第三章-(1)-我國土地制度及特點(diǎn)

第三章土地管理制度與房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取1.通過本章學(xué)習(xí)了解我國土地制度的形成過程、現(xiàn)行土地登記制度的制定背景、土地改革方向2.理解我國土地制度的特點(diǎn)、土地登記制度的意義以及土地登記的程序、我國土地市場存在問題。3.掌握土地制度的相關(guān)概念、土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)概念和土地登記的登記類型、國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓的各個(gè)方式的操作方式和適用范圍、注意事項(xiàng)等。學(xué)習(xí)目標(biāo)：第一節(jié)我國土地制度的特點(diǎn)一、土地制度及其相關(guān)定義1．土地制度，是指在特定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對一個(gè)國家一定時(shí)期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實(shí)行的措施體系或行為準(zhǔn)則。2．土地所有制，是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式。土地所有制是社會制度的根本制度之一。3．土地使用制，是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個(gè)重要組成部分。土地使用權(quán)是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個(gè)土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。4．土地管理制度，是國家對全國（或某一區(qū)域）的土地，進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，土地管理運(yùn)行過程中的規(guī)定規(guī)章和行為準(zhǔn)則的綜合，這些規(guī)定規(guī)章和行為準(zhǔn)則由中央和各級地方政府實(shí)施。5．土地改革，具體來說就是土地制度改革，包括土地制度各方面的內(nèi)容。從新中國建立到現(xiàn)在關(guān)于土地制度的改革可以說一直都在進(jìn)行。但人們一般所講的土地改革指的還是由中國共產(chǎn)黨所領(lǐng)導(dǎo)的“土改”，一般指1950年6月30日公布施行《中華人民共和國土地改革法》后開始的土改運(yùn)動。6．土地產(chǎn)權(quán)制度，就是制度化的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系或者說土地產(chǎn)權(quán)的制度化，是確定、保護(hù)和行使土地產(chǎn)權(quán)的一系列規(guī)則。7．土地產(chǎn)權(quán)管理制度，是土地管理制度的組成之一，是土地產(chǎn)權(quán)管理運(yùn)行過程中的規(guī)定規(guī)章和行為準(zhǔn)則的綜合。近年來由于城市房地產(chǎn)市場的急劇發(fā)展和房價(jià)、普通居民收入水平顯著倒掛。從土地市場來看，現(xiàn)階段我國城、鄉(xiāng)土地制度特點(diǎn)導(dǎo)致了目前的畸形的房地產(chǎn)發(fā)展格局。那么我國的土地制度有什么樣的特點(diǎn)呢？這個(gè)問題的答案非常簡單：我國土地制度的當(dāng)前特征是城鄉(xiāng)二元的土地公有制。二、我國土地制度的特點(diǎn)——城鄉(xiāng)二元的土地公有制我國實(shí)行的是土地公有制，但城市土地與農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體不同。城市土地為國家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。這就是城鄉(xiāng)二元的土地公有制結(jié)構(gòu)，城市和農(nóng)村都是公有制，但是性質(zhì)不同，國家所有和集體所有，所有權(quán)的層次不同，國家可以強(qiáng)制征收集體土地，集體不可購買國有土地，也就是說農(nóng)村集體所有權(quán)是不完全產(chǎn)權(quán)，這個(gè)制度安排給城市蠶食農(nóng)村土地提供了最基本的制度支持。土地只能從農(nóng)村流向城市，而不能從國家所有轉(zhuǎn)為農(nóng)民集體所有，土地流動是絕對單向的。農(nóng)民集體的土地產(chǎn)權(quán)在現(xiàn)行的法律框架下，集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒有完全的處分權(quán)，因此農(nóng)民集體所擁有的農(nóng)村土地所有權(quán)是不完全的。農(nóng)村的農(nóng)民集體所有土地只能通過國家的征收才能改變所有權(quán)性質(zhì)，從而改變用途，才能產(chǎn)生市場價(jià)值。在這種制度安排下，國家擁有高度集中分配土地資源的權(quán)力，國家規(guī)定和管制城鄉(xiāng)土地的用途，城市建設(shè)用地只能用國有土地，代表國家的各級政府是國有土地的唯一供應(yīng)者，政府通過征收農(nóng)村土地改變?yōu)閲型恋兀俎D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)獲得了巨大的收益，在很多城市這都是地方政府的財(cái)政支柱。這種土地公有制度如何形成的呢？我們首先來回顧一下中華人民共和國建國前后的土地革命進(jìn)程：國民黨統(tǒng)治下的舊中國，帝國主義、官僚資本主義、封建主義。帝國主義與中華民族的斗爭，封建官僚勢力與貧苦大眾的較量，構(gòu)成了社會的主要矛盾。舊中國的土地產(chǎn)權(quán)制度是不公正而又無效率的土地私有制三、我國特色土地制度的形成——土地革命1929年，國民黨政府政府頒布的《民法典》沿襲了土地私有制，而巧取豪奪是舊中國城市土地市場的主要游戲規(guī)則，地產(chǎn)總是向少數(shù)強(qiáng)權(quán)者集中，多數(shù)勞動者越來越依附于剝削、欺壓他們的人，其悲慘程度是西方人和后來人所難以想象的，國土私有實(shí)際只被極少數(shù)統(tǒng)治階級所占，普通民眾處于絕對的無產(chǎn)、少地狀態(tài)，進(jìn)而形成了大量的極端貧困。在這段歷史時(shí)期，地主階級占有中國的絕大部分土地（農(nóng)民中的自耕農(nóng)——貧農(nóng)、中農(nóng)也占有部分土地），外國資本、官僚資本、民族資本等占有幾乎全部城市土地。中國共產(chǎn)黨人提出以公有制、平均分配為基礎(chǔ)的《井岡山土地法》（1928年）：“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有，以鄉(xiāng)為單位，分配給農(nóng)民共同耕種，禁止買賣?！?，由于大量自耕農(nóng)的反對，1929年4月制定的《興國縣土地法》中把“沒收一切土地”調(diào)整為“沒收一切公共土地及地主階級土地”，并成為抗日戰(zhàn)爭之前，中國共產(chǎn)黨解決土地問題的主要思路。農(nóng)民對土地的渴望引發(fā)了星火燎原的土地革命。此后20年，億萬希望擁有土地的勞苦大眾“民不畏死”，跟隨中國共產(chǎn)黨“打土豪、分田地”（產(chǎn)權(quán)概念非常清晰，農(nóng)民所有），自愿參加革命支持中國共產(chǎn)黨創(chuàng)建了中華人民共和國。建國前和建國初期的土地政策，保障農(nóng)民的土地所有權(quán)，承認(rèn)并堅(jiān)持農(nóng)民土地私有制。1954年我國的第一部憲法就規(guī)定了“國家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即勞動群眾集體所有制；個(gè)體勞動者所有制；資本家所有制”等四種所有制形式，并在其第八條規(guī)定了“國家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)?！碑?dāng)時(shí)的農(nóng)村土地所有權(quán)，除了屬于國家所有的之外，大多數(shù)還在農(nóng)民自己手里。四、農(nóng)村土地集體所有制所有制的最終形成——建國后的土地改革新中國成立后經(jīng)過歷次土地改革，逐步取消了農(nóng)民土地私有制，建立了農(nóng)民集體所有的公有制農(nóng)村土地制度。（一）、第一次土地改革——“土改”或“土改運(yùn)動”1950年6月28日，中央人民政府委員會第八次會議討論并通過了《中華人民共和國土地改革法》，于30日公布施行?！锻恋馗母锓ā芬?guī)定：“廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制，借以解放農(nóng)村生產(chǎn)力，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，為新中國的工業(yè)化開辟道路?！币婪]收地主的土地，分給無地或少地的農(nóng)民（同時(shí)也給地主應(yīng)得的一份）。但1950年《土地改革法》將過去征收富農(nóng)多余土地、財(cái)產(chǎn)的政策，改變?yōu)楸４娓晦r(nóng)經(jīng)濟(jì)的政策，以孤立地主，保護(hù)中農(nóng)和小土地出租者，穩(wěn)定民族資產(chǎn)階級，這個(gè)措施對建國初期的恢復(fù)和發(fā)展生產(chǎn)起到了積極作用。到1953年春，全國除新疆、西藏等少數(shù)民族地區(qū)以及臺灣省外，基本上完成了土地改革任務(wù)。農(nóng)民真正獲得了解放。我國從戰(zhàn)國時(shí)代開始，延續(xù)兩千多年的封建土地所有制被徹底被摧毀，地主階級被消滅了！建立了以農(nóng)民土地私有制為特征的農(nóng)村土地制度。這個(gè)時(shí)期我國沒有制度憲法，新中國第一部具有憲法地位的法律文件是1949年《共同綱領(lǐng)》，實(shí)施的是土地私有與土地國家所有并行的制度，《土地改革法》是符合《共同綱領(lǐng)》精神的。1953年到1956年。在保留農(nóng)民土地私有制基礎(chǔ)上的農(nóng)業(yè)互助組和初級合作社的土地改革，這次土地改革在中國歷史上被稱為“三大改造”之一。農(nóng)業(yè)的社會主義改造又叫農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動，仿照蘇聯(lián)建立合作社。到1956年底，農(nóng)業(yè)社會主義改造在經(jīng)歷了互助組、初級社、高級社三階段后基本完成，至此農(nóng)民土地私有制已經(jīng)被消滅。建立了集體所有制度。在此期間頒布的1954年憲法實(shí)施的是土地私有與土地國家所有并行的制度，但是該部憲法的農(nóng)民土地所有權(quán)已經(jīng)是一紙空文。（二）、第二次土地改革——農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動1958年到1978年，即公社化運(yùn)動，土地集體所有制下的高級農(nóng)業(yè)合作社和人民公社的“三級所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的土地改革。這次土地改革的目的是“加強(qiáng)發(fā)揮集體生產(chǎn)的優(yōu)越性”。公社化雖然在1960年即被否認(rèn)，但是這次運(yùn)動形成的農(nóng)村集體土地所有制的基本格局并沒有改變。1975年憲法（及其之后的各部憲法和修正案）正式否認(rèn)了農(nóng)民的土地私有權(quán)，以集體所有取而代之。（四）、第四次土地改革——家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制1979年，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，實(shí)行土地公有，由農(nóng)戶家庭經(jīng)營的土地改革。（三）、第三次土地改革——公社化運(yùn)動（四）、第四次土地改革——家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制1979年，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，實(shí)行土地公有，由農(nóng)戶家庭經(jīng)營的土地改革。（三）、第三次土地改革——公社化運(yùn)動家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制1978年11月24日晚上，安徽省鳳陽縣鳳梨公社小崗村西頭嚴(yán)立華家低矮殘破的茅屋里擠滿了18位農(nóng)民。關(guān)系全村命運(yùn)的一次秘密會議此刻正在這里召開。這次會議的直接成果是誕生了一份不到百字的包干保證書。其中最主要的內(nèi)容有三條：一是分田到戶；二是不再伸手向國家要錢要糧；三是如果干部坐牢，社員保證把他們的小孩養(yǎng)活到18歲。在會上，隊(duì)長嚴(yán)俊昌特別強(qiáng)調(diào)，“我們分田到戶，瞞上不瞞下，不準(zhǔn)向任何人透露?！痹?978年，這個(gè)舉動是冒天下之大不韙，也是一個(gè)勇敢的甚至是偉大的創(chuàng)舉。1979年10月，小崗村打谷場上一片金黃，經(jīng)計(jì)量，當(dāng)年糧食總產(chǎn)量66噸，相當(dāng)于全隊(duì)1966年到1970年5年糧食產(chǎn)量的總和。五、城市土地國有制度的形成——土地革命與憲法修正1949年10月，中華人民共和國后，堅(jiān)持“人民共和國”代表“社會公正”的原則，徹底改變了歷史形成的城市土地私有制，在城市中實(shí)施了絕對的土地國有化政策：沒收外國資本、官僚資本、原國民黨政府和敵對分子占有的城市土地，收回了全部“租界地”，以改朝換代的氣勢迅速完成了絕大部分城市土地的公有化進(jìn)程。國家成為城市絕大部分土地的唯一、恒定的所有人。但是對于普通城市居民，國家是承認(rèn)其土地所有權(quán)的。從歷次憲法來看，1949年共同綱領(lǐng)、1954年憲法，實(shí)施的是土地私有與土地國家所有并行的制度。1975、1978年憲法正式否認(rèn)了農(nóng)民的土地私人所有權(quán)，對城市居民基本上是承認(rèn)土地所有權(quán)的，1982年憲法，完全否認(rèn)了城市土地私人所有權(quán)，對城市土地一律視為國有土地。對于目前城市土地制度而言，1988年憲法修正案明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”這就形成了1990年5月19日《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布前城市國有土地使用制度的主要特征：一是土地?zé)o償使用，二是無限期使用，三是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。中國城市國有土地實(shí)行的是單一行政劃撥制度，國家將土地使用權(quán)無償、無限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。單一行政劃撥制度造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和社會不公，也導(dǎo)致了今天的很多社會問題。在此階段，國家嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，忽視一切生產(chǎn)資料要素（包括最為重要的土地）的價(jià)值，禁止土地作為商品進(jìn)入市場流通。需用地單位按照國家計(jì)劃統(tǒng)一編制的建設(shè)項(xiàng)目，由國家以行政調(diào)撥的方式獲得，無需支付地價(jià)、地租或土地使用費(fèi)用，無償、無期限的使用。行政劃撥成為取得土地的唯一方式與途徑。國家一切實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃，這種計(jì)劃不僅及于宏觀方面，而且及于微觀方面，計(jì)劃所及就是國家行政權(quán)利所及。大量國有企業(yè)、事業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、軍事單位等占有了大部分的城市土地資源。以1980年“全國城市工作會議”為起點(diǎn)，我國對這種無償使用的國有土地使用制度進(jìn)行了改革，按照從無償使用到有償使用、行政劃撥向市場出讓的思路進(jìn)行轉(zhuǎn)變。從1982年在深圳特區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，到目前收取土地使用費(fèi)已經(jīng)成為重要財(cái)政收入來源。一級土地市場從無償?shù)接袃?，也促進(jìn)了過去通過劃撥取得土地各種國有企業(yè)、事業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、軍事單位等等通過各種合作、轉(zhuǎn)讓、重組等機(jī)會，將無償取得的國有土地資源在進(jìn)行適當(dāng)處理后進(jìn)入市場流通，構(gòu)成了二級市場土地供應(yīng)的主要來源。

一、土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)是權(quán)利人在其權(quán)利存在的土地上的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、繼承權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利，象其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣，它必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)。我國的現(xiàn)行《中華人民共和國憲法》（1982年憲法，1988、1993、1999、2004四次修正案），《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日頒布，2007年10月1日施行），《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正，2004年8月28日頒布施行）等規(guī)定了現(xiàn)有的各項(xiàng)土地產(chǎn)權(quán)。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)和土地管理制度（一）國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)是指國家作為土地所有權(quán)的權(quán)利主體依法對國家所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國家土地所有權(quán)是我國土地所有制的重要內(nèi)容，是確定社會主義全民所有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位的經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。國家土地所有權(quán)具有以下法律特征：1．國家土地所有權(quán)的權(quán)利主體是唯一的，即國家。在我國社會主義制度下，國家是人民利益的代表，國家所有即為全民所有，國家作為土地所有權(quán)的唯一權(quán)利主體，便使全體人民成為土地的真正主人。2．國家土地所有權(quán)客體廣泛。國家土地所有權(quán)的客體包括：（1）城市市區(qū)的土地。（2）依法屬于國家所有的荒地、山嶺、灘涂、林地和森林、草原、水域所覆蓋的土地。（3）依法屬于國家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)的土地。（4）國家依法沒收、征用的土地。（5）國有公路、鐵路、學(xué)校或其他公用事業(yè)占用的土地。（6）其他一切不屬于集體所有的土地。3．國家土地所有權(quán)的取得方式上帶有國家的強(qiáng)制性。國有土地都是國家作為主體國家，以其對外的獨(dú)立自主權(quán)和對內(nèi)的最高權(quán)，用強(qiáng)制的方式取得的，這些方式包括（1）國有化。國家通過兩次土地國有化的法令取得了一些原不屬于國家所有的土地的所有權(quán)。1950年6月頒布《中華人民共和國土地改革法》，規(guī)定：“大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國家所有?！保?982年的《中華人民共和國憲法》規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，從而將城市中原來不屬于國家所有的土地全部收歸國家所有。（2）沒收。有三種情況：①建國之初，1949年9月，我國頒布《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領(lǐng)》，其中規(guī)定“沒收官僚資本歸人民的國家所有”。②1951年2月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》，規(guī)定對戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財(cái)產(chǎn)予以沒收。③根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織違法使用其所有的土地的，國家依法予以沒收。（3）征用。國家將集體所有的土地依法征收為國家所有。隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和城市化的發(fā)展，征用在現(xiàn)在和將來都是國家取得土地所有權(quán)的主要方式。4．在土地所有權(quán)的確認(rèn)國家土地所有權(quán)直接以法律的形式確認(rèn)，不進(jìn)行國有土地所有權(quán)登記。中國境內(nèi)的一切未被確認(rèn)為集體所有的土地均屬于國家所有。5．國家土地所有權(quán)的消滅引起財(cái)產(chǎn)所有權(quán)消滅的原因有五種：一是所有權(quán)主體的消滅，二是所有權(quán)客體的消滅，三是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，四是所有權(quán)的拋棄，五是所有權(quán)因強(qiáng)制手段被消滅。對國家土地所有權(quán)來說，首先，土地是不可能被消滅的，因而不存在所有權(quán)客體消滅的情況；其次，國家是至高無上的，其土地所有權(quán)也不可能被強(qiáng)制剝奪；再次，根據(jù)我國憲法和法律的規(guī)定，國家土地所有權(quán)不能被處分，因而土地所有權(quán)也不能因轉(zhuǎn)讓和拋棄而消滅。我們國家的國家土地所有權(quán)消滅的唯一原因是到了共產(chǎn)主義社會，國家、法律都不再存在，則國家土地所有權(quán)也不再存在。集體土地所有權(quán)，是指勞動群眾集體對屬于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地集體所有制在法律上的表現(xiàn)。我國集體土地所有權(quán)具有以下特點(diǎn)：1．權(quán)利主體為各個(gè)農(nóng)業(yè)勞動集體。集體土地所有權(quán)不同于國家土地所有權(quán)的顯著特點(diǎn)，是在全國范圍內(nèi)沒有統(tǒng)一的所有權(quán)權(quán)利主體，并且只有農(nóng)民集體才可以成為集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體。集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體包括三類：①村農(nóng)民集體；②村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。（二）集體土地所有權(quán)2．集體土地所有權(quán)的客體范圍。集體土地所有權(quán)的客體范圍是指屬于集體所有的土地的范圍。我國憲法和土地管理法規(guī)定，農(nóng)村和城市效區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。注意：①并不是所有農(nóng)村和城市效區(qū)的土地都屬于農(nóng)民集體所有，那些依照法律規(guī)定已經(jīng)屬于國家所有的土地，不能屬于農(nóng)民集體所有。②宅基地和自留地、自留山，雖然由農(nóng)民個(gè)人或家庭使用，但其所有權(quán)仍然是集體的。宅基地不能當(dāng)作私人財(cái)產(chǎn)，即使作為遺產(chǎn)由私人繼承也是法律所不允許的，自行買賣當(dāng)然也是違法的。3．集體土地所有權(quán)的取得在建國初期的農(nóng)民土地私有制（土地革命打土豪、分田地的成果）基礎(chǔ)上通過合作化、公社化建立了集體土地所有制度。4．集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。集體土地所有權(quán)的確認(rèn)必須進(jìn)行所有權(quán)登記?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，集體所有的土地，由國土資源行政主管部門登記，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。5．集體土地所有權(quán)的消滅。我國的集體土地所有權(quán)和國家土地所有權(quán)一樣，不能由所有權(quán)人自由處分。但與國家土地所有權(quán)不同的是，國家土地所有權(quán)具有永久性，而集體土地所有權(quán)卻可能因國家的強(qiáng)制手段歸于消滅。集體土地所有權(quán)的消滅有以下情況：①國有化。國有化使國家獲取了土地所有權(quán)，相應(yīng)地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權(quán)。②征用。國家征用集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權(quán)。③沒收。擁有土地所有權(quán)的集體違法使用土地，國家有權(quán)沒收其違法使用的土地，使該集體喪失該部分土地所有權(quán)。④調(diào)整。上級政府對各農(nóng)民集體之間的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，被調(diào)出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權(quán)。⑤集體土地所有權(quán)因所有權(quán)人的分立與合并而消滅。舊的土地所有權(quán)人消滅了，新的土地所有權(quán)人也產(chǎn)生了，土地所有權(quán)從一個(gè)權(quán)利主體轉(zhuǎn)移給了另一個(gè)權(quán)利主體。國有土地使用權(quán)是指民事主體依法對國家所有的土地享有使用和收益的權(quán)利。有關(guān)國有土地使用權(quán)的主、客體、取得、確認(rèn)、消滅等內(nèi)容將在下一節(jié)講解。（四）集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán)。1．權(quán)利主體。集體土地使用權(quán)的權(quán)利主體具有特定性，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人（如集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)，依法承包“四荒”——荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地的單位和個(gè)人）。（三）國有土地使用權(quán)2．權(quán)利的限制性。指集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某些限制，故其權(quán)利只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)存續(xù)和行使。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外）。3．權(quán)利客體。即集體所有的土地。但集體土地使用權(quán)的客體不包括地下的礦藏、埋藏物等法定的國家所有物。（五）土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)（擔(dān)保物權(quán)指在借貸、買賣等民事活動中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利），是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的土地拍賣（或其他合法約定方式處理）所得的款項(xiàng)優(yōu)先受償。（六）土地租賃權(quán)是指土地承租人依法按照租賃合同的約定支付租金，對土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。在我國，依照法律規(guī)定可以出租的土地，在出租以后，承租人均可享有土地租賃權(quán)。（七）地役權(quán)地役權(quán)，從物權(quán)角度看是用益物權(quán)的一種。是指利用他人的土地（他人有使用權(quán)的土地），以便有效的使用或經(jīng)營自己的土地（自己有使用權(quán)的土地）的權(quán)利。地役權(quán)的發(fā)生須有兩個(gè)不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。地役權(quán)是相鄰權(quán)中重要的一種，其內(nèi)容幾乎涵蓋相鄰?fù)恋仃P(guān)系諸多內(nèi)容。地役權(quán)是傳統(tǒng)民法概念，源于羅馬法有著悠久的歷史。但在我國是在2007年《中華人民共和國物權(quán)法》頒布施行才進(jìn)入我國司法實(shí)踐過程的，在司法實(shí)踐過程中還需要不斷探索。1．地役權(quán)的設(shè)立。通過簽訂合同利用他人的土地通行、取水、排水等，是取得地役權(quán)的基本途徑。例如：如老張的工廠只有一個(gè)大門可以出入，人貨擁擠，現(xiàn)在想開個(gè)后門，借用老王的苗圃的道路供員工通行。雙方約定，老張的工廠向老王的苗圃支付每月1000元的道路使用費(fèi)，老王的苗圃允許老張工廠的員工通行。這時(shí)老張的工廠即取得了“地役權(quán)”。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。而設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人是應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同的。2．地役權(quán)的流轉(zhuǎn)。地役權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)的從屬性。即地役權(quán)只能隨著其所依附的土地所有權(quán)或用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓而流轉(zhuǎn)，物權(quán)法明確規(guī)定了地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也不得單獨(dú)抵押；在流轉(zhuǎn)前后必須保障地役權(quán)的穩(wěn)定性。3．地役權(quán)的消滅。物權(quán)法中所確立的法定撤銷制度和合同法中的解除制度。當(dāng)?shù)匾蹤?quán)人濫用地役權(quán)或拒不在合理的期限內(nèi)支付地役費(fèi)的，供役人有權(quán)解除地役權(quán)合同從而使得該宗地役權(quán)被消滅。（八）繼承權(quán)指繼承人依法取得被繼承人遺產(chǎn)的權(quán)利。就土地而言，我國個(gè)人僅有可能取得國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日頒布施行），個(gè)人依法取得的國有土地使用權(quán)可以繼承。集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承（《國務(wù)院辦公廳關(guān)于治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進(jìn)一步加強(qiáng)水土保持工作的通知》，1996年6月1日頒布施行）。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》已建房宅基地可以隨房屋作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)繼承，但根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》未建房宅基地和土地承包經(jīng)營權(quán)等不可繼承。有關(guān)農(nóng)村土地權(quán)利繼承問題目前法律仍不完備，實(shí)踐中各地可能有不同的處理方式。二、土地管理制度土地管理制度是國家對全國（或某一區(qū)域）的土地，進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，它由中央和各級地方政府實(shí)施。本書僅就實(shí)踐中與房地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)密切相關(guān)的土地產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行詳細(xì)介紹。對其他管理、監(jiān)督、調(diào)控等方面的內(nèi)容不作論述。我國的土地產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)法規(guī)是《土地登記辦法》，是國土資源部的部門規(guī)章，國土資源部貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的配套法規(guī)。我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本原則，決定了我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢和方向，也決定了我國土地登記制度的未來發(fā)展方向。土地是最重要、最基礎(chǔ)的不動產(chǎn)，土地登記是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。在國家出臺不動產(chǎn)登記法規(guī)之前，以部門規(guī)章的形式調(diào)整規(guī)范土地登記，對于保護(hù)土地財(cái)產(chǎn)具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義?！锻恋氐怯涋k法》的頒布實(shí)施，向每一塊土地都擁有合法的“身份證”目標(biāo)努力，對于發(fā)揮土地登記在土地管理中的作用，為保護(hù)土地財(cái)產(chǎn)提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。1．土地登記的內(nèi)容。土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。登記機(jī)關(guān)是國土資源行政主管部門，其目的是保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，具體登記辦法按照《土地登記辦法》（中華人民共和國國土資源部令2007年第40號，2007年12月30日頒布，2008年2月1日起施行）規(guī)定執(zhí)行。土地登記后國土資源行政主管部門核發(fā)土地權(quán)利證書土地權(quán)利證書適用范圍：（1）國有土地使用證：國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)（2）集體土地所有證：集體土地所有權(quán)。（3）集體土地使用證；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。（4）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書：土地抵押權(quán)和地役權(quán)。2．土地權(quán)利證書土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明，在土地登記后由國土資源行政主管部門頒發(fā)給土地權(quán)利人。為使土地權(quán)利證書具有法律權(quán)威性，土地權(quán)利證書是由國務(wù)院國土資源行政主管部門（國土資源部）進(jìn)行全國統(tǒng)一印制、統(tǒng)一編號的，沒有其他地方政府機(jī)關(guān)有權(quán)印制頒發(fā)，除了國土資源部規(guī)定的土地權(quán)利證書外其他任何土地權(quán)利證書都是非法、無效的。為保證土地權(quán)利證書的權(quán)威性‘維護(hù)土地登記公信力、規(guī)范土地登記行為，國土資源部辦公廳在國土資廳發(fā)[2009]58號文（2009年6月24日）要求：土地權(quán)利證書實(shí)行全國統(tǒng)一印制土地權(quán)利證書。按照《土地管理法實(shí)施條例》（國務(wù)院1998年第256號令，1998年12月27日頒布，自1999年1月1日起施行）關(guān)于土地權(quán)利證書的式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定的要求，在《土地登記辦法》等規(guī)章中，對全國統(tǒng)一印制、發(fā)行、訂購及使用土地權(quán)利證書提出了明確要求，并對印制土地權(quán)利證書進(jìn)行統(tǒng)一編號，加蓋《中華人民共和國國土資源部土地證書管理專用章》。需要注意的是，土地權(quán)利證書滅失、遺失的，土地權(quán)利人必須按照國土資源行政主管部門要求在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，才可以申請補(bǔ)發(fā)，而且補(bǔ)發(fā)的土地權(quán)利證書也會注明“補(bǔ)發(fā)”。3．土地登記的意義土地登記制度的設(shè)立，目的在于建立權(quán)威登記信息載體——土地登記簿，核發(fā)權(quán)威土地權(quán)利證書，避免土地侵權(quán)行為和其他違法、違規(guī)行為，也為國家掌握土地資源使用情況提供準(zhǔn)確、全面的數(shù)據(jù)、資料。依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。根據(jù)《土地登記資料公開查詢辦法》（國土資源部2002年第14號令），國土資源行政主管部門土地登記結(jié)果的資料和數(shù)據(jù)庫，可以公開查詢。按照該辦法要求各級國土資源行政主管部門正逐步實(shí)現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。國土資源行政主管部門對土地權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢土地登記資料的申請，可以依法提供登記資料，從而為保障相關(guān)土地權(quán)利的合法實(shí)現(xiàn)提供有力的保障。三、土地登記機(jī)關(guān)

土地登記實(shí)行屬地登記原則，土地登記申請人必須土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報(bào)縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書?？缈h級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國家機(jī)關(guān)使用的土地，按照《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。四、土地登記程序（一）土地總登記土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)國土資源行政主管部門對其轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。執(zhí)行土地總登記時(shí)會發(fā)布通告。通告的主要內(nèi)容包括：土地登記區(qū)的劃分；土地登記的期限；土地登記收件地點(diǎn)；土地登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)文件材料；需要通告的其他事項(xiàng)。對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內(nèi)容包括：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和使用期限；）土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；需要公告的其他事項(xiàng)。公告期滿，當(dāng)事人對土地總登記審核結(jié)果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。（二）初始登記初始登記，是指國土資源行政主管部門進(jìn)行土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。以下情況可以申請初始登記：1．依法以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請國有土地使用權(quán)初始登記。2．依法以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請國有土地使用權(quán)初始登記。3．劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請國有土地使用權(quán)初始登記。4．依法以國有土地租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請國有土地使用權(quán)初始登記。5．依法以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請國有土地使用權(quán)初始登記。6．以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請國有土地使用權(quán)初始登記。7．農(nóng)民集體土地所有權(quán)人可以，申請集體土地所有權(quán)初始登記。8．依法使用本集體土地（持有政府的批準(zhǔn)用地文件）進(jìn)行建設(shè)的，可以申請集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。9．集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式興辦企業(yè)的，可以申請集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。10．依法使用本集體土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。11．土地使用權(quán)抵押初始登記：依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人可以申請土地使用權(quán)抵押登記（同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記）。符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。12．地役權(quán)初始登記：在土地上設(shè)定地役權(quán)后，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人，當(dāng)事人可以申請地役權(quán)登記。符合地役權(quán)登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。（三）變更登記變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。以下情況可以申請變更登記：1．依法以出讓、國有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。2．因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，可以申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。3．因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以申請土地使用權(quán)變更登記。4．因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，可以申請土地使用權(quán)變更登記。5．土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，如抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓可以申請土地使用權(quán)變更登記。已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，還要辦理土地抵押權(quán)變更登記。6．經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已通知債務(wù)人的情況下，可以申請土地抵押權(quán)變更登記。7．因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人可以申請土地使用權(quán)變更登記。8．已經(jīng)設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人可以申請辦理地役權(quán)變更登記。9．土地權(quán)利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，可以申請姓名或者名稱、地址變更登記。10．土地的用途發(fā)生變更的（必須持有相關(guān)部門批準(zhǔn)文件），可以申請土地用途變更登記。（四）注銷登記注銷登記是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。土地登記注銷后，相應(yīng)的土地權(quán)利證書由國土資源行政主管部門收回；如確實(shí)無法收回的，國土資源行政主管部門會在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。1．有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記（國土資源行政主管部門直接進(jìn)行）：（1）依法收回的國有土地；（2）依法征收的農(nóng)民集體土地；（3）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。2．因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的，可以申請注銷登記3．非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，可以申請注銷登記。4．已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，可以申請土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。5．當(dāng)事人未按規(guī)定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，進(jìn)行注銷公告，公告期滿后國土資源行政主管部門可直接辦理注銷登記（例外：土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記）。（五）其他登記《土地登記辦法》規(guī)定的其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。1．更正登記：①國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，對更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。②土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。③利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。2．異議登記。（1）異議登記：土地登記簿記載的權(quán)利人不同意利害關(guān)系人申請更正登記的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。②對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。③異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。（2）注銷異議登記：以下情況異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以申請注銷異議登記：①異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴。②人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的。③人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。3．（土地轉(zhuǎn)讓）預(yù)告登記：