房地產(chǎn)某地產(chǎn)：價格模型重點參考資料

萬科價格模型（廣州）價格制定與價格檢測定價的第一原則：最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實價值，使產(chǎn)品價格與價值最大程度的接近。實現(xiàn)這一原則的數(shù)學原理：優(yōu)選法。目錄序：以前的定價方式一、萬科價格模型的原理1、名詞解釋2、定價原理3、價格生成子模型4、價格檢測子模型二、萬科價格模型（住宅版）——以藍山為例1、住宅價格模型的三大維度2、住宅價格模型的操作實例3、對價格模型結(jié)果的修正三、萬科價格模型（商業(yè)版）——以城花為例1、住宅價格模型的四大維度2、住宅價格模型的操作實例3、對價格模型結(jié)果的修正四、萬科價格模型的評價1、該模型的特點及優(yōu)劣2、進一步需要思考的問題序：以前的定價方式1、主要的前模型定價方式（1）基價－差價法1）確定基價2）總平面圖確定各棟間差價3）確定層差4）制定價格表5）銷售中檢驗、反饋（2）基價－系數(shù)法1）確定基價2）總平面圖確定各棟間差價的系數(shù)3）基價與系數(shù)相乘，并縱橫比較4）確定層差5）制定價格表（3）混合法以上兩種方法的混合（4）其他方法：競品價格綜合法、無差別定價法、一房一價法、經(jīng)營計劃反推法序論：前模型定價方式2、前模型定價方式的優(yōu)劣（1）優(yōu)點1）定價直接、明了2）運用各專業(yè)口“焦點小組”，快速生成價格（2）缺點1）定價體系不系統(tǒng)；2）價格制定的隨意性較大；3）定價比較倚重于經(jīng)驗判斷和主觀判斷；4）不知道什么時候賺錢、什么時候虧錢、能賺多少、會虧多少？往大里說，就是影響公司對經(jīng)營情況的預期和判斷；5）價格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場完全的反饋后才能進行，且價格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來了條水魚”型），不利于調(diào)價的及時、準確、科學；一、萬科價格模型的原理1、名詞解釋（1）基價：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價一經(jīng)輸入模型，模型將自動計算所有房源的原始價格；（2）原始價格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實收價；（3）維度：模型的主要計算依據(jù)，主要標志不同房源之間的價格差異的百分比數(shù)；某一個維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個維度而言，不同房源間的價格差異；（4）權(quán)重：標志各個維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1；（5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標志不同房源間的價格差異；（6）層差：樓層之間的差價；（7）調(diào)整因子：原始價格生成后，對模型處理過程的局部、個別調(diào)整，目的是對個別價格做出適當?shù)恼{(diào)整；一、萬科價格模型的原理2、定價原理設基價為P0，維度一為X1，維度二為X2……；維度一的權(quán)重為x1％，維度二的權(quán)重為x2％……；設層差矩陣為C；則房源n的價格

一、萬科價格模型的原理3、價格生成子模型（1）維度矩陣的原理價格生成的第一步是對房源n的維度的確定；維度確定的基本原理是：1）影響房源n價格的主要因素的羅列；例如：景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況……2）各主要因素的分類；影響價格的因素通?？煞譃?～5大類，例如，對于住宅，通常的分類為：景觀、朝向、安靜度；3）各維度權(quán)重的確定；根據(jù)產(chǎn)品的特點和市場情況，對各維度的重要性作出判斷，例如，對于藍山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45％、35％、20％；但對于城市花園而言，權(quán)重依次為50％、35％、15％；因為城市花園是城市項目，而藍山是郊區(qū)項目，在大環(huán)境相對“安靜”的地方，客戶更在乎所購買產(chǎn)品是否安靜；4）根據(jù)設計部提供的產(chǎn)品細節(jié)、根據(jù)實際爬樓的情況，對維度和維度的權(quán)重進行調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研究分析情況，確定各維度的分值；并確定層差；

一、萬科價格模型的原理3、價格生成子模型（2）維度矩陣的示例單元樓層房號景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣

X=維度矩陣是整個價格體系的核心；其數(shù)學依據(jù)是“優(yōu)選法”；優(yōu)選的結(jié)果是發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對較差；通過對整個項目的產(chǎn)品的強制排序、甚至對某個市場上的全部產(chǎn)品進行強制排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實價值，并通過價格模型將其體現(xiàn)在最終的定價中。-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣

X=45％35％20％權(quán)重

x=x1％X2％X3％==X1X2X3一、萬科價格模型的原理3、價格生成子模型（3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù)綜合系系數(shù)45％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08……×=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……=＋35％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04……×＋20％0.080.080.080.080.080.080.080.08……×＋………一、萬萬科價價格模模型的的原理理3、價價格生生成子子模型型（3））權(quán)重重疊加加后的的維度度矩陣陣：綜綜合系系數(shù)一、萬萬科價價格模模型的的原理理3、價價格生生成子子模型型（4））價格格生成成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……設基基價為為P0則房源源n的的價格格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……=原始始價格格+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+355-170-130-200355-170-130-200……一、萬萬科價價格模模型的的原理理4、價價格檢檢驗子子模型型價格檢檢驗子子模型型是對對價格格生成成子模模型的的驗算算；根根據(jù)驗驗算結(jié)結(jié)果，，將對對價格格生成成子模模型進進行調(diào)調(diào)整，，該調(diào)調(diào)整可可能會會歷經(jīng)經(jīng)幾輪輪方能能最終終定案案。（1））價格格檢驗驗的原原則以上原原始價價格生生成后后，是是否符符合我我們定定價的的原則則和初初衷呢呢？如如何檢檢驗以以上定定價是是否合合理呢呢？有有以下下幾個個價格格檢驗驗的原原則：：1）均均價檢檢驗：：檢驗驗以上上價格格生成成子模模型生生成的的Pn的均均價是是否滿滿足公公司經(jīng)經(jīng)營計計劃的的要求求；2）棟棟均價價檢驗驗（產(chǎn)產(chǎn)品差差異檢檢驗））：檢檢驗各各棟的的均價價，并并比較較各棟棟之間間均價價差異異與產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)之之間的的差異異是否否吻合合？3）戶戶型均均價檢檢驗：：檢驗驗各種種戶型型之間間的均均價差差異；；并根根據(jù)市市場情情況（（通常常是客客戶儲儲備情情況和和周邊邊競品品戶型型供應應量和和價格格情況況）對對戶型型均價價作出出調(diào)整整（附附加調(diào)調(diào)整因因子））；4）最最高價價、最最低價價檢驗驗：對對價差差幅度度的檢檢驗，，通常常同一一種住住宅類類產(chǎn)品品的最最高和和最低低價格格的價價差一一般不不超過過20％；；5）產(chǎn)產(chǎn)品細細節(jié)個個別調(diào)調(diào)整：：例如如家庭庭娛樂樂室面面積、、地下下儲藏藏間（（無采采光））面積積、地地下采采光井井面積積或個個數(shù)、、花園園面積積、封封閉陽陽臺及及不封封閉陽陽臺個個數(shù)、、平屋屋頂（（即天天面））面積積、露露臺面面積、、結(jié)構(gòu)構(gòu)平臺臺面積積或個個數(shù)、、陽光光室個個數(shù)，，等等。一、萬萬科價價格模模型的的原理理4、價價格檢檢驗子子模型型（2））價格格檢驗驗的原原理設Sn為房房源n的面面積矩矩陣，，則均均價Pn×Sn棟均價價戶型均均價P＝∑1………nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1………棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1………戶型型1S戶型1最高價價＝max（Pn）最低價價＝min（（Pn）一、萬萬科價價格模模型的的原理理4、價價格檢檢驗子子模型型（3））價格格檢驗驗的示示例二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例1、住住宅價價格模模型的的三大大維度度住宅的的三大大維度度一般般是：：景觀觀、安安靜度度、朝朝向；；雖然影影響居居住品品質(zhì)的的因素素很多多，但但歸類類后，，無外外乎以以上三三大類類；層差一一般不不作為為維度度之一一，因因為在在本質(zhì)質(zhì)上，，三大大維度度與基基價的的關(guān)系系是相相乘的的系數(shù)數(shù)關(guān)系系，而而層差差是相相加的的差價價數(shù)值值關(guān)系系。藍山的的三大大維度度如下下：二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例2、住住宅價價格模模型的的操作作實例例（1））單元元編號號部門：：設計計部、、項目目事務務部、、營銷銷部階段成成果：：編號號平面面圖（2））取得得住宅宅基本本數(shù)據(jù)據(jù)（包包括面面積、、附加加值等等）部門：：設計計部階段成成果：：基本本數(shù)據(jù)據(jù)表，，表內(nèi)內(nèi)包括括單元元、樓樓層、、房號號、套套內(nèi)面面積、、建筑筑面積積、戶戶型、、家庭庭娛樂樂室面面積、、地下下儲藏藏間（（無采采光））面積積、地地下采采光井井面積積或個個數(shù)、、花園園面積積、封封閉陽陽臺及及不封封閉陽陽臺個個數(shù)、、平屋屋頂（（即天天面））面積積、露露臺面面積、、結(jié)構(gòu)構(gòu)平臺臺面積積或個個數(shù)、、陽光光室個個數(shù)等等。二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例2、住住宅價價格模模型的的操作作實例例（3））實地地考察察（爬爬樓））（4））分析析影響響售價價的主主要維維度并并確定定各維維度的的權(quán)重重一般維維度包包括景景觀、、朝向向、安安靜度度、戶戶型等等，景景觀主主要考考慮園園林景景觀，，而小小區(qū)外外的特特殊景景觀可可在層層差上上體現(xiàn)現(xiàn)用百分分比確確定各各維度度的權(quán)權(quán)重（5））根據(jù)據(jù)該批批推貨貨的目目標均均價和和價格格拉差差，確確定緯緯度的的分值值范圍圍維度的的分值值范圍圍以零零為中中值，，兩邊邊的絕絕對值值相等等，如如-0.2~0.2例：目目標均均價6000元元/m2，，價格格拉差差約1200元元/m2，，則緯緯度的的分值值范圍圍可設設為-0.1~0.1（6））實地地考察察，將將各維維度分分成若若干等等級，，并確確定各各等級級相應應的分分值，，結(jié)合合平面面圖確確定各各棟的的緯度度分值值，制制作維維度平平面圖圖二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例2、住住宅價價格模模型的的操作作實例例（7））生成成維度度矩陣陣-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………X=（8））確定定層差差標準樓樓層：：樓層層差公式價差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C=360-40-100-220二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例2、住住宅價價格模模型的的操作作實例例（9））生成成原始始價格格-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……則房源源n的的價格格＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+360-40-100-220360-40-100-220……二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例2、住住宅價價格模模型的的操作作實例例（10）調(diào)調(diào)整因因子確確定（（附加加值和和策略略附加加）確定各各附加加值的的單價價，原原始單單價加加上附附加值值后得得出初初始評評估價價，各各類附附加值值的單單價可可參考考：花園：：1500~1700元元/m2家庭娛娛樂室室：1000~1500元/m2露臺：：800元元/m2平屋頂頂：1200~1500元/m2陽光室室/地地下采采光井井/結(jié)結(jié)構(gòu)平平臺：：1000元/個此階段段并可可能對對個別別單位位獨立立附加加某個個系數(shù)數(shù)，對對該個個別單單位的的原始始價格格的生生成作作出干干預；；二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例2、住住宅價價格模模型的的操作作實例例（11）價價格檢檢驗子子模型型啟動動計算以以下指指標：：Pn×Sn棟均價價戶型均均價P＝∑1………nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1………棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1………戶型型1S戶型1最高價價＝max（Pn）最低價價＝min（（Pn）二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例2、住住宅價價格模模型的的操作作實例例（11）價價格檢檢驗子子模型型啟動動二、萬萬科價價格模模型（（住宅宅版））———以藍藍山為為例3、整整體流流程和和對模模型結(jié)結(jié)果的的修正正……價格檢檢驗完完成均價是是否達達到要要求價格生生成完完成基價輸輸入是否模型制制定各維度度是否否合理理是調(diào)整因因子附附加生成價價格表表戶型均均價判判斷棟均價價判斷斷最高最最低價價判斷斷經(jīng)驗判判斷……否各類附附加值值策略附附加三、萬萬科價價格模模型（（商業(yè)業(yè)版））———以城城市花花園城城市1道為為例1、商商業(yè)價價格模模型的的四大大維度度商業(yè)的的四大大維度度一般般是：：人流流、面面寬進進深比比、交交鋪標標準、、面積積大小?。挥绊懮躺虡I(yè)價價值的的最重重要因因素是是人流流；面面寬進進深比比主要要影響響使用用的便便利性性；交交鋪標標準影影響業(yè)業(yè)態(tài)范范圍（（例如如，是是否可可做餐餐飲））；面面積大大小主主要針針對小小鋪，，因為為小鋪鋪的總總價低低，單單價承承受能能力較較高；；以上四四大維維度是是對樓樓層差差異、、景景觀差差異性性原則則、展展示示面差差異性性原則則、業(yè)業(yè)態(tài)差差異、、面積積差異異、開開間進進深比比、層層高差差異、、人流流差異異等的的分類類綜合合；單位人流（臨街面＋交通）55％面寬進深比20％交鋪標準15％面積大小10％201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1三、萬萬科價價格模模型（（商業(yè)業(yè)版））———以城城市花花園城城市1道為為例2、商商業(yè)價價格模模型的的操作作實例例商業(yè)價價格模模型的的操作作過程程與住住宅基基本類類似，，此不不贅述述，基基本的的流程程如下下：（1））單元元編號號（2））取得得住宅宅基本本數(shù)據(jù)據(jù)（包包括面面積、、附加加值等等）（3））實地地考察察（爬爬樓））（4））分析析影響響售價價的主主要維維度并并確定定各維維度的的權(quán)重重（5））根據(jù)據(jù)該批批推貨貨的目目標均均價和和價格格拉差差，確確定緯緯度的的分值值范圍圍（6））實地地考察察，將將各維維度分分成若若干等等級，，并確確定各各等級級相應應的分分值，，結(jié)合合平面面圖確確定各各棟的的緯度度分值值，制制作維維度平平面圖圖石化路0.5石化路-10.4風情街+10.2風情街0.1風情街-10核心路0二樓－0.251:2~1:10.251:3~1:20.2或>1:11:4~1:30<1:4-0.2水電煙道煤氣0.2（二樓）水電齊備有排污0水電齊備無排污-0.1只有電-0.210～350.2535～80080以上-0.1（二樓）三、萬萬科價價格模模型（（商業(yè)業(yè)版））———以城城市花花園城城市1道為為例2、、商商業(yè)業(yè)價價格格模模型型的的操操作作實實例例（7））生生成成維維度度矩矩陣陣-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1……………………X=（8））確確定定層層差差商業(yè)的層層差與住住宅差異異較大，，一般是是：設一樓價價格為P1，則則二樓價格格P2＝P12三樓價格格P3＝P13三、萬科科價格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價格模模型的操操作實例例（9）生生成原始始價格設一樓基基價為P1；二二樓基價價為P2；三樓樓基價為為P3；；……則一樓房房源n的的價格（（無層差差矩陣C，因為為層差已已經(jīng)體現(xiàn)現(xiàn)在不同同樓層、、不同基基價中））Pn1＝P1×Y＝P1×Pn2＝P2×Y＝P2×以此類推推。（10））調(diào)整因因子確定定（附加加值和策策略附加加）此階段并并可能對對個別單單位獨立立附加某某個系數(shù)數(shù)，對該該個別單單位的原原始價格格的生成成作出干干預；一類旺角0.2二類旺角0.1一類雙層高0.5二類雙層高0.25三、萬科科價格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價格模模型的操操作實例例（11））價格檢檢驗子模模型啟動動計算以下下指標：：Pn×Sn樓層均價價不同類型型的商鋪鋪均價P＝∑1……nSnP樓層1×S樓層1P樓層1＝∑1……樓樓層1S樓層1P類型1×S類型1P類型1＝∑1……類類型1S類型1最高價＝＝max（（Pn）最低價＝＝min（（Pn）三、萬科科價格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價格模模型的操操作實例例（11））價格檢檢驗子模模型啟動動三、萬科科價格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例2、商業(yè)業(yè)價格模模型的操操作實例例……價格檢驗驗完成均價是否否達到要要求價格生成成完成基價輸入入是否模型制定定各維度是是否合理理是調(diào)整因子子附加生成價格格表不同類型型均價判判斷樓層均價價判斷最高最低低價判斷斷經(jīng)驗判斷斷……否各類附加加值策略附加加三、萬科科價格模模型（商商業(yè)版））——以以城市花花園城市市1道為為例3、整體體流程和和對模型型結(jié)果的的修正1、該模模型的特特點及優(yōu)優(yōu)劣（1）簡簡單性：：該模型型將價格格制定中中的各類類因素抽抽象化、、數(shù)學化化，且通通過一個個自變量量的輸入入，生成成所有房房源的價價格；（2）科科學性：：該模型型將價格格制定中中影響價價格的各各類因素素均加以以考慮，，并考慮慮了主要要的特殊殊因素；；（3）易易用性：：例如：：調(diào)價只只需要變變動自變變量………（4）系系統(tǒng)性：：這是最最重要的的一點，，通過對對定價各各類因素素的系統(tǒng)統(tǒng)化，避避免定價價的隨意意性；使用中需需要注意意：（1）新新盤新開開的首次次定價非非常重要要，需要要從市場場情況、、客戶心心理、產(chǎn)產(chǎn)品特點點等方面面對維度度進行精精心設置置；并可可能有一一個調(diào)整整和修正正的過程程；（2）對對Pn的個別修修正還是是必要的的；四、萬科科價格模模型的評評價2、進一一步需要要思考的的問題（1）維維度的優(yōu)優(yōu)化：對對于不同同的產(chǎn)品品（高層層、小高高層、情情景洋房房、合院院情景洋洋房、疊疊T、TH、集集中商業(yè)業(yè)、小區(qū)區(qū)商業(yè)………）的的維度的的進一步步優(yōu)化；；（2）不不同產(chǎn)品品之間的的價格平平衡；（3）產(chǎn)產(chǎn)品線與與價格的的“梯隊隊”問題題；（4）如如何準確確發(fā)現(xiàn)和和解讀市市場信號號？尤其其是作為為該城市市組團內(nèi)內(nèi)的標桿桿性項目目的時候候；四、萬科科價格模模型的評評價謝謝！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:00:1603:00:1603:001/5/20233:00:16AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:00:1603:00Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:00:1603:00:1603:00Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:00:1603:00:16January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:00:16上午03:00:161月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:00上午午1月-2303:00January5,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/53:00:1603:00:1605January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:00:16上上午3:00上上午03:00:161月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:00:1603:00:1603:001/5/20233:00:16AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:00:1603:00Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:00:1603:00:1603:00Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2303:00:1603:00:16January5,202314、意志堅強強的人能