五星級酒店籌建的重要事項(xiàng)

五星級酒店籌建的重要事項(xiàng)doc目前，全國各地的高星級酒店興建熱一直連續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機(jī)的阻礙也小得多，一些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)該對高星級酒店進(jìn)行一些了解，愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)關(guān)心，有疑咨詢之處愿與大伙兒共同探討。一、建立五星級酒店的目的：1、 平臺(tái)與橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它能夠融資、能夠完成一些“高難度”的動(dòng)作。2、 樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過那個(gè)最扯眼、最直觀、最有講服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。專門現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識到了：房地產(chǎn)本身專門難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都專門難形成品牌，但高星級酒店在市場上專門容易形成品牌，因此，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級酒店。3、 投資新建高星級酒店還有其他的益處：第一是投資的穩(wěn)固性比較強(qiáng)，相應(yīng)來講風(fēng)險(xiǎn)相對不大；其次是成長性好。盡管酒店投資是資金密集型投資，然而總體來看成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會(huì)形成穩(wěn)固的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來講，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是那個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使專門多酒店的投資商即使臨時(shí)虧損也要連續(xù)經(jīng)營。二、酒店的投資成本及回報(bào)分析：1、按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括買地的鈔票）：五星級酒店一樣為：9000—10000元/m2，（四星級酒店一樣為：7000—9000元/m2；）2、 按照客房總數(shù)運(yùn)算：五星級總造價(jià)二房間數(shù)X150萬元/間3、 以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2?180m2,（四星為90m2?110m2）4、 投資成本類不比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%；5、 中國的五星級酒店投資回報(bào)率能達(dá)到8%或9%就不錯(cuò)了，一樣投資回報(bào)周期為15-20年三、選擇建立五星級的類不：是商務(wù)酒店兼帶一樣會(huì)議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？酒店類不 各項(xiàng)功能所占差不多比例（按突出的比例程度表示）餐飲娛樂休閑會(huì)議會(huì)展住宿商務(wù)酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★商務(wù)會(huì)議型酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★★★★★☆★★★★商務(wù)會(huì)展型酒店★★★☆★★☆☆★★☆☆★★★★★★★★★★★★四、 選址一一可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請酒店專業(yè)人士做，然后對比）一一酒店建筑成本的大致分析五、 組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)一一請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在那個(gè)過程中，要詳細(xì)分析：1、 酒店檔次、類不的確定；2、 各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、 各項(xiàng)硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營治理便利并最大程度降低治理成本、滿足人性化和舒服化、最大化地制造利潤、最科學(xué)地操縱能耗等五大項(xiàng)要求；4、 第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、 預(yù)期以后5—10年內(nèi)的進(jìn)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；六、 形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）一一會(huì)審一一酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案一一會(huì)審一一將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）一一開始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時(shí)解決咨詢題七、具體的操作：★施工總體打算的制定：☆土建，5萬平方建筑面積的施工期一樣為13-15個(gè)月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的阻礙）；☆封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)能夠部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一樣為13個(gè)月左右；★土建施工隊(duì)伍的選擇：☆資格預(yù)審一一具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，因此，這些差不多上能夠掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，若自己公司一點(diǎn)現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進(jìn)度撥款，那將會(huì)嚴(yán)峻阻礙施工進(jìn)度的；☆甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時(shí)，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時(shí)，在乙方所聘用的建筑工人工資支付咨詢題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)益臨時(shí)中止向乙方劃撥施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到及時(shí)支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲方，我公司按合同約定，依照實(shí)際施工進(jìn)度向乙方劃撥了工程進(jìn)度款，但不明白是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢依舊補(bǔ)其他的窟窿，反正就沒有及時(shí)給建筑工人發(fā)放工資，因此就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。一時(shí)刻，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司看著見笑，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力有咨詢題或是老總心太黑，著實(shí)把老總給氣得夠嗆！目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，確實(shí)是擔(dān)憂顯現(xiàn)民工干了活拿不到鈔票，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。在那個(gè)咨詢題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過咨詢題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出鈔票來交，催一次二次，承諾了確實(shí)是沒有鈔票交，因此，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進(jìn)行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵！★土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和治理：☆要求乙方做出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)；☆甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各時(shí)期在工地的實(shí)際施工人數(shù)，是否按照打算實(shí)施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)覺咨詢題及時(shí)反饋；☆甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進(jìn)度做出獎(jiǎng)懲制度：完成則獎(jiǎng)，延后就罰；☆甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎(jiǎng)懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎(jiǎng)，若我方發(fā)覺咨詢題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅(jiān)決處罰或更換監(jiān)理公司。如此，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機(jī)感，不讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。☆公司總部要防止公司現(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行?！锿两ńㄖ杀痉治觯骸罱荒陜?nèi)鋼材價(jià)格的大起大落，使建筑成本必定受到阻礙，但目前酒店高層建筑的土建均價(jià)也差不多在1400—1800左右了；☆確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要專門注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí)踐水平、務(wù)實(shí)的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實(shí)踐體會(huì)，一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范，一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計(jì)出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會(huì)大得讓你瞠舌!專門地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不明白要冤枉花多少鈔票！☆土建的建筑成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系：酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采納圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時(shí)也增加了后期裝修的材料及人工成本；★裝飾成本分析，操縱：☆一樣五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；☆酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分不由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法：專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑，與其所采納的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直截了當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能表達(dá)設(shè)計(jì)成效的前提下，成本操縱得越到位，越能真正表達(dá)其設(shè)計(jì)能力。裝修施工公司：其強(qiáng)項(xiàng)在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)固、細(xì)節(jié)處理完美，能達(dá)到這點(diǎn)就差不多專門不錯(cuò)了?，F(xiàn)在的專門多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。接到高星級酒店設(shè)計(jì)的單子了，多是臨時(shí)再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來進(jìn)行設(shè)計(jì)，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)固性，就不行講了。由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后果：表面上看，由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，投資方省了筆不小的設(shè)計(jì)費(fèi)。但投資方要考慮那個(gè)咨詢題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)，他能盡心盡力地將成本操縱到了最為合適的一個(gè)點(diǎn)了嗎？？本來那個(gè)點(diǎn)確實(shí)是不容易量化的，即使業(yè)主方聘請專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微?！把蛎苯K究是出在“羊”身上的：一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，不管是自己做或者另外花鈔票請專業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做，差不多上要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的。現(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計(jì)單價(jià)是150元/皿一200元/皿，設(shè)計(jì)費(fèi)用差不多上好幾百萬。那個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是味道嗎？因此，設(shè)計(jì)中本能夠省的材料用上了，能夠用替代材料的地點(diǎn)也全采納高檔材料（材料費(fèi)增加了），能夠簡潔的地點(diǎn)顯現(xiàn)了專門多的曲線或異型設(shè)計(jì)（人工費(fèi)增加了），另外，在施工中還會(huì)不斷地、“合理地”多顯現(xiàn)本能夠幸免的施工變更，表面上看是沒有什么咨詢題，但今天牽兩筆、改日牽兩筆，不知不覺中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本鈔票又收回來了?！罘磳σ幻恋劁佁焐w地般采納“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法：五星級酒店的確是用鈔票堆砌出來的，但不計(jì)成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，相信是大多數(shù)投資方所不情愿看到的。酒店裝飾成效的表達(dá)，最要緊是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時(shí)還要巧妙地表達(dá)出酒店的主題文化，再配以燈光，成效自然就出來的，如此，就能節(jié)約一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，第一感受到的確實(shí)是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合成效，細(xì)看才能體會(huì)到表達(dá)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而可不能就趕忙就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的依舊西班牙、美國的。客人走進(jìn)客房，第一體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個(gè)房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會(huì)趕忙端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的依舊國產(chǎn)的？☆在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地表達(dá)裝飾成效是專門必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！☆酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各職職員作間、技師房、儲(chǔ)藏間、廚房、附屬樓、酒店治理人員辦公區(qū)域等地，采納成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可?！钜o裝飾材料進(jìn)行把控：一樣采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進(jìn)行詢價(jià)，部分材料，如石材，專門有必要到國內(nèi)幾個(gè)要緊的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場調(diào)查★專業(yè)酒店裝飾設(shè)計(jì)公司的選擇:☆第一主設(shè)計(jì)師必須是要明白酒店的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店治理者的治理需求、酒店星級評定規(guī)范；☆設(shè)計(jì)之前對酒店當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項(xiàng)目？至少要做到以下方面：當(dāng)?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣?huì)酒樓、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議等項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價(jià)格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項(xiàng)；本地市場餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議、會(huì)展、精品購物等的市場飽和度或欠缺程度；準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)囟际幸院?-10的規(guī)劃，推測酒店以后5-10內(nèi)的進(jìn)展?fàn)顩r，做出的設(shè)計(jì)方案必須是具有前瞻性的；對要緊裝飾材料的市場價(jià)格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；能夠提供切實(shí)可行的裝飾成本操縱方案；各服務(wù)場點(diǎn)盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獵取經(jīng)營利潤”這一思路貫穿在整個(gè)設(shè)計(jì)中；設(shè)計(jì)中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點(diǎn)一樣設(shè)計(jì)師都容易做到；第三，充分的人性化的表達(dá)：要讓客人使用方便。如開會(huì)，貴賓休息室要緊靠主會(huì)議室，而且有通道直截了當(dāng)?shù)街飨_(tái)上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會(huì)場的通道；☆因?yàn)槿藛T流淌的緣故，在看其成功案例的同時(shí)，必須落實(shí)該主設(shè)計(jì)師是否還在其設(shè)計(jì)公司；★酒店要緊設(shè)備的選型、成本操縱以及其他注意事項(xiàng)：1、 酒店的設(shè)備投資成本一樣占總投資的30%，要緊分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、 配發(fā)電系統(tǒng)：施工一樣由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛?。需要注意的是酒店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范疇的擴(kuò)大所需要的電力增容咨詢題，修建的時(shí)候一定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機(jī)本差不多是在救命的時(shí)候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進(jìn)口品牌，從實(shí)際了解到的情形，國產(chǎn)貨的確比不上進(jìn)口機(jī)，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。3、 中央空調(diào)系統(tǒng)：主機(jī)現(xiàn)在各種品牌有30多個(gè)，建議選擇時(shí)先分個(gè)檔次，若拿國產(chǎn)貨和美國品牌對比，的確是不合適的。建議分成三個(gè)檔次：進(jìn)口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺(tái)灣臺(tái)佳、上海瀚藝等。不同檔次品牌價(jià)格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對是可不能有什么咨詢題的，但要想5年、6年以后仍舊如初，就不現(xiàn)實(shí)，然而降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實(shí)的。若酒店采納了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機(jī)此方面都有成熟技術(shù)的；關(guān)于進(jìn)口品牌，要千萬防范是否是貼牌的！這種情形，從外表上粗略是看不出來的，但其核心的壓縮機(jī)是能確認(rèn)出來的，另外，不幻想著買原裝進(jìn)口的機(jī)子，現(xiàn)在差不多上在國內(nèi)組裝的；4、 給排水系統(tǒng)：一樣是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場上顯現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比一下價(jià)格、材質(zhì)、壽命、健康、愛護(hù)方便性等綜合指標(biāo)；5、 消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要注意在簽訂合同時(shí)，認(rèn)真劃分需由消防施工單位完成的工作范疇，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。仍舊要采取招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來壓消防安裝成本。6、 鍋爐系統(tǒng)：要注意鍋爐的燃燒機(jī)一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后修理件要方便購買；從能耗角度，最好是采納燃?xì)忮仩t，但購買時(shí)要有一臺(tái)燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急；7、 電梯系統(tǒng)：在建筑設(shè)計(jì)時(shí)期就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時(shí)做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)送客人的主電梯！觀光電梯因?yàn)橐曈X的緣故速度都受到了限制，一樣不超過1.75米/秒，太快了則會(huì)感受頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達(dá)不到2.5-3米/秒的話，那絕對會(huì)經(jīng)常顯現(xiàn)一大群客人等候電梯的場面。我所在籌建的河北邢臺(tái)的萬峰國際酒店（五星級）就顯現(xiàn)了那個(gè)咨詢題，當(dāng)時(shí)因?yàn)闃痘家汛蚝?，沒法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔。考察過許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感受的；關(guān)于廚房里用的傳菜電梯，因?yàn)橹粋鞑?，不能乘人，許多酒店差不多上用的一樣電梯廠制作出非標(biāo)類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢驗(yàn)證明。這種“省鈔票”的做法不可取。8、 弱電系統(tǒng)：需要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以下三個(gè)檔次：第一，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有的、國家強(qiáng)制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的；其次，在底限的基礎(chǔ)上+舒服度及豪華感官度；最后，在底限的基礎(chǔ)上+舒服度及豪華感官度+利于酒店治理（能耗操縱）+品牌宣傳最為關(guān)鍵的是酒店客房智能操縱系統(tǒng)及會(huì)議系統(tǒng)，這兩部分是客人直截了當(dāng)感官面對的，這方面的鈔票是不能省的；需要注意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場還不是專門透亮化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時(shí)也是比較夸張化。甲方要認(rèn)真對市場價(jià)格進(jìn)行了解對比。9、 游泳池設(shè)備：全部投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項(xiàng)系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，要緊設(shè)備如砂缸、泵建議采納原裝進(jìn)口產(chǎn)品；要充分考慮修理的方便性，修理配件的可替代性；10、 桑拿設(shè)備：要考慮采納部分舒服性、娛樂性較強(qiáng)的桑拿設(shè)備；還要考慮安全、機(jī)房設(shè)置合理，修理易操作、修理配件易購；11、洗衣房設(shè)備：第一要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，事實(shí)上是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破舊率的大致情形，如全自動(dòng)立式洗衣機(jī)在操作便利、布草破舊率等方面就要優(yōu)于臥式半自動(dòng)洗衣機(jī)，雙滾3米的平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.8米平燙機(jī)高得多；要明確高壓蒸汽的供給來源，所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置，輸送管道方式；考慮修理配件的通用性或可替代性；★目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價(jià)，投資返金的政策）關(guān)于采納地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有一定的補(bǔ)貼政策，如河北省，關(guān)于該項(xiàng)目的補(bǔ)貼額度為相關(guān)投資費(fèi)用的15%-25%。關(guān)于使用太陽能也有相應(yīng)的補(bǔ)貼，如河北邢臺(tái)市2007年出臺(tái)了政策：按照審核后的太陽能熱水（開水）系統(tǒng)總造價(jià)的10%給予補(bǔ)貼★節(jié)能降耗：1、 建筑節(jié)能：☆外墻隔熱：盡量不采納整體玻璃幕墻設(shè)計(jì)，造價(jià)高、隔熱差、隔音差；采納外墻加隔熱材料方式；☆門窗隔熱：窗戶采納中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；☆內(nèi)墻全部采納輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；☆屋面采納加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、 采納太陽能：3、 采納中水系統(tǒng)：注意：采納太陽能及中水系統(tǒng)，相關(guān)于收效來講，初期投資較大，實(shí)際的目的是獲得良好的社會(huì)效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇操縱進(jìn)行節(jié)能:①建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)該系統(tǒng)充分表達(dá)酒店的舒服和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對酒店內(nèi)的機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、操縱和治理，使機(jī)電設(shè)備安全、可靠、高效地運(yùn)行，同時(shí)節(jié)約能源、減少愛護(hù)人員、提高工作效率。5、 給排水、供電干路、支路安裝計(jì)量器：6、 經(jīng)營治理上的節(jié)能措施：用節(jié)水型的坐便器，能夠節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。職員浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男職員8分鐘，女職員12分鐘，操縱用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)操縱水流量就能夠節(jié)約1/3。對飯店的各個(gè)部門各個(gè)區(qū)域分不用水表計(jì)量。積存數(shù)據(jù)依照使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會(huì)形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水。能夠安裝收水器，大大降低水霧損耗。采納新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。采納智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。依照日照條件和需要營造的氛圍調(diào)劑電壓和照耀度。可節(jié)電20%左右。提倡采納LED半導(dǎo)體燈，能夠節(jié)約75%的用電量。將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28°C。少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺(tái)布。節(jié)約紙張。采納無紙化辦公。不鼓舞客人過度消費(fèi)。倡導(dǎo)適度消費(fèi)，鼓舞打包。用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90%。單層窗可貼透亮反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽能。外墻可因地制宜采納淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比一般墻體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采納天幕智能操縱。依照氣溫順光線變化自動(dòng)調(diào)劑。用反射窗簾可反射50%的熱量。多采納屋頂綠化，能夠擋掉50%的太陽輻射。室內(nèi)一棵樹一天可蒸發(fā)40公升的水。洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。餐廳廚房冰箱內(nèi)的存放容積以80%為宜。采納鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。一樣可提供十幾噸約70°C的熱水?！镅b飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獵取最大額的利潤？下面分不從餐飲、娛樂、會(huì)議等三方面來講明。餐飲：第二，針對不同的客源群，裝飾上對每個(gè)包房要給予寓意:比如為滿足升官晉級這類客人的需求，將一間餐廳包房取名為〃得舉軒〃，取范進(jìn)中舉之意。墻面設(shè)計(jì)為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁燈造型為一枝剛剛破土的嫩芽，預(yù)示前途無量。職位升遷了的客人舉辦宴席就專門喜愛這類包房。再比如接待貴賓的豪華包房，部分采納純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采納漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實(shí)木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。采納目的性照明，直射餐桌，使菜品與配用的金餐具色彩斑斕，氣氛濃烈。主人坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)的主題背景墻內(nèi)嵌入等離子電視，包房內(nèi)單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類包房常常是設(shè)了8800元的起訂費(fèi)還爆滿。娛樂（OK廳包房和桑拿包房）：第二，一定要設(shè)計(jì)考慮一個(gè)隔音良好、較為清靜的小場所專供客人放心接打電話。專門多酒店的OK廳包房隔音較差，走在過道上或是在一空房間里也躲不開此起彼伏的噪音，想在電話里講自己不在OK廳都不可能；第三，一定要考慮設(shè)計(jì)歌手及按摩技師的緊急疏散通道，鎮(zhèn)定應(yīng)對各種緊急情形；會(huì)議：第二，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計(jì)：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計(jì)、貴賓間進(jìn)入主席臺(tái)的通道、從主席臺(tái)撤離會(huì)場的專用通道；第三，目前會(huì)議室差不多上按照多功能設(shè)計(jì)，既可開會(huì)、表演，也可舉辦大型宴會(huì)、小型商務(wù)展現(xiàn)，提高利用率。設(shè)計(jì)時(shí)就必須考慮相應(yīng)足夠的儲(chǔ)藏間、工作間、化妝間及相關(guān)通道。星級酒店項(xiàng)目的前期籌劃方案酒店項(xiàng)目的前期籌劃假如講，酒店是一座理想的大廈，那么，酒店的籌備工作確實(shí)是建筑這座大廈的基礎(chǔ)。酒店企業(yè)的開業(yè)籌備規(guī)劃從總體上講是“兩個(gè)重點(diǎn)”及“三個(gè)主線”?！皟蓚€(gè)重點(diǎn)”指的是酒店開業(yè)籌備中的硬件籌備和軟件籌備。硬件籌備要緊是指酒店的工程籌建工作，軟件籌備則是指酒店的開業(yè)經(jīng)營治理籌備工作?！叭齻€(gè)主線”指的是酒店開業(yè)籌備所通過的三個(gè)時(shí)期，即先期籌劃期、工程建設(shè)期和預(yù)開業(yè)經(jīng)營治理籌備期。酒店項(xiàng)目前期籌劃將促使酒店決策者和預(yù)開業(yè)籌備的經(jīng)營治理者全盤考慮一下幾個(gè)咨詢題：（一） ：酒店怎么講是為誰建筑的進(jìn)行酒店項(xiàng)目的前期籌劃時(shí)，要第一考慮的是酒店是為誰建筑的？是為客人建筑的嗎？看似簡單的咨詢題認(rèn)真想想就不那么簡單了。專門明顯，不同的客人有不同的需求，客人會(huì)依照個(gè)性化的需求來查找適合自己的酒店。阻礙客人消費(fèi)行為的可能有價(jià)格因素、地理位置因素、個(gè)性化差異因素、適應(yīng)性因素等多種緣故。對酒店而言，在實(shí)施項(xiàng)目工程前，必須遵守“先定位，再選擇”的原則，明確酒店市場的市場定位，明確酒店是為哪些層次的客人服務(wù)的。要做出準(zhǔn)確的市場定位，就要了解酒店所在地區(qū)域有什么樣的市場需求，以后的客源結(jié)構(gòu)是如何樣的？假如酒店位于都市的中心商務(wù)區(qū)或交通樞紐帶，客人大部分有商務(wù)旅行需求，那么，酒店最好定位為商務(wù)酒店；假如酒店位于旅行勝地或風(fēng)景區(qū)，旅行客流量比較大，那么，酒店最好定位為度假型酒店；假如酒店周邊有大量的長住商旅或會(huì)議展覽的客源需求，那么，酒店專門可能定位為公寓酒店或會(huì)議型酒店。（二） ：如何開發(fā)合理的酒店產(chǎn)品適合目標(biāo)市場的產(chǎn)品才是酒店作為企業(yè)生存和進(jìn)展的全然。通俗地講，客人最喜愛消費(fèi)的產(chǎn)品也確實(shí)是合理的產(chǎn)品。在確定了酒店的市場定位和經(jīng)營范疇后，要把其要緊產(chǎn)品按照不同的定位和客人的需求進(jìn)行認(rèn)真分析，對客房、會(huì)議設(shè)施、餐飲設(shè)施、公共區(qū)域的規(guī)模和比例進(jìn)行合理調(diào)配，集中發(fā)揮資源優(yōu)勢，最大限度地滿足客人的需要。在構(gòu)建產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時(shí)，還有考慮到酒店運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)性，關(guān)于預(yù)期能夠獲利較大的酒店產(chǎn)品要相應(yīng)的加大投入，保證酒店有足夠的市場競爭力。（三） ：酒店企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)什么樣的目標(biāo)酒店企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)什么樣的目標(biāo)呢？對酒店業(yè)主來講，那個(gè)目標(biāo)確實(shí)是酒店在以后的經(jīng)營中能取得如何樣的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，具體表達(dá)在酒店項(xiàng)目的投資回報(bào)、有形資產(chǎn)的保值增值和無形資產(chǎn)的形成這幾個(gè)方面。對酒店的預(yù)開業(yè)經(jīng)營治理和以后的經(jīng)營者來講，那個(gè)目標(biāo)確實(shí)是有多個(gè)短期目標(biāo)組成的，它包括酒店剛剛進(jìn)入市場的培養(yǎng)期、業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期等不同時(shí)期的目標(biāo)。每一個(gè)時(shí)期的目標(biāo)所帶來的收益是不同的。在酒店市場培養(yǎng)期，假如酒店業(yè)要緊求治理者實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營利潤，這是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)期，酒店的要緊任務(wù)是樹立品牌形象，盡量擴(kuò)大客源市場，其運(yùn)營治理成本和人力資源成本相對會(huì)高些。當(dāng)酒店通過一兩年的市場培養(yǎng)期進(jìn)入到業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期后，其市場形象差不多確立，經(jīng)營治理模式相對固定，收益能力日趨穩(wěn)固，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)任務(wù)也就水到渠成了。（四） ：酒店業(yè)主和以后經(jīng)營者對酒店的心理預(yù)期有何不同在這一咨詢題上，酒店業(yè)主和以后經(jīng)營治理者的心態(tài)是不同的：酒店業(yè)主更多地看中的是經(jīng)營結(jié)果，他是從宏觀上把握和解決咨詢題；而酒店的經(jīng)營者由于市場的不斷變化和實(shí)際的經(jīng)營壓力，則更多地重視經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)過程，他是從微觀上處理咨詢題的。心理預(yù)期不同，行為方式就會(huì)有所不同，這就需要酒店業(yè)主和經(jīng)營治理者都要站在對方的角度考慮咨詢題，按照酒店的客觀進(jìn)展規(guī)律辦事，為酒店的長遠(yuǎn)進(jìn)展考慮，不要急于求成。（五） ：如何減少酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)每一項(xiàng)酒店投資就要經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、又有市場風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)于其他行業(yè)來講，酒店項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)榫频觏?xiàng)目是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供的服務(wù)來取得收益的。而服務(wù)這種產(chǎn)品本身具有不可儲(chǔ)存性，一旦投資決策失誤或旅行市場需求發(fā)生變化，酒店產(chǎn)品的銷售就會(huì)受阻，預(yù)期的投資效益就會(huì)無法實(shí)現(xiàn)，甚至虧本倒閉。因此，只要加強(qiáng)投資的風(fēng)險(xiǎn)治理，進(jìn)行科學(xué)決策，才能降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的缺失，提供投資的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。（六） ：如何合理規(guī)劃酒店項(xiàng)目的投資要求和投資步驟規(guī)劃酒店項(xiàng)目的投資要求，需要投資者做到三點(diǎn):第一，是建立嚴(yán)密的投資治理程序；其次，是制定投資打算；最后，是進(jìn)行投資酒店項(xiàng)目的資金預(yù)算，及時(shí)籌集項(xiàng)目所需資金，幸免由于資金不足造成半截子工程，阻礙投資效益?？紤]酒店項(xiàng)目的投資步驟時(shí)，為保證投資的有序性和有效性，需要確立酒店項(xiàng)目投資治理的程序和方法：步驟一，是項(xiàng)目的預(yù)可行性研究。在正式確定投資意向前，進(jìn)行必要的可行性研究。步驟二，依照投資意向進(jìn)行可行性研究，要求制定出若十個(gè)投資方案以供選擇。步驟三，是逐一選擇投資方案，對每一個(gè)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評判，最終選出最優(yōu)方案。步驟四，是制定詳細(xì)的投資打算，監(jiān)督資金合理使用。（七） ：酒店經(jīng)營中如何平穩(wěn)業(yè)主、治理者