某房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃報(bào)告

1龍陽一號(hào)項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃報(bào)告2目錄

一、宏觀環(huán)境分析 二、漢陽區(qū)域市場(chǎng)分析 三、項(xiàng)目精神屬性研判 四、整體營(yíng)銷戰(zhàn)略 五、第一階段營(yíng)銷規(guī)劃3調(diào)控政策解讀武漢樓市解讀武漢房地產(chǎn)后市研判宏觀環(huán)境分析4調(diào)控歷程4月15日，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，國(guó)家重拳打擊高房?jī)r(jià)，保障民生；市場(chǎng)投機(jī)被徹底清洗，部分高泡沫市場(chǎng)成交量下跌，房?jī)r(jià)企穩(wěn)成市場(chǎng)主流；8、9月份，全國(guó)市場(chǎng)明顯回暖，量?jī)r(jià)齊升，調(diào)控目標(biāo)被徹底粉碎，由此觸發(fā)9.29新政出臺(tái)；9.29新政凸顯出政府的調(diào)控決心，但同時(shí)暴露出調(diào)控的復(fù)雜性和多變化，多樣因素的共同作用，使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為焦點(diǎn)話題。59.29調(diào)控關(guān)鍵詞限購這一有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的做法，無庸置疑的成為此次調(diào)控的最大焦點(diǎn)，部分城市采用如此極端的調(diào)控措施，充分表明此次調(diào)控的目的性和真實(shí)性；限購令的出臺(tái)，表明政府開始使用行政手段解決房地產(chǎn)市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜的迷局，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控全面升級(jí)；限購令將扭曲市場(chǎng)供需狀況，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；需求只能被抑制，勢(shì)能累積規(guī)律導(dǎo)致市場(chǎng)的下一個(gè)周期可能會(huì)呈現(xiàn)周期性的需求爆發(fā)。6時(shí)機(jī)9.29這一新政出臺(tái)時(shí)間本身就耐人尋味，充分顯露出管理層的良苦用心；在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的尾聲出臺(tái)新政，2010年市場(chǎng)主體已然構(gòu)筑，市場(chǎng)主流已經(jīng)獲利離場(chǎng)，余量“被調(diào)控”已無關(guān)大局；這個(gè)時(shí)機(jī)調(diào)控，明顯預(yù)計(jì)將會(huì)收效甚微，調(diào)控的“民生目標(biāo)”十分明顯；年末的需求抑制，反而將有利于明年的持續(xù)發(fā)展，2011年房地產(chǎn)開局值得期待；7信心不斷強(qiáng)化的調(diào)控，表達(dá)出越來越強(qiáng)烈的政府信心，堅(jiān)決要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；周而復(fù)始的“調(diào)控—抑制—反彈—暴漲”的過程，徹底擊碎了持幣觀望者的猶豫；調(diào)控反而在心理層面對(duì)市場(chǎng)起到了信心提升的效果，這種信心的將直接轉(zhuǎn)化為購買力，為后市創(chuàng)造空間。8差別地方執(zhí)行9.29新政存在明顯的差別，各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)也明顯的不同；價(jià)格曲線明顯偏離價(jià)值的區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)走低，泡沫被擠出；價(jià)格與價(jià)值曲線相近的區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)波瀾不驚，量跌價(jià)穩(wěn)，進(jìn)入穩(wěn)定期；政策的力度與價(jià)值本源有著最重要聯(lián)系，價(jià)值理論才是政策的相對(duì)試金石。99.29往后9.29新政是管理層的“民生工程“，起到的作用有限，但調(diào)控的真實(shí)性和執(zhí)行性不可忽視；9.29對(duì)市場(chǎng)泡沫將會(huì)起到明顯的抑制作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，反而有利于市場(chǎng)的發(fā)展；夯實(shí)居住需求基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)之上保證一定規(guī)模的改善型置業(yè)，兼顧再改和高端居住需求，將是中國(guó)房地產(chǎn)的終級(jí)目標(biāo)，調(diào)控的方向性和市場(chǎng)發(fā)展的方向性顯而易見；政策在有意識(shí)的引導(dǎo)房地產(chǎn)的周期性，2011年第一個(gè)房地產(chǎn)旺季極有可能成為下一個(gè)房地產(chǎn)周期的起點(diǎn)。10武漢樓市解讀預(yù)計(jì)2010年成交量無法超過09年，但縱向綜合對(duì)比，市場(chǎng)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)約150～200萬方，市場(chǎng)異?；钴S；08年之前受政策影響造成市場(chǎng)曲線波動(dòng)，并不影響市場(chǎng)基本面，武漢市場(chǎng)形勢(shì)平穩(wěn)；武漢市場(chǎng)自06年開始，供需曲線基本持平，需求總量維持穩(wěn)定；07～09年的市場(chǎng)表現(xiàn)，是一個(gè)完整的調(diào)控周期，值得借鑒。04年-09年武漢市商品房銷量（萬/平方）11武漢市市場(chǎng)10年價(jià)格格明顯顯大幅幅高于于09年，是是名符符其實(shí)實(shí)的增增長(zhǎng)年年；綜合成成交量量來看看，10年，武武漢市市場(chǎng)已已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入““泡沫沫生成成期””，市市場(chǎng)活活躍，，價(jià)格格飚升升；武漢將將成為為未來來全國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的“領(lǐng)領(lǐng)軍人人物””，未未來的的發(fā)展展曲線線與全全國(guó)一一線城城市有有趨同同性。。12市場(chǎng)的的傳統(tǒng)統(tǒng)規(guī)律律性始始終存存在，，淡旺旺季分分明；；市場(chǎng)表表現(xiàn)出出十分分明顯顯的趨趨前性性。13房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展周期期有效增增長(zhǎng)發(fā)展起步平穩(wěn)發(fā)展泡沫生成價(jià)值背離價(jià)值回歸下一周期開始價(jià)值支支撐14有效增增長(zhǎng)發(fā)展起步平穩(wěn)發(fā)展泡沫生成價(jià)值背離價(jià)值回歸下一周期開始武漢價(jià)值支支撐房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展周期期15武漢房房地產(chǎn)產(chǎn)走勢(shì)勢(shì)武漢作作為中中部龍龍頭，，發(fā)展展機(jī)遇遇良好好，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)具備備發(fā)展展條件件，房房?jī)r(jià)將將進(jìn)一一步走走高；；同北、、上、、深發(fā)發(fā)展軌軌跡一一樣，，武漢漢房地地產(chǎn)也也即將將進(jìn)入入泡沫沫生成成期，，市場(chǎng)場(chǎng)泡沫沫正在在積聚聚，市市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)增增加；；市場(chǎng)活活躍，，價(jià)格格迅速速攀升升，開開發(fā)量量持續(xù)續(xù)維持持高位位水平平，市市場(chǎng)供供給量量顯著著增加加；武漢市市場(chǎng)將將會(huì)沿沿續(xù)此此形勢(shì)勢(shì)持續(xù)續(xù)，超超過價(jià)價(jià)值支支撐點(diǎn)點(diǎn)后繼繼續(xù)向向上，，直至至價(jià)值值背離離，結(jié)結(jié)合政政策分分析，，預(yù)計(jì)計(jì)一個(gè)個(gè)完整整的營(yíng)營(yíng)銷周周期將將從2011年4月份開開始；；傳統(tǒng)營(yíng)營(yíng)銷規(guī)規(guī)律依依然存存在，，營(yíng)銷銷前置置將成成為市市場(chǎng)主主流；；房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸漸走向向理性性，開開發(fā)行行為、、購買買行為為都趨趨于理理性。。16漢陽區(qū)區(qū)總體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析漢陽區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展09-10年上半半年漢漢陽區(qū)區(qū)域樓樓市分分析區(qū)域競(jìng)競(jìng)品分分析漢陽區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)分分析17漢陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境2010年上半半年實(shí)實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生生產(chǎn)總總值（（GDP）210.73億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)16％；2010年上半半年完完成全全社會(huì)會(huì)固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資977815萬元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)23.8％；2010年上半半年，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零零售額額958661萬元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)18.1%；2010年上半半年，，利用用外資資7900萬美元元，同同比增增長(zhǎng)3.9%；引進(jìn)進(jìn)內(nèi)資資156000萬元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)13%；2010年上半半年，，房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資305500萬元，，同比比下降降2.8%；商品品房銷銷售面面積18.88萬㎡，，同比比下降降12.8%。漢陽區(qū)區(qū)域各各項(xiàng)指指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于武武漢市市水平平。昭昭示漢漢陽的的增長(zhǎng)長(zhǎng)實(shí)力力強(qiáng)勁勁；投資型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶動(dòng)動(dòng)漢陽陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)迅速速發(fā)展展；經(jīng)濟(jì)持持續(xù)回回升，，消費(fèi)費(fèi)信心心強(qiáng)勁勁，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)空間間較大大；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資基本本與去去年同同期持持平，，受銷銷售行行為的的影響響，銷銷量下下降，，下半半年銷銷量將將集中中走強(qiáng)強(qiáng)。18漢陽發(fā)發(fā)展特特性蝶變漢漢陽------武漢又又一個(gè)個(gè)最具具發(fā)展展?jié)摿αΦ男滦屡d之之地歷史悠悠久，，深厚厚文化化底蘊(yùn)蘊(yùn)的山山水名名城；；六湖連連通，，打造造武漢漢最宜宜居城城市；；新興工工業(yè)托托起漢漢陽騰騰飛，，工業(yè)業(yè)屬性性突出出；成功完完成由由老工工業(yè)區(qū)區(qū)向城城市綜綜合功功能區(qū)區(qū)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；；19雙中心心發(fā)展展，造造就武武漢綜綜合城城市區(qū)區(qū)；四新新新城、、博覽覽中心心的建建設(shè)進(jìn)進(jìn)一步步完善善漢陽陽城市市功能能；大體量量城中中村改改造，，促進(jìn)進(jìn)城市市升級(jí)級(jí)換代代；地鐵加加快城城市提提速，，提升升城市市地位位。20區(qū)域發(fā)發(fā)展對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)的的影響響漢陽眾眾多的的生態(tài)態(tài)人文文資源源，造造就漢漢陽眾眾多高高端項(xiàng)項(xiàng)目，，高端端項(xiàng)目目漸成成市場(chǎng)場(chǎng)主流流；扁平化化的區(qū)區(qū)域地地理格格局，，多點(diǎn)點(diǎn)化發(fā)發(fā)展的的模式式，使使?jié)h陽陽全區(qū)區(qū)域均均穩(wěn)固固發(fā)展展；被動(dòng)性性人口口紅利利現(xiàn)象象，保保證了了區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)力的的水平平，進(jìn)進(jìn)而保保證了了房地地產(chǎn)的的市場(chǎng)場(chǎng)需求求；區(qū)域人人流的的導(dǎo)入入，給給區(qū)域域帶來來持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)的同同時(shí)，，也給給房地地產(chǎn)市市場(chǎng)帶帶來持持續(xù)性性的需需求導(dǎo)導(dǎo)入；；作為武武漢西西的第第一站站，漢漢陽區(qū)區(qū)域承承接了了較大大比重重的外外部房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求導(dǎo)入入；交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的的完善善將促促進(jìn)區(qū)區(qū)域間間的相相互流流通，，讓漢漢陽真真正融融入武武漢主主城區(qū)區(qū)，促促進(jìn)區(qū)區(qū)域成成熟。。眾多實(shí)實(shí)力利利好（（嘉年年華、、博覽覽中心心等)刺激區(qū)區(qū)域迅迅速成成熟，，增強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域域?qū)涂蛻舻牡奈Α！?109-10年前三三季度度漢陽陽成交交套數(shù)數(shù)走勢(shì)勢(shì)圖從整體體走勢(shì)勢(shì)來看看，漢漢陽區(qū)區(qū)今年年受政政策影影響導(dǎo)導(dǎo)致成成交套套數(shù)波波動(dòng)幅幅度較較09年要大大；從成交交套數(shù)數(shù)來看看，今今年成成交套套數(shù)走走勢(shì)不不容樂樂觀，，可能能不及及09年成交交量；；預(yù)計(jì)未未來成成交量量走勢(shì)勢(shì)可能能會(huì)受受政策策影響響而走走勢(shì)平平穩(wěn)或或偏低低。漢陽區(qū)區(qū)域樓樓市分分析2209-10年前三三季度度漢陽陽成交交價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)圖今年成成交均均價(jià)較較09年同期期上漲漲16%，約965元/㎡，漲幅幅較大大，09年12月份成成交均均價(jià)達(dá)達(dá)到峰峰值，，房?jī)r(jià)價(jià)的過過快上上漲引引起了了調(diào)控控政策策陸續(xù)續(xù)出臺(tái)臺(tái)；房?jī)r(jià)在在10年4月的政政策調(diào)調(diào)控后后有所所回落落，但但仍然然是高高出09年水平平；預(yù)計(jì)未未來房房?jī)r(jià)不不穩(wěn)，，政策策不止止。漢陽區(qū)區(qū)域樓樓市分分析23漢陽區(qū)區(qū)樓市市成交交量在在政策策的影影響下下波動(dòng)動(dòng)明顯顯，并并持續(xù)續(xù)小幅幅下滑滑，隨隨著調(diào)調(diào)控政政策的的加劇劇，成成家量量在未未來走走勢(shì)中中可能能有所所減少少。本本案要要想取取得較較高的的成交交量需需要制制定合合理的的價(jià)格格策略略，縮縮小價(jià)價(jià)格與與產(chǎn)品品本身身的價(jià)價(jià)值偏偏差，，為市市場(chǎng)所所能接接受，，取得得可觀觀的銷銷售業(yè)業(yè)績(jī)。。漢陽區(qū)區(qū)成交交均價(jià)價(jià)自09年至今今隨國(guó)國(guó)內(nèi)房房?jī)r(jià)上上漲大大勢(shì)所所向，，上漲漲幅度度較大大，本本案要要想在在上市市之后后銷售售價(jià)格格得到到迅速速提升升，需需要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)雕雕琢和和置業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)更趨趨人性性化，，增加加產(chǎn)品品附加加值，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高品品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的的高價(jià)價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)。。漢陽區(qū)區(qū)域樓樓市總總結(jié)24區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目：世茂錦繡長(zhǎng)江華潤(rùn)中央公園區(qū)域周邊項(xiàng)目：水墨清華水墨蘭軒南國(guó)明珠百靈景都硚口王家灣鐘家村四新沌口根據(jù)本本案所所在板板塊的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系系來看看，與與本區(qū)區(qū)域構(gòu)構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系的的大致致有四四個(gè)板板塊，，分別別是硚硚口、、鐘家家村、、四新新和沌沌口。。硚口區(qū)區(qū)接近近漢口口中心心城區(qū)區(qū)，鐘鐘家村村是漢漢陽區(qū)區(qū)原核核心商商圈，，這兩兩個(gè)區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展成成熟，，城市市配套套完善善，現(xiàn)現(xiàn)代都都市氣氣息濃濃厚；；四新區(qū)區(qū)正在在崛起起，沌沌口多多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集地地，品品牌地地產(chǎn)商商已進(jìn)進(jìn)駐，，區(qū)域域發(fā)展展帶來來未來來居住住價(jià)值值的提提升。。競(jìng)爭(zhēng)板板塊分分布25硚口板板塊最接近近漢口口中心心地段段，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)城市市配套套較為為完善善，交交通便便利，，北上上漢口口中心心商圈圈，南南至漢漢陽王王家灣灣，截截留本本案客客戶的的可能能性較較大，，成為為重要要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊塊之一一；鐘家村村板塊塊與王家家灣同同屬于于漢陽陽區(qū)，，且為為漢陽陽區(qū)老老核心心商圈圈，區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展相相當(dāng)成成熟，，人氣氣旺盛盛，生生活配配套齊齊全，，經(jīng)漢漢陽大大道可可直接接到達(dá)達(dá)王家家灣，，截留留本案案客戶戶的可可能性性較大大，成成為重重要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)板板塊之之一；；四新板板塊位于王王家灣灣板塊塊南面面，區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展得得到國(guó)國(guó)家政政策傾傾斜，，目前前區(qū)域域成熟熟度不不高，，但未未來發(fā)發(fā)展?jié)摑摿^較大，，金地地等品品牌開開發(fā)商商已進(jìn)進(jìn)駐做做項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)，可可能會(huì)會(huì)給本本案造造成客客戶分分流；；沌口板板塊是多種種產(chǎn)業(yè)業(yè)的聚聚集地地，工工業(yè)發(fā)發(fā)展強(qiáng)強(qiáng)勁，，工業(yè)業(yè)園內(nèi)內(nèi)的企企業(yè)職職工構(gòu)構(gòu)成巨巨大的的房產(chǎn)產(chǎn)品需需求，，萬達(dá)達(dá)、萬萬科等等品牌牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，會(huì)滯滯留本本區(qū)域域客戶戶，雖雖然距距本案案較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，但但在一一定程程度上上造成成客戶戶分流流。競(jìng)爭(zhēng)板板塊分分析26區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目：世茂錦繡長(zhǎng)江華潤(rùn)中央公園區(qū)域周邊項(xiàng)目：水墨清華水墨蘭軒南國(guó)明珠百靈景都硚口王家灣鐘家村四新沌口世茂錦繡長(zhǎng)江百靈景都水墨蘭軒金地瀾菲溪岸萬科金域藍(lán)灣融僑錦江板塊代代表性性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤盤分布布27推廣方方面強(qiáng)強(qiáng)調(diào)生生態(tài)健健康生生活概概念，，產(chǎn)品品多元元化，，強(qiáng)調(diào)調(diào)戶型型功能能，以以產(chǎn)品品優(yōu)越越性去去打動(dòng)動(dòng)客戶戶，并并附以以階段段性的的折扣扣帶動(dòng)動(dòng)銷售售，項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售情情況較較好。。偉業(yè)點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：：優(yōu)勢(shì)：：低容積積率，，低建建筑密密度、、高綠綠地率率、戶戶型多多元化化距王家家灣、、鐘家家村商商圈均均較近近，配配套完完善、、交通通便利利劣勢(shì)：：工程質(zhì)質(zhì)量存存在問問題，，開發(fā)發(fā)商信信譽(yù)遭遭客戶戶質(zhì)疑疑項(xiàng)目周周邊存存在不不良工工程，，如變變電站站和消消防局局，影影響生生活質(zhì)質(zhì)量王家灣灣板塊塊代表表樓盤盤之百百靈景景都距本案案較近近，地地段及及配套套同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤分分析析28王家家灣灣板板塊塊代代表表樓樓盤盤之之水水墨墨蘭蘭軒軒各代代表表樓樓盤盤中中距距本本案案最最近近，，所所有有外外部部資資源源均均與與本本案案同同質(zhì)質(zhì)偉業(yè)業(yè)點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)：：優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：湖景景資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯，，居居住住環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)雅雅多元元化化的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，花花園園洋洋房房+高層層，，戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)較較好好劣勢(shì)勢(shì)目前前項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊視視覺覺感感官官較較差差，，拉拉低低形形象象競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤分分析析該項(xiàng)項(xiàng)目目為為景景觀觀資資源源型型項(xiàng)項(xiàng)目目，，推推廣廣上上注注重重生生態(tài)態(tài)、、濱濱水水和和宜宜居居的的產(chǎn)產(chǎn)品品理理念念，，建建筑筑高高度度隨隨著著湖湖景景漸漸遠(yuǎn)遠(yuǎn)而而增增高高，，高高層層戶戶型型面面積積適適中中，，總總價(jià)價(jià)控控制制較較好好，，銷銷售售情情況況也也較較好好。。29項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段聯(lián)聯(lián)合合國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)外外銷銷售售聯(lián)聯(lián)盟盟等等知知名名顧顧問問機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)做做樓樓盤盤推推介介，，在在推推廣廣主主題題上上主主推推濱濱江江品品質(zhì)質(zhì)生生活活主主題題，，首首推推超超高高層層精精裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品，，高高端端造造勢(shì)勢(shì)，，一一舉舉樹樹立立起起樓樓盤盤的的高高端端形形象象，，項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體去去化化情情況況較較好好。。偉業(yè)業(yè)點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)：：優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：無敵敵江江景景，，外外立立面面識(shí)識(shí)別別性性強(qiáng)強(qiáng)，，地地標(biāo)標(biāo)建建筑筑，，環(huán)環(huán)境境好好高容積率率、低密密度產(chǎn)品品，戶型型多樣化化分期組團(tuán)團(tuán)主題園園林，即即繼承并并異化劣勢(shì)交通通達(dá)達(dá)性較差差鐘家村板板塊代表表樓盤之之世茂錦錦繡長(zhǎng)江江與本項(xiàng)目目同為高高容產(chǎn)品品，自然然景觀均均豐富項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤分析30項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)今年12月份開盤盤發(fā)售，，區(qū)域發(fā)發(fā)展給項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值提升帶帶來的利利好較多多，如六六湖連通通工程、、國(guó)際博博覽中心心等。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：多元化物物業(yè)組合合，別墅墅+洋房+高層，項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)升華水景資源源突出，，借勢(shì)打打造威尼尼斯式景景觀環(huán)境境，創(chuàng)意意設(shè)計(jì)規(guī)劃新區(qū)區(qū)，區(qū)域域升值潛潛力大劣勢(shì)：距中心城城區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，交通通和配套套相對(duì)劣劣勢(shì)四新板塊塊代表樓樓盤之金金地瀾菲菲溪岸武漢新區(qū)區(qū)核心地地段的高高端項(xiàng)目目，升值值潛力較較大競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤分析31項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)今年12月份開盤盤發(fā)售，，深居大漢漢口商道道原點(diǎn)，，CBD商圈中心心腹地，，依江江而立。。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：江景豪宅宅，戶戶戶觀江超高層設(shè)設(shè)計(jì)，升升華城市市高度地段好，，配套成成熟，交交通便利利劣勢(shì)地塊小，，容積率率較高沿江大道道和江漢漢二橋帶帶來噪聲聲污染，，影響居居住舒適適度硚口板塊塊代表樓樓盤之融融僑錦江江一線臨江江、配套套完善、、全超高高層設(shè)計(jì)計(jì)的豪宅宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤分析32項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)今年12月份開盤盤發(fā)售，，位于車車都的金金域藍(lán)灣灣擁有豐豐富的地地緣客戶戶，萬科科地產(chǎn)欲欲將其打打造成沌沌口的核核心居住住區(qū)。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：臨近江漢漢大學(xué)等等高校，，人文資資源豐富富戶型多元元化設(shè)計(jì)計(jì)，滿足足各類客客戶需求求產(chǎn)品前瞻瞻性設(shè)計(jì)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)涉外酒酒店式公公寓劣勢(shì)三環(huán)以外外，距中中心城區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，，配套交交通不夠夠完善沌口工業(yè)業(yè)區(qū)，居居住環(huán)境境不佳沌口板塊塊代表樓樓盤之萬萬科金域域藍(lán)灣人文資源源豐富的的涉外公公寓項(xiàng)目目，產(chǎn)品品多元化化競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤分析33競(jìng)爭(zhēng)分析析總結(jié)1、深度挖挖掘臨近近項(xiàng)目的的江、湖湖等景觀觀資源，，以求資資源最大大化利用用，以景景觀資源源的稀缺缺性構(gòu)成成項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；；2、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)和功能能性打造造，以其其產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)越性取取得項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)力力；3、針對(duì)特特定客群群前瞻性性設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品，以以新概念念產(chǎn)品形形成項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；4、高效利利用項(xiàng)目目資源，，借勢(shì)起起飛，打打造特色色景觀環(huán)環(huán)境，以以創(chuàng)意設(shè)設(shè)計(jì)吸引引客戶，，形成較較強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；5、物業(yè)類類型多元元化，利利用高端端產(chǎn)品提提升項(xiàng)目目檔次，，以品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)力力；6、注重項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌塑造造，發(fā)揮揮品牌營(yíng)營(yíng)銷。34龍陽一號(hào)號(hào)VS百靈景都都、水墨墨蘭軒純正地中中海主題題定位，，在區(qū)域域內(nèi)樹立立差異化化的主題題風(fēng)情；；強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品理念設(shè)設(shè)計(jì)，注注重細(xì)節(jié)節(jié)打造，，以產(chǎn)品品品質(zhì)從從區(qū)域中中脫穎而而出；增加產(chǎn)品品附加值值，采用用知名品品牌物業(yè)業(yè)公司服服務(wù)于項(xiàng)項(xiàng)目，提提升項(xiàng)目目整體檔檔次；強(qiáng)調(diào)本案案的規(guī)模模優(yōu)勢(shì)。。龍陽一號(hào)號(hào)VS世茂錦繡繡長(zhǎng)江在戶型上上強(qiáng)調(diào)舒舒適和功功能性的的基礎(chǔ)上上，戶型型更趨緊緊湊化在園林景景觀打造造上更注注重邊界界處理，，從細(xì)節(jié)節(jié)凸顯差差異突出性價(jià)價(jià)比，高高品質(zhì)，，相對(duì)適適中的價(jià)價(jià)位強(qiáng)調(diào)本案案的交通通通達(dá)度度競(jìng)爭(zhēng)策略略35龍陽一號(hào)號(hào)VS金地瀾菲菲溪岸、、萬科金金域藍(lán)灣灣突出本案案地段、、配套、、交通及及人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的細(xì)節(jié)節(jié)打造，，以精工工產(chǎn)品取取得競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；；以知名品品牌物業(yè)業(yè)服務(wù)增增加項(xiàng)目目產(chǎn)品附附加值。。龍陽一號(hào)號(hào)VS融僑錦江江突出本案案產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)和規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)；利用知名名品牌物物業(yè)服務(wù)務(wù)提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體品質(zhì)，，以質(zhì)取取勝；強(qiáng)調(diào)湖景景資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，與與其江景景資源相相抗衡。。競(jìng)爭(zhēng)策略略36項(xiàng)目精神神屬性研研判精神屬性性釋義及及研判模模型項(xiàng)目解讀讀項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)提煉煉精神屬性性研斷37精神屬性性精神屬性性是市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目目的個(gè)體體認(rèn)知，，是項(xiàng)目目在不同同個(gè)體心心中所形形成的感感覺；精神氣質(zhì)質(zhì)是一種種內(nèi)在感感觀信知知，不是是項(xiàng)目定定位；項(xiàng)目的精精神屬性性是項(xiàng)目目獨(dú)有的的人文內(nèi)內(nèi)涵，是是項(xiàng)目區(qū)區(qū)別于其其它項(xiàng)目目，形成成獨(dú)特競(jìng)競(jìng)力的重重要關(guān)鍵鍵。38精神屬性性的研判判項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)…市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)力心理認(rèn)知知挖掘項(xiàng)目精神神屬性39項(xiàng)目概況況占地面積積：8.8萬㎡總建筑面面積：34.6萬㎡建筑形態(tài)態(tài)：高高層、超超高層容積率：：3.9停車位：： 全地地下2021個(gè)用地性質(zhì)質(zhì)：住住宅70年底商40年戶型面積積：90-160㎡㎡總戶數(shù)：：3285戶綠地率：：35%十里新城城龍陽村居居民點(diǎn)水墨清華華及墨水水湖世紀(jì)龍城城34萬方大型型居住社社區(qū)；容積率3.9的超高層層社區(qū)，，寬綽尺尺度；墨水湖湖湖畔，觀觀湖高層層；35%綠地率，，全地下下停車位位，高端端配置；；綜合型面面積區(qū)間間，針對(duì)對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)復(fù)合型型客戶群群體。40區(qū)域特征征位于芳草草路，二二環(huán)地段段，地段段優(yōu)勢(shì)明明顯；墨水湖畔畔大型居居住社區(qū)區(qū)概念突突出；近距離對(duì)對(duì)接王家家灣商圈圈，游走走于繁華華與寧靜靜；區(qū)政府隔隔街相望望，貴崇崇氣息撲撲面而來來；高層觀湖湖，占據(jù)據(jù)城市優(yōu)優(yōu)勢(shì)景觀觀資源；；規(guī)劃中的的交通體體系發(fā)達(dá)達(dá)、健全全，有利利于項(xiàng)目目的成熟熟；多方合作作，融合合蘇浙務(wù)務(wù)實(shí)誠信信企業(yè)理理念。王家灣商區(qū)區(qū)政府墨水湖41項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)提煉地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)----二環(huán)內(nèi)核核，漢陽陽新中心心配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)----王家灣商商圈景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)----高層觀湖湖景觀園林優(yōu)勢(shì)勢(shì)----純粹地中中海異域域園林規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)----35萬方大型型建筑集集群規(guī)劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)----超高層規(guī)規(guī)劃，引引領(lǐng)城市市住宅發(fā)發(fā)展方向向產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)----35%綠地率，，全地下下停車位位及產(chǎn)品品本身優(yōu)優(yōu)勢(shì)風(fēng)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)----地中海風(fēng)風(fēng)情設(shè)計(jì)計(jì)理念品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)----務(wù)實(shí)、細(xì)細(xì)致，以以人為本本的開發(fā)發(fā)理念人文優(yōu)勢(shì)勢(shì)----區(qū)府為鄰鄰，上層層建筑對(duì)比市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，，找出差差異性42核心價(jià)值值篩選地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)----二環(huán)內(nèi)核核，漢陽陽新中心心（市場(chǎng)同同質(zhì)化））配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)----王家灣商商圈（處于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)勢(shì)）景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)----高層觀湖湖景觀（處于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)勢(shì)）園林優(yōu)勢(shì)勢(shì)----純粹地中中海異域域園林（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)）規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)----35萬方大型型建筑集集群（處于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)勢(shì)）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)----超高層規(guī)規(guī)劃，引引領(lǐng)城市市住宅發(fā)發(fā)展方向向（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)----35%綠地率，，全地下下停車位位及產(chǎn)品品本身優(yōu)優(yōu)勢(shì)（市場(chǎng)同同質(zhì)化））風(fēng)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)----地中海風(fēng)風(fēng)情設(shè)計(jì)計(jì)理念（競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)）品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)----務(wù)實(shí)、細(xì)細(xì)致，以以人為本本的開發(fā)發(fā)理念（競(jìng)爭(zhēng)特特色）人文優(yōu)勢(shì)勢(shì)----區(qū)府為鄰鄰，上層層建筑（市場(chǎng)同同質(zhì)化））43項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力力超高層超高層住住宅代表表了現(xiàn)代代人居的的發(fā)展方方向，是是絕對(duì)意意義上的的劃時(shí)代代產(chǎn)品，，充分展展現(xiàn)了人人類科學(xué)學(xué)技術(shù)的的進(jìn)步，，是先進(jìn)進(jìn)和積極極的代名名詞。高度決定定視界??！超高層住住宅，必必將帶給給客戶一一種全新新的居住住理念。。生活在在城市上上空，以以鷹的視視角感受受人生，，生活空空間豁然然開敞，，因居住住而享受受，因享享受而愉愉悅。44地中海風(fēng)風(fēng)情絕對(duì)差異異化的地地中海風(fēng)風(fēng)情建筑筑群，一一改區(qū)域域內(nèi)注重重外在的的建筑立立意，由由外及內(nèi)內(nèi)，通過過建筑展展現(xiàn)真正正的生活活內(nèi)涵，，打造純純粹的地地中海風(fēng)風(fēng)情生活活。風(fēng)情造就就品味??！來自地中中海沿岸岸的氣息息，傳遞遞出不一一樣的異異域風(fēng)情情！火一一般的熱熱情、無無處不在在的浪漫漫，包裹裹出別樣樣的生活活情趣??！人生就就應(yīng)如此此，享受受生活，，愉悅?cè)巳松№?xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力力45務(wù)實(shí)、進(jìn)進(jìn)取秉承蘇浙浙企業(yè)務(wù)務(wù)實(shí)、進(jìn)進(jìn)取的人人文精神神，匯聚聚社會(huì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源，專注注于項(xiàng)目目運(yùn)作的的每一個(gè)個(gè)過程，，競(jìng)競(jìng)業(yè)業(yè)業(yè)，打打造精品品項(xiàng)目，，奉獻(xiàn)精精致生活活。態(tài)度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值!態(tài)度本身身就是一一種存在在，立志志為人，，擁有責(zé)責(zé)任心和和使命感感的態(tài)度度，才是是真正的的基礎(chǔ)。。務(wù)實(shí)、、進(jìn)取的的精神念念力，保保障了產(chǎn)產(chǎn)品的成成功，責(zé)責(zé)任開發(fā)發(fā)，讓購購房成為為一種愉愉悅的享享受!項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力力46項(xiàng)目精神神屬性以客戶的的角度理理解項(xiàng)目目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，深度度挖掘市市場(chǎng)感知知，強(qiáng)化化客戶認(rèn)認(rèn)同，提提煉項(xiàng)目目精神屬屬性。熱情、浪浪漫、愉愉悅地中海風(fēng)風(fēng)情奠定定熱情愉愉悅的基基調(diào)；超高層帶帶來的空空曠致遠(yuǎn)遠(yuǎn)的人生生享受；；秉承于蘇蘇浙人文文理念的的品質(zhì)之之旅。474849項(xiàng)目營(yíng)銷銷策略工程進(jìn)度度及開發(fā)發(fā)策略營(yíng)銷分期期價(jià)值運(yùn)營(yíng)營(yíng)客戶策略略整體營(yíng)銷銷策略50工程進(jìn)度度及開發(fā)發(fā)策略開發(fā)策略略項(xiàng)目整體體35萬方，分分3期開發(fā)，，分期劃劃分如圖圖所示；；3棟超高層層均分于于3期，確保保每一期期均有超超高層，，均勻分分布施工工壓力；；滾動(dòng)開發(fā)發(fā)策略，，確保1、2、3期均能單單獨(dú)運(yùn)作作，施工工、交房房同步進(jìn)進(jìn)行，最最大化實(shí)實(shí)現(xiàn)資金金運(yùn)營(yíng)；；1、2、3期確保能夠夠再進(jìn)行細(xì)細(xì)分開發(fā)，，以銷定產(chǎn)產(chǎn)，均衡開開發(fā)。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBBDBBA’DA’BBBBFA1BBBBBEBBEDBBECBBCCA1BBBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF一期二期三期51工程進(jìn)度試試排2010年2011年日期工程審批工程正負(fù)零零施工三層拿預(yù)售證開盤5月7月樣板房啟用用9月12月11月1月4月6月下旬3月2月臨時(shí)接待中中心啟用10月施工圖確定定，試樁樁基施工8月施工十六層層一組團(tuán)封頂頂承建單位進(jìn)進(jìn)場(chǎng)開工營(yíng)銷中心開開放52營(yíng)銷分期拆分總量，，少量多次次，始終確確保熱銷勢(shì)勢(shì)頭；視情況靈活活采用開盤盤或加推的的形式；戶型搭配，，每期均有有亮點(diǎn)戶型型面市；利用多次開開盤，運(yùn)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBBDBBA’DA’BBBBFA1BBBBBEBBEDBBECBBCCA1BBBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF2.1期1.1期1.1.1期3.2期1.2期3.1期2.2期2.3期1.1.2期1.1.3期分期組團(tuán)體量（㎡）戶型類型一期1.1.1期43044A1BDEF1.1.2期27378BCDEF1.1.3期30224A1BED1.2期38761A1BDE二期

2.1期36844BCDE2.2期43560A1BCE2.3期42086A1BF三期3.1期41302A1ABE3.2期49467BCDEFH53周邊項(xiàng)目類類比綜合上述，，得出本案案銷售均價(jià)價(jià)A=8327.8元/㎡可比樓盤因素南國(guó)明珠水墨蘭軒水墨清華百靈景都本案地理位置（10）

98888交

通（5）

44444工程進(jìn)度（5）

44444外部環(huán)境（5）

44434配套設(shè)施（10）

98788項(xiàng)目規(guī)模（5）

33444戶型面積（5）

34344戶型設(shè)計(jì)（10）

89888裝修標(biāo)準(zhǔn)（10）

77777建筑材料（10）

88878物業(yè)管理（10）

88888開發(fā)商品牌（5）

33334外立面（10）

88898綜合（100）

7878767779

銷售價(jià)格比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)權(quán)重南國(guó)明珠78001.01787820水墨蘭軒74001.01747430水墨清華88001.03906425百靈景都86001.02897625入市價(jià)格測(cè)測(cè)算54

銷售價(jià)格比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)權(quán)重錦繡長(zhǎng)江105000.88924050中央公園120000.871040950可比樓盤因素錦繡長(zhǎng)江中央公園本案地理位置（10）

888交

通（5）

789工程進(jìn)度（5）

554外部環(huán)境（5）

554配套設(shè)施（10）

998項(xiàng)目規(guī)模（5）

554戶型面積（5）

554戶型設(shè)計(jì)（10）

554裝修標(biāo)準(zhǔn)（10）

998建筑材料（10）

998物業(yè)管理（10）

998開發(fā)商品牌（5）

553外立面（10）

998合計(jì)909180綜合上述，，得出本案案銷售均價(jià)價(jià)B=9824.5元/㎡入市價(jià)格測(cè)測(cè)算標(biāo)桿項(xiàng)目類類比因?yàn)橐陨蠀⒖柬?xiàng)目分分別為周邊邊普通住宅宅和高端項(xiàng)目目，最終得得出的本案案銷售均價(jià)價(jià)=8327.8*0.7+9824.5*0.2=8627.14元/㎡。綜合考慮影影響本案其其他因素，，建議本案案的一期入市的的銷售均價(jià)價(jià)為8500元/㎡。55項(xiàng)目一期價(jià)價(jià)值運(yùn)營(yíng)模模式一期85008800940010000通過一期整整盤運(yùn)作，，最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)9000元/平方期均價(jià)8500元/平方；期均價(jià)8800元/平方；期均價(jià)9400元/平方；1.2期均價(jià)10000元/平方；56本項(xiàng)目是一一個(gè)引領(lǐng)人人居方向的的大型項(xiàng)目目，立足于于武漢市中中心城區(qū)，，且運(yùn)作周周期長(zhǎng)達(dá)4年；時(shí)間的變化化及項(xiàng)目高高度的變化化，客戶必必然隨之泛泛化，任何何一種對(duì)客客戶的主觀觀臆斷均有有悖于客戶戶的有效性性原則；對(duì)于本案，，客戶策略略是一個(gè)系系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)態(tài)過程，隨隨著項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)的深入入，客戶策策略也會(huì)發(fā)發(fā)生改變……項(xiàng)目客戶策策略★一級(jí)區(qū)域沌口漢口二三環(huán)環(huán)漢口一二環(huán)環(huán)鐘家村二級(jí)區(qū)域注：“六橋橋一隧一路路”政策的的實(shí)施對(duì)武武昌客戶將將會(huì)產(chǎn)生較較大影響。。一級(jí)區(qū)域（核心客戶戶）：項(xiàng)目目所在區(qū)域域內(nèi)、鐘家家村二級(jí)區(qū)域（重要客戶戶）：漢口口區(qū)域（寶寶豐路、古古田為代表表）、沌口口區(qū)域三級(jí)區(qū)域（次要客戶戶）：其他他區(qū)域（主主要包括外外來遷入人人口，如漢漢南、蔡甸甸等武漢郊郊區(qū)人口、、8+1城市圈等。。項(xiàng)目客戶策策略客戶來源分分析58出于對(duì)競(jìng)品品項(xiàng)目的客客群研究、、本項(xiàng)目周周邊交通環(huán)環(huán)境的發(fā)展展趨勢(shì)，以以及漢陽城城中村的建建設(shè)，可將將本項(xiàng)目客客戶來源區(qū)區(qū)域劃分為為：一級(jí)區(qū)域（核心客戶戶）：項(xiàng)目目所在區(qū)域域內(nèi)、鐘家家村二級(jí)區(qū)域（重要客戶戶）：漢口口區(qū)域（寶寶豐路、古古田為代表表）、沌口口區(qū)域三級(jí)區(qū)域（次要客戶戶）：其他他區(qū)域（主主要包括外外來遷入人人口，如漢漢南、蔡甸甸等武漢郊郊區(qū)人口、、8+1城市圈等。。一期主力客客戶將集中中在20分鐘車行交交通圈內(nèi)，，即以王家家灣為中心心的漢陽區(qū)區(qū)域?yàn)橹鞯磥黼S著著交通環(huán)境境的逐步改改善，推廣廣與銷售的的拓展，不不斷向外圍圍擴(kuò)張。★5分鐘可達(dá)10分鐘可達(dá)20分鐘可達(dá)客戶地圖★一級(jí)區(qū)域沌口漢口二三環(huán)漢口一二環(huán)鐘家村二級(jí)區(qū)域項(xiàng)目客戶策策略59一期主要客客戶：漢陽區(qū)中高高公務(wù)員王家灣商圈圈大商戶墨水湖拆遷遷新貴富鐘家村商圈圈大商戶沌口開發(fā)區(qū)區(qū)企業(yè)主黃金口園區(qū)區(qū)企業(yè)主四新江提新新貴富層……重要客戶潛在客戶核心客戶130-140㎡三房、四房總價(jià)120-160萬80-130㎡兩房、三房總價(jià)60-120萬80-120㎡兩房、三房75-120萬二置＋首改+投資老板＋官僚大漢陽＋沌口二置＋二改商戶+中高管小老板＋公務(wù)員王家灣＋墨水湖首改＋首置企業(yè)主＋公務(wù)員漢陽中心＋王家灣置業(yè)目的改善居住環(huán)境追求高品質(zhì)居住環(huán)境及精神上的滿足一步到位的的剛需（首首置+首改）。一期客戶定定位客戶定位項(xiàng)目客戶策策略60區(qū)域現(xiàn)狀客戶（一期）項(xiàng)目品牌知知名度加大大區(qū)域交通便便利度加強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域環(huán)境改改善吸引力力加強(qiáng)保值增值能能力加強(qiáng)區(qū)域未來客戶（二三期）以地緣客戶戶為主年齡主要在在30~45歲之間家庭結(jié)構(gòu)以以2、3口之家為主主自住為主地緣客戶依依然占主導(dǎo)導(dǎo)地位，但但其他區(qū)及及外來人口口將逐步增增強(qiáng)；自主、投資資為主地緣性客戶戶為主私企老板、、大型個(gè)體體戶、周邊邊區(qū)域企事事業(yè)單位中中高層、拆拆遷新貴新婚用房、、三口之家家7：2：1地緣：其他他區(qū)：外來來5：3：2地緣：其他他區(qū)：外來來地緣性及其其他區(qū)客戶戶為主新的生成客客戶其他區(qū)域改改善新“移民””、高素質(zhì)質(zhì)（高品位位、高學(xué)歷歷）增多項(xiàng)目客戶策策略客戶演變61項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階階段及客戶戶策略二期運(yùn)作三期運(yùn)作一期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)客戶匯聚客戶創(chuàng)造客戶通過對(duì)項(xiàng)目目精神屬性性的塑造，，打造地中中海式生活活方式，再再利用親情情化的營(yíng)銷銷手法感化化客戶，向向客戶植入入對(duì)項(xiàng)目的的歸屬感，，從而”創(chuàng)創(chuàng)造”出本本項(xiàng)目所獨(dú)獨(dú)有的客戶戶群體。持續(xù)而深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的加強(qiáng)對(duì)對(duì)客戶的影影響，以客客戶滿意度度為主，項(xiàng)項(xiàng)目推廣為為輔。通過過小眾的營(yíng)營(yíng)銷策略，，讓客戶質(zhì)質(zhì)量、數(shù)量量均能自行行“生長(zhǎng)””。完成項(xiàng)目品品牌內(nèi)涵之之后，以品品牌召號(hào)客客戶，將客客戶的來源源進(jìn)行最大大泛化，配配合營(yíng)銷手手段，吸引引優(yōu)質(zhì)客戶戶。6262整體營(yíng)銷策策略營(yíng)銷前置活活動(dòng)動(dòng)先導(dǎo)體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷早入市搭建建平臺(tái)，積積極爭(zhēng)搶客客源；無盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝，品品質(zhì)無處不不在；各渠道聯(lián)動(dòng)動(dòng)出擊，資資源高效整整合；強(qiáng)銷控集中中放量，主主動(dòng)步步為為營(yíng)。63成立龍陽置置業(yè)會(huì)（暫定名））配合正式營(yíng)營(yíng)銷中心的的投入使用用，開啟龍龍陽會(huì)會(huì)員員吸納工作作，以與某某種資源合合作的方式式（如與銀銀行發(fā)行聯(lián)聯(lián)名信用卡卡），收取取一定的誠誠意金，給給予一定的的優(yōu)惠額度度，以此來來甄選意向向客戶。早入市搭建建平臺(tái)，積積極搶占客客源通過項(xiàng)目體體量規(guī)模，，積極與各各類品牌商商家資源合合作，如家家居賣場(chǎng)（（如歐亞達(dá)達(dá)等）、家家電賣場(chǎng)（（如國(guó)美、、蘇寧、工工貿(mào)等）或或知名品牌牌家居、電電器等，搭搭建資源平平臺(tái)，為業(yè)業(yè)主后期生生活提供便便利。啟用臨時(shí)接待中中心因諸多因素素限制，正正式營(yíng)銷中中心啟用的的時(shí)間相對(duì)對(duì)較晚（預(yù)預(yù)計(jì)2011年5月），為避避免周邊其其他項(xiàng)目的的分流，本本項(xiàng)目在春春節(jié)后至正正式營(yíng)銷中中心投入使使用前，應(yīng)應(yīng)盡早啟用用臨時(shí)接待待中心，盡盡早積蓄部部分意向客客源。64無盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝，品品質(zhì)無處不不在示范園林、樣板間提前展示，高品質(zhì)形象看得見身著禮服的靚麗門童鋪滿咖啡細(xì)末的水晶煙缸精美的高腳杯取代一次性紙杯各色飲料水酒取代無味的白開水除了樓書之外的藝術(shù)、文學(xué)、財(cái)經(jīng)、時(shí)尚類雜志書籍地中海代表性植物，如薰衣草…65各渠道聯(lián)動(dòng)動(dòng)出擊，資資源高效整整合以體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)為為項(xiàng)目推介介核心，其其余渠道作作為輔助。。整合渠道活動(dòng)營(yíng)銷油畫展、尋尋寶大賽、、地中海風(fēng)風(fēng)情展（風(fēng)情展講講、風(fēng)情體體驗(yàn)、風(fēng)情情派對(duì)、風(fēng)風(fēng)情時(shí)尚））名品歌劇賞賞析……形象展示戶外、示范范景觀/樣板區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、、宣傳資料料直效行銷泛大客戶策策略——針對(duì)銀行、、醫(yī)院、供供電局、4S店業(yè)主……等小眾目標(biāo)標(biāo)群的巡展展、DM、短信等網(wǎng)絡(luò)炒作配合漢陽騰騰飛，先行行炒熱區(qū)域域熱度；后配合項(xiàng)目目營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)開展，宣宣揚(yáng)項(xiàng)目理理念共生營(yíng)銷王家灣品牌牌商家、金金融機(jī)構(gòu)、、高端消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所聯(lián)合合開展關(guān)系營(yíng)銷江蘇商會(huì)、、常州商會(huì)會(huì)、廣東商商會(huì)、臺(tái)商商會(huì)、武漢漢高爾夫協(xié)會(huì)會(huì)、武漢汽汽車協(xié)會(huì)等等66強(qiáng)銷控集中放量，主動(dòng)步步步為營(yíng)集中放量，，統(tǒng)一認(rèn)購購，營(yíng)造區(qū)區(qū)域大盤氣氣勢(shì)針對(duì)房源位位置、戶型型等特點(diǎn)，，加大價(jià)差差利用價(jià)格格杠桿擠壓壓成交,優(yōu)先去化低低層、臨路路，嚴(yán)控高高層、暢銷銷房源67第一階段營(yíng)營(yíng)銷規(guī)劃一期推盤計(jì)計(jì)劃入市時(shí)機(jī)營(yíng)銷規(guī)劃詳詳解各節(jié)點(diǎn)思路路及主要工工作費(fèi)用預(yù)算計(jì)計(jì)劃68項(xiàng)目1.1期共推出7棟，面積合合計(jì)約10萬平米，根根據(jù)武漢““每批次預(yù)預(yù)售面積需需大于3萬平米、且且3日內(nèi)一次性性公開所有有預(yù)售房源源”的要求求，項(xiàng)目需需推出3棟樓才符合合該規(guī)定;1.1期分批推出出，如左圖圖所示，分分三批推出出，類似面面積樓棟、、面積大小小盡量搭配配推出，即即一組團(tuán)為為1、2、7#樓（首期推推出時(shí)銷控控部分房源源），二組組團(tuán)為3、8#樓，三組組團(tuán)為11、12#樓。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBBDBBA’DA’BBBBFA1BBBBBEBBEDBBECBBCCA1BBBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF二組團(tuán)12891213一組團(tuán)三組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)一期推盤計(jì)計(jì)劃69入市時(shí)機(jī)2011年1月入市滿足營(yíng)銷前前置的要求求，搶占市市場(chǎng)先機(jī)，，提前攔截截客戶，搶搶占市場(chǎng)份份額；按工程進(jìn)度度，1月份，臨時(shí)時(shí)接待中心心可交付使使用，其它它主要銷售售道具也已已到位，具具備入市基基礎(chǔ)；滿足項(xiàng)目初初期招商的的需要，一一期商鋪先先行招商運(yùn)運(yùn)作，待二二期商鋪推推出時(shí)帶租租約銷售；；項(xiàng)目的各類類型營(yíng)銷活活動(dòng)需要一一個(gè)實(shí)物載載體完成。。70營(yíng)銷規(guī)劃詳詳解1/8臨時(shí)營(yíng)銷中中心啟用3/18項(xiàng)目奠基儀儀式4/9龍陽會(huì)啟動(dòng)動(dòng)儀式5/21首屆龍陽會(huì)會(huì)活動(dòng)6/18營(yíng)銷中心啟啟用產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)7/23樣板房開放放8/20龍陽會(huì)活動(dòng)動(dòng)集中認(rèn)籌籌8/27開盤形象面市產(chǎn)品面市文化演繹銷售信息營(yíng)銷線推廣線憧憬愉悅奔向愉悅傳遞愉悅體驗(yàn)愉悅愉悅之旅活動(dòng)線71前期籌備期期（即日起至至2011年1月8日）目標(biāo)：確保項(xiàng)目面面市成功主要工作：：籌備臨時(shí)營(yíng)營(yíng)銷中心投投入使用相相關(guān)事宜；；銷售團(tuán)隊(duì)的的組建與培培訓(xùn)；項(xiàng)目基礎(chǔ)宣宣傳物料的的準(zhǔn)備；項(xiàng)目專屬推推廣陣地的的建立，完完成初期形形象推廣。。72臨時(shí)營(yíng)銷中中心啟用（2011年1月8日）目標(biāo)：確保臨時(shí)營(yíng)營(yíng)銷中心開開放，接待待客戶來訪訪咨詢；通過這一平平臺(tái)傳播項(xiàng)項(xiàng)目信息。。主要工作：：接受客戶來來訪來電咨咨詢及登記記，開始積積累客戶；；進(jìn)行前期推推廣工作，，項(xiàng)目形象象入市。73奠基儀式（2011年3月18日）目的產(chǎn)品正式向向外界公開開；通過媒體力力量，發(fā)布布項(xiàng)目信息息。活動(dòng)思路邀請(qǐng)漢陽區(qū)區(qū)、龍陽集集團(tuán)主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參加奠奠基儀式；；安排意向客客戶參觀工工地現(xiàn)場(chǎng)，，了解項(xiàng)目目建筑實(shí)力力；邀請(qǐng)武漢市市所有媒體體參加奠基基儀式，以以新聞報(bào)道道的形式軟軟性發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目信息。。活動(dòng)預(yù)算約5萬元74龍陽會(huì)啟動(dòng)動(dòng)（2011年4月9日）目的：以龍陽會(huì)的的形式，前前置銷售；；龍陽會(huì)啟動(dòng)動(dòng)當(dāng)天成員員人數(shù)達(dá)到到100組。活動(dòng)主題：：“龍陽會(huì)會(huì)全城啟動(dòng)動(dòng)，憧憬地地中海風(fēng)情情愉悅”活動(dòng)思路非盈利性質(zhì)質(zhì)的龍陽會(huì)會(huì)平臺(tái)，龍龍卡不做為為認(rèn)籌使用用；利用龍陽會(huì)會(huì)積累客戶戶，并將其其做為活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷的主主要陣地，，演繹地中中海文化；；龍陽會(huì)可采采取與銀行行聯(lián)名發(fā)行行信用卡的的形式辦理理，附加更更多龍陽會(huì)會(huì)成員增值值服務(wù)；龍陽會(huì)啟動(dòng)動(dòng)當(dāng)天舉辦辦大型地中中海風(fēng)情活活動(dòng)，拉開開龍陽會(huì)活活動(dòng)營(yíng)銷的的大幕；客戶通過參參加本案系系列營(yíng)銷活活動(dòng)增加龍龍卡積分，，該積分則則是開盤優(yōu)優(yōu)惠幅度依依據(jù)，積分分越多，優(yōu)優(yōu)惠幅度越越大。費(fèi)用預(yù)算：：龍陽會(huì)的費(fèi)費(fèi)用計(jì)入營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用，，會(huì)員制啟啟動(dòng)當(dāng)天活活動(dòng)費(fèi)用約約20萬元。75首次龍陽會(huì)會(huì)活動(dòng)（2011年5月21日）目的：增強(qiáng)客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的文文化認(rèn)同，，積累和鎖鎖定客戶；；參與活動(dòng)客客戶60組。活動(dòng)主題：：“地中海海七日游，，奔向地中中海風(fēng)情愉愉悅”活動(dòng)思路：：通過前期的的客戶積累累，已積累累一定數(shù)量量的龍陽會(huì)會(huì)成員，具具備活動(dòng)開開展的條件件；此次活動(dòng)須須結(jié)合本案案特性展開開，把地中中海項(xiàng)目主主題融入到到活動(dòng)中去去，通過與與項(xiàng)目主題題相關(guān)的活活動(dòng)，深化化龍陽會(huì)成成員對(duì)龍陽陽1號(hào)項(xiàng)目的文文化認(rèn)同；；建議活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容為西班班牙等地中中海沿岸國(guó)國(guó)家旅游活活動(dòng)，象征征性收取成成員旅游費(fèi)費(fèi)，以作誠誠意甄別；；參加本次活活動(dòng)龍卡增增加積分50分。費(fèi)用預(yù)算：：活動(dòng)的費(fèi)用用計(jì)入營(yíng)銷銷費(fèi)用，活活動(dòng)費(fèi)用約約50萬元。76營(yíng)銷中心開開放及產(chǎn)品品發(fā)布（2011年6月18日）目的：正式建立項(xiàng)項(xiàng)目信息傳傳播平臺(tái)，，進(jìn)行形象象展示，并并做產(chǎn)品推推介；借活動(dòng)增加加客戶對(duì)龍龍陽1號(hào)項(xiàng)目的文文化認(rèn)同，，提高項(xiàng)目目知名度；；活動(dòng)當(dāng)天積積累客戶100組?；顒?dòng)主題：：“龍陽1號(hào)營(yíng)銷中心心開放暨產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)，傳遞地地中海風(fēng)情情愉悅”活動(dòng)思路：：借正式營(yíng)銷銷中心開放放這一事件件做營(yíng)銷活活動(dòng)，進(jìn)行行項(xiàng)目形象象展示；整個(gè)活動(dòng)在在五星級(jí)酒酒店舉行，，過程中穿穿插項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布，，作為產(chǎn)品品的首次亮亮相，讓客客戶深入了了解到本案案產(chǎn)品信息息；活動(dòng)中在配配以地中海海藝術(shù)表演演、互動(dòng)游游戲、地中中海有獎(jiǎng)問問答等環(huán)節(jié)節(jié)，放映意意大利經(jīng)典典電影等，，營(yíng)造和活活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛。參加本次活活動(dòng)增加龍龍卡積分60分。費(fèi)用預(yù)算：：活動(dòng)費(fèi)用約約20萬元。77樣板房開放（2011年7月23日）目的：進(jìn)行產(chǎn)品展示示，讓客戶貼貼身體驗(yàn)到本本案產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)越性；借活動(dòng)增加客客戶對(duì)龍陽1號(hào)項(xiàng)目文化認(rèn)認(rèn)同，提高項(xiàng)項(xiàng)目知名度和和美譽(yù)度；活動(dòng)當(dāng)天積累累客戶100組。活動(dòng)主題：““龍陽1號(hào)樣板房盛情情開放，體驗(yàn)驗(yàn)地中海風(fēng)情情愉悅”活動(dòng)思路：借樣板間開放放這一事件展展開營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)，向客戶傳傳遞項(xiàng)目信息息；新營(yíng)銷中心已已經(jīng)開放，活活動(dòng)條件也已已具備，活動(dòng)動(dòng)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)舉辦，邀請(qǐng)請(qǐng)客戶來項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)感受龍龍陽1號(hào)樓盤品質(zhì)；；通過樣板間開開放給客戶以以居住體驗(yàn)和和未來生活憧憧憬，產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)之處引起起客戶關(guān)注；；活動(dòng)中伴奏地地中海系列背背景音樂、歌歌劇等，配以以意大利美食食午餐，豐富富活動(dòng)內(nèi)涵；；參加本次活動(dòng)動(dòng)龍卡增加積積分70分。費(fèi)用預(yù)算：活動(dòng)費(fèi)用約20萬元。78會(huì)員活動(dòng)集中中認(rèn)籌（2011年8月20日）目的：篩選誠意客戶戶，試探市場(chǎng)場(chǎng)，為開盤做做鋪墊；活動(dòng)當(dāng)天積累累客戶100組，辦VIP卡100張?；顒?dòng)主題：““龍陽1號(hào)盛大認(rèn)籌，，地中海風(fēng)情情愉悅之旅””活動(dòng)思路：經(jīng)過前期蓄客客，已經(jīng)積累累大量客戶，，具備認(rèn)籌條條件；通過發(fā)售VIP卡篩選客戶，，以較短的認(rèn)認(rèn)籌期制造緊緊張氣氛，逼逼定客戶；活動(dòng)就在新營(yíng)營(yíng)銷中心展開開，現(xiàn)場(chǎng)適度度裝扮，營(yíng)造造認(rèn)籌氛圍，，當(dāng)天可能客客戶較大，適適當(dāng)增加工作作人員數(shù)；活動(dòng)過程中，，營(yíng)銷中心伴伴以地中海古古典音樂，凡凡是認(rèn)籌客戶戶均贈(zèng)送意大大利名著如但但丁《神曲》、薄伽丘《十日談》，為項(xiàng)目增添添地中海文化化色彩。費(fèi)用預(yù)算：活動(dòng)費(fèi)用約30萬元。79開盤活動(dòng)（2011年8月27日）目的：消化前期積累累的客戶，產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，項(xiàng)目形象象提升；活動(dòng)當(dāng)天積累累客戶100組，成交200套?；顒?dòng)主題：龍龍陽1號(hào)盛大開盤，，地中海愉悅悅享受活動(dòng)思路經(jīng)過前期蓄客客認(rèn)籌，已積積累一定量的的誠意客戶，，具備開盤條條件；通過搖號(hào)方式式選房，制造造房源緊俏的的氣氛，促成成客戶迅速成成交，一次性性付款和按揭揭實(shí)行差別優(yōu)優(yōu)惠；龍卡積積分達(dá)到180分的除享受正正常折扣外，，還可享受2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，，180分以下者則享享受正常折扣扣外的1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；；邀請(qǐng)名星等名名人來到開盤盤現(xiàn)場(chǎng)，如阿阿星等，利用用名人效應(yīng)制制造噱頭，聚聚集人氣；凡是開盤當(dāng)天天簽訂購房合合同，房款到到位的客戶均均可參加抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為法法國(guó)雷諾車一一輛（贈(zèng)5年使用權(quán)）活動(dòng)中在配以以地中海藝術(shù)術(shù)表演和樂曲曲，購房贈(zèng)送送地中海系列列名貴藝術(shù)品品、法國(guó)紅酒酒等，安排外外國(guó)模特發(fā)放放禮品、宣傳傳資料等，將將地中海文化化元素滲透到到底。費(fèi)用預(yù)算：活動(dòng)費(fèi)用約50萬元。80總體廣告費(fèi)預(yù)預(yù)算1.1期2500萬元2011.9-2013.31.2期630萬元2013.4—2014.42期1300萬元2014.5-2016.33期780萬元2016.4-2017.41.1.1期48%1200萬元1.1.2期30%730萬元1.1.3期22%530萬元階段性廣告費(fèi)用預(yù)算如下2011.9-122012.1-102012.10-2013.3設(shè)整體均價(jià)為為10000元/㎡，總體銷售額額為34.6億，以1.5%的比例得出本本案總廣告費(fèi)費(fèi)用為6800萬，1.1期肩負(fù)著樹立立項(xiàng)目品牌的的重任，其前前期投入費(fèi)用用更高，建議議47%左右較為合適適，1.1期廣告費(fèi)用約約為2500萬，1.2期占12%，約為630萬；2期占26%，約為1300萬；3期占15%，約為780萬。811.1期一組團(tuán)廣告告費(fèi)匡算推廣方式數(shù)量或尺寸投放頻率單價(jià)總金額（萬元）沙盤制作1個(gè)5發(fā)光字640㎡300元/㎡20戶外4塊150萬600圍墻300mx4m380元/㎡45車身10輛6萬元/年60報(bào)版30期6萬元/期180短信平臺(tái)30萬條8次0.008元/條2.4短信群發(fā)150萬條8次0.005元/條7.5活動(dòng)營(yíng)銷5場(chǎng)120會(huì)員雜志2三維動(dòng)畫5分鐘600元/秒18網(wǎng)絡(luò)推廣一年120紙質(zhì)宣傳品20其它30合計(jì)120082感謝聆聽期期待共贏??！神圣的的工作作在每每個(gè)人人的日日常事事務(wù)里里，理理想的的前途途在于于一點(diǎn)點(diǎn)一滴滴做起起。創(chuàng)造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再創(chuàng)創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會(huì)。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。22:4722:4722:47:2722:47:27所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)?；茧y可以試試驗(yàn)一個(gè)人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵鐵拳擊中要要害的時(shí)候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放放過過任任何何細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，就就是是比比你你的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)得得更更快快的的能能力力。。把你你的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手視視為為對(duì)對(duì)手手而而非非敵敵人人，，將將會(huì)會(huì)更更有有益益。。一旦旦做做出出決決定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行動(dòng)動(dòng)!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就會(huì)會(huì)把把它它在在這這個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域的的生生意意買買掉掉或或退退出出這這個(gè)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域域。。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤(rùn)，，也不要在市市場(chǎng)不景氣時(shí)時(shí)，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2322:47:27在艱難時(shí)期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長(zhǎng)期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計(jì)讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)偉偉大的作者，，它會(huì)給每個(gè)個(gè)人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程程說話話，流流程是是將說說轉(zhuǎn)化化為做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2322:47:27在一個(gè)個(gè)崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定會(huì)獲獲得成成功。。微軟離離破產(chǎn)產(chǎn)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只有有18個(gè)月。。堅(jiān)持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運(yùn)運(yùn)是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理理想想時(shí)時(shí)，，會(huì)會(huì)遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會(huì)會(huì)使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個(gè)個(gè)管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下屬屬的的工工作作，，那那他他就就無無法法有有效效地地管管理理他他們們。。人們所認(rèn)認(rèn)識(shí)到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。22:47:2722:471月-23等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計(jì)計(jì)請(qǐng)一個(gè)個(gè)高招