某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷定位報(bào)告

保利武清項(xiàng)目定位思路報(bào)告2008年1月項(xiàng)目定位思考前提保利進(jìn)入天津的第一步項(xiàng)目位于京津走廊項(xiàng)目近百萬平米的大盤我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對于各環(huán)節(jié)的真正意義：契合保利進(jìn)入天津首個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢契合項(xiàng)目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化項(xiàng)目2008年1月項(xiàng)目定位思考思路項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目定位分析市場機(jī)會(huì)與初步定位方向優(yōu)化限制條件

緯度的分析價(jià)值最大化

緯度的分析提升競爭力

緯度的分析開發(fā)環(huán)境研究項(xiàng)目定位結(jié)論宏觀環(huán)境市場環(huán)境區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目區(qū)位交通研究客群定位整體定位產(chǎn)品定位形象定位項(xiàng)目本體屬性項(xiàng)目理解跳出借勢超越2008年1月項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目理解分析2008年1月如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？本案定位目標(biāo)我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我項(xiàng)目理解分析2008年1月借勢——最大的利用資源借勢武清區(qū)域未來發(fā)展趨勢關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿Α笆晃濉焙?，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會(huì)進(jìn)一步聚集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的趨勢關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加”武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項(xiàng)目生存的根本。借勢武清房地產(chǎn)市場發(fā)展形式關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價(jià)值借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價(jià)格的快速上漲，利用市場價(jià)格的整體支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升，創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。借勢天津北方經(jīng)濟(jì)中心定位關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。2008年1月跳出——在更加廣闊的范圍看待本案跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目關(guān)鍵詞：項(xiàng)目在武清的發(fā)展?jié)摿Ρ景竻^(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身，要將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。跳出區(qū)域看項(xiàng)目關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā)明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出當(dāng)前看未來關(guān)鍵詞：項(xiàng)目未來整體的升值前景本案入市時(shí)間預(yù)計(jì)在2009～2010年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘土地最大的價(jià)值。2008年1月超越——全面提升項(xiàng)目價(jià)值超越傳統(tǒng)產(chǎn)品功能關(guān)鍵詞：多功能組合引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項(xiàng)目入市時(shí)在與區(qū)域內(nèi)已成形的項(xiàng)目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價(jià)值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營，打造多種類、多元化產(chǎn)品以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征，營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。超越同期同區(qū)域競爭項(xiàng)目關(guān)鍵詞：稀缺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同期同區(qū)域上市項(xiàng)目,增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。2008年1月報(bào)告目錄地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析運(yùn)用三個(gè)緯度分析方法客戶、功能、產(chǎn)品、價(jià)格項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析商品住宅市場分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位結(jié)論天津商品住宅市場、武清商品住宅市場通過客戶訪談判斷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶判斷2008年1月項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析2008年1月地塊塊現(xiàn)現(xiàn)況況條條件件分分析析前期期規(guī)規(guī)劃劃方方案案分分析析項(xiàng)目目本本體體分分析析小小結(jié)結(jié)2008年年1月月我們們在在那那里里？？項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位：：項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于武武清清新新城城區(qū)區(qū)，，緊緊靠靠武武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，緊緊鄰鄰武武清清城城區(qū)區(qū)主主要要3條道道路路，，包包括括行政政單單位位集集中中的的雍雍陽陽西西道道、以以商業(yè)業(yè)為為主主的的振振華華道道、以以及及居住住區(qū)區(qū)集集中中的的強(qiáng)強(qiáng)國國道道。項(xiàng)目目四四至至：：項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于武武清清城城區(qū)區(qū)，，北北至至雍雍陽陽西西道道，，橫橫跨跨振振華華東東路路，，南南至至強(qiáng)強(qiáng)國國道道，，西西至至泉泉達(dá)達(dá)路路，，東東至至泉泉發(fā)發(fā)路路。。本案2008年年1月月目前前地地塊塊已已開開始始平平整整，，但但地地塊塊內(nèi)內(nèi)障障礙礙物物尚尚未未正正式式清清除除，，例例如如地地塊塊內(nèi)內(nèi)電電網(wǎng)網(wǎng)仍仍然然存存在在、、地地塊塊仍仍有有積積水水、、變變電電站站等等。。地塊塊內(nèi)內(nèi)部部現(xiàn)現(xiàn)況況2008年年1月月東部部：：東東北北部部緊緊鄰鄰武武清清多多家家行行政政單單位位，，包包括括武武清清規(guī)規(guī)劃劃局局、、土土地地局局、、交交管管局局、、廣廣播播中中心心等等，，東東南南部部泉泉發(fā)發(fā)路路西西側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰頤頤安安小小區(qū)區(qū)、、松松鶴鶴園園（（包包括括2棟高高層層建建筑筑））地塊外部部現(xiàn)況西部：亨亨通還遷遷房、再再建泉達(dá)達(dá)路（尚尚未開通通）南部：城城市藝墅墅、翠亨亨小區(qū)、、楊村八八小北部：英英華中學(xué)學(xué)、飯店店、武清清區(qū)政府府北西東南2008年1月月距項(xiàng)目最最近的公公共汽車車站為561、562、563總站，位位于光明明道和泉泉旺路交交口的。。三條線路路共配車車36部，覆蓋蓋了武清清新區(qū)內(nèi)內(nèi)33處小區(qū)、、19所學(xué)校、、6座醫(yī)院、、8處商場、、郵局，，并途經(jīng)經(jīng)武清主主要街道道、商業(yè)業(yè)和學(xué)校校網(wǎng)點(diǎn)。。京津城際際鐵路正正在修建建中。設(shè)設(shè)北京南南站、亦亦莊、永永樂、楊楊村、天天津站共共5站，開通通后天津津至北京京的距離離將縮短短為30分鐘，而而北京至至楊村的的距離為為20分鐘，將將極大的的方便京京津之間間的交流流。目前前城際鐵鐵路全程程票價(jià)定定為58元，楊村村至北京京票價(jià)為為40元。泉旺路光明道本案武清客運(yùn)運(yùn)站地塊交通通城鐵站實(shí)景圖城鐵站目測地塊位置地塊位置項(xiàng)目周邊邊的公共共交通不不發(fā)達(dá)，，近日剛剛剛開通通第一批批公交線線路路，公眾眾的交通通工具普普遍為自自行車、、電動(dòng)車車和農(nóng)用用三輪車車611覆蓋了武武清新由由武清逸逸仙園開開往市區(qū)區(qū)中心公公園，完完成了武武清與市市區(qū)間的的客流輸輸送。京津城際際鐵路正正在修建建中，距距地塊僅僅1公里，交交通大環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，對項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊價(jià)值的的提升將將會(huì)起到到巨大作作用2008年1月月泉旺泉興泉州雍陽西道道振華東道道光明道建設(shè)新華本案隨著居住住區(qū)的擴(kuò)擴(kuò)大，商商業(yè)的供供給量將將逐漸加加大，以以均衡區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展，滿滿足新興興居住區(qū)區(qū)居民的的需求，，規(guī)劃中中的城鐵鐵商業(yè)中中心、距距項(xiàng)目約約1.5公里的西西北部擬擬建的體體育中心心及文化化設(shè)施、、影視城城開發(fā)、、第6城等住宅宅項(xiàng)目配配套的商商業(yè)中心心等，都都將為區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展提提供動(dòng)力力。目前主要要商業(yè)場場所目前1、區(qū)域商商業(yè)聚集集明顯，，主要集集中在雍雍陽西道道等政府府機(jī)構(gòu)聚聚集的城城區(qū)位置置。2、區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)單一，，主要以以滿足周周邊居民民生活為為主的超超市、市市場、沿沿街底商商為主，，檔次較較低且規(guī)規(guī)模均較較小，娛娛樂商業(yè)業(yè)非常缺缺乏。3、本案周周邊商業(yè)業(yè)場所少少，距最最近的購購物場為為海大家家樂二店店所需步步行20余分鐘。。青少年活活動(dòng)中心心1122海達(dá)家樂樂超市二二店33泉州路市市場44江河酒樓樓、建設(shè)設(shè)銀行、、中國移動(dòng)動(dòng)、信用用聯(lián)社5678910新華書店店、京津津購物6金融大廈廈、保健健品大世世界、國國美、君君力大廈廈7如家快捷捷酒店8大光明市市場9雍陽賓館館、體育育館10東方之珠珠、家世世界、國國美、蘇蘇寧、友友誼商廈廈、中信信名都商商廈1111海達(dá)家樂樂超市一一店及少量商商業(yè)5未來商業(yè)業(yè)發(fā)展地塊周邊邊商業(yè)配配套2008年1月月地塊周邊邊教育配配套本案泉達(dá)泉發(fā)泉旺泉興泉州雍陽西道道振華西道道振華東道道強(qiáng)國道光明道新華英華中學(xué)學(xué)：距項(xiàng)項(xiàng)目約200米11英華小學(xué)學(xué)：距項(xiàng)項(xiàng)目600米2英華幼兒兒園：距距項(xiàng)目1公里323454楊村五中中：距項(xiàng)項(xiàng)目1.5公里5楊村一中中：距項(xiàng)項(xiàng)目1公里66楊村三中中：距項(xiàng)項(xiàng)目1公里7楊村六中中：距項(xiàng)項(xiàng)目1.5公里788991011101112121313區(qū)域內(nèi)的的教育資資源豐富富，基本本上每一一個(gè)居住住區(qū)都會(huì)會(huì)i擁有一所學(xué)校校，并且圖中中顯示，北部部居住區(qū)的教教育資源優(yōu)于于南部居住區(qū)區(qū)。注：英華學(xué)校校為私立學(xué)校校，小學(xué)學(xué)費(fèi)費(fèi)2萬/年，中學(xué)學(xué)費(fèi)費(fèi)萬/年1413楊村二?。壕嗑囗?xiàng)目1.5公里衛(wèi)生學(xué)院：距距項(xiàng)目1公里楊村四?。壕嗑囗?xiàng)目1公里師范大學(xué)：距距項(xiàng)目2公里楊村二中：距距項(xiàng)目1.5公里勞動(dòng)技校：距距項(xiàng)目1.5公里天獅學(xué)院：距距項(xiàng)目2.5公里2008年1月政府及市政機(jī)機(jī)關(guān)泉興雍陽西道新華本案包括：區(qū)政府府、氣象局、、交通局、公公安局、藥材材公司、司法法局、工商局局、環(huán)保局、、武裝部、水水電部、消防防中隊(duì)、糧油油公司、電視視臺(tái)、區(qū)法院院、區(qū)檢察院院、勞動(dòng)局、、郵電局、區(qū)區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)區(qū)技術(shù)監(jiān)督局局、房管局、、區(qū)教育局、、殘聯(lián)、電力力、就業(yè)中心心、水電基礎(chǔ)礎(chǔ)局等。包括：區(qū)衛(wèi)生生防疫站、區(qū)區(qū)婦幼醫(yī)院、、武清人民醫(yī)醫(yī)院、武清區(qū)區(qū)醫(yī)療搶救中中心等。另外，項(xiàng)目西西北側(cè)，距項(xiàng)項(xiàng)目約1.5公里處，擬建建一所三級甲甲等醫(yī)院——世紀(jì)東方醫(yī)院院（昝用名））醫(yī)療武清的政府及及市政機(jī)關(guān)主主要集中在雍雍陽西道的泉泉興路至新華華路一段。地塊周邊行政政及醫(yī)療單位位2008年1月地塊優(yōu)劣分析析1.位于武清城區(qū)區(qū)核心區(qū)域，，緊鄰行政及及商業(yè)中心，，未來升值潛潛力大。2.地塊處于武清清城區(qū)生活區(qū)區(qū)，周邊居民民社區(qū)集中，，生活氛圍濃濃厚。3.地塊南北緊鄰鄰楊村八小、、英華中學(xué)等等，外部教育育氛圍濃厚。。4.地塊距城鐵僅僅1公里，城鐵建建成后，巨大大的人流量必必然為地塊帶帶來更大的的升值空間。。地塊優(yōu)勢地塊劣勢1.地塊距雍陽西西道、振華道道（振華西到到-振華道尚未開開通，需繞道道強(qiáng)國道）等等商業(yè)集中區(qū)區(qū)域相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)（約1.5-2公里），周邊邊商業(yè)設(shè)施缺缺乏不便利。。2.地塊被振華西西道分割為南南北兩個(gè)部分分，其東側(cè)為為政府機(jī)關(guān)單單位，在項(xiàng)目目開發(fā)時(shí)，如如何處理好南南北組團(tuán)內(nèi)部部交流將是關(guān)關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況況2008年1月地塊現(xiàn)況條件件分析前期規(guī)劃方案案分析項(xiàng)目本體分分析小結(jié)2008年年1月占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率住宅2294387179783.1商7可售小計(jì)2475987306903初中3000013800——小學(xué)2700012960——合計(jì)3045987574502.5項(xiàng)目占地30.64萬平米，地地上可售面面積73萬平米，其其中住宅71.7萬平米，商商業(yè)1.27萬平米，另另需建設(shè)教教育配套3.22萬平米。項(xiàng)目規(guī)模大大，有成為為明星樓盤盤的潛質(zhì)，，但容積率率較高。項(xiàng)目規(guī)劃指指標(biāo)2008年年1月項(xiàng)目規(guī)劃初初步理解1.地塊樓體層層次排列，，由南到北北、西到東東呈現(xiàn)由低低到高的排排列形式，，在滿足足足夠采光的的要求下，，可以形成成良好的天天際層次。。樓體布局景觀布局2.分組團(tuán)的形形式，有利利于開發(fā)節(jié)節(jié)奏的控制制，以及各各組團(tuán)不同同風(fēng)格景觀觀環(huán)境的營營造。2.中心組團(tuán)景景觀較其他他組團(tuán)豐富富，南北兩兩組團(tuán)中心心景觀缺少少，南部組組團(tuán)由于面面積較大，，表現(xiàn)更加加突出。公建布局3.南北向樓體體整體布局局、整體較較大的樓間間距設(shè)計(jì)符符合當(dāng)?shù)厝巳说木幼×?xí)習(xí)慣。1.中心組團(tuán)水水域設(shè)計(jì)若若能利用充充分將極大大帶動(dòng)社區(qū)區(qū)品質(zhì)的提提升，但水域功效未未完全發(fā)揮揮）。3.目前的景觀觀布局考慮慮到了其觀觀賞功能，，但其阻隔隔噪音、人人流的功能能還沒有被被完全發(fā)揮揮。1.商業(yè)街的設(shè)設(shè)置，極大大地提升了了社區(qū)品質(zhì)質(zhì)，對改善善區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境將起起到巨大作作用。2.商業(yè)街布局局偏內(nèi)向，，對周邊社社區(qū)的輻射射未能最大大化的發(fā)揮揮，且南北北兩側(cè)住宅宅與其距離離較近，可可能對兩側(cè)側(cè)居民產(chǎn)生生噪音等影影響。3.學(xué)校的布局局充分考慮慮到了其外外向性和可可達(dá)性，但但北部組團(tuán)團(tuán)學(xué)校可能能對北側(cè)居居民產(chǎn)生影影響，而南南部組團(tuán)的的學(xué)校可能能受到商業(yè)業(yè)街噪音帶帶來的影響響。2008年年1月地塊現(xiàn)況條條件分析前期規(guī)劃方方案分析項(xiàng)目本體分分析小結(jié)2008年年1月項(xiàng)目本體分分析小結(jié)地塊開發(fā)條件優(yōu)越配套需不斷完善規(guī)劃需進(jìn)一步完善地塊地處武武清城區(qū)核核心，周邊邊匯集大量量行政單位位及居住社社區(qū)，為項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)提供了優(yōu)優(yōu)質(zhì)的客戶戶群體；地地塊距京津津城鐵僅1公里，巨大大的交通優(yōu)優(yōu)勢，勢必必提升項(xiàng)目目整體的投投資價(jià)值。。地塊周邊，，乃至武清清城區(qū)整體體配套設(shè)施施都在不斷斷完善中，，包括商業(yè)業(yè)配套、交交通配套、、娛樂休閑閑配套等。。從初步規(guī)劃劃方案我們們可以看出出，對于如如此大體量量地塊，如如何有效的的利用資源源將是開發(fā)發(fā)的重點(diǎn)，，建議規(guī)劃劃方案應(yīng)以以保證實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)標(biāo)的前提下下進(jìn)行。2008年年1月項(xiàng)目本體分分析項(xiàng)目開發(fā)環(huán)環(huán)境分析2008年年1月開發(fā)環(huán)境分分析思路天津城市宏宏觀分析經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局京津一體化化武清區(qū)域分分析城市看區(qū)域域區(qū)域看項(xiàng)目目城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)調(diào)整人口規(guī)劃地塊外部環(huán)環(huán)境開發(fā)環(huán)境小小結(jié)2008年年1月宏觀環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)境分分析開發(fā)環(huán)境小小結(jié)2008年年1月宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析天津津城城市市發(fā)發(fā)展展分分析析宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析小小結(jié)結(jié)2008年年1月月天津津經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持持續(xù)續(xù)高高速速發(fā)發(fā)展展，，GDP快速速增增長長，，為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)提提供供了了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)實(shí)的的發(fā)發(fā)展展基基礎(chǔ)礎(chǔ)2007年前前三三個(gè)個(gè)季季度度全全市市生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值完完成成3601.3億元元，，按按可可比比價(jià)價(jià)格格計(jì)計(jì)算算，，增增長長14.8%；高高于于全全國國平平均均水水平平4個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；GDP總量比上年增長資料料來來源源：：天天津津統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局GDP分析析從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展角角度度看看———天津津經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形形式式向向好好，，為為區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展創(chuàng)創(chuàng)造造良良好好環(huán)環(huán)境境固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析固定資產(chǎn)投資總額比上年增長固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資迅迅速速發(fā)發(fā)展展不不僅僅保保證證了了國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的持持續(xù)續(xù)高高速速發(fā)發(fā)展展，，也也大大大大的的促促進(jìn)進(jìn)了了第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，特特別別是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展，，使使城城市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)更更趨趨于于合合理理2007年前前三三季季度度，，全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資343.51億元元，，增增長長27.1%，同同比比加加快快5個(gè)百分分點(diǎn)點(diǎn)2008年年1月月從城城市市規(guī)規(guī)劃劃角角度度看看———武清清區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)越越，，扼扼守守天天津津發(fā)發(fā)展展主主軸軸線線天津津市市規(guī)規(guī)劃劃形形成成“一一軸軸兩兩帶帶三三區(qū)區(qū)””的市市域域空空間間布布局局結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：“一一軸軸””是是指指：：“武清——中心城區(qū)區(qū)——濱海新區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)”發(fā)展展主軸?！皟蓭А薄笔侵福海骸皩幒雍印獫h沽——濱海新區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)——大港”東東部沿海海發(fā)展帶帶和“薊薊縣——寶坻——中心城區(qū)區(qū)——靜海”西西部城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展帶帶?！叭齾^(qū)””是指：：北部薊薊縣山地地生態(tài)環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)區(qū)、中中部“七七里?！簏S堡洼洼”濕地地生態(tài)環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)區(qū)、南南部“團(tuán)團(tuán)泊洼水水庫——北大港水水庫”濕濕地生態(tài)態(tài)環(huán)境建建設(shè)區(qū)。。天津市規(guī)規(guī)劃形成成“一軸軸兩帶三三區(qū)”的的市域空空間布局局結(jié)構(gòu)，，武清位位于該主主軸上，，承接京京津發(fā)展展帶2008年1月月從產(chǎn)業(yè)角角度來看看——京津產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整勢在在必行，，作為天天津最早早的開發(fā)發(fā)區(qū)之一一，武清清將進(jìn)一一步分擔(dān)擔(dān)城市的的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能能相關(guān)資料料表明，，京津分工工逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)——北京重點(diǎn)點(diǎn)放在第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展上，，天津?qū)⒅鸩匠谐薪悠涞诘诙a(chǎn)業(yè)業(yè)。隨著天津津經(jīng)濟(jì)地地位的提提升，必必然引起起市區(qū)地地價(jià)提升升和交通通擁擠，，根據(jù)大大都市發(fā)發(fā)展的一一般規(guī)律律，中心城區(qū)區(qū)的居民民和制造造型產(chǎn)業(yè)業(yè)外遷是是必然趨趨勢。2008年1月月從京津一一體化發(fā)發(fā)展角度度看——京津塘發(fā)發(fā)展軸將將成為京京津冀產(chǎn)產(chǎn)業(yè)合作作的著力力點(diǎn)，武武清將主主動(dòng)承擔(dān)擔(dān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)業(yè)、生活活等功能能從北京的的中關(guān)村村到天津津?yàn)I海新新區(qū)，中中間由京京津塘高高速公路路連接，，周圍分分布著數(shù)數(shù)量眾多多的高新新技術(shù)開開發(fā)園區(qū)區(qū)和汽車車產(chǎn)業(yè)基基地，京京津塘在在區(qū)位上上具有成成為京津津冀區(qū)域域產(chǎn)業(yè)合合作發(fā)展展軸的優(yōu)優(yōu)勢。京京津塘發(fā)發(fā)展軸的的發(fā)展建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)開始得得到高度度關(guān)注和和重視。。京津塘發(fā)發(fā)展軸北北起中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)向向南經(jīng)北北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、、廊坊經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、天津津武清開開發(fā)區(qū)、、天津北北辰科技技園區(qū)、、塘沽海海洋高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)直直到天津津經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)。2008年1月月1.以京津雙雙核為主主軸，以以唐保為為兩翼，根據(jù)需需要與可可能，疏疏解大城城市功能能，調(diào)整整產(chǎn)業(yè)布布局，發(fā)展中等等城市，，增加城城市密度度，構(gòu)建大北京地地區(qū)組合合城市。2.實(shí)現(xiàn)大北北京地區(qū)區(qū)的土地地整體利利用，綜綜合平衡衡與總體體管理。。明確劃劃定保護(hù)護(hù)地區(qū)或或限制發(fā)發(fā)展地區(qū)區(qū)，進(jìn)行行區(qū)域生生態(tài)環(huán)境境建設(shè)和和流域綜綜合治理理，保護(hù)護(hù)缺水地地帶的農(nóng)農(nóng)田和林林地，發(fā)發(fā)展生態(tài)態(tài)綠地，，改善地地表覆蓋蓋狀態(tài)。。3.京津兩兩大樞樞紐進(jìn)進(jìn)行分分工與與協(xié)作作，實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)域交交通運(yùn)運(yùn)輸網(wǎng)網(wǎng)從““單中中心放放射式式”向向“雙雙中心心網(wǎng)絡(luò)絡(luò)式””的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。京津““雙核核”中中心的的打造造是環(huán)環(huán)渤海海能否否成為為中國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)第三三極的的關(guān)鍵鍵因素素之一一資料料來源源：吳吳良鏞鏞教授授主持持的建建設(shè)部部科技技研究究項(xiàng)目目"京津冀冀北城城鄉(xiāng)空空間發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃研研究"核心城城市““有機(jī)機(jī)疏散散”與與區(qū)域域范圍圍的““重新新集中中”相相結(jié)合合，實(shí)實(shí)施雙雙核心心多中中心都都市圈圈戰(zhàn)略略2008年年1月月宏觀環(huán)環(huán)境分分析天津城城市發(fā)發(fā)展分分析宏觀環(huán)環(huán)境分分析小小結(jié)2008年年1月月宏觀環(huán)環(huán)境小小結(jié)通過我我們對對項(xiàng)目目所處處宏觀觀環(huán)境境的分分析，，我們們可以以看出出1隨著京京津區(qū)區(qū)域一一體化化發(fā)展展的大大趨勢勢，武武清將將會(huì)承承擔(dān)更更多的的區(qū)域域功能能，必必將進(jìn)進(jìn)一步步拉動(dòng)動(dòng)其經(jīng)經(jīng)濟(jì)水水平的的提升升，同同時(shí)也也將為為房地地產(chǎn)市市場制制造更更為穩(wěn)穩(wěn)定及及豐富富的發(fā)發(fā)展環(huán)環(huán)境。。在天津津整體體規(guī)劃劃中，，武清清是作作為天天津未未來發(fā)發(fā)展軸軸心的的重要要組成成部分分，在在全市市整體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平平的不不斷發(fā)發(fā)展的的前提提下，，其對對天津津的影影響將將不斷斷增加加,而本案案也將將站在在更高高的起起點(diǎn)京津整整體發(fā)發(fā)展的的前提提下，，其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布布局也也將進(jìn)進(jìn)一步步整合合，武武清將將會(huì)更更多承承擔(dān)天天津的的第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)功能能，而而產(chǎn)業(yè)業(yè)的增增加勢勢必帶帶來大大量的的產(chǎn)業(yè)業(yè)及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相相關(guān)人人群，，這也也為本本案提提供了了大量量的潛潛在人人群。。232008年年1月月宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析開發(fā)環(huán)環(huán)境小小結(jié)2008年年1月月區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析武清區(qū)區(qū)概況況武清區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析小小結(jié)2008年年1月月區(qū)位位城區(qū)距距北京京71km天津25km首都機(jī)機(jī)場90km天津港港71km基本情情況區(qū)域面面積1574km2鄉(xiāng)鎮(zhèn)街街29個(gè)村741個(gè)人口82萬武清清概概況況2008年年1月月武清區(qū)區(qū)位于于天津津市西西北部部，距距天津津市區(qū)區(qū)25公里，，距北北京市市區(qū)71公里。。到天天津新新港71公里，，到天天津?yàn)I濱海國國際機(jī)機(jī)場35公里，，至北北京機(jī)機(jī)場90公里。。東與天津津市寶寶坻區(qū)區(qū)、寧寧河縣縣搭界界南與天津津市北北辰區(qū)區(qū)、西西青區(qū)區(qū)、河河北省省霸州州市相相連西與河北北省廊廊坊市市安次次區(qū)接接壤北與北京京市通通州區(qū)區(qū)、河河北省省廊坊坊市香香河縣縣比鄰鄰區(qū)位四至武清武清武清區(qū)區(qū)位——京津核核心樞樞紐2008年年1月月區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析武清區(qū)區(qū)概況況武清區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)境分分析小結(jié)2008年年1月武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬爬升，京津津的整體促促進(jìn)功不可可沒2006年武清GDP收入為135億，較去年快快速增長，，武清對天天津GDP的貢獻(xiàn)作用用在增加，，而究其原原因，借助助京津紐帶帶的位置優(yōu)優(yōu)勢，進(jìn)行行產(chǎn)業(yè)調(diào)整整帶來的巨巨大收益功功不可沒。。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境境看——區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定增長，，為房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展提供供良好環(huán)境境2008年年1月目前高村和和太子務(wù)作作為首都第第二機(jī)場選選址的候選選地。如果果成功落戶戶武清，將將對區(qū)域發(fā)發(fā)展帶來極極大的拉動(dòng)動(dòng)作用，預(yù)預(yù)計(jì)第二機(jī)機(jī)場選址工工作在2007年完成，2010年啟動(dòng)建設(shè)設(shè)，2015年建成投入入使用。武清城市空空間結(jié)構(gòu)：：一軸：京津津發(fā)展主軸軸，這是未未來武清發(fā)發(fā)展的核心心帶。兩帶：京津津主通道兩兩側(cè)切向發(fā)發(fā)展帶，要要主動(dòng)接受受主軸輻射射。八大組團(tuán)：：新城核心組組團(tuán)；外圍7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色色鮮明的小小城鎮(zhèn)組群群。其中，，東部發(fā)展展帶，包括括3個(gè)組團(tuán)，以以發(fā)揮濕地地、森林、、水庫資源源為著力點(diǎn)點(diǎn)，發(fā)展休休閑旅游為為主業(yè)，配配套發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代制造、、生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)；西部發(fā)發(fā)展帶，包包括4個(gè)組團(tuán)，立立足現(xiàn)有基基礎(chǔ)，發(fā)展展現(xiàn)代制造造為主業(yè)，，配套發(fā)展展倉儲(chǔ)物流流、商貿(mào)服服務(wù)業(yè)。武清是京津津城市發(fā)展展主軸上的的重要新城城，其城市市定位為：：京津之間間的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地、、物流基地地和生態(tài)宜宜居城市從武清城市市規(guī)劃角度度看——本案位于規(guī)規(guī)劃中的““新城核心心組團(tuán)”，，是未來發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)2008年年1月從人口角度度看——人口不斷的的增長極大大的帶動(dòng)了了未來對于于居住的需需求增長武清區(qū)現(xiàn)階階段戶籍人人口數(shù)量基基本保持穩(wěn)穩(wěn)定，據(jù)了了解，目前前武清區(qū)常常住人口達(dá)達(dá)83萬人，其中中戶籍人口82萬人，流動(dòng)動(dòng)人口超過過1萬人。城區(qū)人口22萬，按照規(guī)劃劃，到2010年將達(dá)36萬，2020年達(dá)60萬。從業(yè)人口比比例近幾年年提高較多多，特別是是城鎮(zhèn)單位位從業(yè)人員員數(shù)量呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨勢勢，從側(cè)面面預(yù)示了區(qū)區(qū)域人員的的人均收入入將呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)中有升的的趨勢。2001年2002年2003年2004年2005年戶籍人口80.1780.5780.7881.181.72城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員3.442.826.26.586.36鄉(xiāng)村從業(yè)人員36.3236.3336.5636.8637.29未來城區(qū)人人口將高速速增長，從從業(yè)人口比比例上升，，受其帶動(dòng)動(dòng)人均收入入將呈上升升趨勢2008年年1月區(qū)域二、三三產(chǎn)業(yè)人口口將為區(qū)域域商品房發(fā)發(fā)展提供了了持續(xù)發(fā)展展的客源由于區(qū)域內(nèi)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)從屬于第第二產(chǎn)業(yè)，，隨著第二二產(chǎn)業(yè)的不不斷發(fā)展，，區(qū)域第2、3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人人員逐年遞遞增，隨著工業(yè)化化進(jìn)程加深深武清區(qū)就就業(yè)人口收收入逐年遞遞增，使購買商品品房成為可可能。故第第2、3產(chǎn)業(yè)發(fā)展可可以為區(qū)域域商品房發(fā)發(fā)展提供了了持續(xù)發(fā)展展的客源。。武清產(chǎn)業(yè)人人口發(fā)展2008年年1月多條高速公公路經(jīng)過武武清連通北北京、廊坊坊和天津京福公路（（104國道），雙雙向二車道道，直通天天津市區(qū)，，與京津塘塘高速連接接，路況較較差，通行行車輛較多多且以大型型貨運(yùn)車為為主京滬高速，，雙向二車車道，北端端頭與京津津塘高速公公路交叉，，直達(dá)天津津市區(qū)（高高速費(fèi)30元）京津塘高速速公路，雙雙向二車道道，是區(qū)域域內(nèi)最為繁繁忙的高速速公路，快快速連通天天津、北京京和濱海新新區(qū)，京津津塘二線正正在修建中中，預(yù)計(jì)2008年通車從交通建設(shè)設(shè)上看——不斷改善的的交通環(huán)境境將會(huì)為本本案提供更更為寬廣的的發(fā)展環(huán)境境四條高速：：5個(gè)出口兩條國道：：103104六條城市干干道城際鐵路：：楊村客運(yùn)運(yùn)站京山鐵路：：楊村貨運(yùn)運(yùn)站2008年年1月京津城際使使武清更便便捷地承接接北京和天天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散散，更好地地在疏解大大都市部分分功能（比比如居住功功能、休閑閑功能等））的過程中中獲得發(fā)展展北京到天津津城際軌道道,全線總長115公里京津城際軌軌道交通時(shí)時(shí)速為300公里。京津城際軌軌道交通將將設(shè)5座車站。分分別是北京京南站、亦亦莊站、永永樂站、武武清站、天天津站。全線費(fèi)用：：58元（北京至至楊村40元）全線時(shí)間：：30分鐘開通時(shí)間：：2008年8月從京津城鐵鐵看——城鐵為本案案既帶了極極大的發(fā)展展機(jī)遇，同同時(shí)也帶來來了相應(yīng)的的競爭城際列車車車站武清站站就設(shè)在距距項(xiàng)目步行僅約10余分鐘路程的前進(jìn)道上2008年年1月圍繞城際際列車武武清站區(qū)區(qū)域，將將進(jìn)行一一系列的的開發(fā)建建設(shè)。車站周邊邊地區(qū)場場所重塑塑，樹立立武清新新地標(biāo)，，打造武武清新名名片，展展示武清清特色的的城市發(fā)發(fā)展圖景景。規(guī)劃面積積1800畝，定位位為：商商業(yè)、居居住、特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)，建有有城鐵商業(yè)業(yè)中心、、生態(tài)居居住區(qū)等多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。京津城鐵鐵周邊規(guī)規(guī)劃大量量投資型型項(xiàng)目2008年1月月前進(jìn)道兩兩側(cè)開發(fā)發(fā)建設(shè)京津城鐵鐵專題分分析前進(jìn)道沿線重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域三個(gè)村莊莊，規(guī)劃劃占地面面積8平方公里里城際車站站南部生生態(tài)居住住區(qū)近期開發(fā)發(fā)項(xiàng)目：：新農(nóng)村村試點(diǎn)、、華北城城、休閑閑島新城南部部生態(tài)高高尚居住住區(qū)2008年1月月從城區(qū)居居住板塊塊格局看看——本案處于于未來宜宜居生活活區(qū)的核核心部分分，住宅宅發(fā)展?jié)摑摿薮蟠竽壳拔淝迩宄菂^(qū)居居住板塊塊主要由由3大部分組組成，分分別為武清新新城板塊塊、武清開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊、武清老城城板塊，其中：：武清新城城板塊：：為武清清城區(qū)主主要居住住板塊，，是未來來規(guī)劃的的宜居生生活區(qū)的的核心區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)內(nèi)集中中了第六六城、北北岸尚城城、城市市藝墅等等為首的的多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目；武清開發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊：主要要以棲仙仙公寓東東區(qū)、中中區(qū)、西西區(qū)為主主；武清老城城：以原原有叫早早建設(shè)的的居民樓樓為主。。新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)2008年1月月武清區(qū)第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)比重呈呈減少趨趨勢，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的主導(dǎo)導(dǎo)地位逐逐年凸顯顯，第三三產(chǎn)業(yè)近近幾年占占據(jù)相當(dāng)當(dāng)規(guī)模，，預(yù)計(jì)將將會(huì)繼續(xù)續(xù)增加第一產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清區(qū)三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)絕對規(guī)規(guī)模呈現(xiàn)現(xiàn)不斷增增長勢頭頭。同時(shí)時(shí)三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值中中的比重重保持穩(wěn)穩(wěn)定。目目前來看看，武清清區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值主主要由第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)主導(dǎo)，，同時(shí)，，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也占占據(jù)相當(dāng)當(dāng)規(guī)模。。從2006年產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)來看看，第一一產(chǎn)業(yè)所所占比例例大幅減減低，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比例仍然然在增加加，預(yù)計(jì)計(jì)在未來來幾年，，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)續(xù)減少，，而第二二產(chǎn)業(yè)和和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主主導(dǎo)地位位將會(huì)更更為明顯顯。從產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展角度度——武清第二二產(chǎn)業(yè)的的不斷發(fā)發(fā)展，必必然促進(jìn)進(jìn)其人口口結(jié)構(gòu)的的變化，，并同時(shí)時(shí)帶動(dòng)城城市的發(fā)發(fā)展進(jìn)程程2008年1月月從產(chǎn)業(yè)園園區(qū)發(fā)展展現(xiàn)狀及及未來趨趨勢可以以看出——隨著產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，本案案將會(huì)承承擔(dān)部分分產(chǎn)業(yè)的的居住功功能需求求2006年開發(fā)區(qū)區(qū)累計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值47億元，增增長35%；完成銷銷售收入入143億元，增增長29%；實(shí)現(xiàn)稅稅收15億元，增增長50%。武清的兩兩個(gè)開發(fā)發(fā)區(qū)均為為天津國國家級產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，，對承接接天津第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)起到巨巨大作用用2008年1月月武清區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展概概況武清具有有兩大省省級工業(yè)業(yè)園區(qū)和和十多個(gè)個(gè)縣級工工業(yè)園區(qū)區(qū)。省級工業(yè)業(yè)園區(qū)：：武清逸仙仙園：屬屬于泰達(dá)達(dá)園區(qū)的的一部分分，其功功能定位位為以貼貼片、注注塑、沖沖壓、組組裝為主主的電子子產(chǎn)品配配套產(chǎn)業(yè)業(yè)園。武清開發(fā)發(fā)區(qū)：現(xiàn)現(xiàn)階段已已經(jīng)基本本形成了了以汽車車及零部部件制造造、機(jī)械械制造、、新型材材料、生生物醫(yī)藥藥、電子子信息為為主的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群落落?？h級工業(yè)業(yè)園區(qū)：：王慶坨經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、、王古經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、、上馬臺(tái)臺(tái)工業(yè)區(qū)區(qū)、河西西務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)功能區(qū)區(qū)、梅廠廠福源經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)等等十多個(gè)個(gè)區(qū)縣級級工業(yè)區(qū)區(qū)。以化化工、電電子產(chǎn)品品、汽配配及自行行車制造造為主產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈以以初步形形成。以下將主主要介紹紹武清開開發(fā)區(qū)與與武清清清逸仙園園共同組組成高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)2008年1月月武清開發(fā)發(fā)區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立的國國家級高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)，，地處北北京、天天津之間間。武清開發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)劃劃總面積積24.8平方公里里，由生生活區(qū)、、中心區(qū)區(qū)和工業(yè)業(yè)區(qū)組成成。目前，已已有來自自美國、、丹麥、、瑞典、、芬蘭、、德國、、日本、、韓國以以及臺(tái)灣灣、香港港等21個(gè)國家和和地區(qū)的的500余家企業(yè)業(yè)投資建建廠，形形成了電電子信息息、新型型材料、、生物醫(yī)醫(yī)藥、機(jī)機(jī)械制造造、汽車車及零部部件五個(gè)個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。武清開發(fā)發(fā)區(qū)概況況武清區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)介紹——武清開發(fā)發(fā)區(qū)2008年1月月武清開發(fā)發(fā)區(qū)是中中國北方方產(chǎn)業(yè)和和人口高高度密集集，城市市集中，，交通便便利，工工商業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，市市場容量量巨大的的黃金地地帶武清開發(fā)區(qū)地地處京津之間間，位于京津津塘高速公路路71公里處。是中中國環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心心，區(qū)位優(yōu)勢勢得天獨(dú)厚。。如果以武清開開發(fā)區(qū)為中心心，在100公里半徑的國國土范圍內(nèi)，，有北京、天津兩座直轄轄市的全部和和河北省的部部分省、市，，常住人口3000萬；500公里為半徑的的國土范圍內(nèi)內(nèi)，有100萬人口以上的的城市11座，常住人口口2億多，占全國國總數(shù)1/6，國內(nèi)生產(chǎn)總總值占全國的的1/5。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月武清開發(fā)區(qū)總總體規(guī)劃一期開發(fā)面積積6.4平方公里，由由5平方公里的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)、0.8平方公里的中中心區(qū)和1.4平方公里的生生活區(qū)構(gòu)成。1992年6月奠基起步，，2002年7月建成。二期開發(fā)面積積6.9平方公里，按按照“超前建建設(shè)、全面接接軌、聚集優(yōu)優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)發(fā)展”的發(fā)展展思路，2003年10月完成全部基基礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè)，并開始始招商，目前前已完成大部部分招商出讓讓工作。三期開發(fā)面積積5.9平方公里，計(jì)計(jì)劃在2010年前建設(shè)完成成。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月經(jīng)過十年發(fā)展展，逐步形成成了汽車及零零部件制造、、機(jī)械制造、、新型材料、、生物醫(yī)藥、、電子信息五五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月投資方企業(yè)名稱性質(zhì)國別主要產(chǎn)品日本東棉株式會(huì)社天津大真空有限公司獨(dú)資日本水晶震動(dòng)子、水晶片日本住友商事株式會(huì)社天津華住金屬制品有限公司獨(dú)資日本剪切鋼板韓國樂喜化學(xué)公司天津樂金新型建材有限公司合資韓國PVC地磚、地墊、高光膜日本住友商事株式會(huì)社中農(nóng)住商（天津）農(nóng)用化學(xué)品有限公司合資日本除草劑、殺蟲劑、殺菌劑日本三井物產(chǎn)株式會(huì)社天津三之星機(jī)帶有限公司獨(dú)資日本機(jī)械用（主要用于汽車等）硫化橡膠傳動(dòng)帶艾默生電器公司艾默生過程管理（天津）閥門有限公司獨(dú)資美國氣動(dòng)閥門控制系統(tǒng)日本伊騰忠株式會(huì)社天津真和實(shí)業(yè)有限公司獨(dú)資日本制鞋企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)）國別備注歐、美企業(yè)丹佛斯（天津）有限公司丹麥控制閥生產(chǎn)處世界領(lǐng)先地位、天津公司是在亞洲地區(qū)最大的投資項(xiàng)目瑞特格散熱器（天津）有限公司芬蘭散熱器生產(chǎn)居世界前列泰姆玻璃機(jī)械（天津）有限公司芬蘭鋼化爐生產(chǎn)居世界第一位麥格昆磁（天津）有限公司美國當(dāng)今世界上粘結(jié)釹鐵硼磁粉的最大生產(chǎn)商、已占據(jù)了粘結(jié)釹磁市場90%的市場份額天津中天高科特種車輛有限公司美國亞洲最大特種車輛制造商日新企業(yè)天津伊都錦時(shí)裝有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌港臺(tái)企業(yè)光寶電子（天津）有限公司臺(tái)灣世界第三大光電產(chǎn)品制造商天津濟(jì)豐包裝紙業(yè)有限公司維爾京群島世界著名品牌功學(xué)社（天津）樂器有限公司維爾京群島樂器生產(chǎn)居世界前列天津天寶光碟有限公司香港產(chǎn)品市場占有率居全國前5名天津天獅生物發(fā)展有限公司香港民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會(huì)確立為中國惟一國家級保健品研究基地“和”國家級直銷行業(yè)研究基地被聯(lián)合國評為“國際生態(tài)安全最佳企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國正式供應(yīng)商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世界一流生產(chǎn)線綾致時(shí)裝（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌中國企業(yè)中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司中國國內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)的第一家上市公司天津紅日藥業(yè)股份有限公司中國銷售額濟(jì)身全國制藥企業(yè)百強(qiáng)之列、天津市十佳民營明星企業(yè)天津名門動(dòng)物食品有限公司中國投資方希望集團(tuán)是中國最大的民營企業(yè)天津豹鳴股份有限公司中國全國500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一天津完達(dá)山華明乳品有限公司中國國內(nèi)著名品牌世界500強(qiáng)企業(yè)世界級大型企企業(yè)齊聚武清清開發(fā)區(qū)武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月天鵝湖大酒店店雍陽賓館海關(guān)培訓(xùn)中心心武清開發(fā)區(qū)生生活配套武清開發(fā)區(qū)生生活區(qū)是為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)提供生生活?yuàn)蕵放涮滋椎母邩?biāo)準(zhǔn)社社區(qū)，棲仙溫溫泉公寓、花花園別墅、海海達(dá)家樂超市市、海隆酒樓樓、棲仙公園園、英華學(xué)校校等一大批生生活服務(wù)設(shè)施施為前來投資資的各方人士士提供了一個(gè)個(gè)優(yōu)良的生活活空間。武清開發(fā)區(qū)有有四星級酒店店天鵝湖大酒酒店；三星級級酒店雍陽賓賓館；以及海海關(guān)培訓(xùn)中心心。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月武清逸仙園工工業(yè)區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)逸仙仙科學(xué)工業(yè)園園（逸仙園））坐落在天津津市武清區(qū)，，規(guī)劃面積10平方公里，已已經(jīng)初步形成成了以電子工工業(yè)、機(jī)械制制造（汽車配配件）等高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為為主的工業(yè)園園區(qū)。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清逸仙園工工業(yè)區(qū)2008年1月入駐企業(yè)情況況及代表企業(yè)業(yè)現(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)內(nèi)的投資企業(yè)約40家，轉(zhuǎn)讓土地面面積1.1平方公里，累累計(jì)吸引投資資總額8.3億多美元，注注冊資本近4億美元，投資密度達(dá)750美元/平方米。2005年工業(yè)總產(chǎn)值值為62.5億元人民幣，出口額為1.5億美元，從業(yè)人員6500多人，年稅收接近3億元人民幣。天津三星SDI有限公司：截至目前是逸逸仙園內(nèi)最大大的企業(yè)，成成立于1996年7月，投資總額額4.73億美元，占地地48萬平方米，由由三星電管（（香港）有限限公司和天津津電子工業(yè)總總公司共同投投資，主要從從事彩色顯像像管、彩色顯顯示管及配套套件的開發(fā)、、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)和銷售。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清逸仙園工工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙園代代表企業(yè)安施電子（天天津）有限公公司美國獨(dú)資企業(yè)業(yè)，(美國總部為日日本京瓷公司司控股)，占地7萬平方米，投投資總額7000萬美元，生產(chǎn)產(chǎn)、銷售鉭電電容器和其他他新型電子元元器件和集成成元件。鵬思特（天津津）實(shí)業(yè)有限限公司美國獨(dú)資企業(yè)業(yè)，占地6.3萬平米，累計(jì)計(jì)投資總額2998萬美元，主要要從事集成電電路等精密機(jī)機(jī)電組件，元元件組件和撓撓曲電路組件件的生產(chǎn)和銷銷售。現(xiàn)作為為摩托羅拉的的國內(nèi)配套企企業(yè)，為摩托托羅拉生產(chǎn)零零部件。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清逸仙園工工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙園代代表企業(yè)萬都（天津））汽車零部件件有限公司韓國獨(dú)資企業(yè)業(yè)，占地約4.5萬平方米，投投資總額4876.8萬美元。主要要從事汽車剎剎車及相關(guān)部部件的生產(chǎn)。天津平和汽車車配件有限公公司韓國獨(dú)資企業(yè)業(yè)，占地約59502平方米，投資資總額3600萬美元。主要要從事汽車減減震器及相關(guān)關(guān)部件的生產(chǎn)產(chǎn)。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清逸仙園工工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙工業(yè)業(yè)園周邊配套套泰達(dá)研研修中中心中國婦婦女人人材開開發(fā)交交流中中心天津鵝鵝湖渡渡假村村逸仙公公寓武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清逸逸仙園園工業(yè)業(yè)區(qū)2008年年1月月武清縣縣區(qū)級級工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情情況——王古經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)天津王王古開開發(fā)區(qū)區(qū)2001年10月11日由天天津市市武清清區(qū)人人民政政府批批準(zhǔn)成成立，，始建建于2002年5月，總總規(guī)劃劃面積積6平方公公里（（約合合9000畝）。。截止止目前前，已已有入入?yún)^(qū)生生產(chǎn)企企業(yè)80余家；；注冊冊企業(yè)業(yè)30余家，，入?yún)^(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)已化化工、、建材材、配配件為為主，，吸引引國內(nèi)內(nèi)外投投資近近20億元，，現(xiàn)已已成為為京津津地區(qū)區(qū)最具具發(fā)展展?jié)摿α透偢偁幜αΦ拈_開發(fā)區(qū)區(qū)之一一，2004年全國國開發(fā)發(fā)區(qū)整整頓中中順利利通過過國土土資源源部等等五部部委審審核，，同年年4月被天天津市市人民民政府府確認(rèn)認(rèn)保留留武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清其其他縣縣級工工業(yè)區(qū)區(qū)2008年年1月月武清縣縣區(qū)級級工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情情況——梅廠福福源經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)天津武武清福福源經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)建在在梅廠廠鎮(zhèn)中中東部，，東東鄰鄰津津圍圍公公路路，，楊楊北北公公路路東東西西向向從區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)穿穿過過，，占占地地300公頃頃，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)土土地地平坦坦，，地地質(zhì)質(zhì)構(gòu)構(gòu)造造良良好好。。石各各莊莊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)規(guī)劃劃建建成成占占地地1000畝的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)，，220畝起起步步區(qū)區(qū)土土地地已已全全部部出出讓讓并并正正在在建建廠廠，，二二期期1000畝地地正正在在建建設(shè)設(shè)中中。。區(qū)區(qū)域域擁擁有有股股份份制制企企業(yè)業(yè)、、民民營營企企業(yè)業(yè)85家，，形形成成了了建建筑筑建建材材、、醫(yī)醫(yī)藥藥制制劑劑、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、服服裝裝服服飾飾、、餐餐飲飲服服務(wù)務(wù)、、木木業(yè)業(yè)制制造造、、輕輕工工電電子子、、造造紙紙印印刷刷等等8大主主導(dǎo)導(dǎo)行行業(yè)業(yè)。。武清清區(qū)區(qū)工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)介介紹紹———武清清其其他他縣縣級級工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)2008年年1月月武清清縣縣區(qū)區(qū)級級工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展情情況況———上馬馬臺(tái)臺(tái)工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)天津津武武清清上上馬馬臺(tái)臺(tái)工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)是是集集鑄鑄造造、、制制造造及及其其研研發(fā)發(fā)為為一一體體，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚聚集集，，功功能能完完備備的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化基基礎(chǔ)礎(chǔ)性性工工業(yè)業(yè)基基地地。。工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)位位于于京京津津之之間間，，京京津津塘塘高高速速公公路路二二線線與與津津圍圍公公路路交交口口處處，，距距北北京京85公里里，，距距天天津津市市區(qū)區(qū)20公里里，，距距天天津津港港50公里里，，距距天天津津?yàn)I濱海海國國際際機(jī)機(jī)場場25公里里，，距距楊楊村村城城區(qū)區(qū)20公里里。。工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃總總面面積積2.6平方方公公里里，，由由產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、生生活活服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)和和公公建建區(qū)區(qū)組組成成。。區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施完完備備，，配配套套設(shè)設(shè)施施齊齊全全，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了““七七通通一一平平””，，生生活活服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)可可為為企企業(yè)業(yè)職職工工提提供供住住宿宿、、醫(yī)醫(yī)療療、、購購物物等等生生活活服服務(wù)務(wù)。。工業(yè)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)外外資企業(yè)業(yè)35家，投資資總額已已達(dá)2.5億美元，，并形成成了鑄造造、機(jī)加加工、廚廚房器皿皿、樂器器制造、、戶外家家具制造造五大主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群化化發(fā)展的的格局。。行業(yè)類別企業(yè)數(shù)投資總額(萬美元)所占比例(％)汽車零部件鑄造、制造加工172826591.2廚房器皿和樂器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合計(jì)4231000100武清區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)介紹——武清其他他縣級工工業(yè)區(qū)2008年1月月武清縣區(qū)區(qū)級工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)展展情況——南蔡村工工業(yè)區(qū)于2000年規(guī)劃建建立的南南蔡村自自行車工工業(yè)區(qū)，，占地面面積2350畝（1.6平方公里里）。如如今首期期開發(fā)的的1800畝（1.2平方公里里）自行行車產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)以其其高水平平的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)、優(yōu)優(yōu)惠的扶扶持政策策、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的服服務(wù)舉措措吸引了了17家中外企企業(yè)到此此投資興興業(yè)，年年創(chuàng)產(chǎn)值值突破8億元，已已成為較較具實(shí)力力和競爭爭力的中中國北方方自行車車生產(chǎn)及及出口基基地。如今園區(qū)區(qū)自行車車生產(chǎn)企企業(yè)已發(fā)發(fā)展到40余家，年年產(chǎn)自行行車300多萬輛，，從事自自行車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的員員工人數(shù)數(shù)超過了了5000人，各類類技術(shù)人人員占員員工總數(shù)數(shù)的30％，其中中具有大大專以上上文憑的的技術(shù)人人員近200人。武清區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)介紹——武清其他他縣級工工業(yè)區(qū)2008年1月月區(qū)域環(huán)境境分析武清區(qū)概概況武清區(qū)域域環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)境境分析小小結(jié)2008年1月月區(qū)域環(huán)境境小結(jié)隨著“十十一五””后武清清城區(qū)規(guī)規(guī)劃的進(jìn)進(jìn)一步調(diào)調(diào)整，區(qū)區(qū)域功能能定位更更為明確確，本案案處于規(guī)規(guī)劃的宜宜居生活活區(qū)內(nèi)，，周邊居居住氛圍圍濃厚，，其明確確地功能能定位，，將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)客戶戶對于區(qū)區(qū)域發(fā)展展?jié)摿Φ牡恼J(rèn)可；；2武清經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平近近年來不不斷增長長，為房房地產(chǎn)的的發(fā)展提提供了穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展環(huán)境境，并且且隨著常常駐人口口數(shù)量的的增長，，必將帶帶動(dòng)人均均住房需需求的逐逐漸上漲漲；3隨著武清清經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)發(fā)展，已已吸引本本市及外外地各大大房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商對其關(guān)關(guān)注，他他們的進(jìn)進(jìn)入將進(jìn)進(jìn)一步加加快武清清房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的規(guī)范化化與競爭爭性，為為武清房房地產(chǎn)開開發(fā)提供供更為廣廣闊的空空間。14隨著以武武清開發(fā)發(fā)區(qū)及逸逸仙產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)為主主的高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)的的不斷完完善，以以及國際際物流區(qū)區(qū)籌建的的逐步落落實(shí)，必必定帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口及產(chǎn)業(yè)業(yè)相關(guān)人人口的增增加，他他們對居居住新的的一輪需需求，必必定刺激激整個(gè)區(qū)區(qū)域市場場的供應(yīng)應(yīng)緊張，，并影響響到產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)方案。。2008年1月月項(xiàng)目本體體分析大盤案例例分析2008年1月月我司操作作大盤開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)總結(jié)本案定位位面臨主主要問題題2008年1月月國奧村（（奧林匹匹克公園園B區(qū)運(yùn)動(dòng)員員公寓））項(xiàng)目銷銷售代理理項(xiàng)目位置置：北京京朝陽區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目性質(zhì)：：高檔住住宅開發(fā)發(fā)商商：國奧奧投資發(fā)發(fā)展有限限公司項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：總總建筑筑面積約約40萬平方米米我司操作作大盤案案例12008年1月月項(xiàng)目位置置：北京京雙匯橋橋項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)：普通通住宅開發(fā)發(fā)商商：北京京金時(shí)代代置業(yè)有有限公司司項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模：建筑筑面積45萬平米東一時(shí)區(qū)區(qū)住宅銷銷售代理理我司操作作大盤案案例22008年1月月曙光花園園住宅銷銷售代理理項(xiàng)目位置置：北京市海海淀區(qū)四四季青鄉(xiāng)鄉(xiāng)項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)：中檔檔住宅開發(fā)商商：北北京天鴻寶業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)股份有有限公司司項(xiàng)目規(guī)模模：建筑筑面積50萬平米我司操作作大盤案案例32008年1月月天津?yàn)橙P策劃劃及銷售售代理項(xiàng)目位置置：天津津南北大大街與中中環(huán)線交交口項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)：綜合合體大盤盤開發(fā)發(fā)商商：天津津海景置置業(yè)有限限公司項(xiàng)目規(guī)模模：約110萬平米我司操作作大盤案案例42008年1月月1.前期定位是是關(guān)鍵2.尋找充足客客戶源3.產(chǎn)品的適應(yīng)應(yīng)性及豐富富性4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的超前性綜合來看，，本案近70萬平米的居居住大盤，，在項(xiàng)目定定位、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)、社社區(qū)建設(shè)上上必須考慮慮多種因素素，才可以以保證項(xiàng)目目對區(qū)域的的趨勢引導(dǎo)導(dǎo)。前期需要對對項(xiàng)目所在在區(qū)域進(jìn)行行詳細(xì)的調(diào)調(diào)研，了解解區(qū)域市場場整體情況況，以及客客戶的實(shí)際際需求，并并對未來發(fā)發(fā)展進(jìn)行預(yù)預(yù)測，方可可進(jìn)行定位位。我司操作大大盤經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)5.配套順應(yīng)區(qū)區(qū)域發(fā)展，，避免重復(fù)要?jiǎng)討B(tài)的看看待項(xiàng)目不不同時(shí)期的的客戶變化化，跳出區(qū)區(qū)域看項(xiàng)目目，不斷擴(kuò)擴(kuò)大客戶源源。大盤引導(dǎo)區(qū)區(qū)域需求，，面對多重重客戶，因因此需要多多種類產(chǎn)品品以及豐富富的產(chǎn)品層層次。大盤開發(fā)周期期較長，追求求可持續(xù)發(fā)展展，在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上考慮要要長遠(yuǎn)，并根根據(jù)銷售時(shí)點(diǎn)點(diǎn)有節(jié)奏推出出。充分考慮區(qū)域域發(fā)展規(guī)劃，，在配套設(shè)施施建設(shè)上彌補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域不足，，豐富自身生生活氛圍。2008年1月我司操作大盤盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)本案前期定位位從大盤角度度需考慮問題題2008年1月不缺乏普通教教育配套，缺缺乏具有高品質(zhì)、特色色的教育設(shè)施施從大盤角度，，前期定位需需考慮問題交通便捷教育環(huán)境物業(yè)服務(wù)商業(yè)便利產(chǎn)品多樣外部觀賞塑造區(qū)域坐標(biāo)標(biāo)建筑，做到景中有盤，盤是是景中盤通過高品質(zhì)物物業(yè)服務(wù)公司司，提升項(xiàng)目整體體價(jià)值結(jié)合外部交通通，合理規(guī)劃劃組團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)聯(lián)系彌補(bǔ)區(qū)域不足足，打造外向向型社區(qū)性綜合服服務(wù)商業(yè)街立足于當(dāng)前和和未來市場需需求與盲點(diǎn)，進(jìn)行行產(chǎn)品組合與與設(shè)計(jì)，吸引多樣客戶戶2008年1月項(xiàng)目本體分析析商品住宅市場場研究分析2008年1月天津商品住宅宅市場整體分分析武清商品住宅宅市場分析商品住宅市場場小結(jié)2008年1月天津住宅房地地產(chǎn)市場整體體分析天津商品住宅宅市場土地交交易情況天津商品住宅宅市場2007年商品房交易易情況天津2007年房地產(chǎn)政策策分析天津商品住宅宅市場小結(jié)2008年1月05-07年天津居住用用地總體供應(yīng)應(yīng)05-07年，天津居住住用地供應(yīng)量量持續(xù)增長，，06、07年的供應(yīng)均達(dá)達(dá)到了前一年年供應(yīng)量的3倍，增長迅速速。05-07年，市內(nèi)六區(qū)區(qū)的居住用地地供應(yīng)大幅度度減少，而環(huán)環(huán)城四區(qū)則保保持了相對穩(wěn)穩(wěn)定的供應(yīng)速速度。值得注意的是是，從06年開始，天津津郊縣居住用用地供應(yīng)活躍躍，最近2年供應(yīng)量持續(xù)續(xù)走高。05年沒有供應(yīng)，，而06年共成交16塊，而07年則共成交55塊。數(shù)據(jù)來源：天津市土地交交易中心土地供應(yīng)持續(xù)續(xù)增長，07年表現(xiàn)異?；罨钴S，城區(qū)供供應(yīng)放緩，環(huán)城四區(qū)及郊郊縣將支撐大大局，本案發(fā)發(fā)展大勢利好好2008年1月06-07年天津各郊縣縣居住用地供供應(yīng)對比06-07年，天津郊縣縣居住用地供供應(yīng)量持續(xù)增增長，武清的的市場供應(yīng)在在整體供應(yīng)增增長的大環(huán)境境下，始終保保持穩(wěn)定的供供應(yīng)比例，并并且在郊縣的的整體供應(yīng)中中占據(jù)較大比比例數(shù)據(jù)來源：天津市土地交交易中心注：由于05年郊縣沒有居居住用地供應(yīng)應(yīng)，因此此處處只考慮06-07年情況武清土地供應(yīng)應(yīng)穩(wěn)中有升，，預(yù)示城市規(guī)規(guī)劃與發(fā)展正正在穩(wěn)步發(fā)展展中，為本案案提供良好的的區(qū)域發(fā)展環(huán)環(huán)境2008年1月06-07年天津居住用用地單畝價(jià)格格對比05-07年，天津居住住用地成交均均價(jià)持續(xù)走高高，07年更是漲勢明明顯，郊縣及及環(huán)城四區(qū)貢貢獻(xiàn)巨大數(shù)據(jù)來源：天津市土地交交易中心07年，武清的居居住用的的單單畝價(jià)格上漲漲態(tài)勢明顯。。06年價(jià)格為14.86萬元/畝，低于市場場均價(jià)44.64萬元/畝，而2007年，武清的居居住用地單畝畝均價(jià)已達(dá)117.52萬元/畝，高于市場場均價(jià)84.1萬元/畝。2008年1月天津住宅房地地產(chǎn)市場整體體分析天津商品住宅宅市場土地交交易情況天津商品住宅宅市場2007年商品房交易易情況天津2007年房地產(chǎn)政策策分析天津商品住宅宅市場小結(jié)2008年1月06-07年天津商品房房成交量及價(jià)價(jià)格對比2007年天津市商品品房成交量達(dá)972.05萬平米，環(huán)比2006年上漲幅度約約11.15%。成交均價(jià)達(dá)到到5769.2元/平米，環(huán)比上漲幅幅度約19.3%。2007年全市價(jià)格逐逐月上漲，由由于宏觀政策策調(diào)控，成交交量9月份之后得以以控制，12月則再次反彈彈。2007年天津房地產(chǎn)成成交價(jià)格上漲漲幅度較大，，成交量也較較2006年大，但第四四季度受宏觀觀政策影響，，成交量得以以控制，呈現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)無市狀狀態(tài)。07成交面積及成成交價(jià)格大幅幅提高，年末末宏觀政策在在控制成交量量的同時(shí)對價(jià)價(jià)格的增長暫暫沒有形成抑抑制2008年1月武清房價(jià)明顯顯高于其他郊郊縣，并且基基本與北辰區(qū)區(qū)均價(jià)持平，，對于來自市市區(qū)、城郊的的人口，其價(jià)價(jià)格優(yōu)勢已經(jīng)經(jīng)在逐漸減少少。支撐今年市場場數(shù)據(jù)躍升的的主角，主要要來自郊縣區(qū)域和濱濱海新區(qū)，中心城區(qū)作作為傳統(tǒng)的成成交集中區(qū)域域，對整體市市場的影響力力正逐漸縮減減，而以郊縣縣和濱海區(qū)域域?yàn)榇淼慕冀伎h區(qū)域，在在相關(guān)數(shù)據(jù)中中的比重正在在逐漸提升，，并開始積極極的影響天津津房地產(chǎn)整體體市場的走勢勢。2007年天津商品房房成交量及價(jià)價(jià)格對比市區(qū)房地產(chǎn)成成交均價(jià)較高高，存在較大大價(jià)格落差的的遠(yuǎn)郊五縣將將有可能承接接部分市區(qū)人人口。城區(qū)與郊縣價(jià)價(jià)格落差大，，郊縣及濱海海新區(qū)漸成為為市場主角。。武清價(jià)格漲勢勢迅猛，與近近郊價(jià)格拉近近，后期價(jià)格格漲幅存在壓壓力。5328元/平米4982元/平米武清全年消化化量約60萬平米2008年1月天津住宅房地地產(chǎn)市場整體體分析天津商品住宅宅市場土地交交易情況天津商品住宅宅市場2007年商品房交易易情況天津2007年房地產(chǎn)政策策分析天津商品住宅宅市場小結(jié)2008年1月1月至12月，央行十次次上調(diào)存款類類金融機(jī)構(gòu)人人民幣存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率，最最后一次上調(diào)調(diào)后，存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率達(dá)到到14.5%。3月至至12月，，央央行行共共6次加加息息,存款款基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率從從2.52%提高高到到4.14%,貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率提提高到7.47%。9月29日，中國國人民銀銀行、中中國銀監(jiān)監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸國國力管理理的通知知》，提高第第二套住住房的貸貸款首付付款比例例，不得得低于40%，貸款利利率不得得低于同同期同檔檔次基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的1.1倍。影響：其其目的旨旨在加強(qiáng)強(qiáng)銀行體體系流動(dòng)動(dòng)性管理理，抑制制貨幣信信貸過快快增長，，降低信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。影響：其其目的旨旨在加強(qiáng)強(qiáng)銀行體體系流動(dòng)動(dòng)性管理理，抑制制貨幣信信貸過快快增長，，降低信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。影響：此此政策的的出臺(tái)將將會(huì)有效效地抑制制非剛性性購房需需求，有有效地減減少投機(jī)機(jī)性購房房，同時(shí)影響響開發(fā)商商的樓盤盤銷售量量，進(jìn)一一步影響響房價(jià)的的上漲。。2007年金融政政策分析析2008年1月月2007年土地政政策分析析2007.7國土資源源和房屋屋管理局局出臺(tái)《出讓項(xiàng)目目土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓審核核工作程程序》規(guī)定8種土地不不得出讓讓規(guī)范土地地市場，，規(guī)定8種土地不不能出讓讓。國土資源源部《招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓國有有建設(shè)用用地使用用權(quán)規(guī)定定》影響：：嚴(yán)格控控制土土地的的轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)節(jié)，使使土地地轉(zhuǎn)讓讓更加加透明明，減減少暗暗箱操操作。。同時(shí)時(shí)，使拿地地成本本增加加，控控制開開發(fā)商商囤積積土地地。強(qiáng)調(diào)受讓人人必須須付清清整宗宗地全全部土土地出出讓金金后，，方可可領(lǐng)取取國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)證證，并且且將工工業(yè)用用地納納入招招拍掛掛范圍圍。影響：：這一政政策出出臺(tái)不不僅規(guī)規(guī)范了了拿地地程序序，還還將大大大打打擊部部分開開發(fā)商商蓄意意囤積積土地地的行行為。。2007.5天津市市土地地及房房管局局《天津市市國有有劃撥撥土地地上房房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)補(bǔ)繳土土地出出讓金金管理理辦法法》住宅房屋因因買賣、贈(zèng)贈(zèng)予而發(fā)生生轉(zhuǎn)讓的，，受讓人為為自然人且且不改變房房屋設(shè)計(jì)用用途的，并并收取土地地出讓金。。影響：這一《辦法》的施行意味味著在土地地出讓金上上政府收益益上浮，二手房的交交易價(jià)格有有可能由此此上漲。2007.12國土資源部部、財(cái)政部部、中國人人民銀行頒頒布《土地儲(chǔ)備管管理辦法》土地儲(chǔ)備實(shí)實(shí)行計(jì)劃管管理，嚴(yán)嚴(yán)格規(guī)范土土地機(jī)構(gòu)融融資。影響：有效的打擊擊囤地行為為，明確了了土地產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系。主要要內(nèi)內(nèi)容容影響響2008年年1月影響：有助于解決決因房地產(chǎn)產(chǎn)所引起的的權(quán)屬關(guān)系系問題，為為物業(yè)稅的的開征奠定定了基礎(chǔ)。。12月，央行和和銀監(jiān)會(huì)頒頒布《關(guān)于加強(qiáng)商商業(yè)性房地地產(chǎn)信貸管管理的補(bǔ)充充通知》，解釋了““第二套住住房”的含含義，是以以家庭為單單位的第二二套住房貸貸款首付比比例40%。10月，《物權(quán)法》的頒布實(shí)施施，對農(nóng)民民耕地被占占用、城市市拆遷矛盾盾引發(fā)的利利益侵占、、企業(yè)改制制中國有資資產(chǎn)流失問問題、小區(qū)區(qū)車位、綠綠地權(quán)屬、、70年后房屋續(xù)續(xù)約問題等等等做出了了規(guī)定。影響：明確了第二二套住房的的含義，加加大了對房房地產(chǎn)市場場的管理力力度。2007年綜綜合合政政策策分分析析2008年年1月月再次次，，眾眾多多開開發(fā)發(fā)商商對對于于天天津津房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展前前景景還還是是比比較較看看好好的的，，對對房房價(jià)價(jià)抱抱有有上上漲漲的的預(yù)預(yù)期期。。2007年政政策策對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的影影響響在宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的背背景景下下，，商商品品房房價(jià)價(jià)格格這主要是由于于天津市住房房需求以自住住仍占較大比比例，投資需需求相對較少少，因而宏觀觀調(diào)控政策并并未象對南方方地區(qū)一樣對對天津市場產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響響。其次，國家出出臺(tái)的相關(guān)調(diào)調(diào)控政策使得得部分購房者者產(chǎn)生了房價(jià)價(jià)下跌的心理理預(yù)期，這也也導(dǎo)致了天津市商品房房的成交量增增幅有所放緩緩出現(xiàn)“量降降價(jià)升”的市市場局面。2008年1月天津住宅房地地產(chǎn)市場整體體分析天津商品住宅宅市場土地交交易情況天津商品住宅宅市場2007年商品房交易易情況天津2007年房地產(chǎn)政策策分析天津商品住宅宅市場小結(jié)2008年1月天津住宅房地地產(chǎn)市場小結(jié)結(jié)土地市場商品房市場政策小結(jié)06-07年，武清的市市場供應(yīng)在整整體供應(yīng)增長長的大環(huán)境下下，始終保持持穩(wěn)定的供應(yīng)應(yīng)比例，并且且在郊縣的整整體供應(yīng)中占占據(jù)較大比例例。天津市居住用用地供應(yīng)量持持續(xù)增長，07年供應(yīng)量更是是大幅增長，，郊縣供應(yīng)量量的持續(xù)增長長是主要的作作用力，而環(huán)環(huán)城四區(qū)供應(yīng)應(yīng)量基本保持持穩(wěn)定市內(nèi)六六區(qū)供應(yīng)比例例則持續(xù)減少少。06-07年武清居住用用地單畝價(jià)格格持續(xù)走高，，07年價(jià)格接近06年價(jià)格的8倍，并高于天天津市場平均均水平。2007年天津市商品品房成交量、、成交均價(jià)保保持快速的增增長。受宏觀調(diào)控政政策影響，成成交量在9月出現(xiàn)萎縮，，而成家均價(jià)價(jià)依舊持續(xù)上上升，未得到到有效控制。。金融、土地等等綜合政策的的相繼登臺(tái)，，對抑制投資資產(chǎn)生的一定定效果，卻未未能抑制百姓姓最關(guān)心的價(jià)價(jià)格，市場購購房者多數(shù)持持觀望態(tài)度。。2008年1月武清住宅房地地產(chǎn)市場分析析武清商品住宅宅市場土地交交易情況武清房地產(chǎn)市市場2007年住宅交易情情況武清核心區(qū)域域二手房市場場情況武清房地產(chǎn)市市場小結(jié)2008年1月06-07年武清居住用用地供應(yīng)及單單畝價(jià)格對比比06-07年，武清區(qū)居居住用地供應(yīng)應(yīng)量持續(xù)增長長。06年供應(yīng)量約15.79萬平米，07年供應(yīng)量迅速速增至61.7萬平米，07年的供應(yīng)量約約為06年的4倍，增長迅速。。數(shù)據(jù)來源：天津市土地交交易中心注：由于05年武清沒有居居住用地供應(yīng)應(yīng)，因此此處處只考慮06-07年情況在供應(yīng)量快速速增加的情況況下，每畝的的成交價(jià)格卻卻實(shí)現(xiàn)了更加加快速的增長長。由06年的14.9萬元/畝增至07年的117.52萬元/畝，07年價(jià)格約為06年價(jià)格的8倍，可見市場需需求旺盛。供應(yīng)量呈迅速速增長態(tài)勢，，價(jià)格同時(shí)隨隨市增長2008年1月06-07年武清各主要要街區(qū)居住用用地供應(yīng)對比比06年武清區(qū)居住住用地供應(yīng)約約11.8萬平米，而07年此數(shù)據(jù)已達(dá)達(dá)58.4萬平米，從整整體上看，武清區(qū)整體居居住市場將在在未來出現(xiàn)1-2年出現(xiàn)高峰。。數(shù)據(jù)來源：天津市土地交交易中心注：由于05年武清沒有居居住用地供應(yīng)應(yīng)，因此此處處只考慮06-07年情況據(jù)我司由武清清區(qū)土地管理理中心了解到到的情況：2008年，武武清城城區(qū)及及開發(fā)發(fā)區(qū)尚尚沒有有新增增的居居住用用地規(guī)規(guī)劃，，新增增供應(yīng)應(yīng)將集集中于于各個(gè)個(gè)下屬屬村鎮(zhèn)鎮(zhèn)。同時(shí)，，07年市場場供應(yīng)應(yīng)量的的增加加也體體現(xiàn)了了武清清的城城市化化進(jìn)程程在07年進(jìn)一一步加加速。。2008年年1月月06-07年武清清各主主要街街區(qū)居居住用用地供供應(yīng)對對比數(shù)據(jù)來來源：：天津市市土地地交易易中心心2、雖然然07年武清清城區(qū)區(qū)的居居住供供應(yīng)量量占到到了全全區(qū)供供應(yīng)量量的52.2%，但值值得注注意的的是：：07年城區(qū)區(qū)全部部的居居住供供應(yīng)量量均來來自本本項(xiàng)目目。1、從06-07年的整整體情情況看看，居居住用用地供供應(yīng)分分布比比較分分散，，但每年都都出現(xiàn)現(xiàn)了一一個(gè)供供應(yīng)量量較為為集中中的區(qū)區(qū)域，，06年為河河西務(wù)務(wù)，而而07年則為為武清清城區(qū)區(qū)。本項(xiàng)目目未來武武清居居住用用地主主要集集中在在城區(qū)區(qū)外，，城區(qū)區(qū)內(nèi)供供應(yīng)有有限2008年年1月月武清住住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析武清商商品住住宅市市場土土地交交易情情況武清房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場2007年住宅宅交易易情況況武清核核心區(qū)區(qū)域二二手房房市場場情況況武清房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場小結(jié)結(jié)2008年年1月月2007年武清清商品品房市市場成成交量量及價(jià)價(jià)格走走勢2007年武清清區(qū)自自銷售售旺季季5月份以以來，，成交交面積積快速速上揚(yáng)揚(yáng)，并并一直直保持持較高高的成成交水水平，，市場場需求求旺盛盛程度度可見見一斑斑。隨著市市場熱熱度的的提升升，年年中武武清商商品房房成交交價(jià)格格較年年初有有明顯顯提升升。而而10月份以以來，，受政政策及及銷售售淡季季的綜綜合影影響，，市場場熱度度稍有有回落落，成成交均均價(jià)已已基本本與年年初持持平。。進(jìn)入07后武清清市場場表現(xiàn)現(xiàn)活躍躍，商商品住住宅成成交量量及價(jià)價(jià)格漲漲勢明明顯，，年末末市場場熱度度受政政策及及淡季季綜合合影響響有回回落跡跡象2008年年1月月武清目目前項(xiàng)項(xiàng)目主主要分分布在在武清清城區(qū)區(qū)，且且與本本項(xiàng)目目處于于同一一區(qū)域域范圍圍。武清主主要在在售項(xiàng)項(xiàng)目——項(xiàng)目分分布項(xiàng)目名稱位置京津時(shí)尚廣場雍陽道與京津公路交口武清城區(qū)第6城武清京津公路與前進(jìn)道交口北岸尚城武清雍陽西道與翠通路交口東籬19英里東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)轄區(qū)村鎮(zhèn)陽光家園武清陳嘴鎮(zhèn)本案第六城北岸尚城京津時(shí)尚廣場因此，，我們們將研研究的的重點(diǎn)點(diǎn)放在在武清清城區(qū)區(qū)范圍圍內(nèi)的的項(xiàng)目目2008年年1月月物業(yè)名稱整體供應(yīng)量（