2022年行業(yè)分析地產(chǎn)泡沫破而不滅的動態(tài)

地產(chǎn)泡沫破而不滅的動態(tài)今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控措施可謂頻出，年初的“限購”，近期的“反暴利規(guī)定”、“一房一價”、“鼓舞央企參加保障房建設(shè)”等等?！拔逡弧逼陂g，國務(wù)院總理溫家寶在保障房工地探望工人時又首次明確提出“要把一些地區(qū)過高的房價降下來”。這一表態(tài)可以看做是中央的政策性看法。中國的高房價危害巨大，短期內(nèi)可能下降，但不會大降。

高房價推高通脹

盡管中國的通脹緣由簡單，比如不行低估的貨幣因素，比如不行避開的輸入性因素，但還有一個我們簡單忽視的因素，那就是房價的不斷攀高。這里面又包含兩個方面，其一是地租級差化的問題，其二是房地產(chǎn)泡沫的問題。

準確地說，中國的地租級差化是從改革開放之后開頭的，而1998年住房制度改革又使這一過程進入加速階段。地租級差化的過程本身就是導(dǎo)致通脹的因素。中國用十幾年的時間走成了發(fā)達國家?guī)装倌瓴磐瓿傻倪^程。在中國地租級差化的過程中，包含著兩個重大轉(zhuǎn)變：其一是從無地租到有地租，其二是從公平地租向級差地租轉(zhuǎn)變，這兩個因素都大大推高了通脹。

地租級差化本身就在推高中國房價，而中國近年來投機性的房地產(chǎn)泡沫化更是放大了這一因素。中國GDP七八年才翻一番，而房價從1998年改革以來，已經(jīng)翻了十番左右，這對通貨膨脹將是多大的沖擊。當(dāng)然，房價的上漲與地租（含商業(yè)地租和房租）的上漲并非同步，中國也始終存在著房價上漲與房租上漲的偏離，主要表現(xiàn)為房價上漲快，房租上漲慢，但正是這種偏離，為日后房租的報復(fù)性上漲預(yù)留了空間。要么降房價，要么漲租金，假如房價在短期內(nèi)降不下來，那么租金必定會漲上去，這將是連續(xù)推高通脹的主要因素。

房價不會大降、速降

盡管中國出臺了許多調(diào)控措施，但中國房地產(chǎn)價格不行能消失“大降”。緣由在于，中國房價的攀升主要是地租級差化的過程，而這個過程是不行逆轉(zhuǎn)的。

我們可以參看房地產(chǎn)泡沫較小的中西部二、三線城市來看中國的房價，中西部三線城市的均價一般在3000多元，這與“北上廣深”主城區(qū)的差距在十倍左右，假如認為中國二、三線城市不存在房地產(chǎn)泡沫或是泡沫很小的話，那中國“北上廣深”等城市的房地產(chǎn)價格就不能算是高得離譜。據(jù)新華網(wǎng)消息，“國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布報告，全國70個大中城市中，4月份新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格漲幅均未超過1.0%?！币虼酥袊姆康禺a(chǎn)降價，也只能是擠掉其中的泡沫成分，而對因地租級差化推動的房價上升是沒有任何影響的，從這個角度來看中國房地產(chǎn)價格不行能大降。

另外，中國房地產(chǎn)價格還存在成本剛性。房地產(chǎn)價格最終是由成本與利潤打算的，中國的房地產(chǎn)成本主要由土地成本、建筑安裝成本和各種稅費及營銷成本組成。在這些成本中，建筑安裝成本、營銷成本變動不會太大，房地產(chǎn)稅費短期內(nèi)也不會大幅調(diào)整，因此中國房地產(chǎn)價格不會消失自由落體式的下降，也不會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不行承受之沖擊。

中國房地產(chǎn)價格也不會速降，而且對中國經(jīng)濟也不會沖擊很大。首先，中國房地產(chǎn)的剛性需求仍舊旺盛。按政府承諾，將來5年中國將新建保障性住房3600萬套。保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造。保障房達到3600萬套以后，住房的掩蓋率可以達到20%，這將有效緩解住房壓力，特殊是解決中低收入和新參與工作高校畢業(yè)生的住房要求。但從另一方面來講，即使這一目標(biāo)實現(xiàn)，中國也將會有80%的人需要靠市場來供應(yīng)住房，這是個特別大的剛性需求。

其次，隨著中國房地產(chǎn)價格的下降，將會有更多的人買得起房，中國的剛性需求只會增加，不會降低，中國房地產(chǎn)的市場容量短期內(nèi)不會減小。在一個需求旺盛的市場，產(chǎn)品供應(yīng)商發(fā)生危機的可能性是很低的。比如中國人民幣始終升值，中國出口照樣強勁，其中最關(guān)鍵的因素就是外部市場的需求。房地產(chǎn)市場的狀況也是一樣的。

再次，中國房地產(chǎn)企業(yè)不存在“產(chǎn)能”問題。在制造業(yè)的其他行業(yè)，假如其企業(yè)上了生產(chǎn)線而不進行生產(chǎn)，機器閑置就會產(chǎn)生虧損。而房地產(chǎn)企業(yè)不會消失這樣的狀況，房地產(chǎn)入行快，轉(zhuǎn)行也快，保障房增加的過程，也必定是中國房地產(chǎn)建設(shè)不斷減小的過程，中國假如許多房地產(chǎn)預(yù)期房地產(chǎn)價格會有所下降，他們就會準時地收縮項目，中國房地產(chǎn)的產(chǎn)能就會下降，這種現(xiàn)象在金融危機時就上演過一次，當(dāng)時政府想出售土地都賣不出去。

房價下跌的突破口

中國房地產(chǎn)價格下跌會有三個突破口。從近期看突破口可能為加息。當(dāng)中國加息加到購房者不行承受之重時，就可能消失房地產(chǎn)成交下降，價格下降的狀況。從遠期看，房租下跌將是中國房價下跌的推動因素，但這需要政府的保障性住房真正到位才能實現(xiàn)。還有一個不行預(yù)知的突破口，那就是中國政府的房價調(diào)控措施，政府的調(diào)控措施屬于“不定時的炸彈”，時間不確定，威力不確定，但這也是最可能使房價消失拐點的狀況。

最近政府出臺以及即將出臺的調(diào)控措施，都會對房價有所影響，但除此之外政府在土地出讓過程中，可以考慮改“價高者得”的拍賣方式為“價中所得”的投標(biāo)方式，這樣才能