第五章 房地產(chǎn)評估

第五章房地產(chǎn)評估1．了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2．熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素3.掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4.掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5.掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用6.熟悉剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、土地的特性（一）土地的自然特性位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級差性二、土地使用權(quán)在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格三、房地產(chǎn)的特性（一）位置固定性（二）供求區(qū)域性（三）使用長期性（四）投資大量性（五）保值與增值性（六）投資風(fēng)險(xiǎn)性（七）難易變現(xiàn)性（八）政策限制性四、房地產(chǎn)評估的原則（一）最有效使用原則（二）合法原則五、房地產(chǎn)評估程序（一）明確評估基本事項(xiàng)：明確評估目的、了解評估對象、確定評估時(shí)點(diǎn)、簽訂評估合同。（二）制定工作計(jì)劃（三）實(shí)地勘察與收集資料（四）測算被估房地產(chǎn)價(jià)格（五）綜合分析確定評估結(jié)果（六）撰寫房地產(chǎn)評估報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格。（二）按價(jià)格形成方式可分為市場交易價(jià)格和評估價(jià)格。（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。（五）其他價(jià)格類型。二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征（一）房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格（二）房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)（三）房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性（四）房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（一）一般因素經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素（二）區(qū)域因素商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。（三）個(gè)別因素。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路房地產(chǎn)在交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益/資本化率有限期：二、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評估大多不適用五、計(jì)算公式三、凈收益（一）凈收益的含義凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。（三）客觀總費(fèi)用總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出四、資本化率資本化率又稱還原利率，它是決定評估價(jià)格的最關(guān)鍵的因素（一）資本化率的實(shí)質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購買實(shí)際上是一種投資行為。投資的目的是為了賺取利潤。在收益性房地產(chǎn)交易中，投資者購買房地產(chǎn)支付的價(jià)格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來的純收益就是利潤。因此，資本化率的大小，同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系（二）求取資本化率的方法1．純收益與售價(jià)比率法。評估人員搜集市場上近期交易的與被房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反算出它們各自的資本化率。2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。首先選擇市場上無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益作為安全利率，通常銀行中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=+3．各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項(xiàng)投資收益率的大小排隊(duì)。評估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍內(nèi)，并將它插入其中，然后確定資本化率的大?。ㄈ┵Y本化率的種類1、綜合資本化率2、建筑物資本化率3、土地資本化率五、計(jì)算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)：管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費(fèi)：年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%=864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）=1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。

房地合一評房某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計(jì)）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）＝200×2＝400（元）管理費(fèi)（按年租金3％計(jì)）＝57600×3％＝1728（元）修繕費(fèi)（按年租金4％計(jì)）＝57600×4％＝2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運(yùn)用市場比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價(jià)格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝=172000×0.9622＝165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為：165498.4÷240＝689.58（元）（二）單獨(dú)評估土地的價(jià)格1．由土地收益評估土地價(jià)格。土地價(jià)格=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益–土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金2．由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)格（1）土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格–建筑物現(xiàn)值（2）土地價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益–建筑物純收益）/土地資本化率在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價(jià)格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價(jià)格為：312÷3000＝1040（元/m2）（三）單獨(dú)評估建筑物的價(jià)格1．建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格–土地價(jià)格2．建筑物價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益–土地純收益）/建筑物資本化率第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用二、適用范圍在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。有交易性的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用三、計(jì)算公式被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用四、操作步驟進(jìn)行各項(xiàng)修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取可比實(shí)例搜集交易實(shí)例求出比準(zhǔn)價(jià)格第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一）交易資料收集運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)格，必須有充裕的交易資料，這是市場法運(yùn)用的基礎(chǔ)和前提條件。第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（二）確定可比交易實(shí)例在進(jìn)行一宗房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，需要針對被估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，從平時(shí)搜集的眾多房地產(chǎn)交易實(shí)例中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為供比較參照的交易實(shí)例。第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（三）因素修正因素修正包括：交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正等第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用交易情況修正的基本公式正常價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

某可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價(jià)格低5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。

某可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價(jià)格高5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用交易日期修正估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格一般公式：=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用定基指數(shù)例：為評估上海某區(qū)一套住宅于2004年3月底的價(jià)格，在選取的可比實(shí)例中有一可比實(shí)例成交于2003年7月，價(jià)格為5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅價(jià)格指數(shù)如下，試對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3115011731194121512361255127312891304環(huán)比指數(shù)

例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年9月至2005年3月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個(gè)月為100）。某宗房地產(chǎn)2004年11月的價(jià)格為6000元/m2，試其修正到2005年3月。6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2

需要評估某房地產(chǎn)于2004年3月1日的價(jià)格，所選取的某一可比實(shí)例成交于2003年5月1日，價(jià)格為1000美元/平方米。經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格在2003年間平均每月比上月遞增1.2%，2004年以來平均每月比上月遞減0.2%；人民幣與美元的市場匯價(jià)2003年5月1日為1美元=8.29元人民幣，2004年3月1日為1美元=8.25元人民幣。試對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。需要評估某房地產(chǎn)于2004年3月1日的價(jià)格。所選取的某一可比實(shí)例成交于2003年4月30日，價(jià)格為人民幣15000元/平方米。經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格2003年間平均每月上漲1.5%，2004年以來平均每月下跌0.5%。試對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。區(qū)域因素與個(gè)別因素修正1、區(qū)域因素交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃……2、個(gè)別因素面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢、土地使用權(quán)年限……區(qū)域因素修正的公式：對象區(qū)域下的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)

個(gè)別因素修正的公式：對象個(gè)別因素下的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正具體修正公式：個(gè)別因素修正具體修正公式：例:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來比估價(jià)對象好2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。例:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為5000元/平方米，該可比實(shí)例的個(gè)別因素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正-3%，求經(jīng)個(gè)別因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正

求取比準(zhǔn)價(jià)格式中：VA為由實(shí)例A修正得到的比準(zhǔn)價(jià)格；

VA’為可比實(shí)例A的成交價(jià)格；

K情為交易情況修正系數(shù)，K情=K期為交易日期修正系數(shù)，K期=K區(qū)為區(qū)域因素修正系數(shù)，K區(qū)=K個(gè)為個(gè)別因素修正系數(shù)，K個(gè)=VA=VA’×K情×K期×K區(qū)×K個(gè)VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè)×K容×K年×……VA=VA’×K情×K日×K狀VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè)1、簡單算術(shù)平均2、加權(quán)算術(shù)平均3、中位數(shù)4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡5000元/㎡4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡、5300元/㎡（5000+5200）÷2=5100元/㎡

4、眾數(shù)5000元/㎡、4500元/㎡、5200元/㎡、5000元/㎡、4800元/㎡、5000元/㎡

5000元/㎡5、其他方法待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價(jià)格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。交易實(shí)例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價(jià)格（元/M2）

1,550

1,200

1,400

交易時(shí)間

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面積（M2）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)

普通

普通

普通

普通

基礎(chǔ)設(shè)施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.551、進(jìn)行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0754、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.1個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：待估宗地評估價(jià)值（單價(jià)）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2）待估宗地評估價(jià)值（總價(jià)）＝1,764×3,000＝5,292,000元第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路成本法是依據(jù)開發(fā)或建造被估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤、利息和稅費(fèi)，從而決定評估對象價(jià)格的方法。評估價(jià)值＝重新購建價(jià)格－建筑物貶值二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用三、操作步驟新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+資金成本+稅費(fèi)+開發(fā)利潤第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。1、從農(nóng)村征地取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。2、從城鎮(zhèn)出讓取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（三）計(jì)算投資利息投資利息就是資金的時(shí)間價(jià)值。注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；（2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)（3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（四）計(jì)算投資利潤投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，用為投資伯回報(bào)，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。（五）土地增值收益確定土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1.估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2.估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3.估算資金成本假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：資金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4.估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5.計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費(fèi)用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的6.5%，土地增值收益為10%。試評估該土地的單價(jià)。土地價(jià)格V=土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)成本B+利息C+利潤D+稅費(fèi)E+