租賃住宅行業(yè)深度研究報告：被忽視的供給革新高成長的產(chǎn)業(yè)機遇

證券研究報告請務必閱讀正文之后第43頁起的免責條款和聲明被忽視的供給革新，高成長被忽視的供給革新，高成長的產(chǎn)業(yè)機遇中信證券研究部我們預計，機構化租賃房源的中期租金總額將超過8,000億元。保障性租賃住房為核心的供給側改革，改變了我國住宅租賃回報率過低的歷史難題。REITs市場的發(fā)展，又提供了原始權益人投融管退的通路。我們相信，在新的供給規(guī)則之下，規(guī)?；沙掷m(xù)的長租平臺將破土而出。我們推薦奉行一體兩翼策略、積極深耕長租領域、主業(yè)也受益復蘇的貝殼，推薦在集中式長租領域累積房源、并可能受益于REITs市場發(fā)展的萬科企業(yè)、龍湖集團和華潤置地。▍租賃房產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯落后，未來空間廣闊。相比其他細分領域，我國租賃房開發(fā)、建設、運營和管理產(chǎn)業(yè)顯著落后。到2021年，市場化機構租賃住房占租房市場總體比例不到10%，在國際上處于很低的水平。承租人保護機制尚不健全，尤其是住宅租金回報率明顯低于社會無風險利率，使得持有運營住宅租賃為核心的商業(yè)模式，無論是輕資產(chǎn)，中資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，都很難持續(xù)做強。▍租賃房產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)上行，市場容量廣闊。我們測算，到2030年我國住宅總租金規(guī)模將超過4萬億，其中機構化提供房源的市場容量預計超過8000億，陳聰基礎設施和現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)首席分析師S120047核心觀點張全國房地產(chǎn)和物業(yè)服務行業(yè)聯(lián)席首席分析師S050001房地產(chǎn)和物業(yè)服務行業(yè)評級強于大市(維持)C2C的租賃合同也存在撮合和提供服務的業(yè)務空間。在租售并舉的背景之下，我們認為租賃房產(chǎn)業(yè)需求旺盛應該是資本市場的共識。▍保障性租賃住房為核心的供給側改革帶來高成長的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇?！氨Ｕ闲宰赓U住房”的名稱頗具迷惑性，實際上保障性租賃住房不是廉租房，其租金和市場租金基本接軌，略有折扣，且折扣保證了高出租率。保租房開發(fā)建設和長期持有本身有利可圖，具備市場化和規(guī)?；\營的空間。我們認為，保障性租賃住房是將雙軌制住房供給規(guī)范化和制度化的創(chuàng)新，并以讓渡土地紅利，引入存量房轉用途機制的方式，切實改變了住房租賃租金回報率極低的現(xiàn)狀，開創(chuàng)了只租不售、回報率符合市場要求的底層資產(chǎn)。保障性租賃住房成為改革重點，等于開辟了租賃房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的廣闊大道。▍“納?！弊C明市場化路徑可行，保租房聚焦核心城市。ICCRA統(tǒng)計，2022年上半年全國長租公寓合計納保就達到6.9萬套，個別機構的累計納保比例甚至超過存量房源的50%。企業(yè)積極主動“納保”，恰說明保障性租賃住房具備市場化生命力。當然，可以市場化推廣的保租房只分布在少數(shù)一二線城市。這不僅因為只有少數(shù)核心城市有充裕的外來人口，更因為這些城市地價占房價的比例較高。▍輕重皆可，規(guī)?；\營破土。過去十年，無論是重資產(chǎn)的租賃房持有者，中資產(chǎn)的房源整合者還是輕資產(chǎn)的服務提供者，長租業(yè)務發(fā)展都舉步維艱。產(chǎn)權和用途不明確或租金回報率過低，都限制了房源規(guī)模化擴張。我們預計，2023年后供給側改革將徹底改變行業(yè)面貌，無論是重資產(chǎn)，中資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，無論集中式或是分散式，都具備發(fā)展空間。企業(yè)精細化運營能力，平臺房源數(shù)量，充分利用REITs市場的能力，都是決定企業(yè)成敗的關鍵。我們推薦一體兩翼戰(zhàn)略日漸明確的貝殼和集中式長租公寓龍頭，如萬科企業(yè)、龍湖集團和華潤置地等，也建議投資者關注已經(jīng)充分調整的長租房REITs配置價值。▍風險提示：REITs市場整體調整風險。面對地方國資競爭，市場化的長租企業(yè)后續(xù)房源獲取困難的風險。租賃行業(yè)比開發(fā)業(yè)更強調聚焦高能級城市，企業(yè)下沉二三線可能意味著經(jīng)營風險。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明2重點公司盈利預測、估值及投資評級(交易AA地.14.53.930.25.80國.1份集團請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明3租房領域機構化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展顯著落后 7租房人口占比較低，機構化運營未普及 7制度因素：現(xiàn)有政策法規(guī)有待完善 8市場因素：存量房屋空置率較高，租金回報水平較低 9 需求上行可期，市場容量廣闊 12租賃住宅是我國住房供應體系的重要組成部分 12需求視角：人口結構變化支撐需求長期穩(wěn)定增長 13 被忽視的供給側改革，高成長的產(chǎn)業(yè)機遇 17 被忽視的制度性改革：雙軌制的房屋供給意味著租金回報率可接受 19 市場前瞻：“納?！睆V受歡迎，聚焦核心城市 25一邊建設，一邊吸納——“納?！背绷髯C明保障性租賃住房的市場化本色 25市場化運作的城市能級要求很高 29 土，輕重皆可 35頭部房企，化歷史包袱為發(fā)展起點 35政策驅動的行業(yè)，規(guī)?；\營的果實即將成熟 36貝殼：一體兩翼布局合理，省心租兼顧社會責任和企業(yè)發(fā)展 36萬科A：集中式長租公寓龍頭，納保積極業(yè)務彈性可期 37紅土深圳安居REIT：供需不平衡中的稀缺資產(chǎn) 38 請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明4插圖目錄圖1：全球主要城市租賃住宅占住宅總量的比例 7圖2：全球主要國家市場化機構類租賃住房在整體租賃市場中的占比 7 圖4：2021年部分國家和地區(qū)住房空置率情況 9圖5：6個樣本城市二手住宅月租金回報率變化 9REITs 10REITs 10 圖9：美國市值最大的5只住宅類REITs持有房間數(shù)及總市值 11圖10：2021年全球主要市場長租公寓在大宗物業(yè)投資總額中的占比 11圖11：2000-2020年我國城鎮(zhèn)家庭戶租賃住宅情況 13圖12：2000-2020年我國城鎮(zhèn)家庭戶住房來源 13圖13：調查無自有住房流動人口居住方式 13 圖15：全國城鎮(zhèn)人口及城鎮(zhèn)化率(含預測) 14 14 圖18：一線城市貝殼平臺平均購房年齡 15圖19：一線城市就業(yè)的高校畢業(yè)生購房時間計劃預期 15圖20：全國城鎮(zhèn)家庭租金支出占比 15 圖22：全國城鎮(zhèn)租房人口及其占常住人口比例(含預測) 16圖23：全國城鎮(zhèn)租賃住房需求(含預測) 16圖24：2022年全國不同類型涉租賃用地供應比例 20圖25：2017-2022年全國純租賃用地成交規(guī)劃建面和成交宗數(shù) 20圖26：2022年部分城市成交涉租賃用地建面及占成交住宅類用地的比例 20圖27：全國純租賃用地和住宅類用地成交樓面價變化 21圖28：租賃住宅用地和普通住宅用地投資建設租賃住房模擬項目年累計現(xiàn)金流測算...22 圖30：各產(chǎn)品剔除無效報價后網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù) 23圖31：中國REITs市場總市值構成占比(按資產(chǎn)類別) 24圖32：中國REITs市場流通市值構成占比(按資產(chǎn)類別) 24圖33：租賃住房行業(yè)發(fā)展要素總結 24圖34：部分城市“十四五”期間規(guī)劃新增各類住房供應量的比例 25圖35：部分城市“十四五”規(guī)劃新增保障性租賃住房及占新增住房供應的比例..........25圖36：深圳“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃建設節(jié)奏 26圖37：東莞“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃建設節(jié)奏 26圖38：樣本城市年新增保租房建設和納保規(guī)模預測 27圖39：樣本城市保租房年租金規(guī)模和資本化價值預測 27圖40：部分住房租賃企業(yè)開業(yè)長租公寓中納入保障性租賃住房的比例 27圖41：分省及直轄市城鎮(zhèn)租房家庭戶占比(Y軸)、地區(qū)流動人口占比(X軸)、地區(qū)人均GDP(氣泡面積) 3042：2020年月租房費用高于2000元的城鎮(zhèn)家庭戶分布 30請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明5圖43：2021年不同類型集中式租賃住房城市分布 30圖44：部分頭部長租公寓企業(yè)分城市能級業(yè)務布局情況 31圖45：樣本城市2019-2021年集中式租賃住房規(guī)模增長情況 31圖46：樣本城市2019-2021年集中式租賃住房出租率增長情況 31圖47：樣本城市常住人口占全國人口比例(Y軸)、GDP占全國GDP比例(X軸)、房價收入比(氣泡面積) 32 圖51：一線城市各類物業(yè)租金指數(shù)(以2019年四季度為基期) 332：2022年重點城市職住平衡指數(shù) 34圖53：2021年貝殼平臺全國重點40城租賃成交房屋房齡分布 34長租公寓存量及2025年預測 34圖55：全國租賃住房市場長租公寓滲透率及預測 34圖56：A股房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)賬面價值合計及同比 35 圖59：全國及一線城市近3次人口普查常住人口年均增長率 39圖60：一線城市年成交住宅類用地規(guī)劃建筑面積占成交土地總規(guī)劃建筑面積的比例...39圖61：紅土深圳安居REIT項目租金、周邊可比項目租賃參考價及定價比例 39圖62：紅土深圳安居REIT項目評估價、周邊可比項目參考價及定價比例 40請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明6表格目錄表1：部分國家針對住房租賃相關法律規(guī)定 8 表3：我國租賃住房市場主要發(fā)展歷程 12表4：2030年全國城鎮(zhèn)租賃住房市場總租金規(guī)模預測 16 表6：保障性租賃住房申請及運營要求 17表7：部分面向租賃住宅行業(yè)不同主體的稅收優(yōu)惠政策 18表8：部分地區(qū)出臺的保障租購同權的政策 18 表11：證監(jiān)會為進一步推動REITs常態(tài)化發(fā)行，加快推動市場高質量發(fā)展重點開展的工 表12：部分地區(qū)2022年保障性住房籌建進度 26表13：部分地區(qū)出臺的鼓勵存量房源轉化為租賃住房的相關政策 28表14：40個樣本城市保租房市場空間測算 29表15：中央財政支持住房租賃市場的城市范圍 29表16：樣本企業(yè)存量長租公寓規(guī)模 35表17：部分A股房企持有性資產(chǎn)出表產(chǎn)生利潤測算 36表18：貝殼(02423.Hk/BEKE.N)盈利預測 37 表20：紅土深圳安居REIT(180501.SZ)盈利預測 40請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明7▍租房領域機構化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展顯著落后租房人口占比較低，機構化運營未普及與發(fā)達國家成熟市場相比，我國租賃住房占比仍有提升空間，供給結構尚待優(yōu)化。當前我國一線城市租賃住宅約占住宅總量20%，而發(fā)達國家核心城市租賃住宅占比普遍超過50%。我國租賃住房市場仍以個人房源為主，截至2021年全國市場化機構類租賃住房占比仍不足10%，與德國、荷蘭、美國等國相比仍處于起步發(fā)展階段。機構化運作模式有助于提升住房租賃市場整體運營水平，降低成本，實現(xiàn)較高租戶滿意度。與此同時，較高的機構化占比也將有利于監(jiān)管部門對行業(yè)進行監(jiān)管與規(guī)范，有助于構建長期穩(wěn)定的租賃住房發(fā)展模式。0%資料來源：《國際大都市租賃住房發(fā)展的模式與啟示——基于15個國際大都市的分析》(田莉，夏菁)，0%資料來源：ICCRA，中信證券研究部注：中國數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū)間為2019-2021年，其余國家統(tǒng)計區(qū)間為2010-租賃住房占比的最高值。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明8制度因素：現(xiàn)有政策法規(guī)有待完善發(fā)達國家租賃住房市場發(fā)展歷史悠久，相關政策法規(guī)完善。歐美主要國家普遍從租約解約和租金限制角度制定住房租賃相關規(guī)定，核心主要為保護承租人，限制出租人，并結合各國實際情況制定針對性條例。領域(1)承租人連續(xù)2個月未交房租；(2)承租人嚴重損壞出租住房或未(3)承租人嚴重違反合同約定：(4)出租人要將房屋用于自??；(5)出租人計劃拆除、改建住房，租。期限不等，出租人需提前未明確租賃期限，承租人可終止理由的情況下書面通知出出租人要求終止租約，需說明通知承租人。不受驅逐，各州均有相關規(guī)西州規(guī)定房東基于正當理由驅州規(guī)定在沒有驅逐令或其他法，房東采取更換門鎖等方式及非法驅逐。房改造后，租金調整額度不租金管理委員會提交申請對租行評估，如果租金評估結果為則出租人會被要求降低房租。物價指數(shù)決定該年租金最大特區(qū)規(guī)定對于困難群體最高限制因住房改善而產(chǎn)生的租度，公寓的租金每年只允許升租金漲幅。租賃合同繼續(xù)有需繼承原出租人所有權利收入低于政府規(guī)定的家庭，會住房租賃給收入較高但有急視法禁止房東基于對。國內承租人權益保護相關法規(guī)仍有待完善。當前我國缺乏租賃住房市場整體全面的監(jiān)管政策，地方政策主要從規(guī)范租賃住房建設標準和保障租房流程合規(guī)等視角開展。租售同權作為國內建立租購并舉住房供應體系的重要目標之一，在各地也有開展不同程度的試點。總體而言，國內針對承租人穩(wěn)定居住權保護的相關政策仍有待完善，一定程度上阻礙了我國租賃住房市場發(fā)展。租人不得向未提供身份證明材料的人出租住房，不得采取非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回本。展請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明9圳京州門津連州南京成都州東莞陽州肥慶錫山坊圳京州門津連州南京成都州東莞陽州肥慶錫山坊-01-09-05-01-095-05-016-09-05-01-09-05-01-09-05-01-09理案。委官網(wǎng)，中信證券研究部市場因素：存量房屋空置率較高，租金回報水平較低較高的空置率和較低的二手住宅租金回報率使得租賃住宅投資模型長期難以成立。據(jù)貝殼研究院調研統(tǒng)計，2022年全國28個大中城市平均住房空置率達12.1%，在國際比較中處于較高水平，其中一線城市、二線城市、三線城市住房空置率逐步提升，平均分別為7%、12%和16%。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，6個樣本核心城市平均二手住宅租金回報率由2012年初2.7%下降至2022年10月的1.5%，不僅顯著低于同期商品房按揭貸款利率，也低于國際平均水平。兩者疊加導致以重資產(chǎn)形式持有運營租賃住宅投資模型長期難以形成，輕資產(chǎn)模式在缺乏租金持續(xù)上漲的預期的前提下也挑戰(zhàn)不斷。一線城市三線城市二一線城市三線城市%%)Wind城市包請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明10化公類業(yè)類業(yè)零售住宅類數(shù)據(jù)中心基礎設施類場度假村化公類業(yè)類業(yè)零售住宅類數(shù)據(jù)中心基礎設施類場度假村0%住宅類物業(yè)是成熟市場中重要的不動產(chǎn)投資品類。美國擁有全球最大的REITs市場，截至2022年底已上市權益類REITs產(chǎn)品合計147只，總市值超過1.19萬億美元，其中住宅類REITs產(chǎn)品20只，板塊總市值1,787億美元，占比15.1%，僅略低于基礎設施類。住宅類REITs產(chǎn)品以其穩(wěn)定的收益回報長期受美國REITs市場投資人青睞。截至2022年美國住宅類REITs板塊綜合股息收益率為3.3%，處于整體市場較低水平。2013年以來的10年內，美國住宅類REITs板塊總回報率僅3年為負值，實現(xiàn)9.5%的年化回。圖6：美國不同類型REITs板塊市值(億美元)及產(chǎn)品數(shù)量000數(shù)量 500%-10%NAREIT研究部請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明11穩(wěn)定的二級市場退出渠道與持續(xù)擴張租賃市場相互促進，推動美國單一住宅類REITs產(chǎn)品規(guī)模遠大于其他國家。截至2022年底，美國規(guī)模最大的5只住宅類REITs合計總市值893.5億美元，截至最新披露日期，合計持有或管理約38萬套公寓住宅。與之對比，2022年以前我國長期缺乏租賃住宅類不動產(chǎn)二級市場退出渠道，當前公募REITs市場保租房板塊發(fā)展仍處于起步期。圖9：美國市值最大的5只住宅類REITs持有房間數(shù)(間)及總市值(億美元)持有房間數(shù)總市值(右軸)80,00050,000000000艾芙隆海灣社區(qū)公平住屋我國租賃住宅類資產(chǎn)流動性與發(fā)達國家仍有差距。據(jù)RCA統(tǒng)計，2021年中國長租公寓類大宗交易僅占大宗物業(yè)交易總額的1.2%，而歐美主要市場長租公寓占總交易額占比均超過15%，其中美國全年長租公寓總交易額近3,500億美元，占大宗物業(yè)交易總額的44%，絕對金額居全球首位并實現(xiàn)歷史新高。一級市場流動性缺乏將降低整體市場投資積極性，進而阻礙市場“投融建管退”良性資本循環(huán)的構建。5%0%德國美國加拿大法國英國中國請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明12▍需求上行可期，市場容量廣闊租賃住宅是我國住房供應體系的重要組成部分我國租賃住宅市場經(jīng)歷了政府供給為主導向保障性與市場化并行供給轉變的過程。1995年與住房商品化改革同步，保障低收入人群住房需求的廉租房正式起步發(fā)展，2010年住建部提出加快建設公租房，兩者在2014年正式并軌運行，并成為這一階段政策的主要發(fā)力點；2015年起，租購并舉成為我國住房制度改革的主要方向，市場化房源逐步成為了租賃市場的主要供給，長租公寓在這一階段得以快速發(fā)展；2019年至今，保障性租賃住房成為租賃住房保障的新方向，保障性和市場化協(xié)同并行成為我國租賃住房市場的主旋律，并隨著人口及政策的變化而進入快速發(fā)展階段。95-2014：發(fā)展起步期，以廉租房和公租房發(fā)展為主要原建設部發(fā)布《城市房屋租賃管理辦屋租賃當事人的合法權益為目的頒布，是我國首部住房租國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住加快住房建設的通知》國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家難的若干意見》提出進一步建立健全城市廉租住房制度，逐步擴大廉租房保障范圍，多渠道增加廉租住房房源。住建部等7部門《關于加快發(fā)展公共見》提出大力發(fā)展公共租賃住房，完善住房供應體系，培育住住建部發(fā)布《關于公共租賃住房和廉的通知》年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，2015-2018：初步發(fā)首次提及發(fā)展住房租賃市場，并強調將”購租并舉“確立展期，租賃作為住房制度改革的主要國務院發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住場方向，市場化房源作為租賃市場的主房租賃體系。首次提出建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房給2019年至今：快速發(fā)展期，保租房與房并行發(fā)展財政部、住建部發(fā)布《關于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年標的建議》首次明確提出“保障性租賃住房”概念，指出要擴大保障房供給。將解決好大城市住房突出問題確定為2021年經(jīng)濟工作重提出要高度重視保障性租賃住房建設?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景資大城市租賃住房供給，完善長租房政策，等權利。國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租意見》程、中央資金補助、稅費管理、水電運營、金融等多方面再次強調建立加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并部委機構官網(wǎng)，中信證券研究部請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明13當前租賃住房已成為我國住房供給體系的重要部分，且市場化租賃房源供給占據(jù)主導。截至2020年，全國居住于租賃住宅的城鎮(zhèn)家庭戶合計約6,121萬戶，占城鎮(zhèn)總家庭戶的比例約21.1%，近20年比例保持基本平穩(wěn)。分租賃住宅類型，租住于非公有住房的租賃家庭戶比例達83.7%。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，我國無自有住房流動人口中80%居住于市場化租賃住房；據(jù)貝殼研究院2021年調查，18-35歲新青年群體中，近一半居住于租賃住房，且高能級城市租房比例更高。00000租賃非公有住房占比(右軸)%資料來源：國家統(tǒng)計局，中信證券研究部注：數(shù)據(jù)根據(jù)七普其他(含繼承或贈予)0%20%40%60%80%100%，中信證券研究部租住親友住房租住公租住親友住房租住公共租賃住房就業(yè)單位分配中信證券研究部住房其他0%線新一線線，中信證券研究部需求視角：人口結構變化支撐需求長期穩(wěn)定增長我國中長期城鎮(zhèn)化潛力仍然巨大，疊加家庭小型化和流動人口總量提升共同支撐租賃住房需求穩(wěn)定增長。據(jù)中國社科院預測，2030年我國城鎮(zhèn)化率預計提升至72.1%，對應城鎮(zhèn)人口約10.5億人，較2021年將新增1.3億人。截至2020年，我國城鎮(zhèn)家庭戶戶均人口降至2.57人，城鎮(zhèn)流動人口提升至3.31億人，10年年均新增流動人口1,438萬人。我們認為，中長期而言，我國家庭小型化與流動人口規(guī)模增長將會持續(xù)，并與城鎮(zhèn)化進程共同支撐租賃住宅總需求。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明14圖15：全國城鎮(zhèn)人口(萬人)及城鎮(zhèn)化率(含預測)城鎮(zhèn)化率(右軸) 90,000 80,000 70,000 5%，中信證券研究部核心城市購房年齡持續(xù)推后，流動人口年均新增流動人口(右軸)00000，中信證券研究部購房預期下降，預計將成為租賃需求另一重要支撐。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年上半年全國一線城市平均購房年齡較2018年推后約2.5歲，同時在一線城市就業(yè)的高校畢業(yè)生中46.4%預期購房時間大于6年，僅25.7%的畢業(yè)生內買房。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明15上海深圳廣州，中信證券研究部5年內6-10年10年以上其他，中信證券研究部租金水平伴隨經(jīng)濟增長溫和提升，核心城市租金收入比接近國際平均水平。截至2020年全國居住于租賃住宅的城鎮(zhèn)家庭月租金支出小于500元的比例由2000年的97.0%下降到38.2%。月租金大于2,000元的家庭戶比例由0.1%提升至12.9%。據(jù)ICCRA統(tǒng)計，2021年全國10個重點城市平均租金收入比為31.7%，除北京、上海外其他城市租金水平基本符合國際成熟租賃市場30%經(jīng)驗，租賃市場逐步向品質化方向發(fā)展。500元以下500-10001000-20002000元以上0%20%40%60%80%100%，中信證券研究部5%0%北京上海深圳杭州平均南京廣州重慶西安成都武漢萬億規(guī)模的市場潛力市場一致認為，租賃住宅的總租金規(guī)模是龐大的。一旦機構化供給比例上升到國際可比水平，租賃房產(chǎn)業(yè)將是一個巨大的市場。我們預測，2030年全國城鎮(zhèn)租房人口將達到2.68億，年租金規(guī)模約4萬億元。綜合考慮未來城鎮(zhèn)人口增長趨勢、城鎮(zhèn)流動人口及家庭規(guī)模變化，我們預測至2030年全國城鎮(zhèn)租房人口占常住人口比例將提升至25.6%，對應2.68億租房人口及1.16億套租賃住宅需求，對應10年復合增長率分別為3.5%和4.5%。同時我們保守假設2020-2030年城鎮(zhèn)就業(yè)人口平均工資年均增長率4%(近10年年均增長率超過8%)，同時我們認為隨著居請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明16住品質化要求提升，全國城鎮(zhèn)租房人口租金收入比有望提升至28%，對應2030年全國城鎮(zhèn)租賃住房年租金規(guī)模40,076億元，10年年均復合增長率達到11.0%。圖23：全國城鎮(zhèn)租賃住房需求(萬套)(含預測)圖22圖23：全國城鎮(zhèn)租賃住房需求(萬套)(含預測)房人口房人口00000000002000201020202025E2030E2000201020202025E2030E，中信證券研究部預測E據(jù)(萬人)43人。/2億人，就業(yè)人口占總人口比例為城年平均收入(元/年).0%/ICCRA平均租金收入比為30年全國城鎮(zhèn)就業(yè)人口租金收入比為28%。平均月租金(元/月)8規(guī)模(億元)076局，中國社科院，中信證券研究部預測以此出發(fā)，如果我國的租賃房市場中，機構化提供部分占20%(遠遠低于美國、德國等國家的水平，但大致和日本等國的水平相當)，則我們測算租賃房產(chǎn)業(yè)涉及的總租金規(guī)模將高達8000億元。非機構化部分，個人出租房業(yè)主也可能需要機構提供服務，這又意味著一個年傭金+服務費規(guī)模十分可觀的市場。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明17▍被忽視的供給側改革，高成長的產(chǎn)業(yè)機遇被忽視的供給側改革：從包分配到市場化我國租賃住房機構化力量十分薄弱，這確實和一直以來租金回報率偏低、住宅持有和出租無利可圖有關。而這一現(xiàn)象，則又和政策一直強調廉租房和公租房建設，卻對市場化租賃權益保護等方面重視不夠；一直強調壓低租金，卻對低租金模型之下相關企業(yè)如何可持續(xù)發(fā)展、租賃房品質如何提升重視不夠有關。2021年之后，新的租購并舉政策，其關鍵變化并不只是進一步強調了租賃房建設，而是將租賃房建設的重點從極低租金、兜底社會困難人群的廉租房、公租房，轉向了市場化程度明顯較高的保障性租賃住房。2021年國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了我國以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權房為主體的住房保障體系。范圍源體下及以下收入難家庭來自多渠道籌措。性租新市民、青年集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設房群體供應，優(yōu)先房家庭讓中的共有產(chǎn)權住房供應，中信證券研究部保障性租賃住房覆蓋面廣、租金水平與市場接軌，有效推動了租賃住房向保障性與市場化并行發(fā)展的新模式轉變。保障性租賃住房主要針對人口凈流入的一二線城市有住房困難的新市民、青年人群等，申請不設收入、戶籍限制，覆蓋面廣泛。同時建設運營要求項目選址在就業(yè)崗位集中片區(qū)，周邊公共交通便捷，以不超過70平米的小戶型為主，租金不超過周邊同類型住宅租金九折水平，租賃年限在3-5年內，同時項目配套土地、金融、稅收等多項支持政策，最大限度滿足目標人群住房需求。主要面向人口凈流入的一二線城市，解決新市民、青年群體等的住房困難問題，申請不設收入門檻、不限戶籍，要求申請人在當?shù)赜蟹€(wěn)定工作，同時有住房困難選址特點重點在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務聚集區(qū)、城市建設重點片區(qū)等就業(yè)崗位集中片區(qū)，以及軌道交通站點附近等交通便域開展和實施，有效緩解供需匹配問題積要求原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米，以30~45平方米的小戶型為主機制租金價格接受政府指導，按年度或者適時公布保障性租賃住房周邊同地段同品質的市場化租賃住房評估租金，保要求3年(如上海)，到期后若仍符合條件可續(xù)租策亮點免收城市基礎設施配套費，可憑項目認定書按規(guī)定享受土地、金融、稅收以及執(zhí)行民用水電氣價格等優(yōu)惠政策；年度住宅用地供應計劃時，對保障性租賃住房用地應優(yōu)先安排、指標單列，做到應保盡保和城鄉(xiāng)建設局等政府網(wǎng)站，中信證券研究部請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明18在建設保障性租賃住房同時，政策也加大對居民支付能力的支持。當前我國稅收體系對租賃住宅行業(yè)中各類主體均出臺有對應優(yōu)惠措施，個人承租人可將住房租金抵扣個人所得稅，符合條件的住房租賃企業(yè)可享受增值稅及房產(chǎn)稅大比例減征優(yōu)惠。與此同時，我國租售同權政策推進取得實質性進展，2021年發(fā)改委發(fā)布的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》明確指出“城市落戶政策要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶”；2023年1月1日北京住房公積金網(wǎng)站正式發(fā)布通知，租住北京保障性租賃住房的家庭可申請?zhí)崛∽》抗e金；上海、廣州、深圳等核心城市也相繼出臺租售同權相關政策，保障城鎮(zhèn)租房人群合法權益。政策文件《關于加快培育和發(fā)展租市場的若干意見》人《關于印發(fā)個人所得稅專除暫行辦法》人允許住房租金抵扣個人所得稅，并明確了扣除主體相關問《關于完善住房租賃有關策的公告》住房租賃企業(yè)中的一般納稅人納稅人企事業(yè)單位、社會團體及其他向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，房產(chǎn)稅減按，中信證券研究部《關于加快培育和發(fā)展本市租房住房市場享受相關公共服務政策；居住證持證人和持《本市戶籍人戶分離人員居住申請(回執(zhí))》人員，可以按照規(guī)定享有子女義務教育、公共衛(wèi)生、社會保險等《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；保護承租人《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(征求意見稿)》公共服務均等化。結合戶籍遷入等相關政策，逐步推進租賃住房在積分入與購買住房享受同等待遇，優(yōu)化租賃住房積分入學政策。益的指導意見》房落戶；探索租房者子女就近入學；保障租房者享受基本醫(yī)療及公共衛(wèi)《南京市住房租賃試點工作方案》人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建市《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試通知》等公共服務權益。市《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃受公積金、義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務?！蛾P于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意承租人在義務教育、基本醫(yī)療、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老等方面實現(xiàn)租購同《關于加快發(fā)展住房租賃市場工作實施方規(guī)定享有公共衛(wèi)生、社會保障、計劃生育、法律援助等國家規(guī)定的基本公構官網(wǎng)，中信證券研究部對居民支付能力的支持，對承租人權益的保障，本身就在促成一個市場發(fā)育更加成熟規(guī)范。政策不再只是強行壓低租金的價格，而是對租賃行為保護和租金價格監(jiān)控并重。和一般看法不同，我們認為保障性租賃住房雖然名為“保障性”，但其市場化的成分要遠遠多于保障性的成分，實際上是一種各國常見的“租金管控”，且管控的程度十分溫和。恰恰是因為這個名為“保障”的改革，才是我國租賃房市場發(fā)展的第一驅動因素。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明19被忽視的制度性改革：雙軌制的房屋供給意味著租金回報率可接受在2022年之前，持有并出租住宅本身很難成為一個可持續(xù)的生意。關鍵阻力是我國的租金回報率太低，絕大多數(shù)城市商品房租金回報率低于2%。理論上來說，提升租金回報率，要么是住房價格暴跌，要么是住房租金大漲，這兩者顯然都不符合政策的意圖，也不符合房地產(chǎn)市場的基本要求。但由于我國特殊的土地供應安排，我國的租賃房市場恰恰出現(xiàn)了第三條道路，即雙軌制的房屋來源。隨著制度日漸完善，這種雙軌制的房屋來源變得日漸制度化和體系化。所謂雙軌制，就是用于租賃的房屋本身不能轉為出售，且該房屋本身的持有成本完全不同于可出售的商品住房。租賃用房的價值不等于商品房的價值，則住宅出租的租金回報率就不會只停留在2%以下的水平。用于租賃的房屋不可出售，這在法規(guī)上是可行的。壓低房屋成本，在一二線城市也是可行的。因為一二線城市的商品房成本主要是地價，而地價本身可由政府讓渡。除了讓渡地價，政府還可以允許其他性質的房屋轉為保障性租賃住房，這類房屋的成本往往也是較低的。我國租賃住房的土地供給不僅豐裕，而且租賃房開發(fā)用地的樓面地價遠遠低于商品房建設用地。2022年全國公開市場共成交涉租賃用地約157宗，規(guī)劃建筑面積達1,298萬平米，其中配建租賃用地和競自持租賃用地占比最大，分別為54.8%和35.7%。受2022年全國土地市場低迷影響，全年共成交純租賃用地26宗，規(guī)劃建筑面積123萬平米，較2021年有較大幅度下降。土地或存量建筑類型賃住宅類型用地賃住宅公寓、人才公寓、公共租賃住房、市場化租賃住房。隨后多地用地供給中的競自持、競地賃住宅自租賃住房建設。建設用地賃住宅住宅(簡稱集租房)，2021年國務院明確支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便域的集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房。業(yè)單位依法取得使用權的性租賃住房園區(qū)中工業(yè)項目配套建設性租賃住房中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地量性租賃住房款。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明20配建租賃用地競自持租賃用地純租賃用地中信證券研究部圖25：2017-2022年全國純租賃用地成交規(guī)劃建面(萬平米)和成交宗數(shù)(宗)000規(guī)劃建面土地宗數(shù)(右軸)2017201820192020202120220中信證券研究部核心城市租賃住宅用地供給更為積極。2022年，在核心城市土地集中出讓中，深圳、合肥、寧波、武漢等地涉租賃用地成交總量居前，深圳全年成交涉租賃用地出讓規(guī)劃建面達253萬平米，占深圳全年成交住宅類用地的53.6%。平米)及占成交住宅類用地的比例0 涉租賃用地成交占住宅類用地成交建面占比(右軸)0%中信證券研究部租賃住宅用地出讓通常伴隨地方政府大幅度讓渡土地紅利。我們統(tǒng)計，2017-2022年全國純租賃用地成交樓面價由8,929元/平米下降至2,194元/平米，年均降幅達24.5%，同期全國住宅類用地成交樓面價年均上漲5.8%。具體城市租賃類用地價格降幅可能更為顯著，以上海為例，其成交的租賃住宅用地樓面地價僅為相似區(qū)位商品住宅用地的10-30%；福州明確規(guī)定租賃住宅用地基準地價參照同區(qū)位住宅用地的50%確定。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明21地和住宅類用地成交樓面價(元/平米)變化純租賃用地住宅類用地(含綜合類用地)00000201720182019202020212022中信證券研究部稱建筑樓面價(元/㎡)用地用地38EBEA-01地塊綜合用地42用地1用地5區(qū)上海國際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元(02PD-0002-用地636369中單元(PDS3-0203)A4-3地塊(保障性租賃住房)用地，中信證券研究部土地成本下降對租賃住房項目盈利模型的成立至關重要。我們以一個一線城市核心區(qū)域虛擬項目進行投資回報測算，假設租賃住宅用地成本為普通住宅用地的30%，同時考慮前者租金定價為后者的90%，其他假設條件完全一致，在不考慮項目退出、資金杠桿及企業(yè)所得稅的前提下，租賃住宅用地項目可較普通住宅項目提前10年實現(xiàn)累計現(xiàn)金請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明22 圖28：租賃住宅用地和普通住宅用地投資建設租賃住房模擬項目年累計現(xiàn)金流(億元)測算86420-10-12123456789101112131415161718192021222324252627282930地地價定價幅度為住宅類用地的30%，起始租致。累計現(xiàn)金流不考慮項目退出、資金杠桿和企業(yè)所得稅。我們認為，讓渡土地紅利，使得租賃房租金回報率的分母不再是商品房的價值，這是租賃房產(chǎn)業(yè)未來得以發(fā)展的關鍵制度基石。REITs市場蓬勃發(fā)展，租賃住房投融建管退渠道進一步完善。自2022年8月首批三單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品上市以來，保障性租賃住房已成為我國產(chǎn)權類REITs的重要板塊?；l(fā)行，充分發(fā)模效應、示范效應REITs房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域系建設批擴募項目落地進促進各類市場主體歸位盡責，健全綜合監(jiān)管體系，逐步培育市場規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護的總結試點經(jīng)驗，借鑒境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統(tǒng)構建符合s康發(fā)展家發(fā)改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉讓、權益確認等，中信證券研究部請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明23鋼綠能廣州廣河浙商滬杭甬創(chuàng)水務蛇口產(chǎn)園鋼綠能廣州廣河浙商滬杭甬創(chuàng)水務蛇口產(chǎn)園大東吳蘇園紅土鹽田港越秀高速建信中關村夏交建深圳能源華夏北京保租房紅土深圳保租房華夏合肥產(chǎn)園華泰江蘇交控華潤華夏有巢華夏和達高科嘉實京東倉儲保租房產(chǎn)品預期現(xiàn)金分派率仍處于低位，這意味著投資者比較接納保租房資產(chǎn)證券化。以發(fā)行價計算，目前已上市4單保租房REITs產(chǎn)品2022年預期現(xiàn)金分派率4.0%；以1月20日收盤價計算，4單保租房REITs產(chǎn)品2023年預期現(xiàn)金分派率下降至3.6%。保租房REITs產(chǎn)品自上市初期持續(xù)受到投資者廣泛關注，所有產(chǎn)品發(fā)行前網(wǎng)下投資者擬認購倍數(shù)均超過100倍，其中華潤有巢REIT在市場下行周期中實現(xiàn)認購倍數(shù)213倍，為當前所有已上市產(chǎn)品最高值。2022E預期現(xiàn)金分派率(按發(fā)行價)2022E預期現(xiàn)金分派率(按收盤價)%保障性租賃住房園區(qū)基礎設施倉儲物流交通基礎設施生態(tài)環(huán)保能源基礎設施ITs長租的生意利潤率不可能太高，也不應該太高。投融管退的最終通路已經(jīng)通暢，這意味著企業(yè)可以和開發(fā)商品房一樣貨如輪轉，不斷做大租賃房的生意，以相對較小的資產(chǎn)負債表，謀求企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。0.06.22.06.22.06.212022.06.21至今第二批第三批第二批第三批未來保租房板塊規(guī)模有望迅速擴大。截至1月13日，我國已上市保租房REITs總市值54.9億元，流通市值21.6億元，分別占REITs市場總量的6.5%和5.7%，合計管理出租房源約1.1萬間。在政策與需求的雙重推動下，我們認為保租房REITs板塊規(guī)模將持續(xù)提升，2023年全年預計將有較多保租房REITs產(chǎn)品上市。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明24倉儲物流保障性租賃住房生態(tài)環(huán)保能源基礎設施交通基礎設施資料來源：Wind，中信證券研究部注：統(tǒng)計截至2023年1月倉儲物流生態(tài)環(huán)保能源基礎設施保障性租賃住房交通基礎設施資料來源：Wind，中信證券研究部注：統(tǒng)計截至2023年1月總而言之，市場普遍認同租賃房是一個需求廣闊的市場。但我們認為更需要關注的是，中國長期偏低的租金回報率發(fā)生了根本性變化。這個變化不是來自租金上漲，也不是來自房價下降，而是來自保障性租賃住房改革推進中特殊的土地紅利讓渡。投融管退渠道通暢，更是錦上添花。我們認為，我國機構化租賃房產(chǎn)業(yè)正迎來歷史上第一次大發(fā)展機遇。研究部繪制請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明25▍市場前瞻：“納保”廣受歡迎，聚焦核心城市新建住房是保障性租賃住宅的核心來源。2022年1月11日，住建部在國務院新聞發(fā)布會上表示將進一步擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃于“十四五”期間新增650萬套(間)，各地方政府部門也相繼明確建設目標。在已公布“十四五”住房規(guī)劃的省份及城市中，廣東、浙江規(guī)劃建設總量居前，均超120萬套，廣州、深圳、上海規(guī)劃新增的保障性租賃住房分別占新增住房供應的46%、45%和43%，四個一線城市保障性租賃住房新增套數(shù)均超過“十四五”期間規(guī)劃總新增住房供應套數(shù)的40%，其余城市大多占比也達到30%的高水平。0%廣州深圳上海南京青島府機構官網(wǎng)，中信證券研究部新增保障性租賃住房(萬套)及占新增住房供應的比例00州海圳京慶州成都門南金華肥州興州州海圳京慶州成都門南金華肥州興州陽東莞陽錫石家莊0%府機構官網(wǎng)，中信證券研究部請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明26預計未來1-2年保障性租賃住房落成將再攀高峰。住建部預測，2022年全國將建設保障性租賃住房240萬套，較2021年全國40個重點城市累計建設94萬套增長超1.5倍。在各地公布的建設規(guī)劃中，2022-2023年深圳計劃建成20.7萬套保障性租賃住房，占“十四五”規(guī)劃總量的52%；東莞占比達60%；上海也提出2022年之前完成“十四五”規(guī)劃目標的一半以上。2022年12月12日住房與城鄉(xiāng)建設部表示，1-10月，全國保障性租賃住房已開工建設和籌集233.6萬套(間)，約占年度計劃的98.8%，完成投資1,750億元。當前，多地地方政府也公告2022年保租房建設規(guī)劃提前完成或快于預期，充分體現(xiàn)地方保租房建設的積極性及其逆周期特征。20232024202520212022202320242025建局官網(wǎng)，中信證券研究部建局官網(wǎng)，中信證券研究部定目標成情況30萬套(間)套(間)，完成率106%4.6萬套(間)4萬套(間)市14萬套(間)4.54萬套(間)萬套(間)，基本建成7.3萬套(間)、17.3萬套(間)(間)我們測算，全國40個核心樣本城市2021年保租房市場潛在需求已達到2,129萬套，對應總投資金額約5.4萬億元。考慮到約10%-15%的保租房來自存量長租公寓納保，我們測算全國40個核心樣本城市新建或改建保租房需求約為1,810萬套。若該部分需求在2030年基本建成，則保守假設下保租房市場年總租金規(guī)模將突破4,000億元。以4%投資回報率計算，2030年全國核心城市保租房市場資本化價值上限將超過10萬億元。即便不考慮當前至2030年產(chǎn)生的新增需求，這也是一個從零起步，規(guī)模巨大，且長期供不應求的市場。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明27)00資料來源：中信證券研究部預測注：樣本城市為住建部選取的進一步擴大保障性租賃住房供給的40個核心城市，具體范圍見年租金規(guī)模理論可資本化資產(chǎn)上限(右軸)00000,000000資料來源：中信證券研究部預測注：樣本城市為住建部選取的進一步擴大保障性租賃住房供給的40個核心城市，具體范圍見但存量房納保也是保租房的重要來源。據(jù)ICCRA統(tǒng)計，2022年上半年全國長租公寓合計納保約6.9萬套，一些機構積極推進納保，納保比例甚至超過了50%。越來越多的企業(yè)主動將長租房納入保障性租賃住房序列，這反過來證明了核心城市保障性租賃住房的市場化特征。保障性租賃住房當然有保障新市民和年輕人的政策底色，但和其他保障性住房類別不同，其底層機制是可以市場化跑通的。REITs市場會納入保障性租賃住房，但不可能納入廉租房，原因就是后者并非能夠市場化跑通的獨立盈利模型。0%非居業(yè)態(tài)改建也是保租房重要來源。例如，2022年12月9日，深圳市住房和建設局、深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(試行)》。允許將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限以及原已批規(guī)劃許可文件，不補繳土地價款，按照國家規(guī)定享受土地、財稅、金融等對保障性租賃住房的專門支持政策。9月，濟南國資委全資控股企業(yè)濟南城市發(fā)展集團發(fā)布招標公告，擬收購3000套存量商品房用于租賃儲備住房，推動租賃住宅市場發(fā)展。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明28存量房源納保不僅是企業(yè)的事情，也事關各地居民。重慶市明確提出新增保租房以盤活存量為主，適當新增為輔；5月長沙出臺試點方案，規(guī)定業(yè)主可將存量房盤活作為租賃住房，在運營期不低于10年的前提下，不納入家庭住房數(shù)量計算，試點一個月內已簽約833戶。湖北省、邯鄲市、成都市、海南省、西安市等地也陸續(xù)出臺類似政策，鼓勵居民存量用房及房地產(chǎn)開發(fā)商未售商品住房轉化為保障性租賃住房，并明確相關標準及鼓勵措施。而在近期佛山、鄭州、蘇州出臺的保租房管理相關辦法及規(guī)劃中，均明確提出存量房納入保租房的相關標準及路徑，鼓勵納保規(guī)模持續(xù)擴大。文件《關于加快發(fā)展保障性租賃住見》量土地發(fā)展保障性租賃住房；支持將政府閑置的各類住市場住房盤活用作保障性租賃住房；允許按照一定程序賃住房?！蛾P于推進長沙市租賃住房多多渠道保障盤活存量施方案》0省《關于加快解決從事基本公共員住房困難問題的實施、債務清晰的在建工程項目，作為保障《關于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的十條政策措施》置房、保障性租賃住房籌集渠道。房地產(chǎn)去化周期偏長的縣(市、區(qū))可將存量商品住房轉化為保障性租賃住房，避免重復建設。市《關于居民自愿將自有住房用賃住房操作指南》愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套資格。條件、認定程序、租賃對象、租金標準等一系列操作規(guī)范進《關于加快發(fā)展保障性租賃住見》房發(fā)展保障性租賃住房。堅持試點先行，積極探索通過財政規(guī)?；I集改造社會閑置房源。政府、國有企事業(yè)單位投資保障任務后，可將剩余閑置房源調整為保障性租賃住房使用管《西安市居民存量住房用于保作指南》/控股企業(yè)濟南城市發(fā)展集團子公司發(fā)布招標公告，在濟“布局合理、配套完善、手續(xù)齊全、保障品質”?！斗鹕绞斜Ｕ闲宰赓U住房管理種管房源是指合法建造、可盤活納入保障性租賃住房使用、性用房，包括既有閑置住房、人才公寓、長租公寓、服請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明29文件日《蘇州市發(fā)展保障性租賃住房實施辦法(試行)》支持的租賃住房、人才租賃住房、未納入國家和省計劃的轉為租賃住房的拆遷安置住房、機關和企事業(yè)單位建設的租賃住房以及其他符合規(guī)定的存量住房，經(jīng)各縣級市(區(qū))領導小組日《鄭州市“十四五”保障性租通過回購、回租存量房屋改建、改造為保障性租賃住籌集目標及年度籌集計將既有市場租賃住房、公寓、單位宿舍、人才公寓及政府閑置住保障性租賃住房管理。據(jù)40個樣本城市常住人口(萬人),584數(shù)據(jù)選取住建部選取的進一步擴大保障性租賃住房供給的40個核心城市，包括北京、上長春、哈爾濱、南京、無錫、、濟南、青島、鄭州、武漢、、昆明、西安、蘭州、西寧、占比比戶均人口(人/戶)市更低，考慮到保租房目保租房需求(萬套)29寓納保比例過10%，我們認為未來長租公寓納保比例有望上升，假設中長期保租房中約15%來租公寓納保，其單位面積對應的新增投資規(guī)模將較小。新建或改建保租房需求(萬套)戶均面積(平米)單位面積投資金額(元/平米)當前住宅單平米建安成本約4000-5000元，考慮到保租房通常有地價優(yōu)惠，保守估計總總投資金額(億元)市場化運作的城市能級要求很高和商品房開發(fā)相比，保租房更強調聚焦少數(shù)核心城市。這一方面是因為保租房本身是針對年輕人和新市民，核心城市才有龐大的需求，另一方面則是因為只有地價占總房價比例較高的城市，讓渡地價才能推動保租房盈利模型可持續(xù)。名稱范圍《關于開展中央財政支持住房租賃、福州、廈門、濟南、鄭州、的通知》部18日州、深圳、重慶、成都《關于組織申報第二批中央財政支賃市場發(fā)展試點的通知》部24日家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明30全國租賃住宅市場需求供給雙集中。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示地區(qū)租房家庭戶占比與地區(qū)流動人口、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高度相關，同時全國73.9%的高租金支出家庭(月租房費用大于2000元)集中于廣東、上海、北京、浙江和江蘇。供給側，據(jù)ICCRA統(tǒng)計，不同類型的集中式租賃住宅項目均有接近或超過80%分布于一線城市和非一線熱門城市。而我們統(tǒng)計的頭部7家長租公寓企業(yè)業(yè)務進駐城市中，一線及新一線城市數(shù)量占比在55.9%-81.8%不等，我們相信如果考慮不同城市開業(yè)規(guī)模的差異，高能級城市占比將進一步提升。圖41：分省及直轄市城鎮(zhèn)租房家庭戶占比(Y軸)、地區(qū)流動人口占比(X軸)、地區(qū)人均GDP(氣泡面積)%0%重慶廣西西藏海南全國平均江蘇福建浙江北京內蒙古廣東上海5%云南遼寧新疆吉林寧夏河南0%局，中信證券研究部廣東上海北京浙江江蘇其他，中信證券研究部0%端公寓公寓租賃式社區(qū)宿舍型公寓上海、廣州、深圳；非一線熱點城市包括杭州、南京、成都、武請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明31一線新一線二線三線及以下0%網(wǎng)，中信證券研究部重點城市租賃住房市場蓬勃發(fā)展。據(jù)ICCRA統(tǒng)計，其長期監(jiān)測的10個重點城市機構化運營的集中式租賃住房項目房間數(shù)目在2019-2021年2年內平均增幅達到了122.9%，其中成都增幅達到了253.6%。運營質量方面，樣本城市平均出租率由2019年的85%提升至2021年的90%，其中深圳、重慶、成都、杭州等城市出租率改善最為顯著。%%成都深圳廣州杭州西安北京重慶南京上海武漢192021成都深圳廣州杭州西安北京重慶南京上海武漢ICCRA證券研究部人口持續(xù)具備吸引力、房價壓力較大的城市發(fā)展?jié)摿Ω蟆Ｘ斦棵鞔_支持的24個城市中大部分GDP占全國比例大于人口占全國比例，顯示其具備較強的人口吸引力，其中4個一線城市和杭州、南京、合肥、廈門等新一線城市房價收入比仍處在較高水平，我們判斷未來租賃住宅需求將較為旺盛。請務必閱讀正文之后的免責條款和聲明32-01-09-05-01-09-05-01-09-057-01-09-05-01-090-05-01-01-09-05-01-09-05-01-09-057-01-09-05-01-090-05-01-09-05北京深圳廣州圖47：樣本城市常住人口占全國人口比例(Y軸)、GDP占全國GDP比例(X軸)、房價收入比(氣泡面寧波廈門福州南京寧波廈門福州南京GDP比上海0.0%.0%預計保持基本穩(wěn)定住房租金是CPI變動的重要影響因子。住房作為大部分居民最重要的核心資產(chǎn)以及占比較大的固定支出，長期作為CPI的重要組成部分，2021年CPI構成中居住類權重僅次于食品煙酒類，達到了22%。2011年以來，租賃房房租分項CPI與CPI整體走勢基本一致，至2011年高點回落后長期穩(wěn)定于2%-4%區(qū)間，2019年后開始波動，并于2021年9月起進入新的下行周期。2022年11月全國租賃房房租分項CPI同比為-0.7%，接近歷史最低區(qū)間。食品煙酒居住娛樂教育文化用品及服務交通和通訊醫(yī)療保健及個人用品衣著生活用品及服務CPI賃房房租:當月同比CPI:當月同比86420Wind券研究部租賃房租金水平受新房價格影響顯著，但變動幅度較小，顯示出較為顯著的抗周期特征。我們發(fā)現(xiàn)，在2