2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析：行業(yè)盈利空間受到雙重?cái)D壓

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析：行業(yè)盈利空間受到雙重?cái)D壓近年來(lái)，持續(xù)快速進(jìn)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)漸漸充分，需求增長(zhǎng)趨緩的態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。與此相伴的是，行業(yè)整體溢利的收窄和行業(yè)內(nèi)部的分化。

在房地產(chǎn)圈，每年權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司100強(qiáng)榜單都備受關(guān)注。5月28日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)討論會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合推出的《2022中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)討論報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）及“2022中國(guó)房地產(chǎn)上市公司100強(qiáng)排行榜”于香港發(fā)布。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者了解，過(guò)去五年間，超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，行業(yè)分化和洗牌進(jìn)程持續(xù)加速。

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交持續(xù)走冷

依據(jù)《報(bào)告》內(nèi)容，此次測(cè)評(píng)討論對(duì)象為126家滬深上市公司，大陸在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合計(jì)共202家。在此基礎(chǔ)上，中國(guó)房地產(chǎn)討論會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合進(jìn)行“2022中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)討論”工作，在深度跟蹤討論企業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)布“2022年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排行榜”。

榜單顯示，萬(wàn)科八年來(lái)蟬聯(lián)榜首，保利地產(chǎn)（12.08，-0.260，-2.11%）和萬(wàn)達(dá)商業(yè)位居三強(qiáng)。恒大地產(chǎn)、中國(guó)海外進(jìn)展和華潤(rùn)置地分別居于第四位到第六位，碧桂園和富力地產(chǎn)排名與2022年相同，分別居于第七位和第八位，世茂房地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)分列第九位和第十位。

《報(bào)告》指出，2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行政干預(yù)性政策趨于削減，宏觀調(diào)控政策更為市場(chǎng)化。與前些年相比，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交持續(xù)走冷，直至當(dāng)年第四季度才逐步消失企穩(wěn)跡象。

如今，在行業(yè)進(jìn)展的又一重要關(guān)鍵點(diǎn)上，房地產(chǎn)企業(yè)如何在轉(zhuǎn)型大幕開(kāi)啟時(shí)搶占先機(jī)則備受人們的關(guān)注。

2022年總體而言，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)略強(qiáng)于大盤(pán)。在每股收益水平方面，滬深上市房企及在港上市房企每股收益均值為近五年來(lái)的最低水平。盡管盈利力量普遍有所下降，但滬深兩市的房企隨大市走勢(shì)迎來(lái)了板塊估值的向好回調(diào)，市盈率均值和市凈率均值分別為28.64倍和3.37倍，兩項(xiàng)指標(biāo)均登上了近三年的最高位。

在港上市房企市盈率均值為7.48倍，市凈率均值已處于破凈狀態(tài)，僅為0.65倍，二者都創(chuàng)下了近三年的新低，滬深上市房企和在港上市房企走出了兩條迥異的估值水平線。

行業(yè)盈利空間受到雙重?cái)D壓

除了前面提到的信息之外，還有哪些狀況值得關(guān)注呢？本報(bào)記者梳理發(fā)覺(jué)，房地產(chǎn)行業(yè)還表現(xiàn)出洗牌進(jìn)程加速、房產(chǎn)收入增速放緩、現(xiàn)金流普遍惡化，以及互聯(lián)網(wǎng)化漸趨深化等特點(diǎn)。

報(bào)告顯示，2022年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升。2022年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，地產(chǎn)藍(lán)籌在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，行業(yè)分化和洗牌進(jìn)程加速。

從規(guī)模上來(lái)看，上市房企資產(chǎn)總額雖有所上升，但房產(chǎn)收入增速放緩。2022年，上市房企資產(chǎn)總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產(chǎn)均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值19.85億元，同比上升9.77%。相對(duì)于2022年增速的大幅回升，2022年，各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)中，除了凈資產(chǎn)均值以外，其余三項(xiàng)指標(biāo)增速均有不同程度的下滑。其中，總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值同比增速分別下滑0.91、42.64和2.76個(gè)百分點(diǎn)。總體上來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模仍處于穩(wěn)步積累過(guò)程中，但增速已經(jīng)進(jìn)入下降通道。

同時(shí)，上市房企凈負(fù)債率再攀新高。據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平仍處高位。從長(zhǎng)期負(fù)債比率來(lái)看，2022年房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.75%，與2022年相比，微降0.06個(gè)百分點(diǎn)；而凈負(fù)債率均值為88.86%，較2022年上升9.18個(gè)百分點(diǎn)，處于近五年來(lái)的最高點(diǎn)。從短期負(fù)債比率來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司流淌比率均值為193.00%，較2022年回升2.85個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)且普遍惡化，現(xiàn)金流淌負(fù)債比率均值再下降3.50個(gè)百分點(diǎn)至－11.24%。

成本費(fèi)用的上升和房?jī)r(jià)下行對(duì)行業(yè)盈利空間形成了雙重?cái)D壓，上市企業(yè)在2022年盈利力量的肯定值指標(biāo)仍連續(xù)了上年的上升勢(shì)頭，但是增速放緩，效率指標(biāo)依舊未能阻擋住慣性下滑的態(tài)勢(shì)。

詳細(xì)來(lái)看，在肯定量方面，上市房企凈利潤(rùn)均值為15.11億元，同比增長(zhǎng)9.76%，增幅較上年下降6.68個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值為53.63億元，同比增長(zhǎng)21.90%。在比率指標(biāo)方面，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值兩項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)下滑，處于自2022年以來(lái)的最低點(diǎn)，分別由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2022年的一半。

2022年在去庫(kù)存的壓力下，多數(shù)上市房企拿地速度有明顯放緩趨勢(shì)，龍頭房企土地策略調(diào)整也消失分化。萬(wàn)科2022年土地儲(chǔ)備明顯下降，漸漸轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的城市配套服務(wù)商，而華潤(rùn)和保利則選擇逆勢(shì)拿地，樂(lè)觀補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

從拿地與銷售的比率來(lái)看，2022年上市房企的拿地銷售比率顯著低于2022年，標(biāo)桿房企的拿地銷售比平均在20%左右。其中，恒大在2022年實(shí)現(xiàn)1315億元的銷售額，用于新增土地儲(chǔ)備的拿地銷售比為17%。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售受阻，調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)、回歸利潤(rùn)導(dǎo)向成為當(dāng)前形勢(shì)下房企的有效選擇。數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)和恒大等房企均實(shí)現(xiàn)了盈利與周轉(zhuǎn)的雙平衡，平均盈利和周轉(zhuǎn)水平均遠(yuǎn)領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。

最終值得一提的是，2022年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”的一年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)型和不斷創(chuàng)新的一年，“地產(chǎn)