商業(yè)地產(chǎn)基金設(shè)立、發(fā)行、管理和退出機制研究

商業(yè)地產(chǎn)基金設(shè)立、發(fā)行、

管理和退出機制研究

1目錄論文背景及意義1論文內(nèi)容介紹2論文結(jié)論3背景（一）信托人力資源部

2012年-去杠桿化（deleveraging)持續(xù)經(jīng)濟增速放緩?fù)浘S持較高水平銀根偏緊國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資熱度增高意義（二）信托人力資源部規(guī)模提升效益一次募集，就可同時投資多個項目，提高投資效率且業(yè)務(wù)模式可以復(fù)制在商業(yè)地產(chǎn)投資的市場競爭中，資產(chǎn)規(guī)模是其競爭核心，資產(chǎn)規(guī)模有助于提升市場招租及融資能力在保險資金償付能力不足的背景下，另辟蹊徑，做大管理規(guī)模，占據(jù)市場先機穩(wěn)定收益使自身業(yè)務(wù)收入?yún)^(qū)域多元化，在不同周期提供穩(wěn)定收入作為投資方，獲取獲取收益作為管理者，可以獲取基金管理費、收購費、資產(chǎn)管理費、開發(fā)項目管理費等等發(fā)展品牌商業(yè)地產(chǎn)基金成功成立就可以提升信托基金管理形象，為日后其他主動管理型基金做好準(zhǔn)備可以提升信托物業(yè)投資開發(fā)及資產(chǎn)管理品牌，吸引優(yōu)質(zhì)合作伙伴及開發(fā)項目團隊培養(yǎng)專業(yè)投資團隊從投資管理、運營管理、資產(chǎn)管理拓展至基金管理及開發(fā)管理領(lǐng)域貫穿房地產(chǎn)價值鏈的專業(yè)管理團隊構(gòu)成信托房地產(chǎn)投資的核心競爭力這種競爭力的蔓延使信托的優(yōu)勢凸現(xiàn)，在吸引合作伙伴和投資者發(fā)揮重要的作用論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)投資機會分析（一）信托人力資源部商業(yè)地產(chǎn)投資機會市場機遇信托自身優(yōu)勢論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)投資機會分析（二）市場機遇1、投資者需求增多

國內(nèi)較高水平的通貨膨脹率

社會高凈值者的增多

當(dāng)前住宅市場限購2、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品市場不斷成熟

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，國內(nèi)共有10支房地產(chǎn)基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5.0倍和3.4倍。3、商業(yè)地產(chǎn)投資價值大

持續(xù)收益和保持現(xiàn)金流穩(wěn)定

大量流動性流入商業(yè)地產(chǎn)，推高了商業(yè)地產(chǎn)的市場估值，實現(xiàn)更高的開發(fā)利潤

折價收購一些有潛力的不良資產(chǎn)，改造后也可以實現(xiàn)高增值退出4、商業(yè)地塊地價的溢價水平日益走低

2011年土地市場，土地流標(biāo)”、“底價成交”則成為新的關(guān)鍵詞，商業(yè)地塊溢價率也日益走低，在土地拍賣市場上找到優(yōu)質(zhì)價低的地塊的可能性加大信托人力資源部論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)投資機會分析（三）信托人力資源部綜合開拓私人財富管理多元化渠道銷售，提供財富管理專業(yè)服務(wù)，大大增強第三方募集能力論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)投資機會分析（四）信托自身優(yōu)勢之二：投資平臺優(yōu)勢信托人力資源部注：信托類項目以總發(fā)行規(guī)模為計算依據(jù)。+1204%+30%+53%4.6億78億119億+38%+62%論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)投資機會分析（六）信托自身優(yōu)勢之三：資產(chǎn)管理平臺優(yōu)勢——六大專業(yè)管理平臺信托人力資源部資產(chǎn)管理商業(yè)管理運營管理工程管理企劃綜合財務(wù)管理負(fù)責(zé)財務(wù)、會計、稅務(wù)、融資管理專業(yè)支持專業(yè)支持專業(yè)支持專業(yè)支持制定運營方案、項目開業(yè)、物業(yè)管理和維護、政府和周邊關(guān)系品牌傳播、媒體關(guān)系、人力資源、法律服務(wù)、檔案印章管理工程規(guī)劃設(shè)計、成本制定審核、項目開發(fā)、工程管理負(fù)責(zé)項目定位、市場分析、招租、推廣資產(chǎn)管理團隊在專業(yè)部門的支持下，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和管理投資后項目的整體工作和最終退出。同時在投資階段支持投資團隊制定資產(chǎn)規(guī)劃方案，提供市場數(shù)據(jù)。專業(yè)支持論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)投資渠道分析（一）信托人力資源部1234以現(xiàn)房或期房買賣的方式直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，流動性較低。（不適合一般的投資者）在證券交易所上市，投資人透過購買基金單位投資于可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)（中國未能發(fā)行REITs）。通過收購項目公司股權(quán)的方式間接持有物業(yè)資產(chǎn)，投資人獲得較高的浮動收益，同時承受較高的投資風(fēng)險。以物業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)作為抵質(zhì)押物，對項目公司或合作方提供債權(quán)融資安排，投資人獲得固定回報。投資渠道REITs股權(quán)類房地產(chǎn)信托計劃債性房地產(chǎn)信托計劃物權(quán)方式論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)投資渠道分析（二）信托人力資源部信托計劃（賣單一產(chǎn)品）（賣初期品牌）共同管理型基金（賣雙方合作品牌）主動管理型基金（終極目標(biāo)）（賣品牌）以信托計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)項目不定向投資于各房地產(chǎn)信托計劃開發(fā)商提供種子項目，共同開發(fā)管理獨立發(fā)起和管理，投資于各開發(fā)項目股權(quán)公司的遠景規(guī)劃論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金設(shè)立及發(fā)行模式（一）信托人力資源部信托成立基金管理公司設(shè)立發(fā)起有限合伙制基金信托成立的基金管理公司作為普通合伙人GP，出資1%信托通過收取基金管理費用（基本管理費及超額利潤）及投資收益獲得投資回報模式一：有限合伙制形式不受銀監(jiān)會監(jiān)管，投資方式靈活模式二：信托計劃形式信托成立集合信托計劃信托作為信托計劃的受托人負(fù)責(zé)信托計劃的管理及投資信托通過收取信托計劃的管理費用（固定管理費及浮動管理費）獲得投資回報設(shè)立及管理簡易，無需出資投資論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金設(shè)立及發(fā)行模式（二）信托人力資源部信托投資者基金管理人信托計劃LP機構(gòu)投資者LPs商業(yè)地產(chǎn)投資基金（有限合伙）投委會基金管理項目/資產(chǎn)管理SPVs各項目托管銀行代建公司1%X%Y%基金管理服務(wù)基金管理費項目/資產(chǎn)管理服務(wù)項目/資產(chǎn)管理費托管服務(wù)托管費代建服務(wù)代建費★有限合伙型：論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金設(shè)立及發(fā)行模式（三）信托人力資源部1、信托成立基金管理公司2、設(shè)立發(fā)起有限合伙基金3、信托成立的基金管理公司作為普通合伙人GP，出自1%4、信托通過收取基金管理費用（基本管理費及超額收益）及投資收益獲得投資回報有限合伙制基金設(shè)立的主要步驟論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金設(shè)立及發(fā)行模式（四）信托人力資源部信托投資者商業(yè)地產(chǎn)投資基金（信托計劃）信托管理項目/資產(chǎn)管理SPVs各項目托管銀行代建公司信托管理服務(wù)信托管理費項目/資產(chǎn)管理服務(wù)項目/資產(chǎn)管理費托管服務(wù)托管費代建服務(wù)代建費★信托計劃型：論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金設(shè)立及發(fā)行模式（五）信托人力資源部信托設(shè)立集合信托計劃信托作為信托計劃的受托人負(fù)責(zé)信托計劃的管理和投資信托通過收取信托計劃的管理費用（固定管理費及浮動管理費）獲得投資回報132信托計劃制基金設(shè)立的主要步驟論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金的管理及職責(zé)分配（一）信托人力資源部合伙人會議主要職責(zé)是對基金的中大事項，如修改合伙協(xié)議、提前清算等進行表決管理公司信托投資承擔(dān)基金管理公司的職能，管理公司代表GP（執(zhí)行事務(wù)合伙人）負(fù)責(zé)日常項目的經(jīng)營管理，在管理公司成立前，由GP組成聯(lián)合工作小組代行管理人職責(zé)。投資決策和管理委員會由信托（3人）和外部專家（2人，由信托選定）組成，投資和退出決策需一致通過，其他決策需大多數(shù)以上同意后通過基金投資人高端投資者可作為LP參與基金；一般

投資者作為集合信托計劃投資人參與基金有限合伙制基金管理設(shè)置論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金的管理及職責(zé)分配（二）信托人力資源部信托基金管理資產(chǎn)管理投資者一般投資者高端投資者信托計劃型基金管理設(shè)置1、基金的募集與設(shè)立；2、基金的投資與退出；3、基金的日常管理；投資者關(guān)系的維護等開發(fā)期運營期論文內(nèi)容-商業(yè)地產(chǎn)基金退出機制信托人力資源部退出策略REITs方式最理想的方式是發(fā)行REITS，但從國家政策來說，短期內(nèi)還無法看到通道打開，所以，只能借助市場的其他資金進行彌補保險資金承接2009年新《保險法》、2010年《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》頒布，打開了保險資金投資不動產(chǎn)的通道。截止2010年底保險資產(chǎn)總額的10%約5000億元人民幣可投資不動產(chǎn)。第三方投資人購買將項目轉(zhuǎn)給第三方機構(gòu)投資者或個人投資者論文結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)基金