合富輝煌鹽城繽紛亞洲商業(yè)街營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)方案

鹽城繽紛亞洲商業(yè)街營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)方案做好繽紛亞洲項(xiàng)目必須解決的幾個(gè)問(wèn)題一、項(xiàng)目組人員的確定性與穩(wěn)定性房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和招商的時(shí)間較長(zhǎng)，講究可持續(xù)性發(fā)展，尤其需要營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)項(xiàng)目有全面、延續(xù)性的了解。所以項(xiàng)目小組人員必須確定和保持較大的穩(wěn)定性。二、項(xiàng)目組人員工作結(jié)構(gòu)流程的合理性從我司的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本項(xiàng)目的人員工作結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步調(diào)整合理，必須講究團(tuán)隊(duì)的充分合作。三、項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)推廣方案執(zhí)行的有效性由于是多方合作，在相互充分理解的前提下，一旦我們的策劃營(yíng)銷(xiāo)推廣方案確定，必須保證它的有效執(zhí)行。四、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和招商工作的協(xié)調(diào)統(tǒng)一項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商進(jìn)度必須和項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，同時(shí)項(xiàng)目資金的回籠又影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。所以我們必須保證開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招商的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。繽紛亞洲策劃銷(xiāo)售人員結(jié)構(gòu)及工作流程圖項(xiàng)目經(jīng)理（顧婭）銷(xiāo)售助理（1人）策劃助理（1人）銷(xiāo)售組長(zhǎng)（1人）銷(xiāo)售組長(zhǎng)（1人）銷(xiāo)售人員（2人）銷(xiāo)售人員（2人）策劃人員（1人）合富輝煌團(tuán)隊(duì)合富輝煌（廣州）合富輝煌（安徽）說(shuō)明：項(xiàng)目經(jīng)理必須統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的策劃與銷(xiāo)售，總結(jié)分析策劃和銷(xiāo)售一線對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略的反饋，判斷合富輝煌方案的合理性，并進(jìn)行決策，同時(shí)將決策好的方案?jìng)鬟_(dá)落實(shí)到各部門(mén)。合富輝煌根據(jù)項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售以及市場(chǎng)綜合情況結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)提出策劃與銷(xiāo)售的具體方案。銷(xiāo)售助理和策劃助理迅速反饋一線情況，同時(shí)理解和執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理制定的策劃和銷(xiāo)售方案。銷(xiāo)售組長(zhǎng)執(zhí)行銷(xiāo)售方案，同時(shí)組織小組的銷(xiāo)售工作。設(shè)置銷(xiāo)售小組的目的是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)與配合機(jī)制，小組之內(nèi)相互配合，小組之間相互競(jìng)爭(zhēng)。策劃人員執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。決策層面思考層面理解與執(zhí)行層面執(zhí)行層面執(zhí)行層面招商經(jīng)理（金總）項(xiàng)目組招商人員結(jié)構(gòu)及工作流程圖招商助理（1人）策劃助理（1人）策劃人員（1人）合富輝煌團(tuán)隊(duì)合富輝煌（廣州）合富輝煌（安徽）招商人員（2人）決策層面思考層面理解與執(zhí)行層面執(zhí)行層面說(shuō)明：招商經(jīng)理必須統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目的招商策略與執(zhí)行，總結(jié)分析策劃和招商一線對(duì)策略的反饋，判斷合富輝煌建議的合理性，并進(jìn)行決策，同時(shí)將決策好的方案?jìng)鬟_(dá)落實(shí)到各部門(mén)。合富輝煌根據(jù)產(chǎn)品的實(shí)際情況、市場(chǎng)綜合情況結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)提出招商建議，并提供商戶(hù)信息。招商助理和策劃助理迅速反饋一線情況，同時(shí)理解和執(zhí)行招商經(jīng)理制定的招商方案。招商人員和策劃人員執(zhí)行項(xiàng)目招商方案的具體實(shí)施。招商方面的策劃人員可以與銷(xiāo)售方面策劃人員重疊。項(xiàng)目整體定位的提煉與深化項(xiàng)目整體定位的進(jìn)一步提煉繽紛亞洲——鹽城文化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)“繽紛亞洲”既是本項(xiàng)目的案名，同時(shí)又是推廣名，是項(xiàng)目定位的核心。“繽紛”是指多元、體驗(yàn)、豐富多彩、充滿(mǎn)活力、享受快樂(lè)；“亞洲”是指我們必須吸收最具活力的亞洲生活的精華，倡導(dǎo)、引領(lǐng)鹽城進(jìn)入一種全新的商業(yè)消費(fèi)模式?！拔幕?、休閑、購(gòu)物”是本項(xiàng)目?jī)?nèi)容的實(shí)質(zhì)體現(xiàn)。一方面本項(xiàng)目利用資源優(yōu)勢(shì)充分發(fā)展“文化產(chǎn)業(yè)”，另一方面將“休閑”與“購(gòu)物”兩個(gè)普通的元素上升到“休閑文化與購(gòu)物文化”的層面，使鹽城現(xiàn)有商業(yè)望我項(xiàng)背。這樣本項(xiàng)目的唯一性，即核心競(jìng)爭(zhēng)力就非常明顯。體驗(yàn)亞洲繽紛休閑生活展現(xiàn)鹽城文化商娛風(fēng)采項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題的進(jìn)一步深化營(yíng)銷(xiāo)主題的重點(diǎn)是體驗(yàn)生活方式，“上海、香港、臺(tái)北、新加坡、韓國(guó)、日本”等是人們生活向往的地方，所以我們用“形”和“神”來(lái)包裝打造項(xiàng)目，目的是吸引項(xiàng)目的終端消費(fèi)者。“旺丁旺財(cái)”，有夠量的消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)，那么商家自然而然就被吸引過(guò)來(lái)，有了商家就不怕沒(méi)有投資者。所以我們的重點(diǎn)是如何把這種邏輯關(guān)系巧妙有效的傳達(dá)給我們的投資者與經(jīng)營(yíng)者。營(yíng)銷(xiāo)的另一重點(diǎn)是講繽紛亞洲的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

鹽城目前唯一的真正具有國(guó)際視野的文化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)鹽城目前唯一的規(guī)模最大的室內(nèi)商業(yè)步行街鹽城目前唯一的以文化為主題的商業(yè)步行街

鹽城目前唯一的韓國(guó)風(fēng)情街、亞洲風(fēng)情街、繽紛生活館、繽紛文化城、美食無(wú)國(guó)界……繽紛亞洲原業(yè)種業(yè)態(tài)分布(建議)東進(jìn)路東段東進(jìn)路西段內(nèi)街東北段內(nèi)街東南段內(nèi)街西北段內(nèi)街西南段沿河?xùn)|段沿河西段西樓一樓繽紛名店街韓國(guó)風(fēng)情街繽紛步行街美食無(wú)國(guó)界美麗新世界繽紛娛樂(lè)城國(guó)內(nèi)外精品品牌韓國(guó)時(shí)尚產(chǎn)品亞洲各國(guó)時(shí)尚產(chǎn)品風(fēng)味小吃女士用品咖啡茶座二樓繽紛數(shù)碼港流行前線繽紛數(shù)碼港流行前線美麗新世界美食無(wú)國(guó)界美麗新世界繽紛娛樂(lè)城數(shù)碼電腦飾品數(shù)碼電腦飾品女士用品風(fēng)味小吃女士用品桑拿三樓動(dòng)漫天地繽紛書(shū)城動(dòng)漫天地繽紛康城繽紛書(shū)城家居生活館繽紛康城家居生活館繽紛娛樂(lè)城電子游戲書(shū)籍音像電子游戲健身體育書(shū)籍音像家具產(chǎn)品健身體育家居產(chǎn)品KTV四樓繽紛美食城繽紛美食城繽紛娛樂(lè)城旗艦餐飲旗艦餐飲迪斯科從上面可以看出，原來(lái)我們對(duì)繽紛亞洲的業(yè)種業(yè)態(tài)的定位過(guò)于零碎，過(guò)于“繽紛”，使得不同樓層、同一樓層不同位置的功能布局不是重復(fù)就是稍有不合理，同時(shí)也不便于以后的統(tǒng)一管理。所以我們重新思考，并在充分考慮項(xiàng)目三期的整體提升的基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)整了一二期的功能布局與業(yè)種業(yè)態(tài)分布。繽紛名店街繽紛名店街韓國(guó)風(fēng)情街韓國(guó)風(fēng)情街亞洲風(fēng)情街亞洲風(fēng)情街美食無(wú)國(guó)界美食無(wú)國(guó)界繽紛娛樂(lè)城（休閑中心）繽紛亞洲一二期一樓功能分布品牌主力店1品牌主力店2繽紛名店街：服裝、皮革、鞋類(lèi)品牌店韓國(guó)風(fēng)情街：工藝、禮品、珠寶、化妝品、美容美甲、食品、花卉、電器、音像等等，點(diǎn)綴部分韓國(guó)特色商品，韓國(guó)元素包裝亞洲風(fēng)情街：工藝、禮品、珠寶、化妝品、美容美甲、食品、花卉、電器、音像等等，點(diǎn)綴部分亞洲各國(guó)特色商品，多國(guó)元素包裝美食無(wú)國(guó)界：以中國(guó)各地美食小吃為主，兼有韓國(guó)日本料理燒烤和異域風(fēng)情美食（泰國(guó)、印度、越南、新加坡）。品牌主力店：一二樓連賣(mài)連租，KFC、麥當(dāng)勞、貝塔斯曼書(shū)屋等具有全球或全國(guó)號(hào)召力的品牌主力店，帶動(dòng)人氣。以餐飲或文化為主繽紛娛樂(lè)城：設(shè)休閑中心、桑拿中心、KTV飚歌城、迪士科演藝廣場(chǎng)，以招商為主，如果銷(xiāo)售則為單層整體銷(xiāo)售二期項(xiàng)目一樓定位的提升：韓國(guó)風(fēng)情街——亞洲風(fēng)情街全新產(chǎn)品“美食無(wú)國(guó)界”的推出?！懊朗碂o(wú)國(guó)界”一二樓連賣(mài)。－功能定位：抓大放?。_紛生活館館（兒童街街）美食無(wú)國(guó)界界美食無(wú)國(guó)界界繽紛亞洲一一二期二樓樓功能分布布繽紛生活館館（學(xué)生街街）繽紛生活館館（淑女街街）繽紛生活館館（淑女街街）品牌主力店店1品牌主力店店2繽紛生活館館：二樓一一、二期以以“生活””為主題，，主題不宜宜過(guò)多，共共分三個(gè)街街區(qū)：兒童童街、學(xué)生生街、淑女女街。一期期原定位不不變，以學(xué)學(xué)生、兒童童商品為主主；二期進(jìn)進(jìn)一步提升升，專(zhuān)做女女性文章，，以年輕女女孩服裝、、皮革、鞋鞋類(lèi)等為主主。美食無(wú)國(guó)界界：與一樓樓連賣(mài)，互互不影響。。品牌主力店店：與一樓樓連賣(mài)，互互不影響。。二期項(xiàng)目二二樓定位的的提升：淑女街，專(zhuān)專(zhuān)做女性的的生意，根根據(jù)猶太人人的經(jīng)營(yíng)理理念“專(zhuān)做做婦女和兒兒童的生意意”，一定定會(huì)獲得成成功。繽紛娛樂(lè)城城（桑拿裕））繽紛亞洲一一二期三樓樓功能分布布繽紛文化城城（文體用用品城）繽紛文化城城（數(shù)碼港港）繽紛文化城城（鹽城書(shū)書(shū)城）繽紛文化城城（數(shù)碼港港）繽紛文化城城：項(xiàng)目成成功的關(guān)鍵鍵文化是本項(xiàng)項(xiàng)目的核心心競(jìng)爭(zhēng)力，，一方面，，我們要做做文化產(chǎn)業(yè)業(yè)，另一方方面我們要要把購(gòu)物和和休閑賦予予文化的理理念，提升升本項(xiàng)目的的品味。使使之具有不不易模仿的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。繽紛文化城城：除了鹽鹽城書(shū)城外外，文化體體育用品城城和數(shù)碼港港都可以劃劃成小鋪對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售。。繽紛文化城城必須進(jìn)行行重新定位位與包裝，，銷(xiāo)售時(shí)機(jī)機(jī)和方式必必須有所創(chuàng)創(chuàng)新。繽紛娛樂(lè)城城（KTV飚歌城）餐飲旗艦店店繽紛亞洲一一二期四樓樓功能分布布餐飲旗艦店店錦江之星酒酒店及酒店店式公寓錦江之星酒酒店及酒店店式公寓餐飲旗艦店店餐飲旗艦店店：選擇2～3家，和五樓樓一起對(duì)外外招租。目目標(biāo)對(duì)象：：江浙滬旗旗艦連鎖餐餐飲，如張張生記、紅紅泥、小南南國(guó)、獅王王府、上海海人家、長(zhǎng)長(zhǎng)興樓等等等。公寓式酒酒店：錦錦江之星星（已成成功簽約約）。酒店式公公寓：在在錦江之之星的基基礎(chǔ)上銷(xiāo)銷(xiāo)售應(yīng)該該不會(huì)有有太大問(wèn)問(wèn)題。繽紛娛樂(lè)樂(lè)城（迪士科演演藝廣場(chǎng)場(chǎng)）項(xiàng)目全年年?duì)I銷(xiāo)方方案時(shí)間：2005年7月15日——2005年9月30日目標(biāo)：一一樓韓國(guó)國(guó)風(fēng)情街街的銷(xiāo)售售、二樓樓繽紛生生活館剩剩余鋪位位、三樓樓繽紛文文化城（（書(shū)城、、文體用用品城））的包裝裝推廣一期持續(xù)續(xù)銷(xiāo)售階階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)銷(xiāo)售推廣手段備注15/07/05－10/08/05二樓繽紛生活館（學(xué)生街、兒童街）消化挖掘有意向客戶(hù)（一對(duì)一跟蹤）01/08/05－20/08/05一樓韓國(guó)風(fēng)情街DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)21/08/05－10/09/05繽紛名店街DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)＃＃01/09/05－30/09/05三樓繽紛文化城（書(shū)城、文體用品城）繽紛文化城A計(jì)劃（事件營(yíng)銷(xiāo)）***18/09/05一期清盤(pán)、二期儲(chǔ)客中秋業(yè)主文化賞月活動(dòng)（事件營(yíng)銷(xiāo)）本階段重重點(diǎn)：調(diào)整我們們的整體體定位、、營(yíng)銷(xiāo)思思路以及及對(duì)項(xiàng)目目工作人人員的定定員、定定崗、培培訓(xùn)，加加強(qiáng)我們們的銷(xiāo)售售執(zhí)行力力。確保一期期順利銷(xiāo)銷(xiāo)售完畢畢。二期開(kāi)始始儲(chǔ)客繽紛文化化城A計(jì)劃內(nèi)容中秋業(yè)主主文化賞賞月活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容時(shí)間：2005年10月1日——2005年10月31日目標(biāo)：三三樓繽紛紛文化城城新貨（（數(shù)碼城城）的開(kāi)開(kāi)盤(pán)，存存貨（鹽鹽城書(shū)城城、文體體用品城城）的進(jìn)進(jìn)一步推推廣。二二樓繽紛紛生活館館（淑女女街）推推出二期開(kāi)盤(pán)盤(pán)階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)銷(xiāo)售推廣手段備注01/10/05二期開(kāi)盤(pán)儀式（事件營(yíng)銷(xiāo)）01/10/05－31/10/05三樓繽紛文化城（數(shù)碼港）二樓繽紛生活館（淑女街）繽紛文化城B計(jì)劃（事件營(yíng)銷(xiāo)）DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)泛銷(xiāo)售計(jì)劃本階段重重點(diǎn)：二期開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售活活動(dòng)是重重中之重重?？焖黉N(xiāo)售售二期二二樓、三三樓的小小鋪位。。泛銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃開(kāi)始始實(shí)施內(nèi)容：二期開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀式繽紛文化化城B計(jì)劃內(nèi)容：泛銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃內(nèi)容：二期持銷(xiāo)銷(xiāo)階段時(shí)間：2005年11月1日——2005年12月31日目標(biāo)：亞亞洲風(fēng)情情街、美美食無(wú)國(guó)國(guó)界、酒酒店式公公寓銷(xiāo)售售推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)銷(xiāo)售推廣手段備注01/11/05－31/12/05亞洲風(fēng)情街美食無(wú)國(guó)界“繽紛亞洲游”活動(dòng)開(kāi)始（事件營(yíng)銷(xiāo)）DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)商家簽約活動(dòng)泛銷(xiāo)售計(jì)劃酒店式公寓DM、軟文、電視、直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)泛銷(xiāo)售計(jì)劃本階段重重點(diǎn)：除酒店式式公寓外外本階段段所推貨貨量總價(jià)價(jià)較高，，“繽紛紛亞洲游游”活動(dòng)動(dòng)將會(huì)對(duì)對(duì)銷(xiāo)售有有非常好好的促動(dòng)動(dòng)作用酒店式公公寓用直直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)和泛銷(xiāo)銷(xiāo)售的方方式快速速清貨。。我們的目目標(biāo)：在在2005年末基本本銷(xiāo)售完完畢一期期二期貨貨量繽紛亞洲洲游活動(dòng)動(dòng)——最后的華華爾茲，，再掀高高潮元月1日，業(yè)主主抽獎(jiǎng)活活動(dòng)，東東南亞七七日游10名與與旅行行社合作作。重點(diǎn)商家家簽約活活動(dòng)項(xiàng)目媒體體推廣計(jì)計(jì)劃日期報(bào)紙DM直投電視戶(hù)外活動(dòng)8月軟文：1、繽紛亞洲的定位、主題、榮譽(yù)、政府工程

2、繽紛亞洲的核心競(jìng)爭(zhēng)力（文化）

3、商家選擇繽紛亞洲之點(diǎn)滴

4、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴

5、繽紛亞洲倡導(dǎo)的文化休閑購(gòu)物方式硬廣：繽紛文化城即將隆重推出（1期）內(nèi)容：繽紛亞洲項(xiàng)目整體定位、主題、榮譽(yù)、核心理念若干的唯一性9月軟文：1、繽紛亞洲項(xiàng)目的提升（文化）

2、繽紛文化城A計(jì)劃

3、繽紛亞洲業(yè)主中秋賞月活動(dòng)

4、繽紛亞洲的升值潛力硬廣：繽紛文化城隆重推出（1期）繽紛亞洲二期即將隆重開(kāi)盤(pán)（1期）內(nèi)容：繽紛文化城，以文化產(chǎn)業(yè)和休閑、購(gòu)物文化為重點(diǎn)事件專(zhuān)題報(bào)道：1、繽紛文化城A計(jì)劃2、業(yè)主中秋賞月活動(dòng)1、原有戶(hù)外形象調(diào)整，以文化為核心2、橫幅配合1、業(yè)主中秋賞月活動(dòng)2、繽紛文化城A計(jì)劃10月軟文：1、繽紛亞洲二期開(kāi)盤(pán)

2、繽紛文化城B計(jì)劃

3、一期銷(xiāo)售火爆，為二期造勢(shì)

4、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲二期隆重開(kāi)盤(pán)（1期）繽紛亞洲游活動(dòng)即將隆重推出（1期）內(nèi)容：二期開(kāi)盤(pán)為重點(diǎn)，推出繽紛文化城二期、繽紛生活館二期事件專(zhuān)題報(bào)道：1、二期開(kāi)盤(pán)2、銷(xiāo)售火爆3、繽紛文化城B計(jì)劃1、二期隆重開(kāi)盤(pán)2、橫幅配合1、繽紛亞洲二期開(kāi)盤(pán)繽紛亞洲洲2005年媒體全全年投放放計(jì)劃日期報(bào)紙DM直投電視戶(hù)外活動(dòng)11月軟文：1、繽紛亞洲游活動(dòng)

2、開(kāi)發(fā)商投重金對(duì)躍進(jìn)河改造，為三期造勢(shì)

3、二期銷(xiāo)售火爆

4、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲游活動(dòng)進(jìn)行中（2期）內(nèi)容：繽紛亞洲游活動(dòng)事件專(zhuān)題報(bào)道：1、繽紛亞洲游2、躍進(jìn)河改造1、繽紛亞洲游2、橫幅配合12月軟文：1、繽紛亞洲游活動(dòng)如火如荼進(jìn)行

2、一、二期銷(xiāo)售火爆，為三期造勢(shì)

3、重點(diǎn)商家簽約活動(dòng)

4、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲游活動(dòng)進(jìn)行中（2期）繽紛亞洲三期即將開(kāi)盤(pán)（1期）內(nèi)容：繽紛亞洲游活動(dòng)事件專(zhuān)題報(bào)道：1、繽紛亞洲游2、商家簽約1、繽紛亞洲游2、橫幅配合1、重點(diǎn)商家簽約元月軟文：1、繽紛亞洲三期開(kāi)盤(pán)

2、全新三期，項(xiàng)目的進(jìn)一步提升與演繹

3、商家、業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)繽紛亞洲之點(diǎn)滴硬廣：繽紛亞洲游活動(dòng)抽獎(jiǎng)儀式（1期）繽紛亞洲三期隆重開(kāi)盤(pán)（1期）內(nèi)容：三期開(kāi)盤(pán)事件專(zhuān)題報(bào)道：1、繽紛亞洲游抽獎(jiǎng)2、三期開(kāi)盤(pán)1、三期隆重開(kāi)盤(pán)2、橫幅配合1、繽紛亞洲游抽獎(jiǎng)2、三期開(kāi)盤(pán)重點(diǎn)培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃月份內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間8月人員結(jié)構(gòu)調(diào)整的實(shí)戰(zhàn)演練、怎樣挖掘老客戶(hù)促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售7月底9月事件營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)8月底10月開(kāi)盤(pán)（新貨推出）相關(guān)事宜培訓(xùn)9月底11月泛銷(xiāo)售培訓(xùn)10月中旬12月事件營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)11月底1月儲(chǔ)客培訓(xùn)12月底繽紛亞洲洲2005年下半年年?duì)帉?duì)性性培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃結(jié)合繽紛紛亞洲2005年下半年年的攻堅(jiān)堅(jiān)站，我我們制定定了爭(zhēng)對(duì)對(duì)性的培培訓(xùn)計(jì)劃劃。Theend思路決定定出路！！執(zhí)行決決定成敗??！合富輝煌?房地產(chǎn)合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所0733）成員鹽城文化化廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目最終終匯報(bào)完完稿合富輝煌煌房地產(chǎn)產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.不在城市商業(yè)旺區(qū)，主題？賣(mài)點(diǎn)？周邊的環(huán)境影響（躍進(jìn)河現(xiàn)狀）。項(xiàng)目規(guī)模大，商鋪集中，數(shù)量多。多種物業(yè)功能相結(jié)合，怎么設(shè)計(jì)？經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售結(jié)合，可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。項(xiàng)目面臨的問(wèn)題我們工作的關(guān)鍵項(xiàng)目發(fā)展策略及定位對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃方案的調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略解決問(wèn)題題的思路路與方法法資料收集集實(shí)地調(diào)研研問(wèn)卷調(diào)查查客戶(hù)訪談?wù)勈袌?chǎng)分析析項(xiàng)目條件件及相關(guān)關(guān)案例分分析發(fā)展定位位價(jià)格定位位產(chǎn)品定位位功能/業(yè)態(tài)定位位目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議主題我們的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)謀勢(shì)順沿城市市歷史軌軌跡，了了解區(qū)域域功能定定位，把把握項(xiàng)目目發(fā)展核核心。挑戰(zhàn)和機(jī)機(jī)遇并存存，項(xiàng)目目必須站站在打造造城市配配套功能能的高度度，勢(shì)而而待發(fā)。。鹽城是蘇蘇北區(qū)域域中心，，經(jīng)濟(jì)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，面臨臨巨大發(fā)發(fā)展空間間項(xiàng)目所在在區(qū)域?yàn)闉辂}城行行政、教教育、文文化中心心項(xiàng)目商業(yè)業(yè)規(guī)模大大，且處處于城市市新發(fā)展展區(qū)域PART1區(qū)域分析析運(yùn)籌把握市場(chǎng)現(xiàn)狀狀，研究消費(fèi)費(fèi)需求，結(jié)合合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條條件，參考成成功個(gè)案，尋尋找發(fā)展機(jī)遇遇通觀全局，知知己知彼，慎慎密策劃，方方能百戰(zhàn)不殆殆。PART2市場(chǎng)狀況分析析整體市場(chǎng)分析析住宅市場(chǎng)分析析商業(yè)市場(chǎng)分析析旅游市場(chǎng)分析析整體市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅迅猛，市場(chǎng)供供需兩旺住房條件日益益改善，梯級(jí)級(jí)消費(fèi)正在形形成商業(yè)市場(chǎng)分布集中，兩兩大商圈，南南北互動(dòng)。銷(xiāo)售狀況好，，但經(jīng)營(yíng)水平平較差，后續(xù)續(xù)供應(yīng)量大。。產(chǎn)品特色不明明顯，銷(xiāo)售水水平有待提高高。銷(xiāo)售價(jià)格和租租賃價(jià)格不匹匹配，買(mǎi)家投投資成份較大大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析析銷(xiāo)售火爆，市市場(chǎng)形式較好好住宅市場(chǎng)板塊分布，向向南發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)明顯銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)域域特征明顯，，新城區(qū)價(jià)格格增長(zhǎng)較快產(chǎn)品多元化發(fā)發(fā)展，品質(zhì)逐逐步改善，銷(xiāo)銷(xiāo)售水準(zhǔn)有待待提高現(xiàn)有星級(jí)酒店店集中于老城城區(qū)，普遍經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況較好好旅游市場(chǎng)政府發(fā)展旅游游業(yè)，建立鹽鹽城市區(qū)旅游游集散服務(wù)中中心調(diào)研方法調(diào)研結(jié)果住宅部分調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研，輔以訪談商業(yè)部分調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研，輔以訪談對(duì)項(xiàng)目期望調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研，輔以訪談PART3消費(fèi)需求分析析購(gòu)買(mǎi)力逐年增增強(qiáng)，消費(fèi)需需求穩(wěn)步上升升市場(chǎng)調(diào)研（問(wèn)卷調(diào)查單單位：鹽城城城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)調(diào)查隊(duì)）PART4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件件分析處于城市中心心，周邊配套套成熟位于城市主干干道，交通十十分便利地塊平整，沒(méi)沒(méi)有拆遷，躍躍進(jìn)河的改造造對(duì)本項(xiàng)目商商業(yè)的發(fā)展起起著非常重要要的作用PART5國(guó)內(nèi)相關(guān)個(gè)案案參考揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)虎門(mén)步行街帷幄擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，把把握機(jī)會(huì)，扭扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)，消消除威脅思路決定出路路，提煉項(xiàng)目目的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，一筆定定乾坤PART6項(xiàng)目市場(chǎng)定位位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位位項(xiàng)目發(fā)展策略略謀略根據(jù)定位，調(diào)調(diào)整方案工欲善其事，，必先利其器器PART7對(duì)現(xiàn)有方案的的建議功能分區(qū)建議議鋪位劃分建議議交通組織建議議景觀規(guī)劃建議議建筑立面建議議配套設(shè)施建議議裝修風(fēng)格建議議PART8物業(yè)管理建議議物業(yè)管理模式式物業(yè)管理對(duì)本本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的的提升物業(yè)管理內(nèi)容容PART9營(yíng)銷(xiāo)推廣策略略營(yíng)銷(xiāo)主題和訴訴求內(nèi)容銷(xiāo)售價(jià)格策略略整體銷(xiāo)售部署署宣傳推廣策略略項(xiàng)目包裝策略略其他建議案名建議謝謝！鏈接文件鹽城面積l4983平方公里,總?cè)丝?95.61萬(wàn)人,轄8縣(市)l區(qū)古老與新興的的結(jié)合鹽城有2100年歷史。古有有“淮夷地”之稱(chēng),漢置鹽瀆縣,東晉安帝時(shí)更更名為鹽城縣縣,以“環(huán)城皆鹽場(chǎng)”而得名。1983年設(shè)立鹽城市市革命勝地和旅旅游勝地新四軍根據(jù)地地、丹頂鶴國(guó)國(guó)家自然保護(hù)護(hù)區(qū)、麋鹿國(guó)國(guó)家自然保護(hù)護(hù)區(qū)城市城市歷史徐州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈圈鹽城市受蘇錫錫常都市圈、、南京都市圈圈、徐州都市市圈三大都市市圈的輻射，，在振興蘇北北的戰(zhàn)略中占占有重要地位位，面臨巨大大的投資商機(jī)機(jī)蘇南蘇北南北合作，鹽城面臨投資商機(jī)鹽城城市城市定位江蘇沿海中心心城市，新興興工業(yè)城市，，海洋經(jīng)濟(jì)服服務(wù)基地。城市開(kāi)放的鹽城.茉莉花節(jié)蓬勃發(fā)展的房房地產(chǎn)業(yè)悅達(dá)產(chǎn)業(yè)，““以工興市””城市鹽城國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值和人均均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值增長(zhǎng)幅度度連續(xù)保持11％以上，高于于全國(guó)7.6％的增幅。固定資產(chǎn)投資資逐年增加，，2003年增長(zhǎng)幅度高高達(dá)44.1％。（資料來(lái)源：：鹽城市統(tǒng)計(jì)計(jì)局）（資料來(lái)源：：鹽城市統(tǒng)計(jì)計(jì)局）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。（資料來(lái)源：：鹽城市統(tǒng)計(jì)計(jì)局）城市城市狀況鹽城市區(qū)人口口逐年增長(zhǎng)，，但增幅較緩緩。從2000年－2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)來(lái)看，鹽城市市第一產(chǎn)業(yè)比比例逐年下降降，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)比例逐年增增加，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例基本本維持不變。。（資料來(lái)源：：鹽城市統(tǒng)計(jì)計(jì)局）人口增長(zhǎng)緩慢，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年增強(qiáng)。城市（資料來(lái)源：鹽城規(guī)劃局）（資料來(lái)源：鹽城規(guī)劃局）鹽城市區(qū)擴(kuò)大面臨巨大的發(fā)展空間城市鹽城機(jī)場(chǎng)通榆運(yùn)河宿淮鹽高速公公路寧靖鹽高速公公路連鹽通高速公公路204國(guó)道新洋港鹽城市對(duì)外交交通圖對(duì)外交通鹽城對(duì)外交通通發(fā)達(dá)，有航航空、鐵路、、高速公路、、水路等區(qū)域新長(zhǎng)鐵路鹽城交通網(wǎng)絡(luò)非常完善區(qū)域功能城中片區(qū)新洋港以南、、通榆運(yùn)河以以東、西環(huán)路路以西、青年年路以北。以商業(yè)服務(wù)和和居住功能為為主城南片區(qū)青年路以南、、通榆運(yùn)河以以東、西環(huán)路路以西、新河河以北。以居住和行政政、文化、教教育功能為主主。保留悅達(dá)達(dá)工業(yè)園和市市開(kāi)發(fā)區(qū)用地地，以串場(chǎng)河河為界，維持持“東工西宿宿”的格局。新洋洋港港青年年路路世紀(jì)大大道西環(huán)環(huán)路路通榆榆運(yùn)運(yùn)河河區(qū)域城中中片片區(qū)區(qū)城南南片片區(qū)區(qū)本項(xiàng)項(xiàng)目目城北北片片區(qū)區(qū)城西西片片區(qū)區(qū)西南南片片區(qū)區(qū)河?xùn)|東片片區(qū)區(qū)區(qū)域域城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展方方向向重點(diǎn)點(diǎn)向向南南，，適適度度向向西西，，啟啟動(dòng)動(dòng)河河?xùn)|東，，有有計(jì)計(jì)劃劃向向北北城市市發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃以工工興興市市，，培培育育企企業(yè)業(yè)性性增增長(zhǎng)長(zhǎng)極極，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮工工業(yè)業(yè)化化對(duì)對(duì)城城市市化化的的促促進(jìn)進(jìn)作作用用。。本項(xiàng)目處在城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目目指指標(biāo)標(biāo)指標(biāo)單位數(shù)值指標(biāo)單位數(shù)值總用地面積萬(wàn)m22.98公寓面積萬(wàn)m21.723總建筑面積萬(wàn)m2地上6.1，地下0.4商業(yè)面積萬(wàn)m24.35商鋪個(gè)數(shù)個(gè)512汽車(chē)車(chē)位輛地上54，地下160項(xiàng)目目本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于鹽鹽城城老老城城區(qū)區(qū)、、鹽鹽都都新新區(qū)區(qū)和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)之之間間，，是是近近期期鹽鹽城城發(fā)發(fā)展展的的重重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域。。老城區(qū)鹽都新區(qū)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是聯(lián)系新老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)系的紐帶項(xiàng)目目項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增長(zhǎng)長(zhǎng)迅迅猛猛，，土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)增增勢(shì)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需兩兩旺旺各項(xiàng)項(xiàng)指指標(biāo)標(biāo)增增長(zhǎng)長(zhǎng)較較快快，，2003年商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積大大于于竣竣工工面面積積，，形形式式一一片片看看好好。。住宅宅所所占占產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)比比例例較較大大住宅宅銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積占占全全部部商商品品房房的的95%，比比上上年年提提高高了了3.8％，，辦辦公公樓樓、、商商業(yè)業(yè)用用房房供供需需大大致致平平衡衡。。整體體市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)資資金金到到位位狀狀況況良良好好，，民民間間資資本本成成為為主主渠渠道道2003年全全市市資資金金來(lái)來(lái)源源合合計(jì)計(jì)26.2億元元，，比比上上年年增增長(zhǎng)長(zhǎng)27.4%，其其中中國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)貸貸款款3.1億元元，，下下降降5.4%；自自籌籌資資金金12.2億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)54.1%；居居民民的的定定金金和和預(yù)預(yù)收收款款8.1億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)11.1%。民民間間資資本本已已成成為為資資金金來(lái)來(lái)源源的的主主渠渠道道。。外地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商大大勢(shì)勢(shì)進(jìn)進(jìn)入入，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)水水平平迅迅速速提提升升，，后后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大；；中中介介機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)水水平平參參差差不不齊齊上海海、、浙浙江江、、蘇蘇南南等等外外地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商大大舉舉進(jìn)進(jìn)軍軍鹽鹽城城，，不不但但帶帶來(lái)來(lái)了了雄雄厚厚的的資資金金，，同同時(shí)時(shí)也也帶帶來(lái)來(lái)了了先先進(jìn)進(jìn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)理理念念。。全全市市57家中中介介機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)年年檢檢合合格格的的有有46家，，11家限限期期整整改改，，其其中中3家注注銷(xiāo)銷(xiāo)資資質(zhì)質(zhì)，，外外地地中中介介公公司司以以上上海海和和南南京京杭杭州州為為主主。。市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況分分析析市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況分分析析（資資料料來(lái)來(lái)源源：：鹽鹽城城市市房房產(chǎn)產(chǎn)局局））鹽城城市市區(qū)區(qū)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民住住房房逐逐步步改改善善，，二二手手房房交交易易量量迅迅猛猛上上升升，，住住宅宅的的階階梯梯消消費(fèi)費(fèi)體體系系逐逐步步形形成成。。市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況分分析析2003年房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積首首次次超超過(guò)過(guò)竣竣工工面面積積，，說(shuō)說(shuō)明明鹽鹽城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)消消費(fèi)費(fèi)火火爆爆，，市市場(chǎng)場(chǎng)形形式式較較好好。。市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況分分析析亭湖湖區(qū)區(qū)板板塊塊城西西南南板板塊塊鹽都都新新區(qū)區(qū)板板塊塊住宅宅板板塊塊分分布布明明顯顯市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況分分析析（亭亭湖湖區(qū)區(qū)板板塊塊））（城城西西南南區(qū)區(qū)板板塊塊））陽(yáng)光世紀(jì)城八菱花園溫馨花園衡泰-冠城碧水豪苑錦繡北苑金色家園錦繡苑中茵-海華廣場(chǎng)鴻基花園東方花園鑫祥園悅達(dá)-都市花園悅達(dá)—東園世紀(jì)花園牡丹花園永興佳園（鹽鹽都都新新區(qū)區(qū)摟摟板板塊塊））桃源源居居翠洲洲嘉嘉園園八菱菱華華莊莊偉廈花花園住宅物物業(yè)主主要分分布在在亭湖湖區(qū)和和鹽都都新區(qū)區(qū)，城城西南南新建建樓盤(pán)盤(pán)規(guī)模模較大大。住宅物物業(yè)呈呈向南南（鹽鹽都新新區(qū)））發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)狀狀況分分析產(chǎn)品狀狀況小區(qū)規(guī)規(guī)模：：一般規(guī)規(guī)模較較小，，建筑筑面積積大都都在10萬(wàn)平方方米之之內(nèi)。。建筑形形態(tài)：：以多層層為主主，小小高層層、別別墅已已有出出現(xiàn)，，多元元化發(fā)發(fā)展房型特特點(diǎn)：：以大二二房和和三房房為主主，主主力力面積積二房房90-100平方米米；三三房120~130平方米米社區(qū)環(huán)環(huán)境：：相對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，新建建部分分住宅宅引進(jìn)進(jìn)了水水景、、日本本枯山山水的的概念念。社區(qū)品品質(zhì)：：多以中中低檔檔為主主；高高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)漸成成氣候候。智智能化化開(kāi)始始普遍遍運(yùn)用用市場(chǎng)狀狀況分分析目前出出售之之住宅宅物業(yè)業(yè)都為為改善善居住住類(lèi)型型，現(xiàn)現(xiàn)有一一房單單位皆皆為居居住之之用。。中中茵海海華廣廣場(chǎng)已已出現(xiàn)現(xiàn)小戶(hù)戶(hù)型投投資公公寓，，面積積40－80平米。。鹽城現(xiàn)有住宅比例示意圖市場(chǎng)狀狀況分分析住宅物物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售分分析銷(xiāo)售狀狀況銷(xiāo)售形形勢(shì)良良好（（溫馨馨花園園銷(xiāo)售售率100％），，預(yù)售售速度度較快快，未未售項(xiàng)項(xiàng)目咨咨詢(xún)客客源較較多。。購(gòu)買(mǎi)對(duì)對(duì)象以本地地居民民為主主，自自住，，投資資比例例不高高；異異地購(gòu)購(gòu)房者者較少少，有有待挖挖掘。。形象推推廣依托售售樓部部對(duì)外外形象象展示示，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝較較弱；；售樓樓處裝裝修和和布置置簡(jiǎn)單單，甚甚者使使用臨臨時(shí)用用房。。銷(xiāo)售售道具具僅限限于樓樓書(shū)和和單頁(yè)頁(yè)等。。銷(xiāo)售人人員比比較熱熱情，，但專(zhuān)專(zhuān)業(yè)水水平有有待提提高。。市場(chǎng)狀狀況分分析住宅物物業(yè)價(jià)價(jià)格分分析銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格繼繼續(xù)看看漲，，市區(qū)區(qū)平均均價(jià)格格增幅幅為6.1%，市中中心一一類(lèi)地地區(qū)增增幅較較小，，僅僅僅為1%；二類(lèi)類(lèi)和三三類(lèi)地地區(qū)增增幅較較大為為5～7％之間間；城城市新新區(qū)，，四類(lèi)類(lèi)地區(qū)區(qū)增幅幅迅猛猛，高高達(dá)12.2％（資料料來(lái)源源：鹽鹽城市市房產(chǎn)產(chǎn)局））市場(chǎng)狀狀況分分析樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售單價(jià)（元/平方米）區(qū)域悅達(dá)都市花園均價(jià)：2398亭湖區(qū)世紀(jì)花園

2700起牡丹花園均價(jià)：2000溫馨花園住宅2000，別墅2500鹽都新區(qū)陽(yáng)光世紀(jì)城1980碧水豪苑*4000桃源居均價(jià)：1780城西南翠洲嘉園均價(jià)：2200八菱華莊均價(jià)：2600亭湖區(qū)區(qū)人民民路沿沿線2400-2700元/平方米米；毓毓龍東東路沿沿線2000-2200元/平方米米鹽都新新區(qū)多多層2000元/平方米米左右右；聯(lián)聯(lián)體別別墅2300-2500元/平方米米；獨(dú)獨(dú)立別別墅4000元/平米城西南南區(qū)2200元/平方米米左右右，但但物業(yè)業(yè)品質(zhì)質(zhì)較毓毓龍東東路沿沿線物物業(yè)要要高*鹽城城市內(nèi)內(nèi)唯一一的獨(dú)獨(dú)立式式別墅墅物業(yè)業(yè)。銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格分分布市場(chǎng)狀狀況分分析商業(yè)物物業(yè)分分布狀狀況分布圖圖錦繡北北苑錦繡苑苑東方花花園鑫祥園園悅達(dá)-都市花花園悅達(dá)—東園牡丹花花園永興佳佳園怡景花花園-商業(yè)街街中茵-海華廣廣場(chǎng)世紀(jì)花花園華興路路步行行街建軍中中路毓龍路路沿街商鋪大型專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)主主要分分布于于汽車(chē)車(chē)站附附近百貨商商場(chǎng)主主要分分布于于建軍軍中路路附近近沿街商商鋪主主要分分布在在城市市主干干道兩兩側(cè)和和新建建住宅宅小區(qū)區(qū)大型商業(yè)街、步行街亨達(dá)商商業(yè)街街偉廈花花園溫馨花花園陽(yáng)光世世紀(jì)城城新都花花園鴻基－－奧園園－芝芝林廣廣場(chǎng)宏都花花園本項(xiàng)目目我們的的思考考？項(xiàng)目不不處在在商業(yè)業(yè)集中中區(qū)域域,我們?nèi)缛绾未虼蛟焐躺虡I(yè)氣氣氛？？市場(chǎng)狀狀況分分析亭湖區(qū)區(qū)商圈圈地處傳傳統(tǒng)市市中心心區(qū)域域主要區(qū)區(qū)域范范圍：：以建建軍路路為中中心兩兩側(cè)汽車(chē)站站次商商圈：該商商圈特特殊案案例鹽度新新區(qū)商商圈地處原原鹽都都縣中中心區(qū)區(qū)域主要區(qū)區(qū)域范范圍：：毗鄰鄰解放放南路路兩側(cè)側(cè)鹽都新區(qū)商圈解放南南路黃海海路路大慶慶中中路路解放放路路開(kāi)放放大大道道本項(xiàng)目目?jī)纱笊躺倘δ夏媳被セ?dòng)亭湖區(qū)商圈市場(chǎng)狀狀況分分析亭湖區(qū)區(qū)商圈圈是鹽鹽城最最主要要的商商圈，，鹽城城主要要的商商業(yè)物物業(yè)集集中在在本商商圈業(yè)態(tài)商家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)高力裝飾城、招商場(chǎng)、城中城小商品市場(chǎng)、鴻基家具城大型超市上海華聯(lián)超市、上海農(nóng)工商超市、雅家樂(lè)超市商業(yè)街建軍中路商業(yè)街步行街華興路步行街、通榆北村步行街百貨商城鹽阜人民商場(chǎng)、文峰大世界沿街商鋪毓龍路、人民路亭湖區(qū)區(qū)商圈圈市場(chǎng)狀狀況分分析市場(chǎng)狀狀況分分析建軍中路華興路毓龍路人民路業(yè)種業(yè)態(tài)百貨公司，民居底層商鋪時(shí)尚類(lèi)服飾、鞋帽為主鮮花、婚紗攝影、服裝、眼鏡新型商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次中高檔中檔中檔代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利鉆石、肯德基知名品牌較少，春竹、三槍精工眼鏡、金百合婚紗攝影百世德咖啡商鋪開(kāi)間開(kāi)間2-3米，進(jìn)深多為8-10米開(kāi)間4米，進(jìn)深8米開(kāi)間4-6米，進(jìn)深8-10米開(kāi)間4-6米，進(jìn)深8-10米租售情況租賃為主，租賃價(jià)格約為RMB4-6元/m2/天；中茵海華售價(jià)3萬(wàn)元/m2，亨達(dá)2萬(wàn)元/m2銷(xiāo)售：100％；經(jīng)營(yíng)：一層90％，二層5％。以租為主,租金1.5元/天/m2零星商鋪,租金1.5-1.7元/天/m2點(diǎn)評(píng)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)地位進(jìn)一步鞏固建軍中路商業(yè)的延伸，定位同質(zhì)，經(jīng)營(yíng)較差主題相對(duì)集中,向東發(fā)展趨勢(shì)明顯為傳統(tǒng)商圈爭(zhēng)光添彩亭湖區(qū)區(qū)商圈圈商業(yè)業(yè)狀況況一覽覽表市場(chǎng)狀狀況分分析汽車(chē)站站黃海海路路開(kāi)放放大大道道商業(yè)分分布：：開(kāi)放大大道與與黃海海路交交匯處處區(qū)域域開(kāi)放大大道沿沿線以以大型型專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)為主主，黃黃海路路沿線線以大大型超超市、、主題題購(gòu)物物場(chǎng)所所和娛娛樂(lè)為為主亭湖區(qū)區(qū)商圈圈—汽車(chē)站站次商商圈市場(chǎng)狀狀況分分析亭湖區(qū)區(qū)商圈圈特點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)結(jié)輻射范范圍：：步行街街、沿沿街商商鋪輻輻射市市中心心區(qū)域域；大大型專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)、、商業(yè)業(yè)街、、超市市、百百貨商商場(chǎng)輻輻射整整個(gè)鹽鹽城市市區(qū)經(jīng)營(yíng)定定位：：受規(guī)模模和檔檔次的的局限限，定定位模模糊，，同質(zhì)質(zhì)化經(jīng)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)嚴(yán)重。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)個(gè)性性不強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)層層次：：為鹽城城消費(fèi)費(fèi)力最最高費(fèi)費(fèi)區(qū)域域，人人均單單次消消費(fèi)額額百元元左右右業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展：：新型商商業(yè)物物業(yè)—酒店式式公寓寓(悅達(dá)東東園)已經(jīng)出出現(xiàn)我們的的思考考？項(xiàng)目不不在主主要商商圈，，人流流問(wèn)題題如何何解決決？經(jīng)經(jīng)營(yíng)又又如何何差異異化定定位？？項(xiàng)目目的唯唯一性性和核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力在哪哪里？？鹽都新新區(qū)商商圈大慶慶中中路路解放放南南路路西環(huán)路路鹽都新區(qū)商圈市場(chǎng)狀狀況分分析該商圈圈內(nèi)的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)以大大型專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)為為主（（大世世界家家具、、燈具具、裝裝飾城城，盛盛源裝裝飾材材料市市場(chǎng)，，新都都商貿(mào)貿(mào)城））。沿沿街商商鋪主主要集集中在在解放放南路路兩側(cè)側(cè)市場(chǎng)狀狀況分分析鹽都新新區(qū)商商圈輻射范范圍：：絕大多多數(shù)商商業(yè)物物業(yè)輻輻射本本區(qū)，，輻射射范圍圍較小小。經(jīng)營(yíng)狀狀況：：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)現(xiàn)狀普普遍不不佳，，““新都都-1996”餐飲主主題經(jīng)經(jīng)營(yíng)一一支獨(dú)獨(dú)秀我們的的思考考？“新都都-1996”為什么么一支支獨(dú)秀秀？餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)、休休閑是是否是是我們們的發(fā)發(fā)展方方向？？發(fā)展趨趨勢(shì)：：新的行行政中中心即即將落落成，，發(fā)展展?jié)摿α^大大市場(chǎng)狀狀況分分析原有商商業(yè)以以租賃賃為主主，新新建物物業(yè)以以出售售為主主。新建商商業(yè)出出售比比例較較高（（華興興步行行街銷(xiāo)銷(xiāo)售率率100％，溫溫馨花花園只只剩2套），，但經(jīng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)現(xiàn)狀令令人擔(dān)擔(dān)憂(yōu)。。后續(xù)供供應(yīng)量量大（（中茵茵海華華、芝芝林廣廣場(chǎng)、、亨達(dá)達(dá)等）），競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日日趨激激烈鹽城商商業(yè)物物業(yè)供供求分分析我們的的思考考？我們?nèi)缛绾螌ふ沂惺袌?chǎng)的的空白白點(diǎn)？？解決決賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)與開(kāi)開(kāi)場(chǎng)的的問(wèn)題題？在在茫茫茫商海海中脫脫穎而而出？？市場(chǎng)狀狀況分分析建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：：多以框框架結(jié)結(jié)構(gòu)為為主。。商鋪層層高：：普遍為為4.5-5米左右右，最最高為為：6米（如如牡丹丹花園園）商鋪開(kāi)開(kāi)間：：多為米左右右，最最大為為6米（如如溫馨馨花園園）外立立面面：無(wú)鮮明明特色色，個(gè)個(gè)別項(xiàng)項(xiàng)目(如裕達(dá)達(dá)－都都市花花園)廊柱設(shè)設(shè)計(jì)有有點(diǎn)睛睛之處處。鹽城商商業(yè)物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品分分析我們的的思考考？現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品落落后，，但后后續(xù)產(chǎn)產(chǎn)品先先進(jìn)，，那么么我們們的產(chǎn)產(chǎn)品怎怎么設(shè)設(shè)計(jì)？？鹽城商商業(yè)物物業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售分分析市場(chǎng)狀狀況分分析銷(xiāo)售情情況較較好。。溫馨馨花園園銷(xiāo)售售率超超過(guò)95％，牡牡丹花花園銷(xiāo)銷(xiāo)售完完畢，，永興興家園園只剩剩二套套，中中茵－－海華華廣場(chǎng)場(chǎng)尚未未開(kāi)盤(pán)盤(pán)，但但咨詢(xún)?cè)內(nèi)耸渴拷j(luò)繹繹不絕絕；銷(xiāo)售水平平較低，，手段單單一，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝落后，，銷(xiāo)售人人員專(zhuān)業(yè)業(yè)水平低低買(mǎi)家以投投資戶(hù)為為主，經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)較少少；以溫溫州為代代表的江江浙投資資商家已已現(xiàn)鹽城城；我們的思思考？后續(xù)供應(yīng)應(yīng)龐大，，銷(xiāo)售狀狀況能否否延續(xù)？？本物業(yè)和和現(xiàn)有銷(xiāo)銷(xiāo)售好的的物業(yè)差差異較大大，能否否用類(lèi)似似銷(xiāo)售方方法？市場(chǎng)狀況況分析銷(xiāo)售價(jià)格格：首層層11,000-14,000元/㎡，二層3,000－4,000元/㎡之間所屬商圈樓盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)亭湖區(qū)中茵－海華廣場(chǎng)未售，預(yù)計(jì)底層30,000元/㎡永興家園3,300元/㎡（一、二層聯(lián)體）悅達(dá)－都市花園底層11,000元/㎡，二層3,000元/㎡（聯(lián)體銷(xiāo)售）鑫祥苑6,000元/㎡（一、二層聯(lián)體）鹽都新區(qū)溫馨花園底層：8,800元/㎡鴻基奧園－芝林廣場(chǎng)底層：20,000元/㎡以上怡景花園－商業(yè)街底層：14,000元/㎡以上百草園底層13,000元/㎡，2層3,000元/㎡，以上每層遞減100元/㎡商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)格分分析租金水平平:首層最高高3元/㎡/天，大多多為元/㎡/天；二層以上上為0.5元/㎡/天。我們的思思考？商業(yè)物業(yè)業(yè)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格和租租金不匹匹配（怡怡景花園園單價(jià)14000元/㎡，租金為為1.5元/㎡/天，投資資回收期期為26年），項(xiàng)項(xiàng)目如何何經(jīng)營(yíng)？？銷(xiāo)售？？市場(chǎng)狀況況分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析地理位置置：原市政府府機(jī)關(guān)所所在地項(xiàng)目進(jìn)展展：土地平整整，預(yù)計(jì)計(jì)今年第第二季度度可正式式開(kāi)工。。開(kāi)發(fā)發(fā)商商：浙江省萊萊茵置業(yè)業(yè)股份有有限公司司項(xiàng)目簡(jiǎn)介介：總建16萬(wàn)平米，，其中住住宅4萬(wàn)平米，，商業(yè)12萬(wàn)平方米米。商業(yè)業(yè)包括：：SHOPPINGMALL，大型百百貨、大大型超市市、商業(yè)業(yè)街、美美食街、、娛樂(lè)休休閑等，，商業(yè)設(shè)設(shè)施一應(yīng)應(yīng)俱全。?？墒勖娣e積：45-98平方米。。銷(xiāo)售價(jià)格格：商鋪首層層3.5萬(wàn)元，二二層7－8千元，三三層5千元，4層4千元中茵—海華廣場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)狀況況分析點(diǎn)評(píng)：1）商業(yè)規(guī)規(guī)模和售售價(jià)目前前居于鹽鹽城首席席2）地段優(yōu)優(yōu)越，配配套成熟熟3）注重概概念炒作作，業(yè)種種業(yè)態(tài)定定位不清清晰，產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)存在缺缺陷涌滄商業(yè)業(yè)街市場(chǎng)狀況況分析狀況：一期銷(xiāo)售售率100％，1樓17000元/平米，2樓4000元/平米，3樓2500元/平米；二二期沿劇劇場(chǎng)路一一樓22000元/平米，2樓4200元/平米。點(diǎn)評(píng)：二層樓與與樓之間間連廊設(shè)設(shè)置較多多，開(kāi)間間較大，，7－8米。注重重中庭等等景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)的設(shè)設(shè)計(jì)。市場(chǎng)狀況況分析鹽城星級(jí)級(jí)酒店分分布狀況況望海大酒酒店鹽城飯店店瀛洲賓館館悅達(dá)國(guó)際際大酒店店鹽阜賓館館鹽城賓館館市場(chǎng)狀況況分析市場(chǎng)狀況況分析酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況名稱(chēng)星級(jí)設(shè)施客源開(kāi)房率標(biāo)間價(jià)格鹽城賓館四星餐廳酒巴、商場(chǎng)、桑拿、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)會(huì)議團(tuán)隊(duì)、散客70％－悅達(dá)國(guó)際大酒店四星會(huì)議、商場(chǎng)、康樂(lè)、商務(wù)外商、散客、韓國(guó)包房80％528元/天瀛洲賓館四星餐廳和多功能廳、咖啡廳、酒吧、桑拿、健身房、臺(tái)球室、美容美發(fā)、購(gòu)物商場(chǎng)商務(wù)接待、韓國(guó)包房80％568元/天望海大酒店三星商務(wù)中心、購(gòu)物中心、望海旅行社，棋牌室、健身房散客、旅游接待80－90％280元/天鹽城飯店三星商務(wù)中心、休閑中心、美容美發(fā)中心、健身房、會(huì)議室會(huì)議、接待90％300元/天星級(jí)酒店整體經(jīng)營(yíng)狀況較好市場(chǎng)狀況況分析丹頂鶴國(guó)國(guó)家級(jí)自自然保護(hù)護(hù)區(qū)泰山廟新四軍重重建軍部部紀(jì)念館館星級(jí)酒店店客房出出租率較較高，淡淡季在50-60%，旺季在在70-90%；以商務(wù)務(wù)、公務(wù)務(wù)客為主主。政府將邀邀請(qǐng)“美美國(guó)泛亞亞易道””打造沿沿海濕地地旅游度度假。發(fā)展旅游游業(yè)，建建立鹽城城市區(qū)旅旅游集散散服務(wù)中中心。旅游局辦辦公室達(dá)達(dá)主任訪訪談[唐代的永永寧禪寺寺][南宋丞相相陸秀夫夫祠堂][明末著名名書(shū)法家家宋曹故故居][《水滸傳》作者施耐耐庵故居居][現(xiàn)代名人人胡喬木木、喬冠冠華的故故里][新四軍重重建軍部部紀(jì)念館館][是全國(guó)愛(ài)愛(ài)國(guó)主義義教育基基地][卞倉(cāng)枯枝枝牡丹園園][大縱湖和和九龍口口風(fēng)景區(qū)區(qū)][丹頂鶴、、麋鹿自自然保護(hù)護(hù)區(qū)]我們的思思考？本項(xiàng)目的的住宅物物業(yè)是否否能與旅旅游市場(chǎng)場(chǎng)相結(jié)合合，尋找找新的機(jī)機(jī)會(huì)？消費(fèi)需求求分析區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者特征征分析鹽城市區(qū)區(qū)2000年-2003年人均可可支配收收入逐年年增加，，人均年年末存款款余額穩(wěn)穩(wěn)步上升升，社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額穩(wěn)步步增長(zhǎng)。。居民消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)，需求穩(wěn)步上升（資料來(lái)源：：鹽城市統(tǒng)計(jì)計(jì)局）鹽城市區(qū)居民民人均可支配配收入低于常常州，但同比比增長(zhǎng)幅度高高于常州（常常州比鹽城由由1.71減少到1.39），差距在逐逐步縮小。鹽城市區(qū)居民民人均消費(fèi)低低于常州，同同比增幅也低低于常州，鹽鹽城和常州人人均消費(fèi)支出出同比增幅為為10.8和11.5。鹽城消費(fèi)力有待培育，但蘊(yùn)含巨大商機(jī)消費(fèi)需求分析析消費(fèi)需求分析析鹽城消費(fèi)水平提升。恩格爾系數(shù)為45％，已達(dá)小康水平消費(fèi)需求分析析2004年5月鹽城8大類(lèi)消費(fèi)支出出增幅統(tǒng)計(jì)，教育文化娛樂(lè)、食品、居住類(lèi)消費(fèi)支出大，增幅較快。住宅/公寓需求調(diào)研研說(shuō)明調(diào)研目的：了了解鹽城潛在在購(gòu)房者的特特征，他們對(duì)對(duì)居住的需求求特點(diǎn)調(diào)研范圍鹽城市區(qū)調(diào)研方法定量調(diào)查，問(wèn)答式結(jié)構(gòu)問(wèn)卷樣本量100樣本樣本要求未來(lái)兩年內(nèi)打算購(gòu)房的家庭消費(fèi)需求分析析5.2鹽城住宅消費(fèi)費(fèi)特征分析年齡家庭所在地教育程度職業(yè)被訪者特征描描述消費(fèi)需求分析析對(duì)區(qū)域的選擇擇及購(gòu)房考慮慮因素選擇在亭湖區(qū)區(qū)居住的比例例最高有七成購(gòu)房者者屬于二次或或多次置業(yè)對(duì)價(jià)格、地段段、房屋質(zhì)量量、交通最為為看重消費(fèi)需求分析析對(duì)建筑風(fēng)格及及裝修的接受受情況建筑風(fēng)格則多多喜歡現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚的外觀設(shè)設(shè)計(jì)套內(nèi)喜歡錯(cuò)層層、躍層的比比例也比較高高對(duì)有一半選擇擇不裝修的毛毛坯房消費(fèi)需求分析析對(duì)戶(hù)型和面積積的選擇分析析單位：平方米米選擇三房戶(hù)型型的比例最高高，面積區(qū)間間集中在80-160平方米。選擇一房一衛(wèi)衛(wèi)住宅比例較較少，僅為1％，抗性較強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)需求分析析對(duì)價(jià)格的接受受情況單價(jià)總價(jià)可接受單價(jià)價(jià)2200元/平方米以上上中高價(jià)位位住宅的購(gòu)購(gòu)房者有近近兩成。單位：萬(wàn)元元單位：元/平方米消費(fèi)需求分分析消費(fèi)需求分分析有三成的比比例的購(gòu)房房者有購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意向一半以自用用為目的，，一半為投投資可接受2000元以上單價(jià)價(jià)的比例有有28%對(duì)投資小戶(hù)戶(hù)型公寓的的意向鹽城商業(yè)需需求調(diào)研說(shuō)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象鹽城消費(fèi)者鹽城經(jīng)營(yíng)者調(diào)研方法入戶(hù)、街頭攔截訪問(wèn)，定量調(diào)查街鋪、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者訪問(wèn)，定量訪問(wèn)樣本量150100調(diào)研目的了解消費(fèi)者對(duì)目前鹽城商業(yè)的消費(fèi)偏好，對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)意向及期望了解經(jīng)營(yíng)者目前的經(jīng)營(yíng)狀況，來(lái)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的意向和期望消費(fèi)需求分分析5.2鹽城商業(yè)消消費(fèi)特征分分析消費(fèi)需求分分析消費(fèi)者職業(yè)業(yè)以企業(yè)職職工和個(gè)體體經(jīng)營(yíng)者為為主消費(fèi)者日常常消費(fèi)習(xí)慣慣消費(fèi)需求分分析消費(fèi)目的性性強(qiáng)，以購(gòu)購(gòu)物為主，，平均單次次消費(fèi)在200元以下消費(fèi)者對(duì)鹽鹽城目前商商業(yè)的滿(mǎn)意意程度消費(fèi)需求分分析集餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)物物為一體的的商業(yè)形態(tài)態(tài)最受消費(fèi)費(fèi)者歡迎。。消費(fèi)需求分分析鹽城市民出出行方式出行方式中中自駕車(chē)、、的士、摩摩托車(chē)共占占比例38％消費(fèi)者購(gòu)物物、餐飲、、休閑娛樂(lè)樂(lè)方面的主主要需求消費(fèi)需求分分析特色食街、、大型健身身館、卡拉拉OK/迪吧/酒吧和日常常家居用品品服裝鞋帽帽等為消費(fèi)費(fèi)者的主要要消費(fèi)需求求。調(diào)研之經(jīng)營(yíng)營(yíng)者現(xiàn)有商商鋪情況消費(fèi)需求分分析經(jīng)營(yíng)1間商鋪的比比例高達(dá)82％，積蓄了了較大的投投資群體?！，F(xiàn)有商鋪面面積主要集集中在50平米以下。?，F(xiàn)有商鋪?zhàn)庾赓?gòu)比例與與經(jīng)營(yíng)狀況況15或以下21%20-4029%50-8027%80-10015%100以上14%單位：元/平方米.月每月租金單單價(jià)消費(fèi)需求分分析現(xiàn)有商鋪以以租賃為主主，月租金金較低。對(duì)本項(xiàng)目住住宅的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意向有購(gòu)買(mǎi)意向向的比例非非常高，近近七成購(gòu)買(mǎi)后常住住的有78%，投資者有有14%消費(fèi)需求分分析5.3對(duì)本項(xiàng)目需需求特征分分析本項(xiàng)目做普普通住宅有有一定的抗抗性！消費(fèi)者對(duì)本本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的消費(fèi)意意向消費(fèi)需求分分析中檔、中高高檔集購(gòu)物物、餐飲和和娛樂(lè)為一一體的商業(yè)業(yè)形態(tài)是消消費(fèi)者對(duì)本本項(xiàng)目的最最大期望。。經(jīng)營(yíng)者來(lái)本本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的意向消費(fèi)需求分分析經(jīng)營(yíng)者對(duì)本本項(xiàng)目的期期望檔次為為中檔和中中高檔，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意向達(dá)達(dá)41％。經(jīng)營(yíng)者對(duì)面面積與租金金方式的選選擇消費(fèi)需求分分析消費(fèi)者可接接受本項(xiàng)目目商鋪面積積比較分散散，50平米以下比比例稍多，，租金付款方方式主要集集中在租鋪鋪經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)條件分分析地塊自身?xiàng)l條件分析區(qū)位條件優(yōu)優(yōu)項(xiàng)目位于城城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域，，新建市級(jí)級(jí)行政中心心，區(qū)位條條件優(yōu)。人文氣氛濃濃周邊有鹽城城中學(xué)、鹽鹽城第一小小學(xué)、市政政府，建設(shè)設(shè)局、廣電電中心等機(jī)機(jī)關(guān)單位。。人文氣氛氛濃。商業(yè)價(jià)值高高沿街面長(zhǎng)（（沿東進(jìn)路路300米，解放南南路100米），規(guī)模模大，商業(yè)業(yè)價(jià)值高。。地塊周邊環(huán)環(huán)境開(kāi)發(fā)條件分分析教育：鹽鹽城中學(xué)、、鹽城第一一小學(xué)、鹽鹽城工業(yè)管管理學(xué)院住宅：八菱菱花園、溫溫馨花園、、南苑小區(qū)區(qū)、百草園園、鹽南新新村等交通：13、208、17、18、26、9、101、新亞汽車(chē)車(chē)站醫(yī)療：鹽城城市中醫(yī)院院、鹽城新新世紀(jì)肝膽膽醫(yī)院、東東方紅醫(yī)藥藥連鎖店銀行：鹽城城市商業(yè)銀銀行、工商商銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行單位：廣電電中心、人人事局、市市行政中心心、建設(shè)局局、電視臺(tái)臺(tái)、供電電公司、體體育館商業(yè)：濱海海花木場(chǎng)、、萬(wàn)家福超超市、鴻基基家具裝飾飾廣場(chǎng)、解解放路綜合合市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)：鹽城城體育館、、解放廣場(chǎng)場(chǎng)、公園、、健身中心心項(xiàng)目周邊配套以政府機(jī)構(gòu)和市政為主，且正在完善中現(xiàn)有消費(fèi)群體與成熟市區(qū)差異較大。開(kāi)發(fā)條件分分析本項(xiàng)目解放南路東進(jìn)路交通狀況位于城市主主干道解放放路和東進(jìn)進(jìn)路，周邊邊公交線路路有多條公公交線路，，長(zhǎng)途汽車(chē)車(chē)站有新亞亞汽車(chē)站。。交通極其其便利。開(kāi)發(fā)條件分分析西：老民居居房（舊、、破）南：躍進(jìn)河河（臭、臟臟）東：解放南南路（新、、美）北：東進(jìn)路路（在建））地塊平整、、無(wú)拆遷地塊現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)條件分分析躍進(jìn)河現(xiàn)狀狀：臟、臭臭、窄，河河對(duì)岸是破破舊的平房房，對(duì)項(xiàng)目目沿河商鋪鋪的銷(xiāo)售有有致命的影影響沿河商業(yè)揚(yáng)州時(shí)代廣廣場(chǎng)參考個(gè)案成功的原因因：位于揚(yáng)州市市區(qū)的商業(yè)業(yè)中心和旅旅游中心，，集購(gòu)物、美美食、休閑閑、娛樂(lè)、、商貿(mào)、展展覽、旅游游多功能為為一體，，以經(jīng)營(yíng)為主主，極少部部分賣(mài)使用用權(quán)，受南京都市市圈和蘇錫錫常都市圈圈輻射較強(qiáng)強(qiáng)。參考個(gè)案項(xiàng)目概況占地面積2．3萬(wàn)平方米，，總面積為為6．88萬(wàn)平方米，，主體5層。室內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)85米寬17米，為華東東地區(qū)首條條室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街。。商業(yè)定位揚(yáng)州首家大大型多功能能摩爾購(gòu)物物中心。。功能分布一樓：世紀(jì)紀(jì)珠寶、時(shí)時(shí)裝、世界界名表店、、羅馬假日日婚紗攝影影、品牌專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、大大禾壽司等等二樓：品牌牌女裝、富富春大酒店店、巴黎春春天咖啡茶茶餐廳三樓：品牌牌男裝、男男鞋、廣源源國(guó)美電器器商城、歡歡樂(lè)天地游游樂(lè)中心四樓樓：：世世紀(jì)紀(jì)電電影影城城、、百百姓姓人人家家家家常常菜菜館館、、明明星星琴琴行行、、寶寶貝貝城城、、床床上上用用品品、、新新華華鴻鴻圖圖書(shū)書(shū)城城五樓樓：：皇皇朝朝休休閑閑會(huì)會(huì)所所、、生生活活創(chuàng)創(chuàng)意意天天地地東東西西樓樓之之間間：：世世界界流流行行通通道道參考考個(gè)個(gè)案案世界界流流行行通通道道一樓樓：：歐歐洲洲街街、、倫倫敦敦地地鐵鐵；；二二樓樓：：星星馬馬泰泰、、香香港港、、日日本本街街；；三三樓樓：：迪迪士士尼尼、、荷荷里里活活、、NBA鋪號(hào)面積（m2）總價(jià)首付貸款5年總投資（含按揭利息）5年總收益（含總投資）總回報(bào)3－56815.671360166601670000158264.820402445759.2參考考個(gè)個(gè)案案時(shí)代代廣廣場(chǎng)場(chǎng)西西投投資資實(shí)實(shí)例例分分析析表表單位位：：元元經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況時(shí)代代廣廣場(chǎng)場(chǎng)主主樓樓：：1－4租賃賃情情況況較較好好。。5樓暫暫未未開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)。。只賣(mài)賣(mài)時(shí)時(shí)代代廣廣場(chǎng)場(chǎng)西西三三樓樓，，賣(mài)賣(mài)5年使使用用權(quán)權(quán)，，年年投投資資回回報(bào)報(bào)8％；；5年后后回回購(gòu)購(gòu)，，回回購(gòu)購(gòu)的的同同時(shí)時(shí)再再付付總總房房?jī)r(jià)價(jià)10％的的回回報(bào)報(bào)。?？偪偦鼗貓?bào)報(bào)50％世界界流流行行通通道道：：不不能能分分割割，，沒(méi)沒(méi)有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，只只能能出出租租一樓商鋪鋪?zhàn)赓U在在95％以上，，二樓商商鋪?zhàn)赓U賃85％左右，，三樓商商鋪70％左右。。我們的思思考？多種功能能（購(gòu)物物、美食食、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、展覽覽、旅游游）的組組合以及及消費(fèi)理理念的創(chuàng)創(chuàng)新是否否能給我我們啟示示？參考個(gè)案案虎門(mén)步行行街概況：歐陸風(fēng)格格“騎樓樓”建筑筑，兩期期開(kāi)發(fā)，，一期4條商業(yè)街街，500米/條，總總建約90000平方米。。有頂棚棚，樓高高4層，鋪位位1000個(gè)，設(shè)有有4000平方米的的文化廣廣場(chǎng)和2000平方米的的室內(nèi)中中心廣場(chǎng)場(chǎng)2003年試業(yè),2004年五月正正式開(kāi)業(yè)業(yè)。引進(jìn)進(jìn)“前店店后廠””的模式式。定位：文化、旅旅游、城城市品位位參考個(gè)案案目標(biāo)顧客客：本地居民民和游客客功能分布布：首、二層層以服服飾為主主，三、、四層設(shè)設(shè)有美食食廣場(chǎng)、、中西餐餐廳、好好又多、、數(shù)碼影影院、全全鎮(zhèn)最大大的書(shū)店店、兒童童歡樂(lè)天天地、國(guó)國(guó)美電器器等經(jīng)營(yíng)狀況況：廣場(chǎng)以規(guī)規(guī)模大、、功能齊齊全、現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格和和創(chuàng)新經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念念與其他他商業(yè)街街、購(gòu)物物中心形形成差異異，突出出休閑和和文化主主題。試業(yè)初期期雖已引引入一批批品牌零零售店，，但客流流稀少。。隨后三三、四層層的主力力店陸續(xù)續(xù)開(kāi)業(yè)，，廣場(chǎng)招招牌和場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)形象象的重新新布置，，同時(shí)增增加了虎虎門(mén)特色色的旅游游元素和和文化活活動(dòng)，使使得廣場(chǎng)場(chǎng)客流逐逐漸增多多，商家家的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況也也漸入佳佳境。我們的思思考？主力店的的作用不不可低估估！項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位7.1項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)——位于新老老城區(qū)交交匯處，，屬城市市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域域位置優(yōu)越越，交通通便利周邊人文文條件較較好沒(méi)有拆遷遷安置問(wèn)問(wèn)題沿街面長(zhǎng)長(zhǎng)，利于于發(fā)展商商用物業(yè)業(yè)劣勢(shì)——項(xiàng)目周邊邊生活配配套尚未未完善本項(xiàng)目不不處在傳傳統(tǒng)的商商業(yè)中心心，商業(yè)業(yè)人流不不足躍進(jìn)河現(xiàn)現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目有較較大的影影響項(xiàng)目自身身設(shè)計(jì)存存在較大大缺陷威脅——亭湖商圈圈和鹽都都商圈現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)的威脅脅后續(xù)商業(yè)業(yè)的威脅脅機(jī)會(huì)——處在新老老城區(qū)結(jié)結(jié)合部，，城市重重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域市場(chǎng)需求求由大眾眾化向個(gè)個(gè)性化過(guò)過(guò)渡，需需求形式式發(fā)生改改變市場(chǎng)上缺缺少商業(yè)業(yè)形態(tài)新新穎，經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理較好的的商業(yè)街街項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)機(jī)會(huì)威脅劣勢(shì)發(fā)掘核心心競(jìng)爭(zhēng)力力重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域、、人文條條件優(yōu)相關(guān)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)新穎業(yè)態(tài)態(tài)的缺