某礦機廠項目營銷策劃報告

上?；膷u(合肥)有限公司2009/07礦機廠項目營銷策劃報告

12中國房地產(chǎn)策劃代理10強/品牌價值2.96億3樓市政策盤點一合肥市場概況二

競爭個案調(diào)研三

項目本體分析四4

項目客戶定位五（一）土地政策面

1、兩部調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費征收等別

為抑制建設(shè)用地規(guī)模快速增長，財政部、國土資源部下發(fā)通知，對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收等別進行調(diào)整，以保障新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收等別與各地實際情況相適應(yīng)。自2009年5月1日起，依法獲得批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，均按照新的征收等別計征新增建設(shè)用地土地有償使用費，各等別對應(yīng)的征收標(biāo)準(zhǔn)保持不變。

2、工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

國土資源部曾制定工業(yè)用地出讓價格標(biāo)準(zhǔn)，明確了最低價標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策，即在土地等別基礎(chǔ)上制定最低價標(biāo)準(zhǔn)，如一等對應(yīng)840元／平方米，而十五等僅對應(yīng)60元／平方米。而據(jù)昨日發(fā)出的通知，各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以及以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。3、安徽實行征地準(zhǔn)備金制度為徹底解決農(nóng)民征地補償款被截留、挪用、拖欠問題，省國土資源廳決定在全省實行征地補償準(zhǔn)備金制度，明確規(guī)定，各地在報批建設(shè)用地材料時，必須將預(yù)存的征地補償費用證明以及金融部門出具的預(yù)存費用進賬憑證，隨報批材料一并報送省廳政務(wù)窗口，否則不予受理。5月份土地方面的新政力度較大，全國性和安徽省都有土地新新政的推出，主要目的是規(guī)范土地市場秩序和公平利益保證，避免土地市場交易過程中“灰色地帶”，有利于國有建設(shè)土地合理利用。5（二）房產(chǎn)銷售面

1、合肥商業(yè)設(shè)施有條件的“拆”賣

商業(yè)設(shè)施分割銷售作出規(guī)定，單塊銷售區(qū)域建筑面積不得低于20平方米。在符合國家有關(guān)政策規(guī)定的條件下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分割銷售四周有明顯界限的商業(yè)設(shè)施。2、安徽11條本土稅費減免新政我省將調(diào)整放寬購房落戶政策。據(jù)此，各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，進一步放寬外地購房者辦理當(dāng)?shù)爻鞘袘艨谡?；另外，在國家已出臺減免政策的基礎(chǔ)上，我省各地居民購房時還可望享受到“本土”稅費減免政策。為進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快推進全省城鎮(zhèn)化進程，省政府辦公廳近日發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，主要涉及“進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化和進一步加強房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)指導(dǎo)”等十一條意見。主要含利民購房、利商開發(fā)和利政監(jiān)管三個方面的內(nèi)容。本地樓市新政的明細化和補充性規(guī)定，重點解決樓市新政在執(zhí)行運用過程的理解統(tǒng)一化，發(fā)揮其應(yīng)有的影響力，相當(dāng)于樓市新政的“司法解釋”。61、合肥未入住的新房物業(yè)費減半收省物價局下發(fā)《關(guān)于物業(yè)綜合服務(wù)費有關(guān)問題的通知》，對“未入住新建普通商品住房”作出了界定，指沒有裝修、每月發(fā)生的電費不超過2度的新建普通商品住房。對其半年以上18個月以下符合未入住條件的，物業(yè)綜合服務(wù)費減半收?。ㄈ┢渌?/p>

2、住房城建部：取消建造經(jīng)適房硬性指標(biāo)今年安排493億元投資保障性住房。地方政府可因地制宜決定經(jīng)濟適用房和廉租房比例，這意味著對于部分地方政府來說，經(jīng)濟適用房將不再有強行指標(biāo)性規(guī)定。3、合肥公積金繳存基數(shù)由1335元提至1575元2009年度合肥市住房公積金繳存基數(shù)作出調(diào)整，即按照上一年度市區(qū)在崗職工年均工資額推算出，合肥市2009年度職工月繳存住房公積金基數(shù)上限不得超過7875元。為了進一步規(guī)范住房公積金繳存調(diào)整，從2009年起，合肥市年度調(diào)整工作統(tǒng)一集中安排在每年的7、8兩個月間進行。4、銀行將“封殺”違法用地企業(yè)對未取得合法用地手續(xù)的項目，今后，房管部門將不予辦理商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證，電力和市政公用等單位將不予通電、通水、通氣。為遏制違法違規(guī)用地行為，省政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進一步完善土地管理責(zé)任機制的通知》，在全省范圍內(nèi)構(gòu)建土地管理責(zé)任體系，今后，金融單位還將對違法用地企業(yè)設(shè)立“黑名單”，不提供信貸服務(wù)。房地產(chǎn)市場“外圍性”規(guī)定，保障樓市的健康發(fā)展。避免出現(xiàn)房產(chǎn)發(fā)展過程的漏洞出現(xiàn)；出現(xiàn)問題的解決辦法規(guī)定，保護普通消費者的合法利益，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健、健康和快速發(fā)展。75月份，合肥樓市延續(xù)了3、4月份的井噴態(tài)勢，市場供需兩旺，整體成交量創(chuàng)出新高，合肥樓市再現(xiàn)“紅五月”的熱銷行情。很多新開大盤5月份成交量都在120套以上，個別樓盤銷售則突破200套。在成交量迅速上揚的同時，很多開發(fā)商借機上調(diào)樓盤價格，每平方米單價上揚幾十元到幾百元不等。5月份合肥住宅商品房累計備案銷售8773套，日均備案283套，均價4130元/平方米，比4月4095元/平方米上漲了35元。8（一）商品房供求關(guān)系1、5月份商品房新增套數(shù)為6547套，銷售套數(shù)為9674套，套數(shù)供求比為0.68，即1：1.48；2、5月份商品房新增面積為57.9萬㎡，銷售面積為92.3萬㎡，面積供求比為0.60，即1：1.60；3、從供求關(guān)系比中，可以看出本月自2009年以來持續(xù)供小于求的局面。且無論套數(shù)和面積供求關(guān)系比數(shù)值連續(xù)三個月小于0.7。說明合肥房產(chǎn)牛年前五個月庫存壓力得到了大大的緩解。9

（二）商品房成交情況1、各類別商品房成交量

1）5月份各類別商品房銷售套數(shù)為9674套，其中絕對主流的住宅為8456套，占總體87.4%；商業(yè)為870套，占總體的9%；辦公為348套，占

總體的3.6%。2）銷售面積銷售總量為92.3萬㎡，其中住宅銷售面積為83.0萬㎡，占總體的89.9%，近九成；商業(yè)銷售面積為5.3萬㎡，占總體5.7%；辦公銷售面積為4.0萬㎡，占總體的4.4%。3）5月份住宅平均套面積為98.1㎡/套，說明100㎡左右的住宅是合肥消費中的主流選擇面積。4）5月份銷售總金額為40.17億元。其中住宅銷售總金額為34.6億元，占總體86.04%；商業(yè)銷售總金額為3.6億元，占總體8.93%；辦公銷售總金額為1.9億元，占總體5.03%。102、商品房成交交量區(qū)域分布布（二）商品房房成交情況1）蜀山區(qū)成交交量居首蜀山的住宅、、商業(yè)和辦公公各種物業(yè)類類別成交量均均居合肥市區(qū)區(qū)九區(qū)之首；；2）新站區(qū)商辦辦銷售成績出出色除蜀山外，新新站商業(yè)和辦辦公成交套數(shù)數(shù)，分別為175套和75套，均居首。。11（二）商品房房成交情況3、住宅成交量量走勢1）09年成交量走勢勢呈上升趨勢勢2009年以來，除四四月份小幅下下滑外，其他他月份住宅成成交量均逐月月環(huán)比增長，，且第一個季季度三個月成成交量增長幅幅度很大，呈呈現(xiàn)“井噴””式。在三月月達到高峰后后，后續(xù)成交交量呈現(xiàn)維持持現(xiàn)狀。2）5月份成交量為為牛年最高5月份成交套數(shù)數(shù)和成交面積積，分別為8456套和83.0萬㎡，達到牛牛年后的月度度峰值。12（二）商品房房成交情況4、全市成交均均價走勢1）成交均價牛牛年首次突破破41002009年前四個月合合肥全市住宅宅成交均價都都在4000元/㎡上下，而本月月全市住宅成成交均價為4164元/㎡，為牛年5個月來首次超超過4100。2）本月均價環(huán)環(huán)比漲幅為牛牛年最高5月份住宅全市市成交均價環(huán)環(huán)比上月上漲漲132元/㎡，環(huán)比上揚了了3.3個百分點，為為09年以來最高漲漲幅。13（二）商品房房成交情況5、5月份各區(qū)域成成交均價1）蜀山為各區(qū)區(qū)住宅成交均均價之首5月份蜀山住宅宅商品房成交交均價為4583元/㎡，為合肥九區(qū)區(qū)住宅成交均均價最高的區(qū)區(qū)域，也是九九區(qū)中住宅成成交均價唯一一超過4500元/㎡的區(qū)域。2）僅有經(jīng)開和和濱湖兩區(qū)成成交均價低于于40005月份經(jīng)開區(qū)和和濱湖新區(qū)的的住宅成交均均價，分別為為3463元/㎡和3660元/㎡，成為合肥九九區(qū)住宅成交交均價最低的的兩個區(qū)域，，也是合肥九九區(qū)中住宅成成交均價低于于4000元/㎡的兩個區(qū)域。。14（三）住宅可可售量1）蜀山可售套套數(shù)過萬套截至2009年5月底，蜀山可可售套數(shù)為11465套，高居各區(qū)區(qū)域可售套數(shù)數(shù)榜之首，同同時也是九區(qū)區(qū)中唯一一個個可售套數(shù)超超過10000套的區(qū)域；2）可售面積過過100萬㎡蜀山可售面積積高達115.6萬㎡，是各區(qū)區(qū)可售面積最最高區(qū)域，也也是可售面積積唯一超過100萬㎡的區(qū)域；；3）蜀山和包河河可售量之和和近總量半壁壁江山蜀山和濱湖是是全市住宅可可售量最集中中的兩個區(qū)域域。兩區(qū)可售售套數(shù)之和為為20740套，占全市住住宅可售套數(shù)數(shù)總和的44.7%；兩區(qū)可售面面積之和高達達211.1萬㎡，占可售售面積總量的的44.3%。15合肥房產(chǎn)5月份特征1、5月份房產(chǎn)新政政體現(xiàn)出兩個個特點：一是是土地市場新新政推出的力力度和頻次有有所加強；二二是對于房產(chǎn)外圍的規(guī)規(guī)定更加明確確。2、5月份沒有專門門推出針對促促進銷售的全全國性和安徽徽省的房產(chǎn)新新政，更多的的是規(guī)范房地地產(chǎn)市場秩序，保障房房地產(chǎn)市場的的健康發(fā)展。。3、牛年“紅五五月”異常艷艷麗，本月度度住宅銷售量量和銷售均價價雙雙上揚。。1）住宅成交量量在“金三銀銀四”的高成成交量的前提提下，能繼續(xù)續(xù)上浮，創(chuàng)造造2009年以來最高的的成交量。2）住宅成交均均價呈現(xiàn)預(yù)見見性的上漲。。在前5個月的時間中中，合肥保持持高成交量，，使得開發(fā)企企業(yè)的庫存壓力得得到強有力的的緩解；前五五個月僅住宅宅商品房全市市共計回籠資資金高達132.63億元，使得開發(fā)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金金流壓力得到到釋放，開發(fā)發(fā)企業(yè)的市場場抗風(fēng)險能力力大大加強，，價格必然將上漲。4、歷史來看，，五月通常是是樓市“有旺旺轉(zhuǎn)淡”的中中間過渡月份份，但是2009年卻出現(xiàn)難得得一見的異常常紅艷的“紅五五月”，就其其內(nèi)因有二：：一是牛年樓樓市“井噴””銷售的慣性性使然；二是是三四月份簽簽約延遲至5月份備案。5、五月下旬開開始合肥樓市市銷售量有所所降低，顯示示出季節(jié)性““淡季”來臨臨的跡象。從從本月度動態(tài)態(tài)銷售數(shù)據(jù)檢測得得出，本月的的前兩周銷售售量維持狀態(tài)態(tài)，但是第三三周全市商品品房銷售量環(huán)環(huán)比開始下跌，特別是第第四周成交量量環(huán)比下跌的的量和幅度更更是達到牛年年新高。1617（一）商品房房成交情況轉(zhuǎn)眼間，合肥肥樓市已經(jīng)度度過09年的一半，從從年初時不看看好市場，到到漸漸恢復(fù)信信心，再到樓樓市的熱銷，，合肥樓市真真正實現(xiàn)了彎彎道超越。據(jù)據(jù)合房網(wǎng)房地地產(chǎn)研究中心心統(tǒng)計，合肥肥樓市上半年年住宅類商品品房共成交42785套，同比增長長3409套，漲幅達8.66%。其中，6月樓市完美壓壓軸，共成交交9158套，為上半年年樓市單月售售宅最高記錄錄。09年與08年上半年住宅宅類銷售套數(shù)數(shù)對比圖18（一）商品房房成交情況09年上半年（1月—6月）合肥樓市市售宅套數(shù)依依次是：3711套、4743套、8405套、8312套

、8456套、9158套；1—6月份住宅類銷銷售均價分別別為3966元/㎡、4003元/㎡、4052元/㎡、4032元/㎡、4164元/㎡、4269元/㎡。1—6月份合肥樓市市量價均有小小幅上升。與與往年不同的的是，“量跌跌價升”是樓樓市進入6月份以后的普普遍現(xiàn)象，而而今年6月樓市并未出出現(xiàn)此現(xiàn)象，，不僅價格維維持在高位，，銷售量也在在增長，均價價環(huán)比上漲2.52%，銷售量環(huán)比比增長702套，漲幅達8.30%。6月合肥樓市的的驕人成績從從早前的半個個月就現(xiàn)端倪倪，據(jù)統(tǒng)計顯顯示，6月1日—6月15日，合肥住宅宅類商品房共共成交4706套；5月1日—5月15日，合肥住宅宅類商品房銷銷售量為4446套；4月1日—4月15日，合肥住宅宅類商品房銷銷售量為4362套；3月1日—3月15日，合肥住宅宅類商品房銷銷售量為3660套。上半年樓樓市逐月升溫溫。19（二）新推樓樓盤特征2009年6月根據(jù)平面媒媒體和網(wǎng)絡(luò)媒媒體廣告的不不完全統(tǒng)計，，合肥的住宅宅項目共有24個住宅項目開開盤，8個住宅項目分分別推出預(yù)約約及認籌活動動，住宅開盤盤項目數(shù)量比比之09年5月減少了9個，開盤數(shù)量量與去年同期期相比高出2個。20（二）新推樓樓盤特征——區(qū)域分布從6月開盤樓盤的的區(qū)域分布來來看，合肥蜀蜀山、瑤海等等9個區(qū)域均有新新盤開出。6月各大區(qū)域開開盤中，蜀山山區(qū)領(lǐng)跑，共共有6個住宅項目開開盤；瑤海區(qū)區(qū)與政務(wù)區(qū)屈屈居其后，各各有4個項目開盤；；廬陽區(qū)有3個樓盤開盤；；包河區(qū)與新新站區(qū)各有2個住宅項目開開盤；高新區(qū)區(qū)、經(jīng)開區(qū)與與濱湖區(qū)各有有1個項目開盤。。21（二）新推樓樓盤特征——物業(yè)類別在6月開盤項目的的物業(yè)類別中中，依舊沒有有別墅推出。。6月高層開盤項項目有19個，占整體開開盤項目的59%，比5月高出了5個百分點，高高層在6月開盤中有一一定幅度的增增加，高層比比例占近6成。小高層開開盤項目有7個，占整體開開盤項目的22%，比5月低了4個百分點。6月共有6個多層項目開開出，占整體體開盤項目的的19%，比5月低了1個百分點，多多層項目開盤盤項目比例與與5月基本持平。。6月多層開盤項項目有瑞泰?和園、琥珀名名城?沁園、彩虹新新城、海洲?景秀世家、陽陽光帝景與新新華?陽光國際。22（二）新推樓樓盤特征——開盤均價以開盤均價計計算，6月合肥開盤項項目總體均價價為4388元/平米，比今年5月開盤項目均均價高出172元/平米，在合肥住宅宅開盤均價連連續(xù)2個月下跌之后后，均價有所所回升，據(jù)了了解6月開盤的大盤盤相對較多，，在一定程度度上提升了開開盤的整體價價格。有專家家說6月是樓市的一一個分水嶺，，更有人斷言言6月合肥樓市將將會出現(xiàn)銷售售淡季、房價價會下跌；從從6月的銷量與房房價來看，合合肥6月樓市依然很很旺盛。6月3000元均價以下開開盤的樓盤共共有1個，項目為彩彩虹新城；3000—4000（包括4000）元均價開盤盤的樓盤共有有7個，占整體開開盤項目的29%，比5月開盤項目低低了13個百分點，6月低價房源開開盤量比例相相比6月有一定的減減少；4000—5000（包括5000）元以上的開開盤項目有11個，占整體開開盤項目的46%，與5月開盤項目所所占比例持平平；5000—6000（包括6000）元的開盤項項目有5個，占整體開開盤項目的21%；6000以上的項目沒沒有。整體上上看，6月合肥推出的的住宅項目主主要集中在4000-6000元的價格區(qū)間間。231、全省房地產(chǎn)產(chǎn)都在復(fù)蘇，，合肥體現(xiàn)得得最明顯。有有以下幾個方方面的原因：：首先國家宏宏觀調(diào)控控政策和省、、市、國家出出臺一系列的的政策有一定定的關(guān)系，特特別是按揭貸貸款問題，還還有二手房房交易政策，，對房地產(chǎn)銷銷售確實是一一個觸動；其其次合肥的大大建設(shè)，合肥肥市從去年到到今年道路建建成和通車，，對各個房地地產(chǎn)影響是非非常大的；另另外商場、學(xué)學(xué)校的布局改改變了各個地地方房地產(chǎn)的的供應(yīng)關(guān)系，，這一點至關(guān)關(guān)重要。2、受3-5月份市場強銷銷的影響，6月份開發(fā)商仍仍在持續(xù)推出出新增量，但但規(guī)模不大，，仍將以““短、平、快快”為主要的的營銷策略。。隨著天氣的的影響，預(yù)計計7-8月份市場客戶戶看房、購房房行為或?qū)⑹苁艿接绊?，加加上前期剛性性需求大量釋釋放，市場需需求開始減少少，7-8月份市場成交交量或?qū)㈤_始始出現(xiàn)萎縮。。如何擴大需求求，特別是改善型需求入市或?qū)⒊蔀闉闃鞘兄攸c關(guān)關(guān)注問題。同同時，由于受受到市場供求求關(guān)系變化的的影響，近期期合肥房價水水平將有小幅幅上揚的趨勢勢，但上漲幅幅度不大。（三）小結(jié)小結(jié)：整體市市場背景對本本項目的啟示示有利因素：1、房地產(chǎn)市場場秩序的不斷斷規(guī)范，保障障了房地產(chǎn)市市場的健康發(fā)發(fā)展。2、3-6月連續(xù)4個月的高成交交量給市場及及消費者帶來來了信心。不利因素：1、476萬方的可售量量加之不可預(yù)預(yù)知的未推量量仍給市場帶帶來很大的競爭。2、不斷上漲的的價格可能打打擊剛剛建立立起來的市場場信心。24項目位置蕪湖路、濱河路、和平路交口總建面約23.8萬方(其中住宅18.9萬方)容積率4.3戶型面積2房:90-95M23房:102-143M24房:150-172M2在售均價6300元/M2已推量約18.9萬方銷售率約86%可售量約2.68萬方推廣主題淝水河畔.國際先鋒豪宅競爭個案1：御景灣2526競爭個案1：御景灣優(yōu)優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢：1、地段優(yōu)越；；2、力高地產(chǎn)品品牌形象；3、面積配比較較為恰當(dāng)：2房、3房、4房及以上占比比分別約為22%、67%、11%；4、規(guī)劃優(yōu)勢，，小區(qū)自身配配套有商業(yè)、、游泳池、幼幼兒園等；5、公共交通便便利；6、周邊景觀配配套：南淝河河、和平廣場場。劣勢：1、2房設(shè)計面積積偏大，為為90-95平米；2、樓間距小小、建筑密密度大；3、周邊近距距離生活配配套不足。。賣點：品質(zhì)、地段段項目位置明光路、和平路、全椒路交口總建面不詳容積率4.13戶型面積2房:74-100M23房:105-135M24房:128-134M2在售均價5660元/M2已推量約2.59萬方銷售率約58%可售量約1.1萬方推廣主題和平廣場.RBD優(yōu)品雅聚競爭個案2：金恒.藍岸2728競爭個案2：金恒.藍岸優(yōu)優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢：1、地段優(yōu)越越；2、戶型面積積段合理；；3、物業(yè)種類類廣，有住住宅、公寓寓、辦公、、商業(yè)；4、公共交通通便利；5、周邊休閑閑景觀配套套：和平廣廣場。劣勢：1、2房其中100平米戶型設(shè)設(shè)計偏大；2、規(guī)模小，，自身配套套有限；3、周邊近距距離生活配配套略顯不不足。賣點：地段、比鄰鄰RBD休閑商務(wù)區(qū)區(qū)、和平廣廣場項目位置桐城南路、水陽江路交口總建面約20萬方容積率2.8戶型面積1房:64M22房:89-91M23房:141-148M24房:181M2在售均價約6000元/M2已推量約9.9萬方銷售率約33%可售量約6.6萬方推廣主題尊貴傳承.厚載一生競爭個案3：綠城.玉蘭公寓2930競爭個案3：綠城.玉蘭公寓優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢：1、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)卓越；2、綠城品牌牌形象深入入人心；3、戶型種類類跨度大，，有1房、2房、3房、4房；4、景觀設(shè)計計優(yōu)秀，綠綠化率高達達50%。劣勢：1、地段欠佳佳，為南二二環(huán)與中環(huán)環(huán)之間；2、公共交通通不便；3、周邊生活活配套不足足。賣點：品質(zhì)尊貴、、景觀細致致項目位置望江路、合作化路交口總建面約28萬方容積率2.5(高層-小高層住宅、多層洋房、商業(yè))戶型面積1房:49、59M22房:80M23房:87、89、120、140M2在售均價高層5400元/M2、小高層6200元/M2已推量約9.3萬方銷售率約48%可售量約4.8萬方推廣主題抵達你心中的庭院競爭個案4：華潤.幸福里3132競爭個案4：華潤.幸福里優(yōu)優(yōu)劣勢分分析優(yōu)勢：1、地段優(yōu)越越；2、華潤地產(chǎn)產(chǎn)品牌形象象、華潤集集團實力背背景；3、業(yè)態(tài)豐富富，有公寓寓、小高層層（高層））住宅、多多層洋房、、大型商業(yè)業(yè)；4、規(guī)劃優(yōu)勢勢，小區(qū)自自身配套有有大型商業(yè)業(yè)、游泳池池、幼兒園園等；5、公共交通通便利。劣勢：1、ABB廠房對其居居住品質(zhì)影影響；2、小區(qū)主入入口不臨望望江路，北北側(cè)臨路原原有住宅及及西側(cè)原有有住宅影響響其檔次形形象和出行行。賣點：產(chǎn)品品質(zhì)、、景觀規(guī)劃劃項目位置馬鞍山路、太湖路交口總建面約40萬方（其中住宅約31.4萬方）容積率3.0(高層住宅、辦公、商街、4期MINI墅)戶型面積83-139M2MINI別墅(2層高約5.6米)在售均價約5000元/M2已推量約31.4萬方銷售率約92%(4期約340套/銷售率約37%)可售量約2.5萬方(目前在售4期簡愛城約1萬方)推廣主題簡單愛情.MINI別墅競爭個案5：綠地.海頓公館3334競爭個案5：綠地.海頓公館優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢：1、輕軌途經(jīng)經(jīng)，潛力巨巨大；2、綠地品牌牌口碑效應(yīng)應(yīng)；3、40萬方規(guī)模，，業(yè)態(tài)豐富富，有高層住宅、、辦公、商商街、MINI墅；4、四維景觀觀設(shè)計、音音樂主題與與智能住宅宅的創(chuàng)新結(jié)結(jié)合；5、周邊生活活配套成熟熟：合家福福、餐飲一一條街等。。劣勢：1、小區(qū)被當(dāng)當(dāng)涂支路分分為兩塊，，四期規(guī)模模偏小，破破壞了完整整性；2、四期MINI墅交通相對對不便；3、項目東南南向目前發(fā)發(fā)展緩慢，，影響小區(qū)區(qū)整體形象象。賣點：優(yōu)良品質(zhì)、、創(chuàng)新規(guī)劃劃設(shè)計351、區(qū)域內(nèi)競競爭樓盤御御景灣、金金恒.藍岸與本項項目有相同同的地段優(yōu)優(yōu)勢，其中中御景灣與與本案定位位接近，但但目前銷售售率達到86%，至本項目目入市其接接近尾盤，，在時間差差上對本案案不能構(gòu)成成競爭；金金恒.藍岸的定位位與本項目目有一點落落差，雖不能構(gòu)成成直接威脅脅，但可能能將分流一一部分客群群。2、區(qū)域外競競爭樓盤有有綠城.玉蘭公寓、、華潤.幸福里、綠綠地.海頓公館，，綠地.海頓公館所所剩房源量量不大，由由于時間差差對本案也也構(gòu)成不了了競爭，但但綠城.玉蘭公寓、、華潤.幸福里2個樓盤從產(chǎn)產(chǎn)品定位、、樓盤品質(zhì)質(zhì)、開發(fā)商商品牌等，，將成為本本案的有力力競爭對象象。3、本案周邊邊一些地段段優(yōu)越、未未啟動的項項目，也成成為本案的的潛在競爭爭對手。競爭個案總總結(jié)分析區(qū)位：瑤海海區(qū)一環(huán)內(nèi)內(nèi)、和平廣廣場西南側(cè)側(cè)，RBD規(guī)劃圈四至：東-接明光路、、西-臨濱河路、、南-裕豐花市、、北-原住宅區(qū)交通：明光光路通達性性較好，且且有公交站站牌，濱河河路次之。。居?。褐苓呥叕F(xiàn)有住戶戶不多，檔檔次不高，，未來御景景灣、金恒恒藍岸、自自身住戶及及待開發(fā)小區(qū)可可作為主要要參考群體體。金融：目前前300米范圍內(nèi)金金融機構(gòu)很很少商業(yè)：南約約1000米家樂福廣廣場、北約約1500米淮河路步步行街其它：瑤海海區(qū)政府、、現(xiàn)代婦科科醫(yī)院、老老漢飯店（一）項目目概況36（二）SWOT分析優(yōu)勢：1、項目位于一一環(huán)內(nèi)、RBD規(guī)劃發(fā)展圈圈，地段優(yōu)優(yōu)越，區(qū)域域競爭力強強；2、南淝河畔畔先天優(yōu)越越的自然條條件；3、礦機廠的的歷史沉淀淀，區(qū)域居居民的眷顧顧；4、和平廣場場的大配套套；5、區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)價價值值；；6、淮礦礦集集團團的的實實力力與與品品牌牌保保證證。劣勢勢：：1、目目前前周周邊邊300米范范圍圍內(nèi)內(nèi)配配套套設(shè)設(shè)施施不不全全；；2、現(xiàn)現(xiàn)有有的的公公交交線線路路略略顯顯不不足足；；3、目目前前周周邊邊住住宅宅檔檔次次不不高高。。3738機會會點點：：1、RBD的規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展，，帶帶動動區(qū)區(qū)域域價價值值與與住住宅宅檔檔次次的的更更大大提提升升；；2、一一環(huán)環(huán)無無紅紅燈燈工工程程的的全全線線貫貫通通，，突突顯顯區(qū)區(qū)域域價價值值空空間間；；3、本案案商商街街的的規(guī)規(guī)劃劃彌彌補補配配套套不不足足，，同同時時提提升升本本案案價價值值；4、創(chuàng)創(chuàng)新新戶戶型型多多元元化化、、差差異異化化，，創(chuàng)創(chuàng)造造市市場場引引爆爆點點。。威脅脅點點：：1、金金融融危危機機影影響響的的不不確確定定因因素素；；2、房房價價持持續(xù)續(xù)上上漲漲是是否否導(dǎo)導(dǎo)致致市市場場信信心心受受挫挫的的不不確確定定因因素素；；3、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)、、外外精精品品個個案案的的競競爭爭。。39核心客戶:合肥市企事業(yè)單位中高層、公務(wù)員、教師、商人、其他中高收入階層家庭結(jié)構(gòu)：3-6人年齡特征：35－50歲收入情況：家庭年收入10萬元以上重要客戶:區(qū)域內(nèi)、外首次置業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：1-3人年齡特征：30歲左右收入情況：家庭年收入6-8萬元游離客戶:

三縣和外地的中高收入者、投資者家庭結(jié)構(gòu)：2-4人年齡特征：35－45歲收入情況：家庭年收入8萬元以上40目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體描描述述：：他們們代代表表是是當(dāng)今今社社會會中中的的精精英英，他他們們事事業(yè)業(yè)有有成成，，游游歷歷甚甚廣廣，，大大部部分分是是靠靠自自己己的的努努力力而而積積累累起起財財富富。。從從表表面面上上看看，，除除了了平平時時的的住住所所外外，，還還會會有有別別的的的的房房產(chǎn)產(chǎn)，，他他們們擁擁有有私私家家車車。。他們們與與那那種種乍乍富富起起來來的的暴暴發(fā)發(fā)戶戶有有著著明明顯顯的的區(qū)區(qū)別別，，那那是是因因為為他他們們很很高高的的教育育程程度度和廣廣泛泛游游歷歷背背景景而而擁擁有有良良好好的的文文化化氣氣質(zhì)質(zhì)，，他他們們會會經(jīng)經(jīng)常常組組織織家家庭庭聚聚會會，，結(jié)結(jié)識識各各種種公公眾眾人人物物，，懂懂得得一一定定的的藝藝術(shù)術(shù)鑒鑒賞賞并并使使之之成成為為自自己己的的愛愛好好。。他他們們并并不不過過分分迷迷戀戀財財富富，，也也不不勢勢利利。。他們們的的居居家家消消費費完完全全是是個個人人行行為為，，是是為為了了發(fā)發(fā)掘掘合合適適自自己己的的生生活活方方式式，，所所以以他他們們識識得得品品牌牌，，欣欣賞賞經(jīng)經(jīng)典典，，他他們們以以適合合于于自自己己的的方方式式生生活活，這這種種方方式式往往往往使使他他們們看看上上去去更更為為獨獨特特。。41他們們是是整整個個社社會會的的中中流流砥砥柱柱，，他他們們的的家家居居態(tài)態(tài)度度是是：：舒舒適適、、穩(wěn)穩(wěn)定定，，要要能能顯示示自自己己的的實實力力與與品品位位。他們們通通常常把把家家看看作作是是生生活活中中的的一一個個可靠靠歸歸宿宿，他他們們在在社社會會中中磨磨練練已已久久，，在在他他們們看看來來，，外外面面的的世世界界雖雖然然充充滿滿刺刺激激，，但但卻卻復(fù)復(fù)雜雜多多變變，，遠遠不不如如在在家家中中來來得得安安穩(wěn)穩(wěn)自自在在。。而而家家居居又又是是一一個個能能夠夠完完全全盡盡顯顯自自己己審審美美情情趣趣與與品品位位愛愛好好的的地地方方，，關(guān)關(guān)于于這這些些，，并并不不是是著著裝裝與與汽汽車車所所能能完完全全體體現(xiàn)現(xiàn)的的，，況況且且，，家家中中也也是是要要與與朋朋友友經(jīng)經(jīng)常常相相聚聚的的地地方方，，家家中中的的一一切切可可以以向向朋朋友友們們展展示示無無余余。。他們們更更看重重家家的的意意義義，因因為為在在家家中中可可以以完完成成自自己己在在外外面面不不能能釋釋放放的的夢夢想想與與對對回回憶憶的的重重溫溫，，他他們們把把家家當(dāng)當(dāng)作作是是一一個個自自己己可可以以實實現(xiàn)現(xiàn)的的夢夢想想，，而而且且從從他他們們的的家家中中往往往往就就能能將將這這個個人人看看出出個個端端倪倪。。42這一一部部分分消消費費群群體體既注注重重生生活活的的品品質(zhì)質(zhì)又又追追求求生生活活的的品品位位；他們們是是社社會會中中的的成功功人人士士；他們們更更加加崇崇尚尚居居住住在在最佳佳的的地地段段，能能夠夠享享受受到到便捷捷的的交交通通、繁華華的的商商業(yè)業(yè)、高高雅雅的的文化化、優(yōu)優(yōu)美美的的環(huán)境境?！谟谏仙鲜鍪瞿磕繕?biāo)標(biāo)消消費費者者心心理理特特征征描描述述，，本項項目目客客戶戶群群定定位位在在———追求求文化化品品位位和生活活情情調(diào)調(diào)的““城城市市中中高高階階層層人人群群””43形象象定定位位系系統(tǒng)統(tǒng)現(xiàn)場場營營造造策策略略推廣廣執(zhí)執(zhí)行行策策略略活動動營營銷銷策策略略媒介介整整合合策策略略銷售售執(zhí)執(zhí)行行策策略略44樓棟棟包包裝裝策策略略形象象定定位位系系統(tǒng)統(tǒng)強化化稀稀缺缺感感、、時時尚尚感感、、身身份份感感，，擴擴大大圈圈層層影影響響力力45定位位借借勢勢點點RBD城市市客客廳廳，，未未來來絕絕對對中中心心從紐紐約約曼曼哈哈頓頓到到東東京京銀銀座座，，從從香香港港中中環(huán)環(huán)到到上上海海浦浦東東，，RBD（RecreationalBusinessDistrict，城城市市商商業(yè)業(yè)游游憩憩區(qū)區(qū)））就就是是一一個個城城市市的的名名片片，，一一個個周周邊邊物物業(yè)業(yè)價價值值飆飆升升的的引引擎擎，，一一個個階階層層的的身身份份標(biāo)標(biāo)志志。。合肥肥城城市市炙炙手手可可熱熱的的RBD區(qū)域域，，韜韜光光養(yǎng)養(yǎng)晦晦的的表表里里，，其其實實很很滿滿腔腔熱熱忱忱，，當(dāng)當(dāng)文文化化因因世世俗俗變變得得浮浮躁躁，，當(dāng)當(dāng)一一切切指指標(biāo)標(biāo)向向CASH看齊，我我們這個個風(fēng)云境境地，拯拯救環(huán)境境質(zhì)量日日益令人人感到壓壓抑和窒窒息的CBD，藏風(fēng)聚聚氣的靈靈境自然然和高貴貴典雅的的人文景景致，構(gòu)構(gòu)筑未來來城市絕絕對中心心。46定位借勢勢點南淝河歷歷史文化化長廊根據(jù)《合肥文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃(2008－2015)》，“合肥肥母親河河”南淝淝河以文文化長廊廊為主軸軸，集成成和連接接合肥歷歷史人文文資源，，展現(xiàn)三三國新城城遺址體體驗公園園暨漢代代風(fēng)情街街、逍遙遙津三國國古戰(zhàn)場場暨明教教寺景區(qū)區(qū)、宋代代廬州府府廟城隍隍廟、包包公文化化園暨寧寧國路宋宋城、李李鴻章享享堂等文文化遺存存，展示示王亞樵樵、衛(wèi)立立煌等民民國人物物和渡江江戰(zhàn)役等等現(xiàn)代歷歷史畫卷卷，恢復(fù)復(fù)合肥歷歷史記憶憶，展現(xiàn)現(xiàn)城市文文化形象象。本案緊鄰鄰的南淝淝河中段段規(guī)劃集集中創(chuàng)造造城市魅魅力的展展示舞臺臺，營造造市民旅旅游休閑閑的溫馨馨港灣，，重點點設(shè)計環(huán)環(huán)城游憩憩帶，同同時選擇擇布點，，打造全全民體育育運動的的休閑場場所。47定位借勢勢點瑤海工業(yè)業(yè)文明遺遺址創(chuàng)意意園根據(jù)《合肥文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃(2008－2015)》，打造瑤瑤海工業(yè)業(yè)文明遺遺址創(chuàng)意意園，保保護和開開發(fā)合鋼鋼、化工工廠、礦礦機廠等等一批老老工業(yè)廠廠房遺址址，發(fā)揮揮其凝聚聚和激活活文化創(chuàng)創(chuàng)意資源源的作用用。這些城市市生活的的化身，，是這方方水土上上無可替替代的人人文創(chuàng)造造，顯現(xiàn)現(xiàn)著不可可替代的的歷史印印記。本本案適當(dāng)當(dāng)布置原原礦機廠廠部分遺遺跡，以以工業(yè)文文明發(fā)展展過程的的濃縮和和展示來來映襯合合肥“先先進制造造業(yè)基地地”的城城市定位位，實現(xiàn)現(xiàn)歷史的的記憶和和文脈的的傳承。。48定位借勢勢點古跡：包包河公園園、包公公祠、逍逍遙津、、李鴻章章故居、、明教寺寺教育：和和平路小小學(xué)、、第38中購物：古古井賽特特商場、、百盛廣廣場、淮淮河路步步行街、、家樂福福、商之之都購物物中心金融：工工商銀行行、農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、、商業(yè)銀銀行、交交通銀行行醫(yī)療：省省立醫(yī)院院、市第第二人民民醫(yī)院、、現(xiàn)代女女子醫(yī)院院、仁和和中醫(yī)院院娛樂休閑閑及酒店店：古井井（賽特特）假日日酒店、、古井賽賽特商城城、金利利銀路大大酒店、、齊云山山莊、海海匯假日日酒店、、琴港演演藝廣場場、金峰峰賓館、、新長城城大酒店店城市優(yōu)質(zhì)質(zhì)資源集集大成者者49定位借勢勢點淮南礦業(yè)業(yè)集團是是國家500強企業(yè)和和安徽省省17家重點企企業(yè)，資資產(chǎn)總額額199億元?；椿吹V地產(chǎn)產(chǎn)正是淮淮南礦業(yè)業(yè)集團傾傾力打造造的、新新生的重重點產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，，其品牌牌形象正正在從淮淮南走向向全國。?；吹V地地產(chǎn)始終終秉承以以“對城城市負責(zé)責(zé)、對社社會負責(zé)責(zé)、對住住戶負責(zé)責(zé)”高度度社會責(zé)責(zé)任感和和使命感感，逐步步形成了了“為城城市提升升形象、、為客戶戶創(chuàng)造價價值”等等核心理理念。本案是淮淮礦地產(chǎn)產(chǎn)進軍合合肥的首首部力作作，在吸吸收本土土文化底底蘊及清清晰洞察察客戶心心理需求求的前提提下，結(jié)結(jié)合淮礦礦地產(chǎn)多多年開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，，秉承““國際化化思維，，本土化化開發(fā)””思想，，力求打打造淮礦礦地產(chǎn)在在合肥高高端項目目的作業(yè)業(yè)標(biāo)桿，，也是淮淮礦地產(chǎn)產(chǎn)在合肥肥市場戰(zhàn)戰(zhàn)略布局局中具有有重大意意義的里里程碑項項目。淮礦地產(chǎn)產(chǎn)實力品品牌合肥肥首作5051核心推廣廣主題用和諧定定義一生生居所28萬㎡歐陸陸風(fēng)情濱濱水名宅宅淮礦地產(chǎn)產(chǎn)實力品品牌合肥肥首作——和平居核心推廣廣主題（（備選））和，讓生活更更美好！！28萬㎡歐陸陸風(fēng)情濱濱水名宅宅淮礦地產(chǎn)產(chǎn)實力品品牌合肥肥首作——和平居52整體形象象定位奢侈品景景域法法胄世世家上上層建建筑城市核心心地灣流活水水內(nèi)內(nèi)外雙景景傳傳世名宅宅53形象定位位闡釋一座城市市的價值值，必定定集中于于成熟、、優(yōu)質(zhì)的的城市資資源匯聚聚之地。。尊享合肥肥未來城城市RBD（RecreationalBusinessDistrict，城市商商業(yè)游憩憩區(qū)）資資源，，城市景景觀核心心、文化化核心、、商業(yè)核核心、休休娛核心心，多元元圈域交交相互融融，復(fù)合合區(qū)域的的集大成成者，能能夠稱得得上奢侈侈品的罕罕貴高尚尚地段，，稀缺性性無與倫倫比。奢侈品景景域法胄世家家上層建筑筑百年的的生活活積淀淀，千千年歐歐洲皇皇室的的優(yōu)雅雅尊耀耀，用用城市市中心心最為為至純純至美美的一一片綠綠蔭，，開啟啟皇家家史詩詩般動動人的的輝煌煌生活活樂章章。用天然然林木木、藝藝術(shù)雕雕塑、、景觀觀噴泉泉、高高層氣氣勢凌凌然而而又浪浪漫典典雅的的建筑筑群，，構(gòu)筑筑上千千年來來無數(shù)數(shù)高尚尚人士士夢寐寐以求求的皇皇家貴貴族生生活，，開啟啟高尚尚生活活序幕幕。濃郁的的國際際化氛氛圍，，藏風(fēng)風(fēng)聚氣氣的靈靈境自自然，，海納納百川川的從從容氣氣度以以及高高貴典典雅的的人文文景致致，是是財富富與夢夢想完完美融融合的的典范范。這種先先天高高起點點和后后天高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的完完美匹匹配，，已成成為財財富階階層爭爭相追追逐的的尊榮榮。54系列推推廣主主題城市中中心最最適合合生活活的溫溫度55和而不不同的的生活活智慧慧28萬㎡歐歐陸風(fēng)風(fēng)情濱濱水名名宅社區(qū)集集中供供暖/制冷系系統(tǒng)盡盡享享四季季如春春淮礦地地產(chǎn)實實力品品牌合合肥首首作——和平居居淮礦地地產(chǎn)實實力品品牌合合肥首首作——和平居居系列推推廣主主題人文關(guān)關(guān)懷讓讓生生活流流金百百年和為貴貴居居為尚尚和和諧永永駐28萬㎡歐歐陸風(fēng)風(fēng)情禮禮贊新新生活活城市核核心地地·灣流活活水·雙景名名宅56淮礦地地產(chǎn)實實力品品牌合合肥首首作——和平居居淮礦地地產(chǎn)實實力品品牌合合肥首首作——和平居居系列推推廣主主題花開傾傾城享享受景景觀歲歲月多重歐歐陸景景觀系系統(tǒng)締締造造嘆為為觀止止的景景觀奢奢享潛心產(chǎn)產(chǎn)品居居者感感受為為尊84-163㎡㎡多樣精精工戶戶型禮禮獻獻合肥肥57淮礦地地產(chǎn)實實力品品牌合合肥首首作——和平居居淮礦地地產(chǎn)實實力品品牌合合肥首首作——和平居居樓棟包包裝策策略強化檔檔次感感、身身份感感，提提升品品質(zhì)影影響力力5812樓棟命命名數(shù)字成成為一一種溝溝通的的符號號語言言進入入視野野數(shù)字具具有極極強的的識別別性，，且各各具性性格數(shù)字具具有廣廣泛的的認知知，國國際化化程度度高越高端端人群群，越越追求求簡潔潔綜上，，我們們以數(shù)數(shù)字對對樓棟棟命名名，即即：1號到12號59樓棟銘銘牌示示意1234567811121096012樓棟命命名、、主題題及會會所功功能樓棟號樓棟命名樓棟架空層及當(dāng)期售樓處體驗會所包裝主題2天境音樂雕塑3天裔4天闊5天悅1晶典繪畫建筑電影6美頌7緹香8瀾灣10水榭9秀域運動健康11榮域12上域以藝術(shù)術(shù)為樓樓棟主主題，，配合合相應(yīng)應(yīng)的會會所功功能，，讓生生活充充分融融入藝藝術(shù)。。一期二期三期61音樂是是跨越越國界界的語語言，，是藝藝術(shù)的的重要要組成成部分分以“鋼琴”這一極極具感感染力力的藝藝術(shù)切切入生生活通過設(shè)設(shè)立“鋼琴教教室”打造“鋼琴教教育＋＋銷售售展示示”的復(fù)合合功能能陶冶情情操，，融洽洽社區(qū)區(qū)生活活氛圍圍一期主主題雕塑，，無聲聲的凝凝固體體,達到藝藝術(shù)的的崇高高境界界通過富富有情情調(diào)的的咖啡啡館營造浪浪漫的的生活活氛圍圍充滿咖咖啡香香的生生活是是雅致致和閑閑適的的如同藝藝術(shù)一一般四四處彌彌漫音樂雕塑62繪畫，，色彩彩豐富富，生生活氣氣息濃濃郁是藝術(shù)術(shù)家的的用心心之作作以“畫畫廊””這一一展示示與售售賣兼兼顧的的形式式深度營營造社社區(qū)藝藝術(shù)氛氛圍提高住住戶藝藝術(shù)修修養(yǎng)使繪畫畫藝術(shù)術(shù)深入入人心心二期主主題建筑是是凝固固的音音樂通過建建筑這這一藝藝術(shù)形形式對生活活展開開人文文關(guān)懷懷書籍是是進步步的階階梯，，愛書書人時時刻充充滿活活力以圖書書館，，網(wǎng)羅羅天下下百科科全書書足不出出戶在在家遨遨游書書海繪畫建筑電影，，是光光與影影的藝藝術(shù)，，將現(xiàn)實實生活活中的的不可可能變變?yōu)榭煽赡芫哂杏坝霸焊懈惺艿牡囊暵犅犑液袜従泳右黄鹌鸶惺苁軇∏榍榈牡雌鹌鸱殬窐窐凡蝗缛绫姌窐窐冯娪?3動會所所偏男男性，，處處處充滿滿動感感從壁球球到桌桌球動感十十足，，優(yōu)雅雅十分分在此您您盡可可以暢暢快淋淋漓的的運動動，發(fā)發(fā)散熱熱力三期主主題靜會所所偏女女性，，可以以在此此SPA或瑜珈珈不論冥冥想，，抑或或靜處處都能感感悟生生命的的真諦諦，生生活的的真味味獨立、、自由由、享享受、、一切切都自自在愜愜意運動健康64現(xiàn)場營營造策策略體現(xiàn)項項目定定位、、展現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)實力力、營營造良良好氛氛圍65看房通通道內(nèi)部環(huán)環(huán)境周邊環(huán)環(huán)境停車場場私家路路景觀示示范區(qū)區(qū)通道包包裝看房電電瓶車車大堂樓梯間間樣板房房內(nèi)部部工藝展展示廳廳兩點一一線售樓處處樣板房房66營銷中中心建建議關(guān)鍵詞詞：大盤氣氣勢/理念吻吻合/極盡展展示營銷中中心效應(yīng)實實施——物業(yè)類類型選選擇擇最具具展示示價值值的物物業(yè)形形態(tài)建筑形式以以穩(wěn)穩(wěn)重/大氣的建筑筑手法符號元素具具有有便于形成成記憶點和和標(biāo)志性的的符號效應(yīng)——制造核心景景點，提供供獨一無二二的經(jīng)歷地段——選取最具昭昭示性的位位置先聲奪人——現(xiàn)場營銷中中心67營銷中心示示范核心景點：：運用沉穩(wěn)大大氣的建筑筑形式/以噴泉、前前廣場提高高建筑的開開放度/磁力效應(yīng)，，為消費者者提供獨具具風(fēng)格的項項目體驗。。6869營銷中心外外設(shè)置具有有聚客能力力的休閑區(qū)區(qū)，設(shè)置特特色小品、、休閑座椅椅等，可不不定期舉辦辦藝術(shù)沙龍龍等活動，，從人氣、、氛圍上增增強售賣現(xiàn)現(xiàn)場的鮮活活性。營銷中心外外休閑區(qū)70銷售中心示示意圖（內(nèi)內(nèi)部）營銷中心示示范（內(nèi)部部）71銷售中心示示意圖（物物料陳列展展示區(qū)）營銷中心示示范（物料料陳列展示示區(qū)）72樣板景觀示示范區(qū)建議議關(guān)鍵詞：大手筆/生活排場/震撼視覺樣板景觀示示范區(qū)地段——選取售樓處處至商業(yè)街街約500米長度重磅出擊——樣板景觀示示范區(qū)在73樣板景觀示示范區(qū)卵石鋪設(shè)的的迎賓大道道，豐富小小區(qū)步道的的表情。特色涌泉，，增加景觀觀的立體感感。采用石材與與草坪結(jié)合合的方式，，周邊采用用低矮、中中等高度的的植物結(jié)合合的植被，，將小區(qū)的的綠色請進進了家，其其實回家的的路也可以以很愜意。。特色文化廊廊道，休閑閑主題廣場場精致唯美美。7475臨時接待中中心建議位置——學(xué)校用地處處面積約600平米，帶部部分夾層在臨時接待待中心后方方，建議設(shè)設(shè)立樣板房房（兩種風(fēng)風(fēng)格，每種種一套）臨時接待中中心雙樣板房策策略——兩種風(fēng)格樣樣板房示范范風(fēng)格1古典宮廷式式的奢華之之美風(fēng)格2現(xiàn)代簡約式式的流暢之之美76樣板房示范范——風(fēng)格1古典宮廷式式的奢華之之美7778樣板房示范范——風(fēng)格2現(xiàn)代簡約式式的流暢之之美798081附：備選方方案——影音視聽客客戶體驗考慮到售樓樓處施工等等具體條件件限制，在在樣板房無無法營造的的情況下，，我司建議議在售樓部部增設(shè)影音視聽系系統(tǒng)，制作精良良的3D項目宣傳片片，通過投影的方式營造造一種影音音視聽的震震撼，將項項目的宏偉偉藍圖展現(xiàn)現(xiàn)在客戶面面前，提振振信心，有有效蓄水。。3D投影示意推廣執(zhí)行策策略品牌攻堅戰(zhàn)戰(zhàn)，依托影影響力，傳傳播最大化化82礦機廠項目目是淮礦地地產(chǎn)呈現(xiàn)在在合肥市場場的第一力力作,對淮礦地產(chǎn)產(chǎn)具有重大大的意義。。目前合肥房房地產(chǎn)市場場已經(jīng)聚集集了眾多知知名房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，這這些企業(yè)無無論是從實實力還是口口碑方面都都獲得了市市民的高度度認可。淮淮礦地產(chǎn)實實力雄厚，，但合肥民民眾對企業(yè)業(yè)了解較少少,加之合肥民民眾“愛熟熟”的消費心理理——更愿意也更更容易接受受他們所認認可的知名名品牌,所以在前期期推廣中企業(yè)和項目目品牌兩手抓兩手手都要硬，，在宣傳的的過程中找找準(zhǔn)情感訴訴求，突出出“淮礦地產(chǎn)實實力品牌”、“進駐合肥首首個品質(zhì)社社區(qū)”等關(guān)鍵訴訴求信息。。83推廣基本原原則——影響力營銷銷傳播播極大化！！效率最大化化原則產(chǎn)品價值信信息充分展展示原則有層次、有有焦點的系系統(tǒng)宣傳原原則宣傳調(diào)性于于產(chǎn)品檔次次匹配原則則以大型公益益活動/高端論壇宣宣傳淮礦地地產(chǎn)企業(yè)品品牌，引發(fā)發(fā)市場的產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)想，，為產(chǎn)品的的正式亮相相推介打好好基礎(chǔ)。84宣傳推進：：85銷售階段宣傳重重點86推廣階段劃劃分推廣四步曲曲：推廣期時間段第一曲:形象傳播形象建立展示建立關(guān)注度知名度聯(lián)想度第二曲:產(chǎn)品推介核心點:銷售訴求拉拉開大幕幕促進銷售認知度第三曲:情景傳播決戰(zhàn)階段分分解賣點促進銷售第四曲:體驗傳播核心點:決戰(zhàn)階段社區(qū)品牌促進銷售美譽度87廣告總體策策略高頻次、全全方位、立立體式的廣告宣傳傳,以超強的氣氣勢,宣告淮礦地地產(chǎn)正式入入駐合肥,并且配合工工地視覺包包裝外部部引導(dǎo)系統(tǒng)統(tǒng)地盤引引導(dǎo)系統(tǒng),建立企業(yè)—項目的完整整形象,以強化消費費者的認知知。88階段劃分111278910開盤前蓄水水期核心傳播深深入期核心傳播延延展期時間核心傳播引引爆期1262009年200932期籌備10.111月1月重要的幾個個節(jié)點09/8、形象面市市09/10、售樓部啟啟用/合肥市秋季季房展會10/1、1期盛大開盤盤10/1-3、開盤強銷銷第1期開盤489案名LOGO/廣告風(fēng)格創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)結(jié)合項目的的整體定位位及品質(zhì)，，整體的包包裝風(fēng)格應(yīng)應(yīng)大氣、穩(wěn)穩(wěn)重、華貴貴，體現(xiàn)項項目的高端端檔次與品品質(zhì)。關(guān)鍵詞：檔次感/歸屬感/延展性9091設(shè)計方案系列一9293設(shè)計方案系列二969899100活動營銷策策略103匯集人氣，，樹立品牌牌，擴大影影響營銷思想在淮礦地產(chǎn)產(chǎn)正式亮相相以后,借助PR公關(guān)活動,充分強化廣廣大消費者者對淮礦地地產(chǎn)的企業(yè)業(yè)形象認識識——實力第一，，品質(zhì)至上上，以一系系列的活動動引起廣大大消費者的的充分關(guān)注注。PR營銷可以讓讓促銷更有有權(quán)威性和和號召力，，因而要貫貫穿項目推推廣的整個個過程最大程度地地讓目標(biāo)消消費者知曉曉信息促促進傳播在企業(yè)品牌牌的前期導(dǎo)導(dǎo)入階段，，在突出淮淮礦的同時時也應(yīng)突出出和諧的主流社會會精神，以以和諧之精精髓賦予淮淮礦地產(chǎn)力力求打造造和諧社會和和諧人居居的建筑理念念。104開盤前期預(yù)熱前期宣傳炒炒作1、開盤當(dāng)天天制造最大大氣勢2、結(jié)合多重重SP促銷3、團購?fù)平榻閳F購優(yōu)優(yōu)惠活動PR與SP相結(jié)合的促促銷活動相相結(jié)合，在在保證高品品質(zhì)產(chǎn)品的的基礎(chǔ)上，，讓利消費費者，凸顯顯項目氣質(zhì)質(zhì)和企業(yè)實實力1、板塊炒作作（論壇、軟文）2、項目介紹紹（全方方位軟文文炒作、專家點評評）3、一系列列活動的的開展一期營銷銷攻勢105106營銷活動動第一階階段：企企業(yè)品牌牌宣傳淮礦地產(chǎn)產(chǎn)合肥項項目新聞聞發(fā)布會會淮礦地產(chǎn)產(chǎn)合肥項項目新聞聞發(fā)布會會聯(lián)系主流流媒體全全程新聞聞報道報紙專欄欄?？瘓髨蟮阑茨系V業(yè)業(yè)集團相相關(guān)情況況介紹礦機廠項項目相關(guān)關(guān)情況介介紹…….107營銷活動動第一階階段：企企業(yè)品牌牌宣傳和諧之旅旅—走進淮南南礦業(yè)集集團系列列活動千位合肥肥市民走走進淮礦礦活動百名記者者走進淮淮礦活動動百名愛心心學(xué)子走走進淮礦礦活動……….顧橋礦營銷活動動第一階階段：企企業(yè)品牌牌宣傳和諧人居居和和諧生活活淮礦地產(chǎn)產(chǎn)和平居居項目研研討會108聯(lián)合主流流媒體深深入報道道從專家、、相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、規(guī)劃單單位等人人員研討討中傳達達項目信信息針消費者者關(guān)心的的問題進進行專題題探討（（戶型、、景觀、、社區(qū)供供暖/制冷等））示意圖片片營銷活動動第二階階段：項項目亮相相項項目初步步展示板塊論壇壇礦礦機機廠歷史史展新新銳文文化展?fàn)I銷活動動一：舉辦知知名地產(chǎn)產(chǎn)專家及及相關(guān)學(xué)學(xué)者參加加的板塊論壇壇，討論老老城區(qū)的的居住價價值，項項目地段段的發(fā)展展趨勢及及居住和和投資的的價值，，從而引引起大家家對一環(huán)環(huán)濱水品品質(zhì)住宅宅的新關(guān)關(guān)注。論壇示意意圖片傳承城市市歷史再再造造時代盛盛世——老城區(qū)城城市規(guī)劃劃與創(chuàng)新新論壇109營銷活動動二：追憶那火火紅的歲歲月——“讓回憶憶永恒礦礦機廠歷歷史圖片片展/合肥城市市變遷老老照片展展”一塊土地地凝聚著著幾代人人的感情情，一塊塊工業(yè)用用地更是是承載著著幾代人人的辛勞勞和汗水水，見證證著城市市的變遷遷、企業(yè)業(yè)的發(fā)展展壯大，，往往成成為一個個區(qū)域的的代名詞詞。礦機廠就就是曾經(jīng)經(jīng)和平廣廣場附近近工業(yè)的的代名詞詞。舉辦礦礦機廠歷歷史圖片片展覽，，不僅僅僅是展示示這塊土土地的過過去和發(fā)發(fā)展的歷歷程，也也是喚起起人們對對這塊老老工業(yè)用用地的新新關(guān)注，，展示項目目優(yōu)越的的地理位位置。示意圖片片合肥探礦礦機械廠廠，始建建于一九九五八年年1969年4月10日合肥肥礦機廠廠自行設(shè)設(shè)計制造造單斗萬萬能挖掘掘機。110111營銷活動動三：淮礦地產(chǎn)產(chǎn)和平居居營銷中中心啟用用新聞發(fā)布布會邀請主流流媒體全全程參與與報道；；邀請相關(guān)關(guān)合肥市市領(lǐng)導(dǎo)、、礦業(yè)集集團領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)現(xiàn)場參參觀邀請市民民與媒體體代表參參觀營銷銷中心。。營銷活動動貫穿線線：淮礦礦地產(chǎn)置置業(yè)會的的大力推推廣在每次活活動中都都大力推推介淮礦礦地產(chǎn)的的客戶會會——淮礦地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)會會，建立立起與客客戶之間間良好的的交流溝溝通平臺臺。112經(jīng)過前幾幾次活動動的積累累,在引發(fā)市市場充分分關(guān)注的的前提下下,樹立起淮淮礦地產(chǎn)產(chǎn)在合肥肥的知名名度，在在獲取一一定的市市場知名名度和認認知度的的基礎(chǔ)上上，后期的活活動逐漸漸走向高高端，積累淮礦礦地產(chǎn)的的美譽度，，彰顯品品質(zhì)華章章，引出項目目，使消消費者對對項目的的檔次聯(lián)想想與項目目的品質(zhì)質(zhì)和市場場定位一一致；在前幾幾次活動動較有普普遍性的的基礎(chǔ)上上，活動動也將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為逐漸漸為置業(yè)業(yè)會會員員專享活活動。并并針對前前期客戶戶，展開開推介活動動，開展定定向推廣廣，舉辦辦推介酒酒會等專專場活動動。營銷活動動第三階階段：積累客戶戶，項目目品牌宣宣傳推廣廣113114營銷活動動：淮礦地產(chǎn)產(chǎn)和平居居項目客戶推介介酒會