關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理開(kāi)展情況的調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的開(kāi)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和支持下，在廣闊業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物開(kāi)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段開(kāi)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況

，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展的最大壁壘在調(diào)研中我聽(tīng)到最多的字眼就是收費(fèi)難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問(wèn)題，即使是在?物業(yè)管理?xiàng)l例》公布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀(guān)念逐步加強(qiáng)的情況下，收費(fèi)難依然是困擾絕大局部物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)效勞不到位自不必說(shuō)，而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者，沒(méi)有任何理由，就想“搭車(chē)消費(fèi)〞，用別人的錢(qián)享受自己的效勞，于是效仿他們做法的人越來(lái)越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于本錢(qián)或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低本錢(qián)，而降低本錢(qián)的直接后果就是效勞質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的效勞不稱(chēng)心，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手。經(jīng)濟(jì)根底是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣闊業(yè)主們分明的認(rèn)識(shí)到。二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不標(biāo)準(zhǔn)，作用發(fā)揮不當(dāng)在?物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充沛行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)懷，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因不足溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不標(biāo)準(zhǔn)，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少，對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，不足足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比擬漠然，未按照?物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使局部物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在下列兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工不足客戶(hù)意識(shí)，效勞態(tài)度不端正，效勞用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理效勞水平的提高和客戶(hù)稱(chēng)心度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員效勞態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上〞觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)不足專(zhuān)業(yè)人員。示例日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的效勞質(zhì)量產(chǎn)生疑心，甚至出現(xiàn)矛盾。四、效勞規(guī)范不統(tǒng)一，有待標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理效勞作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)置本小區(qū)物業(yè)管理效勞的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比擬，看看自己所享受到的效勞在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些效勞做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比擬的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)效勞上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值，他們得到了應(yīng)有的效勞，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多效勞，或者減少物業(yè)費(fèi)的支出，從而不愿交物業(yè)費(fèi)。五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降

低承接規(guī)范接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化國(guó)家?物業(yè)管理?xiàng)l例》已公布實(shí)施一年多，對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的標(biāo)準(zhǔn)作用，但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上

的投票權(quán)數(shù)確實(shí)定等。針對(duì)以上問(wèn)題，提出如下倡議：一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理效勞質(zhì)量等級(jí)規(guī)范按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符〞的原那么制定物業(yè)管理效勞質(zhì)量等級(jí)規(guī)范，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，效勞內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體效勞規(guī)范，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理效勞合同，不搞效勞缺乏，也不搞效勞過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供效勞，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期頒布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，防止雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生疑心。二、加快業(yè)主大會(huì)制度標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程按照?物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)成立業(yè)主大會(huì)，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到愛(ài)護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)蛳唛g誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氣氛中正常運(yùn)行。三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)方案，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好下列幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理效勞水平；2、制定方案，分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實(shí)行“末位淘汰制〞，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀(guān)念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其效勞意識(shí)入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從效勞者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶(hù)人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的效勞態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的效勞水平贏得業(yè)主的理解和支持。四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差別，?物業(yè)管理?xiàng)l例》將一局部具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合?物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)那么，為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。六、加大宣傳力度，發(fā)明物業(yè)管理和諧的供應(yīng)需求環(huán)境深入細(xì)致宣傳?物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣闊業(yè)主不但了解物業(yè)