合富輝煌2011上半年樓市報(bào)告

2010年，中國樓市呈現(xiàn)了一片火爆的局面，國家為了抑制房價(jià)的過快上漲而頻繁出臺(tái)宏觀政策來大力遏制投機(jī)炒房現(xiàn)象，但是在號稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之下，成交量價(jià)仍然快速上升，政策影響可見一斑。進(jìn)入2011年，國家政策再次出擊，首付再次提高，一房一價(jià)的實(shí)施，信貸緊縮等一系列調(diào)控組合拳聯(lián)合打壓，加之長沙3月“限購令”細(xì)則的出臺(tái)，長沙樓市成交量曾一度下降，但是價(jià)格始終穩(wěn)步上漲，后市將會(huì)有何種變化，成交量是否能夠觸底反彈？2011年上半年度報(bào)告前言Part1宏觀背景Part2土地市場Part3商品房市場Part4置業(yè)特征Part5后市預(yù)測目錄ContentsPart1宏觀背景全國經(jīng)濟(jì)形勢宏觀背景CPI持續(xù)上升，PPI保持高位運(yùn)行，通脹壓力加大，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展6月CPI同比上漲6.4%，繼5月CPI創(chuàng)下34個(gè)月新高以來,再次創(chuàng)下歷史新高,但是基本符合市場預(yù)期；PPI同比上漲7.1%；鑒于國內(nèi)外形勢,通脹壓力又長期化趨勢。預(yù)計(jì)下半年的貨幣政策不能立即放松。

PMI指數(shù)6月為52.9%，繼5月后再次回落，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍位于臨界點(diǎn)（50%）以上。受需求因素拉動(dòng)，未來經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持較快增長,但增幅將趨于平穩(wěn)。

中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了一季度的強(qiáng)勁增長后，二季度經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，僅為10.3%；上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為172840億元，同比增長11.1%。一季度GDP大幅增長，二季度增速放緩全國經(jīng)濟(jì)形勢宏觀背景全國經(jīng)濟(jì)形勢5月進(jìn)口額同比增長28.4%，出口額同比增長19.4%，貿(mào)易順差130.5億美元。下半年我國貿(mào)易“進(jìn)口強(qiáng)、出口弱”的格局將有所改善，貿(mào)易順差規(guī)模有望逐漸回升。

進(jìn)出口繼續(xù)回升宏觀背景

社會(huì)消費(fèi)品零售總額指各種經(jīng)濟(jì)類型批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對城鄉(xiāng)居民、社會(huì)集團(tuán)消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對非農(nóng)業(yè)居民零售額總和。2011年1-5月全社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)71267.6億元，同比增長16.6%，增勢有所擴(kuò)大。其中5月當(dāng)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)14696.8元，同比增長16.9%，環(huán)比增長7.68%，較上月零售額增加1047.8億元。

全國消費(fèi)零售總額不斷增長全國經(jīng)濟(jì)形勢宏觀背景全國經(jīng)濟(jì)形勢5月新增人民幣貸款5516億元，環(huán)比4月回落25.4%，主要是由于受到房地產(chǎn)調(diào)控信貸緊縮、固定資產(chǎn)投資增幅下降等一系列因素所致。5月末，廣義貨幣（M2）余額同比增長15.1%，增速已呈現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月下行，向16％的年度調(diào)控目標(biāo)靠近；狹義貨幣（M1）余額同比增速較上月低0.2百分點(diǎn)。信貸增速平穩(wěn)回落貨幣增速持續(xù)回落宏觀背景長沙宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀背景經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)穩(wěn)步上升，一季度GDP同比增長24.5%2009年地區(qū)生產(chǎn)總值大幅攀升高達(dá)3744.76億元之后，2010年繼續(xù)上升，達(dá)到4547.06億元，比去年增加802.27億元，同比增長24.28%。

2011年一季度，全市GDP為1095.71億元，同比10年增長24。5%。居民收入與消費(fèi)日益增高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快2010年下半年到目前為止，人均可支配收入穩(wěn)步上升，其中2011年2月的人均收入最高，達(dá)到3803元，與去年同期相比增長13.8%。人均可支配收入上升的同時(shí)也帶動(dòng)了消費(fèi)支出的增長，從去年下半年到今年5月，人均消費(fèi)支出最高達(dá)到2045元，同比增長50.7%，消費(fèi)的增長促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。長沙宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀背景全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長

2010年下半年，長沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額仍然保持著高速增長態(tài)勢，除12月份之外平均月增長率保持在30%左右。

2011年1-5月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為1223.5億元，較去年同期了增加204.39億元，同比增長20.1%。除去年12月份以及今年2月份增長率較低之外，其余各月增長率均保持在30%左右，2010年10月份最高增長率達(dá)到達(dá)到42.1%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長10年下半年至今，長沙商品交易一直保持小幅增長的勢頭，其同期相比的增長率僅2011年1月增長較小，其他各月增長均在20%左右。

2011年1-5月，長沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額為810億元，同比去年增加96.2億元，同比09年增長13.48%；其中5月最高，為184.06億元，4月最低，為146.02億元。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢小結(jié)宏觀背景2011年上半年全國經(jīng)濟(jì)形勢雖然較好，但是信貸緊縮導(dǎo)致信貸持續(xù)回落，同時(shí)在一定程度上也影響了房地產(chǎn)的發(fā)展；雖然信貸緊縮對全國房地產(chǎn)會(huì)有一定的影響，但是由于長沙各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增長較快，良好的經(jīng)濟(jì)形勢還將會(huì)持續(xù)支撐長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。政策背景與解讀宏觀背景宏觀經(jīng)濟(jì)總體良好，政府更有信心打壓高房價(jià)2010年中國GDP增長10.3%，其中農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，投資保持較快增長，消費(fèi)平穩(wěn)較快增長，進(jìn)出口總額較快增長，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢十分好，政府更有信心打壓高房價(jià)。熱錢不斷涌入，通脹壓力十分明顯，抗通脹成為2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策重要出發(fā)點(diǎn)

全年CPI同比上漲3.3%，通脹壓力十分大。2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2011年將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式為主線，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置。更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系。政策背景與解讀宏觀背景數(shù)據(jù)來源：合富輝煌根據(jù)開發(fā)商公開月報(bào)統(tǒng)計(jì)2010年年底，全國土地市場持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q2010年12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲(chǔ)備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲(chǔ)備量。購地金額亦從7月份開始呈回升的態(tài)勢，尤其是8月份市場明顯回暖后，拿地金額的升勢更明顯。至12月份，開發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。年未供地量增加、發(fā)展商年內(nèi)銷售業(yè)績好、資金充裕以及對后市仍樂觀等因素，都促進(jìn)了土地市場的持續(xù)升溫。政策背景與解讀宏觀背景2010年房地產(chǎn)政策數(shù)度調(diào)控，層層加碼，但房地產(chǎn)市場依舊量價(jià)齊升，一路高走。2010年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物價(jià)上漲較快，通貨膨脹加劇，房地產(chǎn)市場雖然調(diào)控不斷，但是依舊量價(jià)齊升，一路高走。

2010年12月，全國一手住宅市場成交量明顯增長。從以下數(shù)據(jù)來看，各地市場持續(xù)升溫，全國大部分城市成交量環(huán)比大幅增長，對比09年同期亦有所增加。城市2010年10月2010年11月2010年12月套數(shù)套數(shù)套數(shù)環(huán)比（%）同比（%）廣州1687153967395↑37.05%↑10.44%深圳492325185122↑103.42%↑29.31%北京76801123017242↑53.54%↓9.80%上海153271588119019↑19.76%↓5.31%杭州302336816583↑78.84%↑8.65%重慶296012060523513↑14.11%↑12.05%青島146711147415274↑33.12%↑77.89%南京683558616691↑14.16%↓46.81%武漢124341470516868↑14.71%↑18.20%天津104861060813929↑31.31%↑14.77%宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，政府調(diào)控決心大。通貨膨脹加劇，熱錢不斷涌入。10年底，全國重要城市拿地?zé)崆楦邼q。數(shù)次調(diào)控成效較小，市場量價(jià)齊升。導(dǎo)致2011上半年新政頻出政策背景與解讀宏觀背景政策背景與解讀調(diào)控政策頻出，房價(jià)未見下行，通脹加劇，市場快速升溫09年底至今，國家宏觀調(diào)控不斷，目的在于抑制房價(jià)的上行，但是政策調(diào)控之下市場升溫反而加速，加之通脹不斷加劇，政策影響效果不佳，于是進(jìn)入2011年以來，樓市調(diào)控力度持續(xù)加碼，多項(xiàng)限制政策接連出臺(tái)，政府遏制房價(jià)的決心很大。時(shí)間發(fā)布部門政策內(nèi)容2010-7-5國土部土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%2010-9-18國務(wù)院加快發(fā)展公共租賃住房，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求。2010-9-29國務(wù)院9.29新政出臺(tái)，提高首付，契稅調(diào)整，鞏固4.17政策2010-10-19央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2010-10-20住建部上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率2010-11-1央行商業(yè)銀行購買首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)，三套停貸2010-11-10央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010-11-19央行自11月29日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010-12-10央行12月20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010-12-29央行央行兩年來首次上調(diào)再貸款再貼現(xiàn)利率。2011-1-15央行1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011-1-15國務(wù)院新“國八條”出臺(tái)，二套房首付提高到60%。2011-2-9央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)2011-2-18央行2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011-3-4長沙市政府長沙版“限購令”正式出臺(tái)2011-3-18央行3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-4-5央行4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2011-4-17央行4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-5-1發(fā)改委商品房實(shí)行一房一價(jià)的公示2011-5-12央行5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-6-20央行6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011-7-6央行7月7日起，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)宏觀背景政策背景與解讀二套房貸首付再次提高，對長沙房地產(chǎn)市場的影響最大

對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新“國八條”中對于二套房的首付款再次進(jìn)行提高，此政策對長沙房地產(chǎn)市場的影響是最大的，首付款的提高直接遏制了部分改善型客戶的需求，對于貸款購買者本身成本也有所增加，從而抑制部分投資客戶，而對于首置客戶仍難免造成一定心理影響，從而產(chǎn)生觀望情緒。二套房首付的再次提高，商用物業(yè)投資優(yōu)勢顯現(xiàn)宏觀背景政策最低首付利率新國八條6成基準(zhǔn)利率1.1倍9.29政策5成基準(zhǔn)利率1.1倍政策最低首付利率第二套住宅6成基準(zhǔn)利率1.1倍商務(wù)商用物業(yè)5成基準(zhǔn)利率1.1倍新國八條與9.29政策二套房貸政策對比

新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢明顯。長沙商務(wù)商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格，有條件的開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。第二套住宅與商用物業(yè)貸款政策對比政策背景與解讀長沙版“限購令”出臺(tái)，相對其他城市較為寬松，可操作空間較大。

長沙限購令與其他城市相比，政策相對寬松，市場操作空間仍然較大，雖然對投資需求產(chǎn)生一定抑制作用，但又間接帶動(dòng)了近郊樓盤的成交；限購對＜60㎡小戶型的影響最為直接，純投資客多為多次置業(yè)無法購買，而自住及投資+自住的首置型客戶，則將更加青睞于60-90㎡緊湊型二房、三房產(chǎn)品。宏觀背景特征具體內(nèi)容家庭為單位均以家庭為單位，區(qū)分長株潭戶籍與外地戶籍。限小不限大只限90㎡以下戶型，90㎡以上戶型不限購限內(nèi)不限外市內(nèi)五區(qū)實(shí)行限購，未涉及長望瀏寧四縣城。限新不限舊限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。三套以上公積金貸款受限，支持中低收入家庭改善住房條件，抑制投資型、投機(jī)性購房需求。序號政策要點(diǎn)1首套≤90㎡首付20%，＞90㎡，首付30%以上2二套房首付款比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍3購買第三套房停止發(fā)放公積金貸款4購商住兩用住房和別墅，沿襲既有政策，同樣實(shí)行禁貸。

支持中低收入家庭改善住房條件。針對名下已有兩套(含)以上住房再買房、異地購房、購買別墅、商住兩用住房等投資投機(jī)性行為，新政策實(shí)行了不可用公積金貸款的限制。此政策對市場會(huì)產(chǎn)生一定影響，但具體來說，利率上浮的影響不會(huì)太明顯，畢竟銀行的個(gè)人房貸已經(jīng)普遍出現(xiàn)利率上浮。政策對第三套購房的客戶影響會(huì)相對較大。長沙地區(qū)使用公積金購三套房的購房者比例較少，對市場影響不大。宏觀背景政策背景與解讀房價(jià)控制目標(biāo)：力爭2011年新建普通商品住房價(jià)格漲幅，低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。

按照長沙市政府工作報(bào)告，2011年長沙GDP預(yù)期增長目標(biāo)為13%，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入則分別預(yù)期增長12%和14%。因此，按照房價(jià)控制目標(biāo)，2011年新建普通商品住房的價(jià)格漲幅應(yīng)低于12%-14%。2010年長沙（內(nèi)五區(qū)）新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5230元/㎡（不含單位集資房）,所以2011年長沙住宅均價(jià)應(yīng)為6236元/㎡左右。根據(jù)合富輝煌監(jiān)控的數(shù)據(jù)，2011年6月長沙商品住宅已經(jīng)達(dá)到7194元/㎡，因此房價(jià)控制目標(biāo)已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)。商品房一房一價(jià)：對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，打擊價(jià)格欺詐，遏制房價(jià)繼續(xù)上漲。

細(xì)則要求商品房經(jīng)營者必須在開盤前一次性公開全部銷售房源；商品房經(jīng)營者在銷售商品房時(shí)必須對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行“一套一標(biāo)”，不得在標(biāo)價(jià)外加價(jià)銷售或收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。據(jù)合富市場部監(jiān)測，長沙市各樓盤均已開始實(shí)行，但是只有少數(shù)樓盤較好較嚴(yán)格的執(zhí)行，如:中國鐵建山語城、城南故事等，大部分樓盤在公布信息時(shí)存在一些遺漏。宏觀背景政策背景與解讀2011年上半年長沙保障房發(fā)展概況2011年長沙擬啟動(dòng)34個(gè)舊城改建項(xiàng)目，年度計(jì)劃投資106.4億元，改造戶數(shù)1.16萬戶，改造面積110.7萬平方米。其中芙蓉區(qū)11個(gè)項(xiàng)目，天心區(qū)9個(gè)，岳麓區(qū)3個(gè)，開福區(qū)7個(gè)，雨花區(qū)4個(gè)，均屬于保障性安居工程和舊城區(qū)改建調(diào)整范圍。

2011年6月23日，長沙1.7萬套最大的保障房項(xiàng)目開工。保障房對長沙房地產(chǎn)市場的影響

從短期來看，保障房的推出將逐漸影響低收入人群及夾心層家庭的購房預(yù)期，導(dǎo)致一部分剛需客戶對購房持觀望態(tài)度；從長期來看，保障房對促使房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性、提高行業(yè)的抗壓性和競爭能力，有著重要意義；保障房直接影響的是部分剛需客戶，對改善型和投資型客戶則無多大影響。加息：去年以來的連續(xù)五次加息，對樓市的累計(jì)效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)宏觀背景政策背景與解讀

從7月7日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動(dòng)后的第5次加息。此次加息后，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%，房貸利率升至10年來最高。國家調(diào)控升級，信貸的緊縮，再次增加了購房者的購房成本，以基準(zhǔn)利率貸款額100萬，20年期購買的首套房來說，加息后每月還款額將增加近150元，二套房每月還款增加168元。在“新國八條”及房產(chǎn)稅后加息，其調(diào)控樓市的意圖明顯，即通過不同政策的疊加效應(yīng)強(qiáng)化對樓市的調(diào)控；加息周期結(jié)束后，下半年貨幣政策或逐漸緩和。貸款類別首套/二套貸款額利率之前執(zhí)行利率月供總利息月供差商業(yè)貸款一套房100萬基準(zhǔn)加息前6.80%7633.4832016149.63加息后7.05%7783.03867927二套房100萬1.1倍加息前7.48%804371930490168.86加息后7.76%8212.579710161.3倍加息前8.84%8894.621134709209.03加息后9.17%9103.651184876公積金一套房80萬基準(zhǔn)加息前4.70%5147.9743551387.58加息后4.90%5235.55456532二套房80萬1.1倍加息前5.17%5355.0648521498.45加息后5.39%5453.51508842說明：央行加息前后對比，商業(yè)貸款100萬、貸款20年計(jì)算，（公積金最高80萬）

加息前后首套房、二套房還款變化表：新政對全國樓市影響2011年上半年，市場總體低迷，一二線城市成交趨勢變化一致，多數(shù)城市成交量下降，宏觀背景2011上半年，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律：一季度成交量同比不斷下降，特別本年度一二線城市的調(diào)控細(xì)則大都在2月中下旬及3月初陸續(xù)正式落地并實(shí)施，故3月份調(diào)控成效逐漸顯露，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”在嚴(yán)厲的限購令面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水，4月調(diào)控作用繼續(xù)顯現(xiàn)，成交量持續(xù)下滑；由于去年5、6兩月樓市受4月新政影響成交量迅速下滑，故本年度5、6月兩月成交量雖受調(diào)控影響依舊低迷，但同比有小幅上漲。6月，8成城市成交面積繼續(xù)下降，有4個(gè)城市跌幅超過了30%2011年上半年，雖然多數(shù)城市成交面積下降，但是價(jià)格同比有所上漲宏觀背景新政對全國樓市影響

6月，逾8成城市成交面積環(huán)比下降，4城市跌幅超過30%，其中連云港跌幅最大，達(dá)到48.05%，其次是杭州，跌幅為44.65%。成交量環(huán)比上漲的城市中，溫州居漲幅榜首，漲幅高達(dá)81.97%；包頭漲幅亦超過20%。少數(shù)城市價(jià)格變動(dòng)顯著，三亞商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲74.19%，其次是深圳，其成交均價(jià)漲幅超過10%。2011年上半年，主要城市成交量多數(shù)下跌，但是在成交價(jià)格方面，過半城市成交均價(jià)均有所上漲，其中重慶漲幅最大，達(dá)到30.97%，另外北京、深圳、杭州以及三亞、寧波成交均價(jià)同比下跌，跌幅均不是很大。宏觀政策總結(jié)

目前，政策初見成效，上半年全國多數(shù)城市成交量均有所下滑，但是“美中不足”的是成交均價(jià)仍然呈現(xiàn)小幅穩(wěn)步上升的態(tài)勢。政策高壓之下，眾開發(fā)商堅(jiān)挺價(jià)格，而政府的調(diào)控決心仍然很大，開發(fā)商和政府的博弈還將持續(xù)。宏觀背景2020年:長沙規(guī)劃區(qū)面積將達(dá)4960平方公里城市建設(shè)與規(guī)劃宏觀背景

“2020年長沙的規(guī)劃區(qū)面積達(dá)到了4960平方公里，比最初的2003年規(guī)劃大了五倍！”“一軸兩帶、一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙惠S”為湘江服務(wù)功能軸，“兩帶”為北部發(fā)展帶（岳麓大道-三一大道）和南部發(fā)展帶（南二環(huán)西延線-南二環(huán)-勞動(dòng)?xùn)|路），“一主”為主城區(qū)，“兩次”為河西、星馬片區(qū)，“六組團(tuán)”為暮云、金霞、高星、坪浦、空港和黃朗組團(tuán)。

主城區(qū)，北至撈刀河、南至南三環(huán)、西至湘江、東至京珠高速公路的地區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地177平方公里，規(guī)劃居住人口180萬。

河西片區(qū)，即湘江以西、谷山以南、岳麓山以北的地區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地112平方公里，規(guī)劃居住人口110萬。

星馬片區(qū)，包括瀏陽河以東、機(jī)場高速以北地區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地80平方公里，規(guī)劃居住人口80萬。城市建設(shè)與規(guī)劃湘江西岸將建36平方公里威尼斯江城一體望城縣歷史上最大項(xiàng)目濱水新城將會(huì)劃分為規(guī)劃區(qū)、核心區(qū)和起步區(qū)。規(guī)劃區(qū)：包括高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、黃金鎮(zhèn)和丁字鎮(zhèn)，總面積278平方公里，建設(shè)用地117平方公里;核心區(qū)：包括湘江以西、雷鋒大道以東、溈水大橋以南、三汊磯大橋以北區(qū)域，面積63.5平方公里，建設(shè)用地36平方公里;起步區(qū)：包括月亮島區(qū)域和斑馬湖區(qū)域，面積15平方公里，建設(shè)用地8平方公里。城中的大澤湖、斑馬湖等五大湖泊和湘江將會(huì)用水道實(shí)現(xiàn)貫通。這種大型項(xiàng)目的進(jìn)入將會(huì)對望城房地產(chǎn)的發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用。宏觀背景斑馬湖月亮島大澤湖大澤湖片區(qū)鳥瞰圖月亮島片區(qū)鳥瞰圖斑馬湖片區(qū)鳥瞰圖城市建設(shè)與規(guī)劃營盤路湘江隧道預(yù)計(jì)今年9月通車，“丁”字形高架橋工程

營盤路湘江隧道西主出入口設(shè)在咸嘉湖路上，長約900米，雙向4車道。

2007年，勞動(dòng)路湘江隧道正式寫入該市年度城建計(jì)劃，長沙歷史上首次將過江隧道寫入計(jì)劃。今年，據(jù)說“未來15年內(nèi)再建營盤路、勞動(dòng)路湘江隧道等14條通道過湘江”濱湖路建成通車，咸嘉湖路和楓林路實(shí)現(xiàn)對接，將起到過湘江交通的疏導(dǎo)作用，過江隧道的建成將較大的推進(jìn)了河西房地產(chǎn)的發(fā)展。

宏觀背景長株潭長益常城軌5年內(nèi)建成長沙地鐵1、2號線將在“十二五”期間建成，同時(shí)新建長沙地鐵3、4、5號線。此外，加快推進(jìn)長株潭760公里城際軌道交通線建設(shè)，建成長株潭城際軌道、長沙經(jīng)益陽至常德城際軌道、長沙至瀏陽軌道交通線。長沙至岳陽、株洲至衡陽、湘潭至婁底項(xiàng)目前期工作也將啟動(dòng)。城際輕軌的建成將會(huì)促使部分長沙周邊的購房者涌入長沙市場，對促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展有重要作用。27城市建設(shè)與規(guī)劃長沙要變“地鐵城”，擬于“十二五”建成軌道交通1-6號線，未來總共建設(shè)10條線路。

宏觀背景1號線：自汽車北站站至萬家麗路站，為南北走向，全長23.569千米，共設(shè)20個(gè)站點(diǎn)；

2號線：自望城坡站至光達(dá)站，為東西走向，全長22.262千米，共設(shè)19個(gè)站點(diǎn)，未來將與1號線成“十”字在河?xùn)|的五一廣場相交。

3號線：自星沙至坪塘洋湖垸，作為主中心的對外輻射線路，聯(lián)系星馬、主城、坪浦組團(tuán)，共設(shè)23站；4號線：自望城縣覆蓋南部組團(tuán)，作為主中心的對外輻射線路，串聯(lián)望城、河西、主城和黃朗，共21站；5號線：起自星馬片區(qū)，經(jīng)萬家麗路接入暮云組團(tuán)，加強(qiáng)星馬片區(qū)、暮云組團(tuán)與主城區(qū)的聯(lián)系；6號線：起自河西副中心，接入黃花機(jī)場，補(bǔ)充星馬南部及臨空片區(qū)與主中心、雷鋒湖副中心的聯(lián)系。目前，地鐵1、2號線正在緊張施工當(dāng)中，分別于14年12月、13年10月正式開通運(yùn)營；而3、4號線也將于今年10月前開工；到“十二五”末，長沙將建成軌道交通1-6號線，通車?yán)锍虒⑦_(dá)到130km以上，成為中國修建軌道交通最快的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也隨之加速，從而帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的上升，促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展。長沙城區(qū)6條地鐵規(guī)劃城市建設(shè)與規(guī)劃梅溪湖將建國際一流文藝中心，先導(dǎo)區(qū)七大項(xiàng)目全球推介

梅溪湖片區(qū)總面積23平方公里，其核心區(qū)域?yàn)檠睾s7平方公里，將與美國蓋爾國際集團(tuán)合作開發(fā)。擬建設(shè)包括國際會(huì)展中心、頂級辦公區(qū)、國際智力拓展中心、創(chuàng)新中心和生活區(qū)等設(shè)施在內(nèi)的國際性綜合功能區(qū)，這座國際新城預(yù)計(jì)投資至少在200億元以上。梅溪湖將會(huì)有七個(gè)重大商業(yè)配套項(xiàng)目，都位于濱江、洋湖、梅溪湖三大片區(qū)內(nèi)。主要配套：商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店、文化和居住多種城市功能。梅溪湖片區(qū)推出：國際文化藝術(shù)中心商業(yè)配套項(xiàng)目、國際研發(fā)中心、三甲醫(yī)院和象鼻窩森林公園四個(gè)項(xiàng)目。濱江新城推出：金融商務(wù)中心和一城市綜合體地塊。

梅溪湖將會(huì)很大程度的促進(jìn)河西的整體發(fā)展，另外，在城市中心土地資源稀缺的情況下，梅溪湖片區(qū)將會(huì)是未來長沙新的開發(fā)熱點(diǎn)。宏觀背景城市建設(shè)與規(guī)劃宏觀背景華遠(yuǎn)：項(xiàng)目包括超高層住宅（55層198米）、酒店式公寓、商業(yè)、寫字樓、計(jì)劃引進(jìn)香格里拉酒店

萬達(dá)：大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、計(jì)劃引進(jìn)威斯汀酒店、商務(wù)酒店、甲級寫字樓、46層的超高層高級公寓

泊富：228米國際5A甲級寫字樓，168米超高層白金商務(wù)公寓，10萬m2湖南首席零售娛樂中心

世茂:豪裝公寓、250米左右超五星級酒店、商業(yè)、五星級會(huì)所。保利：世界級地標(biāo)豪宅、城市精英公寓、JW萬豪酒店、235.5米超甲級寫字樓、國際商業(yè)街區(qū)

北辰：商務(wù)寫字樓、高層、超高住宅群、大型購物中心、引進(jìn)洲際酒店。運(yùn)達(dá)：W和瑞吉酒店、國際名品商場、國際5A寫字樓以及國際酒店公寓

德思勤：大型商業(yè)中心、國際五星級酒店、甲級寫字樓、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國際學(xué)校、高檔公寓注：標(biāo)注白色數(shù)字為該項(xiàng)目樓面地價(jià)多個(gè)高端綜合體的集中開發(fā)，不但會(huì)帶動(dòng)整體房價(jià)上漲，加快房地產(chǎn)的發(fā)展速度，還將對長沙整體市場的樓盤品質(zhì)起到極大的提升作用。當(dāng)一個(gè)城市越發(fā)達(dá)，綜合體就會(huì)越多，表明現(xiàn)在長沙的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)已達(dá)到一定水平。宏觀背景總結(jié)

全國的房地產(chǎn)市場于去年三季度開始再度回升，從而導(dǎo)致了今年年初以來，更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)。隨著限購令、二套首付提高、加息等政策的輪番上場，房地產(chǎn)投資需求得到有效抑制，全國大部分一、二線城市成交量出現(xiàn)明顯下降，中央政府對樓市的調(diào)控措施已初見成效。

4月房價(jià)控制目標(biāo)、一房一價(jià)等等調(diào)控政策相繼執(zhí)行，市場環(huán)境日趨嚴(yán)謹(jǐn)，但是價(jià)格仍然上漲，在這樣的情況下，下半年政策壓力或?qū)⒗^續(xù)加大。宏觀背景Part2土地市場土地市場近兩年由于政府對供應(yīng)土地的限制，土地成交量呈下滑趨勢，長沙內(nèi)五區(qū)2011年上半年比2010年上半年大幅下降11年上半年，長沙五區(qū)土地成交量為965.18畝（不含工業(yè)用地），與10年相比大幅減少，下降了58.1%；芙蓉區(qū)和天心區(qū)成交量最大，分別為400.04畝、277.1畝。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局）工業(yè)用地成交份額最大

從成交面積上看，工業(yè)用地占五區(qū)總成交量的44%，份額最大；從成交數(shù)量上看，上半年總成交土地共23宗，其中，非工業(yè)用地13宗，占土地成交總數(shù)量的56.52%。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局）土地市場土地市場尚東、南城是長沙上半年成交量最大的區(qū)域11年上半年成交土地建筑面積約303萬㎡，相較去年上半年下降31.14%；上半年土地成交主要集中在天心區(qū)和芙蓉區(qū)的尚東、南城片區(qū)。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局，不包含工業(yè)工地）2011年上半年土地成交均價(jià)同比增長率高達(dá)227.82%

隨著土地供應(yīng)量的減少，開發(fā)商競價(jià)拿地，導(dǎo)致市場整體均價(jià)急劇走高，成交均價(jià)為1036.31萬元/畝；同比上漲227.82%；芙蓉區(qū)價(jià)格最高，為1763.13萬元/畝，主要是因?yàn)闁|牌樓純商業(yè)黃金地塊的出讓拉高地價(jià)；岳麓區(qū)均價(jià)為五區(qū)最低，300.01萬元/畝。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局，不包含工業(yè)工地）土地市場土地市場樓面地價(jià)芙蓉區(qū)最高，岳麓區(qū)最低

上半年芙蓉區(qū)樓面地價(jià)最高，為4348.61元/㎡，主要由于其九龍倉商業(yè)地塊拉高了其區(qū)域的整體樓面地價(jià)，其次是開福區(qū)，達(dá)到2881.54元/㎡；價(jià)格最低的是岳麓區(qū)，僅1500.03元/㎡；主要原因是成交數(shù)量少，且位置較偏。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局，不包含工業(yè)工地）中心板塊地價(jià)最高，河西片區(qū)則最低

從板塊劃分來看，中心板塊整體成交單價(jià)最高，達(dá)2724.81萬元/畝；北城區(qū)其次，成交均價(jià)為1621.62萬元/畝；五大板塊中，河西最低，僅300.01萬元/畝。從主力價(jià)格區(qū)間來看，各板塊地價(jià)懸殊。河西由于成交地塊少，位置偏。所以價(jià)格較低；而中心板塊大多以商住用地為主，所以價(jià)格較去年同期大幅度增長。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局，不包含工業(yè)工地）區(qū)域主力價(jià)格區(qū)間（萬元/畝）北城板塊1620東城板塊420-450南城板塊450-500河西板塊300中心板塊2500-2700土地市場土地市場小高與高層仍是未來競爭主力

由于上半年土地大多數(shù)為商業(yè)或商住兩用，全市綜合容積率均較高；未來高層建筑為市場競爭主力；河西綜合容積率相對較低，未來開發(fā)舒適型產(chǎn)品程度較高；北城、東城、中心城區(qū)以小規(guī)模、高密度、集約式開發(fā)為主，此種形勢將日趨明顯。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局，不包含工業(yè)工地）未來仍以小規(guī)模、集約式開發(fā)為主

未來開發(fā)仍將以小規(guī)模、集中式開發(fā)為主，占總量的五成。由于新政規(guī)定拿地首付不得低于總地價(jià)的50%，并且廢除了減免土地出讓金、稅收等優(yōu)惠政策；使得開發(fā)商拿地門檻變高，對開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合能力的要求也隨之升高，因此在拿地規(guī)模上更加趨于謹(jǐn)慎。小規(guī)模開發(fā)更有利于快速回籠資金，便于再次開發(fā)。（數(shù)據(jù)來源：長沙國土資源局，不包含工業(yè)工地）區(qū)域50畝以下（小規(guī)模）51-100畝（中小規(guī)模）101-200畝（中等規(guī)模）201-500畝(中大規(guī)模)501-999畝（大規(guī)模）1000畝及以上(超大規(guī)模)芙蓉區(qū)22

1

//

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開福區(qū)2////

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天心區(qū)111

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雨花區(qū)11/

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/

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岳麓區(qū)//1//

/合計(jì)643//

/

土地市場土地市場長沙2011年的土地高潮，或許將從東牌樓開始

長沙市國土資源交易中心掛出的[2011]網(wǎng)掛001號地塊成為名符其實(shí)的天字第一號，以56億元的成交總價(jià)，8082.75元/㎡的樓面地價(jià)位居第一；全商業(yè)用地，50%建筑面積必須要求自持，起拍價(jià)格27.5億元，總建筑面積70萬平方米，最高建筑不低于300米……諸多的關(guān)鍵詞，讓這塊長沙城市最核心區(qū)的黃金地塊成為了樓市最搶眼的一道光景；

這塊地的土地出讓條件中，自持商業(yè)面積要求不少于50%。這在長沙土地出讓歷史上尚屬首次；上半年成交的幾宗樓面價(jià)在2400元/㎡以上的土地，占地面積都在50畝以下，以純商業(yè)和商住為主。

流拍土地情況

據(jù)長沙市國土資源交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長沙未出現(xiàn)流拍土地，或與土地供應(yīng)量縮減有關(guān)；而去年流拍的幾宗土地也于上半年成交。土地市場土地市場小結(jié)

上半年土地市場呈現(xiàn)量跌價(jià)升態(tài)勢，成交多以商業(yè)或商住用地為主；未來長沙綜合體項(xiàng)目將會(huì)大幅增多，商用物業(yè)在未來市場將會(huì)占據(jù)重要位置。由于商住用地的成交增多，上半年長沙土地成交均價(jià)達(dá)1036.31萬元/畝，較去年同期上漲227.82%；地價(jià)的上漲勢必帶來房價(jià)的攀升，預(yù)計(jì)未來長沙樓市的價(jià)格還將會(huì)有新一輪增漲。高層產(chǎn)品仍然是未來競爭主力，中心區(qū)域開發(fā)多會(huì)以小規(guī)模、高密度、集約式開發(fā)為主，但是偏遠(yuǎn)地段則會(huì)以大規(guī)模的品質(zhì)項(xiàng)目來提升整體形象。政府為控制房價(jià)過快增長，抑制地王的出現(xiàn)，今年上半年，長沙新增一塊“地王”。東牌樓“地王”為純商業(yè)性質(zhì)，自持商業(yè)面積要求不少于50%，樓面地價(jià)高達(dá)8082.75元/㎡，創(chuàng)歷史新高。由于土地供應(yīng)量的減少，土地市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，導(dǎo)致土地成交均價(jià)快速上漲。土地市場Part3商品房市場供應(yīng)商品房市場供應(yīng)：上半年供應(yīng)同比下降2011年上半年1-4月，長沙的施工面積高達(dá)5978.66萬㎡，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10年的上半年的施工總量，而竣工面積卻只有496.84萬㎡。（數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心）供應(yīng)：上半年各月供應(yīng)較去年同比下降2011年1-5月，長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房批準(zhǔn)預(yù)售量為393.47萬㎡。

1月份長沙“限購令”還未出臺(tái)，供應(yīng)量達(dá)到100萬㎡以上，3月開始受新政影響供應(yīng)量明顯下降，從5月開始逐步回升，加之近年來施工量的大幅增加，預(yù)計(jì)今年下半年供應(yīng)壓力也將隨之加大。銷售商品房市場銷售：上半年住宅成交量有明顯下降2011年1-6月，長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房銷售面積為626.76萬㎡，同比減少4%，環(huán)比上升3%；其中，住宅銷量為489.71萬㎡，同比下降了18%，環(huán)比下降13.7%。其中6月份，商品房成交量同比上升了1.5%，環(huán)比下降14.3%。（數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心，其中2011年6月數(shù)據(jù)為合富市場部監(jiān)測）供求：上半年商品住宅仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面商品房、住宅分析商品房市場2011年上半年，雖然受政策影響成交量有明顯下降，但是供求態(tài)勢仍然持續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

4月份開始，商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售量已經(jīng)逐月增加，預(yù)計(jì)下半年的供應(yīng)會(huì)有大幅的上漲，因此，下半年的銷售壓力相對較大，加之國家政策的打壓，難免不會(huì)出現(xiàn)供過于求的局面。（數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心，其中2011年6月數(shù)據(jù)為合富市場部監(jiān)測）商品房、住宅分析商品房市場價(jià)格：上半年住宅均價(jià)同比上漲30%，6月份住宅成交均價(jià)首次突破7000元大關(guān)2011年1-6月，長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為6822元/㎡，同比增長32%；其中住宅均價(jià)6363元/㎡，同比增長30%。

6月份由于長沙幾大品質(zhì)高端樓盤均集中上市，推高了整體房價(jià)的上升，商品房均價(jià)達(dá)到7492元/㎡，商品住宅均價(jià)達(dá)到7194元/㎡，住宅月度價(jià)格首次突破7000元大關(guān)。（數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)研究中心，其中6月成交均價(jià)為合富市場部監(jiān)測。）商品房、住宅分析商品房市場7000元以上的價(jià)格占比16.23%，上升幅度大價(jià)位段（元/㎡）銷比例（%）4000以下1038920.704000-5000838516.715000-5500717314.295500-6000719714.346000-6500526410.496500-700036407.257000以上814616.23合計(jì)50194100結(jié)構(gòu)：60-90㎡緊湊型產(chǎn)品成為上半年成交主力

2011年1-5月長沙內(nèi)五區(qū)住房供應(yīng)套均面積為112.86㎡，同比縮小1.46%。

1-5月，90-120㎡的的面積段成為市場供應(yīng)的主力，但是，由于目前市場購買力仍然以剛性需求為主，所以60-90㎡的面積仍然是成交的主力。由于60㎡以下的產(chǎn)品供應(yīng)量較少，所以供銷比較低。面積區(qū)間供銷供銷比套數(shù)比例(%)套數(shù)比例(%)≤60㎡31008.49713814.220.4360-90㎡969126.531410228.090.6990-120㎡1065029.151051020.941.01120-144㎡789521.611052420.970.75＞144㎡519314.22792015.780.66合計(jì)36529100501941000.73

從2011年1-5月住宅銷售備案的價(jià)位結(jié)構(gòu)來看，由于保障房等非市場定價(jià)類住宅的進(jìn)入，4000元以下的價(jià)格占據(jù)相當(dāng)比例，而由于上半年部分高端樓盤的上市，1-5月7000元/㎡以上的價(jià)格占比達(dá)到16.23%，較以往上升幅度較大。商品房、住宅分析商品房市場長沙與中部六省會(huì)房地產(chǎn)市場對比2011年一季度，長沙的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)仍然排在中部六省的前三位中，其中GDP的排名僅次于武漢。經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，發(fā)展快，而商品住宅的價(jià)格在中部六省之中僅排名倒數(shù)第二位，由此可以看出，長沙的價(jià)格在未來市場上還具有一定的上升空間。時(shí)間指標(biāo)武漢鄭州長沙合肥南昌太原長沙排名11年一季度GDP(億元)1297.941030.51095.71683.95535.82435.262同比增長12.016.012.016.310.17.9211年一季度固定資產(chǎn)投資額634.28383.60582.32771.40231.3255.783同比增長18.525.032.131.927.119.4111年一季度商品房住宅均價(jià)6527618660736681618656054

同比增長14.7%46.5%23.3%25.5%19.4%1.6%311年一季度商品房預(yù)售\銷售0.591.130.620.680.900.944商品房、住宅小結(jié)商品房市場

供銷：2011年上半年，長沙房地產(chǎn)市場雖受政策影響成交量有所下降，但從整體供銷比來看，仍然延續(xù)著去年供不應(yīng)求的狀態(tài)；隨著未來供應(yīng)量的逐漸加大，加之調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)下半年的銷售壓力將有所加大。

價(jià)格：2011年上半年，受到開福萬達(dá)廣場、運(yùn)達(dá)中央廣場以及保利國際廣場的影響，成交均價(jià)有較大的上漲，6月成交均價(jià)首次突破7000元/㎡，隨著后市泊富、華遠(yuǎn)等項(xiàng)目的上市，市場均價(jià)還會(huì)有一定程度的上升。

產(chǎn)品：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，受限購令等政策的影響，90-120㎡的戶型已經(jīng)成為市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品，但是60-90㎡的緊湊型戶型仍然是市場上銷售最火爆的產(chǎn)品，另外120-144㎡的中大戶型產(chǎn)品銷售也較好。長沙各大高端項(xiàng)目，如保利國際廣場、運(yùn)達(dá)中央廣場，萬達(dá)公館等高端項(xiàng)目集中進(jìn)入市場。

上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展三大亮點(diǎn)高端項(xiàng)目集中入市2010年至今，精裝修項(xiàng)目越來越多，成交普遍較好，精裝修市場地位越來越高。精裝修普及市場受政策影響，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場份額不斷增加。各商業(yè)項(xiàng)目成交情況也比較理想。逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代商品房市場上半年樓市亮點(diǎn)2011年上半年，四個(gè)高端新項(xiàng)目先后入市，推動(dòng)上半年的房價(jià)的上漲。2010年上半年以來，保利國際廣場、運(yùn)達(dá)中央廣場、萬達(dá)公館以及華遠(yuǎn)華中心等高端項(xiàng)目即備受關(guān)注，今年上半年其中四大品牌高端項(xiàng)目相繼入市，引發(fā)今年上半年平淡樓市下的一番熱潮，同時(shí)也推動(dòng)了上半年長沙市整體成交均價(jià)的上漲。商品房市場亮點(diǎn)一：高端樓盤集中入市項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商占地面積（畝）容積率主力產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)目前均價(jià)（元/㎡）保利國際廣場天心湘江中路與南湖路交匯處長沙南湖廣場置業(yè)有限公司1806130-195㎡的三四房、毛坯14000運(yùn)達(dá)中央廣場雨花沙灣路289號湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1714.4150-176㎡三房豪裝16000萬達(dá)公館開福區(qū)五一大道與湘江中路交匯處西北角

長沙開福萬達(dá)廣場投資有限公司183/224-243㎡三房347套豪裝14000北辰三角洲開福區(qū)湘江北路三段1200號長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16504.1首期豪宅160-200㎡四房毛坯11000商品房市場保利國際廣場

首次開盤當(dāng)天推出A1#房源，44層的超高層，兩梯三戶、兩梯兩戶，132-170㎡的三房88套、166-195㎡的四房132套，共220套房源，當(dāng)天銷售212套。開盤當(dāng)天到場VIP客戶約240批左右，現(xiàn)場氣氛比較火爆。首次開盤均價(jià)：13000元/㎡左右4月30日晚上7:30盛大開盤，首次開盤銷售率達(dá)到97%，銷售火爆。

5月28日晚上在通程國際大酒店二次開盤，開盤銷售64套，成交率48%。保利國際廣場：品牌優(yōu)勢、江景資源以及合理的價(jià)格成就其開盤的熱銷。

二次開盤當(dāng)天推出A2#房源，44層的超高層，兩梯三戶、兩梯兩戶，132-140㎡的三房88套、159㎡的四房44套，共132套房源，當(dāng)天銷售64套。開盤當(dāng)天到場VIP客戶60批左右，開盤當(dāng)天新辦理VIP卡12張，共到場客戶72張。二次開盤均價(jià)：13800元/㎡左右項(xiàng)目到目前為止已經(jīng)銷售312套，剩余40套左右；當(dāng)前均價(jià)為：14000元/㎡?？蛻羟闆r：主要以改善型自住的客戶為主。商品房市場保利國際廣場1、客戶年齡：購房客戶年齡主要在35-50歲之間；2、客戶來源：客戶以長沙本地客戶為主占80%主要為天心區(qū)，雨花區(qū)，芙蓉區(qū)。

外地客戶邵陽，郴州、衡陽、常德等占16%，外省客戶占4%。（購買客戶

中有20%的客戶為保利閬峰云墅業(yè)主）。3、置業(yè)目的：80%以上為改善性自住，20%為投資+改善，純投資無。4、客戶職業(yè)：購買客戶以從事銀行、金融業(yè)居多，其次為企業(yè)私營業(yè)主；5、注：二次開盤的購房客戶中，有70%的客戶都為一次未選到房的客戶。商品房市場運(yùn)達(dá)中央廣場運(yùn)達(dá)中央廣場：強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢加上高端的酒店配套造就項(xiàng)目的熱銷1#3#2#4#5#6#瑞吉酒店W酒店商業(yè)售樓部運(yùn)達(dá)國際新城鳥瞰圖

運(yùn)達(dá)中央廣場于5月18日晚上在售樓部盛大開盤，開盤即熱銷87%。項(xiàng)目引進(jìn)了W酒店和瑞吉酒店，酒店的引進(jìn)對項(xiàng)目的本身產(chǎn)生了較大的影響，部分客戶購房即看重酒店資源的引進(jìn)以及對運(yùn)達(dá)本身品牌的信賴。運(yùn)達(dá)開盤推出了4#、6#棟，一共459套房源，其中有101㎡的兩房93套，150-176㎡的三房306套，228-229㎡的四房60套。開盤熱銷398套，銷售率達(dá)到87%。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：4800元/㎡

開盤均價(jià)：內(nèi)部認(rèn)購價(jià)13800元/㎡，4#、6#均價(jià)14800元/㎡。運(yùn)達(dá)中央廣場目前均價(jià)：16000元/㎡。運(yùn)達(dá)中央廣場商品房市場客戶情況：主要客戶為運(yùn)達(dá)旗下的企業(yè)的客戶以及合作伙伴等。1、客戶類型：客戶購買用途以投資兼自住型的客戶居多；2、客戶年齡：38-55歲之間的客戶為主；3、付款方式：該項(xiàng)目選擇一次性付款的客戶占到45-50%。4、客戶來源：客戶以長沙本地客戶為主占60%，外省客戶占到30%，主要以北京、上海為主；周邊縣市的客戶則約占10%的比例；依托喜達(dá)屋集團(tuán)FANS、運(yùn)達(dá)老板

影響人群、其客源主要來自于：喜達(dá)屋集團(tuán)FANS、業(yè)務(wù)合作伙伴單位、入住

酒店商務(wù)人士、喜來登高端會(huì)晤人士、美美百貨奢侈品vip會(huì)員、客戶、已購買運(yùn)達(dá)國際寫字樓、公寓老客戶、省外財(cái)富人士、投資人士及單位高層；商品房市場萬達(dá)公館萬達(dá)公館：知名的品牌、優(yōu)越的地段、合理的價(jià)格加上良好的推廣共同促成開盤的熱銷。6月26日上午于皇冠假日大酒店開盤，開盤當(dāng)天現(xiàn)場火爆，銷售率達(dá)到87%。萬達(dá)公館開盤推出了2#房源，現(xiàn)場加推了3#房源，一共推出房源431套，其中164-175㎡的兩房84套，224-243㎡的三房347套。開盤當(dāng)天銷售376套，銷售率87%。開盤當(dāng)天到場的VIP客戶約440批左右，現(xiàn)場比較火爆。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：對外宣稱6000元/㎡。開盤優(yōu)惠：VIP交30萬優(yōu)惠10萬；一次性97折，按揭99折。開盤均價(jià)：2#折前均價(jià)14000元/㎡；

3#折前均價(jià)15000元/㎡。商品房市場萬達(dá)公館客戶情況：以自住的客戶居多，看重項(xiàng)目自身地段以及資源優(yōu)勢客戶年齡：購房客戶主要以中年人為主，年齡主要在30-50歲之間；置業(yè)目的：購房客戶主要是以自住為主，占比60%，另外投資加自住的比例有25%

左右。純投資的客戶較少，僅占比15%，客戶主要看重項(xiàng)目的品牌、地段和資源優(yōu)勢?？蛻魜碓矗褐饕情L沙本地客戶為主，其中包含部分外地來長沙的久住居民，占比70%左右，另外有25%的客戶是來自省內(nèi)其他地級市的客戶如婁底、郴州、湘潭、株洲等，另外還有一些外國客戶占比5%；客戶職業(yè)：主要是私企老板或個(gè)體經(jīng)營戶等經(jīng)商的生意人為主，另外還有部分企事業(yè)、政府即將退休的高管。商品房市場北辰三角洲北辰三角洲：項(xiàng)目的品牌、規(guī)模及地段優(yōu)越，采取低價(jià)入市的手段引爆市場，帶來熱銷。

項(xiàng)目從入市到現(xiàn)在開盤總共4次，其成交情況都較好，客戶關(guān)注度也很高。推售情況：

2010-10-15推出團(tuán)購、內(nèi)部認(rèn)購5、8、3號棟奇數(shù)層共481套。成交近400套。

2010-10-17推出對外開盤4、7和上次推出的3號棟的奇數(shù)層，共543套。成交450套，兩次一共推出948套，共成交850套。銷售率為90%。兩次整體均價(jià)7200元/平米。

2010-12-24推出觀天下90套房源。成交60套。銷售率67%，當(dāng)天成交均價(jià)為9200元/㎡。

2011-05-28推E5區(qū)4#、7#棟，共388套房源。當(dāng)天銷售300套。銷售率77%，4#折后均價(jià)為7300元/平米；7#折后均價(jià)7800元/平米。

2011年初，散推一期D3區(qū)1#一線江景豪宅329-330㎡房源，共80套，目前為止銷售48套左右，銷售率60%。目前均價(jià)11000元/㎡。商品房市場北辰三角洲客戶情況：客戶主要關(guān)注其優(yōu)越的地段、江景資源以及完善的配套客戶年齡：主要為中年人，年齡段在30-45歲之間；置業(yè)目的：以投資型戶為主，自住客戶比較少；客戶來源：主要是長沙本地客戶，其中雨花區(qū)、天心區(qū)、和芙蓉區(qū)客戶占較大比例湘潭、株洲等周邊城市客戶也占一定的比例，外省客戶也有少量，主要用于投資；客戶職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營的工商戶為主，企事業(yè)單位中高管、另外還有部分政府公務(wù)員；客戶關(guān)注點(diǎn)：兩江交匯之處，“地王”地段，未來升值前景巨大。實(shí)力大盤，人文氛圍及自身配套比較完善全市一線江景奢侈大盤，幼兒園至中學(xué)的完善配套。56商品房市場亮點(diǎn)一：高端樓盤集中入市2011年上半年，高端項(xiàng)目供應(yīng)量大幅增加，銷售價(jià)格處于高位，但是成交量都普遍較好，政策高壓之下，高端豪宅還可以取得高成交率，主要原因在于：地段優(yōu)勢：各項(xiàng)目所處的地理位置都具有一定的優(yōu)勢，處于市中心絕好的地段，交通便利，在目前市中心區(qū)域供應(yīng)量日趨減少的情況下，此類豪宅產(chǎn)品更顯珍稀。資源優(yōu)勢：項(xiàng)目大多擁有自己獨(dú)特的外部資源，如北辰三角洲、保利國際廣場和萬達(dá)廣場都擁有一線江景資源，而運(yùn)達(dá)中央廣場靠近武廣高鐵以及地鐵站口。另外，綜合體多種物業(yè)組合的內(nèi)部配套資源也是其亮點(diǎn)之一，如運(yùn)達(dá)中央廣場就是憑借W酒店以及瑞吉酒店的進(jìn)駐而大大提升了項(xiàng)目形象。品牌效應(yīng)：各項(xiàng)目都擁有強(qiáng)大的品牌支撐，客戶的信賴度較高，加之萬達(dá)和運(yùn)達(dá)中央廣場的精裝豪宅為市面上稀缺產(chǎn)品，引發(fā)市場對高端豪宅產(chǎn)品的需求釋放。高端客戶擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對豪宅的投資意識也更為強(qiáng)烈，而長沙經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的快速發(fā)展，也促使外地客戶來長沙投資的比例大幅增加。與普通購房者相比，豪宅客戶對政策的抗擊能力更高，從而導(dǎo)致在政策頻出的今年上半年里，豪宅市場的成交反而優(yōu)于普通住宅市場。

高端樓盤入市小結(jié)商品房市場亮點(diǎn)二：精裝修普及市場精裝修產(chǎn)品逐漸普及市場，且客戶接受度較高

上半年開盤精裝修項(xiàng)目有14個(gè)，其中，今年新上市的精裝項(xiàng)目有5個(gè)，主要是小戶型精裝以及精裝公寓為主，且上市項(xiàng)目開盤成交情況均比較理想，目前市場上精裝產(chǎn)品越來越多，精裝標(biāo)準(zhǔn)幾乎都在800-1200元/㎡之間，市場普及度越來越高，且客戶接受度也較高，精裝修的發(fā)展趨勢越來越明顯。商品房市場亮點(diǎn)三：逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代項(xiàng)目名稱物業(yè)類型寫字樓面積商業(yè)面積最新動(dòng)態(tài)均價(jià)（元/㎡）萬達(dá)開福廣場寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓16萬方B區(qū)街鋪1/3自持，其余16000㎡出售未正式開盤，B區(qū)50-100㎡沿街商鋪已全部售罄商鋪50000泊富國際中心寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓9萬方，標(biāo)準(zhǔn)層2000㎡3.8萬㎡商業(yè)及寫字樓處于內(nèi)部秘密銷售中，寫字樓整層出售，目前已消化近半不詳運(yùn)達(dá)國際新城寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓約6.5萬方，標(biāo)準(zhǔn)層1700-1800㎡5萬㎡未開盤，寫字樓內(nèi)部整層出售，目前已基本售罄寫字樓17000-18000世貿(mào)濱江花園商業(yè)、住宅、酒店、公寓無一期2萬㎡，以50㎡街鋪為主6月18日開盤，當(dāng)天推出一期商場鋪，共191個(gè)，當(dāng)天銷售108個(gè)。1.1-4.9萬

長沙已逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，全市已知的綜合型商業(yè)項(xiàng)目至少有20個(gè)；隨著政府對居住型物業(yè)調(diào)控力度的不斷加大、投資成本不斷升高，使得商鋪、寫字樓成為了當(dāng)前投資客群們新一輪的投資熱點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，目前長沙已有部分項(xiàng)目還未開盤，商鋪、寫字樓便已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購了，雖然價(jià)格不菲但銷售依然火爆，其中萬達(dá)B區(qū)臨街商業(yè)及運(yùn)達(dá)寫字樓均已基本售罄。買家多為地市州客戶、湖南省內(nèi)、廣深、外地返湘客等渠道，實(shí)力雄厚。商鋪、寫字樓成交火爆，部分樓盤未開即售罄商品房市場亮點(diǎn)三：逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代土地成交：上半年商業(yè)性質(zhì)土地成交活躍2011年上半年，工業(yè)用地之外的土地成交一共有13宗，純住宅用地的僅成交1宗，帶有商業(yè)性質(zhì)的土地成交有12宗，其中純商業(yè)用地的有5宗，上半年商業(yè)用地成交活躍，加之目前市場上各大高端樓盤寫字樓的陸續(xù)推出，在未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)或占據(jù)一定市場地位。上半年市場競爭小結(jié)商品房市場

上半年保利國際廣場、運(yùn)達(dá)中央廣場以及萬達(dá)廣場等品質(zhì)高端項(xiàng)目集中上市，推高當(dāng)前長沙的整體房價(jià)，給政策高壓之下的市場帶來一股熱潮。長沙目前綜合體項(xiàng)目增多，加之政策的影響，商業(yè)土地的火爆成交，長沙未來幾年內(nèi)將會(huì)逐漸步入商業(yè)地產(chǎn)的行列。

2010年以來，精裝修就已經(jīng)成為市場的一根主弦，今年上半年新推精裝項(xiàng)目有綠地公館、花漾年華等，主要以小戶型精裝或精裝的公寓為主，且消化較好，精裝修逐漸普及市場。Part4置業(yè)特征62潛在客戶分析調(diào)查對象設(shè)定

1.樣本：房交會(huì)期間到訪客戶登記。

2.來源：我司代理項(xiàng)目中參展2011年春交會(huì)的項(xiàng)目來訪客戶登記。

3.對應(yīng)項(xiàng)目：新天地大廈、中信新城、華遠(yuǎn)華中心、奧萊小鎮(zhèn)。

4.特別說明：本次調(diào)查對象主要針對市場上的潛在客戶群體，目的在于了解政策之后的自住型客戶和投資性客戶的購房心理變化以及其購房需求等情況，同時(shí)了解90㎡以上、90-120㎡120-144㎡以及144㎡以上面積段的客戶特征。置業(yè)特征政策影響：71%客戶還是保持購房計(jì)劃，而選擇觀望的客戶主要原因在于首付的提高。63客戶來源：長沙本地人還是市場購買主力人群，省內(nèi)客戶占比23%，省外客僅有10%。潛在購買者之中，主要還是以長沙本地人為主，其次是省內(nèi)的外地客戶，省外的客戶占比較少；購買者主要都是在長沙工作而買房。年齡特征：自住型客戶年齡主要在20-30歲之間，而投資性客戶年齡主要在25-35歲之間。潛在客戶中，自住型客戶年齡區(qū)間在20-30歲的青壯年為主，30歲以上的占比較少；而投資性客戶主要年齡區(qū)間在25-50歲之間，其中20-35歲的客戶占比最大。置業(yè)特征潛在客戶分析64置業(yè)特征潛在客戶分析職業(yè)特征：潛在客戶群體中，主要還是以企事業(yè)單位以及私企的員工為主。自住型客戶主要是個(gè)企事業(yè)單位的高管及普通員工為主，其次是一些私企的員工；而投資型客戶除了企事業(yè)單位的員工之外還有一部分的個(gè)體經(jīng)營者，具有一定的購買力。置業(yè)特征：自住型客戶大部分都名下無房或者擁有一套，而投資型客戶則擁有一套以上的物業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，自住客戶主要是剛需為主，另外還有部分改善型的購買者，而對于投資客戶名下房產(chǎn)至少一套以上，二套房貸首付的上漲抑制了一部分資金并不是很充足的投資者。65置業(yè)特征潛在客戶購房需求置業(yè)區(qū)域選擇：中心板塊、南城以及武廣三個(gè)是最受歡迎的區(qū)域潛在購房者中，有大部分的人都認(rèn)為市中心是他們購買的首選區(qū)域，其次是南城以及武廣新城區(qū)域。物業(yè)類型：高層、小高層是購買者的首選物業(yè)。對于物業(yè)類型的選擇，不管是自住還是投資，高層都是首選物業(yè)，但是在自住客戶中，選擇公寓和洋房的比例上升；而在投資上，寫字樓和商鋪的比例是有較大幅度的上升的。66置業(yè)特征潛在客戶購房需求產(chǎn)品選擇：90-120㎡的面積區(qū)間以及緊湊型的小三房為市場需求主力。90-120㎡的面積區(qū)間是市場需求的主力面積，其次為60-90㎡，自住型客戶對于舒適型三房有一定的需求占比18%，而投資型客戶仍然熱衷于兩房和小三房。67置業(yè)特征潛在客戶購房需求價(jià)格：單價(jià)5000-6000元/㎡，總價(jià)40-60萬/套的價(jià)格區(qū)間客戶接受度最高潛在客戶調(diào)查中，單價(jià)5000-6000元/㎡，總價(jià)40-60萬/套的價(jià)格區(qū)間客戶接受度最高，其次是6000-7000元/㎡、61-80萬/套的區(qū)間價(jià)格。交房標(biāo)準(zhǔn)：大部分客戶仍然比較喜歡毛坯房，但是精裝房的市場接受度也有所上升。68置業(yè)特征潛在客戶購房趨勢后續(xù)市場客戶主要還是以剛性需求為主，南城區(qū)域被認(rèn)為是升值空間最大的區(qū)域。潛在客戶中，首置剛需客戶占比36%，另外改善型居住的也有一定比例，后續(xù)市場客戶主要還是以剛性需求為主；而南城板塊被認(rèn)為是升值空間最大的區(qū)域，其次是武廣和中心區(qū)域。住宅仍然是投資客戶的首選，而付款方式客戶仍然選擇向銀行貸款。宏觀政策連番打壓，客戶投資的首選物業(yè)仍然是住宅；二付款方式也大多仍然選擇商業(yè)或者是公積金貸款，但是由于現(xiàn)在信貸政策越來越嚴(yán)，銀行放款速度減慢，貸款更是難上加難。69置業(yè)特征潛在客戶購房趨勢后續(xù)市場客戶主要還是以剛性需求為主，南城區(qū)域被認(rèn)為是升值空間最大的區(qū)域。

雖然國家調(diào)控不斷，對長沙未來一年的房價(jià)的走勢仍然看漲，認(rèn)為長沙房價(jià)會(huì)跌的僅占4%。目前，國家政策調(diào)控還在繼續(xù)加碼，后續(xù)一點(diǎn)時(shí)間內(nèi)房價(jià)或?qū)⑻幱谝粋€(gè)穩(wěn)定時(shí)期。

房價(jià)不斷上漲，但是大多數(shù)購房者還是保持理性心理，對于目前的房價(jià)，購買者雖然心理上覺得有點(diǎn)貴，但是仍然可以接受，客戶對目前的長沙房價(jià)期望值還是比較高。70置業(yè)特征90㎡以下客戶特征客戶年齡以25-30歲青年人為主，主要來自私企或企事業(yè)單位的普通員工客戶家庭結(jié)構(gòu)為單身或一家三口，家庭收入在多在10萬以下90㎡以下客戶，年齡主要是30歲以下的青年人，占比65%，30-35歲的客戶也有一定的比例，而35歲以上的客戶較少；私企以及企事業(yè)單位的普通員工為主要購買對象。家庭架構(gòu)主要以一家三口或單身為主，占比76%，家庭年收入大多在10萬以下，占比46%，年收入20萬以上的較少，家庭收入情況一般。71置業(yè)特征90-120㎡客戶特征客戶年齡主要是25-30歲青年人，主要企事業(yè)單位的中高管以及普通職員家庭結(jié)構(gòu)主要是一家三口為主，20萬以下的家庭年收入為主90-120㎡客戶，主要客戶年齡段是25-35歲之間，占比66%，20-25歲之間的客戶也有一定的比例，占比16%；主要是來自企事業(yè)的中高管以及一些私企普通員工?？蛻艏彝ソY(jié)構(gòu)主要以一家三口為主，占比38%，另外僅有夫妻同住的也有一定的比例，占比15%；家庭年收入主要都是在10-20萬之間，經(jīng)濟(jì)能力相對較高。72置業(yè)特征120-144㎡客戶特征客戶年齡段主要在30-35歲之間，以企事業(yè)單位的中高管以及個(gè)體經(jīng)營戶為主一家三口以及父母同住的居多，家庭年收入在20-30萬之間120-144㎡客戶，主要客戶年齡段是30-35歲之間，占比30%，20-30歲之間的客戶也有一定的比例，占比26%；主要是來自企事業(yè)的中高管、員工以及部分個(gè)體經(jīng)營戶。家庭結(jié)構(gòu)主要是以一家三口為主，另外有21%的客戶是與父母同住的，其家庭年收入多在20-30萬之間，經(jīng)濟(jì)狀況較好，支付能力較高。73置業(yè)特征144㎡以上客戶特征客戶年齡段主要在30-40歲之間，以企事業(yè)單位的中高管以及私企業(yè)主為主一家三口以及三代同堂的較多，家庭年收入在30-50萬左右144㎡以上客戶，主要為30-40歲的客戶，占比53%，40-50歲年齡段得也占有一定的比例，占有17%；其客戶主要是來自企業(yè)的中高管以及私企的業(yè)主。家庭結(jié)構(gòu)仍以一家三口為主，另外有30%的客戶是有三代同堂的，其家庭年收入多在30-50萬之間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，支付能力強(qiáng)。74置業(yè)特征各面積段客群特征面積區(qū)間年齡特征職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)財(cái)富特征90㎡以下25-30歲青年人為主

企事業(yè)單位或私企員工、教師、醫(yī)生等單身或一家三口年收入多在10萬以下，資金實(shí)力較薄弱90-120㎡25-30歲青年人為主企事業(yè)中高管、職員、小型個(gè)體經(jīng)營戶等一家三口或是夫妻兩口年收入多在20萬以下，家庭情況一般120-144㎡30-35歲的中青年人為主企事業(yè)中高管、個(gè)體或私企經(jīng)營業(yè)主一家三口為主，與父母同住的也有21%的比例年收入多在20-30萬，具有一定的支付能力144㎡以上30-50歲為主的中年人企事業(yè)中高管、私營業(yè)主，商人為主一家三口或是已經(jīng)三代同堂年收入至少都在20萬以上，其中30-50萬的收入比例高，對價(jià)格敏感度較低90㎡以下、90-120㎡、120-144㎡以及144㎡以上的各個(gè)面積段有著不同的客群特征，主要客群年齡都在25-50歲之間，企事業(yè)單位的員工為購買主力。75置業(yè)特征小結(jié)置業(yè)特征

由于上半年政策頻出，導(dǎo)致一部分客戶的觀望情緒更濃，但是眾多購房者還是表示不會(huì)因?yàn)檎叨艞壻彿坑?jì)劃，只是會(huì)推遲其購房時(shí)間。長沙本地人仍是市場購買主力人群，省內(nèi)客戶占有23%的比例，省外客戶僅有10%。

90-120㎡的面積區(qū)間以及緊湊型的小三房成為市場主力。單價(jià)5000-6000元/㎡，總價(jià)40-60萬/套的價(jià)格區(qū)間客戶接受度最高。后續(xù)市場客戶主要還是以剛性需求為主，南城區(qū)域被認(rèn)為是升值空間最大的區(qū)域。Part5后市預(yù)測未來政策走向后市預(yù)測整體來看，限購政策