年江西上饒某住宅區(qū)策劃方案

*******策劃方案當(dāng)時(shí)間進(jìn)入到2005年的春末初夏，就在很多媒體和所謂的房產(chǎn)專家還在叫囂著房價(jià)下半年還要暴漲的時(shí)候，一紙“國八條”幾乎粉碎了他們的預(yù)言！其后上海、南京、杭州等地房價(jià)下跌的消息不脛而走；購房者期盼以久的春天終于來了！就連幾位地產(chǎn)大鱷也在不同的場合發(fā)表講話：房價(jià)肯定要下跌！這到底是地產(chǎn)大鱷的別有用心還是發(fā)自內(nèi)心的感言，已經(jīng)不重要了！各地消費(fèi)者堅(jiān)定的認(rèn)為房價(jià)要下跌已經(jīng)成為了自發(fā)的行為，開發(fā)商與消費(fèi)者之間的拉鋸戰(zhàn)由此展開。面對(duì)消費(fèi)觀念日益成熟的消費(fèi)者、競爭愈來愈激烈的市場和國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻的提高——即來自資金鏈的壓力，開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)開發(fā)上下游各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)把握能力被提到了一個(gè)更高的位置。正如某位房產(chǎn)專家所說：開發(fā)商其實(shí)是一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的組織者！開發(fā)商沒有精力也不可能將所有的事情攬?jiān)谧约荷砩?。市場?jīng)濟(jì)的規(guī)律要求專業(yè)的事必須得由專業(yè)的人來做。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，同樣的一個(gè)項(xiàng)目被放到兩個(gè)不同的環(huán)境，肯定會(huì)出現(xiàn)兩種不同的結(jié)果，何也？這就是由當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、獨(dú)特的文化背景、人文風(fēng)俗、消費(fèi)習(xí)慣等等決定的！所以，在對(duì)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行策劃之前，我們首先要做的事情就是對(duì)市情進(jìn)行調(diào)研。只有對(duì)上饒的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等有了比較全面的認(rèn)識(shí)，才能在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的把脈，從而對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)行理性的剖析和思考。上饒市即為原來江西省信州區(qū)，面積（市區(qū)）339平方公里，人口（市區(qū)）約34.3萬。位于江西省東北部，乃江西之東大門，是浙江、安徽、江西、福建四省通衢之地。近年來，由于受浙江及長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射，以及其積極融入長三角地區(qū)戰(zhàn)略的實(shí)施，地區(qū)經(jīng)濟(jì)直線竄升，由原先的經(jīng)濟(jì)倒掛市一躍為經(jīng)濟(jì)總量前四強(qiáng)。變化不可謂不快、不大！2005年，上饒市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。初步核算，上半年全市生產(chǎn)總值140.1億元，同比增長12..2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由去年同期的23.2：35.3：41.5調(diào)整為19：39：42；其中工業(yè)占GDP的比重由31調(diào)整為32。財(cái)政收入增勢不減，金融運(yùn)行保持穩(wěn)定。財(cái)政收入在前兩年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持強(qiáng)勢增長，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了有力的資金保障。上半年，上饒市財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn)16.8億元，比去年同期增長27.7%。一般預(yù)算收入11億元，同比增長31%。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額366.9億元，比年初增加42.9億元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額284.4億元，比年初增加43億元，金融機(jī)構(gòu)貸款余額278.3億元，比年初增加12億元。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，支出增長平穩(wěn)。上半年，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4419元，比上年同期增加801元，同比增長22%。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出2760元，比上年同期增長16.1%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到1317元，比上年同期增加178元，增長15.7%。從以上數(shù)據(jù)，我們不難看出，上饒市的經(jīng)濟(jì)由于受前兩年高速發(fā)展的慣性影響，依然保持旺盛的勢頭，在高位平臺(tái)健康運(yùn)行，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名列江西省設(shè)區(qū)市的前列。地區(qū)經(jīng)濟(jì)預(yù)期值持續(xù)看好—這將為上饒房價(jià)的進(jìn)一步走高提供最堅(jiān)實(shí)的力量和基礎(chǔ)。拿上海和南京兩地舉例說明。上海的房價(jià)自1998年以來，持續(xù)攀升，其上升之勢連中國房地產(chǎn)機(jī)制、市場最為成熟的廣州也望塵莫及。為何？上海作為中國乃至東南亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融中心的心理預(yù)期成為其高房價(jià)的強(qiáng)有力支撐點(diǎn)。于是，大量海外資金和民間資金流向上海樓市，導(dǎo)致房價(jià)不斷上升。而同樣作為一線城市的南京，其房價(jià)與杭州幾乎處與同一水平線，卻遭到了業(yè)界和民間人士的普遍質(zhì)疑！終于在“六一”新政的影響下，泡沫跡象開始顯現(xiàn)，走高勢頭停滯。這又是為何？也是因?yàn)椋暇鳛橐坏貐^(qū)經(jīng)濟(jì)中心城市的地位不斷被其他城市動(dòng)搖（2004年南京的區(qū)域經(jīng)濟(jì)首位度系數(shù)被無錫超過?。Ｈ藗兤毡閷?duì)南京將會(huì)成為區(qū)域中心輻射型城市缺乏認(rèn)同感，高房價(jià)自然也就失去了最堅(jiān)實(shí)也是最不可或缺的基礎(chǔ)！所以，從這點(diǎn)來分析，我們認(rèn)為：上饒的房價(jià)若要跨過均價(jià)3000元大關(guān)，還為時(shí)尚早。今后幾年上饒的房價(jià)將會(huì)緩慢上升，不會(huì)大起大落。這是因?yàn)椋荷橡埥鼉赡陙淼慕?jīng)濟(jì)增長點(diǎn)主要是通過：最原始的權(quán)力資本化（變賣土地）和制造業(yè)工業(yè)實(shí)現(xiàn)的。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式一旦達(dá)到極限（土地是不可再生資源），也即瓶頸，就很難突破了！而實(shí)現(xiàn)這一突破的關(guān)鍵就在于：實(shí)現(xiàn)從制造業(yè)加工向研發(fā)型基地的轉(zhuǎn)變！這將需要一個(gè)很長的過程。上饒距離成為贛東北區(qū)域中心城市還有很大的差距，也就是——經(jīng)濟(jì)首位度還不高！高房價(jià)缺乏高心理預(yù)期，即便偶然出現(xiàn)也不可能維持下去！所以，從上饒市經(jīng)濟(jì)環(huán)境來分析，我們得出以上結(jié)論。從該角度看，上饒的樓市還沒有頂?shù)教旎ò?，還有進(jìn)一步上升的余地，但是房價(jià)的整體上升空間很有限了！局部高房價(jià)的出現(xiàn)有希望，但是需要在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)加以準(zhǔn)確把握。下面，我們就將通過對(duì)上饒樓市的分析，試圖尋找到這個(gè)希望出現(xiàn)的機(jī)會(huì)和可能性！我們?cè)噲D通過對(duì)上饒樓市的過去、現(xiàn)在總結(jié)、分析，來窺測上饒樓市未來的走向，從而對(duì)項(xiàng)目操作、定價(jià)提供第一手依據(jù)，為項(xiàng)目的規(guī)劃提供最為準(zhǔn)確的準(zhǔn)則和框架。2004年，上饒市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.4億元，同比增長19.38%，增幅較上年回落26.83個(gè)百分點(diǎn)。今年1—6月份，全市完成投資18.2億元，比去年同期增長21.22%，增幅較上年回落3個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅建設(shè)投資完成8.9億元，同比增長23.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成2.9億元，同比增長71.3%；辦公樓完成投資0.06億元，同比下降79%。上半年房屋施工面積為305.9萬平方米，同比增長98.4%,其中本年新開工面積169.4萬平方米，同比增長87.8%。房屋竣工面積18.4萬平方米，同比增長168.1%，商品房銷售面積40.5萬平方米，同比增長51%，商品房空置面積9.9萬平方米，同比下降3.8%。4月份以來，房屋銷售面積增幅在逐月回落，房屋銷售面積增幅開始低于房屋竣工面積增幅。表明在調(diào)整房貸、增收營業(yè)稅等房產(chǎn)新政出臺(tái)以后，人們還在等待其他一系列的措施來抑制房價(jià)，對(duì)房價(jià)下降的預(yù)期心理在提高，持幣待購心理日漸濃厚。隨著國家宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，土地開發(fā)投資及開發(fā)面積增長勢頭大幅回落。上半年，我市完成土地開發(fā)投資3555萬元，同比增長38.6%，購置土地面積131.1萬平方米，同比增長7.1%，完成開發(fā)土地面積30.3萬平方米，同比增長84.6%。從土地開發(fā)上看，近年國家加強(qiáng)了對(duì)土地使用開發(fā)的管理力度，土地交易行為逐步規(guī)范。2004年，全市商品房均價(jià)市本級(jí)達(dá)1380元，同比增長10.4%。今年第一季度末，市本級(jí)商品住房均價(jià)達(dá)1420元，同比增長7.58%，房價(jià)增幅明顯回落！在土地供應(yīng)方面，在市本級(jí)中，2002年到今，共推出4678畝土地，已用約1700畝，現(xiàn)待開用地有2982畝，以1.5的容積率計(jì)算，可供今后3年的房開發(fā)用地。但由于很多房地產(chǎn)開發(fā)用地非凈地上市，如拆遷問題或公建配套基礎(chǔ)設(shè)施問題，使得供地后有效利用周期過長。部份商鋪積壓空置率逐年上升。2002年以來，市本級(jí)三年以上積壓空置商鋪面積已達(dá)1.63萬平方米，占2002年以來商鋪竣工面積的6.54%。我們走訪了上饒的樓市，對(duì)該市的樓盤進(jìn)行了充分的調(diào)研，總結(jié)調(diào)研的結(jié)果以及通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)：開發(fā)量呈逐年上升之勢，然而受政府宏觀調(diào)控的影響，銷售面積逐年下降。競爭越來越激烈；樓市新政遲遲未實(shí)施，具體實(shí)施時(shí)間未定，都對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)帶來隱患；樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象已開始顯現(xiàn)商業(yè)用房租售比價(jià)不合理，投資回報(bào)率偏低一、項(xiàng)目概況：新十一小學(xué)旁，鳳凰大道上２、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（略）３項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：v優(yōu)勢SＡ、自然環(huán)境項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，地勢較道路高，如果規(guī)劃上能夠很好的把握這一點(diǎn)，項(xiàng)目的特色是現(xiàn)而易見的；Ｂ、有升值的巨大空間本地塊處于上饒的行政新區(qū)輻射圈，升值潛力大；Ｃ、開發(fā)空間大本地塊周圍基本還是“處女地”，開發(fā)還不完善，因此對(duì)開發(fā)商而言可操作的空間也就越大。v劣勢ＷＡ、城市配套雖然本項(xiàng)目具有良好自然環(huán)境資源，但是由于上饒市城市規(guī)模較小，目前此地段還未開發(fā)完善。因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍。Ｂ、人氣不旺通過目前鳳凰大道的車流量和人流量就可見一斑；C、交通問題由于距離目前的市中心尚有一定距離，而三四線城市的居民對(duì)距離問題又十分的敏感。而且在客觀上也確實(shí)給業(yè)主的生活增加了交通成本。v機(jī)會(huì)點(diǎn)ＯＡ、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素上饒市政府將遷往離本案的西邊，這將帶動(dòng)該區(qū)域的城市建設(shè)和生活配套設(shè)施的完善；Ｂ、地理區(qū)位優(yōu)勢上饒強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭以及其獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會(huì)給本案贏得較大的發(fā)展趨勢。v風(fēng)險(xiǎn)TＡ、市場因素從目前上饒市的房地產(chǎn)市場看，項(xiàng)目競爭同質(zhì)化已經(jīng)顯露，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都迅速模仿，那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。另外，市場份額總是有限的，對(duì)于今年嚴(yán)峻的形勢我們必須加以正確認(rèn)識(shí)和對(duì)待。Ｂ、政府宏觀調(diào)控的影響中央政府的“8條意見”已經(jīng)出臺(tái)，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已十分明朗，決心十分明顯，控制房價(jià)過快幅度增長已是不容置疑之事。加之央行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融政策更為嚴(yán)厲，可以說2005年就是“房產(chǎn)降溫年”！我們不得不考慮到的是政府的一系列政策的出臺(tái)對(duì)房價(jià)的影響。自政府對(duì)二手房的轉(zhuǎn)按揭實(shí)施嚴(yán)格限制以來，3月份上海房價(jià)平均跌了328元！由此可以看出政府的宏觀政策的出臺(tái)和宏觀調(diào)控的作用是非常之大的。而自從“六一新政”實(shí)施以來，各地房地產(chǎn)市場均受到了不同程度的影響。銷售進(jìn)度停滯，客戶觀望情緒十分濃厚。Ｃ、自身因素本項(xiàng)目的城市生活配套問題，將有可能導(dǎo)致客戶在選擇項(xiàng)目過程中有過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象----品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場、創(chuàng)造市場，刺激消費(fèi)者潛在的消費(fèi)需求，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，提高銷售的執(zhí)行力，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。二、項(xiàng)目市場定位：樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)硬件（規(guī)劃、建筑）拼“綜合實(shí)力”、軟件（定位和推廣）講“特色”和“差異”的時(shí)代。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。只有具有一定實(shí)力、市場定位準(zhǔn)確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧。因此對(duì)于本案，我們認(rèn)為，作為一個(gè)新品牌，它需要尋找和形成自己鮮明的“特色”（這包括市場定位、包裝推廣等方面），以“特色”貫注整體、形成合力，通過概念炒作吸引社會(huì)關(guān)注，引導(dǎo)消費(fèi)潮流，方乃“制勝之道”。那本案的強(qiáng)勢賣點(diǎn)是什么呢？項(xiàng)目的主題是什么呢？上饒近年來的變化和發(fā)展是有目共睹的事實(shí)，這是上饒人的驕傲，更是上饒人為之繼續(xù)奮斗的源動(dòng)力；當(dāng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，這個(gè)城市就需要一個(gè)物化的東西來傳達(dá)這個(gè)城市的內(nèi)涵和精神。也就是說她需要一個(gè)載體來承載這個(gè)城市的精神和文化！正如：上海的東方明珠以及南京路、北京的中華世紀(jì)壇、南京的夫子廟、深圳的世界之窗一樣！這些建筑是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，同時(shí)又成為了這些城市對(duì)外宣傳的名片！作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的江西經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市——上饒正缺乏這樣一件作品！這件作品應(yīng)該是上饒經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代表，應(yīng)該是上饒人民自豪情節(jié)的濃縮，更應(yīng)該是上饒對(duì)外宣傳的一張城市名片！當(dāng)我們走遍整個(gè)上饒時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)：目前上饒還沒有這樣一件作品。步行街雖然繁華，但還是有些蹩腳?，F(xiàn)代城雖然目前是上饒第一大盤，但是其一期品質(zhì)還不夠精致，它只是一個(gè)居住意義上的社區(qū)！上饒需要一個(gè)能夠含蓋其近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民生活日益提高的作品的出現(xiàn)，他是上饒速度的物化，是上饒人引以為豪的作品，更是外地人記住上饒的第一印象！于是，我們發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)出現(xiàn)了！這就是市場空白點(diǎn)，正是我們可以利用的制高點(diǎn)?。?、項(xiàng)目主題：上饒城市文化縮影2、產(chǎn)品定位：住宅：上風(fēng)上水的上層建筑商鋪：上饒美食第一街（暫定名：鳳凰美食街）據(jù)我們對(duì)上饒目前市場的了解，上饒目前有步行街、有專業(yè)市場，但是一個(gè)集餐飲、娛樂、休閑于一體的商業(yè)街還沒有出現(xiàn)，當(dāng)人們想到吃、喝、玩、樂的時(shí)候，沒有一個(gè)明確的去向！這是個(gè)遺憾。但對(duì)我們來說卻是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)！我們可以想象，當(dāng)本案的美食街開業(yè)之后，上饒百姓一想起吃飯娛樂，鳳凰美食街就是他們腦海中浮現(xiàn)的第一選擇。在這里，他們可以吃到幾乎全國各地的美食，可以享受最時(shí)尚的量販?zhǔn)終TV以及其他休閑娛樂項(xiàng)目。屆時(shí)，這里將成為上饒飲食娛樂的風(fēng)向標(biāo)！3、推廣案名Ａ：盛世天地、錦繡天地此組案名，大氣溢于言表，與項(xiàng)目定位頗為貼切。能夠?qū)㈨?xiàng)目主題充分的挖掘并傳達(dá)給目標(biāo)受眾。推廣案名Ｂ：金色港灣、龍華名邸“金色”意為雍容華貴，是財(cái)富的象征；而“港灣”的寓意則為：本案是業(yè)主在在事業(yè)有成之后，最為理想的棲息地，在這里，他們可以盡享成功帶來的悠閑生活。一個(gè)“名邸”就將業(yè)主和項(xiàng)目的身份勾勒的淋漓盡致。毫無疑問，“龍華名邸”應(yīng)該是上饒上層社會(huì)、精英份子的理想居所，更加是他們思想的棲息地！在這他們可以毫無保留的相互交流，思想的火花在這里隨處綻放！推廣案名C：蔚藍(lán)城市該組案名與案名B有異曲同工之妙，“蔚藍(lán)”可以是天空的顏色也可以是心情的寫照。住在“蔚藍(lán)城市”的業(yè)主應(yīng)該具有這樣一種心態(tài)：平和、穩(wěn)重。外界的紛擾永遠(yuǎn)與他們格格不入。他們是上饒的紳士一族，他們是時(shí)尚而又深沉的；在不經(jīng)意間左右著這個(gè)城市的方向。樓盤的案名在堅(jiān)持宣泄項(xiàng)目主旨的原則還必須考慮傳播的直達(dá)性，亦即利于傳播，容易讓人記，而且能夠在市場中起到區(qū)隔作用。4、廣告語精選：(更多廣告語待案名確定后提供)給上饒一個(gè)更加驕傲的理由！5、目標(biāo)客戶定位與描述：v年齡：25-50歲v文化程度：大中專以上學(xué)歷v職業(yè)：生意人、公務(wù)員、教師、警察、企業(yè)職工、外來投資者v收入：家庭年收入為5-8萬元v家庭構(gòu)成：以三口之家或四口之家為主v形態(tài)、心態(tài)：實(shí)在、勤勞、重視積累、注重自身利益、具有一定文化素養(yǎng)v工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；v休閑時(shí)間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；v他們珍惜與家人相處的機(jī)會(huì)，同時(shí)也希望睦鄰友好；v他們還希望小區(qū)的園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動(dòng)空間，間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通v完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動(dòng)休閑場所等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有，小區(qū)的物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，收費(fèi)也合理6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（硬件系統(tǒng)）：１、在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念上做到：Ａ、社區(qū)—生活化Ｂ、環(huán)境—生態(tài)化Ｃ、布局—園林化Ｄ、設(shè)施—現(xiàn)代化Ｅ、主題—人文化２、道路系統(tǒng)規(guī)劃：Ａ、路網(wǎng)的布局充分考慮便捷性、安全性，各種管線敷設(shè)及小區(qū)合理分塊的要求，路網(wǎng)布局采用“環(huán)繞式”，力求簡潔、流暢、便捷，以環(huán)繞式干道作為主動(dòng)脈，串聯(lián)起各個(gè)組團(tuán)空間和公共空間，并設(shè)置以休閑散步為主，非常時(shí)兼作消防車道的二級(jí)步道，從而盡可能的減少車對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響，同時(shí)能起到組織景觀軸線，步移景異的作用。曲線與直線相結(jié)合的路網(wǎng)既減少了車輛的穿越又通達(dá)方便，力圖做到安靜、低速，并刻意創(chuàng)造頗具特色的對(duì)景和街景，使路網(wǎng)富有園林特色。Ｂ、社區(qū)的步行系統(tǒng)結(jié)合綠化設(shè)置，精心設(shè)計(jì)尺度宜人、開合有度、底蘊(yùn)十足的小廣場、植物林、燈柱等環(huán)境要素，將小區(qū)的公共綠地、組團(tuán)綠地及會(huì)所等公共設(shè)施聯(lián)系成完整的綠化步行系統(tǒng)。C、在小區(qū)各入口，建議考慮設(shè)置殘疾人、盲人專用通道，體現(xiàn)社區(qū)人性化一面。３、綠化景觀規(guī)劃：強(qiáng)調(diào)社區(qū)空間整體形象的塑造，統(tǒng)一協(xié)調(diào)道路，區(qū)域邊緣、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)等城市景觀要素的組織關(guān)聯(lián)，形成有序、和諧、高效的具有濃郁區(qū)域特征的社區(qū)及城市空間景觀體系。４、住宅單體設(shè)計(jì)：對(duì)于建筑立面，構(gòu)思講究“典雅、精致、新穎”，配以變化的坡頂，使建筑平添一份高貴典雅。我司建議采用新古典主義的立面風(fēng)格（如圖1）。在戶型設(shè)計(jì)上，所有戶型均為南、北朝向日照滿足上饒市規(guī)劃要求。戶型面積主要集中在98㎡——144㎡范圍內(nèi)且格局保證多樣性，便于選擇，且每戶都緊湊舒適、功能分區(qū)明確，廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間寬敞明亮，廚衛(wèi)設(shè)備安排合理，管線布置、通風(fēng)設(shè)計(jì)適宜。多層住宅面積配比：100㎡——125㎡：45%；125㎡——144㎡：35%；145㎡以上20%高層住宅面積配比：98㎡——130㎡：60%；130㎡——144㎡：25%；145㎡以上15%圖1小高層住宅面積配比：98㎡——130㎡：50%；130㎡——144㎡：30%；145㎡以上20%５、采用當(dāng)前國內(nèi)外較先進(jìn)且技術(shù)成熟的弱電智能系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的智能化管理。包括：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、住戶報(bào)警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)以及有線電視、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)、樓道聲控?zé)艏夹g(shù)。６、保證有足夠的車庫和停車位。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭擁有小車的比例將不斷提高，這也是提高小區(qū)品位的重要方面。7、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（軟件系統(tǒng)）：１、在小區(qū)的物業(yè)管理上，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)“服務(wù)”二字。為業(yè)主提供高質(zhì)量的保潔、保安、園區(qū)管理等服務(wù)。建議聘請(qǐng)深圳、上海等地的知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，在提升服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)也提升了品牌的形象。２、建議物業(yè)管理公司能夠在小區(qū)的開工建設(shè)同時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，負(fù)責(zé)工地的施工秩序、衛(wèi)生等。給業(yè)主以親身的感受。３、會(huì)所服務(wù)：會(huì)所服務(wù)質(zhì)量和功能設(shè)置是衡量一個(gè)社區(qū)檔次高低的重要標(biāo)志。在會(huì)所茶藝室、多功能廳布置“上饒城市發(fā)展史”、“上饒名人傳記”，突顯項(xiàng)目文化特色。8、規(guī)劃修改建議：針對(duì)目前項(xiàng)目規(guī)劃，我們從營銷和爭取最大利潤化的角度出發(fā)，主要針對(duì)規(guī)劃路沿街商鋪?zhàn)鋈缦陆ㄗh：1、建議：將項(xiàng)目規(guī)劃路以東的住宅由原先的多層、小高層住宅改為三座高層塔式住宅。這樣一來，使得東片區(qū)住宅的樓間距變大，從而使得更多的綠地被讓出來，容易做景觀設(shè)計(jì)，同時(shí)，在總體住宅面積不動(dòng)的情況下，項(xiàng)目西片區(qū)的建筑面積下來了，所以有更多的余地去做景觀設(shè)計(jì)！東片區(qū)三座高層塔式住宅，我們建議建為以中小戶型為主的公寓式住宅，主要目標(biāo)客戶群是年輕人，由于年齡、工作的原因，他們喜歡獨(dú)來獨(dú)往的生活，不希望自己的生活被人打擾。而東片區(qū)相對(duì)獨(dú)立的環(huán)境為他們提供了這樣的生活條件。2、建議：將沿鳳凰路的商場沿紅線退后少許，以讓出較大的空間，以便于人流能夠沿著規(guī)劃路進(jìn)入內(nèi)街；3、商鋪經(jīng)營首先要解決的問題就是把人引進(jìn)來，其后就是：如何留住人！所以，我們建議：增加規(guī)劃路沿街商鋪的沿街面，使得沿街面商鋪增多，這樣沿街面商鋪面積增加——價(jià)格也就容易抬升！同時(shí)，彎曲的街面比直的街面更能夠留住人流！4、建議：在規(guī)劃路沿街商鋪?zhàn)霾糠窒鲁潦缴啼?，意圖也是增加沿街面面積，同時(shí)，活躍了街面的視覺沖突。9、項(xiàng)目定價(jià)（1）定價(jià)策略的基本原則房地產(chǎn)的價(jià)格問題一直是消費(fèi)者最為關(guān)心的問題。房地產(chǎn)價(jià)格定位,直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗，價(jià)格太高，則有價(jià)無市，導(dǎo)致項(xiàng)目失??；價(jià)格太低，則影響開發(fā)商的利潤。因此價(jià)格定位一定要切合市場，既要市場接受，又要確保開發(fā)商投資利潤。房地產(chǎn)銷售價(jià)格應(yīng)由開發(fā)成本和預(yù)期利潤組成。消費(fèi)者購房決策過程中，產(chǎn)品的性能價(jià)格比是決定性的影響因素。每個(gè)樓盤各有長短，消費(fèi)者一定會(huì)綜合評(píng)價(jià)和比較，而比較的主要標(biāo)準(zhǔn)是樓盤的性價(jià)比，最終會(huì)看誰家性價(jià)比高就買誰家。由于房子的地域性和不可移動(dòng)性，從根本上講，不同的房子原本是不可比的?？蛻粼谫徺I時(shí)先對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行總體評(píng)價(jià)，并與競爭樓盤相對(duì)照，獲得對(duì)此產(chǎn)品的心理價(jià)格，再與這個(gè)心理價(jià)格與項(xiàng)目銷售價(jià)格相比，若兩者相等則感覺物有所值。若前者大于后者，則感覺物超所值。這時(shí)，產(chǎn)生購買的可能性就大。因此，在定價(jià)時(shí)要根據(jù)項(xiàng)目的總體性能確定相應(yīng)價(jià)格，盡力提高性價(jià)比?？傮w性能（或總體價(jià)值）由有形價(jià)值和無形價(jià)值組成，有形價(jià)值來源于地段、建筑、景觀、配套、工程質(zhì)量等硬件因素。無形價(jià)值來源于軟件因素，主要是客戶的主觀體驗(yàn)，如榮譽(yù)、身份、地位等象征意義，社區(qū)文化生活、文化氛圍、人文氣息。1、訂價(jià)策略關(guān)系全案的銷售速度與成??；2、訂價(jià)與成本策略互動(dòng)；3、認(rèn)清產(chǎn)品價(jià)格與效益認(rèn)知不一定一致；4、訂價(jià)策略必須配合市場區(qū)隔與競爭；5、對(duì)品牌形象的認(rèn)同與信賴；6、遵循循序漸進(jìn)原則；（2）定價(jià)的方法執(zhí)行“一房一價(jià)，好房優(yōu)價(jià)，特房特價(jià)”1、座向2、樓層3、周遭環(huán)境4、產(chǎn)品型態(tài)5、銷售速度的快慢慢（適時(shí)加價(jià)價(jià)幫助現(xiàn)場促促銷）6、銷控的運(yùn)用（利利用價(jià)差促銷銷特定產(chǎn)品）（3）項(xiàng)目定價(jià)建議開盤價(jià)格待項(xiàng)目推推出前，結(jié)合合區(qū)域市場價(jià)價(jià)格，與開發(fā)發(fā)商商議后再再定。一、推廣基本思路路：在如今競爭激烈的的上饒樓市中中，如何引起起客戶的注意意，在眾多樓樓盤脫穎而出出，并贏得口口碑。僅僅依依靠以往的常常規(guī)推廣模式式，已經(jīng)很難難取得良好預(yù)預(yù)期效果，只只有通過通過過差異化定位位，整合多種種推廣手法，以以本案強(qiáng)勢賣賣點(diǎn)為訴求突突破口，在公公關(guān)、廣告、人人員推廣各環(huán)環(huán)節(jié)體現(xiàn)項(xiàng)目目的居住品味味和商業(yè)價(jià)值值（升值前景景），反映本本案所倡導(dǎo)的的人文情懷和和生活方式。并并結(jié)合重大節(jié)節(jié)日和項(xiàng)目工工程進(jìn)度（如如開工典禮、開開盤銷售、封封項(xiàng)儀式、交交房儀式等），配配合廣告和公公關(guān)活動(dòng)，牢牢牢抓住目標(biāo)標(biāo)客戶的注意意力，占領(lǐng)市市場競爭中的的至高點(diǎn)。二、公關(guān)策略：策劃公關(guān)事件和活活動(dòng)，樹立本本案是上饒城城市形象代言言人的公眾形形象。巧用事事件營銷手法法，以軟廣告告趁客戶不設(shè)設(shè)防時(shí)占領(lǐng)其其心理空白點(diǎn)點(diǎn)?？煽紤]的營銷事件件有（這里僅僅提供幾種方方案，具體執(zhí)執(zhí)行待雙方商商定）：１、以“鳳凰世紀(jì)紀(jì)城”的名義與上上饒市規(guī)劃局局、市建委聯(lián)聯(lián)合開展一次次“上饒城市規(guī)規(guī)劃圖片巡展展”。這是本案案第一次以高高姿態(tài)出現(xiàn)在在大眾面前，所所以本次活動(dòng)動(dòng)的開展必須須借用電視臺(tái)臺(tái)的宣傳工具具，借機(jī)將本本案形象以非非廣告的方式式公布于社會(huì)會(huì)。２、以“鳳凰世紀(jì)紀(jì)城”的名義與上上饒市政府、上上饒市電視臺(tái)臺(tái)聯(lián)手舉辦一一場名為“唱想上饒美美好明天”的大型歌唱唱比賽。利用用市政府的身身份和電視臺(tái)臺(tái)的大范圍傳傳播，將項(xiàng)目目形象與活動(dòng)動(dòng)主旨有機(jī)銜銜接，達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目形象深入入人心的目的的?。?、與上饒文化局局合作，在市市區(qū)范圍內(nèi)，發(fā)發(fā)起一場名為為“揚(yáng)我民族文文化”的大型露天天書法比賽。大大賽共設(shè)一等等獎(jiǎng)、二等獎(jiǎng)獎(jiǎng)、三等獎(jiǎng)及及優(yōu)秀獎(jiǎng)，對(duì)對(duì)獲獎(jiǎng)?wù)哌M(jìn)行行精神、物質(zhì)質(zhì)兩方面的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。4、開工奠基典禮，向向社會(huì)公開樓樓盤信息，為為下步開盤銷銷售進(jìn)行蓄勢勢。5、開盤典禮，向社社會(huì)樓盤銷售售信息，介紹紹產(chǎn)品優(yōu)勢，為為銷售進(jìn)行造造勢。6、封項(xiàng)儀式、交房房儀式，向社社會(huì)傳達(dá)樓盤盤工程進(jìn)度，給給客戶信心。以上活動(dòng)的具體實(shí)實(shí)施方案日后后另附。三、媒體策略傳統(tǒng)媒體：面對(duì)上上饒市及周邊邊縣城客源。選選用媒體:上饒市電視視臺(tái)車體廣告：選擇經(jīng)經(jīng)過人流量大大的巴士，廣廣告的效果較較好。標(biāo)志性工地現(xiàn)場：：LOGO墻、工地圍圍墻、接待中中心、現(xiàn)場展展板影響性廣告載體：：大型戶外看看板、引導(dǎo)旗旗、燈