國(guó)際公寓營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃

星舍國(guó)際公寓

營(yíng)銷(xiāo)策略及銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃營(yíng)銷(xiāo)策劃部2011年10月18日策劃思考了解市場(chǎng)狀況為項(xiàng)目綜合定位提供依據(jù)和方向；結(jié)合市場(chǎng)和定位，為項(xiàng)目塑造獨(dú)特價(jià)值體系；實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，制定整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)工作，系統(tǒng)部署營(yíng)銷(xiāo)工作。顛覆式營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，落實(shí)它！實(shí)現(xiàn)它！目標(biāo)分解9529㎡可售面積銷(xiāo)售周期19個(gè)月（11.10-13.5）16層以上精裝均價(jià)9180元，毛坯7670元16層以下房源2012年2月前清盤(pán)2013年5月前，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率100%約7746萬(wàn)的回款把控時(shí)機(jī)，創(chuàng)造價(jià)值制高點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)：1、保持銷(xiāo)量與確保回款；2、提高售價(jià)與保證銷(xiāo)售速度?；A(chǔ)研究PART1:市場(chǎng)環(huán)境PART3:SWOT分析PART2:項(xiàng)目基本狀況PART4:項(xiàng)目定位PART5:項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略PART6:銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃行動(dòng)方案PART7:營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行目錄2011年市場(chǎng)認(rèn)知回顧限購(gòu)類(lèi)型：新建商品住房和二手住房，而公寓、寫(xiě)字樓和商鋪不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。限購(gòu)套數(shù)：本市居民限購(gòu)2套房，禁購(gòu)3套以上住房，2套房貸首付最低60%。限購(gòu)令認(rèn)家庭不認(rèn)戶口，已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），已擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。稅收：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷(xiāo)售收入全額征收個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅。信貸：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于６０%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１.１倍。一線城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率，建行上調(diào)首套房貸利率1.05倍急需者上浮1.1倍限購(gòu)令政策伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的向好和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年一路向好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)加快，銷(xiāo)售市場(chǎng)火爆，量?jī)r(jià)齊升。然而2011年的一紙限購(gòu)令出臺(tái)，市場(chǎng)隨即進(jìn)入冰河期，上半年價(jià)格并未出現(xiàn)波動(dòng)，成交量卻大幅萎縮，在金九銀十的旺銷(xiāo)期各大開(kāi)發(fā)商均推出優(yōu)惠政策以價(jià)換量，后市不容樂(lè)觀。2012年市場(chǎng)整體趨勢(shì)預(yù)計(jì)客群預(yù)期調(diào)控政策趨緊的同時(shí)，2012年通脹壓力繼續(xù)顯現(xiàn)，投資渠道匱乏以及購(gòu)房者相對(duì)保守的投資理念，使得樓市仍舊是資產(chǎn)保值增值的最佳途徑，預(yù)計(jì)限購(gòu)令政策威力將進(jìn)入微觀時(shí)期，陜北投資客戶將有所動(dòng)作，對(duì)樓市注入強(qiáng)心針。市場(chǎng)表現(xiàn)2012年西安整體市場(chǎng)運(yùn)行以平穩(wěn)的趨勢(shì)為主，成交量會(huì)有所上升，但難以與09年市場(chǎng)恢復(fù)的行情相并論形成較大突破，同時(shí)價(jià)格項(xiàng)目周邊市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度有限。板塊分析城東、城北繼續(xù)爭(zhēng)奪自住型市場(chǎng)的首選位置，城北供應(yīng)量放量增長(zhǎng)，地鐵優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，2012年量?jī)r(jià)將得到釋放提升，繼續(xù)領(lǐng)跑西安樓市的成交量。政策調(diào)整樓市政策調(diào)控進(jìn)入多發(fā)期，部分城市限購(gòu)令有可能取消，下一步調(diào)控重點(diǎn)將在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。項(xiàng)目分析城北文景路9號(hào)（文景路與鳳城一路十字向北50米），房地產(chǎn)版塊隸屬于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目地塊西臨文景路，距新市政府約1500米現(xiàn)有城市配套情況交通狀況商業(yè)配套教育配套醫(yī)療配套金融配套餐飲、娛樂(lè)配套601，108，117，702，912，209等公交線路商場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家、人人樂(lè)、崇尚百貨等雅荷幼兒院、海榮豪佳新概念幼兒園、西安福田幼兒園、西安經(jīng)發(fā)交大附小、附中、西安中學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、陜西師范大學(xué)錦園國(guó)際中小學(xué)、陜西省交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等長(zhǎng)安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院等中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等中菜皇、經(jīng)發(fā)王子飯店、名都國(guó)際酒店、海底撈火鍋、金帝酒樓、成都驛站、老鋪烤鴨、圣豪軒等項(xiàng)目文景路鳳城一路項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)過(guò)近年發(fā)展，目前已逐漸成熟。其一次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)達(dá)到很高水平。無(wú)論餐飲、購(gòu)物還是休閑娛樂(lè)，檔次均居西安市中高端水平。經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)主要向北、擴(kuò)展。像賽高國(guó)際街區(qū)等項(xiàng)目，底商商業(yè)發(fā)展已有一定規(guī)模。以國(guó)美電器、沃爾瑪超市、世紀(jì)金花等一批大規(guī)模商業(yè)為支撐，未央路為帶狀分布的商業(yè)格局，主要街道的目前日均客流量超過(guò)3萬(wàn)人次。并且有逐步向北部擴(kuò)展的趨勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析離項(xiàng)目北向30米的海璟商業(yè)綜合體已成雛形，旗艦店之一為賽格電腦城，加上超市、餐飲，購(gòu)物等業(yè)態(tài)商家的進(jìn)駐，必將提高本項(xiàng)目的商業(yè)元素，并直接帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售和出租需求。項(xiàng)目注注重外外立面面格調(diào)調(diào)的營(yíng)營(yíng)造，，在區(qū)區(qū)域形形成強(qiáng)強(qiáng)烈的的邊界界感通過(guò)一一系列列的宣宣傳推推廣，，項(xiàng)目目精裝裝品質(zhì)質(zhì)在購(gòu)購(gòu)房者者心中中已有有所建建樹(shù)，，在該該區(qū)域域是為為數(shù)不不多的的精裝裝項(xiàng)目目，具具稀缺缺獨(dú)特特性。。SWOT優(yōu)勢(shì)-----Stregth劣勢(shì)-----Weak處于經(jīng)開(kāi)區(qū)核心路段，未來(lái)升值潛力巨大時(shí)尚獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生市場(chǎng)標(biāo)桿效應(yīng)開(kāi)發(fā)理念優(yōu)勢(shì)：高科技、精裝修、市場(chǎng)稀缺型產(chǎn)品戶型單一，對(duì)自主人士吸引力不足沒(méi)有充足的停車(chē)位，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在一定隱憂項(xiàng)目體量較小，開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)尚未建立機(jī)會(huì)-----OpportuitySO戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略——利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體趨勢(shì)向好相對(duì)舊城區(qū)不斷飆升的樓價(jià)，該片區(qū)仍然處于起步階段，后市值得期待隨著新政府的搬遷，項(xiàng)目所在片區(qū)未來(lái)將會(huì)成為行政核心電腦城的進(jìn)駐，令租賃需求暢旺，本項(xiàng)目可以彌補(bǔ)該市場(chǎng)空白以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以克服項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)復(fù)蘇機(jī)遇為核心手段；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì)威脅-----ThreateST戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略——減少劣勢(shì)，避免威脅政府調(diào)控政策不斷出臺(tái)，后市走勢(shì)不明朗；受輿論報(bào)道影響，購(gòu)房者普遍持觀望氛圍；周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，不斷的同質(zhì)化現(xiàn)象，對(duì)項(xiàng)目頗有沖擊。以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象；以性價(jià)比快速回現(xiàn)以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶對(duì)樓盤(pán)既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)SO戰(zhàn)戰(zhàn)略———發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，搶占占機(jī)會(huì)會(huì)塑造新新的價(jià)價(jià)值體體系，，制造造項(xiàng)目目唯一一性，，建立立高端端形象象，實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值利利潤(rùn)最最大化化。項(xiàng)目SWOT分分析———推推導(dǎo)戰(zhàn)戰(zhàn)略工工具項(xiàng)目各各項(xiàng)銷(xiāo)銷(xiāo)售數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況一一覽表表項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)存房房源盤(pán)盤(pán)點(diǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)套數(shù)面積金額均價(jià)毛坯房201,313.299,399,6627,157精裝房251,632.9812,257,6437,506合計(jì)452,946.2721,657,3057,35116層層以下下余房房房源源統(tǒng)計(jì)計(jì)PART4:項(xiàng)項(xiàng)目定定位PART5:項(xiàng)目總總體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略PART6:銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)程規(guī)規(guī)劃行動(dòng)方方案PART7:營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)執(zhí)行挖掘地段價(jià)價(jià)值，提升升項(xiàng)目附加加值與周邊項(xiàng)目目形成差異異化競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)項(xiàng)目塑塑造開(kāi)發(fā)商商的市場(chǎng)形形象在合理的情情況下，提提升項(xiàng)目售售價(jià)定位目的項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖挖掘1區(qū)位優(yōu)勢(shì)：：北接全亞洲洲最大的火火車(chē)站，南南臨北客運(yùn)運(yùn)站，地理理位置得天天獨(dú)厚，與與市政府咫咫尺之距，，享百億市市政配套便便利。2商業(yè)氛圍：：海璟國(guó)際綜綜合體即將將推出市場(chǎng)場(chǎng)，多元素素多業(yè)態(tài)的的商家經(jīng)營(yíng)營(yíng)必將對(duì)影影響該區(qū)域域的人流，，對(duì)周邊物物業(yè)帶來(lái)正正面利好。。3人文景觀：：文景公園、、城市運(yùn)動(dòng)動(dòng)公園，雙雙公園匯聚聚強(qiáng)力彌補(bǔ)補(bǔ)項(xiàng)目的人人文要素，，提高生活活品質(zhì)。4地鐵物業(yè)：：地鐵2號(hào)線線的順利開(kāi)開(kāi)通，大大大改善對(duì)沿沿線物業(yè)的的居住、投投資價(jià)值，，對(duì)本項(xiàng)目目有著標(biāo)志志性和跨越越式發(fā)展注注入動(dòng)力。。5現(xiàn)樓發(fā)售：：進(jìn)入2012年將會(huì)會(huì)呈現(xiàn)全城城獨(dú)有的LED炫麗麗外立面，，充分展現(xiàn)現(xiàn)地標(biāo)公寓寓的王者氣氣勢(shì)，提升升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值驛站式居住住+辦辦公+投投資功能能項(xiàng)目的戶型型面積區(qū)間間既有投資資產(chǎn)品，也也能達(dá)到過(guò)過(guò)渡性居住住。項(xiàng)目周邊氛氛圍，對(duì)投投資者很有有吸引力。。項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)素質(zhì)，能能滿足辦公公客戶的日日常需求。。123項(xiàng)目功能值值定位本項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系/競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)結(jié)商業(yè)核心區(qū)區(qū)價(jià)值連接綜合體體，區(qū)域商商業(yè)氛圍濃濃厚；物業(yè)素質(zhì)（（稀缺投資資型物業(yè)））地標(biāo)公寓，，硬件升級(jí)級(jí)換代，引引領(lǐng)市場(chǎng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系核心競(jìng)爭(zhēng)力力132地鐵沿線物物業(yè)價(jià)值地鐵提升價(jià)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)定位市場(chǎng):以以價(jià)換量競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈客戶：外地地客戶萎縮縮目標(biāo)：品牌牌提升加強(qiáng)硬件品品質(zhì)滿足投資型型客戶需求求形象再上一一個(gè)新臺(tái)階階項(xiàng)目綜合定定位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)策市場(chǎng)現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)定位項(xiàng)目理念星舍國(guó)際公公寓城北鼎級(jí)投投資型物業(yè)業(yè)智能精裝··地標(biāo)公寓寓城北鼎級(jí)投投資型物業(yè)業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定定位以創(chuàng)新個(gè)性性化經(jīng)營(yíng)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)集休憩、休休閑、餐飲飲于一體的的商業(yè)街區(qū)區(qū)星城城1、星舍、、星城出自自同一星系系，方便名名字的對(duì)外外宣傳，并并形成統(tǒng)一一風(fēng)格，由由此案名可可以沿用住住宅的推廣廣風(fēng)格，相相得益彰，，相輔相成成。2、該案名名引用時(shí)下下最為流行行的案名方方式，如全全國(guó)各地都都在復(fù)制的的“萬(wàn)象城城”系列，，“天河城城”等案名名，此類(lèi)案案名簡(jiǎn)潔易易記便于傳傳播，能迅迅速的在消消費(fèi)者心中中形成烙印印，并起到到潛意識(shí)消消費(fèi)的作用用，提高項(xiàng)項(xiàng)目知名度度。案名詮釋：：項(xiàng)目商業(yè)定定位一個(gè)能為精精英人士帶帶來(lái)頂級(jí)體體驗(yàn)的場(chǎng)所所；一個(gè)真正能能讓文景路路時(shí)尚起來(lái)來(lái)的符號(hào)；；一個(gè)讓商務(wù)務(wù)人士社會(huì)會(huì)名流交往往聚會(huì)的圈圈子；一個(gè)能讓精精英人士沉沉淀氣質(zhì)的的場(chǎng)所；一個(gè)氣息高高貴，但并并不缺少趣趣味性的場(chǎng)場(chǎng)所。項(xiàng)目商業(yè)形形象定位項(xiàng)目形象定定位—項(xiàng)目體驗(yàn)驗(yàn)價(jià)值的營(yíng)營(yíng)造形象定位關(guān)關(guān)鍵詞頂級(jí)體驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)所形象定位具具象頂級(jí)品牌帶帶來(lái)的體驗(yàn)驗(yàn)、稀缺帶帶來(lái)的體驗(yàn)驗(yàn)、極致細(xì)細(xì)節(jié)帶來(lái)體體驗(yàn)與國(guó)際化接接軌、成為為客戶、時(shí)時(shí)尚傳媒的的話題和愿愿意體驗(yàn)的的場(chǎng)所類(lèi)似的人群群環(huán)境對(duì)行為為方式的促促進(jìn)，讓你你懂得怎樣樣優(yōu)雅起來(lái)來(lái)單純的高貴貴讓人覺(jué)得得嬌柔和壓壓抑娛樂(lè)和和趣味的體體驗(yàn)讓高貴貴和經(jīng)典產(chǎn)產(chǎn)生持續(xù)的的力量豐富而極致致的體驗(yàn)將將是本項(xiàng)目目成功經(jīng)營(yíng)營(yíng)的關(guān)鍵城市時(shí)尚符符號(hào)特定人群圈圈層氣質(zhì)沉淀的的場(chǎng)所高貴而不乏乏趣味項(xiàng)目業(yè)態(tài)定定位功能購(gòu)物餐飲休閑、娛樂(lè)樂(lè)藝術(shù)沙龍展覽、展示示小型俱樂(lè)部部等對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、、業(yè)種建議議服裝、珠寶寶、鐘表、、紅酒、禮禮品等西餐廳、快快餐、韓日日料理酒吧、水療療畫(huà)廊、音樂(lè)樂(lè)沙龍品牌、藝術(shù)術(shù)品展覽展展示廳各類(lèi)俱樂(lè)部部聚會(huì)場(chǎng)所所單純的業(yè)態(tài)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)會(huì)與周邊的的商業(yè)甚至至市級(jí)購(gòu)物物中心有相相同的地方方，但不同同的是對(duì)于于商家品牌牌和業(yè)種的的選擇，這這里集中的的都是頂級(jí)級(jí)商業(yè)品牌牌，而且在在檔次上比比較一致，，這就是有有差異的地地方。建議：娛樂(lè)休閑：：餐飲：購(gòu)購(gòu)物40%：40%：20%1F功能分分布及業(yè)態(tài)態(tài)劃分建議議餐飲24小時(shí)便便利店紅酒、雪茄茄展示廳自助銀行1F功能分分布及商家家選擇建議議1F對(duì)外店店鋪西選擇擇建議：星星巴克、韓韓日料理、、必勝客等等，西北角角為7-11或OK便利店（（主要考慮慮對(duì)外，并并與廣場(chǎng)結(jié)結(jié)合）2F功能分分布及業(yè)態(tài)態(tài)劃分建議議餐飲飲餐飲3F功能分分布及業(yè)態(tài)態(tài)劃分建議議酒吧音樂(lè)沙龍水療SPA瑜伽會(huì)所營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1：差異化戰(zhàn)略略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2：客戶經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)避同質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)精裝項(xiàng)目目典范開(kāi)創(chuàng)新途徑徑，大力拓拓展本地潛潛在客戶戰(zhàn)略總綱：：品牌、差差異化、客客戶營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略3：產(chǎn)品推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略住宅、商業(yè)業(yè)雙軌并行行，聯(lián)動(dòng)推推廣，相互互帶動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值智能精裝，，地標(biāo)公寓寓雙公園匯聚聚人文價(jià)值精英鄰里、、客戶俱樂(lè)樂(lè)部客戶價(jià)值服務(wù)價(jià)值貼身管家式式物業(yè)增值值服務(wù)配套價(jià)值頂層空中花花園商業(yè)配套投資價(jià)值星級(jí)硬件，，升值潛能能巨大城北鼎級(jí)投投資物業(yè)品牌策略：：構(gòu)筑品牌牌價(jià)值體系系案場(chǎng)包裝策策略—道路路指引系統(tǒng)統(tǒng)在項(xiàng)目地四四至道路上上，設(shè)立道道路指引系系統(tǒng)，指引引來(lái)訪客戶戶指引來(lái)訪車(chē)車(chē)輛反光字體，突出白天天及夜晚不不同的效果果創(chuàng)意導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)：利用創(chuàng)意元素素，吸引過(guò)路客戶目光光，讓人產(chǎn)生過(guò)目不忘忘的效果。異型設(shè)計(jì)，吸吸引注意文景路鳳城一路本案售樓部門(mén)頭包包裝，醒目、、大氣通過(guò)售樓部門(mén)門(mén)頭包裝及廣廣場(chǎng)核心水系系景觀，展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目大氣、、品質(zhì)、高檔檔次；通過(guò)休息處，，傳達(dá)項(xiàng)目細(xì)細(xì)致，雅致品品質(zhì)形象及多多功能表現(xiàn)；；通過(guò)廣場(chǎng)旗幟幟，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)節(jié)日感，加加深來(lái)訪客戶戶對(duì)項(xiàng)目的記記憶點(diǎn)；案場(chǎng)包裝策略略—外圍環(huán)境包裝裝以臨路區(qū)域?yàn)闉榘b區(qū)域，，突出項(xiàng)目地地塊邊界，展展現(xiàn)項(xiàng)目形象象品質(zhì)，指引引來(lái)訪客戶尋尋找圍墻包裝、以以未來(lái)實(shí)際圍圍墻為藍(lán)本，，打造圍墻樣樣板的形象現(xiàn)場(chǎng)全情展示示跳出片區(qū)，高高舉高打——在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的特色和和價(jià)值的形象象；牽動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)向我“看””，靠自身引引力令消費(fèi)者者自動(dòng)吸附，，占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的的主導(dǎo)，將市市場(chǎng)占有率擴(kuò)擴(kuò)到最大?！ㄟ^(guò)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的完美展示示，傳達(dá)項(xiàng)目目的高檔形象象如何實(shí)現(xiàn)快速速銷(xiāo)售同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)生溢價(jià)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)級(jí)——打造智能能化社區(qū)，提提供星級(jí)物管管服務(wù)，全面面提升產(chǎn)品品品質(zhì)銷(xiāo)售進(jìn)程規(guī)劃劃11年10月月12年2月12年4月12年10月月12年6月低層房源清盤(pán)盤(pán)期高層房源蓄客客期持續(xù)銷(xiāo)售期強(qiáng)銷(xiāo)期階段劃分推盤(pán)節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)挖掘舊客戶資資源，清理低低層余貨工程進(jìn)度蓄客期價(jià)格拉升第二次蓄客房源新推第二次解籌房源加推尾盤(pán)銷(xiāo)售二次開(kāi)盤(pán)售期期13年1月13年5月清盤(pán)售期高層房源開(kāi)盤(pán)盤(pán)清理16層以以下余貨蓄客期加推17-18樓層加推19、20層銷(xiāo)售推出21、22層銷(xiāo)售剩余房源集中中銷(xiāo)售毛坯7150元/㎡精裝裝7500元元/㎡價(jià)格7500元/㎡價(jià)格7700元/㎡毛坯7700元/㎡精裝裝8500元元/㎡毛坯7800元/㎡精裝裝8500元元/㎡毛坯7800元/㎡價(jià)格格10000元/㎡已封頂及室內(nèi)內(nèi)隔斷外立面裝飾公寓外立面完完工群樓外立面裝裝飾完工完工交付使用用毛坯房交付使使用銷(xiāo)售周期：12年2月至9月推售樓層：17、18、19層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷(xiāo)售均價(jià)：7670元/㎡銷(xiāo)售周期：12年8月至13年5月推售樓層：20、21、22層交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝銷(xiāo)售均價(jià)：9180元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售金額毛坯12年2月至4月1,0007,5007,500,00012年5月至6月1,0007,7007,700,00012年7月至9月1,1087,8008,642,400小計(jì)3,1087,67023,842,400精裝2012年7月5008,5004,250,00012年8月至13年1月1,4008,80012,320,00013年2月至5月1,225（22層）10,00012,250,0003588,8003,150,400小計(jì)3,4839,18031,970,400項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)程程劃分項(xiàng)目整體銷(xiāo)售售計(jì)劃整盤(pán)銷(xiāo)售周期期19個(gè)月（從從2011年年10月開(kāi)始始計(jì)算）；共推出貨量9529㎡，，實(shí)際銷(xiāo)售面面積9529㎡，完成100%的銷(xiāo)售率；全周期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售總額為7,746萬(wàn)萬(wàn)元，毛坯：7,670元元/㎡，精裝裝：9,180元/㎡階段劃分低層房源清盤(pán)期(11年10月至12年2月高層房源蓄客期（12年3月至4月）強(qiáng)銷(xiāo)期（5月至6月）持續(xù)銷(xiāo)售期（7月至9月）二次開(kāi)盤(pán)期（10月至1月）清盤(pán)期（2月至5月）推售樓層16層以下加推17、18層加推19層加推20層加推21、22層全部余房推貨面積29461883.692108233330831583計(jì)劃完成銷(xiāo)售面積294610001000150015001583銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）毛坯：7157精裝：750075007700毛坯：7800精裝：8500毛坯：7800精裝：8800毛坯：7800精裝：10000累計(jì)銷(xiāo)售率71%75%79%86%92%100%階段性銷(xiāo)售總額21,650,0007,500,0007,700,00012,050,00013,160,00015,400,400銷(xiāo)售總額77,460,000

配合重大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)線上形形象推廣與小小眾活動(dòng)渠道道推廣結(jié)合線下:渠道為王，通過(guò)單張、短信滲透線上：配合重要節(jié)點(diǎn)及事件炒作.建立知名度、美譽(yù)度雜志、網(wǎng)站高端刊物配合活動(dòng)及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)炒作現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外廣告發(fā)布推廣策略公關(guān)活動(dòng)詳解解——招商新新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的：為項(xiàng)目商業(yè)業(yè)入市造勢(shì)帶帶動(dòng)公寓銷(xiāo)售售活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)媒體組織織在高端酒店店召開(kāi)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)；介紹科立置業(yè)業(yè)背景；介紹星舍項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)理念；；宣布星舍項(xiàng)目目正式招商；；答記者問(wèn)；公關(guān)活動(dòng)詳解解——外立面面揭幕儀式暨暨產(chǎn)品推介會(huì)會(huì)活動(dòng)目的：廣而告之現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓部對(duì)外外開(kāi)放信息，，展現(xiàn)本項(xiàng)目目工程進(jìn)度；；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝展示，增強(qiáng)強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目目感知度；通過(guò)產(chǎn)品推介介會(huì)，全方位位加強(qiáng)前期積積累客戶對(duì)本本案的認(rèn)知度度及感受度，，在開(kāi)盤(pán)前期期對(duì)客戶進(jìn)行行心理上的刺刺激及壓迫感感，增強(qiáng)客戶戶購(gòu)買(mǎi)信息，，為形象提升升做好鋪墊；；活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)之前累積積意向客戶參參加；參觀售樓部現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)；由開(kāi)發(fā)商、建建筑設(shè)計(jì)單位位、景觀規(guī)劃劃單位、施工工單位、物業(yè)業(yè)公司等對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理理念、科技應(yīng)應(yīng)用、建筑風(fēng)風(fēng)格、景觀規(guī)規(guī)劃、工程質(zhì)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)務(wù)等方面做出出詳細(xì)闡明，，讓客戶在近近距離產(chǎn)生直直觀感受。通過(guò)老業(yè)主的的互動(dòng)聯(lián)誼，，促進(jìn)老業(yè)主主帶朋友過(guò)來(lái)來(lái)參加，并推推薦看房美食節(jié)客戶聯(lián)誼酒會(huì)會(huì)旺場(chǎng)活動(dòng)主要要包括：親子子活動(dòng)、美食食節(jié)、各類(lèi)講講座、特色表表演、儀式活活動(dòng)等電影品鑒周公關(guān)活動(dòng)詳解解——電影品品鑒周公關(guān)活動(dòng)詳解解——業(yè)主答答謝酒會(huì)活動(dòng)目的：維系老客戶、、口碑傳播，，發(fā)展新客戶戶；活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致致辭答謝；現(xiàn)場(chǎng)藝術(shù)表演演；現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)；推出老帶新政政策。戶外婚紗秀活動(dòng)目的:聚聚集人氣,提提升項(xiàng)目知名名度促進(jìn)銷(xiāo)售售,同時(shí)為商商業(yè)街招商預(yù)預(yù)熱活動(dòng)內(nèi)容：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)婚紗秀（（與婚紗影樓樓合作）、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問(wèn)答答、DM派發(fā)發(fā)、安排看房房等活動(dòng)形式：與與婚紗影樓合合作，利用它它的資源，使使我們對(duì)客戶戶的推廣針對(duì)對(duì)性很強(qiáng)，會(huì)會(huì)給我們帶來(lái)來(lái)一定的客戶戶量，讓置業(yè)業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)推介房源源，并可讓有有意向的客戶戶直接去現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看房，親身身感受項(xiàng)目活動(dòng)地點(diǎn)：戶戶外廣場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間:雙雙休日或節(jié)假假日其他活動(dòng)攻略略有儀式感的物物業(yè)交接目的：通過(guò)交交接引進(jìn)知名名物業(yè)顧問(wèn)，，展現(xiàn)項(xiàng)目形形象，營(yíng)造項(xiàng)項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值，促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售；形式：展現(xiàn)物物業(yè)顧問(wèn)將會(huì)會(huì)為業(yè)主營(yíng)造造的安全舒適適貼心、獨(dú)一一無(wú)二的物業(yè)業(yè)服務(wù)，勾勒勒出未來(lái)生活活的溫馨場(chǎng)面面，并邀請(qǐng)各各位參會(huì)人員員參觀樣板房房，同時(shí)展現(xiàn)現(xiàn)感受其物業(yè)業(yè)服務(wù)水平；；參加人員：業(yè)業(yè)主、意向客客戶、報(bào)紙、、電臺(tái)地點(diǎn)選擇：項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)其他活動(dòng)攻略略謝謝觀賞！謝謝1月-2320:14:5020:1420:141月-231月-2320:1420:1420:14:501月月-231月月-2320:14:502023/1/520:14:509、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。20:14:5120:14:5120:141/5/20238:14:51PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2320:14:5120:14Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。20:14:5120:14:5120:14Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2320:14:5120:14:51January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20238:14:51下午20:14:511月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月238:14下下午午1月月-2320:14January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/520:14:5120:14:5105January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。8:14:51下下午8:14下下午午20:14:511月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。20:14:5120:14:5120:141/5/20238:14:51PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2320:14:5120:14Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。20:14:5120:14:5120:14Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2320:14:5120:14:51January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣