一品漫城聯(lián)排別墅價(jià)格執(zhí)行報(bào)告

聯(lián)排別墅推售次序原則由北往南推售原則：1）北部聯(lián)排別墅受小高層和外部道路距離影響較大，建議先期推出；2）靠近會(huì)所位于社區(qū)中部的聯(lián)排別墅景觀資源和私密性最好，作為保留房源最后推出；多元化產(chǎn)品同時(shí)推售原則：每次推售均包含E、F、G三類產(chǎn)品，樹立標(biāo)桿同時(shí)互為比較，形成價(jià)格梯次；價(jià)值提升原則：北部聯(lián)排別墅以市場(chǎng)平均價(jià)格開盤，在后期隨著資源提升及社區(qū)發(fā)展，形成樓價(jià)走高的態(tài)勢(shì)聯(lián)排別墅組團(tuán)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

ECDBAFHG景觀因素包括：會(huì)所景觀；道路綠化；庭院綠化按照資源優(yōu)劣，分為如下等級(jí)：靠近會(huì)所景觀靠近中部車行道路綠化靠近庭院綠化靠近西部水系景觀前后庭院景觀采光因素包括：端頭套或中間套；聯(lián)數(shù)按照資源優(yōu)劣，分為如下等級(jí)：靠近道路或庭院的東端頭靠近道路或庭院的西端頭3、4、5聯(lián)的中間套和端頭套私密性因素包括：小高層、道路交通和組團(tuán)距離，按照資源優(yōu)劣，分如下等級(jí)：南庭院靠近車庫(kù)入口北庭院靠近車庫(kù)入口兩組團(tuán)之間端頭套靠近小高層組團(tuán)組團(tuán)中間套西部端頭套噪音來(lái)源為組團(tuán)外部道路、內(nèi)部道路、機(jī)房、箱變、會(huì)所，具體等級(jí)如下：臨組團(tuán)外部道路臨組團(tuán)內(nèi)部道路北部有箱變地下室埋有地源熱泵機(jī)房臨近會(huì)所聯(lián)排別墅推售組團(tuán)劃分

ECDBAFHG推售組團(tuán)次序各批推售棟數(shù)E戶型F戶型G戶型A/B/C/D4424164E/F/G/H4530123總計(jì)8954287棟號(hào)戶型套數(shù)戶型優(yōu)缺點(diǎn)說(shuō)明等級(jí)排序推售策略11E東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般與邊組團(tuán)對(duì)視嚴(yán)重，東端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度E中間套2套受小高層和外部道路影響程度一般B高開平走，追求利潤(rùn)E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，西端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利潤(rùn)12G東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，受地下車庫(kù)入口影響嚴(yán)重，東端頭采光優(yōu)A標(biāo)竿產(chǎn)品，高開高走E中間套3套受小高層和外部道路影響程度一般C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般與邊組團(tuán)對(duì)視嚴(yán)重，西端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度13E東端頭1套受小高層和外部道路影響程度嚴(yán)重，東端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利潤(rùn)E中間套2套受小高層和外部道路影響程度嚴(yán)重B高開平走，追求利潤(rùn)E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度嚴(yán)重，西端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利潤(rùn)首批推售產(chǎn)品等級(jí)劃分：11、12、13棟棟號(hào)戶型套數(shù)戶型優(yōu)缺點(diǎn)說(shuō)明等級(jí)排序推售策略14G東端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般東端頭采光與景觀優(yōu)A標(biāo)竿產(chǎn)品，高開高走E中間套3套受小高層和外部道路影響程度一般，無(wú)北庭院，南庭院最大B高開平走，追求利潤(rùn)E西端頭1套受小高層和外部道路影響程度一般，景觀較好，西端頭采光優(yōu)B高開平走，追求利潤(rùn)15F東端頭1套與邊組團(tuán)對(duì)視嚴(yán)重，東端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度F中間套2套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光和景觀優(yōu)A標(biāo)竿產(chǎn)品，高開高走16G東端頭1套受地下車庫(kù)入口影響程度一般，東端頭采光與景觀優(yōu)A標(biāo)竿產(chǎn)品，高開高走F中間套3套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度19F東端頭1套與邊組團(tuán)對(duì)視嚴(yán)重，東端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度F中間套2套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光和景觀優(yōu)A標(biāo)竿產(chǎn)品，高開高走首批推售產(chǎn)品等級(jí)劃分：14、15、16、19棟棟號(hào)戶型套數(shù)戶型優(yōu)缺點(diǎn)說(shuō)明等級(jí)排序推售策略20G東端頭1套受地下車庫(kù)入口影響程度嚴(yán)重，東端頭采光與景觀優(yōu)A標(biāo)竿產(chǎn)品，高開高走F中間套3套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度F西端頭1套西端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度23E東端頭1套與邊組團(tuán)對(duì)視嚴(yán)重，東端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度E中間套2套采光一般，私密性優(yōu)C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度E西端頭1套西端頭采光和景觀優(yōu)A標(biāo)竿產(chǎn)品，高開高走24E東端頭1套受地下車庫(kù)入口影響程度一般，東端頭采光與景觀優(yōu)B高開平走，追求利潤(rùn)E中間套2套景觀較好，私密性優(yōu)B高開平走，追求利潤(rùn)E西端頭1套與邊組團(tuán)對(duì)視嚴(yán)重，西端頭采光較好C平開平走，實(shí)現(xiàn)去化速度首批推售產(chǎn)品等級(jí)劃分：20、23、24棟產(chǎn)品等級(jí)推售棟數(shù)分布特點(diǎn)A7G型端頭套，E/F西部端頭套B14多聯(lián)端頭套或中間套，有特殊外部景觀資源C23多聯(lián)中間套或組團(tuán)端頭套，無(wú)特殊外部景觀資源聯(lián)排別墅價(jià)格的確定價(jià)格策略說(shuō)明：如7月15日開盤，采取平開高走的策略，以資源最差的北部組團(tuán)做入市價(jià)格基礎(chǔ)支撐；10月初二次開盤提升10％以上；按景觀、采光、私密性和噪音的不同等級(jí)分組團(tuán)，拉開價(jià)差，促進(jìn)弱勢(shì)戶型消化；綜合考慮庭院、露臺(tái)和地下室等附加值因素，通過價(jià)格杠桿拉動(dòng)弱勢(shì)房源去化。市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)的確定價(jià)格表結(jié)構(gòu)生成價(jià)格表驗(yàn)證實(shí)收價(jià)格表確定聯(lián)排別墅市場(chǎng)比較權(quán)重及比準(zhǔn)均價(jià)權(quán)重成交價(jià)格預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)備注金地灣流域20%――30000三林片區(qū)典型項(xiàng)目，資源極其優(yōu)越，價(jià)格具有標(biāo)竿性浦發(fā)博園10%――23000三林片區(qū)代表項(xiàng)目，未來(lái)供應(yīng)量較大萬(wàn)科紅郡10%23082――目前可以比對(duì)的同類區(qū)域有成交項(xiàng)目長(zhǎng)城中環(huán)墅10%――18000張江片區(qū)代表項(xiàng)目新浦江城20%21959――最能表現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的樓盤，定價(jià)具有公共認(rèn)知性凱德林茵湖畔15%21712――目前可以比對(duì)的同類區(qū)域有成交項(xiàng)目萬(wàn)科燕南園15%20836――目前可以比對(duì)的同類區(qū)域有成交項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)23005元/平米聯(lián)排別墅均價(jià)的驗(yàn)證小高層成交價(jià)格同期聯(lián)排別墅價(jià)格價(jià)格比對(duì)系數(shù)權(quán)重環(huán)球翡翠灣7800（2005年中）135001.7330%新浦江城7500（2006年初）120001.640%大華錦繡華城9200（2006年初）150001.6320%合生城邦5500（2006年中）90001.6410%鵬欣一品漫649100％結(jié)論：通過其他項(xiàng)目中小高層和聯(lián)排別墅的價(jià)格比對(duì)系數(shù)，反推出本項(xiàng)目聯(lián)排別墅價(jià)格應(yīng)為23086元/平方米，基本符合市場(chǎng)定價(jià)法推算出來(lái)的價(jià)格。聯(lián)排別墅均價(jià)的驗(yàn)證考慮到本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品的特點(diǎn)，首次購(gòu)買別墅的客戶將占到大多數(shù)比例。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，此類客戶大多為主動(dòng)換房、提升居住品質(zhì)型的客戶，傾向?qū)F(xiàn)有市中心房產(chǎn)賣掉，用于支付別墅部分房?jī)r(jià)，因此客戶目前居住的區(qū)域均價(jià)也將成為我們定價(jià)的參考依據(jù)之一。2007.10-2008.6總成交面積總成交套數(shù)總成交金額區(qū)域均價(jià)盧灣區(qū)16854平米113套54578萬(wàn)元32383元/平米盧灣區(qū)（除翠湖天地）15734平米107套46932萬(wàn)元29828元/平米黃浦區(qū)65482平米479套163858萬(wàn)元25023元/平米徐匯區(qū)363867平米2690套766217萬(wàn)元21058元/平米參考區(qū)域成交均價(jià)，項(xiàng)目別墅價(jià)格區(qū)間在2.3－2.5萬(wàn)元/平米。聯(lián)排別墅均價(jià)價(jià)的確定市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)23000元/平米客戶心理預(yù)期期2萬(wàn)－2.5萬(wàn)元/平平米市場(chǎng)驗(yàn)證均價(jià)價(jià)23000元/平米以經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)驗(yàn)證的2.3萬(wàn)元/平米米作為底價(jià)支支撐，在以創(chuàng)創(chuàng)高價(jià)、創(chuàng)標(biāo)標(biāo)竿、承接前前期市場(chǎng)影響響力的營(yíng)銷策策略下，沖擊擊2.5萬(wàn)元/平米的目標(biāo)同類戶型設(shè)置置浮動(dòng)平面差差比例，讓弱弱勢(shì)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品品的價(jià)格門檻檻更高，客戶戶意向梳理更更為鮮明。根據(jù)庭院和地地下室的設(shè)計(jì)計(jì)、景觀、采采光、大小等等給出固定價(jià)價(jià)差。著重考慮庭院院景觀的影響響。平面價(jià)差：附加值調(diào)差：：詳見《一品漫漫城聯(lián)排別墅墅價(jià)格策略》》通過開盤前的的價(jià)格梳理以以及客戶的意意向房源統(tǒng)計(jì)計(jì)，制定客戶戶調(diào)整系數(shù)，，使最受追捧捧的戶型價(jià)值值最大化。通過G戶型的的價(jià)值最大化化，以絕對(duì)值值提升項(xiàng)目的的形象氣質(zhì)。?？蛻粽{(diào)整系數(shù)數(shù)：創(chuàng)造價(jià)值標(biāo)桿桿：去化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避：優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品保留留：對(duì)于北側(cè)57，58，59，60號(hào)號(hào)單元通過價(jià)價(jià)格杠桿進(jìn)行行先期去化；；開盤通過價(jià)格格保留部分優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，為為最終提價(jià)奠奠定基礎(chǔ)。價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)差差基礎(chǔ)價(jià)格生成成體系標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)打分系數(shù)平面差地下室調(diào)差庭院調(diào)差整體價(jià)差單棟價(jià)差E戶型250000-5.30－4000250－7504500元/平米0-6000120萬(wàn)F戶型230000-4.90－4000250－7500-6000120萬(wàn)G戶型280000-2.10－1500250－7500-200040-50萬(wàn)各棟單價(jià)＝各戶型標(biāo)準(zhǔn)單單價(jià)＋該套平平面價(jià)差＋該該套地下室價(jià)價(jià)差＋該套花花園價(jià)差基礎(chǔ)價(jià)格表說(shuō)說(shuō)明：同類戶型確定定基礎(chǔ)均價(jià)，，在統(tǒng)一比較較景觀、采光光、私密性、、噪音、地下下室、庭院等等客戶關(guān)注的的因素后給出出各棟單價(jià)；；E、F戶型資資源差距較大大，單棟價(jià)差差較大，G戶戶型資源差距距較小，單棟棟價(jià)差就小。。綜合折扣率對(duì)開盤當(dāng)天前前10套認(rèn)購(gòu)購(gòu)客戶總價(jià)優(yōu)優(yōu)惠2％；成成交量達(dá)到10套以后客客戶無(wú)折扣；；開盤后對(duì)于所所有一次性付付款客戶總價(jià)價(jià)優(yōu)惠1％；；以上兩條優(yōu)惠惠不可累加，，開盤最大折折扣2％；對(duì)于開發(fā)商關(guān)關(guān)系客戶或開開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)折扣原則則上以不低于于5％為準(zhǔn)。。該折扣不予予上與其他優(yōu)優(yōu)惠共享。聯(lián)排別墅對(duì)外報(bào)價(jià)折扣方式預(yù)計(jì)銷售套數(shù)比例折扣額度折扣權(quán)值綜合折扣率開盤優(yōu)惠約8套20％2％0.98開發(fā)商關(guān)系約5套10％5％0.95一次性付款約5套10%1%0.99最大折扣率

5％95折約0.98500元/平米9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:05:3803:05:3803:051/5/20233:05:38AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:05:3803:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:05:3803:05:3803:05Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。1月-231月-2303:05:3803:05:38January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月20233:05:38上午03:05:381月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:05:3803:05:3805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:05:38上上午3:05上上午03:05:381月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:05:3803:05:3803:051/5/20233:05:38AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2303:05:3803:05Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。03:05:3803:05:3803:05Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:05:3903:05:39January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:05:39上上午03:05:391月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/53:05:3903:05:3905January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。3:05:39上上午午3:05上上午午03:05:391月月-239、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。03:05:3903:05:3903:051/5/20233:05:39AM11、越是沒有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。1月-2303:05:3903:05Jan-2305-Jan-2312、越越是