世聯(lián)上海鵬欣國際家紡中心公寓式酒店營銷戰(zhàn)略與策略

上海鵬欣國際家紡中心公寓式酒店營銷戰(zhàn)略與策略謹呈：上海鵬欣集團2007.11.20報告核心內(nèi)容第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析——現(xiàn)狀與目標之間的差距——項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客戶定位與形象定位第三部分：營銷策略體系建立——營銷執(zhí)行的指導總綱2市場現(xiàn)狀下的問題解析項目解讀市場環(huán)境&價格預估客戶目標問題界定3老：楊浦老城區(qū)，平?jīng)雎?、寧國路新：產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新都市硬件、新經(jīng)濟元素大：2.2萬/2萬/8萬平米，公寓式酒店+辦公+商業(yè)，大體量、大配套專：家紡——打造的有主題的產(chǎn)業(yè)基地項目解讀——老而新,大而?！狝樓公寓式酒店建筑面積：22037.29平方米總套數(shù)：294套戶型：65-118平方米4產(chǎn)業(yè)大廈家飾家紡中心

辦公商業(yè)酒店相互依賴公寓式酒店是家飾家紡中心的有機組成部分。

辦公商業(yè)酒店客戶互補辦公、家飾家紡中心提供的貿(mào)易、展貿(mào)平臺為酒店提供了客源。辦公、商業(yè)、酒店功能互補，形成有機整體公寓式酒店項目解讀酒店寫字樓商業(yè)5專業(yè)市場與其周邊完善的房地產(chǎn)市場是一個相互促進、相互發(fā)展、共生的整體，本項目依托國際家飾家紡中心的打造，必能輻射長三角。

依托專業(yè)市場的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，業(yè)主將更關(guān)注投資于區(qū)域內(nèi)的小戶型公寓。項目解讀公寓式酒店是楊浦家飾家紡中心不可或缺的有機組成，將隨著產(chǎn)業(yè)鏈的完善和片區(qū)的成熟，輻射全上海和長三角城市群1、公寓式酒店在區(qū)域是否有發(fā)展?jié)摿Γ?、投資型的產(chǎn)品在該區(qū)域是否得到市場認可？6案例借鑒東莞厚街商貿(mào)圈為酒店服務業(yè)、展覽業(yè)、家具業(yè)形成的六大產(chǎn)業(yè)基地厚街擁有大小酒店（賓館）約130家，五星級酒店4家，全鎮(zhèn)客房總數(shù)超萬間，年接待旅客超200萬人次。

酒店業(yè)會展業(yè)600余家上規(guī)模的家具企業(yè)，11家大型家具專業(yè)市場，成為珠江三角洲國際家具及機械、材料、配件的大型集散基地。每年舉辦的大型國際展覽會達20多個，總展出面積40多萬平米，展館利用率接近20%。每年舉行家具、鞋材、皮革、醫(yī)學機械、服裝、舊車等展覽，其中以家具展和工業(yè)機械展最為著名，會展業(yè)已成為厚街鎮(zhèn)經(jīng)濟新的增長點和重要的支柱產(chǎn)業(yè)。家具業(yè)厚街鎮(zhèn)7依托專業(yè)市場

——小戶型公寓暢銷，投資為主案例借鑒房屋租賃市場紅火：源源不斷涌入厚街鎮(zhèn)的外地人、外籍人刺激著房屋租賃市場，相應的本地居民購房投資積極性增強。中小戶型將走俏：投資客和外地購房者的增多，使市場對中、小戶型的需求增大，中、小戶型不再以大戶盤的“邊角料”的面目出現(xiàn),而是經(jīng)過精心設計，在朝向、通風、采光、社區(qū)環(huán)境等方面頗為講究，備受白領(lǐng)青睞。外地、外籍購房者增加：住酒店不如買房、租房不如供樓。這部分人群還是高檔物業(yè)，甚至是高級別墅的重要購買勢力。投資占80%，以本地人為主私營經(jīng)濟及外資經(jīng)濟發(fā)達，帶來了大量企業(yè)白領(lǐng)及高薪職員，為房屋出租提供了大量客源香謝里小戶型，3天賣完；東逸翠園小戶型，一天賣完，現(xiàn)在買房投資會用來出租，轉(zhuǎn)手不多，費用很高，如果要建公寓，越早越好，投資人很多?！獤|逸翠苑銷售代表訪談8東外灘與世紀公園等內(nèi)環(huán)片區(qū)相比處于價格低谷，有升值空間。板塊價格已經(jīng)處于內(nèi)環(huán)線價格底線，泡沫含量低。環(huán)線板塊物業(yè)增值快，升幅大。環(huán)線效益各時間段成交均價（元/m2)普陀區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2人民廣場項目所在地——東外灘成交均價15000元\m2長寧區(qū)環(huán)線附近：28000-30000元\m2世紀公園片區(qū)30000-33000元\m2閘北環(huán)線附近：25000-28000元\m2虹口區(qū)環(huán)線附近：25000-28000元\m2徐匯區(qū)環(huán)線附近：32000-38000元\m29東外灘漁人碼頭等的規(guī)劃將帶動本區(qū)域商務商業(yè)發(fā)展及形象轉(zhuǎn)變

本項目位于東外灘商務休閑綜合區(qū)。博覽休閑文化區(qū)近代產(chǎn)業(yè)博覽區(qū)漁人碼頭主題購物休閑區(qū)商務休閑綜合區(qū)商務辦公區(qū)根據(jù)最新的規(guī)劃方案，將東外灘區(qū)域建設成為以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務、知識社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代功能帶，成為上海世博會的重要景觀區(qū)。區(qū)域分析10隨著著華華誼誼星星城城商商業(yè)業(yè)項項目目的的啟啟動動及及本本項項目目,將將加加速速區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展。。商業(yè)分析11國際際家家紡紡中中心心已已初初具具規(guī)規(guī)模模批發(fā)發(fā)零零售售平平臺臺商務務辦辦公公平平臺臺產(chǎn)品品設設計計平平臺臺研發(fā)發(fā)培培訓訓平平臺臺樣品品制制作作平平臺臺產(chǎn)業(yè)業(yè)信信息息平平臺臺產(chǎn)品品檢檢測測平平臺臺物流流倉倉庫庫平平臺臺家紡紡會會展展平平臺臺產(chǎn)權(quán)權(quán)保保護護平平臺臺家紡紡旅旅游游平平臺臺跨國國采采購購平平臺臺41產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚2政策策優(yōu)優(yōu)惠惠3平臺臺資資源源專項項發(fā)發(fā)展展資資金金的的扶扶持持政政策策簡便便方方式式征征收收有有關(guān)關(guān)稅稅收收企業(yè)業(yè)繳繳納納地地方方稅稅收收后后可可按按比比例例獲獲獎獎勵勵享受受上上海海市市技技術(shù)術(shù)改改造造、、技技術(shù)術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新新、、新新產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)和和建建立立技技術(shù)術(shù)中中心心的的扶扶持持企業(yè)業(yè)開開辦辦初初期期可可申申請請貸貸款款信信用用擔擔保保屬私私營營或或民民營營的的企企業(yè)業(yè)可可納納入入政政府府購購買買服服務務范范圍圍配套套服服務務5戰(zhàn)略略聯(lián)聯(lián)盟盟楊浦浦區(qū)區(qū)是是上上海海傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的紡紡織織產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚聚集集地地近幾幾年年來來，，百百余余家家不不同同類類型型和和不不同同規(guī)規(guī)模模的的家家用用紡紡織織制制品品生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)、、研研發(fā)發(fā)機機構(gòu)構(gòu)進進駐駐楊楊浦浦周邊邊已已有有近近50家家紡紡織織及及相相關(guān)關(guān)企企業(yè)業(yè)入入住住產(chǎn)業(yè)業(yè)引引導導專業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站站品牌牌營營銷銷物業(yè)業(yè)服服務務行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會專業(yè)業(yè)媒媒體體海外外機機構(gòu)構(gòu)中國國家家用用紡紡織織品品行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會中國國紡紡織織行行業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)中國國國國際際時時尚尚聯(lián)聯(lián)合合會會中國國紡紡織織行行業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)商業(yè)分析12本項項目目處處內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)，，外外部部交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)較較好好1.但但本本項項目目相相距距地地鐵鐵站站步步行行約約25-30分分鐘鐘，，出出行行較較方方便便。。2.臨臨高高架架，，高高架架出出入入口口位位于于河河間間路路。。3.未未來來軌軌道道交交通通的的規(guī)規(guī)劃劃將將使使該該區(qū)區(qū)域域外外部部交交通通更更發(fā)發(fā)達達。。軌軌道道交交通通M2線線（（12號號線線））沿沿長長陽陽路路平平行行于于黃黃浦浦江江東東西西走走向向，，經(jīng)經(jīng)復復興興島島越越江江；；軌軌道道交交通通L5線線（（18號號線線））沿沿江江浦浦路路南南北北向向走走向向，，越越江江后后到到達達浦浦東東。。交通分析13項目目屬屬性性界界定定：：上海海東東外外灘灘內(nèi)環(huán)環(huán)板板塊塊傳統(tǒng)統(tǒng)工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商務務氛氛圍圍規(guī)劃劃中中內(nèi)環(huán)環(huán)稀稀缺缺地地段段商商務務氛氛圍圍尚尚不不成成熟熟的的純純投投資資型型公公寓寓式式酒酒店店國際家飾家家紡中心的的有機組成成部分14市場現(xiàn)狀下的問問題解析項目解讀市場環(huán)境&價格預估客戶目標問題界定15市場供應產(chǎn)產(chǎn)品單一，，住宅供應應量小，品品質(zhì)不高；；無公寓式式酒店物業(yè)業(yè)供應五角場商圈北外灘商圈本案整個東外灘灘板塊的住住宅市場現(xiàn)現(xiàn)階段基本本進入尾盤盤期，目前前市場供應應量較少。。市場分析申潤江濤苑華誼星城保利花園圣驪河濱苑寶地東園16缺乏品牌牌項目引引擎的強強勢啟動動，導致致目前其其價格與與潛在價價值違背背市場分析申潤江濤苑華誼新城城入住該板板塊的開開發(fā)商品品牌來看看，都不不乏實力力，如如保利地地產(chǎn)集團團。目前市場場缺乏優(yōu)優(yōu)質(zhì)樓盤盤供應，，而項目目的品質(zhì)質(zhì)是板塊塊價值的的保證。。潛質(zhì)地段段+良好好規(guī)劃=價值回回歸17周邊樓盤盤售樓處處報價住宅的市市場報價價達到20000元/平方米米實際合同同均價在在15000元元/平方方米辦公住宅住宅住宅住宅項目屬性尾盤12500東外灘板塊華誼星誠大廈尾盤25000東外灘板塊申潤江濤苑二期尾盤17000東外灘板塊保利香擯花園持銷期20000-24000東外灘板塊圣酈河濱苑二期尾盤20000東外灘板塊寶地東花園（精裝）銷售進度單價板塊樓盤名稱房地網(wǎng)實實際合同同均價周邊樓盤價格格虛高價格分析18東外灘板板塊規(guī)劃劃發(fā)展及及紡織中中心的經(jīng)經(jīng)營運作作是實現(xiàn)現(xiàn)目標價價格22000元/平平方米的的支撐點點基于公寓寓式酒店店價格與與住宅價價格系數(shù)數(shù)對比，，對本項項目價格格區(qū)間進進行評估估：（19500-22000元/平方方米)15000x1.5=22000元元/平方方米15000x1.3=19500元/平平方米上海市酒酒店式公公寓與普普通住宅宅價格比比對系數(shù)數(shù)約為1.3-1.5價格預估本價格是是基于成成熟商務務區(qū)的對對比系數(shù)數(shù)進行評評估，而而東外灘灘的商務務氛圍并并未形成成，因此此其對比比系數(shù)應應相應有有所降低低。19本項目1-4年年投資回回報率6%相當當于成熟熟商務區(qū)區(qū)租金回回報，高高于東外外灘目前前市場租租金回報報。本項目基基于6%的投資資回報率率，反算算租金為為3.6元/天天/平方方米。目前周邊邊辦公租租金2元元/天/平方米米左右，，住宅租租金1.5-1.8元元/天/平方米米投資回報各區(qū)域酒酒店式公公寓的價價格&租租金對比比計算表表目前市場場發(fā)展成成熟區(qū)域域內(nèi)的酒酒店式公公寓投資資產(chǎn)品平平均回報報率約在在6%。。20公寓式酒酒店經(jīng)濟濟測算十年投資資回報共共69%，收回回投資額額的期限限為14年，屬屬于較好好的投資資品種。。投資回報21分析總結(jié)結(jié)：分析總結(jié)結(jié)：市場產(chǎn)品品供應單單一，無無類似純純投資類類物業(yè)供供應，非非主流產(chǎn)產(chǎn)品，但但有市場場發(fā)展空空間；缺乏品牌牌地產(chǎn)引引擎的強強勢啟動動，導致致目前其其價格與與潛在價價值違背背；本項目目目標價格格22000元元/平方方米，在在現(xiàn)有商商務氛圍圍不成熟熟的情況況下，需需要開發(fā)發(fā)商大力力提高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，完善善酒店配配套，引引入有市市場信心心保證的的品牌酒酒店管理理公司，，并進行行改變區(qū)區(qū)域形象象和項目目價值提提升的營營銷舉措措；目前開發(fā)發(fā)商設定定的投資資回報率率遠高于于市場現(xiàn)現(xiàn)有租金金回報，，能打造造為東外外灘優(yōu)秀秀投資產(chǎn)產(chǎn)品，但但如何給給予投資資客信心心保證將將是最關(guān)關(guān)鍵的問問題。22項目解讀讀市場環(huán)境境&價價格預估估客戶目標標問題界定定市場現(xiàn)狀狀下的問題題解析23高速度（（如何滿滿足快速速回現(xiàn)要要求？））高價格(內(nèi)環(huán)地地段，非非主流產(chǎn)產(chǎn)品，如如何創(chuàng)造造公寓式式酒店最最高價？？)鵬欣集團團向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場成功功邁進的的代表作作品公寓式酒酒店的推推出帶動動后續(xù)商商鋪的推推出叫座叫好目標目標售價價22000元/平米米（含裝裝修,10年返返租）快速回籠籠資金，，快速銷銷售24項目解讀讀市場環(huán)境境&價價格預估估客戶目標標問題界定定市場現(xiàn)狀狀下的問題題解析25本體條件件目標市場環(huán)境境QUESTIONQuestion1市場處于于發(fā)展階階段，商商務氛圍圍相對不不成熟的的情況下下，目標標客戶如如何定位位？Question2如何凸現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的的價值點點？Question3如何在區(qū)區(qū)域認知知度較低低的情況況下，實實現(xiàn)最優(yōu)優(yōu)化營銷銷，進行行快速銷銷售？市場現(xiàn)狀狀下的問問題解析析26第一部分分：市場場現(xiàn)狀下下的問題題解析——現(xiàn)狀狀與目標標之間的的差距——項目目核心價價值點及及形象統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)第二部分分：客戶戶定位與與形象定定位第三部分分：營銷銷策略體體系建立立——營銷銷執(zhí)行的的指導總總綱報告核心心內(nèi)容27客戶定位位與形象象定位客戶定位位區(qū)域、項項目價值值點總結(jié)結(jié)形象定位位28本項目具備的條條件內(nèi)環(huán)即將將崛起的的區(qū)域與家紡中中心結(jié)合合一體的的公寓式式酒店紡織產(chǎn)業(yè)業(yè)基地的的打造及及一系列列活動開展品牌開發(fā)發(fā)商及專專業(yè)經(jīng)營營管理團團隊看中區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ耐顿Y資客戶購買寫字字樓、商商鋪的客客戶群，，有投資資基礎，，看中回回報率上海、外外地專業(yè)業(yè)市場客客戶外地駐上上海分公公司的客客戶看中開發(fā)發(fā)商實力力，希望望獲得穩(wěn)穩(wěn)定回報報的客戶戶本項目所所具資源源能吸引引的客戶戶類型10年穩(wěn)穩(wěn)定返租租，14年回本本看中穩(wěn)定定回報及及物業(yè)升升值的投投資型客客戶29作為東外外灘的代表作，本項目的的目標客戶戶群：純投資客客----包括個個人投資資者和投投資機構(gòu)構(gòu)，個人投資資者30-45歲，以以商人為為主，主主要關(guān)注注投資增增值的潛潛力，看看中地產(chǎn)產(chǎn)投資的的穩(wěn)定性性。養(yǎng)老型客客戶----養(yǎng)老型客戶戶，以個個人投資資者為主主，年齡齡普遍在在40歲歲以上，，購買的的目的主主要是希希望退休休后能夠夠得到豐豐厚、穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟來源源，這類類客戶的的投資風風格比較較穩(wěn)健，，經(jīng)濟實實力也比比較強，，最看重重項目的的發(fā)展?jié)摑摿Α?0客戶定位重點客戶戶核心客戶戶偶得客戶戶長三角區(qū)區(qū)域，尤尤其是紡紡織業(yè)集集中發(fā)展展的區(qū)域域私營企企業(yè)主；；區(qū)域內(nèi)及及上海其其它區(qū)域域私營企業(yè)業(yè)主、商商業(yè)集散散地經(jīng)營營業(yè)主、、中高層層管理者者投資機構(gòu)構(gòu)外地投資資客戶上海投資資客戶31目標客戶戶群特征征及對公公寓式酒酒店物業(yè)業(yè)的關(guān)注注點32客戶訪談談附近經(jīng)營營業(yè)主王女士，，40歲歲左右，，經(jīng)營床床上用品品?？春脰|外外灘的發(fā)發(fā)展趨勢勢，在政政府影響響下區(qū)域域生值潛潛力較大大。很想投資資地產(chǎn)，，可以保值增值值，且風險險小。但但希望總價低點，希望望后續(xù)經(jīng)經(jīng)營有保保障，回報有保保障。交通地段段要好點點的產(chǎn)品品值得考考慮。外地專業(yè)業(yè)市場客客戶（海海寧，電電話調(diào)查查)李女士，，30多多歲，經(jīng)經(jīng)營皮革革服飾。。很想去上上海投資資，上海海的一些些開發(fā)商商經(jīng)常過過來宣傳傳。在***投投資過3個商鋪鋪，遇到到好的項項目仍會會投資。?？粗衅髽I(yè)業(yè)經(jīng)營的的實力，，品牌很重要，，地段要要有升值值潛力，，產(chǎn)業(yè)園園的經(jīng)營營有沒有有基礎和和條件，，我們對對上海不不是很熟熟悉，希希望去上上?？疾觳祉椖俊?。低總價、、高回報報的產(chǎn)品自自然不會會錯過。。33客戶描述述30-45歲之之間，生生意具有有一定規(guī)規(guī)模，關(guān)關(guān)注理財財投資部分客戶戶已投資資商鋪，，仍繼續(xù)續(xù)關(guān)注其其他類型型投資產(chǎn)產(chǎn)品希望投資資類產(chǎn)品品總價不不要太高高，不希希望占用用大量資資金投資回報報要有保保障區(qū)域發(fā)展展有一定定的潛力力專業(yè)市場場的經(jīng)營營要有前前景，自自己一直直經(jīng)營生生意，對對專業(yè)市市場的發(fā)發(fā)展有一一定的敏敏感度產(chǎn)品要適合酒酒店的經(jīng)營，，需要知名酒酒店品牌341、項目目標標客戶主要是是產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營營業(yè)主、私營營企業(yè)主，附附近經(jīng)營業(yè)主主，以及外地地帶來滬經(jīng)營營業(yè)主等；2、處于資金金周轉(zhuǎn)的考慮慮，不愿購買買總價較高的的產(chǎn)品；3、保持資金金增值能力，，主要考慮物物業(yè)的升值潛潛力；4、注重投資資回報及產(chǎn)品品規(guī)劃5、區(qū)域升值值潛力及經(jīng)營營管理6、容易受到到廣告宣傳和和現(xiàn)場氛圍的的影響7、口碑營銷銷在這類客戶戶中比較看中中客戶分析給到到項目發(fā)展的的啟示:從區(qū)域價值、、項目價值挖挖掘和投資方方式上來引導導客戶35客戶定位區(qū)域、項目價價值點總結(jié)形象定位客戶定位與形形象定位36項目價值點梳梳理：七大賣點：區(qū)域良好的商商業(yè)商務規(guī)劃劃，發(fā)展?jié)摿αo可置疑；；處于內(nèi)環(huán)線價價格洼地板塊塊，客戶輕松松分享內(nèi)環(huán)物物業(yè)升值空間間；家飾家紡中心心提供的貿(mào)易易、展覽等平平臺，為酒店店的持續(xù)經(jīng)營營提供保障；；品牌地產(chǎn)集團團引擎，高品品質(zhì)產(chǎn)品，帶帶動板塊升值值；引入品牌酒店店管理公司，，統(tǒng)一經(jīng)營管管理，令客戶戶安心坐享投投資收益；小戶型，低總總價（主力總總價150萬萬）；豪華裝修（裝裝修成本4000-5000元/m2).37產(chǎn)品價值與投投資客戶關(guān)注注點進行銜接接片區(qū)現(xiàn)階段商商務氛圍極弱弱，需從項目目本身加強商商務感的營造造；強化東外灘內(nèi)內(nèi)環(huán)板塊的優(yōu)優(yōu)勢，利用未未來規(guī)劃和家家紡基地強調(diào)調(diào)商務氛圍;引導客戶投資資方式，關(guān)注注開發(fā)商實力力、經(jīng)營品牌牌、產(chǎn)業(yè)基礎礎及回報率;小戶型、低總總價，高回報報、低投資風風險;引導客戶關(guān)注注產(chǎn)品，豪華華裝修。38內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報四大核心賣點點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險險BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁的設設計UniquedesignTherateofreturnissafe39內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報四大核心賣點點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險險BrandAndoperationprovidesecurity別出心裁的設設計UniquedesignTherateofreturnIssafe投資新焦點：：巨大的區(qū)域域價值本案位于東外外灘商務規(guī)劃劃區(qū)核心地帶帶，上海內(nèi)環(huán)亟待待開發(fā)地、地產(chǎn)新一輪投投資聚焦點。。巨大的升值空空間，具有其其他區(qū)域無可可比擬的優(yōu)勢勢。40內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報四大核心賣點點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險險別出心裁的設設計UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity保障一：聯(lián)手世界馳名名的酒店品牌牌，統(tǒng)一管理理，確保整體出租率的最最大化，從而而承擔業(yè)主的的全面風險。。保障二：紡織產(chǎn)業(yè)基地地運作為酒店成功經(jīng)營營的提供保障。投資新保障：：二重保險令置業(yè)無后顧之之憂41內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報四大核心賣點點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險險別出心裁的設設計UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity創(chuàng)意可以是國國家戰(zhàn)略，創(chuàng)創(chuàng)意可以是GDP，英國人說：“英國可以沒有有首相，但不不能沒有設計計”日本人說：““獨創(chuàng)力關(guān)系系國家興亡””韓國人說：““設計韓國，，文化立國””蓋茨說了“創(chuàng)創(chuàng)意具有裂變變效應，一盎盎司創(chuàng)意帶來來無以計數(shù)的的商業(yè)利益””創(chuàng)意可以是龐龐大的商機投資新選擇：：國際前沿設設計新潮力邀國際著名設計大師師創(chuàng)新打造室室內(nèi)空間，豪華大氣、獨獨具匠心的設設計，每間小戶型型都成為市中心地地段的珍藏。42內(nèi)環(huán)稀缺地段段安全的投資回回報四大核心賣點點Alocalinthefirstring品牌、經(jīng)營二重置業(yè)保險險別出心裁的設設計UniquedesignTherateofreturnIssafeBrandAndoperationprovidesecurity沒有噱頭，沒沒有虛頭，業(yè)業(yè)主每年拿到到手的將是不不含任何稅費費、雜費、管管理費等相關(guān)關(guān)費用的凈收收益，與市場場變幻告別。。輕松擁有投資資內(nèi)環(huán)、外灘灘的非凡感受受。明白透明、長長期穩(wěn)定，讓讓收益從此與與風險說BYE–BYE!投資新看點：：確保收益、、十年回租，，長期回報43客戶定位區(qū)域、項目價價值點總結(jié)形象定位客戶定位與形形象定位44東外灘內(nèi)環(huán)——突出地段段的稀缺性，，以“內(nèi)環(huán)””區(qū)別于其它它競爭物業(yè)的的地理屬性。。首席——強調(diào)產(chǎn)品品的領(lǐng)先性和和唯一性。投資型公寓式酒店——突出產(chǎn)品類型型。項目屬性定位位：投資型公寓式酒店東外灘內(nèi)環(huán)首席45東外灘發(fā)展引擎，形象定位：內(nèi)環(huán)投資加速器東外灘發(fā)展引引擎——引擎，發(fā)發(fā)動機；東外外灘潛力地段段，繁華即將將相約。本項項目站在劃時時代發(fā)展的前前沿，即將見見證東外灘的的歷史變遷，，將成為區(qū)域域的發(fā)展引擎擎。內(nèi)環(huán)投資加速速器——不僅體現(xiàn)現(xiàn)在10年高高投資高回報報率，更體現(xiàn)現(xiàn)對環(huán)線物業(yè)業(yè)價值增值的的分享，讓投投資又快又放放心。46第一部分：市市場現(xiàn)狀下的的問題解析——現(xiàn)狀與目目標之間的差差距——項目核心心價值點及形形象統(tǒng)領(lǐng)第二部分：客客戶定位與形形象定位第三部分：營營銷策略體系系建立——營銷執(zhí)行行的指導總綱綱報告核心內(nèi)容容47劣勢（W）：：機會（O）：：威脅(T）：：區(qū)域內(nèi)潛在競競爭日益激烈烈投資客戶外溢溢到新江灣城城和五角場區(qū)域內(nèi)唯一的的酒店式物業(yè)業(yè)東外灘與內(nèi)環(huán)環(huán)其它板塊相相比將會后起起發(fā)力東外灘商務規(guī)規(guī)劃已經(jīng)啟動動減小劣勢，避避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶搶占機會如何將項目亮亮點順利轉(zhuǎn)化化成目標客戶戶群認可價值值點？如何通過營銷銷手段從市場場中脫穎而出出，是本項目目成功的關(guān)鍵鍵所在!交通流線不夠夠通暢部分戶型不方方正區(qū)域認識度不不高處于內(nèi)環(huán)板塊塊小戶型、總價價低新園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模優(yōu)勢初顯顯實力開發(fā)商，，資源整合優(yōu)優(yōu)勢優(yōu)勢（S）：：項目SWOT分析48戰(zhàn)略一：高舉高打，借借勢借力，贏贏得口碑，提提升項目價值值戰(zhàn)略二：以增值突破獲獲取客戶信任任，低成本營營銷選擇S0營銷銷戰(zhàn)略—充充分利用區(qū)域域亟待發(fā)展的的機會，凸現(xiàn)現(xiàn)項目投資價價值49項目營銷策略略體系圖品牌策略活動策略展示策略價格策略營銷目標提速增值推廣策略原則二：低低成本營銷，，直接有效的的活動營銷原則一：增加加和傳遞項目目價值感的““增值營銷””為原則客戶策略50強強聯(lián)手，給給投資客戶信信心保障目標標確定知名酒店店管理公司關(guān)鍵動作2008年1月實施時間品牌策略合作酒店簽約約儀式暨產(chǎn)品品推介會鵬欣戰(zhàn)略合作作伙伴代表、、寫字樓客戶戶、意向客戶戶邀請嘉賓51國際知名酒店店管理公司品牌策略521、東外灘酒酒店式物業(yè)的的投資時代2、從歷史的的變遷挖掘東東外灘的升值值潛力主題題活動形式東外灘板塊塊投資價值值論壇執(zhí)行關(guān)鍵媒體的持續(xù)續(xù)關(guān)注和報報道活動策略

1、楊浦區(qū)區(qū)政府、區(qū)區(qū)域內(nèi)其他他開發(fā)商聯(lián)聯(lián)動2、邀請著著名主持人人如陳魯豫豫、吳小莉莉等主持53紡織行業(yè)協(xié)協(xié)會戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟招商主主題酒會活動策略提供一個開開放的交流流平臺目標標邀請嘉賓鵬欣戰(zhàn)略合合作伙伴代代表、寫字字樓客戶、、意向客戶戶2008年年5月實施時間54推廣策略高調(diào)推廣、、密集投放放、強勢引引導高調(diào)推廣方式渠道目的PR活動引爆市場樹立項目、、開發(fā)商品品牌形象密集投放報紙、雜志志、電臺、電視視短期內(nèi)達到到全覆蓋，，建立項目形形象強勢引導名人效應、、輿論宣傳傳現(xiàn)場包裝裝，銷售道道具建立投資信信心，促進進快速銷售售實現(xiàn)項目強強勢引導55直效低成本本營銷—挖掘目標人人群的生活活軌跡中的的新推廣渠渠道寫字樓上班班與客戶在俱俱樂部共進進午餐某集團總裁入住五星級級酒店打高爾夫球球商場購物高爾夫球俱樂部星級酒店資料商場金卡會員電梯媒體去機場出差機場廣告、飛機雜志開車上班接送子女戶外廣告/電臺廣告休閑時尚雜志圍追堵截推廣策略56推廣渠道戶外廣告：：扼守上海到到江浙主要要交通要道道，使項目目的形象與與信息傳遞遞至江浙地地區(qū)直郵郵：：針對目標客客戶來源集集中區(qū)域及及上海其他他專業(yè)市場場經(jīng)營業(yè)主主進行宣傳傳。公關(guān)活動：：充分利用輕輕紡行業(yè)協(xié)協(xié)會資源，，舉行商鋪鋪推介會，，邀請行業(yè)業(yè)協(xié)會中高高層管理人人員、政府府機關(guān)公務務人員參加加，推動與與會人員購購房及通過過與會人員員的口碑傳傳播，達到到促進銷售售的目的。。房展會會：參加春秋房房展及每年年一次的商商鋪展。短信信：針對上海的的手機高端端用戶進行行宣傳，針針對老客戶戶直行宣傳傳。推廣策略直效低成本本營銷—挖掘目標人人群的生活活軌跡中的的新推廣渠渠道57原則1：在項目昭示示性最佳的的地方，放放置項目樓樓體條幅原則2：賣點清晰、、主題明確確原則3：公布銷售信信息（咨詢詢電話、售售賣信息））原則4：條幅整體效效果突出品品質(zhì)感展示策略省錢且直接接有效的戶戶外廣告-樓體廣告告財富專線：8888888858賣場造勢———營造旺旺場展示策略看樓路線醒醒目標識系系統(tǒng)沿路道旗指指引標識：通往項目目主干道彩彩旗夾道飄飄揚，營造造紅紅火火火的陣勢；；賣場外圍展展板：應根據(jù)項項目的推廣廣及時更換換；其他：燈箱、展板板、廣告牌牌、形象墻墻等。體驗五星級級酒店式的的入戶感受受挑高大堂水晶吊燈大理石花紋紋鋪地休閑沙發(fā)組組合花草植物布布置專業(yè)物管及及接待臺59展示策略樣板區(qū)體驗驗原則一：細節(jié)展示項項目高貴品品質(zhì)原則二：不同風格的的樣板間，，用產(chǎn)品品品質(zhì)吸引顧顧客。原則三：利用功能及設設施的完整展展示，給客戶戶投資信心形式：以珠寶展柜的的形式，展出出材料的局部部，以獨特的的造型感和燈燈光等方面氣氣氛的渲染，，給客群以高高品質(zhì)的直觀觀聯(lián)想和感受受。60樣板房布置則則注重營造尊貴、個性化特點，通過不同風風格的裝飾，，突出品位和個性生活，，可從細部著著手，如窗簾簾可選擇點、、線、方塊類類的圖案，墻墻壁上懸掛個個性裝飾物，，天頂上用細細的線條進行行空間分割。。精裝修建議展示策略61客戶策略“世聯(lián)擁躉”為經(jīng)過篩選的的世聯(lián)忠誠客客戶，他們常常年和世聯(lián)合合作，購買多多個世聯(lián)代理理單位，不僅僅商鋪類、寫寫字樓類、小小戶型公寓類類產(chǎn)品，還有有專門的投資資客，他們認認可世聯(lián)對于于形勢的判斷斷，和我方有有著良好的合合作及利益關(guān)關(guān)系，給到美美好的前景和和市場判斷得得到合理的投投資回報率，，他們有著強強大的經(jīng)濟實實力，將有機機會成為本項項目的目標客客戶。鵬欣客戶資源源+世聯(lián)客戶戶資源“鵬欣客戶資源源”中國家紡行業(yè)業(yè)、中國貿(mào)促促會、中國紡紡織品商業(yè)、、中國印染、、上海家用紡紡織品、江蘇蘇南通家紡商商會、浙江紹紹興家紡、浙浙江海寧布藝藝等62價格策略價格體現(xiàn)價值值目標：速戰(zhàn)速速決策略：1、低開高走，造造成價值升值值趨勢2、提升性價比，兌現(xiàn)產(chǎn)品價價值，同時讓讓利給投資者者，促進快快銷。3、建立區(qū)域租金金標準，按7%的年年投資回報率率，按4.2元/平方米米/天租金水平，22000元元/平米能被被投資客接受受；建議均價定位位為22000元/平米米左右，風險險較低63營銷策略總控控圖時間1月12月推廣階段推廣主題推廣渠道活動營銷工地圍墻、營營銷活動工程節(jié)點戶外、報紙、、雜志結(jié)構(gòu)封頂形象導入期強銷期銷售目標報紙、異地推推廣、房展會會08年尾盤期老帶新營銷活活動售樓處開放開盤儀式80套54套2月3月4月5月6月7月8月9月交房120套40套合作酒店簽約約儀式暨產(chǎn)品品推介會紡織行業(yè)協(xié)會會戰(zhàn)略聯(lián)盟招招商主題酒會會業(yè)主共建平臺臺聯(lián)誼市中心投資機機遇，有多少少機會可以重重來？不是你在財富富，是財富在在找你！市中心稀缺投投資機會內(nèi)環(huán)缺貨-僅僅有60個做做市中心高薪薪房東的席位位市場引爆期開盤64創(chuàng)造市場活躍市場激發(fā)市場春節(jié)11月12月2月1月3月4月5月6月7月8月9月1月活動引爆項目目08年開盤5月活動跟進8月活動持續(xù)營銷

階段劃劃分營銷階段不同，策策略重點相應應不同65營銷推廣的三三大階段性之之1/活躍市場推廣主題：廣告主題：針對對象：本地活躍投資資客推廣方式：事件營銷、策策劃報道、媒媒體攻勢、SP活動12月5月3月9月底形象導入期

市場引爆期強銷期尾盤期7月全面展示項目目綜合實力及及發(fā)展商的品品牌實力。不是你在找財財富，是財富富在找你66策劃報導主題題之一通過品牌酒店店管理公司及及本案高品質(zhì)質(zhì)內(nèi)涵的解讀讀，帶出本案案對于投資者者投資行為極極大的安全性性和保障性，，增強本案的的市場影響力力。不是你在找財財富，是財富富在找你！67營銷推廣的三三大階段性之之2/激發(fā)市場推廣主題：品牌酒店管理理公司簽約，，本案投資價價值保障廣告主題：市中心投資機機遇，有多少少機會可以重重來？針對對象：本地潛在投資資客推廣方式：事件營銷、策策劃報道、媒媒體攻勢、SP活動12月5月3月9月底形象導入期市場引爆期

強銷期

尾盤期7月68藉由本案“全全球品牌酒店店管理公司簽簽約”信息的的發(fā)布，可快快速建立本案案的知名度，，給投資者建建立信心保障障，更為本案案后續(xù)推廣奠奠定一個高起起點的平臺。。投資保障：做做***酒店店的房東策劃報導主題題之一69策劃報導主題題之二著重闡述本案案稀缺的市中中心投資價值值，以及在高高品質(zhì)產(chǎn)品硬硬件+高品位位服務軟件+紡織行業(yè)旗旗艦三合一的的效應所產(chǎn)生生的無限投資資潛力，帶動動市場對本案案投資價值的的全新認知，，逐步確立本本案最具投資資價值的市場場地位。內(nèi)環(huán)東外灘板板塊掀起投資資新浪潮！70東外灘發(fā)展遠遠景+產(chǎn)品火火熱投資氛圍圍營銷推廣執(zhí)行行的三大階段段性之3/創(chuàng)造市場推廣主題：廣告主題：針對對象：異地活躍投資資客推廣方式：異地巡展內(nèi)環(huán)缺貨，僅僅有60個做市中心高高薪房東的席席位12月5月3月9月底形象導入期市場引爆期強銷期尾盤期7月71策劃報導主題題之一借紡織城到外外地專業(yè)市場場如南通疊石石橋、浙江柯橋等進行招商機機會，進行異異地推廣，拓拓寬客戶渠道道，促進尾盤盤銷售內(nèi)環(huán)缺貨，僅有60席市中心高薪房房東席位72營銷預算根據(jù)上海營銷銷費用規(guī)律值值，營銷費用用為總銷的1.5%，2.2萬平方方*22000元/平方方=4.84億元*1.5%，約為為726萬元本項目推廣渠渠道和投放，，如下數(shù)據(jù)：：73THEEND！749、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:50:1103:50:1103:501/5/20233:50:11AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:50:1103:50Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:50:1103:50:1103:50Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:50:1103:50:11January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:50:11上上午03:50:111月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:50上上午午1月月-2303:50January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:50:1103:50:1105January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，