2022年行業(yè)分析工商銀行報告稱：房地產(chǎn)投資過熱 泡沫風(fēng)險加大

工商銀行報告稱：房地產(chǎn)投資過熱泡沫風(fēng)險加大報告建議商業(yè)銀行應(yīng)摒棄“個人信貸肯定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念

中國工商銀行城市金融討論所最新發(fā)布的報告指出，央行和銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合出臺的信貸調(diào)控措施，在短期內(nèi)有望遏制國內(nèi)房價過快攀升的勢頭，但從中期來看，房地產(chǎn)的投資投機需求仍趨于上升，房價持續(xù)上升的勢頭恐難有改觀，房地產(chǎn)投資過熱和泡沫積累的風(fēng)險加大，監(jiān)管層進一步實行調(diào)控的壓力增大。

這份由鄒新等人執(zhí)筆的報告指出，此次信貸調(diào)控措施是近年來監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場最為嚴峻的一次，并且有可能拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。商業(yè)銀行應(yīng)徹底摒棄“個人信貸肯定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念，合理掌握房地產(chǎn)貸款尤其是個人按揭貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，并切實防范信貸資金流入股市。

中期房價上升勢頭難有改觀

在分析下一步房地產(chǎn)市場總體走向時，該報告指出，近期房地產(chǎn)投資投機需求可能得到有效遏制，房價過快增長的勢頭短期內(nèi)有望得到掌握，但中期內(nèi)房價的上升勢頭難有改觀。

報告認為，受購房者尤其是投資及投機購房者的購房需求短期內(nèi)可能走低、國內(nèi)宏觀調(diào)控將進一步加強以及貨幣政策將進一步緊縮的多重因素影響，短期內(nèi)房價過快攀升的勢頭有望在肯定程度上有所遏制。尤其是以北京、上海等城市為代表的一線城市的房價可能在短期內(nèi)會消失漲幅有所減緩。但從中期來看，國內(nèi)房價的攀升勢頭可能仍將持續(xù)。

究其緣由，一是地價過快增長將導(dǎo)致房價上漲難以避開。土地的稀缺性和土地開發(fā)需求的持續(xù)走旺將在將來一段時間內(nèi)持續(xù)推高土地交易價格，致使房價走高。二是短期內(nèi)部分房地產(chǎn)投資資金有可能逐步撤出樓市而進入股市、基金等證券市場，并可能在推動股市走高從而加大證券市場調(diào)整風(fēng)險之后，重新回流至房地產(chǎn)市場。同時，證券市場的進一步活躍將加快房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)基金的進展進程。因此，將來房價尤其是以穩(wěn)定租金收益為收入的房地產(chǎn)產(chǎn)品如酒店、商業(yè)寫字樓等的價格還將連續(xù)上升。三是外資投資中國樓市的趨勢不改。鑒于人民幣對美元的升值速度加快以及中國經(jīng)濟的高成長性，外資將加大投資中國房地產(chǎn)市場的力度。

須切實防范信貸資金入股市

報告稱，房地產(chǎn)貸款過快增長以及其在銀行貸款中所占的比例快速上升給銀行體系積聚了信貸風(fēng)險。尤其是近年來較為普遍的“房價重估追加按揭”貸款一方面直接推高了房價，另一方面則給銀行的房貸資金平安帶來了很大的挑戰(zhàn)。在目前房市中投資投機需求遠遠大于自住需求的狀況下，房價的非理性高位上漲必定導(dǎo)致其回調(diào)的壓力增大，一旦購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條消失斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。這從近期按揭貸款違約率有所上升的苗頭中可見一斑。

為此，報告建議，商業(yè)銀行應(yīng)摒棄“個人信貸肯定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念，加強自身征信系統(tǒng)建設(shè)，做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，確保央行關(guān)于“其次套(含)以上住房”的認定，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險