年河北燕郊某別墅項目可行性

***別墅群項目可行性研究1項目的基本情況1.1項目概況***別墅群項目是由**房地產(chǎn)開發(fā)公司在**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一個別墅項目，**省**市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項目的建設(shè)用地，并畫出了紅線圖，市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書，有關(guān)該塊的征地工作，**房地產(chǎn)開發(fā)公司已著手進(jìn)行。***別墅群項目位于**大街**科技學(xué)院北院北側(cè)，占地面積118917.17m2，建筑面積41621.11m2，容積率0.35，綠化率48%。1.2開發(fā)商概況**房地產(chǎn)開發(fā)公司始創(chuàng)于1985年，公司自開創(chuàng)以來，遵循“高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)實施，高效能管理，高目標(biāo)發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展方針和“企業(yè)效益回報社會”的原則，兢兢業(yè)業(yè)，奮發(fā)向上，受到政府和市民的一致好評。公司在北京、通州、**等地開發(fā)、建設(shè)了許多花園小區(qū)和別墅群，整體布局合理、設(shè)計新穎、質(zhì)量上乘，均實行封閉式物業(yè)管理，經(jīng)過多年的探索與發(fā)展，研究出了一套自己的企業(yè)管理模式和方法，使得公司的管理水平逐年提高，受到業(yè)主和信賴和稱贊。1.3可行性研究的主要技術(shù)指標(biāo)1、總建筑面積：41621.11m22、總投資：26648.44萬元3、自有資金投入：12000萬元4、預(yù)計銷售收入：53306.9萬元5、預(yù)計利稅額：16559.5萬元6、稅后利潤：10098.94萬元7、凈現(xiàn)值（全部投資稅后）：10098.94萬元凈現(xiàn)值（自有資金稅后）：8244.44萬元8、財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資稅后）：92.51%財務(wù)內(nèi)部收益率（自有資金稅后）：225%9、投資利潤率（全部投資）：56.56%投資利潤率（自有資金）：126%2項目投資環(huán)境與市場研究2.1項目投資環(huán)境分析全國別墅市場分析近幾年，隨著國家對城市建設(shè)的宏觀調(diào)控，國民收入的提高，高速路和輕軌系統(tǒng)的快速建設(shè)，特別是高消費群體的迅猛崛起，他們對生活深層次的追求大大推動了住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。所謂深層次的生活追求無非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享受安靜的環(huán)境、可以擁有任意釋放自我身心的一片天空。而郊區(qū)低密度別墅區(qū)的興起正好迎合了這一點。中國別墅發(fā)展到2006年，呈現(xiàn)出多層面豐富內(nèi)容。在此期間別墅的風(fēng)格、定位、品質(zhì)、運作手法等特征日益清晰?，F(xiàn)代別墅發(fā)展趨勢可分六大特點：1.高檔別墅仍具極大發(fā)展?jié)摿?，?chuàng)新型別墅是市場期待的產(chǎn)品；2.性價比較高的小獨棟別墅仍是市場的主流需求；3.市場競爭激烈導(dǎo)致產(chǎn)品升級；4.產(chǎn)品向精細(xì)化發(fā)展，塔樓地位有望回升；5.居室空間上，產(chǎn)品類型豐富，附贈面積設(shè)計成趨勢；6.建材設(shè)備上，政策層層推進(jìn)，建筑節(jié)能機制逐步完善。**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概況**隸屬**省**市，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國（今北京）城郊而得名，于1992年7月正式批準(zhǔn)為**省經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。**坐落于潮白河畔，與首都北京隔河相望：距天安門30公里南距天津市區(qū)120公里東距唐山125公里是北京天津唐山“金三角”經(jīng)濟區(qū)域的腹地，市場廣闊，得天獨厚的地理位置使園區(qū)的交通擁有便利條件：開發(fā)區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)北京至**高速公路直接入?yún)^(qū)北京至**的930路公共汽車往返如梭，方便快捷京秦電氣化鐵路，大秦鐵路和京哈102國道橫貫東西距首都機場25公里南距天津海港180公里東距秦皇島港260公里因此，從**驅(qū)車，30分種即可上天，20分鐘即可入海。搭乘“首都經(jīng)濟”的快車，在深入研究區(qū)情，找準(zhǔn)了“中關(guān)村的生產(chǎn)配套基地”和“**省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”的發(fā)展定位，京東硅谷初具規(guī)模。2.2市場調(diào)查研究**房地產(chǎn)市場狀況項目建筑類型售價（元/㎡）建筑面積（㎡）占地面積（㎡）物業(yè)費（元/㎡）北歐小鎮(zhèn)板樓2450/260001400001100000.5/1.5百花家園板樓1750/19007667000.58燕安花園別墅43808831.8218133.3331.8發(fā)展前景預(yù)測本地區(qū)地理位置優(yōu)越，高綠化率使得這里成為良好的居住之地，與北京的寸土寸金相比，這里豐富的土地資源和優(yōu)惠地價，實為吸引人。且與北京臨近，驅(qū)車30分鐘可到，方便了白領(lǐng)階層的工作和出行。項目****科技學(xué)院，環(huán)境優(yōu)雅安靜，富有人文氣息；東鄰中美醫(yī)院，方便病人就診問醫(yī)。3規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)條件3.1項目的市場定位**處于“京津唐”的金三角地區(qū)，收入較高的金領(lǐng)、白領(lǐng)階層本來就比較多。近年來由于外來投資的企業(yè)增多，使得高收入階層不斷增加。為適應(yīng)高消費階層的消費需要，本項目把銷售對象定位為:（1）本地商界金領(lǐng)、白領(lǐng)、新貴階層，想通過銀行按揭買房，或者能一次付款的。（2）在北京購房有困難，卻想能找到自己的一片靜謐、優(yōu)雅天地的白領(lǐng)人員。3.2項目的產(chǎn)品定位***別墅采用的是美國鄉(xiāng)村風(fēng)格的建筑，與北歐風(fēng)格不同的是，美國的鄉(xiāng)村風(fēng)格更加注重的是人在家中的閑適寧靜和生活的舒適度?！盎貧w自然”是鄉(xiāng)村風(fēng)格最大的特色。美國鄉(xiāng)村風(fēng)格，體現(xiàn)于更多的民間藝術(shù)感覺和多種木材質(zhì)地，更重視生活的自然舒適性。我們在打造美式鄉(xiāng)村風(fēng)格時，運用鵝卵石、粗糙刷墻等工藝使得整體呈現(xiàn)最佳效果。而且簡單和簡陋的材質(zhì)卻強調(diào)了裝修功夫的精致以及全面風(fēng)格的統(tǒng)籌設(shè)計，這些近乎苛刻的基礎(chǔ)裝修不但獨立成為裝飾品，而且與全實木制作、著色較重的鄉(xiāng)村風(fēng)格十分契合。我們在裝修時，為營造“鄉(xiāng)村”氛圍，客廳內(nèi)四處擺放的插花、盆栽、草本植物和一些具有鄉(xiāng)村氣息的垂掛裝飾物，讓人真切感受到房間內(nèi)處處充滿了太陽和田野的氣息。整個房間采用了暖色調(diào)。印花的櫻桃木餐邊柜、胡桃木餐桌、胡桃木茶幾、橡木衣柜……所有的家具都具有相同的特征——簡化的線條、粗獷的體積，兼具古典主義的優(yōu)美造型與新古典主義的功能配備。為建造健康環(huán)保家居，我們在建筑和裝修過程中全部采用環(huán)保材料，且園中綠化為在喧囂和銅墻鐵壁中勞累工作了一天的人們提供了天然的休息場所。3.3規(guī)劃設(shè)計方案建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計分為兩種，具體如下（1）A型：斷開式門廳以其斜面設(shè)計將室外活動區(qū)和非常適合居住的底樓連接起來。家庭娛樂室位于整棟住宅的正前方，直通露臺，在底樓占了非常重要的位置。底樓還包括一間臥室、一間收藏室和一間帶淋浴器的衛(wèi)浴間。在二樓，日光平臺與起居室和正餐室相通。瓷磚地面的鄉(xiāng)村廚房里配有灶臺和嵌入式洗衣室。睡臥區(qū)由三間臥室和兩間衛(wèi)浴間組成。（2）B型：荷蘭在北美殖民時期建筑風(fēng)格的設(shè)計由三部分獨立部分組成，車庫上方加建的娛樂室使整個建筑顯得格外高聳。為了保證絕對的安靜，三間臥室和兩間衛(wèi)浴間集中在二樓的臥室區(qū)，主臥室更以壁櫥、衛(wèi)浴間和樓梯與其他房間相隔。家庭娛樂室和裝有壁爐的起居室通過玻璃拉門通向露臺。正餐室獨占一隅，顯得格外正式。廚房旁邊是洗衣室和盥洗室。各戶型的建筑面積與套數(shù)戶型建筑面積/m2套數(shù)A型32080B型291.355規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：118917.17m2總建筑面積：41621.11m2容積率：0.35綠化率：48%綠化用地：57080.24m23.4建設(shè)條件分析***別墅群項目位于**大街**科技學(xué)院北院北側(cè)，東鄰中美醫(yī)院，方便病人就診問醫(yī)。****科技學(xué)院，環(huán)境優(yōu)雅安靜，極富人文氣息。沿**大街有著往返北京與**的930路公交車為方便項目建設(shè)的順利進(jìn)行和項目建成后用戶的正常生活需要，水、暖、電、燃?xì)?、通訊等市政配套設(shè)備齊全，公共交通設(shè)施完備。4項目需要的設(shè)備及原材料4.1建筑所需三材的估算三材木材鋼材水泥用量1002.56mm31513.83tt1841.28t4.2建筑所需主要設(shè)備別墅內(nèi)部采用精裝修，所有空調(diào)，供熱，消防，通訊，電視及寬帶設(shè)施都已安裝完畢，下面詳細(xì)介紹一下各部分：空調(diào)：空調(diào)設(shè)備由業(yè)主購買，采用海爾空調(diào)，安裝完畢，以每戶兩個計。供熱：采用空調(diào)供熱。消防：每戶外都有兩個消防栓，并附有消防水帶和水槍，房屋內(nèi)部配備小型滅火器，為了美觀需求，滅火器放置在暗裝壁櫥中，方便取用。通訊：內(nèi)設(shè)無線電話，臥室、廚房、衛(wèi)浴間、車庫各一部，方便住戶在任何地方、任何時間接聽電話。電視：采用海爾超大背投數(shù)字化電視，閉路電視網(wǎng)絡(luò)由市政統(tǒng)一的電視網(wǎng)絡(luò)接入。寬帶：由開發(fā)商自市政寬帶網(wǎng)絡(luò)接入。樓宇自動化：小區(qū)內(nèi)設(shè)置樓宇對講機，整個小區(qū)內(nèi)設(shè)置紅外線監(jiān)控，24小時的保安巡邏，保證住戶的安全和私密要求。4.3用水量，用電量，燃?xì)饬康臏y算種類每棟平均用量/天天棟數(shù)總用量/天水5t135675t電25kw1353375kw燃?xì)?m3135405m35項目環(huán)境保護5.1雨水及污水的處理及排放采用雨水與生活污水分流排放，雨水經(jīng)管道聯(lián)合集中排放到市政管網(wǎng)中。生活污水先集中到沉淀池中沉淀處理后，再排放到市政管網(wǎng)中。5.2垃圾的消納為保確保戶的健康，小區(qū)內(nèi)有專門人員負(fù)責(zé)垃圾的傾倒和處理，定期上門服務(wù)。住戶也可以將垃圾和生活廢棄物以袋狀放置在門外，將有專人負(fù)責(zé)清理。5.3使用環(huán)保材本項目全部采用木結(jié)構(gòu)，墻漆全部采用進(jìn)口環(huán)保油漆，并在墻體中應(yīng)用高強防腐隔音材料，保證住戶的私秘。5.4綠化美化本項目小區(qū)內(nèi)綠化達(dá)48%，每戶四周均環(huán)繞在林木、草坪、花池中，草種從德國引進(jìn)，由專人負(fù)責(zé)平剪，開花植物有迎春，小月季，桃花，丁香，海棠，其它林木有萬年青，柳樹，銀杏，梧桐，松樹，為住戶創(chuàng)造了一個舒適安逸的環(huán)境。6安全、消防、節(jié)能由于本項目為別墅群項目，設(shè)計比較空曠，消防措施比較重要。在設(shè)計時，結(jié)構(gòu)表面均噴涂環(huán)保防火材料，且每戶外都有兩個消防栓，并附有消防水帶和水槍，房屋內(nèi)部配備小型滅火器，為了美觀需求，滅火器放置在暗裝壁櫥中，方便取用?？紤]到節(jié)能問題，項目在設(shè)計時在墻體中采用保溫材料，窗戶采用雙層玻璃，使熱能在冬天能夠在屋內(nèi)形成循環(huán)，節(jié)約了能源。夏天，整個樓體環(huán)抱在樹陰之下，能為住戶營造一個清爽安逸的環(huán)境。7項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃7.1項目部組織機構(gòu)及人員配備項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目副經(jīng)理總工程師市場營銷部工程技術(shù)部預(yù)算部行政策劃部安檢部圖1：項目部組織機構(gòu)及人員配備圖7.2項目的建設(shè)方式與施工組織本項目采用公開招標(biāo)的方法，本著公開、公正、公平競爭的原則，選擇信譽高質(zhì)量好的施工隊伍，分期分批開工建設(shè)，采用流水作業(yè)，在兩年內(nèi)完成房屋建設(shè)及配套設(shè)施的建設(shè)，一年內(nèi)完成裝飾設(shè)施的建設(shè)。并聘請相應(yīng)等級的監(jiān)理單位對本項目進(jìn)行全部門、全過程的控制。爭取成為別墅小區(qū)的樣板工程。7.3開發(fā)方案與設(shè)想本項目分三期開發(fā)，第一期開發(fā)13%，第二期開發(fā)52%，第三期開發(fā)35%，第一期開發(fā)建設(shè)的同時，道路及綠化和相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也同時進(jìn)行；第二期開發(fā)建設(shè)的同時，裝飾項目也同時進(jìn)行；爭取在第三期開發(fā)完成的同時，基礎(chǔ)設(shè)施，裝飾，同時完成。7.4銷售計劃與策略銷售計劃：項目預(yù)計2007年9月開發(fā)，采用期房和現(xiàn)房兩種形式銷售。銷售策略：采用報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視廣告多種傳媒方式進(jìn)行宣傳，積極參加各個房屋展銷會，宣傳本別墅小區(qū)的特色和銷售計劃。并選用開發(fā)商自設(shè)的售樓部和委托代理銷售兩種形式相結(jié)合的方法，并與當(dāng)?shù)劂y行達(dá)成協(xié)議，提供按接。7.5項目進(jìn)度計劃：詳見附表8項目投資估算與資金籌措計劃8.1項目投資估算土地費用占地面積(m2)單價（元/m22）合計（萬元）單方成本（元/mm2）別墅、綠化、道路路等用地118917.117849.6310103.5662427.51建安工程費（1）建安費用單方造價（元/mm2）建筑面積（m2）金額（萬元）別墅、綠化、道路路等用地200041621.1118324.22（2）紅線內(nèi)室外工程費序號項目名稱占建安成本比例金額（萬元）單位成本（元/m2）1大門、圍墻、道路路2%166.4840.002給水管網(wǎng)、泵房、消消防3.5%291.3570.003排水、排污、污水水處理3%249.7360.004供電系統(tǒng)1.5%124.8630.005閉路電視、寬帶設(shè)設(shè)備1%83.2420.006小區(qū)綠化3%249.7360.007樓宇自動化設(shè)備等等1%83.2420.00合計1248.63前期工程費序號費用名稱基數(shù)費率金額（萬元）單位成本（元/mm2）1前期管理費建安費用2.5%208.1150.002勘察設(shè)計費建安費用1.5%124.8630.003建設(shè)工程許可證執(zhí)執(zhí)照費建設(shè)工程費0.2%16.654.00合計349.62基礎(chǔ)設(shè)施配套費序號費用名稱基數(shù)費率金額（萬元）單位成本（元/mm2）1標(biāo)底編制費建安費1‰8.322.002招投標(biāo)管理費建安費1‰8.322.003工程監(jiān)理費建安費1%83.220.004質(zhì)量監(jiān)理費建安費2.5‰20.815.005竣工圖紙編制費建安費6‰49.9512.006建設(shè)管理費建安費5%416.2110.00合計586.81公建配套費序號費用名稱基數(shù)費率金額（萬元）單位成本（元/mm2）1市政配套費總建筑面積8‰332.9780.002天然氣建設(shè)及接口口費戶數(shù)25%33.758.113通信、寬帶、閉路路電視戶數(shù)8%10.802.59合計377.52不可預(yù)見費序號費用名稱基數(shù)費率金額（萬元）單位成本（元/mm2）1不可預(yù)見費建設(shè)期總投資10%2664.84640.26開發(fā)期間稅費序號費用名稱基數(shù)費率金額（萬元）單位成本（元/mm2）1建設(shè)期利息建設(shè)期貸款10%1854.5445.572銷售費用銷售成本2%532.97128.053物業(yè)管理啟動費用用建安費2%166.4840.00合計2553.95投資總額合計：26648.44萬元8.2資金籌措及投入計劃與貸款利息本項目開發(fā)投資的資金來源主要有三個渠道，一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款，三是銷售收入用于投資的不部分。本項目自有資金為12000萬元，做為啟動資金，貸款10000萬元，總投資額為26648.44萬元。表8-2-1投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計第一年第二年第三年1建設(shè)投資1400090003648.4426648.4442資金籌措1400090003648.4426648.4442.1自有資金1000020000120002.2借貸資金400045001500100002.3銷售收入再投入025002148.444648.44表8-2-2貸款還本付息表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計04200500092001.2本年借款400045001500100001.3本年應(yīng)計利息2006451009.51854.51.4年底還本付息043457509.511854.51.5年末借款累計42005000092002借款還本付息的資資金來源043457509.511854.52.1投資回收043457509.511854.59項目銷售收入及利潤的估算9.1房屋銷售單價的確定經(jīng)過比較計算得本項目別墅銷售單價為A戶型：13000元/m2；B戶型：12500元/m2。9.2銷售總收入的測算表9-2-1銷售總收入預(yù)測表分類可銷售面積（m22）銷售單價（元/mm2）銷售收入（萬元）A戶型256001300033280B戶型16021.51250020026.99.3銷售收入分期比例的測算（在項目分期滾動開發(fā)時）本項目預(yù)期銷售為三年，各年銷售比例分別為25%、52%、23%。另外分期銷售，能爭取到資金回籠，進(jìn)行再投入使用。表9-3-1銷售收入預(yù)測表銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年收入入（萬元）合計（萬元）年份銷售比例銷售面積12353306.9113%5410.806929.89006929.89252%21643.188027719.588027719.588335%9572.950018657.41118657.4119.4項目利潤估算本項目利潤估算是按銷售收入扣除開發(fā)總成本倆計算，并扣除了各種稅費。土地增值稅估算表，表9-4-2，增值稅為6044.59萬元，增殖稅率為33%。表9-4-1銷售稅金及附加估算表序號名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期（萬元元）第一年第二年第三年1營業(yè)稅銷售額*5%346.491385.98932.872城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅*7%24.2597.0265.303教育費附加營業(yè)稅*3%10.3941.5827.994其他稅費營業(yè)稅*3%10.3941.5827.99合計3011.84391.521566.161054.15表9-4-2土地增值稅計算表序號項目名稱計算方法交納金額（萬元）1銷售收入53306.92扣除項目金額（2.1）+（2..2）+（2.3）34989.9772.1總成本費用26648.4442.2銷售稅金及附加3011.842.3其他扣除項目取2.1項的20%%5329.693增值額（1）-（2）18316.9334增值率（3）/（2）52%5增值稅率30%30%6土地增值稅3*（5）5495.0810項目經(jīng)濟效益評價10.1損益表表10-1-1損益表單位：萬元序號項目名稱第一年第二年第三年合計1銷售收入6929.8927719.58818657.41153306.92總成本費用1400090003648.4426648.4443銷售稅金及附加391.521566.161054.153011.844土地增值稅04606.033967.548573.565利潤總額（1-22-3-4）-7461.63312547.3999987.2815073.0446所得稅01678.33295.804974.17稅后利潤-7461.63310869.0996691.4810098.944評價指標(biāo)：1、全部投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）*100%=（15073.04/26648.44）*100%=56.56%2、全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）*100%=（15073.04+3011.84+8573.56）/26648.44*100%=100%3、自有資金的投資利潤率=（利潤總額/自有資金總投資額）*100%=（15073.04/12000）*100%=126%4、自有資金的投資利稅率=（利稅總額/自有資金總投資額）*100%=（16559.5/12000）*100%=138%以上指標(biāo)與房地產(chǎn)產(chǎn)同行業(yè)指標(biāo)標(biāo)比較可以接接受，故項目目可行。表10-1-2項目可利用用資金估算表表單位：萬元元序號項目名稱第一年第二年第三年合計1銷售收入6929.8927719.58818657.41153306.92銷售稅金及附加391.521566.161054.153011.843土地增值稅04606.033967.548573.564所得稅03613.183295.806908.985項目可利用資金6538.3717934.21110339.92234812.510.2現(xiàn)金流流量表表10-2-1全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表單位：萬元元序號項目名稱第一年第二年第三年合計1現(xiàn)金流入6929.8927719.58818657.41153306.91.1銷售收入6929.8927719.58818657.41153306.92現(xiàn)金流出14391.52216850.49911965.93345142.8222.1建設(shè)投資1400090003648.4426648.4442.2銷售稅金及附加391.521566.161054.153011.842.3土地增值稅04606.033967.548573.562.4所得稅01678.33295.804974.13所得稅后凈現(xiàn)金流流-7461.63310869.0996691.4810098.9444所得稅后凈累計現(xiàn)現(xiàn)金流-7461.6333407.4610098.9446044.775所得稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-6783.38982.725027.417226.836所得稅前凈現(xiàn)金流流-7461.63312547.3999987.2815073.0447所得稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-6783.310369.7447503.5911090.033評價指標(biāo)：1.全部投資財務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅前）FIRR==127%2.全部投資財務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅后）FFIRR=992.51%%3.財務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅前Ic=10%）FNPV==110900.03萬元元4.財務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅后Ic=10%）FNPV==7226..83萬元5.Pt（靜態(tài)）=2-1++6783..3/125477.39=11.54<3年6.Pt（動態(tài)）==2-1+77461.663/108699.09=11.69<3年所得稅前后全部投投資FNPV均大于0；FIRR均大于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，說說明項目可行行。表10-2-2自有資金投投資現(xiàn)金流量量表單位：萬元元序號項目名稱第一年第二年第三年合計1現(xiàn)金流入6929.8927719.58818657.41153306.91.1銷售收入6929.8927719.58818657.41153306.92現(xiàn)金流出10391.52216695.49917975.43345062.4442.1自有資金1000020000120002.2銷售收入再投入025002148.444648.442.3貸款本息償還043457509.511854.52.4銷售稅金及附加391.521566.161054.153011.842.5土地增值稅04606.033967.548573.562.6所得稅01678.33295.804974.13所得稅后凈現(xiàn)金流流-3461.63311024.099681.988244.444所得稅后累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流-3461.6337562.468244.4412345.2775所得稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-3146.9449110.82512.386476.266所得稅前凈現(xiàn)金流流-3461.6312702.3993977.7813218.5447所得稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流Ic=10%-3146.94410497.8442988.5610339.466評價指標(biāo)：1.自有資金財務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅前）FIRR==296%2.自有資金財務(wù)內(nèi)部部收益率（所所得稅后）FIRR==225%3.財務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅前Ic=10%）FNPV==103399.46萬元元4.財務(wù)凈現(xiàn)值（所得得稅后Ic=10%）FNPV==6476..26萬元5.Pt（靜態(tài)）=2-1++3461..63/127022.39=11.27<3年6.Pt（動態(tài)）==2-1+33461.663/110244.09=11.31<3年所得稅前后全部投投資FNPV均大于0；FIRR均大于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率，說說明項目可行行。表10-2-3項目經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)匯總總表單位：萬元元名稱數(shù)量單位總建筑面積41621.111m2總投資26648.444萬元自有資金投入12000萬元預(yù)計銷售收入53306.9萬元預(yù)計利稅16559.5萬元稅后利潤10098.944萬元稅前凈現(xiàn)值全部投資11090.033萬元自有資金10339.466萬元稅后凈現(xiàn)值全部投資7226.83萬元自有資金6476.26萬元稅前財務(wù)內(nèi)部收益益率全部投資127%自有資金296%稅后財務(wù)內(nèi)部收益益率全部投資92.51%自有資金225%投資利潤率全部投資56.56%自有資金126%投資利稅率全部投資100%自有資金138%表10-2-4資金來源與與運用表單位：萬元元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計第一年第二年第三年1資金來源20929.89934219.58820157.41175306.8881.1銷售收入6929.8927719.58818657.41153306.91.2自有資金1000020000120001.3銀行貸款400045001500100002資金的運用14391.52221195.49919475.53355062.5442.1建設(shè)投資1400090003648.4426648.4442.2銷售稅金及附加391.521566.161054.153011.842.3土地增值稅04606.033967.548573.562.4所得稅01678.33295.804974.12.5貸款本息償還043457509.511854.53盈余資金6538.3713024.099681.8820244.3444累計盈余資金6538.3719562.46620244.34446345.17711項目的不確確定性分析本項目的不確定因因素主要來自自以下幾個方方面：建造成成本、售價、開開發(fā)周期、貸貸款利率、可可建筑面積等等。這些因素素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社社會條件的影影響，有可能能發(fā)生變化，影影響本項目經(jīng)經(jīng)濟效益目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)。11.1盈虧平衡衡分析盈虧平衡分析，是是通過對業(yè)務(wù)務(wù)量、成本、利利潤相互關(guān)系系的分析，判判斷企業(yè)對市市場需求變化化適應(yīng)能力的的一種不確定定分析方法。盈虧平衡點=投資資成本/（銷售收入-銷售稅金及及附加-土地增值稅稅）=63.877%由此看來，當(dāng)銷售售率為63.877%，全部投投資利潤率為為0，也即投資資剛能保本，既既當(dāng)銷售率>>63.877%時，項目就就可以盈利了了。因此，在在項目的運作作中，應(yīng)加大大銷售力度，以以加速資金的的回收。11.2敏感性分分析本項目敏感性分析析針對全部投投資的評價指指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率和和投資利潤率率），分別計計算售價上下下波動5%，建安工程程費上下波動動5%，對經(jīng)濟指指標(biāo)的影響，計計算結(jié)果見下下表全部投資售價變動基準(zhǔn)方案銷售成本變動-5%+5%-5%+5%財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元元）5065.529388.147226.839026.805426.86財務(wù)內(nèi)部收益率75.23%107.12%92.51%105.37%84.25%投資利潤率47.82%60.63%56.56%58.26%48.45%分析該項目對銷售售價的變動較較敏感，加強強對銷售價格格的控制，作作好銷售工作作，同時不要要忽視對建安安成本的控制制。12項目社會效效益評價及環(huán)環(huán)境效益評價價12.1項目社社會效益評價價隨著社會經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，人民生生活水平不斷斷提高，特別別是高收入人人群數(shù)量的增增加，人民對對住宅的多樣樣化，可選擇擇性及功能質(zhì)質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)質(zhì)量的要求越越來越高。如如何滿足人們們對高質(zhì)量的的居住生活水水平需求，是是我們急待解解決的問題。我們所建項項目――***別墅群群，正是為適適應(yīng)人們的需需要而建的，主主要特色是美美國的鄉(xiāng)村風(fēng)風(fēng)格，注重的的是人在家中中的閑適寧靜和生生活的舒適度度?！盎貧w自然”是鄉(xiāng)村風(fēng)格格最大的特色色。我們的小小區(qū)綠化達(dá)48%，環(huán)境幽雅雅安逸，是居居住的最好環(huán)環(huán)境。而且有24小時巡邏保保安，保證您您的居住安全全性和私密性性。我們期望望通過該項目目的開發(fā)，為為社會展示出出一個具有向向?qū)缘膭e墅墅住宅小區(qū)新新模式，因此此，可以說該該項目具有良良好的經(jīng)濟效效益。12.2項目環(huán)境境效益評價***別墅小區(qū)項項目的規(guī)劃發(fā)發(fā)展建設(shè)原則則之一就是以以具有21世紀(jì)居住水水準(zhǔn)的文明別別墅為標(biāo)準(zhǔn)，滿滿足居住生活活環(huán)境和條件件的實用性，舒舒適性，安全全性的住宅要求，為為社會提供多多樣化，可選選擇的，舒適適性強的別墅墅住宅，創(chuàng)造造具有良好的的居住環(huán)境，有有完善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的文明示示范小區(qū)。為為達(dá)到這一目目標(biāo)，該項目目在規(guī)劃設(shè)計計上本著以人人為本，注重重生態(tài)環(huán)境的的原則，合理理組織綠化和和交通，完善善公建及居住住布局，吸收收優(yōu)秀別墅居住規(guī)劃劃的特點，力力爭創(chuàng)造一個個寧靜安全的的居住環(huán)境。由此可見，該項目目建成后將具具有良好的環(huán)環(huán)境效益。13風(fēng)險分析與與防范13.1風(fēng)險分分析當(dāng)前我國國內(nèi)政治治經(jīng)濟等各方方面都在穩(wěn)步步的向前發(fā)展展，國際環(huán)境境也趨于穩(wěn)定定，金融市場場狀況良好，對對本項目沒有有什么風(fēng)險干干擾，但是要要注意本項目目自身施工中中的干擾因素素，以抵御各各方面的風(fēng)險險干擾。市場風(fēng)險主要在于售價的波波動。精心規(guī)規(guī)劃設(shè)計、提提高施工質(zhì)量量、創(chuàng)造出一一個幽雅的環(huán)環(huán)境，來使消消費者感到物物有所值。政策風(fēng)險國家的土地政策隨隨著國民經(jīng)濟濟的發(fā)展及各各方面的變化化也在不斷的的更新，這有有可能促進(jìn)土土地價格的上上漲，但也進(jìn)進(jìn)一步規(guī)范了了土地市場，對對公平競爭有有一定的好處處，有利于本本企業(yè)與其他他企業(yè)的競爭爭。13.1.3施施工風(fēng)險工期、質(zhì)量、成本本、原材料供供應(yīng)等都會影影響到項目的的總體的實現(xiàn)現(xiàn)。另外，本本項目分兩期期開發(fā)，有十十個施工隊承承包并施工，因因此，在施工工過程中，要要加強施工管管理，明確責(zé)責(zé)任，實行監(jiān)監(jiān)理制，對質(zhì)質(zhì)量、工期、造造價、安全進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格控制制的同時，作作好組織協(xié)調(diào)調(diào)的工作。13.2防范措措施嚴(yán)格按施工進(jìn)度施施工，保證工工程按期完工工。加強工程質(zhì)量