精裝修工程基礎(chǔ)管理總結(jié)

精裝修工程基礎(chǔ)管理

有三個(gè)案例，是最近發(fā)生的；

案例一；有一晚，送一位住濱江的同事回家，我問(wèn)，“家在哪里”？答，“江暉（“飛”）路”。我問(wèn)，“江暉路，還是江飛路？答，“江暉路”。我問(wèn)，“怎么暉飛不分”？他理直氣壯答，“我們老家都不分，一直都那么叫，沒(méi)辦法改了”。

案例二；

近期去檢查某工地，發(fā)現(xiàn)燈座基礎(chǔ)、淋浴房防水翻邊施工錯(cuò)誤，我問(wèn)分管人員，怎么這么做？他回答，我們一直這么做。我說(shuō)，這樣不符合規(guī)范，要返工。他回答，這沒(méi)辦法改。

案例三；某公寓項(xiàng)目樣板房結(jié)束，考慮該團(tuán)隊(duì)剛組建，大規(guī)模施工即將進(jìn)場(chǎng)，有必要認(rèn)真總結(jié)，我與項(xiàng)目公司分管領(lǐng)導(dǎo)商量后，布置項(xiàng)目的三位分管人員一周內(nèi)提交營(yíng)造總結(jié)。一周過(guò)去，沒(méi)看到；我在區(qū)域會(huì)上再次布置，過(guò)了一周，還是沒(méi)收到；我就發(fā)信息催要，過(guò)了幾天才收到。

失望還在后面，（某項(xiàng)目樣板房工程營(yíng)造總結(jié)）其中二篇應(yīng)當(dāng)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)沒(méi)有體現(xiàn)，設(shè)計(jì)銜接、工期控制，材料供應(yīng)、施工質(zhì)量、整體組織沒(méi)有回顧，分管人員在營(yíng)造過(guò)程中的作用沒(méi)有反映，在大規(guī)模施工中引以為戒的管理通病沒(méi)有梳理；

尤其是其中一位負(fù)責(zé)人工作拖拉、應(yīng)付交差、內(nèi)容空洞、誤人誤己的的行為實(shí)在有悖綠城的企業(yè)文化。我與項(xiàng)目公司分管領(lǐng)導(dǎo)溝通后，不約而同擔(dān)心，怎樣把大規(guī)模施工交給他們啊。

因工作關(guān)系或領(lǐng)導(dǎo)指令，今年參與管理了一些項(xiàng)目，喜憂參半。在公司快速發(fā)展及專(zhuān)業(yè)化管理模式下，集團(tuán)上下熱情高漲，新人涌現(xiàn)，但有些項(xiàng)目、部門(mén)管理基礎(chǔ)逐漸削弱，工程“通病”陸續(xù)顯現(xiàn)。

常有同事、朋友問(wèn)，你最近在忙什么，我無(wú)奈回答，做消防隊(duì)長(zhǎng)。消防隊(duì)長(zhǎng)即救火、應(yīng)急。如果我們的管理層依舊是這些認(rèn)識(shí)，依舊是這些行為模式，哪有不救火的道理呢？為什么有規(guī)范流程、標(biāo)準(zhǔn)工藝，而每個(gè)項(xiàng)目卻參差不齊，原因：?jiǎn)T工背景差異，渠道，經(jīng)歷，學(xué)識(shí)；執(zhí)行力度差異，標(biāo)準(zhǔn)；管理環(huán)境差異，方向、專(zhuān)業(yè)偏差；

長(zhǎng)此以往，管理會(huì)斷層，對(duì)接會(huì)乏力；是慣性思維、初級(jí)作業(yè)，還是轉(zhuǎn)變觀念、積極進(jìn)取，是公司各級(jí)管理層面需面臨的抉擇，是亟待解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是集建筑、藝術(shù)、資金運(yùn)用、企業(yè)管理、市場(chǎng)銷(xiāo)售等跨專(zhuān)業(yè)、綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者無(wú)不幾經(jīng)摔打，脫胎換骨，接受歷練。

于是，有了今天的話題，學(xué)會(huì)改變自己。

我的內(nèi)容分八個(gè)部分：一、前期準(zhǔn)備二、設(shè)計(jì)把控三、材料組織四、施工營(yíng)造五、項(xiàng)目交付六、團(tuán)隊(duì)建設(shè)七、工作方法八、工作職責(zé)

一、前期準(zhǔn)備

某項(xiàng)目已完成土建施工，精裝修工程已進(jìn)場(chǎng)，但部分衛(wèi)生間樓板未作降板施工，臥室與衛(wèi)生間地面無(wú)落差。某項(xiàng)目善于發(fā)現(xiàn)原計(jì)劃錯(cuò)誤，及時(shí)組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

1、如何認(rèn)識(shí)前期準(zhǔn)備重要性不少項(xiàng)目在前期做過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)研、論證，形成了可行性研究報(bào)告和產(chǎn)品策劃文案，這些工作都是必須的，但涉及產(chǎn)品前期準(zhǔn)備就顯得較輪廊化、概念化。

隨著房產(chǎn)品新一輪競(jìng)爭(zhēng)加劇，精裝修成為行業(yè)、社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)，成為產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)必不可少的組成部分，市場(chǎng)已對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了新的、更高要求，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的重新認(rèn)識(shí)、前期準(zhǔn)備就具有重要意義，并且迫在眉睫?？茖W(xué)的安排前期準(zhǔn)備工作是把控全局，推動(dòng)精裝修工程系統(tǒng)運(yùn)作的關(guān)鍵。

部分項(xiàng)目前期計(jì)劃不清晰、設(shè)計(jì)方案不確定、采購(gòu)方案不明確，開(kāi)發(fā)計(jì)劃不落實(shí)，評(píng)審意見(jiàn)懸而不決，一直拖至全面施工階段，造成積重難返的局面；我們應(yīng)引以為戒，避免重蹈覆轍。有預(yù)見(jiàn)的工作部署，整個(gè)工程就順暢，管理就明確，工作節(jié)奏就平衡，經(jīng)濟(jì)損失就減少。2、如何安排前期準(zhǔn)備工作開(kāi)發(fā)工作擬分三個(gè)階段，即前期準(zhǔn)備階段、全面施工階段、售后服務(wù)階段。前期準(zhǔn)備階段將完成所有室內(nèi)設(shè)計(jì)圖、樣板房工程、甲供材料評(píng)審、施工單位評(píng)審等；全面展開(kāi)階段將完成設(shè)計(jì)復(fù)核調(diào)整、全面施工、材料按計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)安裝。售后服務(wù)階段將完成交付后產(chǎn)品指導(dǎo)、調(diào)試、定期維護(hù)。

我的體會(huì)是，前期準(zhǔn)備階段充分，增大工作量。全面展開(kāi)階段集中施工，排除一切干擾。售后服務(wù)階段加大服務(wù)力度。

特別要重視前期準(zhǔn)備階段，打破等、靠、看的傳統(tǒng)思維方式，將設(shè)計(jì)、施工二大環(huán)節(jié)的大量工作提前介入，為中后期工程管理、工程整改、設(shè)備安裝、工程核算創(chuàng)造良好的時(shí)空條件。

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作應(yīng)作如下梳理、推進(jìn):

編制開(kāi)發(fā)計(jì)劃（1）全方位考慮施工計(jì)劃:應(yīng)充分考慮資金、地質(zhì)、成本、國(guó)家政策、設(shè)計(jì)時(shí)間、施工及材料加工周期；

（2）及時(shí)調(diào)整偏離計(jì)劃：因現(xiàn)在精裝修項(xiàng)目普遍有拼合戶型等問(wèn)題，在制定精裝修施工計(jì)劃甚至確定項(xiàng)目交付時(shí)間前，組織同區(qū)域已交付的精裝修項(xiàng)目的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、前期人員、工程管理人員等針對(duì)精裝修施工步驟、項(xiàng)目驗(yàn)收可能遇到的問(wèn)題等方面進(jìn)行專(zhuān)題討論，聽(tīng)取“過(guò)來(lái)人”的意見(jiàn)和建議，全面考慮自身項(xiàng)目特點(diǎn)，慎重制定相關(guān)計(jì)劃；

管理界面劃分（1）明確管理界面：因管理形式、管理認(rèn)識(shí)差異，管理架構(gòu)會(huì)出現(xiàn)差異，應(yīng)明確精裝修管理架構(gòu)、管理界面；（2）明確各專(zhuān)業(yè)界面劃分：明確精裝修與土建、安裝、幕墻、景觀專(zhuān)業(yè)劃分，避免重復(fù)工作內(nèi)容，或無(wú)管理區(qū)域；

目標(biāo)成本設(shè)定（1）選擇2-3個(gè)已開(kāi)發(fā)的同檔次樓盤(pán)進(jìn)行橫向分析；（2）設(shè)計(jì)方案提交后，先行作精裝修單方造價(jià)概算分析；（3）施工圖提交后，根據(jù)施工圖展開(kāi)要求及材料選用情況作精裝修單方造價(jià)成本預(yù)算；

（4）計(jì)算公式為：（套內(nèi)及公共部位硬裝+精裝修設(shè)備）÷銷(xiāo)售面積=單方造價(jià)（5）以上意見(jiàn)應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)，并會(huì)同營(yíng)銷(xiāo)、成本部門(mén)研究評(píng)審目標(biāo)成本；（6）應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)方案、材料配置、設(shè)備選型的調(diào)整、市場(chǎng)調(diào)價(jià)、匯率表化，實(shí)時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本；

設(shè)計(jì)管理（1）梳理設(shè)計(jì)內(nèi)容根據(jù)區(qū)域、界面梳理設(shè)計(jì)內(nèi)容；盡量不留設(shè)計(jì)“死角”（地下室電梯門(mén)廳、架空層灰空間、照明設(shè)計(jì)等都是比較容易遺漏的區(qū)域）；（2）編制設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃以書(shū)面形式交設(shè)計(jì)公司；明確節(jié)點(diǎn)交付時(shí)間；（3）選擇合適的設(shè)計(jì)公司應(yīng)綜合考慮風(fēng)格、檔期、報(bào)價(jià)、服務(wù)因素；（4）提交設(shè)計(jì)委托應(yīng)明確功能、風(fēng)格、色澤、造價(jià)、設(shè)備及建筑要求;

（5）提前介入建安設(shè)計(jì)介入建筑平面審核室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)在建筑方案階段介入，做到室內(nèi)設(shè)計(jì)與建筑方案同步，爭(zhēng)取梁、柱、管井、陽(yáng)臺(tái)等盡量滿足室內(nèi)設(shè)計(jì)要求；

介入安裝綜合評(píng)審精裝修要組織多輪空調(diào)、新風(fēng)、電氣、給排水管等專(zhuān)業(yè)進(jìn)行綜合管線安裝會(huì)，明確布管布線原則，統(tǒng)一布管布線圖紙；與設(shè)備廠家充分溝通，了解設(shè)備尺寸、安裝空間、檢修要求等；

材料準(zhǔn)備（1）收集同類(lèi)、同級(jí)產(chǎn)品資料進(jìn)行先期調(diào)研：每個(gè)大宗材料需有2-3個(gè)品牌供施工單位選擇，確保供貨安全，對(duì)主要材料的廠家或供應(yīng)商進(jìn)行考察；（2）科學(xué)選型設(shè)備應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)選型，做到每一個(gè)組件、參數(shù)不存疑問(wèn)。不要盲目將前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或沒(méi)有針對(duì)性設(shè)備簡(jiǎn)單“拿來(lái)”；（3）講究性價(jià)比質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、具有市場(chǎng)稀缺性、符合項(xiàng)目特征，應(yīng)是材料設(shè)備選型的原則；

（4）選擇合適的供應(yīng)方式針對(duì)不同的供應(yīng)方式，進(jìn)行材料招標(biāo)或詢價(jià)工作；（5）健全材料樣板建立樣板間，收集精裝修材料樣板，把對(duì)應(yīng)戶型材料品牌、型號(hào)、供應(yīng)商聯(lián)系方式等信息列表，以利于材料詢價(jià)，尋找替代品等工作的展開(kāi)；

施工準(zhǔn)備（1）準(zhǔn)備招標(biāo)文件根據(jù)項(xiàng)目自身要求、開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)備樣板房、大面積施工招標(biāo)文件；

（2）修正招標(biāo)技術(shù)口徑編制統(tǒng)一技術(shù)口徑根據(jù)精品工程要求，重視統(tǒng)一技術(shù)口徑編制，在國(guó)標(biāo)及其他項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上自我提升。梳理水電隱蔽工程、天花、木制品制作與加工、石材制作與加工、乳膠漆墻紙施工、墻地磚鋪裝、地板鋪裝、開(kāi)關(guān)面板安裝、成品保護(hù)、產(chǎn)品包裝等工藝；

（3）組織對(duì)施工單位考察對(duì)擬招標(biāo)的施工單位需進(jìn)行已建、在建項(xiàng)目考察，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行背景調(diào)查；（4）熟悉即將運(yùn)用的流程文件學(xué)習(xí)掌握工程聯(lián)系單、甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表、月進(jìn)度款報(bào)審表等申報(bào)表單；

注意學(xué)習(xí)優(yōu)秀、成熟的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)避免走彎路（管理界面、材料供應(yīng)方式、施工單位選擇等）。使人成熟的是經(jīng)歷，而不是歲月。

你有可能剛剛?cè)腴T(mén)，不會(huì)參與前期的每個(gè)環(huán)節(jié)，但留心學(xué)習(xí)，積極配合，對(duì)全面關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，了解各專(zhuān)業(yè)在項(xiàng)目中的重要性，認(rèn)識(shí)精裝修專(zhuān)業(yè)在項(xiàng)目中的作用無(wú)疑有很大幫助。

二、設(shè)計(jì)把控

近日，某別墅項(xiàng)目一位設(shè)計(jì)管理咨詢新綠園家具打幾折，我回復(fù)，不按單項(xiàng)算，通常按實(shí)際面積計(jì)算；

她不解，家具也可以打折，我們領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)的；

我又回復(fù)，家具計(jì)入面積中；

她還是不解，又咨詢了品質(zhì)部多位同事，花時(shí)一個(gè)多小時(shí)；某公寓空調(diào)出風(fēng)安裝錯(cuò)誤

1、如何與設(shè)計(jì)對(duì)接

有的項(xiàng)目出現(xiàn)被設(shè)計(jì)公司牽著鼻子走的情況，約定時(shí)間拿不到圖紙，主案設(shè)計(jì)師調(diào)換的情況;有以下建議：與設(shè)計(jì)師交朋友；及時(shí)支付設(shè)計(jì)費(fèi)；按合同約定時(shí)間內(nèi)必須及時(shí)評(píng)審，反饋書(shū)面意見(jiàn)；

勤發(fā)聯(lián)系單，勤打電話，勤去盯崗；運(yùn)用合同條款及時(shí)提醒，或請(qǐng)公司品質(zhì)部施加壓力；

2、設(shè)計(jì)把控范圍（1）運(yùn)行方向設(shè)計(jì)風(fēng)格；出圖質(zhì)量；完成節(jié)點(diǎn)；投入精力；配合程度；

(2)關(guān)注范圍與室內(nèi)空間相關(guān)的部位:梁位;柱位；上下立管;空調(diào)新風(fēng)出回風(fēng);綜合管線；陽(yáng)臺(tái)；

（3）圖紙審核室內(nèi)圖紙審核每家設(shè)計(jì)公司表述方法、出圖詳盡、配合程度不一，應(yīng)逐套核對(duì)；跨專(zhuān)業(yè)交叉圖紙審核應(yīng)將室內(nèi)平面圖對(duì)應(yīng)到土建建筑、綜合管線圖里，逐戶、逐層對(duì)管井、煙道、排氣道、燃?xì)夤艿?、空調(diào)新風(fēng)等管線進(jìn)行梳理，避免上述位置不一致；

（4）制作樣板材料小樣；石材、木制品、鏡面、捫皮；

設(shè)立樣品間為便于檢查、報(bào)驗(yàn)材料設(shè)備，設(shè)立精裝修材料樣品間，分類(lèi)展示石材、木制品、地板、墻紙、捫皮（布）、玻璃、電器、暖通、五金件等樣品；

做好盒子間；衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)；

局部鋪貼；瓷磚、石材、墻紙；

（5）現(xiàn)場(chǎng)銜接復(fù)核：現(xiàn)場(chǎng)效果；標(biāo)準(zhǔn)戶型；異性戶型；

交底：設(shè)計(jì)答疑；施工交底；

裝修雖然是遺憾的工程，但我們首先從設(shè)計(jì)源頭抓起，把遺憾降低到最低。三、材料組織

某項(xiàng)目一套別墅八月中旬進(jìn)場(chǎng)，當(dāng)時(shí)即布置根據(jù)現(xiàn)有條件圖經(jīng)一周放樣后趕緊加工石材，控制周期約一月左右；時(shí)隔半月，該石材還沒(méi)放樣；經(jīng)再三催促，一周后陸續(xù)出來(lái)排版圖，但還沒(méi)加工，原因是加工單位還在談價(jià)；價(jià)格談好后，供應(yīng)商又以荒料調(diào)不到拖延；

一個(gè)月后開(kāi)始加工，但不是按區(qū)域下料，東缺一面，西缺一面，現(xiàn)場(chǎng)做三天停三天，天天在對(duì)貨；工程部也幾次去該廠交涉，該單位與綠城未合作，又無(wú)直接業(yè)務(wù)關(guān)系，工期品質(zhì)問(wèn)題幾乎老樣；時(shí)隔三個(gè)月的今天，石材還沒(méi)到齊；

杭州某重點(diǎn)公寓項(xiàng)目該工程首期9月1日進(jìn)場(chǎng)，明年3月底完工，施工招標(biāo)約定，10月15日至12月底完成石材、木制品加工；目前大規(guī)模施工已進(jìn)場(chǎng)一個(gè)半月，但石材、木制品單位還未定奪，更談不上備貨加工；

這二個(gè)項(xiàng)目讓我非常困惑。前者是供應(yīng)方式制約我司無(wú)法管控石材供應(yīng)單位；后者是錯(cuò)失寶貴的機(jī)遇，年底的加工計(jì)劃已成泡影，后遺癥有：直接影響明年竣工計(jì)劃；同類(lèi)品相材料采購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈；供應(yīng)商參與積極性也大大減弱；即使采取趕工，品質(zhì)很難保證；

1、如何確定供應(yīng)方式主材供應(yīng)方式精裝修工程主材以石材、木制品需求量最大，單位多、品種繁、工藝高，采有何種供應(yīng)方式，對(duì)工程管理影響極大。

國(guó)內(nèi)通常的主材供應(yīng)方式國(guó)內(nèi)目前通常采用甲供、甲定乙供、乙供三類(lèi)形式。甲供：甲方負(fù)責(zé)采購(gòu)、供應(yīng)商負(fù)責(zé)基礎(chǔ)加工、施工企業(yè)負(fù)責(zé)安裝，該種供應(yīng)方式優(yōu)點(diǎn)是確保材質(zhì)、基礎(chǔ)加工工藝、工期，能保證成本最低化。缺點(diǎn)是根據(jù)本工程特點(diǎn)必須選擇多家供應(yīng)商，且需把控各供應(yīng)商之間在材質(zhì)、工藝、工期上的差異；開(kāi)發(fā)商需派出多位專(zhuān)業(yè)人員訂單、驗(yàn)貨；如出現(xiàn)供貨滯后，施工企業(yè)則出現(xiàn)窩工現(xiàn)象；一旦施工方的利潤(rùn)難以保證，則施工方的質(zhì)量意識(shí)、積極性無(wú)法得到保證，而且更有可能不配合供應(yīng)商的工作，比如在石材的交接驗(yàn)收、二次加工上會(huì)層層阻擾；

甲定乙供：第一種方式：指定供應(yīng)商、材質(zhì)、規(guī)格、樣板、價(jià)格，供應(yīng)商供貨，施工企業(yè)二次加工、安裝、成品保護(hù)。這種方式優(yōu)點(diǎn)是確保供應(yīng)基地、材質(zhì)質(zhì)量，責(zé)任明確，現(xiàn)場(chǎng)便于管理。缺點(diǎn)是材質(zhì)檔次、二次加工工藝、工期、結(jié)算有不確定因素。施工企業(yè)與供應(yīng)商之間材質(zhì)、基礎(chǔ)工藝認(rèn)定、現(xiàn)場(chǎng)銜接有不確定因素；

第二種方式：不確定材料商，僅指定材質(zhì)、規(guī)格、樣板，施工方供貨、加工、安裝、成品保護(hù)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確，現(xiàn)場(chǎng)便于管理，缺點(diǎn)是供應(yīng)基地、工期、結(jié)算、材質(zhì)檔次、二次加工工藝、工期、結(jié)算有不確定因素，供應(yīng)商與施工企業(yè)之間的材質(zhì)、基礎(chǔ)工藝認(rèn)定、現(xiàn)場(chǎng)銜接有不確定因素；

乙供：由施工企業(yè)選擇供應(yīng)商、材質(zhì)、規(guī)格、樣板，供應(yīng)商供貨、加工、安裝、成品保護(hù)。這種方式優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確，現(xiàn)場(chǎng)便于管理。缺點(diǎn)是工期、結(jié)算、有不確定因素；如出現(xiàn)供應(yīng)滯后，施工企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)窩工現(xiàn)象；供應(yīng)商人工數(shù)量、素質(zhì)有不確定因素；

材料設(shè)備按照性質(zhì)及使用區(qū)域分類(lèi)玄關(guān)設(shè)備類(lèi)、廚房設(shè)備類(lèi)、衛(wèi)浴設(shè)備類(lèi)、水電設(shè)備類(lèi)、窗簾類(lèi)、石材類(lèi)、吊頂及隔斷木作類(lèi)、木作家具類(lèi)、油漆類(lèi)、金屬類(lèi)、泥作輔助材料類(lèi)。

擬采用材料設(shè)備供應(yīng)方式供應(yīng)原則：體現(xiàn)精致品質(zhì)，有利于控制工程品質(zhì)、工期、成本，明確各方責(zé)任；分為甲供和甲定乙供兩類(lèi)；甲供的原則為發(fā)揮集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，保證成本最低化，安裝施工相對(duì)單一，比如廚房設(shè)備類(lèi)、衛(wèi)浴設(shè)備類(lèi)；

甲定乙供的原則一類(lèi)為采購(gòu)、加工難度較大，現(xiàn)場(chǎng)交叉施工的材料設(shè)備，如石材、木業(yè)類(lèi)。根據(jù)本工程的特點(diǎn)，石材、木業(yè)類(lèi)材料是材料設(shè)備供應(yīng)、加工的難點(diǎn)、重點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)主要石材、木作企業(yè)調(diào)研情況來(lái)看，采取簡(jiǎn)單的甲供方式，勢(shì)必選擇多家供應(yīng)商，增加管理面，各供應(yīng)商之間的材質(zhì)、工藝、工期存在差異，現(xiàn)場(chǎng)加工費(fèi)、加工工藝控制、材料設(shè)備變更后供應(yīng)有不確定因素，甲乙方責(zé)任不清，不易調(diào)動(dòng)施工企業(yè)積極性等；

擬建議采用的供應(yīng)方式為：

由甲方指定若干家供應(yīng)商，材質(zhì)、規(guī)格、價(jià)格，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、供貨周期及工程量；施工企業(yè)負(fù)責(zé)采購(gòu)、加工、安裝、成品保護(hù)；

2、如何制定大宗材料供應(yīng)計(jì)劃

（1）樣板房從條件圖開(kāi)始啟動(dòng)；

（2）標(biāo)段施工招標(biāo)階段明確，進(jìn)場(chǎng)放樣后即可下第一批單；

（3）加工順序石材衛(wèi)生間墻面、地面客餐廳、過(guò)道地面衛(wèi)生間線條客餐廳線條天花乳膠漆二遍后即可做石材粗磨等工序；

木制品門(mén)套柜體飾面板門(mén)扇;

3、如何過(guò)程把控

（1）前期備料石材；

應(yīng)對(duì)材料源頭主動(dòng)控制，在加工前二個(gè)月支付20%-30%訂金，預(yù)定所需石材荒料，并對(duì)滿足要求的大板進(jìn)行蓋章確認(rèn)，專(zhuān)區(qū)封存；

充足備料、提前荒料挑選，在數(shù)量、品質(zhì)把控上具有優(yōu)勢(shì)；木制品

加工前派員去加工廠檢查樹(shù)皮、原料備貨情況。

（2）品相控制石材；

檢查一：切割前選材切割前檢查大板，對(duì)不符合封樣要求板材一一圈注；

檢查二：篩選半成品檢查加工車(chē)間材料，篩選不滿足要求的板材、線條；

檢查三：裝箱檢驗(yàn)。出廠裝箱時(shí)再次檢查品相、斷裂及編號(hào)、包裝；

木制品技術(shù)研發(fā)與廠家完善結(jié)構(gòu)、線形、色板、加工周期；

（3）工藝控制石材；排版檢查對(duì)已加工的材料按圖排版，圈注尺寸偏差石材；。

到場(chǎng)開(kāi)箱檢查木制品如衣柜門(mén)框內(nèi)方管，控制變形；

（4）信息控制。主要把控信息不對(duì)稱(chēng)；采購(gòu)信息駐廠監(jiān)管人員搜集上海、浙江、福建水頭、廣東云浮石材采購(gòu)信息，當(dāng)廠區(qū)可用材質(zhì)庫(kù)存不足時(shí)，及時(shí)提出工程用量采購(gòu)申請(qǐng)，并積極參與材料選購(gòu)，保證施工用材品質(zhì)和數(shù)量的穩(wěn)定；

加工信息把控每批次加工時(shí)間；石材加工時(shí)間：10套/批次，排版深化后25天；排版深化：7天轉(zhuǎn)加工料單：3天規(guī)格板：橋切、拓縫12天，檢驗(yàn)2天拼花：橋切、粘結(jié)12天，檢驗(yàn)2天異性線條：加筋、仿形、打磨16天，檢驗(yàn)2天裝箱：2天運(yùn)輸：2天木制品加工時(shí)間：

10套/批次，排版深化后25天；排版深化：7天轉(zhuǎn)加工料單：2天柜體：毛坯10天，油漆7天，檢驗(yàn)2天門(mén)套：毛坯10天，油漆7天，檢驗(yàn)2天門(mén)扇：毛坯10天，油漆7天，檢驗(yàn)2天包裝：2天運(yùn)輸：2天

怎樣來(lái)看這些數(shù)據(jù)？這些數(shù)據(jù)是與戰(zhàn)略合作伙伴單位協(xié)商形成的；以近幾年、現(xiàn)有加工條件為前提的；加工是有周期的，既不能壓縮，也不能拖延；需大力拓展戰(zhàn)略合作伙伴單位；

石材運(yùn)抵現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景出貨信息出廠時(shí)間、數(shù)量信息要對(duì)稱(chēng)；

（5）其他材料管理建立數(shù)據(jù)庫(kù)為了系統(tǒng)掌握材料設(shè)備規(guī)格型號(hào)、對(duì)應(yīng)戶型，及時(shí)反映材料設(shè)備采購(gòu)情況，應(yīng)組織編制了材料設(shè)備統(tǒng)計(jì)表，隨機(jī)可查找材料設(shè)備規(guī)格型號(hào)和對(duì)應(yīng)戶型配置情況、材料設(shè)備供應(yīng)情況；甲供材料平層戶型配置

A1A2A3B1B3D1D1dE1E2C1C2E0小計(jì)材料名稱(chēng)各戶型套數(shù)2727459183410589482841489一、西門(mén)子電器材料型號(hào)

1.1燃?xì)鈫卧頔R511502E1111111111

1111.2雙眼電灶ET512502E1111111111

1111.3C-2燃?xì)怆p灶ER74232M000000000

1011.4中式油煙機(jī)LC37157TI1111111111

1111.7三門(mén)冰箱KK22F1TI111110001

061.8對(duì)開(kāi)門(mén)已訂220KA57NV40TI0000011101

152微波爐HF15G560TI1111111111

1112.1洗碗機(jī)600㎜SF55E533EU110001111

172.2洗碗機(jī)450㎜SE53E530EU0011100001

042.3洗衣干衣機(jī)SilverWD712511111111111112甲供材料平層戶型配置

A1A2A3B1B3D1D1dE1E2C1C2E0小計(jì)材料名稱(chēng)各戶型套數(shù)2727459183410589482841489二、潔具材料型號(hào)

2.1主/客衛(wèi)座便器

6689H501212222222213232.2客/A-2y主半掛臺(tái)盆71125001

1

12.3客衛(wèi)臺(tái)盆橢圓/C1主衛(wèi)61470001111111111111122.4主衛(wèi)臺(tái)下方盆67561632001101111

1000

62.5主衛(wèi)臺(tái)下方盆60061630001

1

1

22.6浴缸170170ARA2V-01

0

1

1

1

10

42.7浴缸157157ARA2V-011

1

1

1

1

5三、衛(wèi)生間龍頭

3.1客衛(wèi)臺(tái)盆龍頭310600001011111111

2113.2客衛(wèi)淋浴龍頭31660000/28110000111111111112133.3主衛(wèi)臺(tái)盆龍頭37133000101111111111113.4主衛(wèi)淋浴龍頭3763200/28110000111111111101113.5浴缸龍頭10444000/1344418010111111110110

現(xiàn)代裝修工程的運(yùn)行方式提醒我們，制約工程的往往是材料。四、施工營(yíng)造某別墅工地工地有工作面，無(wú)人施工。

1、如何開(kāi)展施工組織（1）計(jì)劃審核施工組織設(shè)計(jì)審核；施工計(jì)劃；技術(shù)方案；工序；場(chǎng)布；勞動(dòng)力；關(guān)注是否與綠城標(biāo)準(zhǔn)一致，是否付諸實(shí)施；

（2）班組落實(shí)主要管理技術(shù)人員；重要季節(jié)；主要工種；（3）設(shè)備檢查加工工具，電刨、分電箱、電纜等；技術(shù)工具，拷尺、水平儀等；運(yùn)輸工具，推車(chē)、鏟車(chē)等；安全工具，臨邊維護(hù)設(shè)施、便斗等；

（4）提供條件垂直運(yùn)輸；倉(cāng)庫(kù)堆場(chǎng)；通水通電；民工宿舍；（5）現(xiàn)場(chǎng)交接土建、安裝、幕墻；標(biāo)準(zhǔn)；節(jié)點(diǎn)；

2、如何開(kāi)展施工管理（1）技術(shù)交底包括設(shè)計(jì)答疑、施工交底；

強(qiáng)調(diào)樣板制度；

將工藝工法從書(shū)面文字轉(zhuǎn)變?yōu)楣と私y(tǒng)一操作，這是一段繁復(fù)、艱難的過(guò)程，根據(jù)戶型多，涉及面廣特點(diǎn)，應(yīng)在大面積施工前做好施工交底；

統(tǒng)一放樣排版要對(duì)不同戶型，不同設(shè)計(jì)風(fēng)格作標(biāo)準(zhǔn)化放樣，統(tǒng)一施工尺寸、統(tǒng)一排版要求，并作最后確認(rèn)；

還要注意以下二類(lèi)戶型的統(tǒng)一性：對(duì)分散在不同施工標(biāo)段、不同樓棟同類(lèi)戶型；同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)、相近戶型；天花標(biāo)高統(tǒng)一二級(jí)天花標(biāo)高，如設(shè)定2.75m、2.45m；

石材地拼梳理所有戶型，要求拼花對(duì)稱(chēng)、完整；

對(duì)重要工藝節(jié)點(diǎn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)水電隱蔽工程，管線排布整齊有序，便于檢修；

燈座基礎(chǔ)（2）樣板先行；

淋浴房防水翻邊輕鋼龍骨翻邊

吊頂工程邊角鍍鍍鋅鐵皮，9厘板固定；

（3）專(zhuān)項(xiàng)檢驗(yàn)；

在管理過(guò)程中強(qiáng)調(diào)階段性專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，應(yīng)要求分管人員、監(jiān)理重點(diǎn)對(duì)水電隱蔽、天花基層、墻面基層、石材空鼓、木制品安裝、成品保護(hù)、安全文明進(jìn)行節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收；水電隱蔽做到封板前驗(yàn)收；墻面基層平整度驗(yàn)收門(mén)套基層

淋浴房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)防水驗(yàn)收

石材空鼓檢查木制品安裝驗(yàn)收

進(jìn)戶門(mén)成品保護(hù)

針對(duì)交叉施工項(xiàng)目，注意組織專(zhuān)業(yè)分包單位專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收：電器對(duì)煙道驗(yàn)收；廚房小總包（櫥柜公司）對(duì)窗臺(tái)標(biāo)高、管線點(diǎn)位、硬裝驗(yàn)收；（4）工序合理；先隱蔽，后飾面；先濕后干；先衛(wèi)生間，后其他區(qū)域；（5）材料確保制定材料計(jì)劃；材料到場(chǎng)要有提前量；材料加工供應(yīng)情況是日常檢查主要內(nèi)容；

（6）勞力充足勞動(dòng)力是現(xiàn)場(chǎng)施工的基本保證，也是現(xiàn)場(chǎng)較難管理的工作；各工種的人員配備可應(yīng)依據(jù)下表；應(yīng)提前告誡施工單位組織勞力；發(fā)生偏差應(yīng)及時(shí)采取措施；

勞動(dòng)力配置參考表項(xiàng)目部位勞動(dòng)力基層粉刷、砌墻

6人*8天強(qiáng)弱電預(yù)埋、配線

4人*8天給排水預(yù)埋、配管

4人*6天天花基層室內(nèi)6人*10天陽(yáng)臺(tái)2人*5天石膏線

3人*3天衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)防水

2人*3天石材安裝衛(wèi)生間4人*5天客餐廳3人*5天電梯廳3人*5天木制品安裝

5人*6天墻地磚鋪設(shè)

3人*6天油漆基層

4人*8天乳膠漆室內(nèi)2人*3天陽(yáng)臺(tái)2人*2天墻紙

4人*2天設(shè)備安裝潔具2人*2天玻璃3人*2天五金制品2人*3天結(jié)晶

3人*6天地板

3人*4天每戶按（160M2，二廳三室二衛(wèi)一廚三陽(yáng)臺(tái)合計(jì)）配備每單元（按每層二戶，18層計(jì)）配備，采用循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)每循環(huán)組=每層（每戶*2）*4，每單元=每循環(huán)組*4層（7）成品保護(hù)成品保護(hù)檢查石材陽(yáng)角保護(hù)木制品保護(hù)

（8）過(guò)程嚴(yán)控為加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)日常監(jiān)管，擬設(shè)置土建、幕墻交接、裝飾、材料、安裝安全文明四大類(lèi)工程部、監(jiān)理公司檢查圖表，張貼在每戶施工現(xiàn)場(chǎng)，施工單位、監(jiān)理公司、工程部分管人員在日常、階段巡檢中簽署檢查意見(jiàn)，有效確?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管。

巡檢三要求要求施工單位檢查記錄上墻，項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、質(zhì)量員每天進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查，每個(gè)單位工班長(zhǎng)、責(zé)任人只要翻查現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄，就明確整改內(nèi)容。

要求監(jiān)理巡查記錄上墻，監(jiān)理分管人員每天不少于四小時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即與標(biāo)段施工員和工班長(zhǎng)聯(lián)系，落實(shí)檢查記錄；要求工程部巡查記錄上墻，分管人員每天不小于四小時(shí)在施工現(xiàn)場(chǎng)，每套房子以兩天為一周期進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，逐一記錄，攝像；例行檢查工程部堅(jiān)持每周一次例行檢查，將整改意見(jiàn)及時(shí)通知施工單位；

每周評(píng)比為了反映每周施工管理實(shí)際情況，比較各施工單位材料供應(yīng)、施工進(jìn)度、安全文明、成品保護(hù)管理差距，實(shí)行每周施工評(píng)比，將結(jié)果在監(jiān)理例會(huì)上通報(bào)，對(duì)連續(xù)三次評(píng)比獲最后一名處以罰款，做本周重點(diǎn)管理；

日常巡檢是施工管理的必要工作，必須堅(jiān)持不懈，持之以恒；勤檢查，勤督促，勤整改，才能真正意義做到道道控制、關(guān)關(guān)相扣。

3、如何管理項(xiàng)目部（1）如何與施工單位溝通管到班組；多激勵(lì)；少講大道理；一事一交代；管注核心人物；了解動(dòng)態(tài)，來(lái)源、薪資、異動(dòng)；

（2）如何運(yùn)用甲方資源運(yùn)用企業(yè)影響力；協(xié)助業(yè)務(wù)拓展；合同制約：工期要求、工藝標(biāo)準(zhǔn)、工作界面；聯(lián)系單管理：通知、指令、技術(shù)、處罰；（3）如何與施工單位相處；學(xué)會(huì)適應(yīng)各種類(lèi)型人員；書(shū)生面，社會(huì)相；我曾與總包單位一位人見(jiàn)人恨的喝酒;4、如何把控工期（1）心中有底；分管人員要事先編排可行性計(jì)劃；（2）勤查現(xiàn)場(chǎng)在工程部是沒(méi)有休息天，也沒(méi)有晚上的；勞力是否正常；材料是否正常；

（3）節(jié)點(diǎn)把控；隱蔽工程、封板、石材木制品安裝、飾面工程等重要節(jié)點(diǎn)都應(yīng)把控；（4）及時(shí)糾偏；出現(xiàn)偏差，宜控制本節(jié)點(diǎn)；調(diào)整計(jì)劃，不要把自己套進(jìn)去；

新綠園三期

3#6#工期管理

新綠園3#、6#樓精裝修拼合戶型有C-1、C-3戶型（180平方）74套及C-1、C-2、C-3（250平方）5套，躍層（330平方）4套，原定工期為2009年6月15日至11月30日，計(jì)168天，2010年6月交付。

因拼合戶型需項(xiàng)目整體驗(yàn)收后才可施工，故實(shí)際工期為2010年2月20日通過(guò)初步驗(yàn)收后進(jìn)場(chǎng)，至5月30日竣工，計(jì)100天，比原定工期縮短68天。因國(guó)家政策原因工期延后，項(xiàng)目交付期臨近，施工過(guò)程又跨春節(jié)，3#、6#樓精裝修拼合戶型工期非常緊迫，勞動(dòng)力組織十分困難。

項(xiàng)目公司作了如下安排：小戶型、公共區(qū)域先行施工；

大戶型按標(biāo)準(zhǔn)戶型放樣；石材、木制品提前加工，主要材料準(zhǔn)備充分；大戶型壓縮工期；為確保項(xiàng)目如期交付，項(xiàng)目公司積極組織施工單位采取多項(xiàng)措施，如春節(jié)前推遲放假，完成砂加氣墻體砌筑，春節(jié)后提前開(kāi)工，各工種、各工作面組織充沛人員同時(shí)施工，竣工前每天晚上組織加班，配置充足機(jī)械設(shè)備，提前準(zhǔn)備各類(lèi)材料等；

鑒于三期精裝修拼合戶型工期緊迫性，為鼓勵(lì)施工單位及班組工人積極性，經(jīng)請(qǐng)示集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)后，對(duì)四家精裝修裝修施工單位增加趕工措施費(fèi)一百二十萬(wàn)元，其中每單位為三十萬(wàn)元，按砌體、水電隱蔽工程及吊頂封板、石材及木制品鋪裝、墻紙及地板鋪裝、竣工五個(gè)節(jié)點(diǎn)分別支付六萬(wàn)元。

在公司上下共同努力下，3#、6#樓5月底竣工，6月如期交付。3#6#樓架空層實(shí)景

施工管理是資源整合、專(zhuān)業(yè)交叉的管理科學(xué)，也是各項(xiàng)工作閉合的工作，成與敗在此一舉。五、項(xiàng)目交付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有二大指標(biāo)，一是銷(xiāo)售，二是交付。

1、嚴(yán)格驗(yàn)收歷經(jīng)數(shù)年精心營(yíng)造，項(xiàng)目將交上怎樣一張答卷呢？擬做好以下工作：嚴(yán)格一房一驗(yàn)要滿意交付，關(guān)鍵還是品質(zhì)；盡管之前做了大量工作，但還是要重視調(diào)一房一驗(yàn)；衛(wèi)生間臺(tái)盆安裝錯(cuò)誤未完成整改、施工死角

明確時(shí)間：按規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成整改內(nèi)容；明確標(biāo)準(zhǔn)：按交付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)施工質(zhì)量；明確責(zé)任：各標(biāo)段精裝修管理人員是第一責(zé)任人，統(tǒng)籌標(biāo)段內(nèi)各項(xiàng)工作。

簽署合格證在一房一驗(yàn)基礎(chǔ)上，項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)帶隊(duì)，各工種人員、各參建單位施工人員參加，對(duì)每套、每個(gè)樓層公共部位作交付前全面、徹底查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)整改，平均戶內(nèi)30-40分鐘，公共部位15-20分鐘，直到整改達(dá)標(biāo)才簽署產(chǎn)品合格證；這種工作方式不圖形式，注重實(shí)效，是對(duì)自身工作、業(yè)主負(fù)責(zé)任的工作態(tài)度；

交付前實(shí)景

2、組織嚴(yán)密交房前準(zhǔn)備各單位設(shè)立交付領(lǐng)導(dǎo)小組，由項(xiàng)目經(jīng)理、維修隊(duì)長(zhǎng)、材料采購(gòu)專(zhuān)員組成；

交付前布置交付前二天完成精保、結(jié)晶；交付前一天完成開(kāi)啟新風(fēng)、擺放毛巾、卷紙、封帶、門(mén)執(zhí)手扎花、溫馨提示卡；

布置維修守則維修隊(duì)成員必須全職、全天在現(xiàn)場(chǎng)待命；維修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)必須每天上下班到工程部報(bào)到、考勤，領(lǐng)取維修通知單，由物管帶領(lǐng)進(jìn)入園區(qū)；

接到維修指令必須按維修時(shí)間及范圍規(guī)定按時(shí)、全力維修，不得以任何理由推諉、拖延；穿戴干凈工裝、隨身攜帶干凈工具包、鞋套、手套、梯子（腳座、梯座需用干凈軟布包裹）交付前實(shí)景對(duì)待業(yè)主熱情禮貌、施工文明規(guī)范，不許與業(yè)主發(fā)生任何沖突；不準(zhǔn)高聲喧嘩；不準(zhǔn)在業(yè)主房間大小便，不準(zhǔn)抽煙；不準(zhǔn)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入業(yè)主住宅；

文明出入園區(qū)、電梯、樓道、業(yè)主住宅，不得損壞園區(qū)、業(yè)主任何物品；閉門(mén)維修，不得在屋面、陽(yáng)臺(tái)、電梯廳堆放材料、施工；施工垃圾必須當(dāng)天清理，袋裝搬運(yùn)至指定地點(diǎn)；

違反以上守則，則按違反施工合同論處，作相應(yīng)經(jīng)濟(jì)處罰；工程、物管分管人員是建設(shè)單位主要責(zé)任人，務(wù)必全程跟蹤、監(jiān)管，第一時(shí)間處理維修事故；維修需經(jīng)工程、物管分管人員驗(yàn)收、業(yè)主確認(rèn)后確定工作完成情況；

3、執(zhí)著交付

合理編組每期根據(jù)交付數(shù)量編組，每組安排一個(gè)核心人員；業(yè)主梳理排列業(yè)主銷(xiāo)售來(lái)源，安排交付時(shí)間及接待人；應(yīng)急處置由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或工程部經(jīng)理第一時(shí)間面對(duì)業(yè)主；交付方式以交付為前提的完善；只要業(yè)主合理意見(jiàn)都熱情接受；新綠園交付前實(shí)景

4、及時(shí)整改整改管理配置交付維修隊(duì)人員裝修：每單位20人，配置各工種；幕墻：每單位5人；

空調(diào)、新風(fēng)、櫥柜、電器、墻紙、地板、淋浴房：每單位3人；潔具、地?zé)?、熱水器、廚房水槽、凈水器、人造石臺(tái)面、進(jìn)門(mén)門(mén)鎖、綠城電子、電動(dòng)移門(mén)、電梯、可視對(duì)講、進(jìn)戶門(mén)：每單位1人；

明確維修時(shí)間及范圍一天內(nèi)：設(shè)備滲漏水、管路（水、電、汽、空調(diào)、新風(fēng)、電信、可視對(duì)講、門(mén)禁）故障、設(shè)備安裝位置（電器、潔具、開(kāi)關(guān)面板、空調(diào)新風(fēng)百葉）偏離、設(shè)備關(guān)啟調(diào)整、燈光（燈不亮、漏光、偏位)調(diào)整、門(mén)扇（柜門(mén)、抽屜）調(diào)整、木制品油漆修補(bǔ)、石材修補(bǔ)（結(jié)晶完善）、設(shè)備（家具）零部件缺失等、鋁合金門(mén)框修補(bǔ)；

三天內(nèi)：墻紙（色差、開(kāi)裂）、捫皮（布）（不平整、脫落）、石膏板（線）（不平整、開(kāi)裂、刷痕）、玻璃（鏡面）斷裂、設(shè)備（零部件）調(diào)換；一周內(nèi)：墻面滲漏水、石材（斷裂、空鼓、不平整）、地板（色差、不平整）新綠園交付前實(shí)景

5、售后服務(wù)

設(shè)置辦公室；在園區(qū)設(shè)置辦公室；

設(shè)置專(zhuān)員；在交付后半年內(nèi)設(shè)置二名服務(wù)專(zhuān)員，受理業(yè)主意見(jiàn)，督促維修整改；

發(fā)送服務(wù)卡；向每位業(yè)主發(fā)送服務(wù)卡，第一時(shí)間接聽(tīng)業(yè)主電話；

限期整改組織施工單位留守人員及時(shí)做好維修整改；六、團(tuán)隊(duì)建設(shè)1、如何適應(yīng)團(tuán)隊(duì)

這部分主要與項(xiàng)目（部門(mén)）負(fù)責(zé)人討論；（1）以身作則凡是走在員工前面，團(tuán)隊(duì)就會(huì)信服你；做事，千萬(wàn)不要把自己當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)；（2）思路清晰；管理思路、交代工作、遇到疑難問(wèn)題思路，一定要清晰；

（3）承擔(dān)責(zé)任出現(xiàn)問(wèn)題，千萬(wàn)不要回避；尤其是下屬出錯(cuò)，領(lǐng)導(dǎo)追究，要勇于承擔(dān)責(zé)任；（4）解疑答難要與員工交心，把他們當(dāng)朋友；及時(shí)解決他們的疑惑；

（5）辦事公平；不因自己好惡、不因風(fēng)俗習(xí)慣、不因關(guān)系遠(yuǎn)近，一定要秉承公道；你的身上就是綠城的形象；（6）改變自己你要為你的團(tuán)隊(duì)、你的工程、你的發(fā)展改變自己：性格；愛(ài)好；能力；

2、如何與下屬相處

（1）不同性格內(nèi)向型、外向型，擇事安排；（2）不同心境戀愛(ài)煩惱、家務(wù)纏身、經(jīng)濟(jì)受困的人，擇時(shí)安排，予以關(guān)懷；（3）不同背景專(zhuān)業(yè)、文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)俗，充分尊重；

3、如何管理團(tuán)隊(duì)（1）梳理工作施工條件；設(shè)計(jì)圖紙；材料準(zhǔn)備；施工計(jì)劃；（2）定期巡查重要節(jié)點(diǎn)檢查；（3）保持溝通應(yīng)注意從設(shè)計(jì)理解、放樣排版、材料把控、現(xiàn)場(chǎng)管理等引導(dǎo)同事，對(duì)同事注重專(zhuān)業(yè)技術(shù)傳遞，對(duì)已在一線的分管人員注重管理技能、品質(zhì)引導(dǎo)，及時(shí)幫助解決他們的工作難點(diǎn)、需求。

（4）獲取資料計(jì)劃；圖片；文字；（5）指令反饋明確；及時(shí)；激勵(lì)；

（6）逐步培養(yǎng)全方位培養(yǎng)分管人員日常工作，力求讓分管人員參與精裝修各項(xiàng)工作，熟悉精裝修各環(huán)節(jié)，如參加梳理相關(guān)圖紙、參加相關(guān)設(shè)計(jì)、材料和施工評(píng)審、參與材料工藝調(diào)研、組織材料設(shè)備和施工招投標(biāo)、分管施工等。

分階段布置工作。隨著工程進(jìn)度推進(jìn)，分階段布置各分管人員工作：技術(shù)口徑、工藝工法調(diào)研、起草階段，布置每人承擔(dān)一-二項(xiàng)工藝工法調(diào)研、起草；

材料設(shè)備招標(biāo)階段，布置每人承擔(dān)一-二項(xiàng)材料設(shè)備招標(biāo)文件起草、計(jì)價(jià)工作，如石材加工排版單、結(jié)算價(jià)格、電器衛(wèi)浴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)尺寸及選型；樣板房施工階段，安排分管人員分管一-二套樣板房施工；全面施工階段，開(kāi)始獨(dú)立分管標(biāo)段；（7）加強(qiáng)配合應(yīng)強(qiáng)調(diào)精裝修管理中設(shè)計(jì)、材料、施工的銜接與配合，強(qiáng)調(diào)精裝修管理與建安管理的配合，強(qiáng)調(diào)階段性重點(diǎn)工作的配合。施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)、安裝管理都要參與現(xiàn)場(chǎng)管理；

（8）組織統(tǒng)籌在銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)、受理業(yè)主意見(jiàn)、個(gè)性化裝修、工程檢查、交付等應(yīng)與銷(xiāo)售、綜管、物管等部門(mén)通力合作；項(xiàng)目（部門(mén)）負(fù)責(zé)人要加強(qiáng)組織管理能力，善于整合各種資源，推動(dòng)、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、材料、施工工作，以高度負(fù)責(zé)任的態(tài)度迎接挑戰(zhàn)；（9）執(zhí)行流程嚴(yán)格執(zhí)行管理流程，重要節(jié)點(diǎn)請(qǐng)示制度一是流程的掌握，申報(bào)流程、簽批聯(lián)系單；二是溝通的方法，與集團(tuán)部門(mén)，與公司；（10）派員介入對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重狀況的項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)派員介入，以免造成更大損失