第11章變更地籍測(cè)量與調(diào)查備用

第十四章變更地籍調(diào)查與測(cè)量第一節(jié)概述

變更地籍調(diào)查與測(cè)量是指在完成初始地籍調(diào)查與測(cè)量之后，為適應(yīng)日常地籍工作的需要，使地籍資料保持現(xiàn)勢(shì)性而進(jìn)行的土地及其附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和土地利用現(xiàn)狀的變更調(diào)查。通過(guò)變更地籍調(diào)查與測(cè)量，可以使地籍資料保持現(xiàn)勢(shì)性，逐步完善地籍內(nèi)容。變更地籍調(diào)查與測(cè)量技術(shù)、方法與初始地籍調(diào)查與測(cè)量基本相同，但又有其下列特點(diǎn)：(1)目標(biāo)分散、發(fā)生頻繁、調(diào)查范圍小。(2)政策性強(qiáng)、精度要求高。(3)變更同步、手續(xù)連續(xù)。進(jìn)行了變更測(cè)量后，與本宗地有關(guān)的表、卡、冊(cè)、證、圖均需進(jìn)行變更。(4)任務(wù)緊急。使用者提出變更申請(qǐng)后，需立即進(jìn)行變更調(diào)查、變更測(cè)量，才能滿足使用者的要求。一、變更地籍調(diào)查與測(cè)量特點(diǎn)

二、地籍變更的內(nèi)容

地籍變更的內(nèi)容主要是宗地信息的變更，包括更改邊界宗地信息的變更和不更改宗地信息的變更。

1．更改邊界宗地信息的變更情況征用集體土地；劃撥國(guó)有土地；出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，包括宗地分割轉(zhuǎn)讓和整宗土地轉(zhuǎn)讓；由于各種原因引起的宗地分割和合并；土地權(quán)屬界址調(diào)整，土地整理后的宗地重劃等。

2．不更改邊界宗地信息的變更情況

繼承、交換、收回、轉(zhuǎn)移、抵押土地使用權(quán)宗地內(nèi)地物、地貌的改變等，如宗地內(nèi)新建建筑物、拆遷建筑物、改變建筑物的用途及房屋的翻新、加層、擴(kuò)建、修繕等

三、地籍變更申請(qǐng)地籍變更申請(qǐng)一般有兩種情況：一是間接來(lái)自于社會(huì)：所謂間接來(lái)自于社會(huì)的地籍變更申請(qǐng)是指國(guó)土管理部門接到房地產(chǎn)權(quán)利人提出的申請(qǐng)或法院提出的申請(qǐng)后，根據(jù)申請(qǐng)報(bào)告由國(guó)土管理部門的業(yè)務(wù)科室向地籍變更業(yè)務(wù)主管部門提出地籍變更申請(qǐng)。二是來(lái)自于國(guó)土管理部門的日常業(yè)務(wù)：國(guó)土管理部門的業(yè)務(wù)科室在日常工作中經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生新的地籍信息，例如監(jiān)察大隊(duì)、地政部門、征地部門等，這些業(yè)務(wù)科室應(yīng)向地籍變更業(yè)務(wù)主管部門提出地籍變更申請(qǐng)。地籍變更的資料：通常由變更清單、變更證明書(shū)和測(cè)量文件組成。四、變更地籍調(diào)查與測(cè)量的準(zhǔn)備變更地籍測(cè)量前必須充分檢核有關(guān)宗地資料和界址點(diǎn)點(diǎn)位，并利用當(dāng)時(shí)已有的高精度儀器，實(shí)測(cè)變更后宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)。變更地籍調(diào)查與測(cè)量之前具體應(yīng)準(zhǔn)備下述主要資料：(1)變更土地登記或房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；(2)原有地籍圖和宗地圖的復(fù)制件；(3)本宗地及鄰宗地的原有地籍調(diào)查表的復(fù)制件(4)有關(guān)界址點(diǎn)坐標(biāo)(包括宗地草圖)；(5)必要的變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備，如宗地分割時(shí)測(cè)設(shè)元素的計(jì)算；(6)變更地籍調(diào)查表；(7)本宗地附近測(cè)量控制點(diǎn)成果，如坐標(biāo)、點(diǎn)的標(biāo)記或點(diǎn)位說(shuō)明、控制點(diǎn)網(wǎng)圖；(8)變更地籍調(diào)查通知書(shū)。五、變更地籍要素的調(diào)查在變更地籍調(diào)查中，應(yīng)著重檢查和核實(shí)以下內(nèi)容：(1)檢查本宗地及鄰宗地指界人的身份；(2)檢查變更原因是否與申請(qǐng)書(shū)上的一致；(3)全面復(fù)核原地籍調(diào)查表中的內(nèi)容是否與實(shí)地情況一致；如——土地使用者名稱、單位法人代表或戶主姓名、身份證號(hào)碼、電話號(hào)碼等；——土地坐落、四鄰宗地號(hào)或四鄰使用者姓名；——實(shí)際土地用途；——建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的情況等。以上各項(xiàng)內(nèi)容若有不符的，必須在調(diào)查記事欄中記錄清楚，遇到疑難或重大事件時(shí)，留待以后調(diào)查研究處理，待有了處理結(jié)果再修改地籍資料。六、變更地籍資料的要求變更地籍調(diào)查與測(cè)量后，必須對(duì)有關(guān)地籍資料作相應(yīng)的變更。應(yīng)做到各種地籍資料間有關(guān)內(nèi)容的一致性，通過(guò)變更后，本宗地的圖表、卡冊(cè)、證之間，相鄰宗地之間的邊界描述及宗地四鄰等內(nèi)容不應(yīng)產(chǎn)生矛盾。地籍資料的變更應(yīng)遵循用精度高的資料取代精度低的資料、用現(xiàn)勢(shì)性好的資料取代陳舊的資料這一原則?？紤]到變更地籍資料的規(guī)范性和有序性，要求：1．宗地號(hào)、界址點(diǎn)號(hào)的變更在長(zhǎng)時(shí)期的地籍管理過(guò)程中，一個(gè)宗地號(hào)對(duì)應(yīng)著唯一的一個(gè)宗地。宗地合并、分割、界調(diào)整時(shí)，宗地形狀會(huì)改變，這時(shí)宗地必須賦以新號(hào)，舊宗地號(hào)將作為歷史，不復(fù)再用。同理，舊界址點(diǎn)廢棄后，該點(diǎn)在街坊內(nèi)統(tǒng)一的編號(hào)作為歷史，不復(fù)再用，新的界址點(diǎn)賦予新號(hào)。2．宗地草圖的變更

宗地草圖必須重新繪制。3．地籍調(diào)查表的變更新的變更地籍調(diào)查表，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)填寫(xiě)，并由有關(guān)人員簽名蓋章認(rèn)可，用以替代舊的地籍調(diào)查表。4．地籍圖的變更鉛筆原圖作為原始檔案，不作改動(dòng)，變更在二底圖上進(jìn)行。發(fā)生變更時(shí)，首先復(fù)制一份二底圖，在復(fù)制件上標(biāo)明變更情況作為歷史檔案保存?zhèn)洳?；然后根?jù)變更測(cè)量成果及新的宗地草圖修改二底圖的有關(guān)內(nèi)容。5．宗地圖的變更按新的宗地草圖或地籍圖制作宗地圖。當(dāng)變更涉及鄰宗地但不影響該鄰宗地的權(quán)屬、界址范圍時(shí)，鄰宗地的宗地圖無(wú)須重新制作。

6．宗地面積的變更

通常變更測(cè)量時(shí)用解析法測(cè)量界址點(diǎn)的坐標(biāo)，所以可以用解析坐標(biāo)計(jì)算新的宗地面積。用新的精確度高的宗地面積取代舊的精度較低的面積值。如果新舊面積精度相當(dāng)，且差值在限值之內(nèi)，則仍保留原面積。宗地合并時(shí)，合并后的宗地面積應(yīng)與原宗地面積之和相等；宗地分割時(shí)，分割后的各宗地面積應(yīng)與原宗地面積相等，閉合差按比例配賦；邊界調(diào)整時(shí)，調(diào)整后的兩宗地面積之和不變，閉合差按比例配賦。7．界址點(diǎn)坐標(biāo)的處理如果原地籍資料中沒(méi)有該點(diǎn)的坐標(biāo)，則新測(cè)的坐標(biāo)直接作為重要的地籍資料保存?zhèn)溆?；如果舊坐標(biāo)值精度較低，則用新坐標(biāo)取代原有資料；如果新測(cè)坐標(biāo)值與原坐標(biāo)值的差數(shù)在限差之內(nèi)，則保留原坐標(biāo)值，新測(cè)資料歸檔保存。8．房屋的結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積等要素的變更應(yīng)重新制作房屋調(diào)查報(bào)告，在變更地籍調(diào)查表中填寫(xiě)最新調(diào)查數(shù)據(jù)。如已建立地籍信息系統(tǒng)，以上工作可在計(jì)算機(jī)上完成。

上述變更地籍調(diào)查與測(cè)量工作完成后，才可履行變更房地產(chǎn)變更手續(xù)，在土地登記卡或房地產(chǎn)登記卡中填寫(xiě)變更記事，然后換發(fā)土地證書(shū)或房地產(chǎn)證書(shū)。

第二節(jié)變更界址測(cè)量

變更界址測(cè)量是在變更界址調(diào)查過(guò)程中，為確定變更后的土地權(quán)屬界址、宗地形狀、面積及使用情況而進(jìn)行的測(cè)繪工作。變更界址測(cè)量在變更權(quán)屬調(diào)查基礎(chǔ)上進(jìn)行。變更界址測(cè)量在工作程序上，可分兩步進(jìn)行，一是界址點(diǎn)、線的檢查；二是進(jìn)行變更測(cè)量。1．界址點(diǎn)檢查利用界址調(diào)查表中界址標(biāo)志和宗地草圖來(lái)進(jìn)行。檢查內(nèi)容包括：界標(biāo)是否完好，復(fù)量各勘丈值，檢查它們與原勘丈值是否相符。按不同情況分別處理如下：1）如果界址點(diǎn)丟失，則應(yīng)利用其坐標(biāo)放樣出它的原始位置，再用宗地草圖上的勘丈值檢查，然后取得有關(guān)指界人同意后埋設(shè)新界標(biāo)。2）如果放樣結(jié)果與原勘丈值檢查結(jié)果不符，則應(yīng)查明原因后在埋。3）如果發(fā)生分歧，則不應(yīng)急于做出結(jié)論，宜按“有爭(zhēng)論界址”處理：設(shè)立臨時(shí)標(biāo)志、丈量有關(guān)數(shù)據(jù)、記載各權(quán)利人的主張。如果各方對(duì)所記錄的內(nèi)容無(wú)異議，則簽名蓋章。2．變更測(cè)量(1)宗地分割及調(diào)整邊界時(shí)，可按預(yù)先準(zhǔn)備好的放樣數(shù)據(jù)，測(cè)設(shè)新界址點(diǎn)的位置，設(shè)立界標(biāo)；也允許在有關(guān)方面同意的情況下，先設(shè)置界標(biāo)，然后用解析法測(cè)量界標(biāo)的坐標(biāo)。在變更界址調(diào)查表(包括宗地草圖)中注明做出修改。(2)合并宗地及邊界調(diào)整時(shí)，要銷毀不再需要的界標(biāo)，并在原界址調(diào)查表(包括宗地草圖)復(fù)制件中，用紅筆劃去有關(guān)點(diǎn)或線。第三節(jié)界址的恢復(fù)與鑒定一、界址的恢復(fù)在界址點(diǎn)位置上埋設(shè)了界標(biāo)后，應(yīng)對(duì)界標(biāo)細(xì)心加以保護(hù)。界標(biāo)可能因人為的或自然的因素發(fā)生位移或遭到破壞。為保護(hù)地產(chǎn)擁有者或使用者的合法權(quán)益，需及時(shí)地對(duì)界標(biāo)的位置進(jìn)行恢復(fù)。在某一地區(qū)進(jìn)行地籍測(cè)量之后，表示界址點(diǎn)位置的資料和數(shù)據(jù)一般有：界址點(diǎn)坐標(biāo)，宗地草圖上界址點(diǎn)的點(diǎn)之記、地籍圖，宗地圖等。對(duì)一個(gè)界址點(diǎn)，以上數(shù)據(jù)可能都存在，也可能只存在某一種數(shù)據(jù)?？筛鶕?jù)實(shí)地界址點(diǎn)位移或破壞情況和已有的界址點(diǎn)數(shù)據(jù)及所要求的界址點(diǎn)放樣精度，根據(jù)已有的儀器設(shè)備來(lái)選擇不同的界址點(diǎn)放樣方法。二、界址的鑒定依據(jù)地籍資料(原地籍圖或界址點(diǎn)坐標(biāo)成果)與實(shí)地鑒定土地界址是否正確的測(cè)量作業(yè)，稱為界址鑒定(簡(jiǎn)稱鑒界)。界址鑒定工作通常是在實(shí)地界址存在問(wèn)題，或者雙方有爭(zhēng)議時(shí)進(jìn)行。界址鑒定分三類情況：1）問(wèn)題界址點(diǎn)如有坐標(biāo)成果，且臨近還有控制點(diǎn)(三角點(diǎn)或?qū)Ь€點(diǎn))時(shí)，則可參照坐標(biāo)放樣的方法予以測(cè)設(shè)鑒定。2）若無(wú)坐標(biāo)成果，則能在現(xiàn)場(chǎng)附近找到其他的明顯界址點(diǎn)，應(yīng)以其暫代控制點(diǎn)，據(jù)以鑒定。3）若無(wú)控制點(diǎn)，需要新施測(cè)控制點(diǎn)，測(cè)繪附近的地籍現(xiàn)狀圖，再參照原有地籍圖、與鄰近地物或界址點(diǎn)的相關(guān)位置、面積大小等加以綜合判定。重新測(cè)繪附近的地籍圖時(shí)，最好能選擇舊圖等大的比例尺并用聚酯薄膜測(cè)圖，這樣可以直接套合在舊圖上，加以對(duì)比審查。1．準(zhǔn)備工作(1)調(diào)用地籍原圖、表、冊(cè)。(2)精確量出原圖圖廓長(zhǎng)度，與理論值比較是否相符，否則，應(yīng)計(jì)算其伸縮率，以作為邊長(zhǎng)、面積改正的依據(jù)。(3)復(fù)制鑒定附近的宗地界線，原圖上如有控制點(diǎn)或明確界址點(diǎn)(愈多愈好)，尤其要特別小心地轉(zhuǎn)繪。(4)精確測(cè)定復(fù)制部分界線長(zhǎng)度，并注記于復(fù)制圖相應(yīng)各邊上。三、正常的鑒定測(cè)量作業(yè)程序如下：2．實(shí)地施測(cè)(1)依據(jù)復(fù)制圖上的控制點(diǎn)或明確的界址點(diǎn)位，判定圖與實(shí)地是否相