物業(yè)管理合同法律制度zz

第六章物業(yè)管理合同法律制度第六章物業(yè)管理合同法律制度第一節(jié)合同概述第二節(jié)物業(yè)管理合同第三節(jié)物業(yè)管理合同示范文本第一節(jié)合同概述合同的概念和特征合同的分類合同的訂立合同的效力合同的履行合同的終止合同的違約責(zé)任一、合同的概念和特征合同也稱契約，是反映交易的法律形式。《合同法》第2條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。一、合同的概念和特征合同具有以下法律特征：(1)合同是平等主體的自然人、法人和其他組織所實(shí)施的一種民事法律行為。(2)合同是由平等主體的自然人、法人或其他組織所訂立的。(3)合同以設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的和宗旨。(4)合同關(guān)系具有相對(duì)性。二、合同的分類(1)雙務(wù)合同和單務(wù)合同。(2)有償合同與無償合同。(3)有名合同與無名合同。(4)諾成合同與實(shí)踐合同。(5)要式合同與不要式合同。(6)主合同與從合同。三、合同的訂立(一)合同訂立的基本原則《合同法》的基本原則是合同當(dāng)事人在合同活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的基本準(zhǔn)則，也是人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)在審理、仲裁合同糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的原則，也是合同的訂立必須遵循的基本原則。三、合同的訂立1平等、自愿的原則2公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則3守法，不得損害社會(huì)公共利益的原則4依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力的原則三、合同的訂立(二)訂立合同的當(dāng)事人合同的當(dāng)事人，也就是訂立合同的主體。訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的主體資格。三、合同的訂立(三)合同的內(nèi)容合同是各種各樣的，有買賣、承攬、委托、建設(shè)工程、租賃等各種合同。概括起來，合同一般包括以下條款：三、合同的訂訂立(1)當(dāng)事事人的名稱稱或者姓名名和住所。。(2)標(biāo)的的。也就是是合同權(quán)利利義務(wù)指向向的對(duì)象。。(3)數(shù)量量。(4)質(zhì)量量。質(zhì)量包包括規(guī)格、、性質(zhì)、款款式、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等等。(5)價(jià)款款或者報(bào)酬酬。(6)履行行期限、地地點(diǎn)和方式式。(7)違約約責(zé)任?？煽梢约s定違違約金，也也可以約定定損失賠償償額的計(jì)算算方法等。。(8)解決決爭(zhēng)議的方方法。一個(gè)完整的的合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)具具備以上主主要條款和和內(nèi)容。三、合同的的訂立(四)合同同的形式合同的形式式，又稱合合同的方式式，是當(dāng)事事人合意的的表現(xiàn)形式式，是合同同內(nèi)容的外外部表現(xiàn)，，是合同內(nèi)內(nèi)容的載體體。1口頭形形式2書面形形式3推定形形式三、合同的的訂立(五)訂立立合同的方方式————要約、承承諾《合同法》》第13條條規(guī)定，““當(dāng)事人訂訂立合同，，采取要約約、承諾方方式”。訂訂立合同的的具體方式式雖然各不不相同，但但都必然經(jīng)經(jīng)過兩個(gè)步步驟：要約約和承諾，，這是合同同成立必須須經(jīng)過的兩兩個(gè)階段。。1要約要約又稱發(fā)發(fā)盤、出盤盤、發(fā)價(jià)、、出價(jià)或報(bào)報(bào)價(jià)等。要約是希望望和他人訂訂立合同的的意思表示示，其成立立必須具備備以下要件件：①內(nèi)容具體體明確；②表明經(jīng)受受要約人承承諾。1要約要約的生效效與有效期期間。我國(guó)對(duì)要約約的生效，，采取到達(dá)達(dá)主義，即即要約到達(dá)達(dá)受要約人人時(shí)生效。。要約生效后后，在有效效期內(nèi)要約約人不得隨隨便反悔。。1要約要約的撤回回與撤銷。。要約的撤回回是指要約約人在發(fā)出出要約以后后，未到達(dá)達(dá)受要約人人之前，有有權(quán)宣告取取消要約。。但撤回要要約的通知知應(yīng)當(dāng)在要要約到達(dá)受受要約人之之前或者與與要約同時(shí)時(shí)到達(dá)受要要約人。1要約要約的失效效。所謂要約失失效，是指指要約喪失失了法律拘拘束力，即即不再對(duì)要要約人和受受要約人產(chǎn)產(chǎn)生拘束。。2承諾承諾是受要要約人同意意要約的意意思表示。。承諾必須具具備如下要要件，才能能產(chǎn)生法律律效力：①承諾必須須由受要約約人向要約約人作出。。②承諾必須須在規(guī)定的的期限內(nèi)到到達(dá)要約人人。③承諾的內(nèi)內(nèi)容必須與與要約的內(nèi)內(nèi)容一致。。④承諾的方方式符合要要約的要求求。2承諾(2)承諾諾的生效。?！逗贤ā贰返?5條條規(guī)定：““承諾生效效時(shí)合同成成立?！币蛞虼?，承諾諾的效果在在于使合同同成立，即即一旦承諾諾生效，合合同便宣告告成立。我我國(guó)現(xiàn)行立立法采納了了到達(dá)主義義，即承諾諾通知到達(dá)達(dá)要約人時(shí)時(shí)生效。2承諾(3)承諾諾撤回。承諾撤回，，是指受要要約人在發(fā)發(fā)出承諾通通知以后，，在承諾正正式生效之之前撤回其其承諾。根根據(jù)《合同同法》第27條的規(guī)規(guī)定，承諾諾可以撤回回。2承諾(4)逾期期承諾與承承諾逾期。。逾期承諾是是指受要約約人未在承承諾期限內(nèi)內(nèi)發(fā)出承諾諾，而是超超過了承諾諾期限才發(fā)發(fā)出承諾。。根據(jù)《合合同法》第第28條的的規(guī)定，受受要約人超超過承諾期期限發(fā)出承承諾的，除除要約人及及時(shí)通知受受要約人該該承諾有效效的以外，，為新要約約。承諾逾期是是指承諾逾逾期到達(dá)，，也就是受受要約人在在承諾期限限內(nèi)發(fā)出承承諾，按照照通常情形形能夠及時(shí)時(shí)到達(dá)要約約人，但因因其他原因因如郵局或或電報(bào)局的的原因，承承諾到達(dá)要要約人時(shí)超超過了承諾諾期限。三、合同的的訂立(六)締約約過失責(zé)任任所謂締約過過失責(zé)任，，是指在合合同締結(jié)過過程中，一一方因違背背其依據(jù)誠(chéng)誠(chéng)實(shí)信用原原則所應(yīng)盡盡的義務(wù)，，而致另一一方的信賴賴?yán)娴膿p損失，并應(yīng)應(yīng)承擔(dān)民事事責(zé)任。(六)締約約過失責(zé)任任根據(jù)《合同同法》第42、43條的規(guī)定定，締約過過失責(zé)任主主要有以下下幾種類型型：(1)假借借訂立合同同，惡意進(jìn)進(jìn)行磋商。。(2)故意意隱瞞與訂訂立合同有有關(guān)的重要要事實(shí)或者者提供虛假假情況。(3)泄露露或不正當(dāng)當(dāng)?shù)厥褂蒙躺虡I(yè)秘密。。(4)其他他違背誠(chéng)實(shí)實(shí)信用原則則的行為。。四、合同的的效力合同的效力力問題是指指合同是否否有效。合合同成立后后并非一定定都有效，，根據(jù)不同同情況可能能有幾種結(jié)結(jié)果：一是有效合合同；二是無效合合同；三是可撤銷銷合同；四是效力待待定合同。。(一)有效效合同有效合同，，是指已經(jīng)經(jīng)成立的合合同在當(dāng)事事人之間產(chǎn)產(chǎn)生了一定定的法律拘拘束力，也也就是通常常所說的法法律效力。?！睹穹ㄍ▌t則》對(duì)有效效合同需要要具備的條條件作出了了規(guī)定，概概括其規(guī)定定，合法的的民事行為為稱為民事事法律行為為，應(yīng)當(dāng)具具備三個(gè)條條件：(1)行為為人具有相相應(yīng)的民事事行為能力力。(2)意思思表示真實(shí)實(shí)。(3)不違違反法律或或者社會(huì)公公共利益。。(二)無效效合同無效合同，，是指已經(jīng)經(jīng)成立，但但嚴(yán)重欠缺缺合同的有有效要件，，不按照行行為人設(shè)立立、變更和和終止民事事法律關(guān)系系的意思表表示發(fā)生法法律效力的的合同。《合同法》》規(guī)定，有有下列情形形之一的，，合同無效效：(1)一方方以欺詐、、脅迫的手手段訂立合合同，損害害國(guó)家利益益。(2)惡意意串通，損損害國(guó)家、、集體或者者第三人利利益。(3)以合合法形式掩掩蓋非法目目的的。(4)損害害社會(huì)公共共利益。(5)違反反法律、行行政法規(guī)的的強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定。(三)效力力待定的合合同效力待定的的合同，是是指合同雖雖已成立，，但是否生生效尚不確確定，只有有經(jīng)過特定定當(dāng)事人的的行為，才才能確定生生效或不生生效的合同同。以下合同屬屬于效力待待定合同：：(1)限制制民事行為為能力人所所實(shí)施的依依法不能獨(dú)獨(dú)立實(shí)施的的合同。(2)無權(quán)權(quán)處分行為為所訂的合合同。(3)無權(quán)權(quán)代理行為為所訂的合合同。(四)可撤撤銷的合同同可撤銷的合合同，又稱稱相對(duì)無效效的合同，，是指合同同雖已成立立，但因欠欠缺合同的的生效要件件，可以因因行為人撤撤銷權(quán)的行行使，使合合同自始?xì)w歸于無效的的合同?？沙蜂N的合合同，只是是相對(duì)無效效，不同于于無效合同同的絕對(duì)無無效。有效效與否，取取決于當(dāng)事事人的意志志。(五)合同同被確認(rèn)無無效或被撤撤銷的后果果無效或被撤撤銷的合同同發(fā)生如下下法律后果果。1返還財(cái)財(cái)產(chǎn)2賠償損損失3其他法法律后果五、合同的的履行合同的履行行，是指?jìng)鶄鶆?wù)人全面面地、適當(dāng)當(dāng)?shù)赝瓿善淦浜贤x務(wù)務(wù)，債權(quán)人人的合同債債權(quán)得到完完全實(shí)現(xiàn)。。(一)合同同履行的原原則(二)保障障合同履行行的特別措措施(一)合同同履行的原原則履行合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵守以以下原則：：1全面、、適當(dāng)履行行2遵循誠(chéng)誠(chéng)實(shí)信用的的原則3公平合合理，促使使合同履行行4不得擅擅自變更(二)保障障合同履行行的特別措措施1抗辯權(quán)權(quán)包括：(1)同時(shí)履履行抗辯權(quán)權(quán)。(2)后履行抗抗辯權(quán)。(3)不安安抗辯權(quán)。。2代位權(quán)權(quán)3撤銷權(quán)權(quán)4合同擔(dān)擔(dān)保合同的擔(dān)保保方式一般般都包括人人的擔(dān)保和和物的擔(dān)保保兩類。六、合同的的終止合同終止是是指合同當(dāng)當(dāng)事人雙方方終止合同同關(guān)系，合合同確立的的權(quán)利、義義務(wù)關(guān)系消消滅?！逗贤ā贰芬?guī)定，有有下列情形形之一的，，合同終止止。(一)債務(wù)務(wù)已經(jīng)按照照約定履行行合同生效后后，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)按照照約定履行行自己的義義務(wù)。六、合同的的終止(二)合同同解除1協(xié)議解解除2法定解解除六、合同的的終止(三)債務(wù)務(wù)相互抵消消當(dāng)事人互負(fù)負(fù)到期債務(wù)務(wù)，該債務(wù)務(wù)的標(biāo)的物物種類、品品質(zhì)相同的的，任何一一方可以將將自己的債債務(wù)與對(duì)方方的債務(wù)抵抵消。但依依照法律規(guī)規(guī)定或者按按照合同性性質(zhì)不得抵抵消的除外外。六、合同的的終止(四)債務(wù)務(wù)人依法將將標(biāo)的物提提存當(dāng)債權(quán)人沒沒有正當(dāng)理理由拒絕受受領(lǐng)標(biāo)的物物或者查找找不到債權(quán)權(quán)人而無法法履行時(shí)，，債務(wù)人可可以依法將將標(biāo)的物提提存。六、合同的的終止《合同法》》規(guī)定，有有下列情形形之一，難難以履行債債務(wù)的，債債務(wù)人可以以將標(biāo)的物物提存。(1)債務(wù)人人無正當(dāng)理由由拒絕受領(lǐng)。。(2)債權(quán)人人下落不明。。(3)債權(quán)人人死亡未確定定繼承人或者者喪失行為能能力未確定監(jiān)監(jiān)護(hù)人。(4)法律規(guī)規(guī)定的其他情情形。(5)債權(quán)人人免除債務(wù)。。(6)債權(quán)債債務(wù)同歸于一一人。七、合同的違違約責(zé)任違約責(zé)任的規(guī)規(guī)則原則《合同法》規(guī)規(guī)定，當(dāng)事人人不履行合同同義務(wù)或者履履行合同義務(wù)務(wù)不符合約定定的，應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)違約責(zé)任任。違約承擔(dān)民事事責(zé)任的方式式實(shí)際履行；采取補(bǔ)救措施施；賠償損失；約定違約金、、定金。第二節(jié)物業(yè)業(yè)管理合同一、物業(yè)管理理合同的概念念和特征二、物業(yè)管理理合同的種類類三、物業(yè)管理理合同的內(nèi)容容四、物業(yè)管理理合同在操作作中應(yīng)注意的的幾個(gè)問題一、物業(yè)管理理合同的概念念和特征物業(yè)管理合同同：是指物業(yè)業(yè)的業(yè)主或其其自治團(tuán)體與與物業(yè)管理企企業(yè)簽訂的，，由業(yè)主支付付物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用，物業(yè)管管理企業(yè)對(duì)物物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的合同同。特征：物業(yè)管理合同同法律關(guān)系的的客體是物業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理服務(wù)活動(dòng)；；物業(yè)管理合同同是諾成合同同；物業(yè)管理合同同是有償合同同；物業(yè)管理合同同是要式合同同。二、物業(yè)管理理合同的種類類開發(fā)建設(shè)單位位在開發(fā)過程程中所訂立的的合同；前期物業(yè)管理理合同與物業(yè)業(yè)管理服務(wù)合合同；業(yè)主所訂立的的與物業(yè)管理理活動(dòng)有關(guān)的的合同；物業(yè)管理企業(yè)業(yè)與專營(yíng)公司司所訂立的有有關(guān)物業(yè)管理理活動(dòng)的專營(yíng)營(yíng)合同。三、物業(yè)管理理合同的內(nèi)容容物業(yè)管理合同同的內(nèi)容即物物業(yè)管理合同同一般包括的的主要條款。。物業(yè)管理合同同是合同的一一種，一般情情況下它包括括《合同法》》第12條所所規(guī)定的合同同條款。但是物業(yè)管理理合同所包括括的內(nèi)容由于于別的種類的的合同不同。。四、物業(yè)管理理合同在操作作中應(yīng)注意的的幾個(gè)問題物業(yè)管理合同同不是行政合合同物業(yè)管理合同同不是雇用合合同物業(yè)管理合同同不是承攬合合同物業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)不同民法中中的委托代理理物業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)不同民法中中的委托代理理合同形式不同同訂立合同的期期限不同是否可以轉(zhuǎn)委委托不同獲取報(bào)酬與支支付報(bào)酬的方方式不同解除合同的權(quán)權(quán)利不同合同的內(nèi)容不不同忠實(shí)義務(wù)的執(zhí)執(zhí)行度不同在法律后果的的承受方面不不同第三節(jié)物業(yè)業(yè)管理合同示示范文本示范文本有關(guān)物業(yè)管理理的示范文本本一、示范文本本示范文本是具具有示范作用用的合同文本本，它是針對(duì)對(duì)當(dāng)事人缺乏乏訂立合同的的經(jīng)驗(yàn)和必要要的法律常識(shí)識(shí)，由有關(guān)部部門或行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)制定的，，目的在于指指導(dǎo)合同當(dāng)事事人訂立合同同的一種形式式。一、示范文本本一是這里講的的“示范文本本”不是某單單位自己定的的格式條款，，而是指由一一定的綜合部部門主持，廣廣泛聽取各方方面意見、特特別是消費(fèi)者者意見之后，，按一定程序序形成的示范范文本。二是這里講的的“參照”是是指僅供當(dāng)事事人簽訂合同同時(shí)參考，即即它不是一種種格式合同，，不具有法律律約束力。即即當(dāng)事人可以以修改其條款款形式、格式式或增加條款款。二、有關(guān)物業(yè)業(yè)管理的示范范文本(一)《前期期物業(yè)管理服服務(wù)協(xié)議示范范文本》(二)《物業(yè)業(yè)管理委托合合同示范文本本》