廣州城更新工作

廣州城市更新工作一、從三舊改造到城市更新2009年，國(guó)土資源部與省政府簽署合作協(xié)議,共建節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省，開(kāi)展“三舊”改造，出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）。從2009年到2014年，以全省實(shí)施“三舊”改造為契機(jī)，廣州出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》（穗府〔2009〕56號(hào)）《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的補(bǔ)充意見(jiàn)》（穗府〔2012〕20號(hào)），從改造意愿征詢、改造模式設(shè)立、改造單元?jiǎng)澏?、完善歷史用地手續(xù)、土地整備與收儲(chǔ)、改造收益分享機(jī)制等幾個(gè)方面進(jìn)行了“三舊”改造政策體系和實(shí)施機(jī)制的探索，遵循自愿改造原則，政府指導(dǎo)、有序開(kāi)展的原則，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的原則，盤活存量用地、節(jié)約集約用地原則開(kāi)展改造工作。系統(tǒng)性地實(shí)施了國(guó)有土地整備，梳理了低效建設(shè)用地?cái)?shù)量，穩(wěn)步推進(jìn)舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造，盤活了存量用地，為城市更新改造奠定了基礎(chǔ)，積累了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。二、廣州城市更新工作機(jī)制2015年2月在原來(lái)的臨時(shí)機(jī)構(gòu)“三舊”改造辦公室的基礎(chǔ)上，成立了國(guó)內(nèi)第一個(gè)專門的城市更新職能機(jī)構(gòu)一一廣州市城市更新局。這意味著城市更新成為廣州城市發(fā)展的新常態(tài)，是廣州市以正式行政職責(zé)設(shè)置來(lái)應(yīng)對(duì)存量資源再開(kāi)發(fā)、內(nèi)涵更新的目標(biāo)需求，擔(dān)當(dāng)起城市建成環(huán)境空間治理的責(zé)任。同時(shí)還成立了廣州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)市級(jí)層面對(duì)城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主的工作機(jī)制。在廣州市規(guī)委會(huì)下設(shè)立市規(guī)委會(huì)城市更新專業(yè)委員會(huì)，并廣泛增加專家的專業(yè)類別加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目規(guī)劃審批的公眾參與性、提高審批效率。城市更新是一項(xiàng)根植于實(shí)踐的活動(dòng)，是針對(duì)存量資源的利益格局重組，起到推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)持續(xù)漸進(jìn)發(fā)展的作用，必須發(fā)揮好政府、社會(huì)和市場(chǎng)的合力，通過(guò)有效提升既有建成環(huán)境的綜合容量產(chǎn)生城市發(fā)展的活力。因此需要對(duì)城市更新的組織和行為，包括規(guī)劃編制、管理、實(shí)施組織以及相互作用的過(guò)程和方式來(lái)建立制度和政策。作為標(biāo)志性的就是2016年1月1日正式執(zhí)行的廣州市2015年第134號(hào)文《廣州市城市更新辦法》，以及三部關(guān)聯(lián)的配套辦法：廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法、舊廠房更新實(shí)施辦法、舊城鎮(zhèn)更新實(shí)施辦法，簡(jiǎn)稱“1+3政策，對(duì)廣州市城市更新做了比較系統(tǒng)規(guī)定和一些相關(guān)聯(lián)的制度設(shè)置，這代表廣州由“三舊改造”進(jìn)入“城市更新”時(shí)期。城市更新“1+3”政策有五個(gè)創(chuàng)新亮點(diǎn)創(chuàng)新一：保障公共利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。將社會(huì)公益放在第一位，要求城市更新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)注重長(zhǎng)期效益和可持續(xù)發(fā)展，完善各利益主體土地增值收益共享機(jī)制，妥善處理好公共利益、城市更新區(qū)域涉及的權(quán)屬人、投資企業(yè)及其它利益相關(guān)者的責(zé)權(quán)利關(guān)系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的協(xié)同提升，保障城市可持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)新二：加強(qiáng)數(shù)據(jù)調(diào)查，優(yōu)化工作流程。建立了政府主導(dǎo)進(jìn)行的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查制度和城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)共享機(jī)制。規(guī)范更新規(guī)劃和方案編制流程，優(yōu)化項(xiàng)目方案批復(fù)，強(qiáng)化實(shí)施監(jiān)管。一方面在土地及建筑物信息核查、規(guī)劃編制階段，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性大幅提高；另一方面優(yōu)化政府相關(guān)部門的審批和監(jiān)管。創(chuàng)新三：強(qiáng)化公眾參與，實(shí)現(xiàn)規(guī)范操作。通過(guò)城市更新片區(qū)策劃方案、實(shí)施方案公示、征求利害關(guān)系人意見(jiàn)、相關(guān)意愿征詢、組織專家論證等多種形式，在各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)城市更新的公眾參與，并創(chuàng)新性地引入公眾咨詢委員會(huì)和村民理事會(huì)制度，充分保障權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)。創(chuàng)新四：堅(jiān)持政府引導(dǎo)，強(qiáng)化市場(chǎng)運(yùn)作。根據(jù)項(xiàng)目類型選擇最合理的推進(jìn)模式，并明確政府相應(yīng)的定位和管理深度。在堅(jiān)持“市場(chǎng)運(yùn)作”原則的基礎(chǔ)上，對(duì)于原先單純依靠市場(chǎng)力量出現(xiàn)問(wèn)題較多舊村改造引入合作企業(yè)的改造項(xiàng)目，適度加大政府主導(dǎo)規(guī)范實(shí)施的力度。創(chuàng)新五：明確部門分工，實(shí)現(xiàn)管理下沉。市級(jí)層面主要負(fù)責(zé)牽頭開(kāi)展政策研究，制定整體統(tǒng)籌城市更新計(jì)劃和規(guī)劃，以及審議和批復(fù)，區(qū)級(jí)層面主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目實(shí)施與監(jiān)管。因此，廣州城市更新工作是遵循“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約，利益共享、公平公開(kāi)”的原則，建立以問(wèn)題為導(dǎo)向、以目標(biāo)為導(dǎo)向、以實(shí)施為導(dǎo)向的城市更新管理體系，以持續(xù)推進(jìn)差異化、網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化的城市更新為目標(biāo)。在《廣州市城市更新辦法》里定義了廣州城市更新的含義，它對(duì)“三舊”改造的內(nèi)容進(jìn)行了拓展延伸。它指的是由政府部門、土地權(quán)屬人或者其他符合規(guī)定的主體，按照“三舊”改造政策、棚戶區(qū)改造政策、危舊房改造政策，在城市更新規(guī)劃范圍內(nèi)，對(duì)低效存量建設(shè)用地進(jìn)行盤活利用以及對(duì)危破舊房進(jìn)行整治、改建、重建、活化、提升的活動(dòng)。廣州市城市更新局不但擔(dān)負(fù)了“三舊”改造任務(wù)，同時(shí)還承擔(dān)了全市人居環(huán)境改善工作，包括全市老舊小區(qū)改造工作。2016年9月省政府發(fā)布《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)），強(qiáng)調(diào)了以下幾個(gè)方面工作：一是將“三舊”改造納入省各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，加快推進(jìn)成片連片改造；二是加快完善歷史用地；三是鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與改造；四是健全監(jiān)管機(jī)制，明確具體監(jiān)管措施以及改造主體的責(zé)任義務(wù)。廣州市政府相應(yīng)地發(fā)布了《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》（穗府規(guī)〔2017〕6號(hào)），貫徹落實(shí)了省政府的通知精神，并對(duì)“1+3”政策進(jìn)行了補(bǔ)充和拓展。廣州城市更新政策簡(jiǎn)介一、主要改造方式廣州市城市更新政策體系（廣州特色）舊村莊自行改造政府收礴昌行改造與政府收儲(chǔ)福結(jié)合目主政道合作改造政府收儲(chǔ)公開(kāi)出讓小區(qū)徼蟻造廣州市城市更新政策體系（廣州特色）舊村莊自行改造政府收礴昌行改造與政府收儲(chǔ)福結(jié)合目主政道合作改造政府收儲(chǔ)公開(kāi)出讓小區(qū)徼蟻造二、舊廠房全面改造raa工改商可不照收地檢投市施那估檢量交時(shí)帶國(guó)有土妙上日廠岳不改.在用她性圖,自行改造工！i『r"房raa工改商可不照收地檢投市施那估檢量交時(shí)帶國(guó)有土妙上日廠岳不改.在用她性圖,自行改造工！i『r"房t晉科技箱士器）物,不會(huì)副出讓可不喀也土地出讓是：妗卻出讓的.技照《關(guān)于科技企業(yè)廨鍬器建設(shè)用型的若干試行規(guī)定》計(jì)限土電出讓金.國(guó)有士地舊廠房性現(xiàn)劃新庠涂改為商ik報(bào)勞業(yè)設(shè)施用他的,按商業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金.工改新產(chǎn)業(yè)給予5年過(guò)期MRtt醫(yī)技醫(yī)技相應(yīng)地質(zhì)辦公用龍市場(chǎng)

評(píng)估研的一定他田附收他飾其他雄市湖科古地檢4。將計(jì)收土地出讓癱國(guó)石土地舊廠屋利用工山南法興辦國(guó)豕支精的新產(chǎn)業(yè).玷業(yè)志適設(shè)的，燈技現(xiàn)有工史用也的,自行at造.按照“工茂工”省第執(zhí)行；S年時(shí)遮弗后，送新用途辦理用足手矮。一是較苦，展廳、體育技加%計(jì)收;_是保留工業(yè)用地件圜的科研用址拔加矩i+收；三疆市級(jí)以上駐穗科訐機(jī)啕自行浪范的科班用途用地,科肝接加怕計(jì)較,其余商務(wù)設(shè)施性質(zhì)料班用地核源自有部分住40%L遣容部分按7。能計(jì)收土冊(cè)出讓金.用善田史用期征曲率模項(xiàng)目，門協(xié)以方式供地的,改造前后tii為丁口用途的.擦市場(chǎng)評(píng)情她價(jià)4。%計(jì)收上加出讓金.三、舊廠房政府收儲(chǔ)為鼓勵(lì)土地權(quán)屬人交地收儲(chǔ).合理分配土地增值收益。舊廠房通府收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)外圍3醫(yī)1花帆從優(yōu)、塔域）中心8區(qū)（期花都、從化.潴城外）“工海r

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由理府收陪的搜助毛容枳率2.附內(nèi)的.

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由政府收儲(chǔ)的觀劃毛客枳窣之上以內(nèi)的r

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由政府收信的其他睡

由政府收信的一口好方式補(bǔ)償.按毛容積窣工。融皿市場(chǎng)評(píng)值的40%計(jì)舞撲償款四、舊廠房自行改造與政府收儲(chǔ)相結(jié)合舊廠房自行改造與政府收儲(chǔ)相結(jié)合：屬于同一企業(yè)集團(tuán)、涉及多宗國(guó)有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12萬(wàn)平方米），可整體策劃改造。自行改造.分區(qū)計(jì)容自行改造地決非住宅期劃板錯(cuò)部就面枳分不同區(qū)域望別例計(jì)穹.位于越秀.海珠.荔灣、天河.白云.黃哺.番禺一南沙的r自行改造.分區(qū)計(jì)容自行改造地決非住宅期劃板錯(cuò)部就面枳分不同區(qū)域望別例計(jì)穹.位于越秀.海珠.荔灣、天河.白云.黃哺.番禺一南沙的r按照多宗土地總用地毛容映率1.0計(jì)宜；位于花都、博城、從化的，按雅琴宗土地總用地毛容粒率。用計(jì)府將不少干425%的權(quán)屬用地面租交由政府收回r技同地段毛容猊率2。商業(yè)市場(chǎng)用枯彷的40疆實(shí)施補(bǔ)償：氯余本商品住宅規(guī)劃用地可以t辦說(shuō)出建、言行放造.五、舊村莊全面改造舊村莊全面改造主要包括以下三種模式：自主改造、合作改造和征收儲(chǔ)備。現(xiàn)行主要政策相比“1+3”的政策有了以下幾個(gè)方面的優(yōu)化：①改造主體：允許自然村經(jīng)區(qū)政府同意后作為改造主體申請(qǐng)全面改造。②引入合作企業(yè)時(shí)點(diǎn)：舊村莊全面改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后即可通過(guò)招標(biāo)方式引入合作企業(yè)，招標(biāo)時(shí)間按《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》規(guī)定的不少于45天。③科學(xué)核定復(fù)建安置量：按合法建筑面積1：1核定集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)復(fù)建總量。對(duì)2009年12月31日前建設(shè)的歷史集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)，已完善歷史用地手續(xù)的，可按照保障改造后物業(yè)收入不降低原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量。村民房屋符合歷史用地條件的，按照相關(guān)政策納入改造成本；不符合歷史用地條件的，由區(qū)政府結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，符合標(biāo)準(zhǔn)的，納入改造成本。④村民表決程序：舊村莊改造實(shí)施方案由村民代表表決通過(guò)后，提交市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議。審議通過(guò)并批復(fù)后3年內(nèi)由全體村民（改制居民、祖屋權(quán)屬人）80%表決通過(guò)的，批復(fù)生效實(shí)施。⑤合理設(shè)置臨遷時(shí)間：整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用；分期實(shí)施改造、分步搬遷的，按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用。⑥改造成本：舊村改造拆遷獎(jiǎng)勵(lì)可納入改造成本，具體辦法由區(qū)政府研究確定。⑦集體物業(yè)復(fù)建總量核算方式可按“現(xiàn)有建筑面積”或“用地范圍”兩種方式進(jìn)行核定，其中，以“現(xiàn)有建筑面積”方式核定的，集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)合法建筑面積按1：1核定復(fù)建量；2009年12月31日前建成的無(wú)合法證明的建筑，按照現(xiàn)有建筑面積2：1核定復(fù)建量，剩余面積可按房屋建筑成本補(bǔ)償計(jì)入改造成本；2009年12月31日后建成的違法建筑，不予核定；以“用地范圍”方式核定的，現(xiàn)有用地面積和容積率1.8(毛)計(jì)算權(quán)益建筑面積，其建安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本。村民住宅復(fù)建安置總量計(jì)算方式合法建筑基底面積x3.5倍村民住宅復(fù)建安置總量計(jì)算方式合法建筑基底面積x3.5倍x(1+10%)280平方米、戶數(shù)280平方米x合法棟數(shù)x(1+10%)六、舊城鎮(zhèn)全面改造舊城鎮(zhèn)更新項(xiàng)目由區(qū)政府按照簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議組織落實(shí)補(bǔ)償完畢后，向市國(guó)土資源主管部門提出供地申請(qǐng)，由市國(guó)土資源主管部門按國(guó)有建設(shè)用地公開(kāi)出讓程序，組織地塊出讓。涉及舊城的改造設(shè)置了兩輪意愿征詢，第一輪是征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%以上（含90%）的，方可啟動(dòng)改造，并辦理地塊改造前期手續(xù)；第二輪是征詢改造區(qū)域居民對(duì)拆遷補(bǔ)償安置方案的意見(jiàn)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民達(dá)到2/3以上（含2/3）的，方可具體實(shí)施拆遷。七、微改造廣州在全面改造基礎(chǔ)上提出微改造概念，其作為與全面改造并重的城市更新方式。微改造是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下,通過(guò)建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護(hù)、活化，完善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法實(shí)施的更新方式，主要適用于建成區(qū)中對(duì)城市整體格局影響不大，但現(xiàn)狀用地功能與周邊發(fā)展存在矛盾、用地效率低、人居環(huán)境差的地塊。微改造強(qiáng)調(diào)了以人為本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隱患，對(duì)建成區(qū)中存在安全隱患的建筑，實(shí)施局部拆建、整治的“微改造”，緩解、消除安全隱患。同時(shí)充分挖掘老城區(qū)潛在資源和優(yōu)勢(shì)，保護(hù)和修繕文物古跡、工業(yè)遺產(chǎn)，對(duì)歷史建筑予以活化利用，延續(xù)歷史文脈、保存城市記憶。微改造類型1、村級(jí)工業(yè)園單獨(dú)改造。2、國(guó)有土地舊廠房微改造，比如紅磚廠、原珠江啤酒廠微改造工作。3、舊村莊綜合整治，主要針對(duì)有歷史價(jià)值，同時(shí)這些價(jià)值需要得到保護(hù)和提升的。4、老舊小區(qū)微改造。廣州市自2016年至今在老舊小區(qū)微改造工作中投入市財(cái)政資金,逐步推進(jìn)全市2000年之前建成的環(huán)境條件較差、配套設(shè)施不全或破損嚴(yán)重、無(wú)障礙建設(shè)缺失、管理服務(wù)機(jī)制不健全、群眾反映強(qiáng)烈的779個(gè)老舊小區(qū)微改造，計(jì)劃至2020年，完成全部老舊小區(qū)的微改造工作。同時(shí)廣州市堅(jiān)持創(chuàng)新，大膽嘗試，將空間改造與社區(qū)治理相結(jié)合，將物理提升與精神重塑相結(jié)合，努力在營(yíng)造共建共治共享社會(huì)治理格局上探索實(shí)踐，形成一些可以復(fù)制、推廣的“廣州經(jīng)驗(yàn)”，成為全國(guó)老舊小區(qū)改造15個(gè)試點(diǎn)城市之一。

鎮(zhèn)房莊

城廠村

日日舊鎮(zhèn)房莊

城廠村

日日舊廣州城市更新實(shí)踐成效廣州“三舊”標(biāo)圖建庫(kù)用地總規(guī)模202平方公里，其中舊村133.54平方公里，舊廠46.93平方公里，舊城21.53平方公里。截至2018年6月，全市已批城市更新（含計(jì)劃下達(dá)）項(xiàng)目1070個(gè)，改造面積102平方公里。累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資2342億元，未來(lái)三年將拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資約1800億元?！叭f”用地土地出讓金合同金額1285億國(guó)27%,42%I■19%2%■舊村 ■舊廠■舊城 老舊小區(qū)■村級(jí)工業(yè)園■特色小鎮(zhèn)各類已批項(xiàng)目改造面積對(duì)比

已完工動(dòng)工建設(shè)辦理前期手續(xù)各類已批項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度數(shù)量對(duì)比

■動(dòng)工建設(shè)■辦理前期手續(xù)各類已批項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度面積對(duì)比廣州城市更新工作目標(biāo)從城市更新政策實(shí)踐演化體現(xiàn)出1、決策過(guò)程程序的公平公正，構(gòu)建各參與者的地位和作用。2、利益分配和持有的公平公正，注重多元利益集團(tuán)的利益的表達(dá)和聲張，保障公共利益的落實(shí)和維護(hù)以及在地個(gè)體的合法利益的保障，使公平與效率相平衡。3、更新成果的