房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的重點(diǎn)方向

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的重點(diǎn)方向收入的確認(rèn)銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)收到首付款及銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”等賬戶，不計收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入；對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅。出租收入、商品房售后服務(wù)等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。其他應(yīng)計未計收入問題。企業(yè)所得稅應(yīng)全面檢查各項應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性及稅前扣除項目的合法性。收入方面除前述業(yè)務(wù)收入相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查：（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（2）產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。（3）取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅。（4）客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或沖減成本費(fèi)用。成本費(fèi)用方面（1）取得的土地資產(chǎn)是否按規(guī)定計價。是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行“三通一平”后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。（2）是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。（3）是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。（4）是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。（5）是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本（6）是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。（7）是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。（8）其他問題。個人所得稅未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅。為職工購買的商業(yè)保險、補(bǔ)充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼在省政府批準(zhǔn)的扣除標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分可免征個人所得稅）發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。其他個人所得稅問題。土地增值稅1.對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。2.是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)??！秞xx省土地增值稅清算管理操作規(guī)程》第二十條審核扣除項目需把握的總原則：（一）成本、費(fèi)用支出行為要具備合法性。違反國家相應(yīng)法律法規(guī)規(guī)定而繳納的處罰性支出不得扣除。（二）成本、費(fèi)用支出要具備真實(shí)性。虛假支出，預(yù)提、待攤未攤支出，以及應(yīng)付未付等未實(shí)際支付的支出不得扣除。（三）成本、費(fèi)用支出要具備直接性。與房地產(chǎn)開發(fā)項目無關(guān)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部的成本、費(fèi)用等非直接性支出不得扣除。（四）成本、費(fèi)用支出要取得合法有效憑據(jù)。應(yīng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的支出不得扣除。（五）扣除項目金額中，凡是能夠明確歸屬于某一項目或某一類型房地產(chǎn)所直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，要予以單獨(dú)歸集；對于共同發(fā)生、無法單獨(dú)歸集的成本和費(fèi)用，除本條第六款外，一律按各項目或各類型房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偂＃┘{稅人成片受讓、分期開發(fā)項目的，取得土地使用權(quán)所支付的金額，按各期項目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?。（七）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（八）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采用相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。前期工程費(fèi)：是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察測繪、“三通一平”等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項目內(nèi)歸集。房開企業(yè)繳納的或?qū)嶋H發(fā)生的項目以外的市政工程配套費(fèi)用，在進(jìn)行土地增值稅清算時，不得作為扣除項目扣除。是否按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。利息扣除--項目開始建設(shè)日起---項目竣工日止項目之間，按建筑面積合理分配利息。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，計算增值額的扣除項目不包括推遲交房而支付的違約金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于推遲交房而支付的違約金不能作為計算土地增值稅增值額的扣除項目，但是可以作為企業(yè)所得稅的扣除項目，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表（A類，2017年版）〉的公告》填表說明，不得稅前扣除的罰金、罰款和被罰沒財物的損失，不包括納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金、罰款和訴訟費(fèi)。銀行罰息不能在土地增值稅前扣除，但是可以在企業(yè)所得稅前扣除。清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報。國稅發(fā)【2006】187號文件第八條規(guī)定：“在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用二清算時的扣除項目總金額十清算的總建筑面積。其他土地增值稅問題。因不需要發(fā)票，虛增拆遷安置費(fèi)。營銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，在土地增值稅中開發(fā)間接費(fèi)用不包括項目營銷設(shè)施建造費(fèi)，在進(jìn)行清算時，該費(fèi)用作為銷售費(fèi)用處理。但是在企業(yè)所得稅中作為開發(fā)間接費(fèi)處理。同時，國家稅務(wù)總局對營銷設(shè)施稅前處理，做出以下回復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。第二，房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。第三，房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。土地閑置費(fèi)是企業(yè)所得稅成本，不是土增稅的