2022年行業(yè)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與走向

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與走向一、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展及當(dāng)前主要問(wèn)題

1998年以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)仔細(xì)落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速進(jìn)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推動(dòng)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。

近兩年來(lái)，國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，實(shí)行了一系列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，掌握城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)待利率的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了樂(lè)觀成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效掌握。

在看到調(diào)控取得了肯定成果的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)糊涂地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還非常突出。主要表現(xiàn)是：

（一）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要特點(diǎn)：一是房?jī)r(jià)漲幅為2000年以來(lái)最高，商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)，2022年分別上漲14.4％和15.2％，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5％和13.5％；二是東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)；三是部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15％以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng)2.8％。；四是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象呈擴(kuò)散態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；五是商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲帶動(dòng)二手房交易價(jià)格上漲，2022年一季度35個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.4％。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。如任其進(jìn)展，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。

（二）市場(chǎng)需求偏大，供求沖突突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過(guò)度擴(kuò)張。2000年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2022年銷(xiāo)售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來(lái)局部地區(qū)消失了供求緊急的狀況。今年一季度，全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷(xiāo)售面積的73％。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷(xiāo)售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來(lái)被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求沖突。

（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍舊偏快。2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)28.1％，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長(zhǎng)26.7％，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。有13個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)30％，其中6個(gè)地區(qū)超過(guò)50％，最高的達(dá)到115％。

（四）市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場(chǎng)中，非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的60％—70％，有的城市高達(dá)87％。2022年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資消失負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

二、存在問(wèn)題的緣由分析

產(chǎn)生這些問(wèn)題的緣由是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求快速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加。但是，也有很多不合理因素，最主要的是各種投資、投機(jī)需求大量增加，部分地區(qū)市場(chǎng)總需求偏大，導(dǎo)致價(jià)格上漲過(guò)快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間，吸引了各類(lèi)資金參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)房投資，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

（一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。近年來(lái)，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤(pán)子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開(kāi)頭降溫，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道。在這種狀況下，大量社會(huì)資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場(chǎng)。特殊是在負(fù)利率的狀況下，居民個(gè)人住房貸款成本低，銀行大量資金通過(guò)住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，成為開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的資金來(lái)源。

（二）國(guó)內(nèi)投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房抬頭。

一些城市房?jī)r(jià)較快上漲，社會(huì)各方面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求快速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)峻。如曾經(jīng)活躍一時(shí)的“溫州炒房團(tuán)”、“山西炒房團(tuán)”，聚集資金在一些城市進(jìn)行期房的買(mǎi)賣(mài)。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也參加購(gòu)房投資。投資性購(gòu)房已由原來(lái)的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)。

（三）境外資金參加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和炒作。一段時(shí)期以來(lái)，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房?jī)r(jià)差，紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2022年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部利用外資超過(guò)實(shí)際使用外資的1/3，增幅達(dá)到34.2％，高于整個(gè)利用外資增幅20.9個(gè)百分點(diǎn)。今年1-2月，江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。

（四）一些地方政府行為不規(guī)范。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來(lái)大量被動(dòng)性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場(chǎng)商品住宅需求的一半，有的甚至達(dá)到60％。在經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地的理念指導(dǎo)下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。一些地方政府還在搞不切實(shí)際的形象工程、政績(jī)工程。

（五）市場(chǎng)秩序比較混亂。一些開(kāi)發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)與不透亮?????，通過(guò)虛假交易、虛假宣揚(yáng)等不正值手段，謊報(bào)商品房銷(xiāo)售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。有的放慢開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊急，帶來(lái)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。

（六）不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速進(jìn)展，部分城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)”、“經(jīng)營(yíng)城市”，一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過(guò)度依靠房地產(chǎn)獵取利潤(rùn)，有房者追求房產(chǎn)升值，無(wú)房者擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)非理性上漲。

三、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義和主要政策措施

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展，始終是黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視的問(wèn)題。今年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模和房?jī)r(jià)上升幅度過(guò)快的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示，溫家寶總理在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出：“要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。3月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)電[2022]8號(hào)），就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，解決市場(chǎng)運(yùn)行中的突出沖突，特殊是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，提出了八項(xiàng)措施。建設(shè)部及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員單位，堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院部署，親密協(xié)作，樂(lè)觀討論落實(shí)國(guó)辦電報(bào)的措施。

建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部委對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行了仔細(xì)討論，提出：當(dāng)前和今后一段時(shí)間，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，要突出穩(wěn)定房?jī)r(jià)這個(gè)重點(diǎn)，實(shí)行樂(lè)觀穩(wěn)妥措施，加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求；同時(shí)，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。調(diào)整供應(yīng)，重點(diǎn)是改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小套型一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)；調(diào)控需求，重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，掌握投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，掌握拆遷帶來(lái)的住房被動(dòng)性需求；整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)是查處違規(guī)銷(xiāo)售、惡意哄抬房?jī)r(jià)等行為。

國(guó)務(wù)院第88次常務(wù)會(huì)議，聽(tīng)取了建設(shè)部的匯報(bào)。充分確定了建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)前一階段工作，明確了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有關(guān)政策措施。

2022年5月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、進(jìn)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的看法》（國(guó)辦發(fā)[2022]26號(hào)）。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)實(shí)行了以下主要措施：

（一）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要求各地盡快明確今明兩年一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度支配。住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)，住宅建設(shè)要以此類(lèi)項(xiàng)目為主，并在有關(guān)方案中明確開(kāi)工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。城市規(guī)劃主管部門(mén)要依據(jù)中低價(jià)位一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。對(duì)中低價(jià)一般商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門(mén)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)提出住房銷(xiāo)售價(jià)位、套型面積等掌握性要求，并作為土地出讓的前置條件。同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管。

（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用方案的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位一般商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。在土地出讓公告和合同中，要明確開(kāi)工與竣工的條件和時(shí)間要求、違約責(zé)任。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。要加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為。

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)投機(jī)性、投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)整力度。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一般住房不足兩年的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售額恢