沈陽于洪新城號地塊碧桂園銀河城旁項(xiàng)目可研報告

【于洪新城66號地塊】可研報告2013年7月27日一、宗地分析二、市場分析三、客戶分析四、產(chǎn)品建議五、銷售及回款計(jì)劃六、產(chǎn)品解決方案七、土地獲取方式及風(fēng)險分析八、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃九、成本測算十、經(jīng)濟(jì)收益分析目錄一、宗地分析地塊概況區(qū)域價值目錄宏發(fā)英里恒大綠洲新加坡地塊碧桂園·銀河城地塊概況——地塊指標(biāo)及四至華沃-濱河灣地塊現(xiàn)狀占地8.56萬㎡、容積率2.2、綠化率35%地塊概況——地理位置66號地塊地圖圖示——>次中心板塊——>二環(huán)邊——

>于洪新城從沈陽市分環(huán)地圖上看，地塊處于二環(huán)和三環(huán)之間，屬于二環(huán)邊上，位置較好地形圖示——>北側(cè)緊鄰細(xì)河、南側(cè)距離渾河約5分鐘車程66號地塊從風(fēng)水角度講，地塊處于河流環(huán)抱區(qū)域可聚財(cái)，相反風(fēng)水一般。本地塊風(fēng)水一般。河流環(huán)抱區(qū)河流環(huán)抱區(qū)河流環(huán)抱區(qū)地塊概況——地理位置66號地塊衛(wèi)星圖示——>周邊尚處于開發(fā)中，居住氛圍尚未形成從地形上看，該地塊周邊居住氛圍不濃（基本為待開發(fā)項(xiàng)目、新盤、入住率低的新小區(qū)）地塊概況——地理位置地塊概況——交通配套地鐵：九號線（開工）、十號線（規(guī)劃）附近公交：166、167、117、252、257、258、266、269、278、170、123距離南陽湖大橋（渾河）直線距離2.4公里，車行10分鐘左右距離地鐵一號線四號街站直線距離3.2公里九號線已開工距離主干路南陽湖街800米出行線路數(shù)量不少，但是距離公交站點(diǎn)和地鐵站尚有一段距離（待規(guī)劃路開通后能改善）于洪新城增設(shè)公交線路呼聲高于洪新城位于沈陽市的西南角，聚集大量新建小區(qū)，這一地區(qū)市民普遍認(rèn)為公交線路較少。市民龐海峰說：“我家在于洪新城南陽湖街與汪河路交會處的宏發(fā)英里小區(qū)，周邊有恒大綠洲、碧桂園銀河城等幾個比較大的園區(qū)。但目前，小區(qū)附近只有170路公交車，途經(jīng)滑翔生日城，開往沈陽站西廣場，每逢上下班高峰期，異常擁擠，出行非常困難。而且不管要去哪里，都要先坐170路到生日城站，再倒車，非常不方便?！迸c此同時，很多市民都建議，原166路、167路應(yīng)延伸到此地，269路、257路、252路公交如果在此地區(qū)繞行，就能緩解早晚高峰的出行壓力，另外還應(yīng)在這一地區(qū)增設(shè)公交線路通往渾南、皇姑等方向。地塊概況——周邊環(huán)境鄰近該地塊的樓盤尚處于開發(fā)中，步行10-20分鐘可達(dá)宏發(fā)英里、恒大綠洲、碧桂園銀河城等小區(qū)，這些小區(qū)的生活配套較齊全（由于大開發(fā)商較多，未來發(fā)展前景較好）本地塊地處沈陽房地產(chǎn)市場的次中心板塊，是綜合價值較高的發(fā)展區(qū)域核心板塊次中心板塊邊緣板塊板塊范圍二環(huán)路以內(nèi)區(qū)域以及渾河沿線，以沈陽傳統(tǒng)意義上的市內(nèi)五區(qū)范圍為主二環(huán)路到三環(huán)路（沈陽環(huán)城高速公路）區(qū)域內(nèi)三環(huán)路（環(huán)城高速公路）以外，市區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域金廊板塊皇姑板塊南塔板塊鐵西板塊大東板塊荷蘭村板塊于洪新城板塊長白板塊渾南板塊望花板塊道義板塊蒲河板塊棋盤山板塊張士開發(fā)區(qū)板塊南部副城板塊開發(fā)程度板塊升級、高價值釋放階段完善、快速增長期開發(fā)起步期板塊特征土地供應(yīng)量??；開發(fā)成本高；相關(guān)配套完善；土地及居住附加值高；出行成本低；規(guī)劃限制嚴(yán)格，可規(guī)劃空間比較??；整體上供小于求。土地供應(yīng)量較大；距離主城區(qū)近，配套較為完善；開發(fā)以及居住的綜合性價比比較高；市場認(rèn)可度最高；供應(yīng)量、消化量最大的區(qū)域；整體上供求平衡。土地供應(yīng)量巨大；土地成本低；配套完善度低；規(guī)劃限制較為寬松，可規(guī)劃空間比較大；市場認(rèn)可度比較低，對于城市規(guī)劃的依賴大；整體上供大于求。板塊定義藍(lán)籌股績優(yōu)股潛力股區(qū)域價值——板塊綜合評價政府發(fā)展目標(biāo)：積極發(fā)展消費(fèi)購物、特色餐飲等商貿(mào)服務(wù)業(yè)，力爭引進(jìn)綜合購物中心、美食街等項(xiàng)目，滿足區(qū)域城市化需求；重點(diǎn)發(fā)展星級酒店、娛樂休閑業(yè)，力爭引進(jìn)陽光100五星級酒店、宏發(fā)四星級酒店等項(xiàng)目，承接市區(qū)服務(wù)功能外溢，打造布局合理、特點(diǎn)鮮明、規(guī)模適度的區(qū)域性商業(yè)中心。到2015年，力爭達(dá)到商業(yè)面積150萬平方米，服務(wù)業(yè)增加值30億元。所屬商圈——>【于洪新城商圈】區(qū)域價值——板塊綜合評價66號地塊總體定位：幸福生活，百姓之城。發(fā)展規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，人口27萬人。核心理念：生態(tài)、休閑、宜居、和諧。規(guī)劃目標(biāo)：打造濱水生態(tài)新城的典范、幸福生活的樣板，最終建設(shè)成為科學(xué)發(fā)展示范城區(qū)。功能布局：一心、兩廊、兩帶、三區(qū)。一心為新城公共服務(wù)中心；兩廊為南陽湖商業(yè)金廊和三環(huán)商貿(mào)金廊；兩帶為渾河休閑娛樂景觀帶和細(xì)河休閑生活景觀帶；三區(qū)為三個高端居住區(qū)。交通布局：主要以二環(huán)、三環(huán)高速和南陽湖街為支撐，以汪河路、細(xì)河路、大壩路等干線為脈絡(luò)，形成了快速便捷的陸路交通體系。區(qū)域內(nèi)“五橫五縱”路網(wǎng)全線貫通，3座公鐵立交橋開通使用；地鐵一號線從北側(cè)通過，公交線路眾多；南陽湖大橋?qū)⒃摰貐^(qū)與和平區(qū)、渾南新區(qū)連為一體。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：生態(tài)居住、休閑娛樂、商業(yè)商貿(mào)。區(qū)域價值——區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政府十二五規(guī)劃——>于洪新城——渾河銀帶，快樂之城于洪新城于洪新城涵蓋南陽湖街道和城東湖街道，內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)六個混合使用居住社區(qū)，分別配套建設(shè)生活服務(wù)中心、中小學(xué)教育核心及社區(qū)休閑娛樂綠地，可容納40萬人居住。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施齊全，人流、物流、資金流活躍，城市化基礎(chǔ)較為堅(jiān)實(shí)，總體定位為依托仙女河綠地及渾河灘地資源，規(guī)劃建設(shè)成集奧林匹克公園、水上樂園、綠色生態(tài)園等觀光旅游、休閑娛樂于一體的快樂之城。區(qū)域價值——區(qū)域發(fā)展規(guī)劃于洪新城于洪新城涵蓋南陽湖街道和城東湖街道，內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)六個混合使用居住社區(qū)，分別配套建設(shè)生活服務(wù)中心、中小學(xué)教育核心及社區(qū)休閑娛樂綠地，可容納40萬人居住。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施齊全，人流、物流、資金流活躍，城市化基礎(chǔ)較為堅(jiān)實(shí)，總體定位為依托仙女河綠地及渾河灘地資源，規(guī)劃建設(shè)成集奧林匹克公園、水上樂園、綠色生態(tài)園等觀光旅游、休閑娛樂于一體的快樂之城。二、市場分析沈陽客觀市場分析區(qū)域市場分析競品情況對于二套房首付及利率提高的并未涉及具體數(shù)值。4月1日，“國五條”沈陽版細(xì)則落地，全城限購成為本輪重點(diǎn)。二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)共計(jì)觀察21個項(xiàng)目，以鐵西、金廊沿線項(xiàng)目為主。二環(huán)外項(xiàng)目以渾南、丁香湖片區(qū)為主，共計(jì)22個客戶類別客戶反應(yīng)剛需客戶對后市價格有降低的預(yù)期推遲購房計(jì)劃；購房意向降低首改客戶政策暫時不影響此類客戶的購房意向再改客戶客戶對政策關(guān)注較少，且對其購房意向無明顯影響；部分有二環(huán)內(nèi)價格上漲的預(yù)期；趕在政策落定前抓緊簽約客戶增多客戶類別客戶反應(yīng)剛需客戶客戶成交周期拉長，觀望情緒的客戶明顯增多期盼價格下跌，等待市場促銷；首改客戶對購房意向影響不大，部分擔(dān)心限購執(zhí)行后影響購房資格而急于成交，同時有價格下跌的預(yù)期再改客戶片區(qū)再改類客戶較少，現(xiàn)有客群對政策無明顯反應(yīng)政策出臺后一段時間，二環(huán)外客戶出現(xiàn)觀望，區(qū)域市場壓力逐漸增大，中心價格有上漲預(yù)期。沈陽市宏觀市場分析——宏觀政策影響新建商品住房價格漲幅要低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。限購范圍擴(kuò)至全城，擁有沈陽戶籍的居民在全城內(nèi)可購兩套房，非沈陽戶籍居民可購買一套房。二手房轉(zhuǎn)讓的個稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能夠核實(shí)房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，無法核實(shí)房屋原值的，可按現(xiàn)行核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征（即核定房價的1%征收）二環(huán)外新政出臺后，項(xiàng)目成交普遍下滑。二環(huán)內(nèi)普宅項(xiàng)目在政策落地后受關(guān)注度提高，部分項(xiàng)目來人出現(xiàn)小幅回升；而二環(huán)外由于多為首置首改項(xiàng)目，來人觀望情緒嚴(yán)重，到訪和成交都收到一定影響。項(xiàng)目來訪量成交套數(shù)3.4—3.103.11—3.173.18—3.243.25—3.314.1—4.74.8-4.143.4—3.103.11—3.173.18—3.243.25—3.314.1—4.74.8-4.14別墅萬科惠斯勒171497112110000碧桂園131010151225101722錦聯(lián)上水溪谷59112486000000億達(dá)玖墅12171113109002300富力塞戈維拉526745012210萬科柏翠園444343275353525102保利康橋363647585555140113豪宅中糧隆璽壹號104931251159513120128122萬科春河里135148140133125383526144華潤悅府12112113814114177232412世茂五里河13113110214012537676843奕聰花園11011092959583423013中心小戶型霍爾寓所968897979733224213嘉里中心493955535362302298佳兆業(yè)7167676762211686565茂業(yè)中心584936364814010021盛華公館11411497978119564640鐵西金地名京26218293691031014222111087中海寰宇天下3822641591321893161033650201945新湖御和園1028976586666002100華潤置地廣場453635394286311020萬科朗潤園5351505552569764727其仕和裕685846393782211557113方大勝景898478838484111214786美好愿景153100103122116132262018213025恒大華府737780888583210501項(xiàng)目來訪量成交套數(shù)3.4—3.103.11—3.173.18—3.243.25—3.314.1—4.74.8-4.143.4—3.103.11—3.173.18—3.243.25—3.314.1—4.74.8-4.14二環(huán)外項(xiàng)目萬科香湖盛景5026213352597917567中海城20018015014011040514942352813華潤橡樹灣1109092908035303326171518中鐵丁香水岸19524517921515955332735231526遠(yuǎn)洋公館171120144180165221365644奧園會展13014514120311313292122671523奧園國際城1559713882791416182929115郡原美村1531511011367710932261513811十里錦城19411917014367138161714566首創(chuàng)國際城107679967567435841151317華發(fā)嶺南薈18314116896971401459017867名流印象13062088911011107368393224102恒大江灣7655619171623251195榮盛紫堤東郡12712184103131131173423777格林馨港灣1157571688957421213133013金地檀溪103686971101115462713101156萬科金域藍(lán)灣75707063868315181910821榮盛愛家儷都157125123117108117382441華潤奉天九里100727073109611391087二環(huán)外（陵西，渾南，蘇家屯），普遍項(xiàng)目的來人持續(xù)走低，尤以蘇家屯為甚，成交也出現(xiàn)下滑趨勢，后期部分開發(fā)商已采取一些動作以挽留客戶。新政出臺后，別墅市場來人普遍有一定下滑，但由于產(chǎn)品屬性原因，整體成交變化不明顯。豪宅市場到訪及成交普遍有下降中心區(qū)小戶型多數(shù)為投資屬性，受二手房轉(zhuǎn)讓政策以及限購影響，小戶型關(guān)注度有明顯減少傾向。二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目（鐵西代表）在國五條出臺后來人有明顯下滑，政策落地沈陽后關(guān)注度明顯有提升沈陽市宏觀市場分析——宏觀政策影響二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)共計(jì)觀察21個項(xiàng)目，以鐵西、金廊沿線項(xiàng)目為主?？蛻纛悇e客戶反應(yīng)剛需客戶對后市價格有降低的預(yù)期推遲購房計(jì)劃；購房意向降低首改客戶政策暫時不影響此類客戶的購房意向再改客戶客戶對政策關(guān)注較少，且對其購房意向無明顯影響；部分有二環(huán)內(nèi)價格上漲的預(yù)期；趕在政策落定前抓緊簽約客戶增多客戶類別客戶反應(yīng)剛需客戶客戶成交周期拉長，觀望情緒的客戶明顯增多期盼價格下跌，等待市場促銷；首改客戶對購房意向影響不大，部分擔(dān)心限購執(zhí)行后影響購房資格而急于成交，同時有價格下跌的預(yù)期再改客戶片區(qū)再改類客戶較少，現(xiàn)有客群對政策無明顯反應(yīng)二環(huán)外二環(huán)外項(xiàng)目以渾南、丁香湖片區(qū)為主，共計(jì)22個盡管市場反應(yīng)尚未明顯，但二環(huán)外客戶已開始進(jìn)入觀望階段，區(qū)域市場壓力將逐漸增大，二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目更具備長遠(yuǎn)競爭優(yōu)勢，中心價格有上漲預(yù)期沈陽市宏觀市場分析——宏觀政策影響5月土地市場延續(xù)了下滑的趨勢，共計(jì)成交17幅土地，環(huán)比下降5.5%，同比下降46.8%，成交總占地面積64.6萬平，環(huán)比下降28.5%，同比下滑61.8%；成交總價為15.6億元，環(huán)比下滑58.7%，同比下滑66.4%；國五條出臺后沈陽一級市場表現(xiàn)始終低迷，開發(fā)商對土地儲備態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。新政后2個月，市場出現(xiàn)一定下滑，但較去年同期有所提升，市場逐漸回歸理性。一級市場反應(yīng)：成交下滑，表現(xiàn)低迷，開發(fā)商謹(jǐn)慎出手。2013年5月，沈陽商品住宅市場新增供應(yīng)住宅133.32萬平，環(huán)比4月份下降12.67%，同比下降15.7%；本月市場住宅成交106.02萬平，環(huán)比下滑18.07%，同比上漲11.6%，成交均價7029元/平，環(huán)比下滑3.4%，同比上漲1.03%。二級市場反應(yīng)：商品住宅成交環(huán)比下滑幅度較大，但同比去年仍然上漲，且價格回歸去年同期水平，市場逐漸回歸理性。沈陽市宏觀市場分析——宏觀政策影響2013.1-6月沈陽土地交易詳情2013年上半年，沈陽土地市場共交易66塊，總成交面積達(dá)429.53289萬平方米，成交金額達(dá)5634.7806億元。2013年上半年的沈陽土地市場成交面積達(dá)429.53289萬平方米，成交金額達(dá)5634.7806億元，五礦置業(yè)以11.28億摘得于洪區(qū)省體育訓(xùn)練中心地塊，該土地面積13.2617萬平。在2013年上半年沈陽開發(fā)商拿地?cái)?shù)量排名中，金地集團(tuán)和格林地產(chǎn)并列第一名，拿地?cái)?shù)量均為四塊。東方銀座集團(tuán)排名第二，拿地?cái)?shù)量為三塊。中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、沈陽百益龍置業(yè)、沈陽昂瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、美的集團(tuán)及自然人付繼濤均并列排在第三名，拿地?cái)?shù)量都是2塊。2013上半年沈陽土地交易金額前十2013上半年沈陽拿地?cái)?shù)量前十沈陽市宏觀市場分析——土地2012.1-2013.6沈陽商品住宅供求、價走勢商品住宅成交環(huán)比下滑幅度較大，但同比去年仍然上漲，且價格回歸去年同期水平，市場逐漸開始回歸理性。2013年1-6月，沈陽商品住宅市場新增供應(yīng)住宅656.29萬平，同比2012年上半年上漲11.04%，1-6月沈陽商品住宅市場共成交648.06萬平，同比增長51.36%；6月沈陽商品住宅成交均價為7225元/平，同比去年增長6.2%；沈陽市宏觀市場分析——沈陽市場表現(xiàn)全運(yùn)遭遇調(diào)控，其效應(yīng)可能大打折扣。預(yù)售監(jiān)管影響開發(fā)進(jìn)度3月風(fēng)聲期中央政府出臺“國五”政策，沈陽調(diào)控風(fēng)聲彌漫全程。4月浮出水面期沈陽細(xì)則預(yù)計(jì)在三月底、四月初浮出水面。4月-6月過渡適應(yīng)期根據(jù)2011年限購經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控政策發(fā)布后的一個季度，市場是處于一個過渡適應(yīng)的階段。緩和期經(jīng)歷一個季度的調(diào)整，市場緊張度能在這個時候得到一定的緩解。9、10月最后黃金期調(diào)控之后，全年最后一個黃金期。11、12月寒冬期11月市場開始步入寒冬。以往全運(yùn)會的召開，將會給城市房產(chǎn)帶來利好上揚(yáng)發(fā)展，但當(dāng)沈陽全運(yùn)會巧遇“國五”之后，其發(fā)展程度可能達(dá)不到預(yù)期。特別是預(yù)售監(jiān)管條例的頒布，對因全運(yùn)停工三個月的沈陽來說，將產(chǎn)生較大的影響。全運(yùn)效應(yīng)7月-9月沈陽在8月將迎來全運(yùn)會，為了不影響城市形象，政府要求全市停工三個月，這對整體的工程進(jìn)度勢必會有一定的影響。沈陽市客觀市場分析——沈陽市場表現(xiàn)2013上半年沈陽房企銷售前十排行品牌銷售套數(shù)銷售面積1碧桂園39593852612中海31993376343恒大21792762754榮盛30252533655萬科21722394916金林135011322610新奉基5411011392013上半年沈陽樓盤銷售前十排行樓盤名稱銷售套數(shù)銷售面積1碧桂園銀河城26492462362中海寰宇天海城11041125444名流印象967834045華潤橡樹灣713808596中海國際社區(qū)663793697首創(chuàng)國際城698706478匯景新世界花園373689609恒大綠洲5016691110三盛頤景園711655742013年上半年沈陽市場競爭激烈，品牌成績單中，碧桂園依舊以壓倒性優(yōu)勢笑傲群雄，中海、恒大、榮盛、萬科緊追其后。單盤銷售，去年的銷冠大盤——碧桂園·銀河城延續(xù)熱銷神話，比位居第二的中海寰宇天下套數(shù)、面積均超出一倍！沈陽市客觀市場分析——沈陽上半年排行沈陽全城限購，對市場有沖擊，但隨著時間流逝，影響逐漸減少，市場回暖，買賣雙方回歸理性；剛需、首置產(chǎn)品銷售一只獨(dú)秀；沈陽上半年前十名的門檻抬高，快銷跑量項(xiàng)目多為剛需、低價、成熟大盤、業(yè)主口碑好、推廣不間斷持續(xù)釋放聲音。全運(yùn)會對沈陽房市影響不明朗，但可以肯定沒有預(yù)期那么大的促進(jìn)作用。沈陽市客觀市場分析——沈陽市場小結(jié)市場預(yù)測全國：地價堅(jiān)挺→成本增加→價格居高不下→調(diào)控措施出臺以打壓市場→需求抑制→釋放后推升價格…盡管循環(huán)往復(fù)價格仍越調(diào)越高，但短期內(nèi)行政調(diào)控難以避免，若近期價格依然難以回落，年內(nèi)不排除新一輪調(diào)控出臺。沈陽：產(chǎn)品市場格局逐步發(fā)生變化，未來中心區(qū)域、宜居產(chǎn)品將越來越受追捧，70—90平的首置及90—120平的首改市場空間更大；二環(huán)內(nèi)價格上升仍有較大預(yù)期，二環(huán)外價格沖高具備難度。沈陽市客觀市場分析——沈陽未來市場預(yù)測于洪新城板塊2013年1-6月商品住宅供求表

月份供應(yīng)面積供應(yīng)面積同比供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)同比成交面積成交面積同比成交套數(shù)成交套數(shù)同比成交均價成交均價同比成交金額成交金額同比2013.0162228-664-4437763.0446082.5465518.1429071974476.322013.02

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-504360.1151731.556526-23.34329159936-23.252013.03

-100

-1005459036.0452321.3571067.138793395245.72013.04273166361.672872349.45121040178.231214161.0867475.96816660544194.82013.05211500835.4226671090.6384927-2.33880-2.6564918.795513000326.252013.06327332237.313166210.3911960231.84132845.77689113.6382423020049.81合計(jì)874227-9369-474972-4922---3200004408-區(qū)域市場分析（數(shù)據(jù)截止到2013年6月）于洪區(qū)供求及價格情況13年上半年于洪區(qū)住宅上市874227平米，去化量為474972平米。其中，6月成交面積為約12萬㎡，同比漲幅31.84%；6月成交套數(shù)為1328套，同比漲幅45.77%；6月成交均為6891元/平米，環(huán)比漲幅13.63%。歷史數(shù)據(jù)：于洪新城板塊商品住宅2012年全年供應(yīng)面積609939平，供應(yīng)套數(shù)5553套；全年成交面積765985平，成交套數(shù)7485套；成交金額49.2億元。從于洪新城板塊13年商品住宅供求表現(xiàn)看，表現(xiàn)較好。規(guī)劃地鐵3號線規(guī)劃地鐵9號線渾河66號地塊恒大綠洲碧桂園陽光10034353637383940414244454647485253322925332627285960636869沃濱河灣宏發(fā)英里宏發(fā)天琴灣新加坡許兄弟地產(chǎn)公交樞紐站于洪管委會64綠色標(biāo)號已開發(fā)地塊紅色編號為未開發(fā)地塊華沃沈陽宏禹軒房屋開發(fā)有限公司區(qū)域市場分析——競爭格局碧桂園、恒大、陽光100、宏發(fā)——>進(jìn)駐較早、開發(fā)成熟華沃、新加坡——>剛剛進(jìn)駐、尚未起勢典型項(xiàng)目：在售【碧桂園銀河城、恒大綠洲、陽光100、宏發(fā)英里2期、宏發(fā)天琴灣】；未上市【華沃·濱河灣、新加坡項(xiàng)目】篩選依據(jù)：區(qū)域內(nèi)較具有代表性的樓盤，有一定品牌知名度開發(fā)商；樓盤具備規(guī)模與品質(zhì)。價格：區(qū)域內(nèi)目前高層均價在5500-6000之間；別墅項(xiàng)目碧桂園銀河城、宏發(fā)天琴灣等價格在10000以上。區(qū)域市場分析——未來上市量項(xiàng)目名稱規(guī)劃總建面項(xiàng)目宣傳總規(guī)劃戶數(shù)未來上市量碧桂園·銀河城340萬㎡40000約25500套（房產(chǎn)網(wǎng)有預(yù)售的房源套數(shù)為14505套），13年初調(diào)研約余800畝未開發(fā)恒大綠洲230萬㎡15000約5500套（房產(chǎn)網(wǎng)有預(yù)售的房源套數(shù)為9381套），預(yù)計(jì)13年下半年推出8棟高層約800套宏發(fā)英里26萬㎡250058#地塊，宏發(fā)天琴灣【建面5.3萬㎡，占面7.6萬㎡】宏發(fā)英里【規(guī)劃2500戶，建面26萬㎡，占面7.9萬㎡。，一期基本售罄，二期規(guī)劃500戶，12年底取得預(yù)售220戶，預(yù)測再無新品】陽光100230萬㎡當(dāng)期600013年初調(diào)研約余600畝未開發(fā)，預(yù)計(jì)13年下半年推出8棟高層，建面12萬平（塔樓、板樓）。一期二期建面共120萬平，一開發(fā)完。三期四期待開發(fā)共110萬㎡（含30萬平綜合體）華沃·濱河灣62#22.8萬㎡（估算）未知62#地塊占地約11.4萬㎡，容積率2.0，建面22.8萬㎡（地塊面積和容積率估算）華沃67#21.1萬㎡（估算）未知67#地塊占地約10.6萬㎡，容積率2.0，建面21.2萬㎡（地塊面積和容積率估算）新加坡項(xiàng)目40萬㎡未知40萬㎡（圍擋宣傳）57#-沈陽宏禹軒房屋開發(fā)有限公司24萬㎡未知57#地塊占地約8萬㎡，容積率3.0，建面24萬㎡（地塊面積和容積率估算）未來于洪新城板塊供應(yīng)量大，品牌開發(fā)商云集，后期供應(yīng)量更是十分充足。預(yù)計(jì)未來此板塊必將成為沈陽十分活躍的地產(chǎn)板塊之一，競爭力也更大，對戶型和附加值要求也更高。在不乏品牌優(yōu)勢的前提下，開發(fā)商會不斷增強(qiáng)附加值來提升自己在板塊的競爭力。項(xiàng)目名稱基礎(chǔ)數(shù)據(jù)產(chǎn)品類型組合銷售情況首次開盤時間占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率綠化率高層小高多層洋房別墅累計(jì)供應(yīng)量（套）累計(jì)去化量（套）累計(jì)銷售率月均去化量（套）碧桂園·銀河城20081703403.2536%√√√1256恒大綠洲2007.12602303.530%√√7260643588.6%90宏發(fā)英里2010.67.926245%√√2650240890.9%80陽光1002010.8100230239%√√√8337763991.6%70華沃·濱河灣——————————√√√————————新加坡項(xiàng)目————40————√√√————————數(shù)據(jù)基本契合取得預(yù)售的產(chǎn)品數(shù)，如有出入，可能與開發(fā)商銷售策略或其他原因有關(guān)區(qū)域市場分析——主要大盤最新信息匯總整體市場：產(chǎn)品線齊全，去化量較大，市場消化力較樂觀。競品樓盤距項(xiàng)目/市區(qū)車程產(chǎn)品類型貨量情況2013年1-6月成交情況優(yōu)惠/價格主要賣點(diǎn)推廣策略成交面積（㎡）成交金額（萬元）碧桂園銀河城距我項(xiàng)目一路之隔，距滑翔商圈5-7分鐘車程。高層(18層、31層)小高層（11層)多層(6層)別墅（2-3層）在售面積區(qū)間58-150平,預(yù)計(jì)推出6棟（3棟高層18層封頂，1棟小高11層封頂，2棟多層6層封頂）252,129161,750高層精裝產(chǎn)品均價6500元/㎡，籌一萬抵三萬，全款96折，貸款98折，開盤當(dāng)天優(yōu)惠待定。1、品牌開發(fā)商2、大盤、面積適中3、價格便宜、強(qiáng)勢營銷策略推廣力度大，銷售力強(qiáng)；低價策略，靈活加推；積極拓展客戶資源，現(xiàn)場展示力強(qiáng)、活動多，銷售積極性高。恒大綠洲距我項(xiàng)目一路之隔，距滑翔商圈5-7分鐘車程。高層（30層）精裝產(chǎn)品現(xiàn)貨多為110-170平大面積、難消化產(chǎn)品，預(yù)計(jì)7月下旬新推80#一棟高層，主力戶型98-130平。65,41641,097貸款98折，一次性96折，額外99折，折后均價6300元/平1、渾河景觀，區(qū)內(nèi)人工湖景。2、價格優(yōu)勢。高層均價6300元/平（含1500元/平精裝）價格戰(zhàn)為主，依托成本優(yōu)勢做折扣促銷。推廣渠道方面：主投報紙硬廣，但因貨量原因投放力度不大，線下推廣力度薄弱，不注重活動拓客及現(xiàn)場包裝。陽關(guān)100國際新城距我項(xiàng)目兩公里，距滑翔商圈3分鐘車程。高層（30層）、小高層（18層）毛坯產(chǎn)品6月22日新推復(fù)式高層產(chǎn)品310套，面積段40-80平，開盤當(dāng)日成交140套，成交金額約9000萬。56,69640,985一次性97折，貸款98折，公積金99折，會員折扣99.5，認(rèn)籌1萬元抵3萬元。復(fù)式產(chǎn)品折后均價11000元/平。1、商業(yè)較成熟。2、戶戶有近10%贈送面積。3、千余米渾河景觀，30萬平灘地公園4、新推復(fù)式產(chǎn)品稀缺性。渠道方面以線下拓展為主，主要形式為外展點(diǎn)、派單、看房車，線上投放極少，較注重微信推廣，不注重活動拓客及現(xiàn)場包裝。宏發(fā)英里二期距我項(xiàng)目一路之隔，距滑翔商圈5-7分鐘車程。高層（30層）毛坯產(chǎn)品；多層（6層）毛坯產(chǎn)品4月14日推出1棟33層板式高層和2棟6層多層，共計(jì)345套房源，面積段42-112㎡的一房二房產(chǎn)品，主力戶型77-85㎡的二房戶型。26,44720,866均價5500元/平，一次性付款81折，貸款88折，一次性付款兩年后退房可得總房款20%額外回報。1、低價小戶型，均價5500元/平。2、別墅群比鄰而居。3、地鐵9號線汪河路站。4、多層產(chǎn)品稀缺性及戶型優(yōu)勢。價格戰(zhàn)為主，采用低開高走價格策略，博取市場關(guān)注?，F(xiàn)階段主打高性價比，推廣渠道以線上主流報紙投放，線下少量廣告牌投放及派單拓客為主。不注重活動拓客及現(xiàn)場包裝。區(qū)域市場分析——主要大盤最新信息匯總整體市場：清水房的均價在5500元/左右，精裝房的均價在6500/平左右。1-6月碧桂園銀河城的成交面積幾乎是其他項(xiàng)目成交面積和的2倍，成交金額也超過了其他項(xiàng)目成交金額和的60%。項(xiàng)目名稱基礎(chǔ)數(shù)據(jù)產(chǎn)品類型組合銷售情況首次開盤時間占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率綠化率高層小高多層洋房別墅累計(jì)供應(yīng)量（套）累計(jì)去化量（套）累計(jì)銷售率月均去化量（套）碧桂園·銀河城20081703403.2536%√√√1256恒大綠洲2007.12602303.530%√√7260643588.6%90宏發(fā)英里2010.63.316.5245%√√2650240890.9%80陽光1002010.8100230239%√√√8337763991.6%70華沃·濱河灣——√√√新加坡項(xiàng)目——40√√√區(qū)域市場分析——主要大盤最新信息匯總綜上所述，未來于洪新城板塊供應(yīng)量大，品牌開發(fā)商云集，后期供應(yīng)量更是十分充足。預(yù)計(jì)未來此板塊必將成為沈陽十分活躍的地產(chǎn)板塊之一，競爭力也更大，對戶型和附加值要求也更高。在不乏品牌優(yōu)勢的前提下，開發(fā)商會不斷增強(qiáng)附加值來提升自己在板塊的競爭力。碧桂園戶型面積配比合理，是當(dāng)?shù)厝藢Ρ坦饒@比較認(rèn)可的主要原因。各項(xiàng)目早期開盤多為小戶型，部分50-70一居室，以及小面積兩居室和三居室已經(jīng)售罄。現(xiàn)期市場多為80-130平兩居和三居產(chǎn)品。新項(xiàng)目以差異化產(chǎn)品為主項(xiàng)目名稱面積區(qū)間5060708090100110120130140150160170180碧桂園·銀河城一居兩居三居四居恒大綠洲一居兩居三居四居宏發(fā)英里一居兩居陽光100一居兩居三居華沃·濱河灣40-80高層80-120洋房130-360疊墅新加坡項(xiàng)目區(qū)域市場分析——主要大盤面積與戶型結(jié)論：1、在眾多品牌開發(fā)商的炒作下，未來區(qū)域熱度仍會升溫，土地價值增大毋庸置疑；2、未來競爭激烈，在與碧桂園、陽光100、恒大的品牌抗衡下，產(chǎn)品差異化及性價比為重中之重；4、要對市場、客戶心理定位準(zhǔn)確，“以銷定產(chǎn)”，“先營后銷”；區(qū)域市場分析——小結(jié)競品情況——碧桂園·銀河城：項(xiàng)目概況地理位置于洪區(qū)汪河路115號(滑翔生日城南行2公里)總占面170萬㎡總建面340萬㎡建筑類型高層-18層、31層；小高層-11層；多層-6層；別墅-2-3層；【星座】30層封頂，【錦園】多層、小高、高層總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)熱銷為錦園系列，星座系列剩余去化總戶數(shù)40000（當(dāng)期戶數(shù)2000戶）建筑類別

板樓多層小高層高層物業(yè)類別

住宅、別墅、商鋪產(chǎn)權(quán)年限50年裝修狀況

毛坯，精裝修

容積率3.25綠化率36%開盤時間2008年交房時間2015年底物業(yè)管理高層1.5元/㎡·月，普通別墅2.5元/㎡·月，鉆石墅聯(lián)排3.3元/㎡·月，鉆石墅雙拼5元/㎡·月交通狀況3號線、9號線雙地鐵口，252、257、201、129、170、104、269路在碧桂園銀河城站主力戶型89㎡（兩居），114㎡（三居），熱銷58-150㎡價格說明均價6500（在售小高折扣后6200左右）月均去化2012年該項(xiàng)目共去化住宅3077套（33.6萬平），月均256套。沈陽市2012年度商品住宅成交排名第一。主要賣點(diǎn)品牌開發(fā)商、大盤、面積適中、價格便宜、強(qiáng)勢營銷策略客群分析鐵西區(qū)、和平區(qū)首置、首改型為主項(xiàng)目配套：擁有8000平運(yùn)動中心，7.7萬平商業(yè)中心，永輝、鑫潤萬家超市，韓國CGV影城。坐擁東北最大五星級標(biāo)準(zhǔn)瑪麗蒂姆酒店、享國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)。大潤發(fā)、家樂福金牛店、華潤萬家免費(fèi)巴士直達(dá)社區(qū)。引入新加坡國際雙語愛兒坊幼兒園。坐擁十里渾河、數(shù)百公頃灘地公園。多功能業(yè)主會所。2013年繼2月2日星座首次開盤后，至今不足四個半月的時間內(nèi)八度開盤八度熱銷，年1-5月沈陽樓市銷售面積、套數(shù)、金額第一名！競品情況——碧桂園·銀河城：產(chǎn)品情況J941改J9513年7月錦園13年初星座競品情況——恒大綠洲：項(xiàng)目概況地理位置于洪區(qū)于洪新城南陽湖街166號總占面70萬㎡總建面230萬㎡建筑類型高層（33層15棟、32層16棟），小高（18層39棟，11層25棟）總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)剩余最后8棟高層，預(yù)計(jì)下半年推出總戶數(shù)15000（當(dāng)期1122戶）建筑類別板樓板塔結(jié)合小高層高層物業(yè)類別住宅產(chǎn)權(quán)年限50年裝修狀況

精裝修容積率3.5綠化率30%開盤時間2007.12交房時間2015年底車位數(shù)2805個物業(yè)管理1.50元/㎡·月交通狀況地鐵9號線、地鐵3號線、166支線恒大綠洲站下車主力戶型一居室60㎡，二居室80-109㎡，三居室78-150㎡價格說明均價6300（精裝修,1500元/平標(biāo)準(zhǔn)）月均去化2012年該項(xiàng)目共去化住宅1080套，月均90套。沈陽市2012年度商品住宅成交排名第六。主要賣點(diǎn)品牌開發(fā)商、精裝修、價格便宜客群分析鐵西區(qū)、和平區(qū)首置、首改型為主全地塊129棟高層、27棟小高層。高層為點(diǎn)板結(jié)合和蝶式建筑類型，小高層為純板式結(jié)構(gòu)。點(diǎn)板結(jié)合住宅為18+1的兩梯四戶設(shè)計(jì)，小高層為11層一梯兩戶設(shè)計(jì)。園區(qū)內(nèi)配套還包括7000平米業(yè)主會所、15000平米運(yùn)動中心所、幼兒園及三萬平商業(yè)街。建筑風(fēng)格為歐式新古典主義風(fēng)格，建成后將成為沈陽西南部獨(dú)具特色的地標(biāo)性大型住宅區(qū)。競品情況——宏發(fā)英里2期：項(xiàng)目概況地理位置于洪渾河北岸南陽湖街與細(xì)河路交匯處總占面7.9萬㎡總建面26萬㎡建筑類型高層33層、34層總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)共二期/現(xiàn)二期總戶數(shù)2500（當(dāng)期500）建筑類別板樓高層物業(yè)類別住宅產(chǎn)權(quán)年限50年裝修狀況

毛坯容積率3綠化率45%開盤時間2013.3.10交房時間2015.7.1物業(yè)管理1.50元/㎡·月交通狀況129、269、252到于洪新城管委會下車主力戶型二居室52-91平米三居室68-103平米在售產(chǎn)品42-112平板式高層及洋房價格說明一期清水均價5500元/平米，二期高層起價4888元/平米月均去化約80套主要賣點(diǎn)38㎡小戶型贈送5.5㎡的露臺，65㎡兩房戶型贈送近11㎡的面積，69㎡戶型做成南北通透的兩室兩廳客群分析青年小戶型社區(qū)，70.80后競品情況——宏發(fā)天琴灣：項(xiàng)目概況地理位置于洪渾河北岸南陽湖街與細(xì)河南路交匯處總占面7.6萬㎡總建面5.3萬㎡建筑類型三層聯(lián)排別墅總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)一期總戶數(shù)2400建筑類別聯(lián)排物業(yè)類別別墅產(chǎn)權(quán)年限50年裝修狀況

毛坯容積率0.7綠化率45%開盤時間2011-9-8交房時間2012.10物業(yè)管理1.50元/平方米·月交通狀況129、269、252到于洪新城管委會下車主力戶型170-300平米在售產(chǎn)品165至226平米在售價格說明起價10600元/平米，均價13000元/平米，最高價17100元/平米。全95折貸款98折。主要賣點(diǎn)低密居所競品情況——陽光100：項(xiàng)目概況地理位置于洪區(qū)吉力湖街28號總占面100萬㎡總建面230萬㎡建筑類型多層、小高層、高層觀渡·橙組團(tuán)1-18層總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)剩余最后8棟高層，3月底開盤總戶數(shù)6000建筑類別板樓多層小高層高層物業(yè)類別住宅產(chǎn)權(quán)年限50年裝修狀況

毛坯容積率2綠化率39%開盤時間2012.8.25交房時間2015.12.1物業(yè)管理1.30元/㎡·月交通狀況166、167首發(fā)站，公交117、252、257、258、266、269、278、4351,166站在陽光100下車即是主力戶型40-118平方米價格說明小高層均價5500元/平米月均去化70套左右主要賣點(diǎn)靠近渾河濕地公園，公交車，偏長白板塊客群分析鐵西區(qū)、和平區(qū)、于洪區(qū)首置、首改型為主競品情況——新加坡·61#：項(xiàng)目概況61#地塊僅立圍擋了，主打洋房產(chǎn)品。建筑面積40萬㎡塊編號YHXC2012-17地塊名稱于洪新城61號地塊四至范圍-東規(guī)劃路四至范圍-南細(xì)河南路四至范圍-西規(guī)劃路四至范圍-北細(xì)河路綠化帶土地座落于洪區(qū)于洪新城南陽湖街道規(guī)劃土地面積（M2）90051.02容積率（地上）≤2.5＞1.0容積率（地下）以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)建筑密度≤30%綠地率≥35%商業(yè)比例≤15%用地性質(zhì)居住用地出讓年限商業(yè)40年住宅70年備注1.戶型比例符合國家規(guī)定要求，按居住區(qū)規(guī)范要求配置公共服務(wù)配套設(shè)施用房；2.建設(shè)項(xiàng)目如涉及人防配套建設(shè)的，其人防面積應(yīng)符合人防部門的要求；3.本建設(shè)項(xiàng)目須遵循《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》(沈陽市人民政府令2006第64號)；4.建設(shè)項(xiàng)目停車位要求應(yīng)滿足《沈陽市建筑物機(jī)動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（試行）》相關(guān)規(guī)定要求。是否成交已成交競得單價（元/建筑平方米）1920競得總價（萬元）43224.489600成交日期2013-02-06競得人沈陽創(chuàng)富瑞基投資咨詢有限公司競品情況——華沃·濱河灣：項(xiàng)目概況40-80高層，80-120退臺洋房，130-360平疊層別墅地塊編號YHXC2012-13地塊名稱于洪新城62號地塊四至范圍-東規(guī)劃路四至范圍-南汪河路綠化帶四至范圍-西規(guī)劃路四至范圍-北細(xì)河南路土地座落于洪區(qū)于洪新城南陽湖街道規(guī)劃土地面積（M2）114109容積率（地上）≤2.0＞1.0容積率（地下）以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)建筑密度≤30%綠地率≥35%商業(yè)比例≤10%用地性質(zhì)居住用地出讓年限住宅70年商業(yè)40年備注1.戶型比例符合國家規(guī)定要求，按居住區(qū)規(guī)范要求配置公共服務(wù)配套設(shè)施用房；2.建設(shè)項(xiàng)目如涉及人防配套建設(shè)的，其人防面積應(yīng)符合人防部門的要求；3.本建設(shè)項(xiàng)目須遵循《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》(沈陽市人民政府令2006第64號)；4.建設(shè)項(xiàng)目停車位要求應(yīng)滿足《沈陽市建筑物機(jī)動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（試行）》相關(guān)規(guī)定要求。是否成交已成交競得單價（元/建筑平方米）1852競得總價（萬元）42265.973600成交日期2012-10-18競得人沈陽華沃置業(yè)有限公司地塊編號YHXC2012-19地塊名稱于洪新城67號地塊四至范圍-東規(guī)劃路四至范圍-南汪河路綠化帶四至范圍-西規(guī)劃路四至范圍-北細(xì)河南路土地座落于洪區(qū)于洪新城南陽湖街道規(guī)劃土地面積（M2）105773容積率（地上）≤2.0＞1.0容積率（地下）以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)建筑密度≤30%綠地率≥35%商業(yè)比例≤10%用地性質(zhì)居住用地出讓年限商業(yè)40年住宅70年備注1.戶型比例符合國家規(guī)定要求，按居住區(qū)規(guī)范要求配置公共服務(wù)配套設(shè)施用房；2.建設(shè)項(xiàng)目如涉及人防配套建設(shè)的，其人防面積應(yīng)符合人防部門的要求；3.本建設(shè)項(xiàng)目須遵循《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定》(沈陽市人民政府令2006第64號)；4.建設(shè)項(xiàng)目停車位要求應(yīng)滿足《沈陽市建筑物機(jī)動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（試行）》相關(guān)規(guī)定要求。是否成交已成交競得單價（元/建筑平方米）2020競得總價（萬元）42732.292000成交日期2013-02-06競得人沈陽華沃置業(yè)有限公司競品情況——華沃·67#：項(xiàng)目概況華沃13年初取得的67#地塊，在66#地塊的東南方向。三、客戶分析項(xiàng)目名稱

客戶來源碧桂園銀河城鐵西區(qū)、和平區(qū)的首置、首改客戶為主恒大綠洲鐵西區(qū)、和平區(qū)、于洪的首置、首改客戶為主宏發(fā)英里鐵西、和平的，70、80后居多陽光100項(xiàng)目周邊區(qū)域，鐵西區(qū)、和平區(qū)、于洪區(qū)的客戶占80%，30-40歲的客戶居多客戶分析——競品客戶特征于洪新城主要大盤的客戶主要來源于鐵西、和平區(qū)，其次是于洪區(qū)，首置、首改客戶居多客戶分析——客戶特征客戶價值取向分析類別居住改善型外地遷入型投資型購房目的擴(kuò)大生活空間，提高生活品質(zhì)在遷入城市購置固定居所，再沈設(shè)一處落腳點(diǎn)以房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，短期或長期獲利產(chǎn)品需求空間要求舒適，環(huán)境品質(zhì)要求優(yōu)良多以自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力考慮注重升值回報空間項(xiàng)目吸引點(diǎn)希望有好的小區(qū)環(huán)境，提高生活品質(zhì)方便工作事業(yè)，滿意點(diǎn)為開發(fā)商品質(zhì)希望高回報性價比項(xiàng)目抗性不滿意區(qū)位，周邊配套區(qū)位配套周圍配套競爭力品牌效應(yīng)，價格優(yōu)勢，升值空間品牌效應(yīng)，價格優(yōu)勢，升值空間品牌效應(yīng)，價格優(yōu)勢，升值空間改進(jìn)空間自身和周圍的配套自身和周圍的配套自身和周圍的配套綜述：無論是潛在業(yè)主還是已購房業(yè)主，其購房的首要目的是提高舒適和生活品質(zhì)，其次是青年人的結(jié)婚適用房，從年齡和家庭結(jié)構(gòu)分析，青年人結(jié)婚用房和養(yǎng)老用房將是兩居的主要購買人群，更換面積，提高生活品質(zhì)的三口或以上的家庭成員將是三居室戶型的主要購買人群。購房客戶的基本特征客戶分析——客戶導(dǎo)入66號地塊鐵西區(qū)和平區(qū)于洪區(qū)預(yù)測66號地塊客戶來源：于洪、鐵西、和平的首置、首改客戶為主，25-40歲剛需購房居多開發(fā)難點(diǎn)總結(jié)：1、地塊面積較小，不能形成大盤規(guī)模。2、品牌競爭力較弱。3、周邊交通暫時不完善，競品截流嚴(yán)重，客戶導(dǎo)入困難。優(yōu)勢臨眾多大開發(fā)商，區(qū)域認(rèn)知度好。劣勢地塊體量較?。惶幱诎鍓K內(nèi)部區(qū)域；配套不成熟，相對偏遠(yuǎn)。機(jī)會區(qū)域發(fā)展前景好，政府支持。威脅早期進(jìn)入的開發(fā)商的產(chǎn)品線較齊全；性價比高。地塊SWOT分析客戶定位——首置、首改的剛需客戶客戶區(qū)域——鐵西、和平、于洪及項(xiàng)目周邊的客戶，及拆遷戶項(xiàng)目定位——首置、首改的中低端人群，高性價比的快銷型項(xiàng)目產(chǎn)品定位——剛需面積，高性價比目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位一、宗地分析二、市場分析三、客戶分析四、產(chǎn)品建議建筑類型建議戶型建議外立面建議景觀建議建筑類型：多層——7+1電梯洋房，參照十里錦城小高層——18層，參照丹郡一期13#-15#高層——33層，參照丹郡一期1#、2#面積區(qū)間為35-100平：少量一室兩室為主小三室輔助產(chǎn)品建議——建筑類型建議產(chǎn)品建議——戶型建議戶型附加值贈送-陽臺、露臺、空中花園建筑類型：多層——7+1電梯洋房，參照十里錦城小高層——18層，參照丹郡一期高層——33層，參照丹郡點(diǎn)樓1#、2#產(chǎn)品建議——戶型建議建筑類型：多層——7+1電梯洋房，參照十里錦城小高層——18層，參照丹郡一期高層——33層，參照丹郡點(diǎn)樓1#、2#產(chǎn)品建議——戶型建議建筑類型：多層——7+1電梯洋房，參照十里錦城小高層——18層，參照丹郡一期高層——33層，參照丹郡點(diǎn)樓1#、2#產(chǎn)品建議——戶型及面積配比產(chǎn)品面積及戶型配比面積區(qū)間戶型戶型配比35-50一室一廳一衛(wèi)10%55-88兩室兩廳一衛(wèi)60%90-100三室兩廳一衛(wèi)30%合計(jì)100%產(chǎn)品建議——外立面建議簡歐式外立面產(chǎn)品建議——景觀建議圍合式中心景觀五、銷售及回款計(jì)劃銷售及回款計(jì)劃——營銷時間節(jié)點(diǎn)√售樓處開放——2014年3月（臨時）2014年5月（正式）√示范區(qū)開放——2014年6月√蓄客——2014年3月—6月√開盤——2014年6月15日銷售周期2014