巴南李家沱中鐵融匯地塊

2014年6月中鐵二十三局集團(tuán)有限公司巴南李家沱中鐵地塊可行性研究報(bào)告項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)方案（一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算設(shè)計(jì)方案（二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析本體分析本案思路設(shè)計(jì)方案（三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算本體分析區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃解讀：根據(jù)《巴南區(qū)分區(qū)城市規(guī)劃2009—2020》，巴南區(qū)城鎮(zhèn)村體系結(jié)構(gòu)分為中心城區(qū)、功能區(qū)與中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、中心村和基層村五個(gè)層級(jí)；一級(jí)：中心城區(qū)（魚洞街道、李家沱街道、花溪街道、南泉街道、界石鎮(zhèn)、南彭街道），外圍組團(tuán)（麻柳嘴鎮(zhèn)、木洞鎮(zhèn)）中心城區(qū)的主體功能，定位為“一主三副一樞紐”：一主：李家沱為城市綜合副中心；三副：魚洞組團(tuán)中心、界石組團(tuán)中心、龍洲灣區(qū)行政中心；一樞紐：南彭公路物流樞紐。本案區(qū)域規(guī)劃

土地性質(zhì)以住宅和商業(yè)為主，主要集中于融匯半島及巴濱路一帶，并沿巴濱路延續(xù)到龍洲灣片區(qū)；

巴濱路：屬于新開發(fā)區(qū)域，其優(yōu)勢(shì)在于江景資源，但周邊生活及交通配套欠缺，尚需幾年的培育期；現(xiàn)有項(xiàng)目，包括宗申金蘭灣、恒大御景灣、招商地產(chǎn)、君喜天地等

融匯半島：集中了融匯、昕輝地產(chǎn)等，融匯則為超級(jí)大盤，迄今已開發(fā)12期，現(xiàn)以融匯大道為中心，居住生活氛圍已較為成熟；

本案被融匯項(xiàng)目所包圍，綜合周邊情況，居住價(jià)值較高，本地塊定性為住宅用地較為符合區(qū)域環(huán)境本案融匯半島巴濱路李家沱融匯半島土地規(guī)劃示意圖區(qū)域交通本案龍洲灣商圈解放碑商圈李家沱商圈南坪商圈楊家坪商圈大渡口商圈途徑附近的馬桑溪長(zhǎng)江大橋沿巴濱路或內(nèi)環(huán)高速經(jīng)李家沱長(zhǎng)江大橋快速直達(dá)330、313、841等公交車直達(dá)南坪商圈途徑長(zhǎng)江大橋走巴濱路或沿南環(huán)高速走瑜南大道15分鐘15分鐘15分鐘8分鐘20分鐘30分鐘已開通公交：340（外河坪-明華龍洲）；349（外河坪-南坪）；313（外河坪-較場(chǎng)口）；841（建設(shè)新廠-北站）；891（建設(shè)新廠-新橋醫(yī)院）；330（五園口-巴南大道）規(guī)劃（雙輕軌）：軌道交通8號(hào)線（外河坪站）、軌道12號(hào)線（外河坪）；道路交通：通過兩橋（李家沱、馬桑溪）、內(nèi)環(huán)快速路、渝南分流道、巴濱路，與各區(qū)域無縫銜接；交通通達(dá)性較好地處區(qū)域幾何中心，距離各大商圈車程均在半小時(shí)內(nèi)區(qū)域配套重百融匯小學(xué)史迪威外語學(xué)校間歇泉公園美食大道卡通公園（規(guī)劃中）峽谷公園南坪實(shí)驗(yàn)幼兒園啤酒小鎮(zhèn)（規(guī)劃中）三分三幼兒園外河坪樞紐站清華實(shí)驗(yàn)中學(xué)（已開建）美鄰商業(yè)小鎮(zhèn)（已開建）寶蓋寺主題公園（規(guī)劃中）茶花廣場(chǎng)（已開建）濱江商業(yè)風(fēng)情小鎮(zhèn)（規(guī)劃）國(guó)際奢侈品一條街（規(guī)劃）融匯大道區(qū)域配套主要依附于融匯半島，而項(xiàng)目日后基礎(chǔ)生活配套則集中于融匯大道，其聚集了餐飲、銀行、診所、重百超市等業(yè)態(tài)，基本滿足日常生活需求；教育配套：多所幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、外語學(xué)校等；休閑類基礎(chǔ)設(shè)施及體驗(yàn)式商業(yè)，多尚處于在建或規(guī)劃階段，未來隨著這些配套的陸續(xù)推進(jìn)和完工，整個(gè)區(qū)域的居住環(huán)境將會(huì)得到大幅提升；商業(yè)教育交通休閑項(xiàng)目四至融匯半島A區(qū)融匯香緹卡納朗杰汽車監(jiān)測(cè)站汽修廠南側(cè)道路西側(cè)道路格林美地融匯待開發(fā)地塊申家溝菜市場(chǎng)項(xiàng)目四至地塊東側(cè)為融匯一期A區(qū)，南側(cè)為汽修廠和菜市場(chǎng)，北側(cè)為融匯待開發(fā)地塊（申家溝小學(xué)舊址），西北側(cè)為待拆遷廠房，西側(cè)為待開發(fā)地塊。項(xiàng)目未能與融匯格林美地、香緹卡納無縫銜接，進(jìn)而現(xiàn)有周邊居住環(huán)境欠佳，影響地塊品質(zhì)打造；地塊三側(cè)被廠房及已有項(xiàng)目地塊合圍，只有一側(cè)鄰支路（規(guī)劃中不存在），臨近的主干道——融匯大道處被堵死，使得項(xiàng)目入口只能置于支路，居住人群出行便捷性受到一定的影響；項(xiàng)目出行主要依靠于西側(cè)支路及南側(cè)道路，但其路面窄、路況較差；且項(xiàng)目東南側(cè)為朗捷汽車檢測(cè)站，使得南側(cè)道路工程車輛過往頻繁；作為進(jìn)出項(xiàng)目的主道路，環(huán)境嘈雜，對(duì)購房者會(huì)造成負(fù)面的心理影響；項(xiàng)目四至解析項(xiàng)目概況地塊指標(biāo)建設(shè)用地總面積：25491.3㎡（不含飛地930.4）容積率：1.5用地性質(zhì)：工業(yè)用地限高A區(qū)限高40m，B區(qū)限高40m;地塊特點(diǎn)地塊較為平整，內(nèi)部為建筑廠房拆遷難度較?。?5491.3㎡SWOT分析劣勢(shì)：項(xiàng)目地塊三面被包圍，只有一側(cè)臨支路，項(xiàng)目便捷性不足；地塊規(guī)模較小，內(nèi)部又被市政道路切割成兩塊，不利于內(nèi)部設(shè)施配套的共享；地塊內(nèi)部有限高且不規(guī)整，影響了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和整體布局及土地的集約化利用優(yōu)勢(shì)：地塊位于李家沱融匯半島南側(cè)，周邊區(qū)域居住氛圍較為成熟；地塊在區(qū)域性主干道——融匯大道一側(cè)，500m外為外河坪樞紐站，交通通達(dá)性好；可共享融匯半島成熟的配套資源；中鐵作為品牌開發(fā)商，具有一定的知名度及號(hào)召力。機(jī)會(huì)：作為龍洲灣片區(qū)的重要一翼，未來隨著龍洲灣沿巴濱路向北發(fā)展，融匯半島則沿巴濱路向南發(fā)展，片區(qū)得以快速發(fā)展，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅浑S著該區(qū)域軌道交通、休閑公園等公共基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃，及融匯半島體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)的開發(fā)和巴濱路的開發(fā)，該區(qū)域居住前景看好；威脅：項(xiàng)目區(qū)域新批和在售項(xiàng)目較多，且多為品牌開發(fā)商，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；進(jìn)入2014年以來，房地產(chǎn)成交量大幅下滑，后期不確定因素較大；區(qū)域配套成熟、規(guī)劃前景向好，但地塊自身存在硬傷，優(yōu)勢(shì)不足

剛需特質(zhì)較為明顯市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)2013年主城商品房用地成交216宗，平均樓面地價(jià)2478元/㎡，溢價(jià)率為9%；巴南區(qū)成交28宗，單畝地價(jià)306萬/畝，平均樓面地價(jià)2176元/㎡，溢價(jià)率8.35%；2014年1-4月份，主城商品房用地成交30宗，其中巴南3宗，樓面均價(jià)2440.3元/㎡；時(shí)間位置土地面積（畝）容積率建筑面積（㎡）總價(jià)（萬）溢價(jià)率土地單價(jià)（萬/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得單位取得方式2014、1李家沱-魚洞組團(tuán)131.81.5133562347100263.362599小南海水電站開發(fā)、清能置業(yè)掛牌2014、4李家沱組團(tuán)龍洲灣52.15269526152960293.312200斌鑫掛牌2014、4界石組團(tuán)271.642.545270010800019.3%397.592386協(xié)信拍賣2014年1-4月份巴南商品房用地成交土地市場(chǎng)排名組團(tuán)名稱土地宗數(shù)土地面積（畝）單畝地價(jià)（萬元/畝）成交金額（億元）建筑面積（萬平米）1茶園-鹿角153435252874692大渡口2529894371315553西永162935273804434龍興172886116332395李家沱-魚洞142457380934196北碚121644203331827大竹林91574562882018界石91565250392019兩路1814795177626410悅來51156371431432013年重慶主城區(qū)商品房用地成交熱點(diǎn)區(qū)域2012-2014.4月份重慶主城區(qū)商品房用地成交走勢(shì)圖2014年全國(guó)樓市2014年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比增長(zhǎng)16.4%；施工面積56.48億平米，同比增長(zhǎng)12.8%；新開工面積4.32億平米，同比下降22.1%；房屋竣工面積2.37億平米，同比下降0.3%；土地購置面積0.81億平米，同比下降7.9%；商品房銷售面積2.77億平米，同比下降6.9%；商品房銷售額18307億元，同比下降7.8%。2014年與2013年1-4月份新建商品住宅成交對(duì)比分類2014（萬㎡）2013（萬㎡）同比一線城市906.221440.62-37.10%二線城市6169.217704.56-19.93%三四線城市1953.122423.34-19.40%2014年1—4月份典型城市新建商品房對(duì)比城市成交數(shù)據(jù)（萬㎡）同比北京228.73-49.26%武漢483.3614.55%西安262.53-32.04%鄭州157.67-22.77%天津289.81-16.17%南京275.08-17.64%重慶商品房市場(chǎng)2013年商品房全年新批供應(yīng)2408萬方，成交2381萬方，均達(dá)到歷史新高；14年1-5月中旬與去年同期相比，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由去年同期的供不應(yīng)求到今年的供大于求；在新批供應(yīng)微幅下降的情況下，成交則大幅下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大；成交下降：23.1%新批下降：5%巴南商品房市場(chǎng)2013年商品房供應(yīng)182.15萬方，成交176.93萬方，連續(xù)兩年供需較為平衡，走勢(shì)平緩，表明整個(gè)巴南房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較穩(wěn)定；14年1-5月份與去年同期相比，新批供應(yīng)和成交均出現(xiàn)大幅下滑，且降幅大于主城，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱；新批下降：24.9%成交下降：33.1%巴南區(qū)域未來供給量巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力大于重慶主城平均水商品房供應(yīng)量2013年主城216宗商品房成交用地的建筑規(guī)模4461萬㎡；2014年1-4月份，30宗商品房用地的建筑規(guī)模為403.84萬方；總計(jì)為4864.84萬㎡，截止14年5月中旬，主城商品房累計(jì)存量900.38萬㎡；2013年巴南28宗商品房用地的建筑規(guī)模為728萬㎡；2014年1-4月份，3宗商品房成交用地的建筑規(guī)模65.58萬㎡；總計(jì)為793.58萬㎡，截止14年5月，巴南商品房累計(jì)存量為71.22萬㎡；潛在庫存則需2年去化現(xiàn)實(shí)庫存需5個(gè)月左右（在合理范圍內(nèi)）潛在庫存則需4年半去化；現(xiàn)實(shí)庫存則需5個(gè)月左右（在合理范圍內(nèi)）主城巴南普通住宅市場(chǎng)套內(nèi)面積60-80㎡，單價(jià)7000-9000之間，40-70萬的緊湊型多功能兩房和三房是需求主力2011-2013年重慶主城區(qū)普通住宅各類數(shù)據(jù)走勢(shì)圖主城各物業(yè)類型供需對(duì)比

2013年物業(yè)類型新批供應(yīng)（萬方）成交（萬方）建面均價(jià)（元）供求比高層1591145268171.1：1

洋房26018284461.43:1別墅107116122660.92:1

辦公211125102451.668:1

商業(yè)147133112021.88：1

高層住宅供需基本平衡，洋房供大于求，別墅市場(chǎng)供應(yīng)減少，主要去化歷史庫存；商務(wù)辦公持續(xù)處于供過于求局面；商業(yè)供應(yīng)持續(xù)火爆。2013年巴南高層市場(chǎng)巴南區(qū)高層住宅供求量走勢(shì)巴南區(qū)高層住宅成交均價(jià)走勢(shì)供應(yīng)量逐年下跌，13年下降31%，需求量則保持穩(wěn)定；隨著13年銷供比達(dá)到1.37:1的熱銷水平，之前積累的庫存得到有效釋放；高層產(chǎn)品供需平衡，未來市場(chǎng)看好2013年巴南洋房市場(chǎng)巴南區(qū)洋房供求量走勢(shì)巴南區(qū)洋房成交均價(jià)走勢(shì)巴南區(qū)洋房銷供比走勢(shì)供需量：13年較12年，供需均實(shí)現(xiàn)翻倍；連續(xù)兩年供不應(yīng)求，一是因?yàn)?3年巴南區(qū)整體大環(huán)境較好；二是洋房的產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的變化；成交均價(jià)：成交價(jià)格呈現(xiàn)小幅上漲趨勢(shì)，2013年上漲7.7%。近兩年洋房產(chǎn)品去化較好，但市場(chǎng)放量大前期的巨大庫存對(duì)新入項(xiàng)目造成較大壓力政策分析1234加快保障性安居工程規(guī)劃建：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知：2014年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，計(jì)劃基本建成480萬套。作為雙向調(diào)控的核心，保障房、中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房等供給將會(huì)大幅增長(zhǎng)，其在一定程度上分食了商品房的客群；"央五條"滿月房貸微刺激失靈個(gè)人房貸成"雞肋"：央行5月12日發(fā)布的“央五條”要求商業(yè)銀行將首套房貸回歸正?；?，支持首次購房按揭貸款，提高貸款效率。但現(xiàn)實(shí)中，央行的“喊話”未能撼動(dòng)房貸利率，政策面“微刺激”的利好也并未來臨；特定銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)：中國(guó)人民銀行決定從2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行（不含2014年4月25日已下調(diào)過準(zhǔn)備金率的機(jī)構(gòu)）下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正式掛牌成立：不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的建立將有助于推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速，影響市場(chǎng)走勢(shì)。重慶樓市政策分析房貸政策將保持穩(wěn)定：人民銀行重慶營(yíng)管部稱：重慶今年的房貸政策將保持穩(wěn)定，“首套房首付三成，二套房首付六成并且利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”；貸款基準(zhǔn)利率上浮：國(guó)有大型商業(yè)銀行將首套房的貸款利率由基準(zhǔn)利率上浮10%，我市居民平均房貸利率為6.77%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮3%；重慶房貸穩(wěn)定，但排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)：受制于存貸比的臨界指標(biāo)及宏觀調(diào)控，2014年，各家銀行的新增額度可能依舊難以滿足市場(chǎng)要求，“房貸排隊(duì)現(xiàn)象將更加明顯。時(shí)間也更長(zhǎng)”；契稅新政，減緩城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)換：2014年5月1日起，凡農(nóng)村戶口購置新房，90㎡以下征收1%契稅，90㎡以上為1.5%。政策穩(wěn)定、利率上浮、房貸吃緊市場(chǎng)綜述今年1-4月份主城成交規(guī)模下滑嚴(yán)重，全國(guó)樓市表現(xiàn)也較為糟糕；1由于2013年土地交易火爆，潛在供應(yīng)規(guī)模巨大，外加大量庫存，主城樓市未來處于高位供給，隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變，客戶觀望情緒較濃，使得主城樓市后期不確定因素加大，各區(qū)域版塊將會(huì)出現(xiàn)分化；2巴南市場(chǎng)的新批供應(yīng)和成交亦出現(xiàn)大幅下滑，但幅度與重慶主城整體市場(chǎng)同步，由于巴南區(qū)去年大量土地成交，建筑體量劇增，未來壓力高于其他區(qū)域市場(chǎng)；3政策延續(xù)了之前的穩(wěn)定性，政府轉(zhuǎn)而把重心放在了保障房、棚戶區(qū)改造等增加供給及不動(dòng)產(chǎn)登記上，這些措施長(zhǎng)期看均有效壓縮了房?jī)r(jià)上漲空間；4房貸收緊一直是今年來房市疲軟的一大主因，但從之前央行的隔空喊話到最近的定向降準(zhǔn)，都反應(yīng)了政府對(duì)動(dòng)用貨幣政策刺激房市的謹(jǐn)慎性；5競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以龍洲灣為核心，以魚洞和李家沱為兩翼，以抄油場(chǎng)為延伸，界石外沿開花的整體格局；炒油場(chǎng)：集中于渝南大道與南山山麓之間，長(zhǎng)條形分布，盤與盤間未形成共振效應(yīng)，大型生活配套缺失，居住氛圍欠佳，整個(gè)區(qū)域一直處于不溫不火狀態(tài)；競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：界石：新興組團(tuán)，位于傳統(tǒng)中心的外圍，距離偏遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套缺失，對(duì)現(xiàn)有傳統(tǒng)區(qū)域李家沱-魚洞板塊，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小；近兩年土地放量較大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈；競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：龍洲灣：位于其他幾個(gè)組團(tuán)的幾何中心，作為巴南未來的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心，政策資源豐富、現(xiàn)大牌開發(fā)商云集，占據(jù)天時(shí)地利人和；競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：魚洞：龍洲灣新區(qū)延伸區(qū)域，但由于長(zhǎng)期的忽視，規(guī)劃配套落后，主導(dǎo)型開發(fā)商缺位，區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度較低；競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：李家沱——融匯半島：經(jīng)過融匯十多年耕耘，融匯半島的居住氛圍逐漸成熟；除現(xiàn)有融匯、宗申、昕輝外，恒大、招商、瑞安等品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入；隨著眾多品牌開發(fā)商的合力運(yùn)作，該區(qū)域住宅市場(chǎng)前景看好；且作為龍洲灣的重要一翼，未來融匯半島則通過巴濱路與龍洲灣融合在一起；競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)：周邊樓盤分布圖巴比亞半山宗申金藍(lán)灣恒大御景灣歐能蛋糕公館格林美地上丁躍世界本案融匯江山玫瑰公館越昕暉樓盤導(dǎo)讀項(xiàng)目總體量（萬方）月均去化量（萬方）剩余量（萬方）物業(yè)類型備注格林美地291.145高層、小高層玫瑰公園250.855.5高層、小高層融匯江山290.739臨江高層、別墅宗申金藍(lán)灣（一期）290.620高層、洋房、別墅恒大御景灣131.35（開盤至今售出0.45萬方）12.55高層、公寓2014.6.2開盤歐能蛋糕公館3.991.83.4公寓2014.5.25開盤上丁月世界1.80.120.8高層巴比亞半山4015高層、小高層、洋房越昕輝2920高層、洋房總計(jì)199.891.3小結(jié)：1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以高層+洋房物業(yè)居多，且檔次相當(dāng)，同質(zhì)化嚴(yán)重2、區(qū)域內(nèi)60㎡-80㎡左右的兩房和80㎡-120㎡左右的三房暢銷3、高層、小高層中的兩房、三房和洋房三房暢銷4、客戶主要集中于周邊的李家沱、大渡口、九龍坡、南坪等區(qū)域；融匯半島融匯半島，占地3000畝，總建筑在規(guī)模達(dá)200萬方，其中含40萬方商業(yè)（商業(yè)全部自持），可容納10萬人居??；規(guī)劃有公園、酒店、商業(yè)、娛樂、辦公、學(xué)校等；住宅產(chǎn)品豐富，涵蓋高層、小高層、洋房、別墅業(yè)態(tài)；迄今已開發(fā)12期，歷經(jīng)10余年，現(xiàn)在售項(xiàng)目：格林美地（小高層、高層）、玫瑰公館（洋房）、融匯江山（江景高層、別墅）開發(fā)商：重慶融華投資有限公司項(xiàng)目地址：巴南巴濱路（融匯半島段）占地面積：11萬方總建面：29萬方容積率：2.09綠化率：32%規(guī)劃戶數(shù)：3123面積范圍：44-66㎡建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格幾梯幾戶2T4戶樓層11、18層車位：1491交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯物管費(fèi)用：1.8元/㎡電梯品牌：品牌電梯物業(yè)管理：融匯物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃為高層、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)，總體量達(dá)29萬方，及居住、餐飲、商業(yè)于一體；每棟2個(gè)單元，車位只租不售，租金為350元/月；融匯半島—格林美地本項(xiàng)目共31棟，總體量29萬方；在售：4棟高層及少數(shù)余量產(chǎn)品；未開盤：1-6棟；融匯半島—格林美地未開盤3-6棟未開盤1-2棟融匯半島—格林美地高層產(chǎn)品：戶型面積段為48-66㎡，主力戶型為一房、兩房；去化情況：2012年9月開盤，至今已售近20萬方，現(xiàn)余量近10萬方，月均去化1.2萬方，去化情況較好；價(jià)格：套內(nèi)最低6800元/㎡；均價(jià)為7400元/㎡?？蛻籼卣鳎?0-40歲客群為主；多為南坪、九龍坡、大渡口、李家沱周邊等地總價(jià)約30萬格林美地—典型戶型一期9/10/11號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層A戶型1室1廳1衛(wèi)1廚套內(nèi)面積：約40㎡，1室1廳+超大陽臺(tái)贈(zèng)送面積：約5㎡戶型特點(diǎn)：戶型方正，客廳寬暢、動(dòng)靜、干濕分區(qū)明確合理，空間設(shè)計(jì)小巧靈活，有效地提升了性價(jià)比。D戶型2室1廳1衛(wèi)1廚套內(nèi)面積：約48㎡，2室1廳贈(zèng)送面積：約5㎡戶型特點(diǎn)：戶型方正緊湊，且靈活多變，基本無浪費(fèi)空間；戶型動(dòng)靜、干濕分區(qū)合理；總價(jià)約45萬開發(fā)商：重慶融華房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址：巴南李家沱融匯大道1號(hào)(長(zhǎng)江二橋南橋頭)占地面積：7.5萬方總建面：25萬方容積率：3綠化率：30%規(guī)劃戶數(shù)：1991面積范圍：70-110㎡建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格幾梯幾戶2T6戶樓層26層車位：779交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯、精裝物管費(fèi)用：1.8元/㎡電梯品牌：品牌電梯物業(yè)管理：融匯物業(yè)管理有限公司融匯半島—玫瑰公館玫瑰公館項(xiàng)目占地7.5萬方，建筑體量達(dá)25萬方，規(guī)劃為高層、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)。現(xiàn)在售：5、6、8、14號(hào)樓，其中5、6號(hào)樓為精裝；8、14號(hào)為毛坯；未開盤：1、2、13號(hào)樓；在售毛坯在售精裝玫瑰公館高層產(chǎn)品：戶型面積段為70-110㎡，主力戶型為80-85㎡的三房；去化情況：開盤至今銷售近14萬方，月均去化1萬方，去化情況較好；均價(jià)：清水約7500元/㎡（套內(nèi)）；精裝約8000元/㎡（套內(nèi)）；客戶特征：客群以35-45年齡段為主，多來于南坪、九龍坡、大渡口、李家沱周邊等地，其次是拆遷戶。未開盤玫瑰公館-典型戶型5、6號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層D戶型套內(nèi)面積：約85㎡，3室2廳2衛(wèi)贈(zèng)送面積：約6㎡標(biāo)準(zhǔn)：精裝總價(jià)約63萬標(biāo)準(zhǔn)層D戶型套內(nèi)面積：約85㎡，3室2廳1衛(wèi)贈(zèng)送面積：約8㎡標(biāo)準(zhǔn)：清水總價(jià)約70萬玫瑰公館-典型戶型準(zhǔn)層E戶型套內(nèi)面積：約65㎡，2室2廳1衛(wèi)贈(zèng)送面積：約6㎡特點(diǎn)：戶型方正，布局緊湊，雙廳聯(lián)動(dòng)；總價(jià)約48萬融匯半島在巴南-李家沱開發(fā)體量大、周期長(zhǎng)，在當(dāng)?shù)匦纬梢欢ǖ目诒推放菩?yīng)1項(xiàng)目自身配有幼兒園、小學(xué)等，現(xiàn)開發(fā)重點(diǎn)已延伸到巴濱路，隨著濱江商業(yè)的開發(fā)，生活居住氛圍會(huì)更加成熟；2融匯半島與本案緊鄰的在售高層項(xiàng)目—格林美地，建筑密度較大、綠化配套等不足；3恒大御景灣開發(fā)商：重慶恒大鑫鼎置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：巴南巴濱路中段（馬桑溪大橋南橋頭占地面積：7.7萬方總建面：18萬方容積率：3.1綠化率：30%規(guī)劃戶數(shù)：1052面積范圍：36-80㎡建筑形態(tài)：高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格車位：791交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝/清水物管費(fèi)用：數(shù)據(jù)暫缺電梯品牌：品牌電梯物業(yè)管理：恒大金碧物業(yè)項(xiàng)目總體量達(dá)18萬方，規(guī)劃有高層、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)；其中住宅13萬方，公園4萬方，商業(yè)1.2萬方；恒大御景灣1號(hào)2號(hào)3號(hào)4號(hào)6號(hào)5號(hào)其中1、2、3、4號(hào)樓為精裝房；5號(hào)樓為商務(wù)會(huì)所；6號(hào)樓為清水公寓；1、3號(hào)樓19層，3T10戶，2、4樓27層，3T8戶，6號(hào)樓13層在售：1、2號(hào)樓；2014-6-2開盤，首次開盤銷售率為19.1%，去化情況不佳；恒大御景灣主打產(chǎn)品：高層、公寓；面積區(qū)間為44-80㎡；銷售情況：面江價(jià)格9000元/㎡；背江價(jià)格8000元/㎡；客戶來源：客戶以自南坪、九龍坡、大渡口、李家沱周邊地區(qū)為主；恒大御景灣2號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層3,4號(hào)房戶型套內(nèi)面積：約44㎡，1室1廳1衛(wèi)贈(zèng)送面積：約4㎡戶型特點(diǎn)：戶型方正緊湊、戶型動(dòng)靜、干濕分區(qū)合理、臨一線江景總價(jià)約40萬恒大御景灣1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層6,9號(hào)房戶型套內(nèi)面積：約65.2㎡，2室2廳1衛(wèi)贈(zèng)送面積：約6㎡戶型特點(diǎn)：戶型方正，布局緊湊、開闊雙廳總價(jià)約58萬恒大御景灣1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層2,3號(hào)房戶型套內(nèi)面積：約71㎡，3室2廳1衛(wèi)贈(zèng)送面積：約6㎡戶型特點(diǎn)：超大陽臺(tái)設(shè)計(jì)和空中院館、明顯的干濕動(dòng)靜分區(qū)總價(jià)約65萬項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)明顯，并擁有江景資源，但產(chǎn)品豐富度不夠，只有高層和公寓；1項(xiàng)目周邊設(shè)施配套欠缺，主要借助于融匯半島，與巴濱路同類項(xiàng)目比，算是一小盤；2恒大御景灣與本案相比，其優(yōu)勢(shì)在于品牌和江景，劣勢(shì)在于配套；3歐能蛋糕公館開發(fā)商：重慶歐能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：重慶市巴南區(qū)李家沱巴南大道占地面積：10335㎡總建面：39962㎡容積率：2.99綠化率：30%規(guī)劃戶數(shù)：324面積范圍：32.96—66.32㎡建筑形態(tài)：塔樓高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格幾梯幾戶3T6戶樓層29車位：258交房標(biāo)準(zhǔn)：清水房物管費(fèi)用：數(shù)據(jù)暫缺電梯品牌：品牌電梯歐能蛋糕公館項(xiàng)目總體量為4萬方，全部為高層，分A、B棟，全部在售；戶型產(chǎn)品有單間配套、兩室，面積區(qū)間32.96—66.32㎡；歐能蛋糕公館一期1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層A3套內(nèi)面積：約61.18平米，2室2廳1衛(wèi)1廚贈(zèng)送：6.3平米戶型特點(diǎn)：方正緊湊、三陽臺(tái)設(shè)計(jì)、戶型靈活，裝修方便總價(jià)約45萬歐能蛋糕公館總價(jià)約29萬公館一期1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層A2套內(nèi)面積：約39.36平米，1室1廳1衛(wèi)1廚贈(zèng)送面積：1.32平米戶型特點(diǎn)：功能完備、配套齊全項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)不足，自身配套欠缺，主要依賴家沱核心商圈的成熟配套1項(xiàng)目體量較小，以小戶型為主，客群選擇有限，對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)威脅不大2歐能蛋糕公館項(xiàng)目定位項(xiàng)目地塊在李家沱融匯半島核心區(qū)域邊緣，周圍居住范圍成熟，臨近融匯大道，可共享融匯半島成熟的學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施配套；交通通達(dá)性好，內(nèi)環(huán)快速+巴濱路+雙大橋（李家沱、馬桑溪長(zhǎng)江大橋）+公共交通+雙輕軌（規(guī)劃，12線、8號(hào)線），形成立體交通網(wǎng)；中鐵作為品牌開發(fā)企業(yè)，具有一定的知名度及市場(chǎng)號(hào)召力。項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位癥結(jié)三側(cè)被合圍，背離主干道，不利于高品質(zhì)項(xiàng)目打造周邊項(xiàng)目較多、競(jìng)爭(zhēng)激烈地塊不規(guī)整，且被限高分割，土地開發(fā)限制較多南側(cè)道路工程車輛來往頻繁，嚴(yán)重影響項(xiàng)目入口的交通組織融匯格林美地融匯玫瑰公館恒大御景灣……項(xiàng)目癥結(jié)回顧項(xiàng)目定位1、弱化地塊不利因素，盡量規(guī)避項(xiàng)目主入口置于支路；2、項(xiàng)目周邊大盤云集，產(chǎn)品豐富，本案在定位及產(chǎn)品上要更具針對(duì)性，面對(duì)多元化的對(duì)手，以“精致”形象取勝；3、綜合項(xiàng)目地塊自身及四至情況，本項(xiàng)目應(yīng)定位為剛需項(xiàng)目；與濱江路上的競(jìng)品比區(qū)域配套，與周邊競(jìng)品比產(chǎn)品戶型、高性價(jià)比，通過差異化策略突圍；4、在房地產(chǎn)整體行情發(fā)生逆轉(zhuǎn)，且未來走勢(shì)不確定風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，剛需項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；項(xiàng)目定位思路

實(shí)現(xiàn)

快速去化+品牌突圍項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：半島之上高層低密度大中庭精致生活住區(qū)項(xiàng)目定位/產(chǎn)品定位領(lǐng)導(dǎo)者制定游戲規(guī)則產(chǎn)品及區(qū)域價(jià)值具有不可復(fù)制性挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色及價(jià)值追隨者搭便車、借勢(shì)以小博大、殺傷戰(zhàn)術(shù)快銷、快跑補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘特定客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白創(chuàng)新產(chǎn)品和特殊需求的滿足者基于項(xiàng)目及區(qū)域市場(chǎng)情況，適合項(xiàng)目的市場(chǎng)占位：

“追隨者”+“補(bǔ)缺者“項(xiàng)目定位/市場(chǎng)定位——以客戶需求為核心，從兩大角度對(duì)競(jìng)品客群進(jìn)行深層次描摹，通過細(xì)化分析，尋求區(qū)域客群基本共性。居住范圍置業(yè)目的區(qū)域競(jìng)品客群分析項(xiàng)目定位/客群定位區(qū)域目標(biāo)客戶構(gòu)成邊緣客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群第一級(jí)核心客群：李家沱、九龍城、大渡口、南坪首置客群重要客群：魚洞及龍洲灣片區(qū)的首次置業(yè)客群輻射客群：巴南周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如：界石鎮(zhèn)、南泉鎮(zhèn)等）第二級(jí)第三級(jí)項(xiàng)目定位/客群定位

項(xiàng)目客群定位：“首置型自住客群”+“投資過渡型客群“市場(chǎng)需求主力項(xiàng)目重點(diǎn)挖掘客群本案與區(qū)域競(jìng)品客群具有極高的相近性項(xiàng)目定位/客群定位artdeco建筑風(fēng)格小高層項(xiàng)目規(guī)劃/風(fēng)格建議小區(qū)大門水池、噴泉道路景觀小區(qū)景觀新古典園林景觀項(xiàng)目規(guī)劃/園林建議游泳池健身設(shè)施兒童游樂區(qū)羽毛球場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃/配套建議規(guī)劃小結(jié)1、建筑風(fēng)格采用artdeco建筑風(fēng)格，產(chǎn)品以住宅+商業(yè)；2、合理規(guī)劃小高層及商業(yè)平面布局，創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，增大贈(zèng)送面積，提升產(chǎn)品的性價(jià)比，與競(jìng)品爭(zhēng)奪市場(chǎng)。設(shè)計(jì)方案（一）初步產(chǎn)品定位：小高層+商業(yè)物業(yè)全盤均價(jià)小高層6400元/㎡商業(yè)13000元/㎡車位100000元/個(gè)結(jié)合競(jìng)品市場(chǎng)售價(jià)，預(yù)判項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售均價(jià)如下：價(jià)格定位：項(xiàng)目規(guī)劃主要規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)用地總面積：25491.3㎡(不含飛地，930.4㎡)地上建筑總面積：38237.0㎡（地塊限高40m）用地性質(zhì)：居住、商業(yè)商務(wù)混合用地容積率：1.5綠地率44%項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表土地性質(zhì)工業(yè)用地建筑限高（m）40m建設(shè)用地面積（㎡）

25491.3㎡(B地塊）地上建筑面積（㎡）38237.0㎡其中住宅（㎡）36480㎡商業(yè)（㎡）1757.0㎡地下車庫（㎡）6384.0㎡容積率1.5建筑密度30%綠地率44%

停車位182個(gè)產(chǎn)品類型總建筑面積（㎡）單層建筑面積（㎡）層數(shù)棟數(shù)單戶面積（㎡）單層戶數(shù)（戶）總戶數(shù)（戶）小高層36240.0608106768480商業(yè)1757.0

/

//

/

/

/AB項(xiàng)目規(guī)劃布局位置分布商業(yè)小高層外圍景觀帶景觀道路水池、噴泉健身區(qū)布局原則：房屋朝向都為南北朝向。（以上布局只為示意圖）1#10F3#10F2#10F4#10F6#-10F5#-10F游泳池A地塊入口B地塊南側(cè)道路B地塊A地塊入口地塊主要配套景觀規(guī)劃小區(qū)大門水池噴泉景觀道路景觀帶健身區(qū)景觀道路游泳池人行出入口南側(cè)道路地塊車庫位置分布A地塊車庫車庫入口車庫南側(cè)道路經(jīng)濟(jì)測(cè)算（一）經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)單位合計(jì)備注1用地面積㎡25,4951.3不含飛地（930.4㎡）2容積率

1.50

3建筑密度

30%

4建筑基地面積㎡3744

5地上總面積㎡38237.0計(jì)容面積5.1商業(yè)及地上公建㎡1757.0

5.2住宅㎡36480.0

6車庫和設(shè)備㎡6884.0

6.1車庫總面積㎡6384.035㎡/車位6.2地下其他部分（設(shè)備用房等）㎡500.0

6.3商業(yè)車庫㎡0

7總建筑面積㎡45121.08綠地率

44%

9車庫數(shù)個(gè)182住宅200㎡配一個(gè)車位10總戶數(shù)戶480

開發(fā)節(jié)奏由公司決定拿地開發(fā)開始計(jì)算進(jìn)度（以資金投入計(jì)期）開發(fā)計(jì)劃

2014年2015年2016年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期準(zhǔn)備工作（在競(jìng)得宗地后的次月開始）

樓座地下室主體結(jié)構(gòu)施工（含樁基，不少于3個(gè)月）樓座地下室裝修及設(shè)備安裝車庫地下室主體結(jié)構(gòu)施工車庫地下室裝修及設(shè)備安裝地上主體結(jié)構(gòu)施工地上裝修及設(shè)備安裝商品房外裝亮相時(shí)間商業(yè)配套外裝亮相時(shí)間室外配套、園建竣工交付銷售展示區(qū)實(shí)施時(shí)間

項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售階段開盤時(shí)間開盤樓棟預(yù)推售面積（㎡）建面均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)貨值（萬元）一批次2015年6月3#、4#1216064007782.4二批次2015年8月1#608064003891.2三批次2016年3月2#、5#1216064007782.4四批次2016年5月6#、商業(yè)7837小高層：6400商業(yè)：130006175.24小計(jì)3824325631.2車位182個(gè)1000001820合計(jì)27458.51.2備注：以上銷售計(jì)劃僅供參考，以實(shí)際操作位準(zhǔn)住宅銷售收入23347.2萬元，商業(yè)銷售收入2284萬元，車庫銷售收入1820萬元，總收入2.75億元成本預(yù)測(cè)成本明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱數(shù)量（萬平方米）總建面單方造價(jià)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注總計(jì)綜合開發(fā)建設(shè)費(fèi)用4.515979.6526980.73

一土地費(fèi)用4.511924.008681.27土地交易契稅（3%）、土地成交傭金（0.2%）二前期工程費(fèi)4.5180.16361.70

三公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)4.51423.811912.26

四政府行政規(guī)費(fèi)4.51187.56846.29

五建安工程費(fèi)4.512080.289386.42

六管理費(fèi)用4.51125.20564.93

七銷售推廣費(fèi)用4.51182.52823.54

八財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行利息）4.51388.641753.57以項(xiàng)目啟動(dòng)資金均為貸款，計(jì)算年利率6.6%；九不可預(yù)見費(fèi)用4.51123.18555.81第二至八項(xiàng)大項(xiàng)目之和的4%十營(yíng)業(yè)稅及附加4.51334.621509.82

十一土地增值稅4.51121.68549.02新規(guī)按銷售收入2%預(yù)征十二土地使用稅4.518.0036.10按8元/平方米計(jì)算預(yù)計(jì)總建面單方造價(jià)：5980元/㎡地價(jià)220萬元/畝樓面價(jià)2200元/平米投資與收益分析-投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目

2014年2015年

2016年

合計(jì)

四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度

一現(xiàn)金流出

4682.194671.657341.153574.193574.191386.65507.86620.54625.4826980.97

1、土地價(jià)款

4340.64

4340.64

8681.27

2、建設(shè)費(fèi)用

217.023670.332490.653064.333064.330.000.000.000.0012506.67

開發(fā)前期費(fèi)217.02144.68

361.70

地上住宅建安

1659.841659.841659.841659.84

6639.36

地上商業(yè)及公建配套建安

101.02101.02101.02101.02

404.10

地下部分建安

326.99326.99326.99326.99

1307.96

示范區(qū)及銷售中心打造

1035.00

1035.00

紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

191.23191.23764.90764.90

1912.26

環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)

211.57211.57211.57211.57

846.29

3、間接費(fèi)用

124.531001.31509.86509.86509.861386.65507.86620.54625.485795.96

管理費(fèi)用62.7762.7762.7762.7762.7762.7762.7762.7762.77564.93

財(cái)務(wù)費(fèi)用

876.79

876.79

1753.57

銷售費(fèi)用

108.95108.95108.95108.95108.95139.42139.42823.62

營(yíng)業(yè)稅及附加

199.75199.75199.75199.75199.75255.61255.611509.97

不可預(yù)見費(fèi)61.7661.7661.7661.7661.7661.7661.7661.7661.76555.81

增值稅預(yù)征

71.9171.9171.9171.9171.9194.7594.75549.02

土地使用稅

4.734.734.734.734.736.236.2336.10

4、其它支出所得稅

0.00

0.000.00二現(xiàn)金流入

0.000.003595.313595.313595.313595.313595.314737.334737.3327451.24

1、銷售金額

3595.313595.313595.313595.313595.314737.334737.3327451.24三當(dāng)期現(xiàn)金凈流量

(4682.19)(4671.65)(3745.84)21.1221.122208.663087.464116.794111.85

四開發(fā)累計(jì)現(xiàn)金流量

(4682.19)(9353.83)(13099.67)(13078.55)(13057.43)(10848.77)(7761.31)(3644.52)470.27

五財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

(4682.19)(4580.05)(3600.38)19.9019.512000.462741.573583.923509.43

六累計(jì)凈現(xiàn)值

(4682.19)(9262.23)(12862.61)(12842.71)(12823.20)(10822.75)(8081.17)(4497.26)(987.83)

靜態(tài)分析指標(biāo)：本項(xiàng)目的銷售收入總額為27451.24萬元；本項(xiàng)目的開發(fā)成本為26980.73萬元項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷售收入總額-開發(fā)成本=470.50萬元凈利潤(rùn)為352.88萬元；所得稅為117.63萬元凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/銷售收入=1.29%

項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期=2.97

動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)：項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV=-987.8<0

內(nèi)部收益率IRR=2.6%<8%基準(zhǔn)收益率（項(xiàng)目不可行）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期>3(項(xiàng)目不可行）小結(jié)

協(xié)卓認(rèn)為：地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)，且區(qū)域前景向好，但在1.5的容積率下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上不具備可行性。結(jié)論項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、自身?xiàng)l件不足，可揚(yáng)長(zhǎng)避短，打造剛需類的時(shí)尚精致生活社區(qū)；區(qū)域內(nèi)樓盤多，供應(yīng)體量較大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但是區(qū)域未來發(fā)展前景較好，因此，可根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)情況，打造項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目硬傷：本項(xiàng)目容積率僅為1.5，建面單方造價(jià)達(dá)到5980元/平米，而項(xiàng)目住宅銷售建面均價(jià)只有6400元/平米，利潤(rùn)率為1.29%，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上不可行設(shè)計(jì)方案(二)產(chǎn)品定位：高層+SOHO公寓+寫字樓+商業(yè)物業(yè)全盤均價(jià)高層6300元/㎡Soho精裝公寓7500元/㎡寫字樓7500元/㎡商業(yè)13000元/㎡車位100000元/個(gè)結(jié)合競(jìng)品市場(chǎng)售價(jià)，預(yù)判項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售均價(jià)如下：價(jià)格定位：項(xiàng)目地塊指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表土地性質(zhì)綜合用地建筑限高100m建設(shè)用地面積

25491.3㎡（不含A地塊）容積率3.0計(jì)容建筑面積76,473.9㎡建筑密度30%綠地率44%

AB布局原則：房屋朝向都為南北朝向。（以上布局只為示意圖）項(xiàng)目規(guī)劃布局位置分布高層商業(yè)寫字樓（1-6F）+SOHO（7-33F）主景觀道水池、噴泉、游樂區(qū)健身區(qū)小區(qū)入口4#3#22F2#22F1#22F1-6辦公7-33F公寓布局原則：房屋朝向都為南北朝向。（以上布局只為示意圖）產(chǎn)品類型總建筑面積（㎡）單層建筑面積（㎡）層數(shù)棟數(shù)單戶面積（㎡）單層戶數(shù)（戶）總戶數(shù)（戶）高層(1#/2#/3#)42768.0648223818552寫字樓4#5400.09001-61///Soho精裝公寓4#24300.09007-3314520540商業(yè)4005.9

/

//

/

/

/項(xiàng)目規(guī)劃鳥瞰圖1#2#3#4#經(jīng)濟(jì)測(cè)算（二）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)單位合計(jì)1用地面積㎡25,491.32容積率

3.03建筑密度

30%4建筑基地面積㎡4847.05地上總面積㎡76,473.90住宅部分高層㎡42,768.0SOHO精裝公寓㎡24,300.0商業(yè)部分商鋪㎡4005.9寫字樓㎡5400.06車庫和設(shè)備㎡13,450.0其中車庫總面積㎡12,950.0設(shè)備用房等㎡500.07總建筑面積（5+6）㎡89,923.98綠地率

44%9車庫數(shù)個(gè)37010總戶數(shù)戶1068開發(fā)節(jié)奏由公司決定拿地開發(fā)開始計(jì)算進(jìn)度（以資金投入計(jì)期）開發(fā)計(jì)劃

2014年2015年2016年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期準(zhǔn)備工作（在競(jìng)得宗地后的次月開始）

樓座地下室主體結(jié)構(gòu)施工（含樁基，不少于3個(gè)月）樓座地下室裝修及設(shè)備安裝車庫地下室主體結(jié)構(gòu)施工車庫地下室裝修及設(shè)備安裝地上主體結(jié)構(gòu)施工地上裝修及設(shè)備安裝商品房外裝亮相時(shí)間商業(yè)配套外裝亮相時(shí)間室外配套、園建竣工交付銷售展示區(qū)實(shí)施時(shí)間

項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售階段開盤時(shí)間開盤樓棟預(yù)推售面積（㎡）建面均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)貨值（萬元）一批次2015年5月2#（22F）4#（7-33F)38556.0高層：6300精裝公寓：750027,206.28二批次2015年10月1#（22F）寫字樓（1-6F)19656.0高層：6300寫字樓：750013,031.28三批次2016年3月3#(22F)商業(yè)18261.9高層：6300商業(yè)：1300014188.95小計(jì)76473.954426.5車位370個(gè)1000003700合計(jì)58126.5備注：以上銷售計(jì)劃僅供參考，以實(shí)際操作位準(zhǔn)住宅銷售收入45168.8萬元，其中高層收入26943.84萬元，SOHO精裝公寓收入18225萬元；寫字樓銷售收入4050萬元，商業(yè)銷售收入5207.7萬元，車庫銷售收入3700萬元，總收入約5.8億元成本預(yù)測(cè)成本明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱數(shù)量（萬平方米）總建面單方造價(jià)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注總計(jì)綜合開發(fā)建設(shè)費(fèi)用8.995604.4750397.55

一土地費(fèi)用8.991886.9216967.94土地交易契稅（3%）、土地成交傭金（0.2%）二前期工程費(fèi)8.9975.99683.37

三公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)8.99256.682308.14

四政府行政規(guī)費(fèi)8.99187.721688.03

五建安工程費(fèi)8.991955.0817580.86

六管理費(fèi)用8.99110.59994.45

七銷售推廣費(fèi)用8.99193.921743.80

八財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行利息）8.99333.572999.60以項(xiàng)目啟動(dòng)資金均為貸款，計(jì)算年利率6.6%；九不可預(yù)見費(fèi)用8.99111.20999.95第二至八項(xiàng)大項(xiàng)目之和的4%十營(yíng)業(yè)稅及附加8.99355.523196.96

十一土地增值稅8.99129.281162.53新規(guī)按銷售收入2%預(yù)征十二土地使用稅8.998.0071.94按8元/平方米計(jì)算預(yù)計(jì)總建面單方造價(jià)：5604元/㎡地價(jià)430萬元/畝樓面價(jià)2150元/平米利潤(rùn)及利潤(rùn)率算初步經(jīng)濟(jì)分析序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1銷售總收入58126.51

2開發(fā)總投資50397.55

3利潤(rùn)總額7728.96

4應(yīng)納所得稅額1932.24按照利潤(rùn)總額的25%5稅后所得利潤(rùn)5796.72未包含施工利潤(rùn)6銷售稅前利潤(rùn)率13.3%

7銷售稅后利潤(rùn)率10.0%

預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)總額為7729萬元，稅后利潤(rùn)率為10.0%投資與收益分析-投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目2014年2015年2016年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一現(xiàn)金流出9115.593185.0513232.603713.636006.144085.664077.054348.344566.2252330.291、土地價(jià)款8483.978483.9716967.942、建設(shè)費(fèi)用410.022963.453725.102690.102690.103036.323036.323036.32672.6322260.39開發(fā)前期費(fèi)410.02273.35683.37地上住宅建安1884.171884.171884.171884.171884.171884.171884.1713189.18地上商業(yè)及公建配套建安114.45114.45114.45114.45114.45114.45114.45801.18地下部分建安365.07365.07365.07365.07365.07365.07365.072555.50示范區(qū)及銷售中心打造1035.001035.00紅線內(nèi)市政工程費(fèi)115.41115.41115.41115.41461.63461.63461.63461.632308.14環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)211.00211.00211.00211.00211.00211.00211.00211.001688.033、間接費(fèi)用221.60221.601023.531023.532549.131049.331040.731312.022728.2511169.71管理費(fèi)用110.49110.49110.49110.49110.49110.49110.49110.49110.49994.45財(cái)務(wù)費(fèi)用1499.801499.802999.60銷售費(fèi)用230.70230.70230.70230.70230.70295.22295.221743.97營(yíng)業(yè)稅及附加422.96422.96422.96422.96422.96541.24541.243197.28不可預(yù)見費(fèi)111.11111.11111.11111.11111.11111.11111.11111.11111.11999.95增值稅預(yù)征139.63139.63163.93163.93155.83239.15160.461162.53土地使用稅8.648.6410.1410.149.6414.809.9371.944、其它支出所得稅766.911165.331932.24二現(xiàn)金流入0.000.006981.266981.268196.268196.267791.2611957.408022.8058126.511、銷售金額6981.266981.268196.268196.267791.2611957.408022.8058126.51三當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(9115.59)(3185.05)(6251.34)3267.632190.124110.613714.217609.063456.58四開發(fā)累計(jì)現(xiàn)金流量(9115.59)(12300.65)(18551.99)(15284.35)(13094.23)(8983.62)(5269.41)2339.645796.22五財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(9115.59)(3122.60)(6008.59)3079.162023.343723.103298.116624.142950.16六累計(jì)凈現(xiàn)值(9115.59)(12238.19)(18246.79)(15167.62)(13144.29)(9421.18)(6123.07)501.073451.23價(jià)格敏感性分析成本不變經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)×90%預(yù)測(cè)售價(jià)×95%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)×105%預(yù)測(cè)售價(jià)×110%可售面積均價(jià)（元/㎡）58506175650068257150銷售收入（萬元）5231455220581276103363939稅前利潤(rùn)（萬元）1916482377291063513542稅后利潤(rùn)（萬元）143736175797797610156稅前銷售利潤(rùn)率3.66%8.73%13.30%17.43%21.18%稅后銷售利潤(rùn)率2.75%6.55%9.97%13.07%15.88%備注可售面積均價(jià)為住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫總銷售收入除以總銷售面積當(dāng)單方均價(jià)下降5%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)將減少37.6%，降為3617萬元，凈利潤(rùn)率僅為6.55%；因本方案中的高層銷售收入占總收入的46%，隨著未來房?jī)r(jià)走勢(shì)不甚明朗，使得項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指上升；成本敏感性分析銷售價(jià)格不變經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本×90%預(yù)測(cè)成本×95%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本×105%預(yù)測(cè)成本×110%建面單方成本（元）50445324560458856165總成本（萬元）4535847878503985291755437稅前利潤(rùn)（萬元）1276910249772952092689稅后利潤(rùn)（萬元）95777687579739072017稅前銷售利潤(rùn)率21.97%17.63%13.30%8.96%4.63%稅后銷售利潤(rùn)率16.48%13.22%9.97%6.72%3.47%其他成本不變土地價(jià)格（萬元/畝）318384450516582當(dāng)單方成本上漲5%，凈利潤(rùn)將下降32.3%，將至3907萬元，凈利潤(rùn)率僅有6.72%；因房?jī)r(jià)不確定性風(fēng)險(xiǎn)加大，為保證收益，項(xiàng)目必須嚴(yán)格控制成本投入，尤其是土地成本；小結(jié)本項(xiàng)目具有一定的盈利能力，項(xiàng)目從2015年第二季度開始銷售，2016年四季度可以收回成本；靜態(tài)分析指標(biāo)：本項(xiàng)目的銷售收入總額為58126.51萬元；本項(xiàng)目的開發(fā)成本為50397.55萬元；項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷售收入總額-開發(fā)成本=7728.96萬元；凈利潤(rùn)為5796.72萬元（企業(yè)所得稅按25%征收）凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/銷售收入=9.97%項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期2.67年（2014年為第1年）動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期2.73年項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV=3451.23>0，內(nèi)部收益率IRR=24.6%>8%(基準(zhǔn)收益率）設(shè)計(jì)方案（三）優(yōu)化產(chǎn)品定位：高層+SOHO公寓+寫字樓+商業(yè)物業(yè)全盤均價(jià)高層6300元/㎡Soho精裝公寓7500元/㎡寫字樓7500元/㎡商業(yè)13000元/㎡車位100000元/個(gè)結(jié)合競(jìng)品市場(chǎng)售價(jià)，預(yù)判項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售均價(jià)如下：價(jià)格定位：項(xiàng)目地塊指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表土地性質(zhì)綜合用地建設(shè)用地面積

25491.3㎡（不含A地塊）容積率3.30計(jì)容建筑面積84121.3㎡建筑密度30%綠地率44%

AB布局原則：房屋朝向都為南北朝向。（以上布局只為示意圖）項(xiàng)目規(guī)劃布局4#3#22F2#22F1#22F1-6辦公7-33F公寓位置分布商業(yè)寫字樓（1-6F）+SOHO精裝公寓（7-33F）高層（26F)主景觀道水池、噴泉、游樂區(qū)健身區(qū)小區(qū)入口布局原則：房屋朝向都為南北朝向。（以上布局只為示意圖）產(chǎn)品類型總建筑面積（㎡）單層建筑面積（㎡）層數(shù)棟數(shù)單戶面積（㎡）單層戶數(shù)（戶）總戶數(shù)（戶）高層(1#/2#/3#)49920.0640263808624寫字樓4#5400.09001-614520540Soho精裝公寓4#24300.09007-331///商業(yè)4501.29

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/項(xiàng)目規(guī)劃鳥瞰圖2#1#3#4#經(jīng)濟(jì)測(cè)算（三）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)單位合計(jì)1用地面積㎡25,491.32容積率

3.303建筑密度

30%4建筑基地面積㎡5070.65地上總面積㎡84,121.29住宅部分高層㎡49,920.0SOHO精裝公寓㎡24,300.0商業(yè)部分商鋪㎡4501.3寫字樓㎡5400.06車庫和設(shè)備㎡14,710.0其中車庫總面積㎡14,210.0設(shè)備用房等㎡500.07總建筑面積㎡98,831.38綠地率

44%9車庫數(shù)個(gè)40610總戶數(shù)戶1164開發(fā)節(jié)奏由公司決定拿地開發(fā)開始計(jì)算進(jìn)度（以資金投入計(jì)期）開發(fā)計(jì)劃

2014年2015年2016年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期準(zhǔn)備工作（在競(jìng)得宗地后的次月開始）

樓座地下室主體結(jié)構(gòu)施工（含樁基，不少于3個(gè)月）樓座地下室裝修及設(shè)備安裝車庫地下室主體結(jié)構(gòu)施工車庫地下室裝修及設(shè)備安裝地上主體結(jié)構(gòu)施工地上裝修及設(shè)備安裝商品房外裝亮相時(shí)間商業(yè)配套外裝亮相時(shí)間室外配套、園建竣工交付銷售展示區(qū)實(shí)施時(shí)間

項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售階段開盤時(shí)間開盤樓棟預(yù)推售面積（㎡）建面均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)貨值（萬元）一批次2015年5月2#（26F）4#（7-33F)40940高層：6300精裝公寓：750028,708.2二批次2015年10月1#（26F）寫字樓（1-6F)22040高層：6300寫字樓：750014,533.2三批次2016年3月3#(26F)商業(yè)21141.29高層：6300商業(yè)：1300016334.88小計(jì)84121.2959576.3車位406個(gè)1000004060合計(jì)63636.3備注：以上銷售計(jì)劃僅供參考，以實(shí)際操作位準(zhǔn)住宅銷售收入49674.6萬元，其中高層收入31449.6萬元，SOHO精裝公寓收入18225萬元；寫字樓銷售收入4050萬元，商業(yè)銷售收入5851.68萬元，車庫銷售收入4060萬元，總收入約6.36億元成本預(yù)測(cè)成本明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱數(shù)量（萬平方米）總建面單方造價(jià)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬元）備注總計(jì)綜合開發(fā)建設(shè)費(fèi)用9.885569.5655044.69

一土地費(fèi)用9.881876.5718546.36土地交易契稅（3%）、土地成交傭金（0.2%）二前期工程費(fèi)9.8875.51746.30

三公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)9.88250.082471.61

四政府行政規(guī)費(fèi)9.88187.691854.96

五建安工程費(fèi)9.881944.8319221.00

六管理費(fèi)用9.88109.751084.63

七銷售推廣費(fèi)用9.88193.171909.09

八財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行利息）9.88330.613267.45以項(xiàng)目啟動(dòng)資金均為貸款，計(jì)算年利率6.6%；九不可預(yù)見費(fèi)用9.88110.441091.50第二至八項(xiàng)大項(xiàng)目之和的4%十營(yíng)業(yè)稅及附加9.88354.143500.00

十一土地增值稅9.88128.781272.73新規(guī)按銷售收入2%預(yù)征十二土地使用稅9.888.0079.07按8元/平方米計(jì)算預(yù)計(jì)總建面單方造價(jià)：5570元/㎡地價(jià)470萬元/畝樓面價(jià)2136元/平米利潤(rùn)及利潤(rùn)率算初步經(jīng)濟(jì)分析序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1銷售總收入63636.28

2開發(fā)總投資55044.69

3利潤(rùn)總額8591.58

4應(yīng)納所得稅額2147.90按照利潤(rùn)總額的25%5稅后所得利潤(rùn)6443.69未包含施工利潤(rùn)6銷售稅前利潤(rùn)率13.5%

7銷售稅后利潤(rùn)率10.13%

預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)總額為8591.58萬元，稅后利潤(rùn)率為10.13%投資與收益分析-投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目2014年2015年2016年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一現(xiàn)金流出9962.753493.7614382.114073.936585.974470.484461.884761.465000.7957193.131、土地價(jià)款9273.189273.1818546.362、建設(shè)費(fèi)用447.783251.973988.452953.452953.453324.193324.193324.19726.1924293.87開發(fā)前期費(fèi)447.78298.52746.30地上住宅建安2070.122070.122070.122070.122070.122070.122070.1214490.84地上商業(yè)及公建配套建安128.61128.61128.61128.61128.61128.61128.61900.26地下部分建安399.27399.27399.27399.27399.27399.27399.272794.90示范區(qū)及銷售中心打造1035.001035.00紅線內(nèi)市政工程費(fèi)123.58123.58123.58123.58494.32494.32494.32494.322471.61環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)231.87231.87231.87231.87231.87231.87231.87231.871854.963、間接費(fèi)用241.79241.791120.481120.482780.011146.291137.691437.272979.2012205.00管理費(fèi)用120.51120.51120.51120.51120.51120.51120.51120.51120.511084.63財(cái)務(wù)費(fèi)用1633.731633.733267.45銷售費(fèi)用252.57252.57252.57252.57252.57323.21323.211909.28營(yíng)業(yè)稅及附加463.05463.05463.05463.05463.05592.55592.553500.35不可預(yù)見費(fèi)121.28121.28121.28121.28121.28121.2