中國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、格局及物業(yè)管理發(fā)展前景分析

中國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、格局及物業(yè)管理發(fā)展前景分析

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀及格局

2019年，主要物管公司的在管及合約面積快速增長(zhǎng)，在管物業(yè)業(yè)態(tài)及增值服務(wù)多元化同樣帶動(dòng)盈利能力的提升，業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)。2019年主要物管公司的營(yíng)業(yè)收入、毛利、凈利潤(rùn)以及每股派息的平均增速分別為47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。

2016-2019年?duì)I收平均復(fù)合增速為43.1%，凈利潤(rùn)平均復(fù)合增速為61.9%。

2016-2019年?duì)I收增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)和永升生活服務(wù)，營(yíng)收復(fù)合增速分別為60.3%、59.9%和57.6%。2016-2019年凈利潤(rùn)增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)和新城悅服務(wù)，復(fù)合增速分別為100.3%、95%和86.7%。物管公司內(nèi)需成長(zhǎng)股特性凸顯，依靠關(guān)聯(lián)方與品質(zhì)外拓雙輪驅(qū)動(dòng)，板塊高增長(zhǎng)路徑清晰。

在管面積過(guò)億公司有6家，分別為彩生活、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)，未來(lái)1-2年內(nèi)在管面積有望過(guò)億的公司還包括藍(lán)光嘉寶服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、時(shí)代鄰里等。行業(yè)在管面積4年復(fù)合增速38.3%與收入復(fù)合增速整體相匹配，在基礎(chǔ)物管外增值服務(wù)亦呈現(xiàn)高速發(fā)展趨勢(shì)。

截至2019年末行業(yè)平均合約面積達(dá)到2.6億方，合約在管比達(dá)到1.9倍，奠定行業(yè)未來(lái)2-3年內(nèi)確定性增長(zhǎng)基礎(chǔ)。分公司來(lái)看，碧桂園服務(wù)、彩生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)合約面積分別達(dá)到6.9億方、5.6億方、5億方、4.5億方，同時(shí)2020年雅生活服務(wù)并表中民物業(yè)后合約面積也將突破5億方，可預(yù)見(jiàn)2-3年后頭部物管企業(yè)將邁入在管規(guī)模5億方的新臺(tái)階。

截至2019年，行業(yè)平均進(jìn)入城市數(shù)量為112座，占中國(guó)343座地級(jí)市數(shù)量的33%，其中碧桂園服務(wù)已率先進(jìn)入350座城市，彩生活、保利物業(yè)進(jìn)入地級(jí)市數(shù)量也約過(guò)半。整體來(lái)看，2019年各公司仍處于入駐城市數(shù)量與單城在管項(xiàng)目數(shù)量雙升階段，帶動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張與利潤(rùn)率提升。

2019年主要上市公司加大了第三方拓展，其中綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)和雅生活服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積占比分別為81%、78%和73%。從在管物業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看，行業(yè)平均70%為住宅類物業(yè)，較2018年下降8pps，非住宅業(yè)態(tài)占比逐步提升。

2019年行業(yè)平均基礎(chǔ)物管收入達(dá)到21億元，其中碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)基礎(chǔ)物管費(fèi)收入排名行業(yè)前三。行業(yè)收繳率普遍保持在90%以上，其中綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、保利物業(yè)排名前三，分別為98.1%、96.8%及96%。

永升生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)來(lái)自關(guān)聯(lián)方物業(yè)的物管費(fèi)均在2元/月/平以上，平均物管費(fèi)增速在1%-3%之間。來(lái)自第三方的物管費(fèi)收入在1.5-3元/月/平區(qū)間，受到業(yè)態(tài)占比影響同比波動(dòng)較大。另外，我們計(jì)算單位在管面積的創(chuàng)收（2019年基礎(chǔ)管收入/2018-2019年平均在管面積）在2019年達(dá)到3.6元/平/月，同比增長(zhǎng)4%再攀新高。分公司來(lái)看，商寫(xiě)項(xiàng)目占比高的寶龍商業(yè)、奧園健康及高端物管品牌濱江服務(wù)單位在管面積創(chuàng)收位列行業(yè)前三，分別達(dá)到9.6、5.9、4.5元/平/月。

截至2019年末，行業(yè)平均社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到5.1億元，16-19年復(fù)合增速57%，非業(yè)主增值服務(wù)收入達(dá)到7.4億元，16-19年復(fù)合增速50%。分公司來(lái)看，社區(qū)增值服務(wù)收入排名領(lǐng)先的公司為綠城服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)，分別達(dá)到19.1、11.5、8.7億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入排名領(lǐng)先的公司分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)，分別達(dá)到18.1、14.2、12.2億元。

2019年行業(yè)綜合毛利率達(dá)到30.1%，2016-2018年行業(yè)綜合毛利率分別為25.2%、26.5%、27.7%，2019年行業(yè)綜合毛利率同比上升2.4pps。截至2019年，綜合毛利率排名較高的公司為奧園健康、雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、彩生活，毛利率分別為37.4%、36.7%、36.2%及35.3%。2019年行業(yè)上市公司平均毛利潤(rùn)為9.7億元，2016-2019年復(fù)合增長(zhǎng)為48%，分公司看碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)毛利水平居前。

2019年行業(yè)基礎(chǔ)物管平均毛利率達(dá)到24.4%，最高和最低的毛利率分別為碧桂園服務(wù)的30.2%和綠城服務(wù)的11.4%，毛利率分化較大。2019年行業(yè)上市公司平均基礎(chǔ)物管毛利潤(rùn)為5.29億元，2016-2019年復(fù)合增長(zhǎng)為33%，分公司看碧桂園服務(wù)、彩生活、雅生活服務(wù)毛利水平居前。

2019年行業(yè)社區(qū)增值毛利率達(dá)到52.7%，同比下降1.9pps，主要是由于家裝宅配類業(yè)務(wù)外包轉(zhuǎn)自營(yíng)、零售收入占比提升影響，預(yù)計(jì)未來(lái)社區(qū)增值行業(yè)平均毛利率維持在50%上下水平。2019年行業(yè)上市公司平均社區(qū)增值毛利潤(rùn)為2.52億元，2016-2019年復(fù)合增長(zhǎng)為56%，分公司看碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)毛利水平居前。

2019年，來(lái)自基礎(chǔ)物管、業(yè)主增值及非業(yè)主增值的行業(yè)平均毛利占比分別為49.7%、23.6%及26.7%，分別較上年降低2.3，增加1.9和0.4個(gè)百分點(diǎn)。增值服務(wù)的占比逐年提升。

截至2019年末行業(yè)平均銷售費(fèi)用率為0.9%，維持低位水平，平均管理費(fèi)用率9.8%，同比下降1.5pps，管理效率繼續(xù)提升。分公司看，雅生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)管理費(fèi)用率低，分別為5.8%、7.2%及7.2%。

2019年行業(yè)平均凈利潤(rùn)為4.8億元，2016-2019年復(fù)合增長(zhǎng)62%，在增值服務(wù)帶動(dòng)毛利率提升及管理效率改善的趨勢(shì)下，凈利率繼續(xù)穩(wěn)步提升。2019年行業(yè)平均凈利率為14.3%，同比提升1.7pps。分公司來(lái)看，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、彩生活凈利潤(rùn)水平領(lǐng)先行業(yè)，分別為16.7、12.9、5.4億元；雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、奧園健康凈利率領(lǐng)先行業(yè)，分別為25.2%、21.1%、18.1%。

二、物業(yè)管理前景

1、房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度在不斷提升。2019年，全國(guó)商品房銷售金額和面積分別為15.97萬(wàn)億和17.16億平米，而TOP10、TOP20和TOP50房企的市占率繼續(xù)提升，銷售金額的占比分別達(dá)到28.4%、40.5%和59.7%。進(jìn)入2020年，房地產(chǎn)商品房銷售預(yù)計(jì)會(huì)下行，但主要上市房企依然給出了10%左右增速的銷售目標(biāo)。

在物管行業(yè)，截止2018年，全國(guó)在管面積達(dá)到279.3億平米，2013-2018年的年復(fù)合增速是12.5%。物業(yè)管理行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升，TOP10和TOP100的市占率分別達(dá)到11.4%和38.9%，較上一年分別提升0.3和6.5個(gè)百分點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升，一方面來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升，另一方面，隨著越來(lái)越多的物管公司上市，借助品牌和資本的力量，行業(yè)的整合并購(gòu)將加速。

2、物管行業(yè)的收并購(gòu)整合

物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)案例豐富，收購(gòu)公司平均靜態(tài)估值10-12倍：截至2020年4月，行業(yè)落地21起主要收購(gòu)，共涉及資金超過(guò)40億元。其中雅生活服務(wù)收購(gòu)8起，藍(lán)光嘉寶收購(gòu)7起，永升生活服務(wù)收購(gòu)2起，碧桂園服務(wù)收購(gòu)3起，佳兆業(yè)美好收購(gòu)1起。

截至2019年末，行業(yè)14家上市公司平均在賬凈現(xiàn)金達(dá)到24.2億元，其中排名靠前的碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和雅生活服務(wù)分別持有現(xiàn)金82、65和42億元，現(xiàn)金充足。自2014年彩生活上市以來(lái)，板塊內(nèi)上市企業(yè)最高上市募資企業(yè)為保利物業(yè)，于2019年末募資46.8億港元。

3、管物業(yè)的業(yè)態(tài)多元化

主要物業(yè)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等，截至2018年行業(yè)45.8%收入來(lái)自于住宅物業(yè)，14.4%來(lái)自于商業(yè)物業(yè)，19.9%來(lái)自于辦公物業(yè)，其余物業(yè)占比較為分散。

4、增值服務(wù)的上下游拓展

物管公司的增值服務(wù)向房地產(chǎn)全價(jià)值鏈拓展，打通上下游。從房地產(chǎn)公司拿地開(kāi)始，到預(yù)售，竣工交付，業(yè)主入住等各個(gè)環(huán)節(jié)切入，探索客戶需求，提供增值服務(wù)，成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的第二大驅(qū)動(dòng)因素。

資產(chǎn)管理與車位管理業(yè)務(wù)主要包括二手房租售、車位租售服務(wù)，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)2019年在該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，2019年分別達(dá)到8.6億元、2.8億元及1.7億元。零售與家居生活服務(wù)主要包括生活物品售賣(mài)、保潔、維修、家政等服務(wù)，綠城服務(wù)、保利物業(yè)、藍(lán)光嘉寶2019年在該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，分別為6.6億元、5.8億元、3.2億元。

《2020-2026年中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)