我國房地產(chǎn)價格上漲的原因及對策分析

我國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的思考【摘要】我國房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面面臨著巨大的市場潛力，另一方面是你爭我奪的激烈競爭，而新一輪的競爭不再是本土行業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代，而是真正進入一個品牌的競爭時代。本文通過對我國房地產(chǎn)中介業(yè)狀況以及房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的優(yōu)勢等分析，得出結論我國的房地產(chǎn)中介業(yè)走特許經(jīng)營之路是必然的。并且從特許人和受許人兩個角度作出我國發(fā)展房地產(chǎn)特許經(jīng)營的思考?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營特許人受許人加入WTO后，迫于對國際市場接軌的要求，近年來房地產(chǎn)中介機構在其經(jīng)營內(nèi)容及模式上，已發(fā)生了根本性的變革。一、我國房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀（一）國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)中介的影響國家宏觀調(diào)控政策對于中介公司影響很大，可以預見的會有以下幾種可能：其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對交易產(chǎn)生影響。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調(diào)控中被淘汰出局；其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數(shù)量增長會放緩；其三，中介公司調(diào)整戰(zhàn)略部署，例如采取二三級聯(lián)動的方式；不斷提高服務質(zhì)量，為客戶提供更人性化的服務等。（二）房源與客源間溝通不暢缺乏統(tǒng)一的信息交流通道，各個中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費者的心目中大打折扣。二、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的必然性（一）我國屬于新興市場，發(fā)展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營業(yè)，這可視為中國（大陸）首例房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營個案。1999年信義房產(chǎn)取得美國著名ColdwellBanker公司在中國的房地產(chǎn)中介特許加盟授權業(yè)務的獨家代理權，并以CB信義房產(chǎn)聯(lián)合品牌進行運作。進入21世紀之后，太平洋房屋、CB信義房產(chǎn)特許經(jīng)營工作的力度在不斷地加強，取得了積極的成果，但從整個行業(yè)的角度分析，2000年美國21世紀中國不動產(chǎn)北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經(jīng)營體系和業(yè)務發(fā)展，意味著中國房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營進入特許經(jīng)營時代，代表當前中國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營水準。我國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營屬于新興市場，發(fā)展空間大。（二）房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的優(yōu)勢.與直營體系相比，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營特的優(yōu)勢有：第一，特許經(jīng)營人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢，并最大限度地吸納廣泛的社會資源。同時，無論是對特許方還是受許方，在合作中都是技術和品牌價值的擴張，經(jīng)營模式的克隆，而不是簡單的資本擴張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個較低的風險與投入實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，并迅速擴大市場占有率。第三，由于通過特許授權的方式，使經(jīng)營者在進入一個行業(yè)初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)等已有資源，大大提高加盟者的成功率。三、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的思考從特許人和受許人兩個角度思考我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營（一）從特許人角度的思考建立優(yōu)勢品牌.房地產(chǎn)中介的產(chǎn)品是無形的服務，客戶將價值巨大的房地產(chǎn)交給中介公司處理，就是因為客戶對房地產(chǎn)公司品牌的認可因為優(yōu)秀的品牌意味這值得信賴的服務能力和服務承諾。這種獲得客戶認可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數(shù)客戶在相當長的時間內(nèi)，接受了該公司的經(jīng)紀人或其他服務人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產(chǎn)中介服務之后，不斷強化而形成，因此優(yōu)勢的品牌是房地產(chǎn)中介進行特許經(jīng)營首先應具備的核心競爭優(yōu)勢。處理好三大參與者的關系，保持與加盟者良好穩(wěn)定的關系.任何房地產(chǎn)中介企業(yè)日常經(jīng)營中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關系，只有在合適的經(jīng)營下，才能使三者長期、共同、有序、和諧的發(fā)展，這樣一種經(jīng)營模式，不經(jīng)過長期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發(fā)展的機制，是無法進入到成熟可用的狀態(tài)的，更不用說復制到其他發(fā)展狀況不同的地區(qū)去，讓當?shù)氐氖茉S者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時間內(nèi)形成基本服務能力，并為今后其在當?shù)亻L期發(fā)展打好扎實基礎的模式也是非常重要的核心競爭優(yōu)勢。培養(yǎng)出資深績優(yōu)的人才.特許經(jīng)營在中國發(fā)展的時間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進管理，財務，法律等方面的專業(yè)人士，也要有特許上的專門人才?？梢宰约号嘤柡臀袊庀冗M企業(yè)培訓。在正規(guī)教育的途徑上，在大專院校內(nèi)，對有這方向擇業(yè)和發(fā)展的學生進行專項教學。由于當?shù)厥茉S人在獲得特許后，在當?shù)赜锰卦S人的品牌和成熟模式經(jīng)營，其經(jīng)營的成功與否，很大程度上影響到其他地區(qū)的特許經(jīng)營的發(fā)展，而由于地區(qū)房地產(chǎn)市場及發(fā)展階段的不同，使得再強大的經(jīng)營模式也會因為各種原因而不能充分發(fā)揮其應有的效能，因此特許人能否派出具有相當實際經(jīng)驗的輔導人員，針對不同的市場特點，提出針對性的經(jīng)營調(diào)整意見，使受許人在當?shù)氐氖聵I(yè)能夠順利發(fā)展，作為一種核心競爭優(yōu)勢同樣不可或缺。（二）從受許人角度的思考熟悉自己的權利，訂好特許經(jīng)營合同.在特許經(jīng)營協(xié)議中，往往特許人實力雄厚，受許人財單力薄，雙方當事人經(jīng)濟力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權利，訂好特許經(jīng)營合同。如在協(xié)議期間，受許人有對商標、商號名稱的使用權，并有權分享其經(jīng)濟利益。受許人有權要求特許人保護其對商標、商品名稱的使用權，保護商標、商號的信譽。特許人應當負責商標的注冊并支付由此發(fā)生的費用。協(xié)議終止時，受許人行權要求特許人購回未出售的屬于特許人商標的商品或其他貨物。及時反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個體系的運營狀態(tài)。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個市場的市場分額，及時掌握整個體系所有加盟店的動態(tài)，制定公司下一階段的戰(zhàn)略方針，調(diào)整公司的擴張進度。根據(jù)科學分析，占領10%的市場分額是一個公司保持贏利的最佳狀態(tài)，而有利潤的市場才是公司的最大目標，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準，因而成為受許人對總部不可缺少的責任之一。提高公司品牌在市場中的影響力.房產(chǎn)中介受許人在加入特許經(jīng)營體系取得應用該體系的營業(yè)名稱使用權并學習了有關業(yè)務的經(jīng)營技巧，受許人應該通過擴大市場，增加客戶群為自身和特許人