九島夢都城期推廣

「2期代理營銷定位提案」九島夢都城Ⅱ期南京已經(jīng)改變太多,傳承的記憶不變.尋找一方理想的凈土，種植遐遠的芬芳譜寫新的人生,新的城市用新的建筑塑造新的空間.我們已經(jīng)改變了一座城市,我們自然有能力,在歷史的肩膀上,回味滿園綠色的韻味與悠長.

UPCS不會停下前進的腳步,將伴隨城……本篇謹呈金夢都地產(chǎn)匹配絕非偶然DemarcationandAchievementsPART1—市場篇1.1市場掃描1.2項目分析1.3SWOT分析PART3—戰(zhàn)略篇3.1策略藍圖3.2推售策略3.3升級建議PART5—服務(wù)篇5.1專業(yè)團隊5.2服務(wù)體系目錄ContentsPART2—定位篇2.1項目定位2.2價格定位2.3客層定位PART4—營銷篇4.1推廣形象4.2推廣策略4.3推廣執(zhí)行優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺項目認知SWOT分析市場觀點營造品牌核心價值精準打擊目標(biāo)客戶宏觀市場與項目市場精準透析項目價值體系挖掘及整體定位擬訂項目營銷戰(zhàn)略藍圖推廣定位及營銷策略建議市場掃描Sec.01

對本項目而言，市場空間如何，市場競爭的重點何在？01020304市場篇定位篇戰(zhàn)略篇營銷篇01市場篇精筑金夢都地產(chǎn)品牌人居Content05服務(wù)篇專業(yè)團隊與服務(wù)體系7.207.155.30[國務(wù)院發(fā)布土地市場"國五條"強化土地調(diào)控][銀監(jiān)會：密切關(guān)注二三線城市樓市風(fēng)險，部分二三線城市將納入限購范圍][央行上調(diào)存款準備金率0.5個百分點]嚴格執(zhí)行價格備案南京3個月內(nèi)不得調(diào)高開盤前5天必須公開房源及價格]8.0112.07【宏觀政策】2011.7“新國五條”的出臺，到2011.12限購令的延續(xù)，以及2012年房產(chǎn)稅即將試點,整體市場政策調(diào)控不松懈，政策市將變成常態(tài)市場，我們需要做長期應(yīng)對的準備；繼續(xù)穩(wěn)定貨幣政策，執(zhí)行差別化房貸住建部要求限購到期延續(xù)調(diào)控政策堅決不松懈12年1.12房產(chǎn)稅試點將擴大不排除廣州南京跟進2月南京重申限制別墅用地出讓下調(diào)存款準備金率0.5%九島夢都城市場掃描政策市場掃描6.20項目名稱營銷活動取得效果棲園多重折扣、理性價格半月成交金額過億保利項目剛需盤“團立方”20天成交金額1.94億【樓市掃描】從2月份開始，各家開發(fā)商開始“曲線跑量”，合理的價格使部分樓盤逆市熱銷，南京庫存房源也開始了15個月來的首降；九島夢都城市場掃描價格市場走勢掃描【趨勢預(yù)判】從目前的調(diào)控政策來看，各項政策松懈的可能性不大2010.4國十條2012.6政策放松期從03年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān);政策的轉(zhuǎn)變期一般在14個月左右，這也說明了中國的房地產(chǎn)市場是一個“政策市”;政策市場走勢掃描九島夢都城市場掃描【政策小結(jié)】:政策的出臺，先后從擴大限購范圍及深化土地調(diào)控等方面做出要求，調(diào)控效應(yīng)必將持續(xù)；在現(xiàn)行政策下，各家開發(fā)商開始“曲線跑量”，合理的價格使部分樓盤逆市熱銷，南京庫存房源也開始了15個月來的首降【別墅發(fā)展軌跡】南京別墅發(fā)展時間相對略晚，目前單純依靠景觀資源的別墅較少,開始進入一個綜合創(chuàng)新階段;環(huán)紫金山片區(qū)三山百家湖方山浦口溧水句容南京別墅區(qū)域軌跡:96-97年，南京別墅首先新興于主城及環(huán)紫金山區(qū)域，依靠自然資源；97-2000年，江寧的三山百家湖區(qū)域別墅興起，板塊熱度上升；2001年開始，方山板塊別墅逐漸進入視野；隨著主城用地稀缺，2005年左右，郊區(qū)別墅（浦口、溧水、句容）等板塊別墅吸引一部分購房人的目光，板塊別墅印象逐漸深化；隨著各個板塊別墅的興起，谷里板塊作為城郊區(qū)域，其發(fā)展相對滯后，成為了市場的空白，認知度較低；擁有的良好的發(fā)展前景及自然資源，后續(xù)將成為南京別墅潛力板塊;九島夢都城市場掃描別墅市場掃描【南京別墅格局】主城別墅用地的稀缺導(dǎo)致了郊區(qū)及遠郊別墅市場的快速發(fā)展城中別墅主城別墅郊區(qū)別墅遠郊別墅城中紫金、三山、百家湖仙林、湯山、江北、方山句容、溧水區(qū)域上由郊區(qū)向遠郊區(qū)發(fā)展，項目聚集效應(yīng)形成多個成熟別墅板塊；功能上更為豐富，度假別墅市場日益壯大成熟；產(chǎn)品上由獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等延伸出獨聯(lián)、多獨聯(lián)、圍合型等更為豐富的產(chǎn)品類型；近郊區(qū)三山百家湖

紫金南京別墅市場分布板塊示意圖仙林方山湯山主城區(qū)江北溧水寶華九島夢都城市場掃描別墅市場掃描【別墅供求】從11年逐月別墅供求關(guān)系可以看出，調(diào)控政策對于高檔房影響明顯；上市房源量不斷攀升，但成交量卻逐步下降；上市量漲—13.4%隨著政策的出臺及市場現(xiàn)狀，別墅房源上市量雖仍在上漲，但復(fù)蘇明顯放緩；成交量跌—36.58%相比于7月份“新國五條”出臺之后，下半年銷量相比上半年下降了36.58%;新國五條【成交均價】調(diào)控政策出臺后，價格波動相對平緩，成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的正常波動，房源成交均價上漲幅度放緩;九島夢都城市場掃描別墅市場掃描【競爭市場場】主要經(jīng)濟濟型別墅墅項目2011年整體推推盤296套，2012年至今無無項目新新推房源源；11年整體去去化188套，去化化率63.5%項目名稱建面(萬㎡)容積率2011年推盤套數(shù)2011年銷售套數(shù)奧斯博恩800.674033森湖溪谷12.780.236612臥龍湖國際社區(qū)800.352244新湖仙林翠谷350.45019大吉山水田園6.50.7//世紀天城20.80.5487224世外邊城100.395914翡翠灣9.90.53106合計/

/296188九島夢都都城市場場掃描別墅市場場掃描項目名稱上市時間建面容積率物業(yè)類型主力戶型（㎡）單價（元/㎡）總價（萬）奧斯博恩08-4月800.67聯(lián)排2207500165-200森湖溪谷09-8月12.780.236獨棟197、25210000200-250臥龍湖國際社區(qū)08-7月800.35獨棟237-29314000300-420新湖仙林翠谷09-3月350.4獨棟雙拼220-23012000256-326大吉山水田園09-4月6.50.7聯(lián)排180-25011000160-280世紀天城09-11月20.80.548獨棟聯(lián)排290-350獨棟：11000300-380世外邊城08-5月100.39獨棟290-32010000290-350翡翠灣10-1月9.90.53獨棟30012000350-480中浩青溪莊園10-11月8.60.42獨棟330-70015000500-2000大山地08-11月110.39獨棟聯(lián)排獨棟：260-330聯(lián)排：190-210聯(lián)排：10000聯(lián)排：180-230獨棟、聯(lián)聯(lián)排為主主，主力力戶型集集中在180-250㎡（聯(lián)排））及230-350㎡（獨棟））；價格格主要集集中在8000-10000元/㎡（聯(lián)排））及10000-15000元/㎡（獨棟））市場解讀讀：整體市場場政策調(diào)調(diào)控不松松懈，政政策市將將變成常常態(tài)市場場，我們們需要做做長期應(yīng)應(yīng)對的準準備；2月以來價價格市場場競爭效效果顯著著，購房房者已紛紛紛入市市，價格格依然是是撬動市市場的第第一因素素；別墅市場場11年整體去去化達64%,低總價緊緊湊型成成為市場場去化的的主流；；匹配絕非非偶然DemarcationandAchievements【旅游資源源】項目毗鄰鄰“全國國農(nóng)業(yè)旅旅游示范范點”千千盛農(nóng)莊莊；周邊邊旅游資資源豐富富，景點點眾多，，具有豐豐富的自自然景觀觀資源；；定林寺塔千盛農(nóng)莊牛首山風(fēng)景區(qū)南唐二陵南唐二陵九島夢都城基地分析基地分析析谷里這塊塊93平方公里里的腹地地，山水水秀美，，人文薈薈萃，南南京著名名的四十十八景之之一“牛牛首煙嵐嵐”位于于谷里；；弘覺塔、、鄭和衣衣冠冢、、南唐二二陵、銀銀杏湖等等風(fēng)景名名勝和歷歷史古跡跡為這塊塊土地積積淀了深深厚的文文化底蘊蘊；本案江寧谷里主城江寧【項目區(qū)位位】項目位于于江寧谷谷里街道道，板塊認知知度不高高但發(fā)展展?jié)摿蘧薮螅痪嚯x谷里里鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)中心較較近，車車行距離離3分鐘左右右；項目基地地分析牛首大道慶興路吉慶路規(guī)劃路項目九島夢都城基地分析項目基地分析【項目現(xiàn)狀狀】目前一期期房源正正在交付付，內(nèi)部部均已竣竣工，部部分景觀觀為做完完，二期期房源即即將開工工；【項目四至至】項目東臨臨牛首大大道，與與千盛農(nóng)農(nóng)莊毗鄰鄰；南靠靠慶興路路為谷里里經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)；；西臨吉吉慶路，，北倚規(guī)規(guī)劃道路路，有天天然山丘丘為屏；；基地分析析【項目經(jīng)濟濟指標(biāo)】從項目指指標(biāo)看，，二期用用地38.7萬㎡，共共計904戶主要以以E戶型為主主；九島夢都城基地分析【周邊配套套】項目目前前依靠谷谷里鎮(zhèn)配配套，隨隨著項目目的逐漸漸開發(fā)成成熟，項項目自身身的教育育、商業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)等配套套將日益益成熟；；谷里鎮(zhèn)商業(yè)項目蘇果超市好又多購物廣場谷里中心小學(xué)上海華聯(lián)超市基地分析析項目基地地分析【綜合評價價】項目目前前所處區(qū)區(qū)域自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)異，前前景規(guī)劃劃良好，，但板塊塊認知度度較低，，交通現(xiàn)狀狀有待改改善；項目所在在區(qū)域市市場認知知度較低低，但區(qū)域自自然資源源及地塊塊級別較較好；周邊擁有有“全國國生態(tài)示示范農(nóng)莊莊”千盛盛農(nóng)莊，，景觀生態(tài)態(tài)環(huán)境較較好；區(qū)位交通通相對便便捷，但但通往主主城的最最便捷道道路目前前正在施施工，道道路狀況況較差；；項目與弘覺覺塔、宏覺覺寺、南唐唐二陵等景景區(qū)相鄰，，人文旅游資資源較好；；周邊配套匱匱乏，隨著項目的的開發(fā)，狀狀況會隨之之好轉(zhuǎn)；基地資源價價值評估：：權(quán)比細目優(yōu)良一般較差差土地級別★生態(tài)景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★九島夢都城基地分析基地分析項目基地分分析項目共分兩兩期開發(fā)，，目前一期期已經(jīng)基本本銷售完畢畢；二期1標(biāo)段3月份已經(jīng)動動工，12月份竣工；；二期剩余余產(chǎn)品工期期待定；一標(biāo)段56套二期共計規(guī)規(guī)劃227棟,其中包含62棟雙聯(lián),105棟四聯(lián)及60棟六聯(lián)；二期1標(biāo)段共規(guī)劃劃有12棟產(chǎn)品，1棟雙拼、7棟四聯(lián)及4棟六聯(lián),共計56套；九島夢都城項目解讀項目解讀項目解讀分分析聯(lián)排雙拼戶型單棟面積棟數(shù)單套面積（端戶）單套面積(中間)戶型A526.0623291.6

雙聯(lián)B527.365291

雙聯(lián)C570.3730291.6

雙聯(lián)D548.574291.4

雙聯(lián)E1087.5664302.7248.4四聯(lián)F1098.5641302.3251.9四聯(lián)G1576.4621300.6248.6六聯(lián)H1579.2120302.7248.4六聯(lián)J1582.6410300.6246.1六聯(lián)L1584.568302.7248.4六聯(lián)K1580.11302.7248.1六聯(lián)合計/227/

/【戶型配比】產(chǎn)品以聯(lián)排排為主且戶戶型跨度不不大，雙拼拼戶型面積積在290㎡左右；聯(lián)排排端戶面積積302㎡、中間戶250㎡左右；九島夢都城項目解讀項目解讀分分析物業(yè)類型棟數(shù)套數(shù)面積段雙聯(lián)12套291四聯(lián)端戶612套302中間戶12套248、251六聯(lián)端戶510套300中間戶20套248合計

1256/【一標(biāo)段戶型型】一標(biāo)段目前前共計56套房源（其其中2套雙聯(lián)，24套四聯(lián)及30套六聯(lián)）,主力面積段段集中在248-251㎡㎡的中間戶；露臺設(shè)備陽臺露臺【戶型解讀】二期戶型采采用多露臺臺設(shè)計,贈送空間較較大,讓渡價值高高；主臥采采用套房式式設(shè)計,體現(xiàn)產(chǎn)品尊尊崇感；項目解讀九島夢都城項目解讀項目解讀分分析項目解讀【立面風(fēng)格】北美風(fēng)格立面，，簡潔清新新，素雅大大方北美風(fēng)格立立面；用材方面采采用了色彩彩淡雅的石石材及噴沙沙涂料,深色與淺色色的合理搭搭配使得整整體十分協(xié)協(xié)調(diào)，整體體品質(zhì)感較較強；【項目景觀】項目內(nèi)無明明顯景觀帶帶，僅有人人工湖，內(nèi)內(nèi)部樹木部部分枯萎，，景觀有待待提高；九島夢都城項目解讀項目解讀分分析項目解讀【項目配套】規(guī)劃有一幢幢約1萬平方米的的高檔會所所，集高檔檔餐飲、健健身、文化化中心、酒酒店等生活活配套為一一體上述圖片僅僅供參考項目總結(jié)：：二期房源主主要以聯(lián)排排為主，輔輔以部分雙雙拼，戶型型贈送空間間較大，讓讓渡價值高高；北美風(fēng)格外外立面，用用材考究，，細節(jié)明顯顯，品質(zhì)感感較強；項目無明顯顯景觀帶，，內(nèi)部景觀觀有待加強強；Strength優(yōu)優(yōu)勢勢隸屬江寧，，擁有良好好的區(qū)位；；區(qū)域內(nèi)山水水及景觀資資源豐富；；區(qū)域經(jīng)濟發(fā)發(fā)展良好,購買力逐漸漸加強;通往主城相相對便捷；；體量優(yōu)勢將將帶來完善善的資源配配套；Opportunity機機會有優(yōu)越的自自然資源可可供項目借借勢；至主城道路路改造推進進將改善客客戶印象；；谷里生態(tài)規(guī)規(guī)劃前景明明朗；一期質(zhì)量和和價格優(yōu)勢勢為項目贏贏得市場口口碑；Weakness劣劣勢勢短期內(nèi)地塊塊周邊的交交通路況有有待改善；；區(qū)域周邊生生活配套匱匱乏，偏僻僻感較重；；項目自身景景觀較為一一般；項目產(chǎn)品戶戶型較為單單一,與一期產(chǎn)品品并未形成成差異化;Threat威威脅眾多板塊的的郊區(qū)別墅墅的興起，，會稀釋相相關(guān)的客戶戶資源；目標(biāo)消費者者具有較強強的慣性，，現(xiàn)階段對對谷里板塊塊認知度較較低；九島夢都城項目分析項目SWOT分析價格定位客戶定位項目定位優(yōu)派克思地地產(chǎn)整合平平臺營造品牌核心心價值精準打擊目標(biāo)標(biāo)客戶項目價值分析析Sec.02知性價值-感性價值-差異化價值的的渠道分析模模式；02定位篇精筑金夢都地地產(chǎn)品牌人居居宏觀市場與項項目市場精準準透析項目價值體系系挖掘及整體體定位擬訂項目營銷銷戰(zhàn)略藍圖推廣定位及營營銷策略建議議01020304市場篇定位篇戰(zhàn)略篇營銷篇Content05服務(wù)篇專業(yè)團隊與服服務(wù)體系FirstOfAll谷里情谷里3年的歷練與沉沉淀谷里3年的夢想與理理解3年谷里情我我們風(fēng)雨同同行板塊的發(fā)展客客戶的的熱情甲甲方的敬業(yè)項項目的成成長700套別墅房房源銷售客客戶交付業(yè)業(yè)主入住住UPCS墅城夢都將將伴隨城城總結(jié)和遺憾1期限90%以上為內(nèi)部消消化外銷銷房源不到10%我們的團隊實實力未得到展展示和見證我們需要一個個展現(xiàn)的機遇遇……機遇我們對市場的的了解甲方2期的恢弘開發(fā)發(fā)UPCS品牌戰(zhàn)斗力的的信心我們有信心去去開創(chuàng)九島夢夢都城2期的熱銷和輝輝煌UPCS墅城夢都將將伴隨城城完成銷售目標(biāo)標(biāo)我們憑借UPCS的專業(yè)水準去去完成項目的的整體推售和和熱銷;完成項目使命命憑借3年對市場的歷歷練和理解,UPCS將伴隨項目一一起營造項目目板塊的使命命立意；完成品牌目標(biāo)標(biāo)完成項目產(chǎn)品品的市場品牌牌立意,完成金夢都地地產(chǎn)市場品牌牌影響力；使命價值地域價值知性價值距離價值「恢弘立市墅墅城夢都」」產(chǎn)品層面：73.萬方超大規(guī)模模墅群社區(qū)的的發(fā)開量，將將成為產(chǎn)品地地域?qū)?；雙重價值恢弘的體量立立市品牌的社會立立意品牌層面：以指引行業(yè)方方向理念為契契機，開創(chuàng)金金夢都地產(chǎn)的的品牌構(gòu)建；；知性體驗表相相價值九島夢都城73.5萬㎡城市發(fā)開恢弘弘之筆，不僅僅象征著金夢夢都地產(chǎn)品牌牌實力,也為企業(yè)品牌牌發(fā)展鋪墊了了社會高度；；九島夢都城價價值體系地域價值使命價值知性價值距離價值「主城綠廊新新興之之城」九島夢都城價價值體系知性體驗表相相價值新興之城。A/10平方公里風(fēng)光光帶的純凈之城谷里一個尚為為被開發(fā)的處處女地,擁有山水秀美美、人文薈萃萃，江寧經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)和濱江開發(fā)發(fā)區(qū)之間腹地地,南京南部旅游游、休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)重點發(fā)展組組團及綠色廊廊道建設(shè)帶。。高屋建瓴地地塑造新興板板快概念,純別墅板塊+純品牌板塊兼?zhèn)涞牡赜騼r價值突顯。牛首山生態(tài)綠綠廊目前區(qū)域建有有東、西2個工業(yè)集中區(qū)區(qū)，總體規(guī)劃劃面積達6平方公里，現(xiàn)現(xiàn)已建成4平方公里，入入園企業(yè)達200余家，其中投投產(chǎn)企業(yè)達150余家，億元以以上規(guī)模企業(yè)業(yè)12家，5000萬元以上企業(yè)業(yè)近30家；【區(qū)域產(chǎn)業(yè)】基本形成了以以汽車零部件、、新能源和新新材料、航空空配件、軟件件數(shù)控、精密密制造五大行業(yè)為主主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格格局;區(qū)谷里科技產(chǎn)業(yè)配套區(qū)B/2大陽光產(chǎn)業(yè)園拉拉動的未來之城C/原始股地域投資潛潛質(zhì)的新興之城區(qū)域經(jīng)濟以及及產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步步發(fā)展，致使使人民生活水水平進一步提提高，高收入入人群的不斷斷增多導(dǎo)致購購買力增強；；人口的不斷增增多、城市化化進程的加快快以及未來規(guī)規(guī)劃的利好等等因素，區(qū)域域未來前景看看好九島夢都城價價值體系知性體驗表相相價值距離價值使命價值地域價值知性價值主城別墅——出則繁華都市市具備了城市中中心的繁華外外延“心理感”城市近在咫尺尺28分鐘生活圈“距離感”「28分鐘繁華外外延」南京新街口:25公里28分鐘江寧東山:20公里20分鐘奧體新城:16公里15分鐘南京祿口國際際機場:20公里20分鐘四縱：寧馬高高速公路大大谷路寧丹丹路將軍大大道四橫：正方大大道秣周周路繞越越高速板霞霞路九島夢都城價價值體系知性體驗表相相價值15分鐘奧體商圈20分鐘江寧東山28分鐘新街口九島夢都城【區(qū)域交通】區(qū)域公路形成成“四橫四縱縱”路網(wǎng)格局局與南京主城城區(qū)及江寧東東山新城區(qū)融融為一體,連接奧體寧馬高速速形成市內(nèi)不不計費的快速速通道，連接主城的寧寧丹路,今年有望全線線改造完成；；九島夢都城價價值體系項目比鄰牛首首山風(fēng)景區(qū)、、銀杏湖高爾爾夫、白鷺湖湖度假山莊生生態(tài)風(fēng)景區(qū)的的中央地帶；項目傳遞的是是富有濃烈田田園氣息的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)向一一家人回歸自自然返樸歸真真的生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變；感性認知內(nèi)相相價值「生態(tài)中央莊莊園生活活」生態(tài)價值產(chǎn)品價值感性價值配套價值牛首山生態(tài)綠綠廊農(nóng)業(yè)原原生態(tài)態(tài)莊園園南南部休休閑度度假風(fēng)風(fēng)光回歸自自然心心，生生活就就是找找尋自自然的的過程程九島夢夢都城城價價值體體系聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品功能空空間「北美美風(fēng)情情景景觀觀空間間」感性認認知內(nèi)內(nèi)相價價值產(chǎn)品價值生態(tài)價價值感性價值配套價價值雙拼產(chǎn)產(chǎn)品私享空空間融古典典、藝藝術(shù)、、自由由為一一身的的北美美建筑筑風(fēng)格格以及及外部部景觀觀空間間的完完美融融合。。北美風(fēng)風(fēng)情—用材考考究細細節(jié)明明顯，，品質(zhì)質(zhì)感較較強；；私享空空間—雙拼產(chǎn)產(chǎn)品更更彰顯顯身份份地位位尊貴貴感；；功能空空間—聯(lián)排滿滿足最最大程程度的的空間間釋放放；休閑空空間—有生活活感的的社區(qū)區(qū)景觀觀動線線設(shè)計計；景觀休休閑生生活空空間九島夢夢都城城價價值體體系內(nèi)部資資源擁擁有社區(qū)配配套資資源完完善，，商業(yè)街街區(qū)、、小學(xué)學(xué)、幼幼兒園園、醫(yī)醫(yī)療、、多功功能會會所等等，滿足足高端端品質(zhì)質(zhì)需求求的多多元生生活情情調(diào)，，全方位位滿足足業(yè)主主教育育、聚聚會、、娛樂樂等不不同的的需求求，同同時也也是尊尊貴身身份的的極致致彰顯顯；外部資資源共共享共享谷谷里江江寧教教育、、商業(yè)業(yè)、娛娛樂休休閑、、醫(yī)療療等綜綜合資資源；；「天籟籟生活活多多元元配套套」感性認認知內(nèi)內(nèi)相價價值配套價值使命價價值知性價值產(chǎn)品價價值九島夢夢都城城價價值體體系差異化化發(fā)現(xiàn)現(xiàn)真相相價值值Value審定項目真相價值物理價值第一圈層價值實現(xiàn)差異化“薄利時代”性價比才是價值王道“終端客戶”與中產(chǎn)階層的模糊化本質(zhì)發(fā)發(fā)現(xiàn)——250萬左右右主城聯(lián)排350萬左右右主城雙拼電信搶占平價模式首日預(yù)售均破萬臺“高端商品”的消費也可以大眾化/平價化，商業(yè)市場競爭原則是市場接受度；稀缺價值擁有價值投資價值價值呈現(xiàn)——花不多的錢買有優(yōu)越感的房子高端產(chǎn)品相對的低總價面子、景觀、品質(zhì)感的居所九島夢夢都城城品品牌屋屋建立價價值品品牌屋屋低總價超值優(yōu)越感破瀾而出的主城生態(tài)名墅北美風(fēng)情景觀空間主城綠廊新興之城恢弘立市墅城夢

都天籟生活多元配套價值品品牌屋屋——九島的的7重價值值禮遇遇九島夢夢都城城項項目定定位九島夢夢都城城項目目定位位——主城純純墅私私家莊莊園生生態(tài)示示范區(qū)區(qū)28分鐘主主城生生活圈圈私家莊園園生活活原生態(tài)純純墅板塊New

Natural

LifeKeyword：九島夢夢都城城價價格格定位位價格定定位價格定定位原原則：：市場因因素：：目前前處于于政策策調(diào)控控持續(xù)續(xù)期,市場價價格競競爭激激烈,定價要要考慮慮市場場接受受度和和合理理性；；產(chǎn)品因因素：：2期產(chǎn)品品代表表項目目品質(zhì)質(zhì)的提提升,價格要要相對對1期產(chǎn)品品價格格有一一定層層次的的提升升；九島夢夢都城城價價格格定位位雙拼產(chǎn)產(chǎn)品價價格擬擬合參照項項目選選取原原則目前與與本項項目位位置相相似，，并擁擁有同同類產(chǎn)產(chǎn)品的的臥龍龍湖國國際社社區(qū)、、山河河水花花園及及中浩浩青溪溪莊園園，進進行價價格進進行擬擬合，，擬合合過程程中，，著重重考慮慮區(qū)位、、戶品品、景景觀、、配套套等可能能對別別墅產(chǎn)產(chǎn)品價價格產(chǎn)產(chǎn)生的的影響響的幾幾大要要素，，擬合合過程程如下下：雙聯(lián)別墅

ABC比較內(nèi)容權(quán)重臥龍湖國際社區(qū)山河水花園中浩青溪莊園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置20%1.250.2500.850.1700.950.190項目品牌5%1.000.0501.200.0600.800.040項目規(guī)模10%0.850.0851.000.1001.020.102交通條件10%0.800.0800.950.0950.900.090景觀資源15%0.600.0901.020.1531.000.150立面設(shè)計5%0.800.0400.950.0480.800.040產(chǎn)品戶型15%0.700.1050.750.1130.750.113社區(qū)景觀及環(huán)境15%0.650.0980.600.0900.550.083配套設(shè)施5%0.500.0250.750.0380.700.035合計100%

0.823

0.866

0.842九島夢夢都城城價價格定定位雙拼產(chǎn)產(chǎn)品價價格擬擬合將各比比較對對象的的市場場價格格經(jīng)比比較系系數(shù)修修正后后得出出參考考定價價：上述市市場比比較法法中各各相關(guān)關(guān)項目目的價價格為為目前前現(xiàn)場場銷售售價格格，據(jù)據(jù)此，，本項項目目目前能能實現(xiàn)現(xiàn)的雙聯(lián)價價格為為12300元/㎡；參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當(dāng)期擬合價格臥龍湖國際社區(qū)14000.000.8211515.000.404606.0012325.00山河水花園15000.000.8712982.500.405193.00中浩青溪莊園15000.000.8412630.000.202526.00九島島夢夢都都城城價價格格定定位位聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品價價格格擬擬合合參照照項項目目選選取取原原則則目前前與與本本項項目目位位置置相相似似，，并并擁擁有有同同類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的頤頤和和南南園園、、國國信信自自然然天天城城及及大大吉吉山山水水田田園園，，進進行行價價格格進進行行擬擬合合，，擬擬合合過過程程中中，，著著重重考慮區(qū)位位、戶品品、景觀觀、配套套等可能對對別墅產(chǎn)產(chǎn)品價格格產(chǎn)生的的影響的的幾大要要素，擬擬合過程程如下：：聯(lián)排別墅

ABC比較內(nèi)容權(quán)重頤和南園國信自然天城大吉山水田園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置20%0.850.1700.850.1700.850.170項目品牌5%1.050.0531.080.0541.250.063項目規(guī)模10%1.050.1051.250.1251.020.102交通條件10%0.750.0750.700.0700.850.085景觀資源15%1.250.1881.000.1501.050.158立面設(shè)計5%0.780.0391.050.0530.850.043產(chǎn)品戶型15%0.850.1280.800.1200.750.113社區(qū)景觀及環(huán)境15%0.450.0680.400.0600.550.083配套設(shè)施5%0.600.0300.700.0350.500.025合計100%

/0.854/

0.837/

0.840九島夢都都城價價格定位位聯(lián)排產(chǎn)品品價格擬擬合將各比較較對象的的市場價價格經(jīng)比比較系數(shù)數(shù)修正后后得出參參考定價價：上述市場場比較法法中各相相關(guān)項目目的價格格為目前前現(xiàn)場銷銷售價格格，據(jù)此此，本項項目目前前能實現(xiàn)現(xiàn)的聯(lián)排端戶戶價格為為10500元/㎡左右；由于聯(lián)排排別墅的的端戶及及中間戶戶在別墅墅感受、、舒適性性等方面面存在一一定差異異，目前前的端戶戶及中間間戶的價價格比為為1:0.9，所以可可以實現(xiàn)現(xiàn)的聯(lián)排中間間戶價格格為9500元/㎡左右；參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當(dāng)期擬合價格頤和南園12500.000.8510675.000.454803.7510625.68國信自然天城14000.000.8411711.000.303513.30大吉山水田園11000.000.849234.500.252308.63客戶定位位推導(dǎo)九島夢都都城客客戶定位位客戶定位位推導(dǎo)模模型定位原則則：結(jié)合1期外銷客客戶參考考，根據(jù)據(jù)2期產(chǎn)品屬屬性逆向向定位客客群特征征;規(guī)定動作作：1、前期客客戶綜合合分析;2、鎖定客客群區(qū)域域方向；；3、鎖定價價格因素素客群劃劃分；4、鎖定購購買因素素客群劃劃分；考慮因素素：客戶區(qū)域域客客戶行業(yè)業(yè)客戶年齡齡客客戶需求求區(qū)域?qū)傩孕枨蠖ㄎ豢蛻裟Ｐ蛥^(qū)域?qū)傩?00%價格定位70%需求方向50%客戶圈層30%價格定位客戶定位位模板九島夢都都城客客戶定位位前期來訪訪客戶大大多以項項目周邊板塊塊和江寧區(qū)居多，此此類客戶戶大多在在周邊開開廠做生生意,購買目的的以自住住第一居居所為主主，其他他客戶集集中在河西、主城南，以改善型兼投資類類為主；；客層區(qū)位小區(qū)域大區(qū)域雨花區(qū)河西片區(qū)主城4區(qū)（鼓樓/玄武/秦淮/白下）江寧區(qū)未來主力力客層區(qū)位方向向：改善自住住：谷里里及臨近近板塊、、江寧區(qū)區(qū)、主城城南部改善兼投投資：河河西板塊塊城城中4區(qū)城中江寧財富階層投資為主兼居住高知、高收入群體投資兼居住大型企業(yè)高管自住為主.客群來源示意圖當(dāng)?shù)睾椭苓叞鍓K民營企業(yè)主自住為主奧體谷里財富階層自住為主兼投資本案江寧區(qū)企企業(yè)老板板,自住為主主客戶定位位模板九島夢都都城客客戶定位位主力總價銷售單價主力戶型奧體公寓24819000130江寧公寓24814000177方山聯(lián)排24815000165本案聯(lián)排248預(yù)計10000248本案雙拼349預(yù)計12000291本案的主主力總價價250-350萬，在該總總價區(qū)間間內(nèi)僅能能置換奧奧體3房，以及江江寧4房；對高端客客戶而言言，本項項目產(chǎn)品品具備物業(yè)產(chǎn)品品升級并具有總價競爭爭力的置換關(guān)關(guān)系；同方山聯(lián)聯(lián)排相比比，本案案具備足足夠的產(chǎn)品總價價競爭力力，顯著的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢以及較大的投投資價值值；未來客戶戶鎖定在在：市場具備備同總價價承受力力的財富富階層，，生活的導(dǎo)導(dǎo)向是購買的的原動力力；同總價端端的產(chǎn)品品置換房源置換換城中2房奧體3房江寧4房260萬2期產(chǎn)品和和價格升升級我們的客客戶提升升至中高高端型：：同等置換換！換房子，還是換換生活？客戶定位位模板九島夢都都城客客戶定位位購買因素度假別墅第二居所居家別墅第一居所商務(wù)別墅會所社交投資別墅保值增值圈層感受景觀環(huán)境度假感受道路通達價格承受工作距離投資門檻產(chǎn)品稀缺人文配套資源居住舒適度高稀缺景觀資源差異生活形態(tài)產(chǎn)業(yè)園附近距市中心近區(qū)域發(fā)展前景產(chǎn)品升值空間1期客層定位中產(chǎn)階層價格門檻200萬企業(yè)家層景觀資源300萬圈層感受政策門檻升值空間地域資源前期客層層需求特特征4商務(wù)投資資兼顧自自住1期成交客客戶分析析1期市政配配套不足足價值未未被充分分挖掘，，外銷房房源價格格優(yōu)勢較較為明顯顯，吸引引了較多多改善性性需求和和投資型型客戶的的購買。。成交客客戶大部部分都為為有一定定經(jīng)濟實實力的生生意人，，私營業(yè)業(yè)主、公公務(wù)人員員為主，，有改善居住住環(huán)境的想法。?？蛻舳ㄎ晃荒０寰艒u夢都都城客客戶定位位品質(zhì)家庭庭＜250萬走過理想想與歲月月的60一代理想主義義基因與與現(xiàn)實主主義態(tài)度度完美融合合盡享天倫倫此刻更為為重要首改投資資大戶型平均＞300平米80級墅花不多的的錢買有有投資價價值的房房子70級墅花不多的的錢買有有居住品品位的房房子品質(zhì)家族族＜350萬改善自住住資本家族族＜500萬純改善60級墅花不多的的錢買有有生活腔腔調(diào)的房房子中大戶型型平均＜300平米時光似流流淌的水水三毛的流流浪夢印印刻在每每一個70一代的心中四代同堂堂向往，，因為太美美，那個心靈靈的歸宿宿竟一點點點地清清晰起來來80后我們在路路上……是家庭的的顏色讓讓我們駐駐足看生命奔奔放任任時光光流淌不不禁禁發(fā)現(xiàn)家就在腳腳下中小戶型型平均＜250平米企業(yè)管理理層行業(yè)業(yè)精英銀行/金融/房地產(chǎn)行行業(yè)政策影響響一般經(jīng)經(jīng)濟濟寬裕私營業(yè)主主企事業(yè)單單位骨干干大型國企企/外企中高高層政策影響響較小經(jīng)濟實力力有限私營的企企業(yè)老板板企事業(yè)單單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)嚴重政策策干擾經(jīng)經(jīng)濟實實力強2期客層需需求特征征判斷客戶定位位模板九島夢都都城客客戶定位位1234改善型消消費圈層型消消費2期產(chǎn)品和價價格的升級級,伴隨配套和和道路的完完善,改善型將成成為主力消消費形態(tài),價格仍為第一考量量因素,客層提升中高產(chǎn)財富富階層.以家庭為單單位的改善善型消費對于高端物物業(yè)的生活活追求,返樸歸真的的生活向往往,將隨著閱歷歷年齡的增增長，越發(fā)發(fā)強烈,從向往升級級到追求.客層需求比比例劃分生活型消費費追求高品質(zhì)質(zhì)自然生活活形態(tài)圈層追捧集集體遷居的的傾向具有顯著的的行業(yè)特征征,私營業(yè)主/企業(yè)高管/公務(wù)員,抱團購買集集體遷居傾傾向,項目口碑營營造將成為為拓客的重重點.分布在江寧寧/河西/主城板塊,35-45歲之間,注重板塊發(fā)發(fā)展和升值值空間,一但板塊成成熟很有可可能轉(zhuǎn)為自自??；板塊投資兼兼顧生活綜綜合消費綜合型消費費2期客客戶戶模模型型搭搭建建UPCS高端端客客戶戶資資源源平平臺臺,自銷銷別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品500套,總價價300萬以以上上物物業(yè)業(yè)過過1000套,來訪訪高高端端客客戶戶萬萬人人,將為為本本項項目目拓拓客客開開啟啟陽陽光光之之門門；；推售售策策略略策略略藍藍圖圖優(yōu)派派克克思思地地產(chǎn)產(chǎn)整整合合平平臺臺營造造品品牌牌核核心心價價值值精準準打打擊擊目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶戰(zhàn)略略方方向向界界定定Sec.03什么么是是項項目目確確保保營營銷銷爭爭先先的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略方方向向？？03戰(zhàn)略略篇篇精筑筑金金夢夢都都地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌人人居居宏觀觀市市場場與與項項目目市市場場精精準準透透析析項目目價價值值體體系系挖挖掘掘及及整整體體定定位位擬訂訂項項目目營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略藍藍圖圖推廣廣定定位位及及營營銷銷策策略略建建議議01020304市場場篇篇定位位篇篇戰(zhàn)略略篇篇營銷銷篇篇Content05服務(wù)務(wù)篇篇專業(yè)業(yè)團團隊隊與與服服務(wù)務(wù)體體系系升級級建建議議九島島夢夢都都策策略略藍藍圖圖904套別別墅墅年度目標(biāo)2012年度實現(xiàn)1標(biāo)段15700㎡去化目標(biāo),并實現(xiàn)2標(biāo)段滾動加推；長期目標(biāo)6年內(nèi)完成項目2期整體904套房源的銷售,建立品牌和區(qū)域的影響力.實現(xiàn)項目年均4萬㎡營銷去化目標(biāo)營造九島大盤號召力和持續(xù)生命力營銷銷目目標(biāo)標(biāo)：九島島夢夢都都城城||期———6年目目標(biāo)標(biāo)27萬㎡㎡策略略計計劃劃目目標(biāo)標(biāo)推案案節(jié)節(jié)奏奏第一階段（2012.9—2013.7)一標(biāo)段56套第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段第二階段（2013.9)第三階段（2014.9)第四階段（2016.5)第五階段（2017.10)整體體推推售售建建議議九島島夢夢都都策策略略藍藍圖圖6年計計劃劃5大推推階階段段售售節(jié)節(jié)奏奏劃劃分分，，由由北北向向南南按按工工程程1標(biāo)位位置置方方向向確確立立推推售售節(jié)節(jié)奏奏，，可可實實現(xiàn)現(xiàn)中中心心區(qū)區(qū)域域價價格格提提升升；；九島島夢夢都都推推售售策策略略2期1標(biāo)段段產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售策策略略階段段推推售售策策略略市場場立立意意別墅墅市市場場標(biāo)標(biāo)桿桿板板塊塊1標(biāo)段段的的產(chǎn)產(chǎn)品品啟啟動動預(yù)預(yù)示示著著2期的的整整體體入入市市階階段段的的到到來來,項目目推推廣廣將將帶帶領(lǐng)領(lǐng)整整個個板板塊塊和和企企業(yè)業(yè)形形成成別別墅墅市市場場的的產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)桿桿和和品品牌牌標(biāo)標(biāo)桿桿；；產(chǎn)品品立立意意1期升升級級價價格格提提升升2期1標(biāo)段段的的產(chǎn)產(chǎn)品品將將做做為為前前期期整整體體升升級級,完美美銜銜接接后后期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的入入市市,適應(yīng)應(yīng)市市場場的的合合理理價價格格提提升升,確保保產(chǎn)產(chǎn)品品去去化化和和整整體體影影響響力力營營造造；；銷售售條條件件銷售售條條件件的的完完備備6月之之前前樣樣板板房房、、景景觀觀示示范范區(qū)區(qū)、、營營銷銷中中心心會會所所的的完完成成和和使使用用，，對對整整體體項項目目落落地地形形象象、、蓄蓄客客、、推推售售和和目目標(biāo)標(biāo)的的完完成成將將起起到到關(guān)關(guān)鍵鍵的的作作用用；；產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)對對全程程蓄蓄水水提提前前認認籌籌項目目啟啟動動初初就就進進入入整整體體蓄蓄水水期期，，對對部部分分客客戶戶進進行行適適合合引引導(dǎo)導(dǎo)蓄蓄水水,針對對意意向向客客戶戶采采取取提提前前收收籌籌的的方方式式鎖鎖定定客客戶戶，，確確保保銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)。。分批批多多次次推推售售,同時時合合理理控控制制推推出出房房源源數(shù)數(shù)量量，，有有利利于于客客戶戶引引導(dǎo)導(dǎo)，，便便于于掌掌握握市市場場動動態(tài)態(tài)，，在在客客戶戶和和價價格格上上更更精精準準的的把把握握市市場場;擠壓營營銷確確保收收益少量多多頻持持續(xù)銷銷售提升主主力聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品價價格是是實現(xiàn)現(xiàn)本案案整體體利潤潤目標(biāo)標(biāo)的關(guān)關(guān)鍵，，利用用階段段性推推售產(chǎn)產(chǎn)品的的提價價拉鋸鋸前后后價格格比，，壓迫迫式促促成前前期剩剩余房房源的的去化化；九島夢夢都推推售策策略入市時時間建建議傳統(tǒng)的的樓市市旺季季是較較佳的的推售售時機機，可可有效效提升升成交交業(yè)績績，因此入入市時時機需需結(jié)合合傳統(tǒng)統(tǒng)樓市市旺季季進行行考慮慮；市場因因素考考量目前正正處于于前期期政策策調(diào)控控持續(xù)續(xù)階段段,市場降降價競競爭激激烈,進行合合理時時間規(guī)規(guī)避，，下半半年預(yù)預(yù)計價價格平平穩(wěn)漸漸漸復(fù)復(fù)蘇;產(chǎn)品體體驗考考究別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的景觀觀/立面/樣板房房周期期持續(xù)續(xù)亮相相,起到良良好的的示范范效果果,因此入入市時時必須須具備現(xiàn)現(xiàn)場體體驗條條件，，前期蓄蓄水準準備前期蓄蓄客拉拉長,強化市市場對對板塊塊認知知及客客戶對對價格格承受受力預(yù)預(yù)期，，開盤的的一炮炮而紅對對后續(xù)續(xù)銷售售影響響重大大；2012年9月是本本項目目較為為合理理的入入市時時機推案節(jié)節(jié)奏第一階段（2012.9—2013.6)一標(biāo)段56套整體推推售建建議銷售時時間：：2012年9月至2013年6月（9個月））推售策策略：：利用分分階段段推售售價格格小幅幅拉升升，實實現(xiàn)擠擠壓式式銷售售；銷售節(jié)節(jié)點：：2012年3月入入市推推廣開開啟2012年6月銷銷售條條件完完備蓄蓄客開開啟2012年9月首首批28套房源源推售售2012年11月二二次加加推剩剩余房房源2012年12月完完成50%銷售2013年6月完完成成95%銷售實現(xiàn)本本階段段推售售房源源去化化同時時，同同步為為下階階段推推售房房源蓄蓄水；；6月樣板房、景觀示范、營銷中心的落地，進入全面蓄客期；2012.32012.6

2012.9

2012.112013.6

形象期蓄水期續(xù)銷清盤2012年12月底實現(xiàn)50%去化聯(lián)排均價中間戶9500元/㎡聯(lián)排均價端戶10500元/㎡雙聯(lián)均價中間戶12300元/㎡整體去去化95%2次加推推28套首次開開盤28套九島夢夢都推推售策策略九島夢夢都城城銷銷售售道具具推案節(jié)節(jié)奏產(chǎn)品提提升建建議營銷體體驗：：6月之前前就位位第一印印象營營銷中中心（會所所）（沙盤盤/展板/銷控/洽談區(qū)區(qū)/VIP室/會所功功能展展示））營銷中中心會會所的的的形形象落落地，，將預(yù)預(yù)示2期序幕幕拉開開,首次正正式面面隊市市場，，給予予購房房者的的第一一印象象至關(guān)關(guān)重要要，沙沙盤/銷控/洽談區(qū)區(qū)/展扳等等現(xiàn)場場銷售售道具具的氣氣場營營建；；多功能能會所所的主主題分分區(qū)，，如紅紅酒雪雪茄區(qū)區(qū)/貴賓區(qū)區(qū)/休閑區(qū)區(qū)/健身區(qū)區(qū)/恒溫游游泳館館/多功能能娛樂樂會議議廳等等，都都給客客戶不不同層層面的的產(chǎn)品品信心心；九島夢夢都城城銷銷售售道具具推案節(jié)節(jié)奏產(chǎn)品提提升建建議樣板體體驗：：6月之前前就位位樣板房房給客客戶的的感動動（吊頂頂/過廳/臥室門門/風(fēng)格細細節(jié)））樣板房房的打打造，，營造造空間間的奢奢華和和靈動動，建建議方方向：：滿足足項目目北美美建筑筑的歐歐式裝裝修風(fēng)風(fēng)格，，符合合品質(zhì)質(zhì)品位位的整整體地地面拼拼花和和吊頂頂；示意圖墻面歐式尊尊貴無紡帖帖紙顯示主人身身份的主臥臥的雙開門門；九島夢都城城銷售售道具推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建建議景觀體驗：：考慮項目目1期景觀在檔檔次上并不不是很有沖沖擊力打造景觀示示范區(qū)的重重要意義（水系景觀觀+莊園特色景景觀）會所景觀示范區(qū)區(qū)別墅產(chǎn)品更更需要景觀觀體驗，根根據(jù)會所位位置，打造造離銷售中中心最近的的景觀示范范區(qū)域；九島夢都城城配套套建議推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建建議商業(yè)配套：：涵蓋中端端、高端滿滿足本項目目業(yè)主的基基本生活需需求全功能生活活配套（基礎(chǔ)生活活配套+品質(zhì)生活配配套）商業(yè)需滿足足社區(qū)居民民主要包括括：餐飲/生活超市/便民菜場/美容美發(fā)店店/花店/沖印店洗衣衣店/金融郵電/行政管理等等；九島夢都城城配套套建議推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建建議教育配套：：項目規(guī)劃劃小學(xué)/幼兒園提升價值引引進名校校（分校））（南師/力小/瑯小/劍橋雙語））[教育資源]建議項目從從務(wù)實的角角度分期打打造教育體體系，引入入知名較好好的幼兒園園，比如東方劍橋雙雙語幼兒園園；并同時考考慮引入優(yōu)優(yōu)質(zhì)小學(xué)——力學(xué)小學(xué)分分校，整體打造一一流配套教教育體系，，提升項目目價值；推售藍圖：：2期產(chǎn)品的6年營銷目標(biāo)標(biāo)確定去化化904套房源2期1批次產(chǎn)品價價格建議聯(lián)排中間戶戶9500元/㎡聯(lián)排端戶10500元/㎡雙聯(lián)均價12300元/㎡2期1標(biāo)段產(chǎn)品推推售建議2012.9首次開盤2012.11二次加推2012.12完成50%2013.6完成95%2期1標(biāo)段產(chǎn)品景景觀建議2012.6景觀示范區(qū)區(qū)樣板板房營營銷中心（（會所）匹配絕非偶偶然DemarcationandAchievements推廣策略推廣執(zhí)行形象定位優(yōu)派克思地地產(chǎn)整合平平臺營造品牌核核心價值精準打擊目目標(biāo)客戶營銷推廣深深入Sec.04推廣如何直直擊客戶內(nèi)內(nèi)心中最深深處？04營銷篇精筑金夢都都地產(chǎn)品牌牌人居宏觀市場與與項目市場場精準透析析項目價值體體系挖掘及及整體定位位擬訂項目營營銷戰(zhàn)略藍藍圖推廣定位及及營銷策略略建議01020304市場篇定位篇戰(zhàn)略篇營銷篇Content05服務(wù)篇專業(yè)團隊與與服務(wù)體系系九島夢都城城推廣形形象幾度沉淀回回歸隱隱真。九島夢都城城形象秀秀稿主推形象一一：九島夢都城城報紙稿稿九島夢都城城形象秀秀稿主推形象二二：九島夢都城城報紙稿稿九島夢都城城推廣策策略板塊形象落落地前期入市,配合項目形形象迅速樹樹立板塊的的市場高度度,營建項目的的影響力,在不同的緯緯度感受顛顛峰;產(chǎn)品口碑樹樹立圈層客戶平平臺的建立立與發(fā)展,利用口碑影影響力,形成項目長長期滾動銷銷售的模式式;產(chǎn)品內(nèi)涵落落地本階段著力力于定向渠渠道的深耕耕,直擊精準客客層，配合合媒體推廣廣的集中引引爆,開啟推售階階段的造勢勢；產(chǎn)品價值體體現(xiàn)產(chǎn)品體驗式式營銷的開開啟，生活活體驗價值值拉升,營造新一輪輪產(chǎn)品立意意和客群蓄蓄水；【定向營銷】實現(xiàn)產(chǎn)品精精準客戶拓拓展和有效效營銷推介會+直拜(企業(yè)/機關(guān)/產(chǎn)業(yè)園/銀行)【體驗營銷】通過品牌體體驗形成口口碑營銷生活價值體體驗+產(chǎn)品內(nèi)涵體體驗【巡展行銷】通過外場巡巡展提升項項目的認知知巡展+派單+路演3大策略4大階段231九島夢都城城推廣形形象營銷線開盤認籌巡展行銷形形象建建立（5-7月）拉升深化推廣核心2012年度推廣節(jié)節(jié)點劃分續(xù)銷期體驗營銷產(chǎn)產(chǎn)品認認知（5-10月）定向營銷價價值引引爆（7-10月）活動推廣體驗活動入市活動推廣媒體圈層活動板塊概念形形象認知知項目蓄水全全面啟動動7836129產(chǎn)品體驗價價值認知知內(nèi)涵體驗渠渠道深入入圈層引領(lǐng)口口碑營銷銷開盤活動戶外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)戶外、報廣廣、網(wǎng)絡(luò)、、電臺、短短信、DM戶外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電臺、、短信在高端區(qū)域域形成流動動巡展式的的外展點持持續(xù)亮相，，配合項目目蓄水期形形成項目市市場影響力力。推介會+客戶直拜的的模式，向向可能匹配配的行業(yè)和和圈層開展展系列性的的推介會活活動，并且且利用客戶戶直拜鎖定定精準客戶戶。產(chǎn)品氣質(zhì)價價值體驗作作為形象的的第一輪拉拉升,隨后利用體體驗式營銷銷深化客戶戶對產(chǎn)品的的認知和了了解；爆發(fā)九島夢都城城推廣策策略第一階段板塊登陸席席卷南京京啟航路線推推廣先行行□營銷策略：：海量蓄客，，進場籌備備（推進工工程，現(xiàn)場場接待中心心籌備，銷銷售道具籌籌備）■推廣策略略：全面拓拓客網(wǎng)絡(luò)形形成戶外形象占占位微博互動平平臺形成全民互動，，入市活動動：“牛牛首山生態(tài)態(tài)徒步”體體驗活動板塊概念形形象認知知3月—5月新項目入市市，一場聲聲勢空前的的市場問候候必不可少少。全方位位搶占熱點點平臺，微微博占位、、戶外形象象展示、活活動引爆三三管齊下，，體現(xiàn)出項項目不一樣樣的感覺，，短期內(nèi)建建立市場高高效關(guān)注。。九島夢都城城推廣策策略形象建立期期‖戶外形象占占位戶外大眾形形象占位，，持續(xù)引起起市場關(guān)注注執(zhí)行要點——選擇重點區(qū)區(qū)域戶外覆覆蓋，從主主城中心，，到主城周周邊，再到到項目沿途途道路，全全城一線引引導(dǎo)覆蓋，，高效傳播播項目形象象。主城區(qū)中心心：新街口口、鼓樓、、珠江路等等；主城周邊：：龍江、江江東北路、、奧體、寧寧南等；進出主城主主要道路：：賽虹橋立立交、寧馬馬高速、寧寧蕪高速等等。九島夢都城城推廣策策略形象建立期期‖入市活動2012與自然同在在\\牛首山生態(tài)態(tài)徒步活動動【活動目的】親近自然倡倡導(dǎo)綠色健健康生活；；【活動組織】與南京知名名戶外俱樂樂部聯(lián)手舉舉辦，號召召全城徒步步愛好者及及熱愛山水水自然的人人，一起參參與徒步活活動；【傳播平臺】戶外俱樂部部客戶平臺臺/網(wǎng)媒/微博平臺九島夢都城城推廣策策略形象建立期期‖微博熱點平平臺全民圍脖時時代，圍觀觀改變營銷銷網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成成為當(dāng)下人人們的主流流溝通手段段，微博作作為新興手手段更加火火熱，體現(xiàn)現(xiàn)主動傳播播的效果。。啟動新浪微微博官方網(wǎng)網(wǎng)址，作為為項目咨詢詢和活動互互動平臺。。引入網(wǎng)絡(luò)絡(luò)推手運營營，或項目目組排班自自行維護。。作為一種充充分應(yīng)用互互聯(lián)網(wǎng)WEB2.0的營銷思路路，建立微微博系統(tǒng)，，增加客戶戶互動性，，感受到九九島夢都城城的精彩內(nèi)內(nèi)容，并成成為口碑傳傳播的平臺臺.以“生態(tài)田田園自自然”作為微博的的主題,讓高端客戶戶群，集中中離散型客客戶，以形形成圈層交交流.九島夢都城城推廣策策略第二階段生活體驗感感受九島島生活是一場場尋找自然然的旅程生活體驗價價值認知知5月—7月□營銷策略：：全面拓客（（市內(nèi)巡展展點開啟、、客戶派單單、區(qū)域客客戶路演））■推廣策略略：氛圍營營造，現(xiàn)場場邀約達成成6月現(xiàn)場場包裝裝到位位，體體驗式式營銷銷的全全面開開啟生活價價值活活動體體驗開開啟客戶廣廣泛參參與的的微博博造勢勢活動動線上媒媒體全全面開開啟,利用生生態(tài)體體驗活活動和和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)活動動積聚聚人氣氣，結(jié)結(jié)合市市內(nèi)巡巡展點點開啟啟全面面拓客客；銷售中中心建建議：：6月現(xiàn)場場接待待中心心包裝裝準備備到位位，同同時樣樣板示示范段段、樣樣板房房公開開，全全面營營造別別墅生生活氛氛圍。。價值亮亮相期期‖市內(nèi)巡巡展陣陣地搭搭建內(nèi)容：：項目資資料\項目展展示\沙盤展展示\活動外外場互互動\派單全面布展展：網(wǎng)羅全城城重點商商業(yè)中心心,采取輪回回巡展，，全面建建立項目目認知度度,保持項目目項目的的持續(xù)亮亮相，地地點選擇擇區(qū)域商商業(yè)中心心、城中中人流集集中區(qū)域域，確保保樣板公公開后的的蓄水客群群區(qū)域的的完整覆覆蓋；九島夢都都城推推廣策略略價值亮相相期‖項目現(xiàn)場場別墅氛氛圍營造造時間節(jié)點點：6月初，項項目須具具備接待待條件，為客戶戶營造別別墅生活活場景，，提升項項目感性性認知。。主要展示示節(jié)點：：全程引導(dǎo)導(dǎo)——從進入項項目500米范圍內(nèi)內(nèi)，戶外外形象的的引導(dǎo)，，包括：：道旗、、指示牌牌、工地地圍擋等等；地盤包裝裝——進入項目目現(xiàn)場，，接待中中心外場場氛圍的的營造，，包括：：中心廣廣場、戶戶外休息息區(qū)、景景觀道路路等；接待中心心——會所內(nèi)部部氛圍的的營造，，包括：：主控臺臺、沙盤盤區(qū)、洽洽談區(qū)、、休息區(qū)區(qū)、形象象展示區(qū)區(qū)、水吧吧等；樣板示范范段——項目內(nèi)部部景觀氛氛圍的展展示，包包括：中中心景觀觀，景觀觀道路、、樣板房房沿途景景觀等；；樣板房——樣板房內(nèi)內(nèi)部生活活氛圍展展示，包包括裝修修風(fēng)格、、室內(nèi)裝裝飾、主主題房間間、戶外外花園等等；九島夢都都城推推廣策略略體驗式營營銷‖全程形象象引導(dǎo)營造別墅墅場域感感，先入入為主的的產(chǎn)品價價值體驗驗體驗式營營銷‖地盤形象象展示營造別墅墅場域感感，先入入為主的的形象體體驗體驗式營營銷‖接待中心心包裝體現(xiàn)客戶戶尊崇感感，項目目品牌及及產(chǎn)品價價值引導(dǎo)導(dǎo)體驗式營營銷‖樣板示范范段營造造未來生活活遠景呈呈現(xiàn)體驗式營營銷‖樣板房展展示別墅生活活場景體體驗九島夢都都城推推廣策略略價值亮相相期‖客戶體驗驗活動【邀請對象象】蓄水客戶戶25~30組組【亮點解析析】天盛農(nóng)莊莊（帶客客戶深入入大自然然，放松松工作疲疲憊的身身心，采采摘水果果蔬菜，，吃農(nóng)家家菜，真真正體會會農(nóng)莊的的天然之之樂）久在樊籠籠里，復(fù)復(fù)得返自自然“縱情·田園之樂樂”農(nóng)家家樂體驗驗活動九島夢都都城推推廣策略略隨手拍