廣州某熱銷大型商場策劃流程

最具借鑒熱銷商場場全程立體策劃流程程廣州某熱銷大型商商場策劃流程程操作步驟1：商場物業(yè)市場調(diào)研分析 操作步驟2：項目條件分析 操作步驟3：項目定位策略 操作步驟4：商場建筑規(guī)劃及設計 操作步驟5：營銷推廣投資回報分析 操作步驟6：廣告推廣策略 操作步驟7：關于旺場經(jīng)營建議操作步聚1：商場物業(yè)市場調(diào)研分析商品房大量空置，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的商場信息導致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準和市場定位不發(fā)。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設計、裝修、設備，到付款方式，這個項目在同一區(qū)位中應屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，發(fā)展商難以實現(xiàn)預期效益。究其原因，主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高，周邊多家大型國營企業(yè)經(jīng)濟也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入市場調(diào)查作出的不準確決策。商場物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾，不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發(fā)前期的市場調(diào)查方案，每每接到一個項目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告。科學性、準確性不高。1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容：對經(jīng)濟與發(fā)展形勢分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、教育和治安、社會發(fā)展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況。要制定正確的開發(fā)項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，政局和社會環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析對本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場動態(tài)）以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施近期，有關房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發(fā)展商沒嚴格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。所以開發(fā)企業(yè)的領導和專業(yè)人員必須熟悉有關政策法規(guī)，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發(fā)項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關于住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規(guī)定、政府對銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴格執(zhí)行。掌握上述各有關政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。對項目周邊居民的調(diào)查無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民，尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環(huán)境和設施配套等。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。比如，有的項目所在環(huán)境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。對周邊同類樓盤的調(diào)查了解對周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短，在今后的市場競爭中處于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。市場調(diào)查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料，發(fā)展商既要重點使用本單位專業(yè)人員，充分發(fā)揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業(yè)的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調(diào)查工作；還可以委托有關機構(gòu)進行調(diào)查策劃。無率由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。2、以下三種調(diào)查方法可作參考直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。間接調(diào)查通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。直接征詢這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查?，F(xiàn)場“踩點”調(diào)查這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的方法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。操作步驟2：項目條件分析2.1項目的開發(fā)原則及思路·充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作；·充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力；·“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位?！ひ浴白龅猛睘榻K極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；·以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象；·優(yōu)先引進核心主力店。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。2.2項目SWOT分析S——項目優(yōu)勢地段——位于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)荔灣區(qū)下九路段與康王路交匯處，正對10000㎡文化廣場。交通——康王路正式啟用，南北交通提升，將促進經(jīng)貿(mào)發(fā)展。人流——日均流量高達30-50萬人次。旅游文化——古跡名勝眾多，西關風情文化已成為十大旅游景點之一，旅游優(yōu)勢不斷開發(fā)運用，促進商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展。政策——旅游帶動經(jīng)貿(mào)是政府對步行街的經(jīng)濟規(guī)劃，給商業(yè)項目提供了廣闊發(fā)展空間。W——項目劣勢區(qū)域經(jīng)營形象化——以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營為主，產(chǎn)業(yè)形象較亂，對品牌商戶投資經(jīng)營及外區(qū)消費購物缺乏吸引力。面積——項目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。配套——停車場，倉儲，物流等硬件設施有待完善。O——項目機會經(jīng)營模式——在區(qū)域市場中缺乏新型的主題特色商場。旅游文化——觀光旅游價值不斷提升，可吸引眾多外地旅游群體購物消費。商業(yè)價值提升——交通及區(qū)域形象提升，購買力增強，吸引多類經(jīng)營商戶進駐經(jīng)營。T——項目威脅經(jīng)營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復疊經(jīng)營現(xiàn)象。十甫名都商場將在今年8月開業(yè)，招商難度增大，而且該項目經(jīng)營規(guī)模寵大。市內(nèi)多大商場招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商對象。總結(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的環(huán)境優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用廣場項目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足的信心。無論經(jīng)營步景，經(jīng)營模式，開業(yè)時間，項目包裝，建筑規(guī)劃設計，物業(yè)管理，開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細致研究制定。2.3上下九商圈消費群體特性A.商品種類豐富，價格便宜成為吸引力之一，商品的組合、商品檔次是商場定位的首要因素。B.本區(qū)以青年消費群體為主，集中在15-35歲之間占80%以上。C.消費者購物時間約3小時，購物消費支出在150-300元之間，主要購買服裝、鞋類、精品及飲食消費為主。D.高檔品牌在本區(qū)由于消費力較低原因，未形成主流消費，但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費購買力。E.旅游觀光特性日益明顯，珠江三角洲及省外、港澳地區(qū)游客數(shù)量逐年增加，消費群體正逐步擴大。F．金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來自國內(nèi)外眾多商這有前來交易，從側(cè)面促進各類消費需求。2.4上下九商業(yè)步行街經(jīng)營特性A.以街鋪經(jīng)營為主，商場室內(nèi)鋪為輔助，面積主要集中在50-80㎡，10-20㎡兩類為主。B.服裝、鞋類、眼鏡、金銀玉器、化妝品是主力經(jīng)營商品，中低售價為主。C.經(jīng)營商戶薄利多銷及特色經(jīng)營吸引消費群體，普遍經(jīng)濟能力中低為主。D.商戶有在提升整體街區(qū)形象的同時對經(jīng)營檔次提升的需要。商鋪檔次參差不齊，形成落差較大，尤其是大型商場的室內(nèi)鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴張力度及管理，形象有待提升。操作步驟3：項目定位策略3.1商場的市場定位形象定位上下九步行街集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。強調(diào)街鋪，強調(diào)步行街，強調(diào)商場特色吸引力，強調(diào)西關傳統(tǒng)商業(yè)文化。強調(diào)商場包裝特色，經(jīng)營特色，旅游特色，以及休閑購物吸引力，強調(diào)西關傳統(tǒng)商業(yè)文化。立體花園街鋪特色經(jīng)營旅游文化立體花園街鋪特色經(jīng)營旅游文化 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+3.2商場的目標客戶定位租賃使用商場的目標群分析品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個體工商戶目標群特性：·以經(jīng)營中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主?！ぶ行⌒蜕虘粢员±噤N作經(jīng)營目標，缺乏精品特色經(jīng)營意識?！ぷ饨鸪惺芰^低，普遍存在街鋪經(jīng)營概念。·對整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強旅游文化建設帶動經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀?！そ瓿霈F(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體。3.3商場的目標消費群目標投資經(jīng)營者及消費群體分析本項目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費者。主體消費群在18-35歲占45%，35-45歲占35%，15-35歲占20%。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費需求。15-25歲A.屬于沖動性消費心理，而且很大的自主支配權，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。B.消費力以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。25-35歲A.具有一定的經(jīng)濟能力及支配權，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。B.消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。35-45歲A.較強經(jīng)濟能力及支配權，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。B.消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。C.注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。旅游客戶群體A.親身體驗中國傳統(tǒng)西關文化藝術和商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具一定的沖動性和隨意；B.傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費力以中高為主；C.是主力消費群體之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。3.4商場經(jīng)營模式經(jīng)營模式組建建議如下：1、廣泛地與旅游機構(gòu)，旅游局文化機構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢，吸引至本商場觀光。2、在經(jīng)營傳統(tǒng)商品基礎上，強調(diào)配套及特色服務。旅游觀光旅游觀光特色主題經(jīng)營購物、飲食、娛樂、休閑一體化3.5商場的商品定位及功能定位樓層功能定位建議B1用包鞋特吧坊手作并及青手青并年F1品化具騎廣色天連咖二增閑F2用用設美美會以網(wǎng)之全務F3（東）美州色表食F3（西）店旅民古字材玉三經(jīng)并游各同品銷成威其管并協(xié)各來易檔F4吸家北菜州酒引入老西傳成并特商品定位以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭優(yōu)勢。功能定位集旅游觀光、購物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場。3.6特色定位上下九路全新概念的立體園林街鋪。2、全面導入園林綠化，強化休閑旅游功能。3、利用樓層高的不利條件，作退臺設計，導入立體園林效果，增強商場外觀及通透性4、立體化的步行街，層層皆地鋪。5、傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。6、具有極強的休閑、觀光、游覽功能，集購、食、娛、休于一體。3.7競爭定位經(jīng)營理念的領導者豐富的嶺南風情和歷史文化為主題，建設成集休閑購物旅游、飲食旅游、傳統(tǒng)民俗風情旅游、觀賞、休閑、娛樂旅游為一體的多功能商業(yè)城，突出商場特有的文化旅游拉動商業(yè)經(jīng)營動作的新模式。商業(yè)文化的承傳追隨者保留上下九原有金飾、玉器、服裝、婦女、兒童用品的傳統(tǒng)經(jīng)營項目，一方面培育一批有聲譽、講信用的本地經(jīng)營名店，另一方面吸引港臺澳和省內(nèi)外的名店、專店來設分店。商品定位上的挑戰(zhàn)者和補缺者復古傳統(tǒng)的粵內(nèi)茶樓文化，宣揚嶺南風情文化，引進省內(nèi)外和港澳地區(qū)中高檔名店入場經(jīng)營，填補本地區(qū)一貫給人是中低樓入線的感覺。操作步驟4：商場建筑規(guī)劃及設計商場的統(tǒng)一性，整體性，首先表現(xiàn)在建筑的風格及造型，色彩等方面，并與周邊建筑環(huán)境相融，與項目定位一致，經(jīng)營特色一致，注重裝飾物品的陳設，以室內(nèi)裝修風格體現(xiàn)各類樓層經(jīng)營功能特色。4.1上下九建筑規(guī)劃及風格特性·首層騎樓設計，2-3層采用圍蔽式設計。·裝飾工藝傳統(tǒng)豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫、鐵花、玻璃等?！そ置驿佋O麻石磚，墻體以青磚、女兒墻為主，配以各類造型的滿洲窗，流光異彩?！わL格融合了西式、歐式建筑特色。·注重建筑物、燈光、影的夜間效果，墻體以各類淺色及白色作搭配，形成古典與完美的結(jié)合。4.2整體規(guī)劃設計建議①東西兩座以及天橋應視為一種整體規(guī)劃東西建筑為嶺南建筑風格，天橋為追求其通透性和現(xiàn)代感，也將與樓層同樣采用退臺疊級式設計，增強立體感，采用全圍蔽管道，藍色玻璃設計，配上金屬裝飾構(gòu)件，增強現(xiàn)代感，并以水平電動扶梯連接，增強東西二座交通便利，縮短來往時間，有助于場內(nèi)人流交通組織，并形成獨特的建筑特色。②特色景觀設計建議：項目正對10000㎡文化藝術廣場，景觀及綠化將全面營造，由于建筑本身錄像片造型及色彩外仍需增加一些動感活動，作為商用物業(yè)，我們認為水景的營造十分必要，俗話說“水為財”，商家必會樂意。建議在東西座4-1層建造二道水簾瀑布，瀑布從4層飛瀉到首層，首層地面設置兩大儲水池，并連接一條流動水道，營造一道亮麗風景線。同時也為三層食肆創(chuàng)造出高雅的環(huán)境。③利用地形，采用退或式設計，導入立體園林效果，實現(xiàn)“室內(nèi)空間室外化”立體效果。建議：每層建筑作疊級式設計，并在疊組平臺上栽種各類嶺南花卉、植被。每層窗上層采用拱形設計，讓陽光照射入室內(nèi)，增強采光和通透性，并在鋪位結(jié)構(gòu)上采用隔5-6間鋪中間就預留一條2米通道，落地玻璃圍蔽，可清晰見到街外景觀人物，增加立體空間。街道地板采用麻石地磚開花作藝術造型和照明總體感覺室外化。④東西二座建筑風格外立面以嶺南特色為主，顯現(xiàn)西關合壁的完美藝術效果。建議：首層騎樓設計，采用歐洲古典建筑廊開成與敞開式店面相結(jié)合，二三層外立面采用全落地玻璃設計為主。在玻璃之間銜接處用青磚，方型立柱作聯(lián)接，同時玻璃表面將配上多類傳統(tǒng)圖案，并作摩沙處理，要增加室內(nèi)外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。四層采用傳統(tǒng)圍合式設計，外墻用線條作搭配，配上滿洲窗，彩色玻璃口通花鐵欄，外飄式陽臺，窗頂增加蘭白色弧形遮陽罩。⑤三樓以上樓層的垂直交通組織建議把東西兩座室內(nèi)手扶梯移至室外，直上三樓。東西兩座增設垂直直觀光梯，增增強觀光價值值、縮短上下下時間。⑥整體裝飾風格建議議突出嶺南建筑特色色，包括造型型、色彩、材材料結(jié)合商場場使用設計特特色；各類裝裝飾品、藝術術雕刻、字畫畫、燈具、廣廣告招牌、花花卉統(tǒng)一設計計制作；注重重夜間燈光照照明，每一層層疊級位置配配上黃色泛光光、聚光等照照明；營造一一種特色旅游游文化與休閑閑購物的和諧諧氛圍。⑦各樓層裝修設計及及商鋪間隔建建議室內(nèi)裝修設計以簡簡約設計為主主，強調(diào)空間間和材料的搭搭配，體現(xiàn)開開闊、明亮、藝藝術氛圍濃厚厚特色，體現(xiàn)現(xiàn)各樓層功能能，經(jīng)營特色色，并充分將將室外景觀自自然過渡到室室內(nèi)增強整體體。所有商鋪廣告招牌牌、戶外燈箱箱、吊旗、POP的設置均由由商場統(tǒng)一制制定，力求完完整統(tǒng)一形象象。樓層功能定位裝修設計商鋪間隔面積B1青少年潮流時尚用用品經(jīng)營韓日時尚商品品，在廣場入入口設置東西西兩個全通透透玻璃拱門，用用藍色燈光和和金屬物件，體體現(xiàn)時代IT感，鮮艷色色彩作為場內(nèi)內(nèi)主基調(diào)，地地板鋪彩色地地磚，凹凸金金屬地板，天天花用光管排排列成幾何型型，大型筒燈燈照明，配置置分類時尚潮潮流立體裝飾飾物，涂鴉英英文、韓文、日日文作裝飾。采用敞開式，半敞敞開式為主5-8㎡占20%%8-10㎡占600%10-20㎡占220%F1F2中高檔時尚用品體現(xiàn)現(xiàn)代時尚品牌牌商品經(jīng)營特特色，公共部部分用淺白色色拋光磚鋪設設，交匯部分分用圖案搭配配，石繭燈組組成多種造型型點綴開花，墻墻身以玻璃間間隔為主。擺擺設西關歷史史圖片、雕塑塑，沿路擺設設芭蕉樹花卉卉，增設各類類木制座椅，廊廊燈柱燈，壁壁燈。用玻璃璃及金屬配件件作襯托。采用落地玻璃圍蔽蔽，獨立式商商鋪設計首層：20-500㎡占20%*50-100㎡㎡占60%*100㎡以上占占20%二層：10-200占20%*30-50㎡占占40%*20-30㎡占占40%F3西粵劇茶樓、西關美美食明清復古設計為主主，材料選用用古磚，女兒兒墻、麻石磚磚，紅木甲板板，清漆木門門，八角門窗窗，各類雕刻刻，中央設置置粵劇表演表表演舞。敞開式設計為主*100-1500㎡占20%*150-2500㎡占50%250㎡以上占330%F3東旅游工藝品、傳統(tǒng)統(tǒng)藝術品體現(xiàn)工藝品特色，重重點在公共部部分進行裝飾飾設計。鋪設設仿古地磚，青青磚墻，人字字形玻璃瓦，石石英直射燈。尚開式，圍合式設設計為主10-20㎡占550%20-30㎡占330%30-50㎡占220%F4西關美食體現(xiàn)傳統(tǒng)美食文化化，營造高雅雅氛圍，重點點在公共部分分裝修，鋪麻麻石青磚和紅紅木板。圍合式設計為主300-500㎡㎡占20%500-800㎡㎡占20%800㎡以上占660%天面樓層露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特特色，增強觀觀光休閑功能能，天面建造造八角涼廳式式拱形西式塔塔樓，四周栽栽種花卉點綴綴，增設戶外外休閑活動場場所?！虘艚M合建議主辦口散戶樓層目標經(jīng)營商戶商場名稱比例比例流行前線狀元坊商商戶日韓時尚尚用品商戶IITB10.20.8前衛(wèi)快車音像制品商戶F1ESPRIT，GG2000，U2，CK。0.90.1甘溪F2LV，CD，PAARDE，卡卡佛連，CHHANEL，姿姿生堂等0.70.3蘭湖F3銀記、伍湛記吳才才記、成珠樓樓南信、杏花花樓池東座記云吞面、德昌咸咸煎餅歐成記記上湯鮮蝦云云吞面0.50.5雁翅城順記椰子雪糕等F3清平市場、古玩玉玉器街0.30.7步騭城西座泮溪酒家、蓮香樓樓、廣州酒家家、菜根香、北北園、F41榮城南園、西園、大公公酒樓等天橋第二層青云巷第三三層火巷走廊操作步驟5：營銷銷推廣投資回回報分析5.1招商策略確定一個明確的招招商思路，貫貫穿始終，樹樹立長期品牌牌，先形象后后規(guī)劃?；I備初期，著重項項目整體形象象宣傳，再針針對商家宣傳傳商場經(jīng)營理理念，功能規(guī)規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢，投資前前景。先主力后散戶首先將具號召力的的品牌龍頭商商戶引入（如如崇光、迪生生數(shù)碼）給予予租金優(yōu)惠，再再借其品牌優(yōu)優(yōu)勢，帶動散散戶進場。先收緊后放松遵循“高品味，低門檻”策略，對目目標主力商戶戶適當放松，嚴嚴格挑選吸納納商戶，在開開業(yè)前再放松松各級散戶，力力求“滿場開業(yè)”效果。5.2招商價格價格定位基礎參考區(qū)域各行業(yè)租租金水平及各各主要競爭商商場租金水平平，作前期租租金價格參考考。樓層面積（m2）月租金回報（元/m2）月租金回報（萬元/月）年租金回報（萬元/年）B13760250-45094-1691128-20228F12856750-11000241-3152568-37880F24026250-350101-1411212-16992F34026150-20060-81720-972F4402680-15032-60384-7205.3各樓層租金金價格建議租價以建筑面積算算負一層:250--450元/m2首層:750-11000元/m2二層:250-3500元/m2三層:150-2000元/m2四層:80-150元元/m2(飲食部分,租金可按實實用面積＋管管理理費計算算)天面:待定5.4投資回報設設計租金回報分析表((純租金收入)小計:501-7655萬元/月,總計:60122-91922萬元/年根據(jù)上表所列,假假設其銷售水水平可實現(xiàn)的的前提下,作如下分析:總面積:187994m2租金均價：4700元/m2月租金:501--765萬元/月年租金:60122-91922萬元/月5.5返租回報分析以商鋪F1做返租租回報假設樓層面積（m2）售價（萬元/m22）月租（元/m2）返租回報10%5年（萬元）返租回報8%5年年（萬元）F1285681000114249139如發(fā)展商按上表租租金出租,5年實際租金金收入總額與與發(fā)展商售鋪鋪后的返租回回報率.5年期年回報率100%之回報總額額多高于實際際租金。５年租金總額177136萬元。5年期10%回報總額111424萬元。抵償業(yè)主的回報總總額同上例，多多回籠7997萬元，約467萬元/㎡/月。本分析表未計租金金年遞增幅，若若計算年增比比率，則發(fā)展展之收益應高高于上表金額額。若與租鋪鋪客戶簽訂年年期租約，可可用時收取春春五年租裝集集資費，成為為額外收入來來源。根據(jù)上表分析發(fā)展商商鋪總收益益=商鋪總銷售售額+（5年租金總額-5年回報總額額）+租金年遞增增額+租戶進場裝裝修集資收益益+其它收益。返租銷售的設計從商場開業(yè)之月起起，由發(fā)展商商向業(yè)主提供供5年年回報8%或10%。返租總回報率為商商鋪成交總額額的40%?！?0%的返租回回報在業(yè)主購購鋪時即付10%，商鋪交付付時付30%?！ぐl(fā)展商在前期銷售售實現(xiàn)后即可可回收90|%的商場資金金。·商鋪交付時，相信信整體項目的的銷售已基本本完結(jié)，資金金回收已到位位，商場的招招商工作已全全面鋪開。30%的回報不可可能對發(fā)展商商造成壓力和和負擔?！I(yè)主購鋪后即辦返返租，即得返返租回報交鋪鋪前即可得到到5年的全額回回報，免除一一切后顧之憂憂。5.6招商原則前期遵循“高品味味，低門檻”原則。5.7招商步驟及目標招商采用“媒體宣宣傳+公關活動推推廣+直銷推廣”形式進行，同同時與工程進進度配合。5.8招商條件·以純租金形式為主主，風險較低低；·合作分成，保底分分成形成為輔輔助，主要針針對臨時商品品展示推廣及及開業(yè)前部分分商鋪招商等等方面?！ぷ赓U期限，根據(jù)各各行業(yè)而定：：行業(yè)租期期所占比例百貨零售業(yè)2-3年70%3-5年30%飲食娛樂業(yè)5-8年90%8-10年10%臨租按日/周/月月/季度計算·免租裝修期飲食娛樂約60--120日百貨零售業(yè)約300-50日期限招商階段時間樓層招商目標回籠資金1認知階段6-7月中旬F3、F4、B1向各主力行業(yè)龍頭頭商戶作內(nèi)部部推廣2公開招商7-9月下旬F2、F1以飲食機構(gòu)為主，B1為鋪，F(xiàn)3占60%，F(xiàn)4占50%，B1占50%150-250萬萬3持續(xù)招商10-12月下旬旬B1-F4F2占70%，F(xiàn)1占770%，以品牌形形象為主240-300萬萬4試業(yè)至開業(yè)前12-2月1月1日試業(yè)總體招商達90%%以上150-200萬萬1月下旬開業(yè)·合約保證金一般按2個月租金金作按金，合合同期滿無息息退還。飲食娛樂業(yè)1個月月或商總額作作押金，合同同期滿無息退退還?！す芾碣M按日常管理費的支支出預算攤，建建議標準30-38元/㎡（以含廣廣告推廣費）·經(jīng)營方式商家自由經(jīng)營牌照照發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照照成立專門獨立經(jīng)營營管理公司，從從事市場公關關，推廣等各各項日常事項項，為商戶提提供方便。操作步驟6：廣告告推廣策略廣告推廣與招商部部署同步執(zhí)行行第一步：新聞文件件形式炒作，項項目前景規(guī)劃劃經(jīng)營優(yōu)勢。第二步：舉行各類類公關活動，推推廣項目。以以事件營銷作作配合，全面面公開招商。第三步：廣泛運用用各類有效媒媒體與機構(gòu)的的多種形式共共同推廣，促促進招商成功功。6.1廣告推廣目目標通過塑造商場品牌牌形象強化商場規(guī)劃經(jīng)營營優(yōu)勢增強投資經(jīng)營信心心及前景全面成功招商6.3項目在推出出市場的宣傳傳推廣鋪墊及及炒作重點（轉(zhuǎn)下頁）推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時間6-7月中旬7-9月下旬10-12月下旬旬1-2月上旬招商部署項目認知階段公開招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開業(yè)階段推廣背景康王路5月1日啟啟用10000㎡藝術術文化廣場即即將興建，新新聞媒體及社社會各界高度度重視步行街街發(fā)展在建立項目形象后后，逐步加強強：“旅游購物”經(jīng)營優(yōu)勢與與前景；開始始全面公開招招商商家、消費群對項項目已深入認認識。部分品品牌商品已進進入，強勢吸吸納各主力及及散戶入場經(jīng)經(jīng)營。品牌商商戶已成為商商場品牌形象象推廣的重要要組成部分商戶已進入80%%以上，繼續(xù)續(xù)吸納各類散散戶，保證滿滿場開業(yè)。開始轉(zhuǎn)入商場形象象及品牌主推推階段。各類節(jié)假日慶典活活動在前廣場場舉辦，知名名度提升。推廣主題政策—荔灣區(qū)制訂的100年發(fā)展旅游游經(jīng)濟長遠戰(zhàn)戰(zhàn)略交通—“路通財路”的康王路與與步行街規(guī)劃—西關風情，現(xiàn)代版版“荔城化道”設計—步行街上的“立體體花園街鋪”經(jīng)營—旅游休閑購物的商商場前景優(yōu)勢勢*“旅游與假日經(jīng)濟”對商業(yè)的促促進—政策市場。*羊城十大旅游景點點之十一景點點—荔城花道—旅游觀光。*最好玩、最有特色色、最新奇的的一功能規(guī)劃劃。*旅游、休閑、鳳物物、飲食、娛娛樂商場—荔城花道。*廣州商場上的新星星—荔城花道*項目優(yōu)勢—“地段段+人流+經(jīng)營模式”—商場致勝的的基本元素。*經(jīng)營理念一我們不不僅出租商鋪鋪，而且為你你創(chuàng)造財富。*經(jīng)商優(yōu)勢—上下九九百年