上海新體育廣場(chǎng)推廣策劃方案

WHO

我們是誰(shuí)？金豐易居·上房置換金豐集團(tuán)鵬欣集團(tuán)（民營(yíng)股份）金豐易居·普潤(rùn)歷程中原國(guó)際1993年－2000年上海浩源2001年－2003年普潤(rùn)地產(chǎn)2004年－－對(duì)浩源的增資擴(kuò)股2000萬(wàn)的金豐易居·普潤(rùn)商業(yè)招商部商業(yè)策劃部商業(yè)銷售部八家高端門店豪宅部商鋪中介部辦公樓部市場(chǎng)調(diào)研部企劃部廣告策劃部產(chǎn)品規(guī)劃部南京分公司無(wú)錫分公司天津分公司董事會(huì)總經(jīng)理外地分公司項(xiàng)目代理部商業(yè)部二手中介部中央企劃中心非營(yíng)業(yè)部金豐易居·普潤(rùn)組織架構(gòu)項(xiàng)目代理一部項(xiàng)目代理N部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)支持金豐易居·普潤(rùn)特色

中央企劃中心

商業(yè)代理部

強(qiáng)大的資源整合能力

完善的信息平臺(tái)支持

靈活的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制

上市公司雄厚的資金后盾

各投資方的產(chǎn)業(yè)鏈支持中央企劃中心——我們的大腦普潤(rùn)地產(chǎn)精心打造的中央企劃中心作為我司的特色“經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品”，作為地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)研究指導(dǎo)部門，通過(guò)多年的積累，我們有信心為項(xiàng)目的前期規(guī)劃及后期運(yùn)作做好智力支援。中央企劃中心的主要組織架構(gòu)：市場(chǎng)研究部；城市及建筑規(guī)劃部；策劃部；廣告部；更周全的打算，更縝密的邏輯，25名地產(chǎn)研究者隨時(shí)參與到您的項(xiàng)目中來(lái)！金豐易居·普潤(rùn)特色商業(yè)部——專業(yè)解決商業(yè)問題成立專業(yè)商業(yè)部門是普潤(rùn)地產(chǎn)為迎合現(xiàn)代地產(chǎn)代理市場(chǎng)所做的的重要舉措。在上海住宅類物業(yè)的代理公司可以說(shuō)是百花齊放、各有千秋，而具備專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷代理服務(wù)的公司卻只是鳳毛麟角。商業(yè)部與幾百個(gè)重要的商家有過(guò)合作及良好的溝通，并有與大批專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司尋求合作的經(jīng)歷，普潤(rùn)相信專業(yè)才能更好。商業(yè)部的組織架構(gòu)商業(yè)策劃；招商；商業(yè)銷售在不同的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域商業(yè)部現(xiàn)有專職人員23人將力爭(zhēng)表現(xiàn)專業(yè)、成熟。金豐易居·普潤(rùn)特色商業(yè)部長(zhǎng)期合作的品牌商家（部分）普潤(rùn)地產(chǎn)8家高端中介門店上海上房置換200家中介門店現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心江浙地區(qū)推介會(huì)溫州銷售定點(diǎn)普潤(rùn)客戶會(huì)14萬(wàn)名會(huì)員普潤(rùn)天津、南京、無(wú)錫各分公司金豐易居南京、杭州、江西等外地分公司項(xiàng)目銷售網(wǎng)站在線看房預(yù)定項(xiàng)目銷售網(wǎng)站在線看房預(yù)定普潤(rùn)地產(chǎn)中介豪宅部、辦公樓部、商業(yè)部鎖定高端客源,增強(qiáng)客源渠道龐大的資源整合能力——普潤(rùn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力2004年11月統(tǒng)計(jì)投資意向客源：需購(gòu)1000萬(wàn)以上物業(yè)的客源名單約680個(gè)；需購(gòu)500萬(wàn)—1000萬(wàn)物業(yè)的客源名單約2700個(gè)；需購(gòu)10000元/m2以上物業(yè)的客源名單約8500個(gè)檔案館、圖書館運(yùn)作流程控制促進(jìn)部門溝通協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)信息流轉(zhuǎn)信息溝通資源共享二手業(yè)務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)項(xiàng)目管理系統(tǒng)客戶管理系統(tǒng)人力資源系統(tǒng)企劃支持系統(tǒng)中央數(shù)據(jù)庫(kù)金豐易居·普潤(rùn)中央數(shù)據(jù)庫(kù)WHAT我們做過(guò)什什么？從業(yè)12年年間，普潤(rùn)地產(chǎn)成功代理了了住宅、寫寫字樓、酒酒店式公寓寓、商業(yè)等等各種業(yè)態(tài)態(tài)一百多個(gè)個(gè)知名項(xiàng)目目、年代理理銷售額超超過(guò)百億，，其中不乏乏康虹園、、珠江玫瑰瑰花園、海海灣大廈、、巴黎時(shí)韻韻、奧玎*宮廷*別別墅、白金府?。ǎňW(wǎng)上銷售售）、城市市經(jīng)典（網(wǎng)網(wǎng)上銷售））等經(jīng)典營(yíng)銷銷項(xiàng)目。成功案例之之上海住宅宅名稱城市性質(zhì)合作方式珠江玫瑰園浦東外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理康虹園青浦內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理雅閣花園閔行內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理金沙江公寓普陀內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理翡翠名人府黃浦內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理瑞虹新城虹口內(nèi)銷住宅銷售代理桃花園田莊松江內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理金麗廣場(chǎng)徐匯外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理興聯(lián)大廈長(zhǎng)寧外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理宏潤(rùn)公寓浦東內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理長(zhǎng)風(fēng)山水普陀內(nèi)銷住宅小區(qū)產(chǎn)品策劃及市場(chǎng)策略設(shè)計(jì)奧玎宮廷別墅閔行外銷別墅銷售策劃總代理東湖銘座長(zhǎng)寧內(nèi)銷住宅銷售策劃總代理瑞虹別墅青浦內(nèi)銷別墅銷售策劃總代理成功案例之之上海辦公公樓/商務(wù)酒酒店名稱紀(jì)明廣場(chǎng)紳士汽車商城怡甸大廈玉嘉大廈中城商務(wù)大廈申能國(guó)際大廈海灣大廈巴黎時(shí)韻虹橋銀城裕景天下

虹橋商務(wù)別墅徐匯區(qū)域靜安靜安徐匯長(zhǎng)寧南市盧灣虹口長(zhǎng)寧浦東閔行性質(zhì)外銷辦公住宅內(nèi)銷涉外純辦公樓租賃涉外純辦公樓涉外純辦公樓內(nèi)銷5A寫字樓內(nèi)銷純辦公樓外銷住宅、辦公樓外銷公寓式辦公內(nèi)銷純辦公酒店式公寓商務(wù)別墅成功案例之之外地項(xiàng)目目名稱城市性質(zhì)合作法式新城第一街常州商業(yè)街策劃代理美林國(guó)際村常州別墅策劃代理玉隆花園常州住宅策劃代理優(yōu)?？臻g無(wú)錫住宅策劃代理金色維也納無(wú)錫住宅策劃代理星洲印象無(wú)錫住宅策劃代理圣淘沙花園張家港住宅策劃代理江南水莊張家港住宅策劃代理威龍嘉業(yè)張家港酒店公寓策劃代理東方銀座啟東商場(chǎng)+酒店策劃代理福基國(guó)際花園南京大型聚居區(qū)策劃代理藍(lán)喬圣菲鹽城住宅策劃代理韓國(guó)風(fēng)情街鹽城商業(yè)策劃代理世紀(jì)聯(lián)華街區(qū)鹽城商業(yè)綜合前期策劃名稱城市性質(zhì)合作法式江南春曉寧波住宅策劃代理中興新家園寧波住宅策劃代理格蘭云天寧波住宅策劃代理城市先鋒寧波酒店式公寓策劃代理怡江春色寧波住宅策劃代理南都花城寧波內(nèi)銷住宅策劃代理常青藤小城寧波內(nèi)銷住宅小區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷顧問光大金融中心青島辦公策劃代理宜仕宜家青島商住策劃代理民興花園大連內(nèi)銷住宅小區(qū)策劃代理東方巴黎大連娛樂城策劃代理水城領(lǐng)秀山東住宅策劃代理一手代理主主要服務(wù)客客戶金豐投資上上海海房屋置換換有限公司司鵬欣集團(tuán)上上海海綠地集團(tuán)團(tuán)永業(yè)集團(tuán)聯(lián)聯(lián)洋集團(tuán)中海集團(tuán)東東湖集團(tuán)上海金山實(shí)實(shí)業(yè)投資上上海聯(lián)大房房地產(chǎn)中天集團(tuán)上上海星特浩浩房地產(chǎn)上海琦瑞實(shí)實(shí)業(yè)宏宏潤(rùn)建建設(shè)集團(tuán)上海盛帆房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)上上海欲恒恒房地產(chǎn)開開發(fā)上海衡源企企業(yè)發(fā)展浙浙江中大集集團(tuán)浙江華立集集團(tuán)HOW我們?nèi)绾卫砝斫獗卷?xiàng)目目？我們的思考考流程：推廣策略市場(chǎng)研究產(chǎn)品戰(zhàn)略營(yíng)銷課題客源分析背景思索銷售策略產(chǎn)品剖析營(yíng)銷戰(zhàn)略思考原則：：發(fā)現(xiàn)問題題，分析問問題，解決決問題小戶型辦公公部分研究究產(chǎn)品定位需解決問題題：我們的的產(chǎn)品是什什么？產(chǎn)品狀況地段一般，，位于老公公房住宅群群中，距內(nèi)內(nèi)環(huán)線1公公里、距地地鐵1.5公里周邊環(huán)境較較差，但規(guī)規(guī)劃前景不不錯(cuò)產(chǎn)權(quán)為辦公公、產(chǎn)權(quán)權(quán)年限50年小戶型：?jiǎn)螁翁字髁γ婷娣e為約45平方米米/套低總價(jià)：?jiǎn)螁翁椎涂們r(jià)價(jià)（小戶型型）朝向?yàn)闁|、、西向，北北側(cè)有鐵路路影響較高的裝修修標(biāo)準(zhǔn)及家家具、家電電配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)：1、地處市區(qū)，擁有完備生活配套2、毗鄰輕軌鎮(zhèn)坪路站，規(guī)劃中的M7號(hào)線貫穿本案，可輻射至徐家匯、人民廣場(chǎng)等商業(yè)中心3、12000㎡生態(tài)公園、8大主題戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、26000㎡體育場(chǎng)館、45㎡精裝修全配小戶型劣勢(shì)：1、處舊概念中的普陀區(qū)棚戶區(qū)，地段概念性檔次較低2、鐵路旁噪音大，周邊環(huán)境較差3、5層的商業(yè)裙樓，現(xiàn)有商業(yè)人流較少，周邊消費(fèi)能力一般機(jī)會(huì)：1、本案所在區(qū)域正在拆遷，將改變周邊的環(huán)境2、利用自身質(zhì)數(shù)的唯一性，吸引符合特定消費(fèi)群體的需求3、體育主題正處2008年北京奧運(yùn)會(huì)大勢(shì)上漲期風(fēng)險(xiǎn)：1、市場(chǎng)對(duì)新品稀缺性產(chǎn)品的認(rèn)同率還有待檢驗(yàn)2、本案東側(cè)即將拆遷，可能分流區(qū)域內(nèi)的客源3、樓市的走勢(shì)不是很明確，存在一些變數(shù)，本案投資客定將占有相當(dāng)比例，而投資者對(duì)市場(chǎng)較為敏感SWOT分分析奧林匹克花花園運(yùn)動(dòng)本案案郊區(qū)房產(chǎn)運(yùn)動(dòng)市區(qū)房產(chǎn)SportandthesuburbSportandthecity“體育產(chǎn)業(yè)”與“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)”的親密接觸觸“奧林匹克花花園”與“本案”的對(duì)比：

運(yùn)動(dòng)配套面積中央公園面積社區(qū)總?cè)藬?shù)人均運(yùn)動(dòng)配套面積人均中央公園占有面積上海奧林匹克花園（一期）10000㎡

60000㎡50000人

0.2㎡

1.2㎡

本案26000㎡

12000㎡

1000人

26㎡

12㎡

擁有無(wú)法復(fù)復(fù)制、不可可再生、空空前絕后的的人均運(yùn)動(dòng)配配套面積和人均中央公公園占有面面積差異性性定位的依據(jù)據(jù)

唯一性產(chǎn)品屬性非主流運(yùn)動(dòng)生活館后現(xiàn)代泛生態(tài)居所非典型酒店式公寓戶外運(yùn)動(dòng)、公園綠化、小戶型相遇人均26㎡運(yùn)動(dòng)配套面積物業(yè)人均12㎡中央公園占有面積物業(yè)

革命性房地產(chǎn)開發(fā)模式革命體育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式革命多元化生活方式革命我們的認(rèn)識(shí)識(shí)是：本產(chǎn)產(chǎn)品是顛峰峰性的產(chǎn)品品；它將營(yíng)合主主流人群的的非主流需需求。小戶型產(chǎn)品品定位高檔次、擁?yè)碛袃?yōu)異的的體育、商商業(yè)及園林林配套資源源；兼具“酒店店式公寓””及“SOHO”功功能的全配配置小戶型型市場(chǎng)分析需解決問題題：這樣的的產(chǎn)品，市市場(chǎng)如何？？n區(qū)域供求普陀區(qū)2004年年1至12月，商品品房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積達(dá)達(dá)到約157.2萬(wàn)萬(wàn)平米，預(yù)預(yù)售成交面面積達(dá)到208.53萬(wàn)平方方米，供求求比為1：：1.33，市場(chǎng)缺缺口達(dá)到33%，雖雖然供應(yīng)逐逐月遞增，，但仍然無(wú)無(wú)法滿足日日益遞增的的需求。普普陀樓市整整體明顯供供不應(yīng)求，，房?jī)r(jià)還會(huì)會(huì)水漲船高高，預(yù)計(jì)到到2005年中旬，，房?jī)r(jià)還會(huì)會(huì)有一定的的上漲空間間，其勢(shì)必必會(huì)推動(dòng)區(qū)區(qū)域客戶的的購(gòu)買，項(xiàng)項(xiàng)目去化應(yīng)應(yīng)當(dāng)不成問問題。n區(qū)域氛圍區(qū)域內(nèi)尚未未形成濃厚厚的商務(wù)辦辦公氛圍，，仍以住宅宅性質(zhì)為主主，對(duì)辦公公物業(yè)的需需求仍有相相當(dāng)大的空空間。n區(qū)域消費(fèi)費(fèi)特征區(qū)域內(nèi)主主要消費(fèi)費(fèi)群體，，中年、、中青年年占有相相當(dāng)比例例，對(duì)體體育，運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑產(chǎn)業(yè)的的需求強(qiáng)強(qiáng)大，擁?yè)碛泻艽蟠笫袌?chǎng)。。宏觀市場(chǎng)場(chǎng)部分區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀狀況樓盤名稱地址戶套面積（平米）租售價(jià)格（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)）大眾河濱1期長(zhǎng)壽路834號(hào)一房:40.1-66二房:2001400056-250萬(wàn)悠詩(shī)閣滬太路826號(hào)一房:42-7012000-13000（售樓處報(bào)價(jià)）48-85摩登時(shí)代（安天大廈）蘭溪路141號(hào)37-668000-1250032-85綠地世家寧夏路、曹楊路口40-6012000-1560048-93圣天地江寧路、長(zhǎng)壽路31-5617000-1800070-150中關(guān)村公寓曹楊路718號(hào)100.61--118.0910000-12000120-140區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析&結(jié)論區(qū)域內(nèi)酒酒店式公公寓總價(jià)價(jià)絕大數(shù)數(shù)在45萬(wàn)-80萬(wàn)/套；區(qū)域內(nèi)酒店式公公寓租售情況況整體良良好，租租售率基基本可以以維持在在90%以上；；區(qū)域內(nèi)類類似產(chǎn)品品的接受受度相當(dāng)當(dāng)高；特別注意意到，區(qū)域酒店店式公寓寓多數(shù)集集中在曹曹楊路和和長(zhǎng)壽路路沿線一一帶，本本項(xiàng)目距距“常規(guī)性”酒店式公公寓區(qū)域域有一定定距離。。用“酒店式公公寓”的角度來(lái)來(lái)觀察本本項(xiàng)目，，從區(qū)域域市場(chǎng)成成熟度、、地段各各方面分分析，本本項(xiàng)目都都不具備備太多的的優(yōu)勢(shì)。。因此，在在項(xiàng)目的的營(yíng)銷、、推廣過(guò)過(guò)程中，，我們需需要強(qiáng)化化塑造項(xiàng)項(xiàng)目的體體育配套套等極具具優(yōu)勢(shì)的的方面，，避免常常規(guī)的“酒店式公公寓”概念，以以獨(dú)辟蹊蹊徑的思思路進(jìn)行行項(xiàng)目的的營(yíng)銷、、推廣。?？蛻舳ㄎ晃恍杞鉀Q問問題：這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，使使用者是是誰(shuí)？購(gòu)買者是是誰(shuí)？使用者特特征類型一：：自由職業(yè)業(yè)者，或或工作特特點(diǎn)使其其習(xí)慣于于在家辦辦公，腦腦力勞動(dòng)動(dòng)之余希希望進(jìn)行行運(yùn)動(dòng)；；年輕，，未婚，，35歲歲以內(nèi)；；租用或或購(gòu)買本本項(xiàng)目。。類型二：：項(xiàng)目周邊邊企業(yè)中中、高層層主管，，未婚或或短期在在滬工作作，在上上海無(wú)住住房，時(shí)時(shí)尚而愛愛好運(yùn)動(dòng)動(dòng)；租用用本項(xiàng)目目。類型三：：周末度假假型，有有不只一一套房產(chǎn)產(chǎn)，利用用周末時(shí)時(shí)間來(lái)這這里運(yùn)動(dòng)動(dòng)、健身身、休閑閑；購(gòu)買買本項(xiàng)目目。類型四：：經(jīng)常來(lái)滬滬辦公或或經(jīng)商，，希望能能有一個(gè)個(gè)類似于于酒店、、方便使使用的臨臨時(shí)居住住處；年年紀(jì)不低低于30歲；購(gòu)購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目。這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，什什么人來(lái)來(lái)購(gòu)買？？客戶類別別第一類：：自用客客戶第二類：：純投資資客戶自用客戶戶特征根據(jù)“使使用者特特征”，，我們認(rèn)認(rèn)為購(gòu)買買并自用用本項(xiàng)目目的客戶戶為自由由職業(yè)者者（家庭庭辦公））、周末末度假型型客戶或或經(jīng)常來(lái)來(lái)滬辦公公、經(jīng)商商客戶三三類。他們不太太關(guān)心項(xiàng)項(xiàng)目的租租賃價(jià)格格，比較較重點(diǎn)考考慮項(xiàng)目目的銷售售價(jià)格、、體育配配套及生生活配套套、交通通情況自用的客客戶，如如已擁有有一套或或多套房房產(chǎn)，也也同時(shí)會(huì)會(huì)考慮項(xiàng)項(xiàng)目的升升值前景景（體育育、商業(yè)業(yè)配套，，規(guī)劃前前景），，確切而而言，他他們屬于于“自用用+投資資”的客客戶。純投資客客戶特征征年齡分布布廣泛；；來(lái)源區(qū)區(qū)域分布布廣泛。。已有一套套或多套套房產(chǎn)，，有一定定的房產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)購(gòu)買本項(xiàng)項(xiàng)目后，，基本自自己不使使用，將將項(xiàng)目出出租或空空關(guān)，待待其獲得得一定的的升值后后拋出他們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的升升值前景景（體育育、商業(yè)業(yè)配套，，規(guī)劃前前景）非非常關(guān)注注可比項(xiàng)目目客戶分分布比例例以下數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源：：普潤(rùn)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)部及中中介事業(yè)業(yè)部數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)圣天地、、綠地世世家、大大眾河濱濱客戶構(gòu)構(gòu)成情況況：自用客戶戶&純投投資客戶戶比例根據(jù)普潤(rùn)潤(rùn)地產(chǎn)市市場(chǎng)部數(shù)數(shù)據(jù)，在在對(duì)上述述可比類類似項(xiàng)目目產(chǎn)品歸歸納、總總結(jié)的基基礎(chǔ)上普潤(rùn)認(rèn)為為：自用用客戶&純投資資客戶比比例為：：價(jià)格定位位需解決問問題：這這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格如何何？案例一：：蘇堤春春曉位置：長(zhǎng)長(zhǎng)壽路、、武寧路路樓層：26樓（（總29樓）房型：一一房?jī)蓮d廳，建筑筑面積70.64平方方米裝修及配配套：裝裝修，但但無(wú)家電電、無(wú)家家具成交價(jià)格格：14976元/平平方米（信息來(lái)來(lái)源：普普潤(rùn)地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）案例二：：圣天地地位置：江寧路、、長(zhǎng)壽路路口裝修及配配套：裝裝修，無(wú)無(wú)家具，，送空調(diào)調(diào)、冰箱箱、洗衣衣機(jī)、電電磁灶等等家電均價(jià)：17500元/平方米米（信息來(lái)來(lái)源：普普潤(rùn)中介介事業(yè)部部2005年2月成交交資料））A套B套C套建筑面積35.22平方米51.86平方米31.56平方米樓層（總25層）6樓5樓5樓成交總價(jià)63萬(wàn)90萬(wàn)57萬(wàn)單價(jià)17887元/平方米17354元/平方米18060元/平方米案例三：：綠地世家家位置：寧寧夏路、、曹楊路路口裝修及配配套：基基本裝修修，無(wú)家家電、無(wú)無(wú)家具均價(jià)：13500元/平方米米（信息來(lái)來(lái)源：普普潤(rùn)地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）A套B套C套建筑面積61.5平方米42.5平方米42.34平方米樓層（總34層）15樓21樓7樓成交總價(jià)73萬(wàn)55萬(wàn)50萬(wàn)單價(jià)11870元/平方米12941元/平方米11809元/平方米案例四：：大眾河河濱位置：長(zhǎng)長(zhǎng)壽路、、武寧南南路裝修及配配套：基基本裝修修，無(wú)家家電、無(wú)無(wú)家具均價(jià)：13700元/平方米米（信息來(lái)來(lái)源：普普潤(rùn)地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）A套B套C套建筑面積50.8平方米63.54平方米45.24平方米樓層（總24層）8樓7樓18樓成交總價(jià)68萬(wàn)90萬(wàn)63萬(wàn)單價(jià)13386元/平方米14164元/平方米13925元/平方米案例五：：一天下下位置：閘閘北恒通通路裝修及配配套：基基本裝修修，無(wú)家家電、無(wú)無(wú)家具（信息來(lái)來(lái)源：普普潤(rùn)地產(chǎn)產(chǎn)中介事事業(yè)部2005年2月月成交資資料）A套B套C套建筑面積43平方米46.41平方米49.14平方米樓層（總27層）14樓15樓15樓成交總價(jià)50萬(wàn)58萬(wàn)60萬(wàn)單價(jià)11628元/平方米12497元/平方米12210元/平方米比較內(nèi)容權(quán)重A大眾河濱1期B圣天地C綠地世家擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置25%1.400.351.600.401.200.30配套設(shè)施20%0.900.181.200.240.900.18交通狀況15%1.200.181.500.231.300.20景觀設(shè)計(jì)10%0.800.081.000.100.800.08立面設(shè)計(jì)10%0.900.091.000.100.900.09小區(qū)配套10%1.200.120.900.091.300.13戶型面積10%0.900.091.200.121.000.10合計(jì)100%1.091.2751.075市場(chǎng)比較較法推算算價(jià)格修正、測(cè)測(cè)算價(jià)格格將各比較較對(duì)象的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格經(jīng)比比較系數(shù)數(shù)修正后后得出本本案小戶戶型酒店店式辦公公物業(yè)的的參考定定價(jià)：以項(xiàng)目A為參考考：13700÷1.01=12569元元/m2；以項(xiàng)目B為參考考：17500÷1.275=13725元/m2；；以項(xiàng)目C為參考考:13500÷÷1.075=11628元元/m2；本案價(jià)格格=項(xiàng)目目A修正正價(jià)格××A權(quán)重重+…+項(xiàng)目C修正價(jià)價(jià)格×C權(quán)重=12703元/m2價(jià)格定位位結(jié)論根據(jù)上述述數(shù)據(jù)得得出本項(xiàng)項(xiàng)目小戶戶型銷售售價(jià)格大大約為：：RMB12700元/M2左左右。上述價(jià)格格是指全全程均價(jià)價(jià)，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的市場(chǎng)預(yù)預(yù)熱情況況、結(jié)合合“低開高走走”的價(jià)格策策略，具具體階段段性價(jià)格格將有所所調(diào)整。。產(chǎn)品裝修修建議對(duì)這樣的的產(chǎn)品，，我們的的裝修建建議真正的““全配””概念在傳統(tǒng)的的酒店式式公寓的的“裝修修”基礎(chǔ)礎(chǔ)上，真真正做到到“全配配”概念念：配備備全套家家具、全全套家電電家具以設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)尚尚、簡(jiǎn)潔潔、現(xiàn)代代、功能能新穎實(shí)實(shí)用為原原則家電宜采采用國(guó)際際品牌（（如SIMENS、NATIONAL），，并可采采用如液液晶電視視等營(yíng)造造出裝修修的“亮亮點(diǎn)”項(xiàng)目寫字字樓部分分研究產(chǎn)品特征征一層兩套套單套面積積約400平方方米，單單套面積積偏大市場(chǎng)分析析寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)情況如如何？樓盤名稱地址售價(jià)（元/M2）物業(yè)管理費(fèi)（元/月M2）開間面積（M2）總價(jià)（萬(wàn)）中期大廈中山北路2000號(hào)11000

6.3154-1400154-1400綠地科創(chuàng)大廈寧夏路/中山路120008.1100-1000120-1200綠地同創(chuàng)大廈順義路62號(hào)13000870-12491-162綠洲廣場(chǎng)SOHO時(shí)代中山北路3058號(hào)8800-9500660-13053-124安天大廈蘭溪路141號(hào)8500430-10025-85周邊寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)銷售狀狀況區(qū)域?qū)懽肿謽鞘袌?chǎng)場(chǎng)概況普陀區(qū)目目前商務(wù)務(wù)基礎(chǔ)還還比較薄薄弱，辦辦公樓數(shù)數(shù)量稀缺缺且樓盤盤檔次品品質(zhì)不高高，但受受上海西西大門以以及西北北物流劃劃的影響響，對(duì)寫寫字樓的的需求也也會(huì)增多多。銷售型寫寫字樓不不多，大大多是租租售型，，目前區(qū)區(qū)域銷售售型寫字字樓售價(jià)價(jià)一般在在8500—13000元/M2之之間，且且銷售狀狀況很好好?？驮炊ㄎ晃唤鉀Q問題題：這樣樣的產(chǎn)品品，客源源如何構(gòu)構(gòu)成？大面積寫寫字樓客客戶構(gòu)成成根據(jù)普潤(rùn)潤(rùn)中介事事業(yè)部成成交信息息資料，，目前購(gòu)購(gòu)買大面面積寫字字樓（單單套面積積300以上））的客戶戶情況為為：由于面積積偏大，，購(gòu)買大大面積寫寫字樓客客戶，鮮鮮有投資資客。但但是，地地段很好好、租賃賃情況很很好的寫寫字樓，，如天安安中心，，也有很很多購(gòu)買買整層甚甚至兩層層的投資資客。以本項(xiàng)目目寫字樓樓而言，，根據(jù)單單套面積積、地段段以及整整個(gè)區(qū)域域?qū)懽謽菢堑氖袌?chǎng)場(chǎng)情況判判斷，本項(xiàng)目的的購(gòu)買主主體為公公司，而而且基本本上為內(nèi)內(nèi)資企業(yè)業(yè)，企業(yè)業(yè)規(guī)模為為40人人（10平方米米/人））左右。。公司目前前為穩(wěn)定定發(fā)展期期，收入入、支出出穩(wěn)定，，擴(kuò)張平平穩(wěn)，故故購(gòu)買適適合自身身的寫字字樓使用用，并準(zhǔn)準(zhǔn)備使用用5年以以上。價(jià)格定位位解決問題題：這樣樣的產(chǎn)品品，價(jià)格格如何？？市場(chǎng)比較較法測(cè)算算寫字樓樓價(jià)格比較內(nèi)容權(quán)重A中期大廈B綠地科創(chuàng)大廈C綠地同創(chuàng)大廈擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置10%1.10.111.10.111.20.12交通狀況20%1.10.221.10.221.10.22環(huán)境景觀10%0.80.080.90.091.00.10立面設(shè)計(jì)10%0.90.091.00.100.90.09層高10%1.00.101.00.101.00.10內(nèi)部格局10%1.10.110.90.091.10.11大樓設(shè)備10%1.00.100.90.091.10.11戶型面積10%1.20.121.20.120.90.09物業(yè)管理10%0.90.090.90.091.00.10合計(jì)100%/1.02/1.01/1.04將各比較較對(duì)象的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格經(jīng)比比較系數(shù)數(shù)修正后后得出本本案辦公公物業(yè)的的參考定定價(jià)：以項(xiàng)目A為參考考：11000÷1.02=10784.31元元/m2；以項(xiàng)項(xiàng)目B為為參考：：12000÷÷1.01=11881.19元/m2；；以項(xiàng)目C為參考考:13000÷1.04=12500元元/m2；本案價(jià)格格=項(xiàng)目A修正價(jià)價(jià)格×A權(quán)重+…+項(xiàng)目C修正價(jià)價(jià)格×C權(quán)重=11726.38元元/m2本項(xiàng)目辦辦公樓銷銷售價(jià)格格預(yù)估根據(jù)上述述數(shù)據(jù)得得出本項(xiàng)項(xiàng)目辦公公樓銷售售價(jià)格大大約為：：RMB11720元/M2項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分研研究產(chǎn)品定位位需解決問問題：我我們的商商業(yè)產(chǎn)品品是什么么？Sporting—Mall定位詮釋釋：本項(xiàng)目是是一個(gè)集集合體育育產(chǎn)業(yè)的的一個(gè)一一站式集集中消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所，，滿足多多項(xiàng)體育育運(yùn)動(dòng)消消費(fèi)；體體育服飾飾及用品品的購(gòu)置置；體育育休閑及及吸收體體育相關(guān)關(guān)資訊，，并集合合健身和和SPA等等綜合性性體育項(xiàng)項(xiàng)目，購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所明顯的的體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的的一個(gè)體體育MALL。商業(yè)部分分定位商業(yè)分層層業(yè)態(tài)分分布建議議4層考慮慮做一家家大型的的健身場(chǎng)場(chǎng)所，如如舒適堡堡、韋德健身身、星之之健身俱樂部部等，或或者是一一家大型型的SPA如：：思妍麗麗等，四四樓的露露天平臺(tái)臺(tái)可以定定位為戶戶外健身身場(chǎng)，如如安放跑跑步機(jī)，，修好頂頂棚即可可！5層做一一家大型型的餐飲飲（只做做一家，，設(shè)置一一個(gè)廚房房即可）），如陶陶然居等等。可以以在五樓樓頂層搭搭出部分分頂棚作作為戶外外餐飲的的場(chǎng)所，，增加租租賃成功功率！這樣定位位主要考考慮到各各業(yè)態(tài)的的租金承承受能力力有區(qū)別別。商業(yè)4層、5層業(yè)態(tài)態(tài)建議價(jià)格定位位需解決問問題：這這樣的產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)價(jià)格如何何？項(xiàng)目周邊邊商業(yè)市市場(chǎng)銷售售狀況樓盤名稱地址戶套面積（平米）租售價(jià)格（元/平米）測(cè)算整體價(jià)格目前租售情況中嵐大廈裙房中山北路2360號(hào)每層1500，分割面積200—250/套；1F、2F商鋪，3F、4F、5F辦公1F：180002F：1200015000左右1F、2F銷售率：100%3F—5F出租率：75%鎮(zhèn)坪路28弄商鋪鎮(zhèn)坪路28弄總建面約5100；共3層，每層面積1700；1F:只租不售2F:130003F:1000013000左右無(wú)人租賃西門町武寧路近東新路總建面約3600；共4層，每層約900，單套10-20平方米1F:400002F300003F:250004F:2000028000出租率80%（剩余20%集中在3-4F）頤寧苑商鋪曹楊路近武寧路總建面5100；共3層，每層面積約1700；自由分割1F:180002F:150003F:1200015000出租率80%（剩余20%集中在3F）秋月楓舍舍2期“柏麗大街街”和新影都都商鋪由由于其商商業(yè)整體體規(guī)劃和和品質(zhì)都都較高，，租金水水平位于于首位；；本案周邊邊其它商商業(yè)物業(yè)業(yè)的租金金水平基基本為4-6元元/M2·天；商業(yè)業(yè)主力分分割面積積擁有150-200M2和10-50M2兩個(gè)面積積段。市場(chǎng)比較法推推算本案商業(yè)業(yè)部分價(jià)格比較內(nèi)容權(quán)重A西門町B鎮(zhèn)坪路商鋪C中嵐大廈裙房擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置10%1.50.151.00.101.10.11交通狀況20%1.40.281.00.201.00.20環(huán)境景觀10%1.30.130.60.060.60.06立面設(shè)計(jì)10%1.20.120.50.050.60.06層高10%1.00.101.00.101.00.10內(nèi)部格局10%1.20.120.60.060.60.06大樓設(shè)備10%1.30.130.60.060.60.06戶型面積10%1.20.121.00.101.10.11商業(yè)管理10%1.20.120.50.050.50.05合計(jì)100%/1.27/0.78/0.80將各比較對(duì)象象的市場(chǎng)價(jià)格格經(jīng)比較系數(shù)數(shù)修正后得出出本案商業(yè)部部分的單套參參考定價(jià)：以項(xiàng)目A為參考：28750÷÷1.23=22637.79元/m2；以項(xiàng)項(xiàng)目B為參考考：13000÷0.78=16666.7元元/m2；以項(xiàng)目C為參考:15000÷0.80=18750元/m2；本案價(jià)格=項(xiàng)目A修正正價(jià)格×A權(quán)權(quán)重+……+項(xiàng)目C修正正價(jià)格×C權(quán)權(quán)重=22637.79*[1.23/(1.23+0.78+0.80)]+16666.7*[0.96/(1.23+0.78+0.80)]+18750*[0.98/(1.23+0.78+0.80)]=19351.67元/m2根據(jù)上述數(shù)據(jù)據(jù)得出本項(xiàng)目目商業(yè)的單套套銷售價(jià)格大大約為RMB19300元/M2左右。商業(yè)營(yíng)銷模式式開發(fā)商將整個(gè)個(gè)商場(chǎng)分割成成若干個(gè)獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)的鋪位位出售給投資資者，投資者者不參與商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理理，即商鋪產(chǎn)權(quán)與與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分分離，同時(shí)成立專業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理公司統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理。鑒于發(fā)展商及及我司將致力力于打造成功功商業(yè)的目標(biāo)標(biāo)，普潤(rùn)地產(chǎn)產(chǎn)在于眾多經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理公司司洽談時(shí)得出出的統(tǒng)一意見見是，必須分離投資資者10年的使用用權(quán)！因此，我司提提出3年7%+7年X%的返返租計(jì)劃：在購(gòu)房時(shí)一次性提供投投資客3年每年為7%的返租，，并在未來(lái)7年根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)的租金狀況況直接支付給給業(yè)主鋪位的的出租租金。。經(jīng)過(guò)3年的返租期期后，商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)相對(duì)對(duì)成熟，經(jīng)營(yíng)營(yíng)客與投資客客的利益就可可以得到保障障，這樣可以以增強(qiáng)商鋪買買家的信心。。階段內(nèi)商鋪產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分分離，投資者者收取返租回回報(bào)裙房商業(yè)鋪位位的銷售方式式示意圖15000元/m2新體育/普潤(rùn)合同價(jià)19000元/m2普潤(rùn)銷售標(biāo)價(jià)10元/m2+第一年商家租金15000元/m2普潤(rùn)銷售合同價(jià)交發(fā)展商3990元/m2（三年7%）銷售收入提前支付新體育與普潤(rùn)成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司后兩年的租金收入作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司收益如上：真實(shí)的的資金注入和和務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理平臺(tái)的的搭建將很大大程度的增強(qiáng)強(qiáng)投資者的信信心！普潤(rùn)已接觸的的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管管理公司HK100（（SPORT100）上海迪美廣場(chǎng)場(chǎng)有限公司上海華盛貿(mào)易易商場(chǎng)上海福民街小小商品市場(chǎng)有有限公司上海新七浦投投資發(fā)展有限限公司上海伊美時(shí)尚尚廣場(chǎng)上海雄鵬置業(yè)業(yè)有限公司上海灘小商品品皮具箱包批批發(fā)市場(chǎng)8上海米蘭蘭廣場(chǎng)有限公公司上海福佑商廈廈有限公司體育產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷銷策劃方案體育產(chǎn)業(yè)概述述中國(guó)的體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尚處初級(jí)級(jí)階段，真正正形成“產(chǎn)業(yè)鏈”尚需時(shí)日。舉舉例而言，美美國(guó)擁有健身身會(huì)員卡的人人數(shù)占總?cè)丝诳诘?4%，，而中國(guó)首都都北京，這個(gè)個(gè)比例僅僅為為1%。從另另一方面，這這個(gè)比例也說(shuō)說(shuō)明中國(guó)的體體育產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)潛力非常巨巨大。在發(fā)達(dá)地區(qū)如如上海、北京京這樣的大型型都市，體育育產(chǎn)業(yè)已開始始由萌芽期向向發(fā)展期轉(zhuǎn)變變。上海在日日益國(guó)際化的的進(jìn)程中，體體育產(chǎn)業(yè)日益益發(fā)達(dá)，如2004年開開始舉辦的F1國(guó)際賽車車運(yùn)動(dòng)、2005年即將將連續(xù)數(shù)年舉舉辦的網(wǎng)球“大師杯”比賽等。這些些國(guó)際第一流流的賽事不斷斷地落戶上海海，將對(duì)上海海的體育產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)生難以估估量的巨大促促進(jìn)作用。作為本項(xiàng)目而而言，與眾不不同的“體育”概念，將隨著著上海體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)發(fā)達(dá)而愈發(fā)地地具有活力。。普潤(rùn)認(rèn)為，，準(zhǔn)確地把握握住“體育產(chǎn)業(yè)”的概念并與本本項(xiàng)目結(jié)合起起來(lái)，將成為為整個(gè)項(xiàng)目成成功的關(guān)鍵。。課題：如如何在本項(xiàng)目目中，將體育育產(chǎn)業(yè)與房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有機(jī)機(jī)地結(jié)合？解決方案推出“會(huì)員卡”的概念！概述上海奧林匹克克花園可謂體體育產(chǎn)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)合的先行者者，且不論其其“體育”概念與本項(xiàng)目目的差異，而而研究其曾經(jīng)經(jīng)推出的“20年有效會(huì)會(huì)員金卡”，可得出諸多多值得借鑒之之處。上海奧林匹克克花園可謂體體育產(chǎn)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)合的先行者者，且不論其其“體育”概念與本項(xiàng)目目的差異，而而研究其曾經(jīng)經(jīng)推出的“20年有效會(huì)會(huì)員金卡”，可得出諸多多值得借鑒之之處。將金卡獨(dú)立于于房產(chǎn)之外，，單單作為上上海新體育廣廣場(chǎng)的入會(huì)會(huì)會(huì)員卡的功能能，并以回籠籠資金為目的的的操作過(guò)程程中，“20年有效會(huì)會(huì)員金卡”是不成功的。。而當(dāng)這張卡與與房產(chǎn)行銷結(jié)結(jié)合了之后，，不但卡的發(fā)發(fā)行量獲得了了空前的壯大大，而房產(chǎn)的的行銷也借勢(shì)勢(shì)取得了非常常好的業(yè)績(jī)，，可謂“一舉兩得”。反觀本項(xiàng)目，，采用“會(huì)員卡”的方式，恰恰恰是一種整合合房地產(chǎn)、體體育產(chǎn)業(yè)、商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)以以及客戶獲得得價(jià)值的優(yōu)秀秀方案。具體而言，與與體育場(chǎng)聯(lián)合合發(fā)行10年年（或20年年）會(huì)籍制的的金卡（以下下簡(jiǎn)稱“金卡”）金卡核心價(jià)值值用一張卡，將將房地產(chǎn)、體體育產(chǎn)業(yè)以及及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有機(jī)機(jī)地結(jié)合起來(lái)來(lái)！金卡功能獲得購(gòu)房?jī)?yōu)先先權(quán)及折扣，，相當(dāng)于購(gòu)房房意向金贈(zèng)送一定次數(shù)數(shù)的免費(fèi)消費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目獲得體育場(chǎng)10年（或20年）會(huì)員員資格，可享享受會(huì)員價(jià)格格，并采用“積分”返利方案獲得商場(chǎng)及餐餐飲10年（（或20年））會(huì)員資格，，可享受會(huì)員員價(jià)格，同樣樣采用“積分”返利方案體育中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式建議整個(gè)體育中心心采用“會(huì)員制”的經(jīng)營(yíng)模式每一單項(xiàng)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施，都配配制一定數(shù)量量的教練設(shè)置多種會(huì)員員卡，如金卡卡、年卡、季季度卡、月卡卡、家庭卡、、個(gè)人卡等等等在基本定價(jià)的的基礎(chǔ)上，不不同的會(huì)員卡卡可享有不同同的優(yōu)惠程度度制定統(tǒng)一《章章程》，作為為管理規(guī)范（（見后附《章章程》）運(yùn)動(dòng)設(shè)施使用用價(jià)格建議運(yùn)動(dòng)設(shè)施

基本價(jià)格

金卡會(huì)員價(jià)格

非繁忙時(shí)段繁忙時(shí)段足球場(chǎng)（7人制）400元/1.5小時(shí)600元/1.5小時(shí)7折

網(wǎng)球場(chǎng)25元/小時(shí)40元/小時(shí)籃球場(chǎng)（標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)）200元/1.5小時(shí)300元/1.5小時(shí)游泳館15元/小時(shí)25元/小時(shí)攀巖30元/次40元/次羽毛球20元/小時(shí)30元/小時(shí)乒乓球10元/小時(shí)15元/小時(shí)棋牌室10元/小時(shí)15元/小時(shí)健身房15元/次25元/次免費(fèi)

系列文件《動(dòng)天地俱樂部部金卡會(huì)員入入會(huì)細(xì)則》（略）《動(dòng)天地俱樂部部金卡申請(qǐng)表表》（略）《上海市總工會(huì)會(huì)滬西工人文文化宮體育中中心會(huì)員章程程》（略）推廣策略略整盤形象定位位全體育地產(chǎn)純純運(yùn)動(dòng)特特區(qū)定位釋意：“全體育地產(chǎn)產(chǎn)”其中包含含了兩層含義義：1.本案擁有有各種體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，包包括游泳館、、足球場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛毛球館、乒乓乓室等，其內(nèi)內(nèi)容可謂包羅羅萬(wàn)象。因此此，種類齊全全。2.本案地處處200畝體體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地地中，地產(chǎn)不不僅和體育緊緊密結(jié)合在一一起，更扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了傳統(tǒng)觀念念里的“體育育為住宅配套套”之概念，，讓健康的生生活和全方位位的體育運(yùn)動(dòng)動(dòng)真正唱起了了主角，從而而創(chuàng)造了嶄新新的地產(chǎn)運(yùn)作作模式?！凹冞\(yùn)動(dòng)特區(qū)區(qū)”其間包含含兩層含義：：1.“純”是是指本案的運(yùn)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目設(shè)施施先進(jìn)、運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地規(guī)范、、運(yùn)動(dòng)內(nèi)容專專業(yè)、能夠提提供一種純正正的新派運(yùn)動(dòng)動(dòng)生活。2.“運(yùn)動(dòng)特特區(qū)”是指本本案的項(xiàng)目所所處地塊的特特殊性。因?yàn)闉槿绱舜笠?guī)模模、且極富特特色的綜合性性運(yùn)動(dòng)居所在在本市可謂絕絕無(wú)僅有。因因此完全可以以將其和周邊邊地區(qū)劃離開開來(lái)，成為一一方特別的體體育運(yùn)動(dòng)區(qū)域域。推廣總精神讓生活動(dòng)起來(lái)來(lái)！推廣總精神釋釋意：首先，這是一一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目目，它要?jiǎng)?chuàng)造造一種生活模模型，形成一一個(gè)新的生活活圈和生活形形態(tài)。而客戶戶購(gòu)買本案的的最終目的也也是為了更好好的生活。因因此，“生活活”是我們需需要改進(jìn)和創(chuàng)創(chuàng)造的客體。?！白屔顒?dòng)起起來(lái)”很好的的傳達(dá)了本案案是一個(gè)以體體育運(yùn)動(dòng)為主主體核心的項(xiàng)項(xiàng)目，正因?yàn)闉樗麚碛心敲疵炊鄬I(yè)的體體育設(shè)施和良良好的體育氛氛圍，才能給給生活帶來(lái)革革命性的變動(dòng)動(dòng)。其結(jié)果是是讓每個(gè)人都都能運(yùn)動(dòng)起來(lái)來(lái)，讓每個(gè)人人的生活的躍躍動(dòng)起來(lái)，從從而締造出一一個(gè)“體育、、生活密不可可分”的新型型生活模塊。。小戶型形象定定位SportClubHouse定位釋意：Sport本案擁有豐富富的體育運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施，因此此以運(yùn)動(dòng)為主主線不容置疑疑，這將成為為一種健康的的生活方式、、一種獨(dú)特的的地產(chǎn)運(yùn)作方方式、一種有有活力的新興興文化表征。。ClubHouseClubHouse是是讓居住轉(zhuǎn)化化成一種小團(tuán)團(tuán)體間自發(fā)聚聚合的Club生活模式式，其鄰里間間完全是志同同道合的朋友友關(guān)系，正是是本案豐富多多彩的體育項(xiàng)項(xiàng)目形成了這這種Club氛圍，人們們以各自鐘愛愛的體育運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目自發(fā)形形成了一系列列Club，，生活從此和和健康、個(gè)性性、快樂、朋朋友走在了一一起。小戶型推廣案案名推薦動(dòng)·天地地“動(dòng)”——““動(dòng)”不僅包包含了運(yùn)動(dòng)的的含義，更更可引申為““感動(dòng)”、““激動(dòng)”、““靈動(dòng)”“活活動(dòng)”“脈動(dòng)動(dòng)”“搏動(dòng)””等各種含義義，推廣上延延展性很強(qiáng)，，其本身也充充滿動(dòng)感，和和本案定位相相符?！疤斓亍薄?dú)鈩?shì)磅礴，，又有空間的的含義。自由一套“自由”———在這里它有有幾層含義，，一是一種自自由的生活方方式和運(yùn)動(dòng)狀狀態(tài)。二是和和“自有”諧諧音，說(shuō)明讓讓客戶自己能能夠擁有一套套屬于自己的的活力居所。。此外和“自自有一套”諧諧音，意為自自有一套主見見、個(gè)性等，，符合客戶定定位?！耙惶住薄瓤梢隇闉橐惶追孔?，，也可引申為為自己的一套套人生觀、價(jià)價(jià)值觀和生活活觀。備選案名：MorningHouse搏派天地奇寓G點(diǎn)點(diǎn)公寓HI一間！YES??！活力所RUN地帶帶RUSH動(dòng)力力場(chǎng)辦公推廣案名名推薦動(dòng)利大廈“動(dòng)”——與與動(dòng)天地相呼呼應(yīng)，動(dòng)力大大廈重點(diǎn)在““動(dòng)”字上，，說(shuō)明本案是是一臺(tái)擁有無(wú)無(wú)盡能量的企企業(yè)動(dòng)力引擎擎。“利”——行行商必得其利利，因此利益益是最吸引客客戶的。“動(dòng)動(dòng)利”即表明明本案能推動(dòng)動(dòng)其銷售力，，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利利潤(rùn)最大化。。韻動(dòng)·商館“韻動(dòng)”———韻有韻律、、韻味之含義義，動(dòng)是指動(dòng)動(dòng)力、活力。。有韻律的活活動(dòng)能體現(xiàn)企企業(yè)的旺盛生生機(jī)和充沛活活力。同時(shí)該該詞和“運(yùn)動(dòng)動(dòng)”諧音，體體現(xiàn)了本案以以體育運(yùn)動(dòng)為為核心的主體體定位?！吧甜^”———是指精致的的、小型的、、高效率、高高品位的商務(wù)務(wù)場(chǎng)所。備選案名：Morning大廈RUN大廈廈RUSH引擎X大廈/X星座HI大廈YES??！大廈奇運(yùn)大廈搏搏士大大廈自自由大廈新新動(dòng)動(dòng)力大廈磁磁力力大廈主題商場(chǎng)形象象定位定位SportingMall定位釋義Sporting本商場(chǎng)是一個(gè)個(gè)以經(jīng)營(yíng)專業(yè)業(yè)體育產(chǎn)品、、體育服飾、、體育配套產(chǎn)產(chǎn)品為主的大大型商場(chǎng)，因因此Sport就就是最大的營(yíng)營(yíng)銷主題。MallMall意指指大型綜合性性購(gòu)物商場(chǎng),商業(yè)街，，與本案定位位相符。體育運(yùn)動(dòng)主題題商場(chǎng)案名推推薦動(dòng)力場(chǎng)“動(dòng)”——與與動(dòng)天地相呼呼應(yīng)，動(dòng)力場(chǎng)場(chǎng)的“動(dòng)”包包含了運(yùn)動(dòng)的的含義。“力”——““力”是體育育運(yùn)動(dòng)中最陽(yáng)陽(yáng)剛的一面，，也完美體現(xiàn)現(xiàn)了體育拼搏搏向上的精神神。“場(chǎng)”——““場(chǎng)”是一個(gè)個(gè)有引力、有有能量的特定定空間，可以以引申為磁場(chǎng)場(chǎng)、力場(chǎng)等，，說(shuō)明本商場(chǎng)場(chǎng)將不斷聚集集熱旺人氣。。摩動(dòng)時(shí)代“摩”——含含有摩登、時(shí)時(shí)尚之含義，，符合年輕人人的消費(fèi)心態(tài)態(tài)?！皠?dòng)”——是是指商場(chǎng)主營(yíng)營(yíng)體育運(yùn)動(dòng)類類商品?！澳?dòng)”———和英文Morden（（摩登）諧音音，同時(shí)和““魔洞”諧音音，說(shuō)明商場(chǎng)場(chǎng)是一個(gè)有魔魔力、吸引力力的巨大洞口口，對(duì)青年人人有很強(qiáng)的吸吸引力。時(shí)代——將時(shí)時(shí)空結(jié)合的概概念引入商場(chǎng)場(chǎng)、說(shuō)明本案案將主導(dǎo)當(dāng)今今運(yùn)動(dòng)時(shí)尚，，締創(chuàng)一個(gè)嶄嶄新的體育商商業(yè)時(shí)代！備選案名：MorningCITYRUN活力力館X基地RUSHRUSHRUSHX星球球HI族基地YES！領(lǐng)地地上海新新體育城－奇奇跡場(chǎng)韻韻動(dòng)場(chǎng)自自由堡壘活活力磁場(chǎng)推廣總思路1.先塑造本本案的整體形形象，提升本本案的檔次，，擴(kuò)大品牌形形象和知名度度，緊接著推推出系列產(chǎn)品品廣告，力求求將每個(gè)產(chǎn)品品的特色做到到廣而告之，，并最終促成成目標(biāo)客戶的的購(gòu)買行為。。2.先以軟廣廣告引爆市場(chǎng)場(chǎng)，鋪平道路路，后以硬廣廣告乘勝追擊擊，以至大獲獲全勝。3.以精彩紛紛呈的SP活活動(dòng)攪熱上海海樓市，力爭(zhēng)爭(zhēng)成為2005年上海家家喻戶曉的樓樓盤。4.以“會(huì)員金卡”聯(lián)動(dòng)一、二手手房市場(chǎng)渠道道、展開一場(chǎng)場(chǎng)地面“客戶”精準(zhǔn)式伏擊戰(zhàn)戰(zhàn)，快速攻入入市場(chǎng)。推案步驟小戶型為先，，迅速積聚人人氣，引起市市場(chǎng)關(guān)注。辦公乘勝，借借住宅熱銷之之勢(shì)，吸引更更多投資者關(guān)關(guān)注。商業(yè)壓軸，最最終大獲全勝勝。推廣布陣圖前期預(yù)熱市場(chǎng)升溫開盤沸騰持續(xù)保溫3月15日-4月10日日4月11日-4月17日日4月18日-5月10日日5月11日-6月30日日推廣主策略借力使力，名名人效應(yīng)聘請(qǐng)劉翔為形形象代言人劉翔無(wú)論從行行業(yè)、形象、、氣質(zhì)甚至從從區(qū)域（成長(zhǎng)長(zhǎng)在普陀，小小學(xué)就在本項(xiàng)項(xiàng)目附近）各各方面考慮，，都與本項(xiàng)目目極為匹配。。聘請(qǐng)劉翔為形形象代言人，，可利用其目目前極高的人人氣和知名度度，一舉打響響本項(xiàng)目品牌牌?？衫闷湫蜗笙螅l(fā)散出一一系列PR活活動(dòng)、媒體廣廣告等等，使使項(xiàng)目的推廣廣“借力使力”，打下成功推推廣的堅(jiān)實(shí)基基礎(chǔ)。耳語(yǔ)運(yùn)動(dòng)，口口碑營(yíng)銷一、二手聯(lián)動(dòng)動(dòng)，全員營(yíng)銷銷普潤(rùn)地產(chǎn)運(yùn)作作嫻熟的一、、二手聯(lián)動(dòng)，，“全員營(yíng)銷”營(yíng)銷手段，已已在“南京益來(lái)名人人城市酒店”的銷售戰(zhàn)役中中得以充分施施展。未打一一張報(bào)紙稿的的前提下，在在一周之內(nèi)銷銷售出100套單元，回回籠資金近2個(gè)億的優(yōu)異異戰(zhàn)績(jī)，充分分驗(yàn)證了普潤(rùn)潤(rùn)地產(chǎn)優(yōu)秀的的營(yíng)銷手段和和完善的一、、二手營(yíng)銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。本項(xiàng)目，也將將深化這種營(yíng)營(yíng)銷模式，利利用龐大的營(yíng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和資資源，在客戶戶預(yù)熱期充分分施展“耳語(yǔ)運(yùn)動(dòng)”能力，在整個(gè)個(gè)房產(chǎn)業(yè)內(nèi)造造勢(shì)，“吊”足目標(biāo)客戶的的“胃口”，以期在開盤盤強(qiáng)銷期達(dá)成成良好的銷售售效果。以點(diǎn)及面，引引爆市場(chǎng)推出會(huì)員卡概概念，用小小小的一張卡，，整合體育產(chǎn)業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)以及商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)上海奧林匹克克花園可謂體體育產(chǎn)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)合的先行者者，且不論其其“體育”概概念與本項(xiàng)目目的差異，而而研究其曾經(jīng)經(jīng)推出的“20年有效會(huì)會(huì)員金卡”，，可得出諸多多值得借鑒之之處。將金卡獨(dú)立于于房產(chǎn)之外，，單單作為上上海奧園“運(yùn)運(yùn)動(dòng)城”的入入會(huì)會(huì)員卡的的功能，并以以回籠資金為為目的的操作作過(guò)程中，““20年有效效會(huì)員金卡””是不成功的的。而當(dāng)這張卡與與房產(chǎn)行銷結(jié)結(jié)合了之后，，不但卡的發(fā)發(fā)行量獲得了了空前的壯大大，而房產(chǎn)的的行銷也借勢(shì)勢(shì)取得了非常常好的業(yè)績(jī)，，可謂“一舉舉兩得”。反觀本項(xiàng)目，，采用“會(huì)員卡”的方式，恰恰恰是一種整合合房地產(chǎn)、體體育產(chǎn)業(yè)、商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)以以及客戶獲得得價(jià)值的優(yōu)秀秀方案。階段性性推廣廣計(jì)劃劃前期市市場(chǎng)預(yù)預(yù)熱（（3月月15日—4月10日日）推廣目目的：：造勢(shì)市市場(chǎng)，，迅速速提高高市場(chǎng)推廣內(nèi)容：n

推出會(huì)員卡，在獲得體育場(chǎng)會(huì)員資格的同時(shí)，卡本身充當(dāng)了購(gòu)房意向金的角色。n

全面展開“耳語(yǔ)傳播”戰(zhàn)役，以“猶抱琵琶半遮面”的姿態(tài)，利用公司營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)發(fā)布項(xiàng)目信息，充分“吊”起客戶“胃口”。n

廣告方面，戶外廣告（高炮、巨幅、圍墻、引導(dǎo)旗）開始發(fā)布，報(bào)刊以軟文（新聞?lì)悾┳鳛檩o助，預(yù)熱市場(chǎng)。n

以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處為主，普潤(rùn)所有門店為輔，編制強(qiáng)大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。

新聞主主題第一波波新聞聞主題題：△全體體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)特特區(qū)登登陸大大上海?！黧w育育地產(chǎn)產(chǎn)呼之之欲出出，運(yùn)運(yùn)動(dòng)社社區(qū)新新鮮出出籠。。△政府府投資資1.3億億打造造北上上海動(dòng)動(dòng)力源源△上海海又建建成一一座大大型體體育廣廣場(chǎng)第二波波新聞聞主題題：方向：：從前前期整整體形形象宣宣傳向向產(chǎn)品品形象象（小小戶型型公寓寓）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，全力力攻克克小戶戶型的的宣傳傳戰(zhàn)，，并輔輔之硬硬廣告告攻略略推廣主主題：：SportClubHouse強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)登陸陸上海海灘??！市中心心收藏藏200畝畝生態(tài)態(tài)動(dòng)感感生活活空間間！整合媒媒體報(bào)紙：：《解解放日日?qǐng)?bào)》》、《《新聞聞晨報(bào)報(bào)》、、《新新民晚晚報(bào)》》、《《青年年報(bào)》》、《《經(jīng)濟(jì)濟(jì)觀察察報(bào)》》、《《房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)報(bào)報(bào)》、、《《證券券報(bào)》》。雜志：：《上上海樓樓市》》、《《美家家》電臺(tái)：：以交交通臺(tái)臺(tái)為頻頻道宣宣傳本本案體體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)主主題網(wǎng)絡(luò)：：以搜搜房網(wǎng)網(wǎng)為主主要網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體宣宣傳本本案體體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)主主題市場(chǎng)升升溫（（4月10日日-4月17日日）推廣目目的：：繼續(xù)續(xù)加大大推廣廣力度度，增增加傳傳播頻頻率，，拓展展傳播播層面面，將將大家家的注注意力力聚焦焦到本本案，，將媒媒體的的焦點(diǎn)點(diǎn)聚積積到本本案，，用廣廣告將將本案案“煮沸”，蓄勢(shì)勢(shì)到高高位，，待開開盤轟轟然打打開。。傳播策策略：：本階段段以硬硬廣告告為主主，軟軟廣告告為輔輔，SP活活為市市場(chǎng)杠杠桿，，推動(dòng)動(dòng)整案案運(yùn)作作，以以集束束式、、閃電電式行行動(dòng)向向市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)起起猛攻攻。小戶型型開盤盤、強(qiáng)強(qiáng)銷（4月月18日—5月1日））正式開開盤前前，大大氣勢(shì)勢(shì)、大大手筆筆、大大范圍圍進(jìn)行行項(xiàng)目目推廣廣，讓讓等待待已久久的客客戶的的需求求欲望望得到到極大大的釋釋放，，在樣樣板房房中實(shí)實(shí)現(xiàn)““體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷銷”，，令目目標(biāo)客客戶小小定客客戶快快速落落定，，轉(zhuǎn)為為大定定。開盤強(qiáng)強(qiáng)銷，，并在在5月月前將將第一一批客客戶快快速簽簽約劉翔閃閃亮登登場(chǎng)，，各路路以劉劉翔為為主打打形象象的媒媒體廣廣告（（戶外外、電電視、、報(bào)紙紙、雜雜志、、DM）全全面跟跟上，，開盤盤期強(qiáng)強(qiáng)力轟轟炸“用廣告告做廣廣告”，以開開盤的的良好好銷售售業(yè)績(jī)績(jī)，結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目自自身特特色，，帶動(dòng)動(dòng)新聞聞性報(bào)報(bào)道及及炒作作，讓讓項(xiàng)目目在短短時(shí)間間內(nèi)火火爆申申城利用假假日（（五一一）房房展會(huì)會(huì)，進(jìn)進(jìn)一步步拓展展客源源傳播戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)報(bào)紙廣廣告：：開盤盤前一一周選選擇在在《新新聞晨晨報(bào)》》《新新民晚晚報(bào)》》《解解放時(shí)時(shí)報(bào)》》上發(fā)發(fā)布系系列““小戶戶型””產(chǎn)品品廣告告。專業(yè)報(bào)報(bào)紙：：開盤盤前一一周選選擇在在《上上海樓樓市》》《房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)報(bào)報(bào)》上上發(fā)布布系列列“小小戶型型”產(chǎn)產(chǎn)品廣廣告。。推廣主主題：：200畝體體育用用地中中，僅僅有6萬(wàn)平平方米米的建建筑上海人人均體體育用用地1.8m2，這這里人人均體體育用用地58m2。。一個(gè)體體育廣廣場(chǎng)，，只有有500位位幸運(yùn)運(yùn)者可可以珍珍藏。。沒有家家電，，哪敢敢叫全全裝修修?!沸騰（（開盤盤：4月18日日）開盤三三天時(shí)時(shí)間，，以集集束性性轟炸炸360度度傳播播頻率率震撼撼性““開盤盤沖擊擊波””報(bào)媒———4月16、、17、18日日選擇擇在《《新聞聞晨報(bào)報(bào)》《《新民民晚報(bào)報(bào)》《《解放放日?qǐng)?bào)報(bào)》上上發(fā)布布開盤盤廣告告。推廣主主題：：特別新新聞：：上海海新體體育廣廣場(chǎng)4月18日日曠世世公開開！現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)華池路路十字字路口口、管管弄路路售樓樓門口口豎兩兩個(gè)大大型拱拱門，，主題題：““熱烈烈祝賀賀‘上上海新新體育育廣場(chǎng)場(chǎng)’隆隆重開開盤””借用““管弄弄公園園中央央草坪坪”舉舉行““讓生生活動(dòng)動(dòng)起來(lái)來(lái)激情情演唱唱會(huì)””、、趣趣味游游戲等等現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)表演演會(huì)。。另一方方案，，開盤盤當(dāng)天天，劉劉翔現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽名會(huì)會(huì)，并并授于于本案案形象象大使使，使使開盤盤活動(dòng)動(dòng)達(dá)到到高潮潮普陀區(qū)區(qū)體育育局領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)為為開盤盤儀式式剪彩彩SP活活動(dòng)外地戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)：：參加加香港港房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品推推介會(huì)會(huì)本地戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)：：4月份份開始始在徐徐家匯匯中心心公園園商圈圈，火火車站站太平平洋百百貨門門前等等繁華華地段段舉辦辦“讓讓生活活動(dòng)起起來(lái)””為主主題的的激情情活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容為為：表演現(xiàn)現(xiàn)代爵爵士搖搖滾樂樂隊(duì)現(xiàn)代舞舞蹈表表演奇幻魔魔術(shù)和和小丑丑表演演極限單單車表表演運(yùn)動(dòng)街街舞表表演5秒鐘鐘競(jìng)猜猜歷屆屆奧運(yùn)運(yùn)冠軍軍搶答答賽非主流流藝術(shù)術(shù)畫展展持續(xù)保保溫期期（4月19日日-5月20日日）推廣目目的：：借助開開盤的的火爆爆效應(yīng)應(yīng)，加加大廣廣告力力度，，乘勝勝追擊擊，制制造市市場(chǎng)緊緊張氣氣氛，，迫使使客戶戶盡快快成交交并簽簽約。。推廣方方向：：在向小小戶型型公寓寓發(fā)起起最后后總攻攻時(shí)，，戰(zhàn)役役的重重點(diǎn)向向SOHO轉(zhuǎn)移移，同同時(shí)向向商場(chǎng)場(chǎng)部署署兵力力。傳播戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)：：報(bào)紙廣廣告：：在《新新聞晨晨報(bào)》》上發(fā)發(fā)表小小戶型型熱銷銷廣告告在《上上海樓樓市》》上發(fā)發(fā)表小小戶型型熱銷銷廣告告主題：：SportClubHouse熱熱銷大大上海海！樓市績(jī)績(jī)優(yōu)股股感動(dòng)動(dòng)投資資者??！體育＋＋地產(chǎn)產(chǎn)＋小小戶型型，滬滬上投投資新新熱點(diǎn)點(diǎn)！SP活活動(dòng)（（4、、5月月份））主要促促銷活活動(dòng)：：參加““2005年上上海之之春房房地產(chǎn)產(chǎn)房交交會(huì)””現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)舉辦辦“讓讓生活活動(dòng)起起來(lái)””激情情宣傳傳活動(dòng)動(dòng)其它促促銷活活動(dòng)方方案方案1：參加在在上海海體育育館舉舉辦““全球球關(guān)注注的體體育大大賽———2005年年世兵兵賽””廣告告招商商活動(dòng)動(dòng)，搭搭乘““世兵兵賽””的新新聞戰(zhàn)戰(zhàn)車將將本案案的““體育育地產(chǎn)產(chǎn)”要要概念念推向向全市市乃至至全國(guó)國(guó)。促銷方方案2與上海海普陀陀區(qū)體體育局局聯(lián)合合舉辦辦“上上海新新體育育廣場(chǎng)場(chǎng)”運(yùn)運(yùn)動(dòng)與與生活活主題題活動(dòng)動(dòng)月。。活動(dòng)主主題：：“讓生生活動(dòng)動(dòng)起來(lái)來(lái)”，，具體體為組組織系系列趣趣味體體育比比賽：：1.灌灌籃籃大賽賽2.顛顛足足球賽賽3.端端乒乒乓球球賽4.大大板鞋鞋賽跑跑5.男男女女二人人夾氣氣球障障礙賽賽跑6.趣趣味踢踢毽賽賽7.跳跳繩繩雙飛飛賽8.投投靶比比賽9.分分組組爭(zhēng)爭(zhēng)頂頂氣氣球球賽賽10.合合家家捆捆綁綁歡歡樂樂跑跑專業(yè)業(yè)體體育育比比賽賽上海海乒乒乓乓精精英英表表演演賽賽上海海圍圍棋棋精精英英賽賽上海海羽羽毛毛球球精精英英賽賽上海海非非主主流流網(wǎng)網(wǎng)球球賽賽招商商SP活活動(dòng)動(dòng)6月月份份參參加加上上海海體體育育用用品品國(guó)國(guó)際際