2022年行業(yè)分析地產(chǎn)投資信托年內(nèi)上市

地產(chǎn)投資信托年內(nèi)上市國內(nèi)首只科技園物業(yè)股權(quán)投資基金正式成立。6月24日，中信信托宣布，已和新加坡嘉德置地集團(tuán)在京合資成立“中信－凱德科技園區(qū)投資基金”(下稱中凱科基金)。這是國內(nèi)投資者參加的首只根據(jù)國際私募基金模式設(shè)計和管理的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金。

“千呼萬喚始出來”的房地產(chǎn)股權(quán)投資私募基金，為資金鏈緊繃的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的盼望。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉表明國內(nèi)房地產(chǎn)證券化已經(jīng)邁出了實質(zhì)性的一步，開發(fā)商在內(nèi)地發(fā)行信托產(chǎn)品上市直接融資的可能性指日可待。

地產(chǎn)投資信托或年底面世

“這只產(chǎn)品具有很好的創(chuàng)新意義，得到了銀監(jiān)會的大力支持?！敝行判磐懈笨偨?jīng)理陳一松表示。

有消息透露，去年3月，央行已指定中信信托和聯(lián)華信托兩家作為國內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點機(jī)構(gòu)。去年5月，這兩家機(jī)構(gòu)又在銀監(jiān)會的指導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托的實施和監(jiān)管方案的討論。

雖然2022年以前，國內(nèi)一些信托公司和資產(chǎn)管理公司就開頭嘗試“房地產(chǎn)投資信托”產(chǎn)品，但由于國內(nèi)相關(guān)的法律法規(guī)沒有明確，到目前為止尚未形成規(guī)模進(jìn)展。

據(jù)悉，此前由銀監(jiān)會主導(dǎo)進(jìn)行的《房地產(chǎn)投資信托管理方法》已基本完成征求看法。而有消息表示，中國內(nèi)地首個“房地產(chǎn)投資信托”最早將于今年年底前登陸上交所。

“通過基金的勝利募集和設(shè)立，進(jìn)一步豐富了中信信托房地產(chǎn)金融信托的產(chǎn)品線，為高端客戶供應(yīng)了一個很好的金融投資產(chǎn)品?！标愐凰烧f。不過，該產(chǎn)品的設(shè)立，國內(nèi)投資者得以更深化地進(jìn)入房地產(chǎn)市場以及降低投資風(fēng)險，共享房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的高速成長收益。

據(jù)介紹，中凱科基金第一期規(guī)模為5億元，已于6月6日提前募集完成。嘉德置地集團(tuán)認(rèn)購其50%份額，另外50%份額由中信信托通過發(fā)行“中信凱德1號科技園區(qū)股權(quán)投資集合資金信托方案”，由國內(nèi)投資者和投資機(jī)構(gòu)認(rèn)購。同時，這個信托方案期限為4年，但經(jīng)2/3受益人大會同意，可以延長一年。

陳一松同時表示：“嘉德置地集團(tuán)具有很好的房地產(chǎn)金融管理閱歷，盼望通過此次合作實現(xiàn)雙方優(yōu)勢互補(bǔ)，更好地為投資人服務(wù)，為中國的房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)的進(jìn)展作出貢獻(xiàn)。”

嘉德置地集團(tuán)總部設(shè)在新加坡，管理著多只上市的房地產(chǎn)投資信托基金。本報記者獲悉，其在華全資子公司凱德置地，此前曾多次為決策層供應(yīng)有關(guān)投資信托基金方面的智囊支持，盼望將國際先進(jìn)的房地產(chǎn)運(yùn)作理念和閱歷帶入中國，助力中國房地產(chǎn)金融市場不斷深化。

據(jù)了解，除作為投資者，嘉德置地集團(tuán)和中信信托將共同管理中凱科基金，并成立了合資公司“中信凱德(北京)管理詢問有限公司”。嘉德置地集團(tuán)將發(fā)揮其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的專長，充當(dāng)資產(chǎn)管理人角色，中信信托擔(dān)當(dāng)基金受托人。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也看好這樣的一條路徑。萬通集團(tuán)董事長馮侖日前透露，萬通今后將走“類似于嘉德置地”的專業(yè)地產(chǎn)投資公司路線。

據(jù)悉，萬通集團(tuán)除了目前的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，還將介入工業(yè)地產(chǎn)和基地地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而資金方面，萬通集團(tuán)剛剛與天津泰達(dá)合作成立了一個10億資金規(guī)模的房地產(chǎn)基金。

首單落子“IBM中國中心”

始終著力于高端住宅和商用物業(yè)投資的嘉德置地，正憑借此舉全力進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

今年2月，嘉德置地發(fā)布公告，將同澳大利亞置地(AustralandHoldings)設(shè)立合資公司，進(jìn)軍亞洲的物流與工業(yè)領(lǐng)域。公告同時表示，物流與工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)初期的重點將會放在中國。

根據(jù)方案，嘉德置地將通過其子公司嘉德工業(yè)物流產(chǎn)業(yè)(CIL)和澳大利亞置地的獨資子公司澳大利亞置地工業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)(AIL)，共同成立一家合資公司。嘉德置地將擁有這家合資公司51%的股權(quán)，其余的由澳大利亞置地?fù)碛小?/p>

中信信托透露，目前該基金方案投資嘉德置地位于北京的科技園區(qū)物業(yè)——IBM中國中心，并將連續(xù)在國內(nèi)查找科技園區(qū)寫字樓物業(yè)的投資機(jī)會。

“北京IBM中國中心(之前的紅鉆大廈)是嘉德置地集團(tuán)在中國的第一個科技園區(qū)物業(yè)?！奔蔚轮玫刂袊鴧^(qū)總裁林明彥表示。據(jù)了解，IBM中國中心位于北京中關(guān)村（愛股,行情,資訊）軟件園，由一個甲級、低層和花園式建筑組成，可出租面積19272平方米，由IBM服務(wù)中心、IBM展覽中心和IBM研發(fā)中心租用。紅鉆大廈交通便利，距城鐵13號線西二旗站約700米，離八達(dá)嶺高速大路1公里。

截至目前，120多個國內(nèi)和跨國軟件公司已經(jīng)落戶軟件園，包括聞名的跨國公司和國內(nèi)領(lǐng)先的公司，如甲骨文、西門子、Iona、路透社及中國銀聯(lián)。

有知情人士透露，凱德置地從2022年底便與北京海淀區(qū)環(huán)保園進(jìn)行洽談，2022年年初完成了對紅鉆大廈項目全部權(quán)的收購。

“土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度的改革，使得工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的愛好明顯增長。”仲量聯(lián)行工業(yè)部中國區(qū)總監(jiān)司徒藝表示，在中國工業(yè)地產(chǎn)市場，由于跨國企業(yè)對非中心區(qū)域?qū)懽謽怯兄⒌男枨?，商?wù)園區(qū)正在吸引越來越多的國際投資者。