2022年行業(yè)分析高危處境下房地產(chǎn)信托該何去何從

高危處境下房地產(chǎn)信托該何去何從5月關(guān)于房地產(chǎn)信托的消息又一次引發(fā)了業(yè)內(nèi)的震驚。盡管銀監(jiān)會(huì)高調(diào)澄清了并未叫停房地產(chǎn)信托，但市場(chǎng)上普遍認(rèn)為，收緊房地產(chǎn)信托的意愿正漸漸加強(qiáng)。而面對(duì)房地產(chǎn)信托日益高漲的收益率和監(jiān)管層的親密關(guān)注，房地產(chǎn)信托該何去何從？

今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托的成立數(shù)量經(jīng)受了1、2月的短暫回調(diào)之后，從3月開(kāi)頭回升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月共成立230款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)629.58億，同比分別增長(zhǎng)91.66%和60.73%。在不斷收緊的風(fēng)聲和監(jiān)測(cè)下，5月前三周新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品又大幅度回落，截至5月29日，新成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品24款，成立規(guī)模僅為78.78億元。據(jù)觀看，總體來(lái)看，今年第一季度新增房地產(chǎn)信托融資規(guī)模為710.9億元，相對(duì)于同期新增房地產(chǎn)貸款5095億元，房地產(chǎn)信托融資并未像外界所傳的那樣已成房地產(chǎn)融資的主要來(lái)源。

但中國(guó)房地產(chǎn)信托的確蘊(yùn)含著巨大風(fēng)險(xiǎn)。去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%到6.00%之間，10月后達(dá)到6.60%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1至4月房地產(chǎn)信托的平均年收益率高達(dá)9.6%，相對(duì)去年房地產(chǎn)信托的平均年收益率，增長(zhǎng)了7.62%，而信托產(chǎn)品的最高預(yù)期收益率從11%一路漲至15%，個(gè)別房地產(chǎn)信托方案甚至以最超群過(guò)20%的收益率來(lái)吸引投資者。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)行勝利主要寄予于相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的如期開(kāi)工和完工，并完成銷售，假如因政策性因素或財(cái)務(wù)等緣由導(dǎo)致其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都將極大地威逼房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平安，還可能給信托業(yè)進(jìn)展帶來(lái)無(wú)法挽回的損失。

面對(duì)日益嚴(yán)峻的通脹，信托收益和信托成本也持續(xù)走高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托方案融資的成本一般均在15%以上，高者甚至達(dá)25%至30%，這一成本水平對(duì)房?jī)r(jià)漲幅受限的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑帶來(lái)了沉重的財(cái)務(wù)壓力，確定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的兌付產(chǎn)生影響。另外，由于銀行融資成本低于信托，因此符合要求的房企大都選擇在銀行貸款，只有不合標(biāo)準(zhǔn)的房企才會(huì)轉(zhuǎn)向融資成本更高的信托市場(chǎng)。這些房產(chǎn)公司往往會(huì)開(kāi)出高額的收益率，吸引信托公司與之合作。但這些房地產(chǎn)企業(yè)所能承受的融資成本其實(shí)很有限，一旦資金鏈斷裂，信托公司將面臨產(chǎn)品到期無(wú)法兌付的流淌性風(fēng)險(xiǎn)，繼而可能引發(fā)信托公司利益嚴(yán)峻受損或者破產(chǎn)的可能，甚至有可能會(huì)引發(fā)信托業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

目前，房地產(chǎn)信托已成信托公司業(yè)務(wù)和收入的主要來(lái)源，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)已對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)形成了巨大壓力，一旦遭受風(fēng)險(xiǎn)，將使整個(gè)信托行業(yè)“傷筋動(dòng)骨”。5月17日的一條房地產(chǎn)信托將被叫停的傳言，導(dǎo)致經(jīng)緯紡機(jī)（000666）的股價(jià)在次日暴跌9%，而經(jīng)緯紡機(jī)就是中融信托的控股股東。這再清晰不過(guò)地表明信托行業(yè)已逐步被房地產(chǎn)信托“束縛”住了，而這種“束縛”所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行的影響。因此，證監(jiān)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表全方位監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，既是為了監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托的融資數(shù)量，也是為了防止房地產(chǎn)信托進(jìn)展過(guò)快而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)積累。明顯，后一個(gè)目的更為重要。

金融工具假如用得不當(dāng)，會(huì)帶來(lái)莫測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。但工具如何用究竟是技術(shù)問(wèn)題，可以通過(guò)實(shí)踐摸索改進(jìn)，不是通過(guò)禁止能解決的。禁止只是把金融供應(yīng)停止了，但需求卻不會(huì)因此消逝。在現(xiàn)階段嚴(yán)峻調(diào)控房地產(chǎn)的大背景下，房地產(chǎn)信托作為建設(shè)多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的要求，具有存在的合理性。假如相關(guān)部門強(qiáng)行叫停房地產(chǎn)信托，那么部分房地產(chǎn)商的資金鏈就有斷裂的可能，部分信托企業(yè)就有可能面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)也有可能會(huì)“硬著陸”。

因此，現(xiàn)實(shí)的選擇或許是，以基于風(fēng)險(xiǎn)性和收益性推斷的市場(chǎng)化原則為測(cè)定房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以及業(yè)務(wù)規(guī)模的大小的唯一依據(jù)。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇的環(huán)境，一方面，信托公司要大力提高自身的信托財(cái)產(chǎn)管理力量和風(fēng)險(xiǎn)掌握力量。對(duì)于處在存續(xù)期內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品必需進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目審查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和運(yùn)行監(jiān)測(cè)，以最大限度地防范和掌握風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，在設(shè)立新居地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)真實(shí)、全面地披露房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的相關(guān)信息，對(duì)項(xiàng)目可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政