2022年行業(yè)分析淺析2022房地產(chǎn)調(diào)控三大趨勢(shì)分析

淺析2022房地產(chǎn)調(diào)控三大趨勢(shì)分析據(jù)了解：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)以“市場(chǎng)化”為導(dǎo)向的改革背景下，中央政策正式告辭“一刀切”趨向“分類調(diào)控”的思路已確立，2022年將開(kāi)啟全新的房地產(chǎn)長(zhǎng)效進(jìn)展機(jī)制建設(shè)周期與調(diào)控差別化的執(zhí)行策略。無(wú)論是第十八屆三中全會(huì)還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央的大政方針對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的指向已經(jīng)明確，即淡化中央層面的直接行政調(diào)控，特殊是直接針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控已經(jīng)不再提，房地產(chǎn)調(diào)控地方差異化也更加明顯。

2022年房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變，即調(diào)房?jī)r(jià)與增供應(yīng)思路連續(xù)執(zhí)行，總體基調(diào)上講是調(diào)控不放松，但有壓有保，以地方政府執(zhí)行既有政策為主，分城市實(shí)行差別化掌握。過(guò)去“北京生病，全國(guó)吃藥”的調(diào)控模式不行連續(xù)，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)消失。新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的雙軌思路明顯，即“保障房歸政府，商品房歸市場(chǎng)”。這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，即由過(guò)去解決“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的詳細(xì)問(wèn)題，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白》抗?yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問(wèn)題。

更多最新資訊查閱發(fā)布的《2022-2022年紹興房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)猜測(cè)報(bào)告》。

2022年房地產(chǎn)調(diào)控將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：

一是城市區(qū)域嚴(yán)峻分化不均，調(diào)控政策不會(huì)放松，但有保有壓。

2022年房?jī)r(jià)漲勢(shì)消失分化，打算了連續(xù)到2022年的調(diào)控差別化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比漲幅超過(guò)20%，但另一方面，部分二三線城市卻存在去庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)上漲后續(xù)動(dòng)力不足。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在部署2022年工作時(shí)明確表示：“2022年要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施”，說(shuō)明2022年房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變，即調(diào)房?jī)r(jià)與增供應(yīng)思路連續(xù)執(zhí)行，總體基調(diào)上講是調(diào)控不放松，但有壓有保。無(wú)疑，行政管制手段退出，將實(shí)行過(guò)渡期的方法，估計(jì)在2022年前后會(huì)漸漸全面退出。

住建部的表態(tài)基本在預(yù)期之內(nèi)，主要是與地方調(diào)控政策加強(qiáng)與市場(chǎng)分化有直接關(guān)系。自2022年9月到12月，全國(guó)共有17個(gè)城市已出臺(tái)樓市調(diào)控政策，短期之內(nèi)無(wú)法取消。調(diào)控政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性越來(lái)越得到重視，以地方屬地化調(diào)控特征突出，避開(kāi)今年新國(guó)五條打壓面積過(guò)大的一刀切政策。毫無(wú)疑問(wèn)，將來(lái)中國(guó)商品房市場(chǎng)將更多由“市場(chǎng)”發(fā)揮作用，2022年調(diào)控以地方政府執(zhí)行既有政策為主。

三中全會(huì)基調(diào)是理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分一二線城市房?jī)r(jià)飆漲，因此以限購(gòu)限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會(huì)全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無(wú)奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進(jìn)程，為市場(chǎng)真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力氣做好預(yù)備。

而大部分二三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，政府過(guò)多干預(yù)將有違市場(chǎng)性原則，2022年這類城市回歸市場(chǎng)化將是大趨勢(shì)，即便短期內(nèi)限購(gòu)限貸政策不會(huì)在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動(dòng)也將成為可能。

二是中央調(diào)控告辭“一刀切”，地方執(zhí)行差別化，因地制宜。

在2022年12月24日進(jìn)行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，2022年我國(guó)將更加注意分類指導(dǎo)，北上廣深等房?jī)r(jià)上漲快的城市調(diào)控政策將連續(xù)從嚴(yán)，房?jī)r(jià)開(kāi)頭下跌城市將注意消化存量，掌握新開(kāi)發(fā)總量。站在2022年年末這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這是官方首次對(duì)2022年的房地產(chǎn)調(diào)控做出表態(tài)，假如說(shuō)其中透露出些許關(guān)于2022年房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)的話，那么歸結(jié)成一句話便是：全國(guó)調(diào)控大方向保持不變，分城市實(shí)行差別化掌握。

不搞“一刀切”是符合實(shí)際狀況的。過(guò)去10年調(diào)控的失敗閱歷告知我們，“北京生病，全國(guó)吃藥”的調(diào)控模式不行連續(xù)，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會(huì)消失。一線城市和熱點(diǎn)二線城市限購(gòu)限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2022年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機(jī)會(huì)也較大。

三是行政性調(diào)控漸漸淡出，改革方向凸顯市場(chǎng)化。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠(yuǎn)的事情值得關(guān)注：一是2022年10月29日，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場(chǎng)化為主、以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會(huì)議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，促進(jìn)供應(yīng)被放到了前所未有的高度。二是2022年11月15日，在三中全會(huì)最終公布的打算中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雖無(wú)明確表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起打算性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“完善城鎮(zhèn)化健康進(jìn)展體制機(jī)制，推動(dòng)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無(wú)懸念地將對(duì)將來(lái)行業(yè)進(jìn)展起到巨大推動(dòng)作用。

在此前連續(xù)兩年高調(diào)“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”后，房地產(chǎn)調(diào)控的字眼2022年底沒(méi)有消失在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議框定的主要任務(wù)中。一改往年“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”的表述和對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)探究中國(guó)特色的住房模式，特殊是加大保障性住房建設(shè)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前，中央政治局會(huì)議中要求“做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作”，體現(xiàn)了新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的雙軌思路，即“保障房歸政府，商品房歸市場(chǎng)”。