（奧鵬答卷）大連理工大學(xué)2023春秋季《房地產(chǎn)估價(jià)》大連理工大學(xué)22春題目及要求

PAGE9PAGE大工22春《房地產(chǎn)估價(jià)》離線(xiàn)大作業(yè)學(xué)習(xí)中心：學(xué)號(hào)：姓名：完整答案附后作業(yè)提交：大作業(yè)上交時(shí)文件名寫(xiě)法為：[姓名奧鵬卡號(hào)學(xué)習(xí)中心]（如：戴衛(wèi)東101410013979浙江臺(tái)州奧鵬學(xué)習(xí)中心[1]VIP）以附件word文檔形式上交離線(xiàn)作業(yè)（附件的大小限制在10M以?xún)?nèi)），選擇已完成的作業(yè)（注意命名），點(diǎn)上交即可。如下圖所示。注意事項(xiàng)：獨(dú)立完成作業(yè)，不準(zhǔn)抄襲其他人或者請(qǐng)人代做，如有雷同作業(yè)，成績(jī)以零分計(jì)！一、房地產(chǎn)估價(jià)方法及其應(yīng)用（從以下4個(gè)題目中任選1題直接在題后作答，注意需要保留已選中的某個(gè)題目，刪除未選中的其余3個(gè)題目）（80分）題目一：市場(chǎng)比較法及其應(yīng)用（1）市場(chǎng)比較法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹市場(chǎng)比較法的含義、市場(chǎng)比較法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、市場(chǎng)比較法估價(jià)的操作步驟等。（2）市場(chǎng)比較法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用市場(chǎng)比較法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用市場(chǎng)比較法評(píng)估）進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)描述對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用市場(chǎng)比較法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。題目二：收益法及其應(yīng)用（1）收益法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹收益法的含義、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、收益法估價(jià)的操作步驟等。（2）收益法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用收益法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用收益法評(píng)估）進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)介紹對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用收益法進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用收益法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。題目三：成本法及其應(yīng)用（1）成本法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹成本法的含義、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、成本法估價(jià)的操作步驟等。（2）成本法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用成本法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用成本法評(píng)估）進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)介紹對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用成本法進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用成本法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。題目四：假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟等。（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估）進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)介紹對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。二、談?wù)勀銓W(xué)習(xí)本課程的收獲與體會(huì)。（直接在本題下面空白處作答）（20分）完整答案附后見(jiàn)下一頁(yè)答案區(qū)：大工22春《房地產(chǎn)估價(jià)》離線(xiàn)大作業(yè)學(xué)習(xí)中心：學(xué)號(hào)：姓名：題目四：假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本理論（30分）該部分內(nèi)容要求介紹假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟等。答：（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義

簡(jiǎn)要地說(shuō)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。具體為預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額。

（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象及條件假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地）、在建工程（或稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、可重新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。以下把這類(lèi)房地產(chǎn)統(tǒng)稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過(guò)咨詢(xún)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)家的意見(jiàn)，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測(cè)其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說(shuō)明它是如何推測(cè)出的（即要進(jìn)行可靠性分析），以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴(lài)性（包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果變化，類(lèi)似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析）。假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析的常用方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：

①調(diào)查分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；

②選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；

③預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；

④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；

⑤預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；

⑥測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法具體應(yīng)用（50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)自己選定的某一房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象（適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估）進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)，要求詳細(xì)介紹對(duì)該估價(jià)對(duì)象采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行專(zhuān)業(yè)估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細(xì)撰寫(xiě)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算該估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格的整個(gè)估價(jià)過(guò)程，并得出估價(jià)結(jié)果。答：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是我們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)中常用的方法，具體估價(jià)時(shí)有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實(shí)，它們之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點(diǎn)不同而已，從理論上來(lái)講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。它們之間應(yīng)該是等價(jià)的。搞清上述原理可以澄清一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，有利于在估價(jià)實(shí)踐中正確確定有關(guān)項(xiàng)目。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。具體應(yīng)用案例：本估價(jià)對(duì)象是一塊“三通一平”的建設(shè)用地；土地總面積10000平方米，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃許可證可用途為商業(yè)和居住，容積率為5，建筑覆蓋率為50%；土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2004年10月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時(shí)起共計(jì)50年。需要評(píng)估該地塊于2004年10月出讓時(shí)的正常購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。估價(jià)過(guò)程如下：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究，得知該地塊最佳開(kāi)發(fā)方式為如：商業(yè)與居住混合；容積率最大為5，故總建筑面積為50000平方米；建筑覆蓋率適宜為30%；建筑樓層確定為18層，其中1~2層的建面相同，均為3000平方米，適宜為商業(yè)用途；3~18層建面相同，均為2750平方米，適宜為居住用途，故商業(yè)用途建面為6000平方米，居住用途建面為44000平方米。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期。預(yù)計(jì)共需3年時(shí)間才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查分析，預(yù)計(jì)商業(yè)建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。商業(yè)部分在出售時(shí)平均價(jià)格為45000元/平方米，居住部分售價(jià)為2500元/平方米。測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)為1200元/平方米；勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)等預(yù)計(jì)500元/平方米；估計(jì)在未來(lái)3年的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用的投入情況第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的9%，其中廣告宣傳和銷(xiāo)售代理費(fèi)為售價(jià)的3%，兩稅一費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)等為售價(jià)的6%，折現(xiàn)率為選取14%。據(jù)了解如果得到該地塊，還需按取得價(jià)款的3%繳納有關(guān)手續(xù)費(fèi)。求取地價(jià)。計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該地塊出讓時(shí)間，即2004年10月。假設(shè)該地塊的出讓總價(jià)V為。建成后在總價(jià)值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）+20%/（1+14%）4】=（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）+50%/（1+14%）+30%/（1+14%）】=（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)總額=建成后的總價(jià)值×9%=×9%=（萬(wàn)元）購(gòu)地稅費(fèi)總額=V×3%=(萬(wàn)元)V=解V=（萬(wàn)元）故單位地價(jià)=萬(wàn)元/10000平方米=1080元/平方米樓面地價(jià)=1080/5=216元/平方米談?wù)勀銓W(xué)習(xí)本課程的收獲與體會(huì)。（20分）學(xué)習(xí)體會(huì)這學(xué)期通過(guò)《房地產(chǎn)估價(jià)》這門(mén)專(zhuān)業(yè)課的學(xué)習(xí)，讓我對(duì)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺(jué)得自己的收獲還是非常大的，從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法，不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價(jià)方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線(xiàn)價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中，通過(guò)一些案例，以及與估價(jià)人員的交談，可以看到，無(wú)論那種方法，最終還是由市場(chǎng)決定，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例，受市場(chǎng)這一因素的影響極大。房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加，對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起，雖然是近一二十年的事，但其來(lái)勢(shì)迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色。房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái)，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指