房地產(chǎn)估價(jià)第4章

1第4章市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法基本原理二、市場(chǎng)比較法操作步驟三、市場(chǎng)法應(yīng)用舉例2一、市場(chǎng)比較法概述市場(chǎng)比較法又稱市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法測(cè)算得出的價(jià)格——比準(zhǔn)價(jià)格適用條件——在同一供求圈內(nèi)、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。理論依據(jù)——替代原理

3估價(jià)結(jié)果待估房地產(chǎn)交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C比準(zhǔn)價(jià)格D交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正4市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象與條件（一）市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性

說(shuō)服力強(qiáng)以替代關(guān)系為途徑需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì)正確選擇比較實(shí)例5市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象與條件（二）市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象：交易性的房地產(chǎn)不適用情形 1.很少發(fā)生交易的房地產(chǎn) 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不夠或交易較少6市場(chǎng)比較法的適用對(duì)象與條件（三）市場(chǎng)比較法的適用條件：充分的交易實(shí)例資料

（10個(gè)以上市場(chǎng)交易資料 3個(gè)比較實(shí)例）相關(guān)性的資料市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致明確顯示具備的條件（四）資料必須翔實(shí)可靠7市場(chǎng)比較法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)市場(chǎng)比較法的實(shí)質(zhì)：最常用市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)：可比實(shí)例交易修正市場(chǎng)比較法的操作步驟廣泛搜集交易實(shí)例的資料選取適當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例作為參照建立可比價(jià)格基礎(chǔ)交易情況的修正交易日期的修正房地產(chǎn)狀況的修正求取比準(zhǔn)價(jià)格9一、搜集交易實(shí)例（一）搜集交易實(shí)例的途徑：走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人或其四鄰；訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等；查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格資料；向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)價(jià)格資料；同行之間相互提供；查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等；參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)。10（二）搜集交易實(shí)例的要求交易雙方的基本情況和交易目的；交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況；成交日期；成交價(jià)格；付款方式；交易情況。

“交易實(shí)例調(diào)查表”11二、選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例的要求可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)是類似房地產(chǎn)：處于同一供求范圍內(nèi)、用途相同、規(guī)模相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相同、檔次相當(dāng)、權(quán)利性質(zhì)相同、存在形態(tài)相同可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近?？杀葘?shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

有一棟磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)為七層，地區(qū)級(jí)別為七級(jí)，現(xiàn)空置。要求用市場(chǎng)比較法評(píng)估其出售價(jià)格，請(qǐng)從表中選取合適的比較實(shí)例12房屋性質(zhì)是否空置估價(jià)時(shí)間、目的地區(qū)級(jí)別市場(chǎng)價(jià)格A鋼混結(jié)構(gòu)七層綜合大樓空置近期/出售7級(jí)1700元/m2B磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置3年前/出售10級(jí)960元/m2C磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期/出租6級(jí)690元/m2D磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置1年前/抵押7級(jí)抵押價(jià)格1100元/m2E磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期/出售7級(jí)1500元/m21314三、建立比較基準(zhǔn)

選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)各個(gè)成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其在形式上相同，相互具有可比性，為下一步比較因素的修正與調(diào)整建立基礎(chǔ)，這個(gè)過(guò)程稱為建立比較基準(zhǔn)。建立比較基準(zhǔn)包括：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一價(jià)格單位等15（一）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

1.交易實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)，統(tǒng)一到“干凈”的房地產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)+債務(wù)2.交易實(shí)例含有非房地產(chǎn)成分，統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)格3.實(shí)物范圍不同的房地產(chǎn)，統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍。16（二）統(tǒng)一付款方式

如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是分期付款的名義價(jià)格，則需要將其折算為一次付清的實(shí)際價(jià)格。例：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為40萬(wàn)元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5％，則將其折算為在成交日期一次付清的價(jià)格為：17（三）統(tǒng)一價(jià)格單位統(tǒng)一價(jià)格表示單位——單價(jià)統(tǒng)一幣種——人民幣統(tǒng)一貨幣單位——元統(tǒng)一面積內(nèi)涵——建筑面積統(tǒng)一面積單位——平方米最終形式：元人民幣/平方米建筑面積

18例題:搜集到A、B兩宗交易實(shí)例，A交易實(shí)例的建筑面積為200㎡，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分3期付款，首期付16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于1年后付清。B交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)建立價(jià)格比較基準(zhǔn)。19【解】1．對(duì)A實(shí)例進(jìn)行價(jià)格換算：（1）將分期付款總額轉(zhuǎn)換為一次性付款總額。假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：（2）將總價(jià)變?yōu)閱蝺r(jià)：202．對(duì)B實(shí)例進(jìn)行價(jià)格換算。通過(guò)調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的使用面積占建筑面積的75%；B實(shí)例成交時(shí)的市場(chǎng)匯率為1美元等于8.3元人民幣，則:（1）將美元總價(jià)換算成人民幣總價(jià)：B總價(jià)=15×8.3=124.5(萬(wàn)元人民幣)（2）將面積換算成平方米、建筑面積：（3）換算成單價(jià)：21五、比較因素的修正與調(diào)整

比較因素的修正與調(diào)整是市場(chǎng)法的重點(diǎn)內(nèi)容，也是房地產(chǎn)估價(jià)的主要技術(shù)。包括：交易情況修正市場(chǎng)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整22（一）交易情況修正

交易情況修正：將可比實(shí)例非正常價(jià)格，轉(zhuǎn)換為正常價(jià)格。非正常價(jià)格形成的原因：1.交易雙方有利害關(guān)系。2.急于出售或急于購(gòu)買。3.交易當(dāng)事人對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解。4.交易當(dāng)事人有特別動(dòng)機(jī)或偏好。5.交易方式特殊。6.相鄰房地產(chǎn)合并交易。7.交易受到債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響。8.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)。

23交易情況修正的方法通常采用百分率法，一般公式為：可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定?；蛘?4對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，需要調(diào)整為交易雙方各自負(fù)擔(dān)本應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)下的價(jià)格。正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格25【例題】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫(xiě)明，買方付給賣方2790元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。【解】：設(shè)正常成交價(jià)格為V，則：V－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，所以：V-7％V=賣方實(shí)際得到的價(jià)格甲賣給乙一套住宅，50m2，10萬(wàn)元成交，所有交易稅費(fèi)均由乙負(fù)擔(dān)，其中契稅2000元，交易手續(xù)費(fèi)500元（雙方各負(fù)擔(dān)一半），辦證費(fèi)100元（按規(guī)定由乙負(fù)擔(dān)），評(píng)估費(fèi)500元（乙委托，由乙負(fù)擔(dān)）。問(wèn)：甲乙雙方正常成交價(jià)格是多少？乙實(shí)際支付價(jià)格是多少？賣方：正常成交價(jià)格=應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)+賣方實(shí)際得到的價(jià)格=100000+500/2=100250元乙方實(shí)際支付價(jià)格=正常成交價(jià)格+買方承擔(dān)的稅費(fèi) =2000+250+100+500=2850元

乙方實(shí)際支付價(jià)格=100250+2850=103100元2627（二）交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格轉(zhuǎn)換為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。一般公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±T％）＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或者：28交易日期調(diào)整的方法調(diào)整方法交易日期調(diào)整價(jià)格指數(shù)價(jià)格變動(dòng)率定基價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)逐期遞增或遞減價(jià)格變動(dòng)率期內(nèi)平均上升或下降價(jià)格變動(dòng)率291.采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：【例】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月為100）。某宗房地產(chǎn)在2009年6月1日的價(jià)格為3800元／平方米，對(duì)其交易日期進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到2009年10月1日的價(jià)格為：

3800×=4860.23（元／平方米）30

2.采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格【例】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。某宗房地產(chǎn)在2009年6月1日的價(jià)格為3000元／平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整，調(diào)整到2009年10月1日的價(jià)格為：313.采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式：

【例】評(píng)估某宗房地產(chǎn)2009年9月1日的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元／㎡，成交日期2009年3月1日。據(jù)調(diào)查獲知，該類房地產(chǎn)價(jià)格在2009年3月1日至2009年9月1日期間平均每月比上月上漲1.5％。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整，調(diào)整到2009年9月1日的價(jià)格為：

3000×(1+1.5%)6=3280.33（元／㎡）

324.采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式：【例】評(píng)估某宗房地產(chǎn)2009年9月1日的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元／㎡，成交日期2009年3月1日。據(jù)調(diào)查獲知，該類房地產(chǎn)價(jià)格自2009年1月1日以來(lái)平均每月上漲1.5％。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整，調(diào)整到2009年9月1日的價(jià)格為：

3000×（1+1.5％×6）=3270（元／㎡）

33

【例】某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2009年1月30日的價(jià)格為1000美元／平方米，自2009年1月1日以來(lái)，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2009年1月30日為1美元=6.8391968元人民幣，2009年9月30日為1美元=6.8290元人民幣。將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2009年9月30日的價(jià)格為：

1000×6.8391968×(1+0.2％)8

＝6949.39（元人民幣／平方米）34

【例】某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2009年1月30日的價(jià)格為1000美元／平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降0.5％。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2009年1月30日為1美元=6.8391968元人民幣，2009年9月30日為1美元=6.8290元人民幣。將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2009年9月30日的價(jià)格為：

1000×(1-0.5％)8×6.8290=6560.57(元人民幣／平方米)35（三）房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況調(diào)整：將可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)變成在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

1.區(qū)位狀況調(diào)整：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施；

2.權(quán)益狀況調(diào)整：土地使用年限、容積率等；

3.實(shí)物狀況調(diào)整：

（1）土地——面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況等因素；

（2）建筑物——完損程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等因素。36房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法1.公式：采用百分率法，調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。372.直接法和間接法(1)直接法

×=(2)間接法

××=

38六、求取比準(zhǔn)價(jià)格（一）求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格直接比較公式：

39間接比較公式40（二）求取最終比準(zhǔn)價(jià)格求取平均數(shù)

簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。求取中位數(shù)求取眾數(shù)其他方法市場(chǎng)比較法案例分析實(shí)例一空地，總面積300m2搜集交易實(shí)例實(shí)例A 面積266m2

成交單價(jià)1200m2

交易日期2009年4月1日實(shí)例B 面積354m2

成交單價(jià)1020m2

交易日期2009年3月1日實(shí)例C 面積300m2

成交單價(jià)910m2

交易日期2008年6月1日實(shí)例D 面積257m2

成交單價(jià)950m2

交易日期2008年7月1日實(shí)例E 面積276m2

成交單價(jià)1250m2

交易日期2009年3月1日確定修正系數(shù)

A、E為正常買賣，B估計(jì)偏低3%,C估計(jì)偏低4%，D估計(jì)偏低5%

各可比實(shí)例修正系數(shù)如下：實(shí)例A： 實(shí)例B：實(shí)例C:實(shí)例D：實(shí)例E：確定交易日期調(diào)整系數(shù)

該類型的土地價(jià)格每月上漲1%

實(shí)例A（1+1%）6=1.06

實(shí)例B（1+1%）7=1.07

實(shí)例C（1+1%）16=1.17

實(shí)例D（1+1%）15=1.16

實(shí)例E（1+1%）7=1.07

43區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B

可比實(shí)例C可比實(shí)例D可比實(shí)例E繁華程度202019202013道路通達(dá)度10108101011公交便捷度101010101010對(duì)外交通5595513環(huán)境質(zhì)量1010810109景觀5555512基礎(chǔ)設(shè)會(huì)公共設(shè)劃限制555559治安5535512總分值10010087100100108

可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)

實(shí)例A：100/100

實(shí)例B：100/87

實(shí)例C：100/100

實(shí)例