某大廈定位市調(diào)研報(bào)告

德源大廈定位市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

暨營(yíng)銷推廣方案

?目錄調(diào)研基本情況被訪者基本資料基本數(shù)據(jù)表述與分析交叉數(shù)據(jù)表述與分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目建議合作方式?調(diào)研基本情況?調(diào)查目的1、了解消費(fèi)群體對(duì)辦公場(chǎng)地的需求2、了解消費(fèi)群體選擇辦公場(chǎng)地的標(biāo)準(zhǔn)3、了解消費(fèi)群體對(duì)辦公場(chǎng)地的面積、戶型需求4、了解消費(fèi)群體對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度5、掌握消費(fèi)群體對(duì)物業(yè)配套設(shè)施的需求6、挖掘潛在客戶量和客戶群?調(diào)查形式采用面對(duì)面訪問(wèn)形式對(duì)邯鄲市各大寫字樓內(nèi)中小單位進(jìn)行抽樣調(diào)查?調(diào)查時(shí)間2007年６月１日?調(diào)查區(qū)域范圍亞太大廈、國(guó)貿(mào)中心、老東北莊園辦公樓、國(guó)鑫賓館、華冶大廈、財(cái)富大廈、印染廠辦公樓、海軍招待所?調(diào)查樣本本次調(diào)查表有效份數(shù)共計(jì)230份注：作廢調(diào)查表主要出現(xiàn)雷同、前后回答出現(xiàn)矛盾的問(wèn)題?被訪者基本資料?調(diào)查對(duì)象年齡特征訪問(wèn)對(duì)象多為３０歲－４５歲的中年人士?調(diào)查對(duì)對(duì)象職職業(yè)特特征訪問(wèn)對(duì)對(duì)象為為單位位中級(jí)級(jí)以上上領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)?基本數(shù)數(shù)據(jù)表表述與與分析析?消費(fèi)者者對(duì)現(xiàn)現(xiàn)辦公公環(huán)境境滿意意度在被訪訪者內(nèi)內(nèi)，只只有10％％的單單位對(duì)對(duì)現(xiàn)在在所在在辦公公場(chǎng)所所滿意意，67%與23%的單位位對(duì)現(xiàn)現(xiàn)在辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所持持勉強(qiáng)強(qiáng)和不不滿意意的態(tài)態(tài)度，，可見(jiàn)見(jiàn)大多多數(shù)單單位還還是有有更換換辦公公場(chǎng)地地的意意愿?消費(fèi)者者對(duì)新新辦公公場(chǎng)所所的需需求消費(fèi)者者中有有更換換場(chǎng)地地需求求的占占到53%，表表明寫寫字樓樓還是是有較較大的的市場(chǎng)場(chǎng)需求求量?消費(fèi)者者對(duì)地地段的的認(rèn)可可度此圖表表明，，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)于于人民民路的的商業(yè)地地段認(rèn)認(rèn)可度度較高，，因此此，提提升消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)項(xiàng)目目地段的的認(rèn)可可度是是目前工工作的的重點(diǎn)點(diǎn)?消費(fèi)者者會(huì)購(gòu)購(gòu)買還還是租租賃辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所在被訪訪者中中，有有租賃賃需求求的占占83%，，此比比例表表明寫寫字樓樓投資資業(yè)的的市場(chǎng)場(chǎng)占有有率比比較大大，因因此，，此項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要客戶戶群體體不單單是企企業(yè)主主，而而主要要消費(fèi)費(fèi)群體體應(yīng)集集中在在投資資者身身上?消費(fèi)者對(duì)辦辦公場(chǎng)所類類型的需求求此圖表明，，絕大多字樓這種項(xiàng)目類型有較高的認(rèn)可度，此項(xiàng)目的市場(chǎng)定位符合市場(chǎng)需求?消費(fèi)者對(duì)裝裝修標(biāo)準(zhǔn)的的要求此圖表明，，消費(fèi)者已經(jīng)對(duì)辦公公場(chǎng)所的選擇標(biāo)準(zhǔn)從從經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)向?qū)嵱眯托停瑸闃I(yè)主提供設(shè)施施裝修已然成為寫字字樓的必備條件?消費(fèi)者對(duì)辦辦公場(chǎng)所面面積的需求求此圖表明，，由于消費(fèi)費(fèi)群體的公公司規(guī)模、、設(shè)施要求求有所不同同，對(duì)戶型型的要求也也相應(yīng)有所所差別，因因此，多樣樣性、可變變性的戶型型在市場(chǎng)上上有較高的的需求量?消費(fèi)者所承承受價(jià)格范范圍此圖表明，，中檔寫字樓的市市場(chǎng)需求量較大，，因此，此項(xiàng)目以價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝的機(jī)機(jī)率相應(yīng)較大?消費(fèi)者認(rèn)為為合理租金金范圍此圖表明大大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于于租金價(jià)格承受范范圍為20元/㎡㎡-30元/㎡㎡，成本收回期期以不長(zhǎng)于15年年為宜計(jì)算算，此項(xiàng)目銷售售價(jià)格應(yīng)定在3600元/㎡㎡-3800元元/㎡之間間?消費(fèi)者對(duì)物物業(yè)的要求求由圖可見(jiàn)，，消費(fèi)者已經(jīng)不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的辦公場(chǎng)地的需需求，為適應(yīng)現(xiàn)代化化的辦公要求，已經(jīng)經(jīng)對(duì)物業(yè)和配套設(shè)施施有明顯的要求?交叉數(shù)據(jù)表表述與分析析?消費(fèi)者對(duì)地地段的認(rèn)可可度?消費(fèi)者選擇擇地段的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)此圖表明，，消費(fèi)者多選擇臨近近人民路為辦公場(chǎng)所所，主要原因是此地地段是行政、商務(wù)較較集中的區(qū)域，交通通便捷。因此，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)以適中價(jià)位、、進(jìn)而繁華，退而靜靜謐為主要賣點(diǎn)?項(xiàng)目分分析?項(xiàng)目周邊類類同項(xiàng)目少少，競(jìng)爭(zhēng)壓壓力相對(duì)較較小項(xiàng)目緊鄰聯(lián)聯(lián)紡路，交交通相對(duì)便便捷項(xiàng)目周邊商商場(chǎng)、醫(yī)院院、金融等等配套設(shè)施施齊全以德源紡織織和德源醫(yī)醫(yī)院為依托托，提升項(xiàng)項(xiàng)目知名度項(xiàng)目主體已已初現(xiàn)規(guī)模模，對(duì)促進(jìn)進(jìn)樓盤的前前期銷售起到促進(jìn)進(jìn)的作用優(yōu)勢(shì)?劣勢(shì)項(xiàng)目周邊商商務(wù)氛圍相相對(duì)不成熟熟，需要較較長(zhǎng)的引導(dǎo)導(dǎo)期周邊建筑比比較破舊，，會(huì)影響到到項(xiàng)目的檔檔次邯鄲市場(chǎng)對(duì)對(duì)于人民路路的寫字樓樓帶認(rèn)可度度較高，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目的的市場(chǎng)占有有率會(huì)有所所影響周邊即建和和在建的商商住項(xiàng)目，，會(huì)分流部部分客戶項(xiàng)目體量較較小，無(wú)法法真正形成成商務(wù)圈?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目定位交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目配套層數(shù)項(xiàng)目面積售價(jià)租金項(xiàng)目狀態(tài)國(guó)際商務(wù)中心人民路新世紀(jì)東側(cè)寫字樓毛坯辦公、商場(chǎng)、餐飲、休閑、酒店中央空調(diào)、停車場(chǎng)、公共設(shè)施精裝32層145㎡303㎡5100元/㎡均價(jià)40-45元/㎡/月正售國(guó)貿(mào)中心人民東路商住毛坯辦公、商場(chǎng)、餐飲、休閑、酒店雙氣、停車場(chǎng)30層130-360㎡已售完25-30元/㎡已售完財(cái)富大廈光明路與和平路交叉口東南角寫字樓毛坯辦公中央空調(diào)、地上停車位、煤氣18層70-260㎡3600元/㎡起-4200元/㎡30-35元/㎡尾盤期已經(jīng)投放市市場(chǎng)的項(xiàng)目目?項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目定位交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目配套層數(shù)項(xiàng)目面積售價(jià)租金項(xiàng)目狀態(tài)新時(shí)代廣場(chǎng)人民路與黎明大街交叉口寫字樓毛坯辦公、餐飲、休閑、酒店中央空調(diào)、停車場(chǎng)27層17㎡-349㎡未定未定未售招賢大廈人民路中段南路寫字樓毛坯辦公暖氣、小型空調(diào)系統(tǒng)地上28層地下3層106-170㎡未定未定未售華億大廈光明路與陵園路交叉口寫字樓一般裝修辦公商場(chǎng)雙氣停車場(chǎng)11層27㎡-360㎡3600元/㎡起-4130元/㎡30-35元/㎡/月尾盤期保爾國(guó)際商務(wù)中心人民路與前進(jìn)大街交叉口寫字樓毛坯辦公中央空調(diào)、地上停車位19層55㎡-116㎡3430元/㎡均價(jià)20元/㎡/月正售萬(wàn)豪公寓聯(lián)紡路與新興大街交叉口商住毛坯辦公居住雙氣、樓宇對(duì)講、車庫(kù)11層寫字樓33㎡-66㎡暫定3500元/㎡起未定未售中華大廈中華北大街商住毛坯辦公居住雙氣、樓宇14層50㎡-110㎡3216元/㎡未定只剩頂層即將投放市市場(chǎng)項(xiàng)目?項(xiàng)目建建議?戰(zhàn)略思想創(chuàng)建高品質(zhì)質(zhì)商務(wù)樓盤盤?品牌概念務(wù)必保證項(xiàng)項(xiàng)目的信譽(yù)譽(yù)度務(wù)必樹(shù)立企企業(yè)的美譽(yù)譽(yù)度務(wù)必快速銷銷售回籠資資金務(wù)必做到無(wú)無(wú)滯銷房?市場(chǎng)策略以德源大廈廈為整體項(xiàng)項(xiàng)目的切入入點(diǎn)，帶動(dòng)動(dòng)隨后項(xiàng)目目的良性循循環(huán)合市場(chǎng)需求求，抓住主主流，并迎迎合未來(lái)發(fā)發(fā)展，出奇奇制勝降低門檻，，遵循聚集集原則，集集中資源，，走實(shí)效推推廣路線?定價(jià)建議定價(jià)原則１、以項(xiàng)目目的成本和和公司盈利利為目標(biāo)２、參照市市場(chǎng)價(jià)格主主流水平，，并綜合考考慮市場(chǎng)走走勢(shì)３、入市價(jià)價(jià)格應(yīng)為后后期的升值值炒作預(yù)留留空間?定價(jià)策略低開(kāi)高走策策略１、引導(dǎo)期期以相對(duì)較較低價(jià)格引引導(dǎo)市場(chǎng)，，建立市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值２、采用有有效的促銷銷手段，使使入市成交交價(jià)低于引引導(dǎo)價(jià)格，，形成價(jià)格格心理落差差，引發(fā)熱熱銷。３、采用小小幅高頻手手段，階段段性配合銷銷售進(jìn)程提提價(jià)，建立立項(xiàng)目升值值事實(shí)。４、首先以以較有吸引引力的價(jià)格格占有市場(chǎng)場(chǎng)，隨著市市場(chǎng)的變化化相應(yīng)提高高價(jià)格。?銷售策略主動(dòng)營(yíng)銷體體系與聯(lián)合合營(yíng)銷體系系相結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)造成的的“買方市市場(chǎng)”，決決定了目前前房地產(chǎn)市市場(chǎng)必須實(shí)實(shí)行主動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷體系，，同時(shí)接納納聯(lián)合營(yíng)銷銷的合作伙伙伴，快速速占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)份額?建立營(yíng)銷渠渠道大客戶渠道道市場(chǎng)營(yíng)銷前前期，以大大客戶渠道道為主，導(dǎo)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)客客源口碑渠道在市場(chǎng)預(yù)熱熱后，逐步步培育口碑碑渠道，收收攏大客戶戶渠道，以以口碑渠道道為主渠道道?調(diào)控式銷售售入市期.為為引起廣泛泛關(guān)注和營(yíng)營(yíng)造良好的的銷售氛圍圍可適當(dāng)放放一些低價(jià)價(jià)位、較好好的房源引引起旺銷場(chǎng)場(chǎng)景成熟期.在在原始定價(jià)價(jià)基礎(chǔ)上做做出相應(yīng)的的價(jià)格調(diào)整整，交叉叉釋放稍次次單位，做做到“局部部消化、步步步為營(yíng)、、穩(wěn)扎穩(wěn)打打”，依次次實(shí)現(xiàn)減小小尾盤壓力力，不斷支支撐售價(jià)的的目的?廣告媒體形形式戶外廣告平面媒體電視媒體?公關(guān)活動(dòng)形形式新聞發(fā)布會(huì)會(huì)樓盤展示活活動(dòng)SP活動(dòng)，，即實(shí)效活活動(dòng)?與您攜手鑄鑄就就共贏?通過(guò)辛勤勤的工作作獲得財(cái)財(cái)富才是是人生的的大快事事。一個(gè)人人一生生可能能愛(ài)上上很多多人，，等你你獲得得真正正屬于于你的的幸福福后，，你就就會(huì)明明白以以前的的傷痛痛其實(shí)實(shí)是一一種財(cái)財(cái)富，，它讓讓你學(xué)學(xué)會(huì)更更好地地去把把握和和珍惜惜你愛(ài)愛(ài)的人人。1月-2322:3922:39:13人只有有為自自己同同時(shí)代代人的的完善善，為為他們們的幸幸福而而工作作，他他才能能達(dá)到到自身身的完完善。。每項(xiàng)事事業(yè)成成功都都離不不開(kāi)選選擇，，而只只有不不同尋尋常的的選擇擇才會(huì)會(huì)獲取取不同同尋常常的成成功。。22:39:1322:391月-23論命運(yùn)運(yùn)如何何，人人生來(lái)來(lái)就不不是野野蠻人人，也也不是是乞討討者。。人的的四周周充滿滿真正正而高高貴的的財(cái)富富—身體與與心靈靈的財(cái)財(cái)富。。人生沒(méi)沒(méi)有彩彩排，，每一一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)都都是現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)直直播。。對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)量量來(lái)說(shuō)說(shuō)，不不是100分就是是0分。成功的的經(jīng)理理人員員在確確定組組織和和個(gè)人人的目目標(biāo)時(shí)時(shí)，一一般是是現(xiàn)實(shí)實(shí)主義義的。。他們們不是是害怕怕提出出高目目標(biāo)，，而是是不讓讓目標(biāo)標(biāo)超出出他們們的能能力。。管理就是決決策。22:3922:39:131月-23經(jīng)營(yíng)管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/1/522:39:13世上并沒(méi)有有用來(lái)鼓勵(lì)勵(lì)工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來(lái)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)工作成成果的。除了心存感激激還不夠，還還必須雙手合合十，以拜佛佛般的虔誠(chéng)之之心來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員員工。2023/1/522:3922:39:13預(yù)防是解決危危機(jī)的最好方方法。我們不一定知知道正確的道道路在哪里，，但卻不要在在錯(cuò)誤的道路路上走得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。不要把所有的的雞蛋放在同同一個(gè)籃子里里。用他，就要信信任他;不信任他，就就不要用他。。溝通再溝通。。05一月2023多掙錢的方法法只有兩個(gè)：：不是多賣，，就是降低管管理費(fèi)。我所做的，就就是創(chuàng)辦一家家由我管理業(yè)業(yè)務(wù)并把我們們的錢放在一一起的合伙人人企業(yè)。我將將保證你們有有5%的回報(bào)，并在在此后我將抽抽取所有利潤(rùn)潤(rùn)的50%。請(qǐng)示問(wèn)題不要要帶著問(wèn)題請(qǐng)請(qǐng)示，要帶著著方案請(qǐng)示。。匯報(bào)工作不不要評(píng)論性地地匯報(bào)，而要要陳述性的匯匯報(bào)。2023年1月5日在漫長(zhǎng)的人生生旅途中，有有時(shí)要苦苦撐撐持暗無(wú)天日日的境遇；有有時(shí)卻風(fēng)光絕絕項(xiàng)，無(wú)人能能比。溝通是管理的的濃縮。1月-2322:39:1322:39員工培訓(xùn)是企企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小小，收益最大大的戰(zhàn)略性投投資。人類被賦予了了一種工作，，那就是精神神的成長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)展需要要的是機(jī)會(huì)，，而機(jī)會(huì)對(duì)于于有眼光的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，，一次也就夠夠了。1月-231月-23發(fā)展和維護(hù)他他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)護(hù)家庭的秩序序，家庭的安安適和家庭的的可愛(ài)。猶豫不決固然然可以免去一一些做錯(cuò)事的的可能，但也也失去了成功功的機(jī)會(huì)。管理理是是一一種種嚴(yán)嚴(yán)肅肅的的愛(ài)愛(ài)。。1月月-2322:391月月-23選擇擇?選擇擇這這個(gè)個(gè)詞詞對(duì)對(duì)我我來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)太太奢奢侈侈了了。。沒(méi)有有商商品品這這樣樣的的東東西西。。顧顧客客真真正正購(gòu)購(gòu)買買的的不不是是商商品品，，而而是是解解決決問(wèn)問(wèn)題題的的辦辦法法。。一個(gè)個(gè)人人被被工工作作弄弄得得神神魂魂顛顛倒倒直直至至生生命命的的最最后后一一息息，，這這的的確確是是幸幸運(yùn)運(yùn)。。從管管理理的的角角度度來(lái)來(lái)講講，，兩兩點(diǎn)點(diǎn)之之間間最最短短的的距距離離不不一一定定是是一一條條直直線線，，而而是是一一條條障障礙礙最最小小的的曲曲線線。。22:391月月-2322:39:13自覺(jué)心心是進(jìn)進(jìn)步之之母，，自賤賤心是是墮落落之源源，故故自覺(jué)覺(jué)心不不可無(wú)無(wú)，自自賤心心不可可有。。05-1月月-231月-231月-23切實(shí)執(zhí)執(zhí)行你你的夢(mèng)夢(mèng)想，，以便便發(fā)揮揮它的的價(jià)值值，不不管夢(mèng)夢(mèng)想有有多好好，除除非真真正身身體力力行，，否則則，永永遠(yuǎn)沒(méi)沒(méi)有收收獲。。一個(gè)有有堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)心志志的人人，財(cái)財(cái)產(chǎn)可可以被被人掠掠奪，，勇氣氣卻不不會(huì)被被人剝剝奪的的。時(shí)間和結(jié)結(jié)構(gòu)。22:391月-231月-23南懷瑾說(shuō)：““心中不應(yīng)該該被蓬茅堵住住，而應(yīng)海闊闊天空，空曠曠得纖塵不染染。道家講‘‘清虛’，佛佛家講空，空空到極點(diǎn)，清清虛到極點(diǎn)，，這時(shí)候的智智慧自然高遠(yuǎn)遠(yuǎn)，反應(yīng)也就就靈敏。”22:3922:39:141月-2322:39你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延將將不斷斷滋養(yǎng)養(yǎng)恐懼懼。2023/1/522:39:1422:3922:39:14想法)，而是是你是是不是是愿意意為此此付出出一切切代價(jià)價(jià)，全全力以以赴地地去做做它一一直證證明它它是對(duì)對(duì)的。。2023/1/522:39:141月-23謝謝各各位！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:39:1422:39:1422:391/5/202310:39:14PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2322:39:1422:39Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:39:1422:39:1422:39Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:39:1422:39:14January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月202310:39:14下下午午22:39:141月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:39下下午1月-2322:39January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/522:39:1522:39:1505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:39:15下下午10:39下下午22:39:151月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。22:39:1522:39:1522:391/5/202310:39:15PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2322:39:1522:39Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。22:39:1522:39:1522:39Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2322:39:1522:39:15January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202310:39:15下下午22:39:151月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月2310:39下下午午1月月-2322:39January5,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/522:39:1522:39:1505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。10:39:15下下午午10:39下下午午22:39:1