上街房地產(chǎn)市場概況

上街房地產(chǎn)市場概況研究分析項目區(qū)域樓盤分布及價格區(qū)間調(diào)查重點參考項目調(diào)查分析市場產(chǎn)品投放結(jié)構(gòu)分析市場銷售速度分析市場競爭態(tài)勢分析項目地塊區(qū)位和面貌分析項目定位依據(jù)和檔次項目開發(fā)戰(zhàn)略定位二、上街房地產(chǎn)市場分析二、項目定位分析一、上街土地市場分析上街土地市場2011-2012.3成交分析目錄壹：上街土地市場分析939畝，16萬/畝，樓面地價156元/㎡24畝，16萬/畝，樓面地價165元/㎡2011-2012.3上街土地出讓分析上街新城區(qū)出讓土地未來可投放總建面積是105.2萬㎡。本案15畝，61萬/畝，樓面地價102元/㎡112畝，53萬/畝，樓面地價261元/㎡85畝，32萬/畝，樓面地價164元/㎡84畝，49萬/畝，樓面地價247元/㎡45畝，49萬/畝，樓面地價245元/㎡78畝，43萬/畝，樓面地價213元/㎡10畝，31萬/畝，樓面地價229元/㎡85畝，39萬/畝，樓面地價235元/㎡68畝，44萬/畝，樓面地價296元/㎡238畝，42萬/畝，樓面地價208元/㎡46畝，60萬/畝，樓面地價229元/㎡119畝，92萬/畝，樓面地價585元/㎡20畝，40萬/畝，樓面地價202元/㎡69畝，39萬/畝，樓面地價196元/㎡16畝，42萬/畝，樓面地價212元/㎡市區(qū)出讓土地未來可投放總建面積是229萬㎡。本案2011-2012.3上街土地出讓分析〈40萬/畝40－50萬/畝〉50萬/畝2011-2012.3上街土地出讓分析總結(jié)開發(fā)熱點：從市場土地出讓量體分布來看，市區(qū)依然是未來房地產(chǎn)開發(fā)熱點，未來可投放市場量體有229萬㎡，上街新城區(qū)只有105.2萬㎡。競爭壓力：未來市區(qū)和新城區(qū)可投放量體一共是334.2萬㎡，可開發(fā)建筑體量大，且市區(qū)項目分布密集，競爭激烈。土地成本：上街市區(qū)的土地成交金額多集中在40-50萬元/畝，有三塊位于老城區(qū)的土地成交價格較高，在53萬元-92萬元/畝。本案土地的成本在43-49萬元/畝，處于市場主流價格段內(nèi)。貳：上街房地產(chǎn)市場分析上街樓盤分布及價格區(qū)間調(diào)查翡翠城高層3700德寶城墅退臺洋房3700龍吟世家電梯洋房、小高、高層未售樂福國際小高、高層3600理想城多層、高層多層4200高層3600建業(yè)森林半島電梯多層4500亞星江南小鎮(zhèn)洋房5000溪畔美域聯(lián)排、洋房小高、高層未售本案單位：元/㎡上街重點個案分析綜述樓盤概況：目前市場在售項目較少，并多集中在許昌路與金華路沿線。樓盤形態(tài)：建筑形態(tài)多樣，涵蓋退臺洋房、電梯洋房，小高層、高層和聯(lián)排別墅，其中以高層為主。樓盤產(chǎn)品：三房為主，面積分布在100-160㎡，集中分布在110-130㎡，但小面積三房去化率較高。樓盤價格：市場高層均價在3600-3700元/㎡，德寶城墅的退臺洋房價格在3700，建業(yè)森林半島及亞星江南小鎮(zhèn)的洋房價格在5000元/㎡左右，別墅在15000元/㎡。樓盤客層：主要為以周邊縣市客戶為主，及部分鞏義客戶。來人來電量：目前市場在售項目日均來訪量在5-6組左右。樓盤規(guī)劃：目前市場以亞星江南小鎮(zhèn)及建業(yè)森林半島項目為代表整體定位較為高端，多數(shù)項目社區(qū)規(guī)劃合理，并含有水系景觀。購房熱度：自2011年10月份開始市場熱度急劇下滑，客戶觀望情節(jié)較重，但年后整體市場開始回暖，多數(shù)項目日均來訪量在5-6組客戶左右。建業(yè)森林半島二期概況位置許昌路與金華路交匯處總建面（萬㎡）20建筑形態(tài)二期電梯多層開盤時間2011年8月均價（元/㎡）4500，一層帶花園5200主力投放產(chǎn)品三房129、139㎡四房174㎡備注建業(yè)在上街區(qū)半島系列產(chǎn)品，社區(qū)周邊環(huán)境較好，地段優(yōu)勢明顯，二期產(chǎn)品以電梯多層，產(chǎn)品面積設(shè)定適中，加上建業(yè)品牌效應(yīng)，整體銷售情況較好?，F(xiàn)二期尾盤。本案二期電梯多層亞星江江南小小鎮(zhèn)概概況位置許昌路與淮陽路交匯處總建面（萬㎡）60建筑形態(tài)三期在售退臺洋房開盤時間2011年12月均價（元/㎡）5000，一層帶花園6000主力投放產(chǎn)品三房136、155㎡備注亞星大盤，項目坐落在1.6公里的地貌公園之上，坐擁17萬平米A級園林景觀社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，目前在售3期退臺洋房，整體銷售情況好。本案三期溪畔美美域概概況位置許昌路與金屏路交匯處總建面（萬㎡）8.5建筑形態(tài)洋房、小高，高層開盤時間預(yù)計2012年6月均價（元/㎡）無主力投放產(chǎn)品二房87㎡，三房105㎡備注新項目，地段優(yōu)勢較好，正對左照溝公園，背面緊鄰區(qū)政府、文化宮、文化廣場，周邊氛圍濃厚，配套齊全，現(xiàn)階段前期推廣。本案理想城城二期期概況況位置許昌路與金華路交匯處向西100米總建面（萬㎡）36建筑形態(tài)現(xiàn)售電梯多層開盤時間2011年5均價（元/㎡）高層3600，多層4200主力投放產(chǎn)品三房120、138㎡備注項目毗鄰人民廣場、左照園林公園、大型娛樂廣場、青少年活動中心、上街圖書館、區(qū)重點幼兒園，現(xiàn)一期成型，部分入住，區(qū)域居住氛圍濃厚。本案二期多多層樂福國國際二二期概概況位置中心路與金華路交叉口西南角總建面（萬㎡）4.3建筑形態(tài)小高、高層開盤時間2011年5月均價（元/㎡）3700主力投放產(chǎn)品二房85㎡，三房118㎡備注項目北靠中心路，東臨金華路，西北環(huán)繞左照公園，地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境良好，生態(tài)資源豐富，整體銷售情況較好。本案二期在在售龍吟世世家概概況位置金華路、濟源路交匯處總建面（萬㎡）42（住宅30，商業(yè)12）建筑形態(tài)電梯洋房，小高，高層開盤時間未開均價（元/㎡）無主力投放產(chǎn)品二房96㎡，三房116、128㎡備注龍吟世家項目占地135畝，由歐凱龍傾力打造。建筑風格上采集新中式主義建筑，立面顏色沉穩(wěn)儒雅，匹配中國世家風范，全部帶電梯的7層洋房、11層小高層、18層高層更是滿足居者不同需求，2012年1月開始認籌排號，交5000抵1萬，現(xiàn)已排170組。本案一期預(yù)預(yù)售德寶城城墅概概況位置許昌路與金華路交匯處總建面（萬㎡）27建筑形態(tài)退臺洋房（現(xiàn)售），高層開盤時間2011年9月均價（元/㎡）3700主力投放產(chǎn)品二房81㎡，三房107㎡備注北面緊鄰上街金融大道濟源路，南鄰上街行政大道中心路，西側(cè)為南北路金華路，各項配套設(shè)施完善，現(xiàn)一期尾盤銷售，整體銷售情況較好。本案一期在在售翡翠城城概況況位置濟源路與淮陽路交匯處總建面（萬㎡）10建筑形態(tài)高層開盤時間2011年12月均價（元/㎡）3700主力投放產(chǎn)品三房119㎡，四房138㎡備注項目地段優(yōu)勢明顯，周邊居住及商業(yè)氛圍濃厚，產(chǎn)品設(shè)定面積適中，戶型方正。本案一期在在售市場產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析總投2161套總銷1572套通過市市場調(diào)調(diào)研，，上街街整體體市場場當期期總投投2161套房源源，總總銷1572套，整整體去去化率率73%，市場場表現(xiàn)現(xiàn)較好好。市場投投銷中中，三三房投投放占占主要要比例例，三三房銷銷售比比例也也占第第一。。市場產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析——二房市場二二房產(chǎn)產(chǎn)品投投放量量少，，且面面積段段集中中，在在80-90㎡。二房去去化率率80%。市場產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析——三房市場三三房整整體投投放1622套房源源，銷銷售1182套房源源，市市場整整體去去化率率73%；市場三三房房房整體體投放放區(qū)間間在150-160㎡，100-110㎡三房房去化化率最最高。。小面積積三房房去化化率較較高。。市場產(chǎn)產(chǎn)品投投放、、銷售售分析析綜述述投銷：：市場整整體投投放、、銷售售中，，三房房均在在75%，占絕絕對比比例。。二房：：目前市市場二二房產(chǎn)產(chǎn)品整整體投投放較較少，，且面面積段段較為為單一一，主主要在在80-90㎡之間間，但但整體體銷售售情況況較好好，表表明二二房仍仍有較較大的的市場場需求求空間間。三房：：市場整整體投投放較較大，，面積積段較較為集集中，，主要要在110-130㎡，但但整體體銷售售中，，小面面積三三房投投放雖雖少，，去化化率較較高。。市場銷銷售速速度分分析-整體市市場銷銷售速速度通過市市場調(diào)調(diào)研分分析：：目前市市場在售項項目個個案月月均銷銷售套套數(shù)為為35套，銷銷售面面積為為4313㎡。案名銷售周期（月）投放（套）銷售（套）銷售速度（套/月）森林半島816515319江南小鎮(zhèn)424022456德寶城墅1030829129理想名城1186459654樂福國際1120215514翡翠城438215338合計2161157235案名銷售周期（月）投放面積（㎡）銷售面積（㎡）銷售速度（㎡/月）森林半島819533180322254江南小鎮(zhèn)437720353118828德寶城墅1030275285202852理想名城1199360680206184樂福國際1121642166421513翡翠城444002169834246合計2525321835084313市場銷銷售速速度分分析-不同產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)月月均銷銷售套套數(shù)電梯洋房案名投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（套/月）森林半島4239838423930283027亞星江南小鎮(zhèn)101045042202010095201730301010普通多層案名投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（套/月）德寶.城墅112107102918917975高層案名投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（套/月）理想名稱4323501136432246樂福國際二期4438113826765022222219正興翡翠城884641907710430通過市市場調(diào)調(diào)研分分析：：目前市市場電梯洋洋房產(chǎn)品的的個案案銷售售速度度為38套/月；普通多多層個案銷銷售速速度為為29套/月；高層產(chǎn)品個個案銷銷售速速度為為36套/月。市場銷銷售速速度分分析-不同產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)月月均銷銷售面面積通過市市場調(diào)調(diào)研分分析：：目前市市場電梯洋洋房產(chǎn)品的的個案案銷售售速度度為5541㎡/月；普通多多層個案銷銷售速速度為為2852㎡/月；高層產(chǎn)品個個案銷銷售速速度為為3981㎡/月。電梯洋房案名面積（㎡）投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（㎡/月）森林半島47212085541894239129423913930281743027亞星江南小鎮(zhèn)139101041395042155202015510095174201718030301901010高層案名面積（㎡）投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（㎡/月）理想名稱110432350113981120432246樂福國際二期85443811843826118765012322221382219正興翡翠城80884641191907713810430普通多層案名面積（㎡）投放（套）銷售（套）銷售周期（月）銷售速度（㎡/月）德寶.城墅8111210710285210718917914075市場競競爭態(tài)態(tài)勢分分析通過市市場調(diào)調(diào)研分分析，，目前前市場場在售售項目目余量量9.9萬㎡，，未來來總體體可投投放量量162.9萬㎡，，未來來市場場競爭爭壓力力較大大。案名總規(guī)模（萬㎡）當期銷售（萬㎡）當期余量（萬㎡）未來可投放量（萬㎡）正興翡翠城104.42.78.3溪畔美域8.5338.5森林半島203.50.212.7亞星江南小鎮(zhèn)603.70.237.6龍吟世家422.8042德寶.城墅2730.224.2樂福國際二期4.32.20.60.6理想名稱3610329合計32.69.9162.9市場競競爭態(tài)態(tài)勢分分析翡翠城8.3萬㎡德寶城墅24.2萬㎡龍吟世家42萬㎡樂福國際0.6萬㎡理想城29萬㎡建業(yè)森林半島12.7萬㎡亞星江南小鎮(zhèn)37.6萬㎡溪畔美域8.5萬㎡本案市場競競爭態(tài)態(tài)勢分分析類別在售樓盤上街2011-2012.3新成交土地未來可投放量體（萬㎡）162.9334.2合計497.1如按照照上街街現(xiàn)階階段市市場月月均去去化速速度是是4313㎡/月，未未來可可投放放量體體將需需1152個月銷銷售完完畢。。未來來市場場競爭爭激烈烈。上街房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析綜述述上街房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場在售售樓盤盤數(shù)量量少，，但是是建筑筑形態(tài)態(tài)豐富富，涵涵蓋面面廣。。市場整整體去去化率率較高高，達達到73%，其中中以三三房為為主，，投放放和銷銷售都都占到到了75%，面積積主要要集中中在110-130㎡。上街房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體月均均銷售售速度度慢，，其中中從產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)來來分析析，洋洋房的的去化化速度度不論論是套套數(shù)和和面積積，銷銷售速速度都都是最最快的的，高高于普普通多多層和和高層層。上街未未來房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場可投投放量量體大大，達達到497.1萬㎡，，競爭爭激烈烈。叁：項項目定定位項目定定位-地塊塊區(qū)位位分析析本案老城區(qū)新城區(qū)起步區(qū)新城區(qū)遠期發(fā)展區(qū)項目地地塊位位于丹丹江路路南，，登封封路西西，汝汝南路路東，，漓江江路北北，處處于上上街區(qū)區(qū)南部部新城城區(qū)起起步區(qū)區(qū)，處處于規(guī)規(guī)劃中中的職職教城城內(nèi)。。項目定位-面貌分分析本案丹江路面貌，在項目西邊有一發(fā)電廠丹江路與登封路交叉口向北面貌項目東邊是建業(yè)和亞星合作開發(fā)的幸和群島峽窩鎮(zhèn)便民服務(wù)大廳和計劃生育中心全友家私登封路南面貌市政規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展特特點項目位位于中中原區(qū)區(qū)規(guī)劃劃的宜宜居職職教城城區(qū)，，按照照規(guī)劃劃宜居居職教教城將將于2015年正式式竣工工，未未來發(fā)發(fā)展前前景好好。項目區(qū)區(qū)位特特征及及地塊塊條件件上街區(qū)區(qū)的郊郊區(qū)，，區(qū)域域發(fā)展展緩慢慢，人人流量量少，，以村村莊為為主。。地塊塊三面面鄰路路，南南面漓漓江路路正在在規(guī)劃劃中，，交通通出行行方便便，地地塊平平整，，利于于開發(fā)發(fā)和提提高容容積。。項目目西邊邊有發(fā)發(fā)電廠廠，電電網(wǎng)密密集，，不利利于居居住。。項目周周邊現(xiàn)現(xiàn)狀特特點現(xiàn)階段段周邊邊生活活配套套設(shè)施施不完完善，，區(qū)域域內(nèi)市市政教教育單單位有有峽窩窩鎮(zhèn)的的便民民服務(wù)務(wù)大廳廳和計計劃生生育中中心，，商業(yè)業(yè)有全全友家家私和和少量量超市市門店店，項項目東東側(cè)是是建業(yè)業(yè)和亞亞星集集團集集體開開發(fā)的的幸和和群島島項目目，現(xiàn)現(xiàn)暫未未開工工。項目定定位依依據(jù)項目未未來發(fā)發(fā)展機機遇隨著2015年宜居居職教教城的的正式式竣工工，屆屆時，，可吸吸納并并解決決5萬人的的配套套三產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)及就就業(yè)問問題。。以及及項目目緊鄰鄰東側(cè)側(cè)的建建業(yè)亞亞星集集團開開發(fā)的的幸和和群島島的開開發(fā)建建設(shè)，，區(qū)域域面貌貌將會會得到到改善善，人人流量量增大大，居居住氛氛圍逐逐漸形形成，，將會會重新新引導導上街街區(qū)居居民的的購房房選擇擇，為為本項項目的的發(fā)展展帶來來更多多發(fā)展展機會會。項目定定位依依據(jù)項目定定位目目的目的一一：與與職教教城建建設(shè)相相呼應(yīng)應(yīng)，滿滿足上上街及及周邊邊居民民的住住房需需求。。目的二二：提提高項項目競競爭力力，避避免與與市場場熱點點產(chǎn)品品的競競爭，，能夠夠滿足足開發(fā)發(fā)商對對于資資金和和收益益率的的需求求。項目檔檔次定定位項目處處于上上街新新區(qū)宜宜居職職教城城，區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃布布局了了六大大組團團——高等職職業(yè)教教育組組團、、實習習工廠廠及工工業(yè)集集聚區(qū)區(qū)組團團、江江南水水鄉(xiāng)旅旅游休休閑組組團、、合村村并城城及商商業(yè)地地產(chǎn)組組團、、汜水水河花花卉產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組組團、、五云云山山山地運運動休休閑度度假組組團，，定位位中高高端。。通過調(diào)調(diào)研中中了解解，上上街在在售樓樓盤規(guī)規(guī)劃品品質(zhì)高高端，，產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)多元元化發(fā)發(fā)展，，有普普通多多層，，電梯梯洋房房，別別墅，，小高高層和和高層層。緊緊鄰項項目又又是建建業(yè)和和亞星星集團團一起起開發(fā)發(fā)的幸幸和群群島項項目，，建業(yè)業(yè)和亞亞星集集團在在上街街區(qū)的的影響響力大大，以以開發(fā)發(fā)中高高端住住宅為為主。。故而本本項目目定位位為上上街新新區(qū)中中高端端的人人居典典范住住宅項項目。。項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-產(chǎn)品總總價定定位項目產(chǎn)產(chǎn)品總總價的的制定定，主主要是是結(jié)合合當?shù)氐厥杖肴胨狡?、?jīng)經(jīng)濟特特點及及當下下樓市市的總總價特特征而而確定定的本本案產(chǎn)產(chǎn)品總總價范范圍。。是項項目獲獲得市市場認認可的的先決決條件件。根據(jù)調(diào)調(diào)研分分析，，市場場兩房房總價價帶在在25-35萬之間間，三三房總總價帶帶在35-45萬元，，而本本案兩兩房的的主力力總價價帶在在26-30萬元，，三房房在33-35和40-43萬元之之間，，均在在市場場主力力總價價范圍圍內(nèi)，，產(chǎn)品品競爭爭優(yōu)勢勢大。。戶型銷售面積（㎡）贈送面積（㎡）實際使用面積（㎡）比例實際使用面積在市場總價（萬元）本案總價（萬元）2+170-8015-1885-9825%31-3626-303+190-9518-20108-11545%40-4333-353+1110-11518-20128-13530%47-5040-43項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——戶型概概念定定位符合市市場需需求，，滿足足開發(fā)發(fā)商對對資金金和回回報率率的需需求。。隨著上上街市市場均均價的的逐漸漸走高高，部部分樓樓盤，，尤其其是新新近將將要推推出的的樓盤盤，產(chǎn)產(chǎn)品面面積出出現(xiàn)壓壓縮，，出現(xiàn)現(xiàn)了110㎡以下下的三三房，，通過過控制制總價價，擴擴大客客群范范圍，，促進進銷售售。但但是戶戶型設(shè)設(shè)計仍仍以傳傳統(tǒng)戶戶型為為主。。所以本本項目目可通通過創(chuàng)創(chuàng)新戶戶型，，控制制面積積，達達到市市場及及客戶戶實際際需求求面積積，從從而控控制總總價，，提高高去化化率，，實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商的的利潤潤最大大化之之目的的。3房+1房房———銷售售面積積：72㎡㎡，贈贈送面面積約約：15㎡㎡，實實際使使用面面積約約：87㎡㎡項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-高層戶型圖圖示2房+2房房———銷售售面積積：78㎡㎡，贈贈送面面積約約：18㎡㎡，實實際使使用面面積約約：96㎡㎡項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-高層戶型圖圖示3房+1房房———銷售售面積積：89.8㎡㎡，贈贈送面面積約約：20㎡㎡，實實際使使用面面積約約：109.8㎡項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-高層戶型圖圖示3房+1房房———銷售售面積積：110㎡，，贈送送面積積約：：20㎡，，實際際使用用面積積約：：130㎡㎡項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-多層戶型圖圖示3房+1房房———銷售售面積積：89.7㎡㎡，贈贈送面面積約約：20㎡㎡，實實際使使用面面積約約：109.7㎡項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-多層戶型圖圖示項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-住宅戶戶型建建議住宅戶戶型建建議二室二二廳2+1戶型80㎡㎡（贈送送約10㎡㎡）三室二二廳3+1戶型115㎡（贈送送約12㎡㎡）住宅戶戶型建建議項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-住宅戶戶型建建議住宅戶戶型建建議三室二二廳3+1戶型125㎡（贈送送約14㎡㎡）項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位-住宅戶戶型建建議項目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——戶型配配比定定位結(jié)合市市場投投放及及銷售售特征征，適適度避避開市市場最最集中中的產(chǎn)品形形態(tài)和和面積積段投放區(qū)區(qū)域，，確定定本項項目的的主力力投放放戶型型及面面積段段，從從而最最合理理的迎迎合市市場需需求。。結(jié)合上街街在售樓樓盤戶型型投放以以及客戶戶對戶型型的選擇擇上，建建議以兩兩房和三三房為主主，其中中占比分分別是25%和75%。項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位——經(jīng)濟測算算本案土地地取得時時，容積積范圍在在1-3之間，考考慮到上上街未來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場可可投放量量體大，，競爭激激烈，參參考市場場在售主主流產(chǎn)品品形態(tài)，，分別是是普通多多層、電電梯洋房房和高層層，其中中普通多層層和電梯梯洋房逐逐漸成為為稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品去化化速度快快，并且且洋房又又成為市市場上高高端產(chǎn)品品，售價價高，所以將三三種不同同的產(chǎn)品品形態(tài)進進行經(jīng)濟濟測算，，結(jié)合地地塊和開開發(fā)商資資金量，，為項目目未來規(guī)規(guī)劃的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)做參考考。類別方案一普通多層方案二電梯洋房方案三高層6.5層7層11-18層總用地面積（㎡）130107.2130107.2130107.2住宅建筑面積（㎡）208172221182390322容積率1.61.73項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位——經(jīng)濟測算算建筑形態(tài)層數(shù)成本構(gòu)成（元/㎡）建筑面積（萬㎡）銷售均價（元/㎡）總成本（億元）總銷（億元）利潤（億元）利潤率（%）土地費用前期配套費用建安費用其它直接費用銷售費用管理費用稅費多層6F4414257002611111845920.837004.77.7362%洋房7F4154358503012612652122.142005.59.33.868%高層11-18F23546614004711114545939370011.114.43.329%從三種方方案的投投報分析析來看，，洋房售價價最高，，利潤率率最高，，高層的的總銷最最高，但但是利潤潤率最低低。項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位——投報分析析項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略定定位總結(jié)結(jié)現(xiàn)階段上上街房地地產(chǎn)市場場主流的的產(chǎn)品形形態(tài)是普普通多層層、電梯梯洋房和和高層，，而普通通多層和和電梯洋洋房逐漸漸成為稀稀缺產(chǎn)品品，去化化速度快快，電梯梯洋房月月均去化化速度是是5541㎡，它的的售價也也是最高高的，投投資回報報率也是是最高的的。未來上街街可投放放市場量量體大，，產(chǎn)品形形態(tài)以高高層為主主，普通通多層和和電梯洋洋房更加加稀缺。。考慮本案案的土地地成本較較低，為為避免產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)同質(zhì)化化，競爭爭激烈，，去化速速度慢，，回報率率低等問問題，建建議前期期可先以以電梯洋洋房和普普通多層層入市，，在市場場成交較較為低迷迷狀態(tài)下下，用稀稀缺性的的產(chǎn)品形形態(tài)吸引引市場，，拔高項項目形象象，提高高去化速速度和回回報率。。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:24:2703:24:2703:241/5/20233:24:27AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:24:2703:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:24:2703:24:2703:24Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:24:2703:24:27January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月20233:24:27上午午03:24:271月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:24:2703:24:2705January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。3:24:27上上午午3:24上上午午03:24:271月月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:24:2703:24:2703:241/5/20233:24:27AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。