房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2022年報(bào)-2022年房地產(chǎn)金融專題研究-寒江盡渡去春風(fēng)徐徐來(lái)

11產(chǎn)數(shù)智化營(yíng)銷簡(jiǎn)報(bào)產(chǎn)數(shù)智化營(yíng)銷簡(jiǎn)報(bào)【內(nèi)容摘要】1、【內(nèi)容摘要】1、2022年底，隨著“保交樓”政策的持續(xù)，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，“三支箭”主要用于穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期?；仡?022年，年初新開(kāi)工面積、竣工面積同比降幅不斷擴(kuò)大，從5月開(kāi)始，“保交樓”逐步成為政策關(guān)注焦點(diǎn)。2022年7月開(kāi)始，竣工面積同比降幅就開(kāi)始收窄，而2022年9月后新開(kāi)工面積也有收窄的跡象。2022年11月“三支箭”政策后，市場(chǎng)穩(wěn)定預(yù)期得到確認(rèn)。2、近三年政策經(jīng)歷了趨緊-從嚴(yán)-趨松的三個(gè)階段，房地產(chǎn)金融環(huán)境整體向好。2020年試行“三道紅線”、2021年執(zhí)行的“兩集中”徹底動(dòng)搖了房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的模式，房企迎來(lái)艱難時(shí)刻。制造業(yè)、基建投資增長(zhǎng)速度放緩，無(wú)法有效對(duì)沖房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)金融政策由“保交樓”轉(zhuǎn)向“保房企”。在經(jīng)過(guò)“三道紅線”的三年考驗(yàn)后，優(yōu)質(zhì)房企將成為下一輪房地產(chǎn)金融的主要支撐方向。3、“三道紅線”執(zhí)行兩年多期間，房企資產(chǎn)負(fù)債改善有限，但風(fēng)險(xiǎn)出清效果較為顯著?！叭兰t線”政策自2020年8月試行，距2023年中完成降負(fù)債的目標(biāo)還剩下半年。目前上市房企相較于2021年資產(chǎn)負(fù)債表并未明顯改善，2022年仍有大量房企債務(wù)違約。從房企資金來(lái)源來(lái)看，除自籌資金、銀行貸款和利用外資以外的其他資金規(guī)模與占比下降較為明顯，這意味著房企金融風(fēng)險(xiǎn)降低效果較為顯著。4、“保交樓”政策下房地產(chǎn)金融支撐手段明顯增加，但規(guī)模較小。轉(zhuǎn)向“三支箭”政策后，“保房企”金融支持規(guī)模與方式均有較大突破?！氨＝粯恰钡慕鹑谥问侄沃饕胁①?gòu)貸、中債增信、信用保護(hù)工具等，金額規(guī)模較小，受益企業(yè)少?！叭Ъ钡慕鹑谥畏绞街饕ㄣy行信貸、債券、股權(quán)、房地產(chǎn)信托(基金)、REITs等，金額規(guī)模大、受益企業(yè)多。在支持企業(yè)方面，指向性明顯，以優(yōu)質(zhì)企業(yè)為主要支撐對(duì)象。5、暴雷房企出險(xiǎn)后，金融政策制定上從“保交樓”定向樓盤支持到“三支箭”定向房企支持，房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯發(fā)生變化。在“房住不炒”的大邏輯下，短期房地產(chǎn)金融的支撐仍然是保民生的“保交樓”。而中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)化解仍然主要內(nèi)容，需要引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯變?yōu)椤胺孔〔怀础北尘盀榍疤?，房企風(fēng)險(xiǎn)化解后健康穩(wěn)定發(fā)展。6、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)分化已在進(jìn)行中，央國(guó)企與民企并不是區(qū)分房企的決定因素，聚焦主業(yè)、聚焦核心城市的企業(yè)活得更好。從新增貨值TOP20的企業(yè)，除托底拿地的國(guó)企平臺(tái)外，保利、華潤(rùn)、中海、濱江集團(tuán)等表現(xiàn)較為搶眼，這些企業(yè)拿地主要聚焦在核心城市?，F(xiàn)階段，雖然國(guó)企具備一定優(yōu)勢(shì)，但并不絕對(duì)，也存在部分央國(guó)企表現(xiàn)不如民企。隨著金融利好政策合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；3寒江盡渡入，春風(fēng)徐徐來(lái)產(chǎn)金融研究專題·--2022年房地產(chǎn)金融專題研究.合作合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；4落地+企業(yè)自身不斷改善資產(chǎn)負(fù)債表，部分優(yōu)質(zhì)民企重新聚焦主業(yè)、聚焦核心城市，預(yù)計(jì)在2023年會(huì)有亮眼的表現(xiàn)。萬(wàn)流歸宗：政策筑底穩(wěn)市場(chǎng)1、政策出臺(tái)密集，穩(wěn)市場(chǎng)導(dǎo)向明顯冬的一口寒氣。，“壓實(shí)降幅開(kāi)始持續(xù)收窄。產(chǎn)金融研究專題·.合作合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；5平有所提升。2014年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額形成有效支撐作用。期產(chǎn)金融研究專題·.合作合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；62、制造業(yè)、基建投資增速放緩，無(wú)法有效對(duì)沖房地產(chǎn)業(yè)投資負(fù)增長(zhǎng)2021年開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)投資同比增速快速下降。國(guó)內(nèi)外宏觀環(huán)境影響下，對(duì)外出口增長(zhǎng)爆發(fā)增長(zhǎng)，2021年制造業(yè)同比增速房地產(chǎn)業(yè)也同比增速易位，制造業(yè)代替房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大力量。2022年出口增速下降，制造業(yè)同比增速開(kāi)始回落；與此同時(shí)新基建發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用，2022年基建投資同比增速快速拉升，房地產(chǎn)業(yè)投資增速也在2022年開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。由于制造業(yè)、基建增速無(wú)法對(duì)沖，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上拖累了經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。2022年初基建快速拉升對(duì)制造業(yè)形成有效的補(bǔ)充作用，但制造業(yè)、基建增速進(jìn)入平緩期間；與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一騎絕塵似得在負(fù)增長(zhǎng)路上狂奔。制造業(yè)、基建投資無(wú)法對(duì)沖房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)增長(zhǎng)速度。產(chǎn)金融研究專題·.2020年需2020年需求過(guò)熱，政策調(diào)控從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。2019年末至2020年初疫情管控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)熱直接導(dǎo)致需求端政策收緊加快。但打擊假離婚、房貸利息增加等限購(gòu)、限貸需求端政策效果有限，無(wú)法有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；73、房地產(chǎn)金融環(huán)境向好產(chǎn)金融研究專題·.過(guò)熱的情緒。因此過(guò)熱的情緒。因此2020年8月開(kāi)始試行“三道紅線”政策，從房地產(chǎn)金融供應(yīng)端直接調(diào)控市場(chǎng)過(guò)熱；2020年房地產(chǎn)金融環(huán)境整體往趨緊方向發(fā)展?！叭兰t線”與“兩集中”動(dòng)搖了房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式。2021年1月正式執(zhí)行“三道紅線”政策，房企在壓力下被迫放慢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，重點(diǎn)解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題。2021年2月，執(zhí)行土地供應(yīng)“兩集中”，徹底從金融供應(yīng)、土地供應(yīng)兩個(gè)方面收緊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)高周轉(zhuǎn)模式開(kāi)始動(dòng)搖，大部分企業(yè)摸著石頭過(guò)河，積極改善金融風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中部分房企撐不住了。需求端來(lái)看，銀行房地產(chǎn)貸款審批從嚴(yán)、打擊經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入房市等政策希望抑制市場(chǎng)投機(jī)需求；實(shí)際上打擊投機(jī)需求的同時(shí)也增加了剛需、改善需求的觀望情緒。需求端的壓力持續(xù)傳導(dǎo)至房企，房企2021年要么暴雷要么在暴雷路上，整體2021年房地產(chǎn)金融政策為從嚴(yán)狀態(tài)。從定點(diǎn)紓困的“保交樓”政策到定向托舉的“保房企”政策，行業(yè)融資環(huán)境得到實(shí)質(zhì)上的定點(diǎn)放松。伴隨著2022年暴雷企業(yè)越來(lái)越多，房企定點(diǎn)紓困成了主旋律。2022年初，支持并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線”，表明政策有趨向于放松的態(tài)勢(shì)。尤其是在2022年7月斷貸風(fēng)波，房地產(chǎn)金融政策方面從2021年從嚴(yán)轉(zhuǎn)向趨松的態(tài)勢(shì)。2022年1-10月房地產(chǎn)金融政策方向主要為“保交樓”，隨著信用保護(hù)工具定向使用、中債增信定向企業(yè)使用，加上持續(xù)支持房企之間通過(guò)收并購(gòu)方式出險(xiǎn)，把購(gòu)房者信心從斷貸的狀態(tài)轉(zhuǎn)向。雖然斷貸的影響逐步得到控制，已經(jīng)購(gòu)房的人群心態(tài)得到穩(wěn)定；但是房地產(chǎn)購(gòu)房信心恢復(fù)仍然困難重重。2022年11月開(kāi)始全方位定點(diǎn)托舉房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)金融政策從“保交樓”轉(zhuǎn)向“保房企”，隨著“三支箭”的逐步落實(shí)清晰后。2020年開(kāi)始的房地產(chǎn)金合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；8產(chǎn)金融研究專題·.3351135疫情紓困市場(chǎng)過(guò)熱疫情開(kāi)始三道紅線房企暴雷保交樓保房企融環(huán)境得到了實(shí)質(zhì)上的放松，不過(guò)支撐范圍仍然圈定在優(yōu)質(zhì)房企身上。多管齊下：政策調(diào)整撐信心1、金融供應(yīng)端幾近停滯，市場(chǎng)信心壓力大2020年8月三道紅線試運(yùn)行；央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。2020年試運(yùn)行期間，房企債務(wù)違約數(shù)量為5家，高于試運(yùn)行前的2019年的3家、2018年的3家、2017年的1家。整體2020年8月前處于疫情紓困階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在過(guò)熱階段；但在試運(yùn)行后房企債務(wù)違約數(shù)量增加趨勢(shì)明顯，表明部分房企在高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)到了出險(xiǎn)的臨界點(diǎn)了。合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；9產(chǎn)金融研究專題·.20202020年前由于房地產(chǎn)企業(yè)處于高周轉(zhuǎn)、追求規(guī)模的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求量非常大；除了銀行信貸外，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金甚至部分險(xiǎn)資均是給房企供應(yīng)資金的渠道。而房地產(chǎn)發(fā)債融資，由于境內(nèi)債券市場(chǎng)總體發(fā)行托、基金投資房地產(chǎn)受限，房地產(chǎn)債券成為房企融資主要渠道。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊模式持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。2014、2015和2017年均無(wú)新增違約(含展期等評(píng)級(jí)意義上的違約，下同)房企，2016年也僅有1家(蒙奈倫，房地產(chǎn)屬性不高)。而后再融資政策的邊際收緊和行業(yè)集中度的提升、疊加債券逐步進(jìn)入到期高峰，2018-2019年新增違約房企每年小幅增至2-3家。2020年違約頻率開(kāi)始加快，并由此前偏居一隅、小規(guī)?；蚍欠康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)逐步過(guò)渡到典型、大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)類房企開(kāi)始暴露實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)階段。2021年1月1日三道紅線正式執(zhí)行，2021年房企境內(nèi)信用債違約(含展期)新增11家(含展期等評(píng)級(jí)意義上違約)，違約企業(yè)數(shù)量相較于試運(yùn)行的2020年迅速增加。2021年房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式受到了直接抑制，過(guò)去得益于高州裝規(guī)模擴(kuò)張的企業(yè)在2021年債務(wù)違約的概率直線提升。11家房地產(chǎn)企業(yè)為華夏幸福、幸?？毓?、泛海股份、泛海集團(tuán)、藍(lán)光、花樣年、協(xié)信、鴻坤、陽(yáng)光城、福建陽(yáng)光、新力地產(chǎn)。2022年初中國(guó)恒大正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)違約，2022年房企境內(nèi)信用債違約(含展期)新增35家(含展期等評(píng)級(jí)意義上違約)，違企業(yè)數(shù)量相較于2021年增加指數(shù)級(jí)上升。2022年房企暴雷增長(zhǎng)導(dǎo)致境外評(píng)級(jí)公司不斷調(diào)低中國(guó)房地產(chǎn)企合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；0產(chǎn)金融研究專題·.業(yè)評(píng)級(jí)，境外融資渠道實(shí)質(zhì)進(jìn)入關(guān)閉階段。境內(nèi)債務(wù)融資基本集中在信用保護(hù)工業(yè)評(píng)級(jí)，境外融資渠道實(shí)質(zhì)進(jìn)入關(guān)閉階段。境內(nèi)債務(wù)融資基本集中在信用保護(hù)工分優(yōu)質(zhì)房企。2、保交樓背景下，金融支撐多樣但受益規(guī)模小2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)達(dá)到最高峰，截至2022年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源有很大的降幅。從規(guī)模上來(lái)看，來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的資金下降幅度最??；來(lái)自其他資金降幅最為明顯，房地產(chǎn)其他資金主要來(lái)自于發(fā)債、信托等融資手段；2022年1-11月其他資金來(lái)源基本降低至2016年水平。自籌資金下降也較為明顯；而來(lái)利用外資規(guī)模從2010年開(kāi)始有逐步下降趨勢(shì)，而且利用外資占比總體比例很小。合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；1產(chǎn)金融研究專題·.2021年占比已經(jīng)突破2021年占比已經(jīng)突破50%了，成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。2022年后房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)有三個(gè)特點(diǎn)： (1)來(lái)自外資占比幾近為零 (2)自籌資金占比上升 (3)其他資金占比下降合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；2產(chǎn)金融研究專題·從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，2015年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中其他資金上升尤為明顯，.“保交樓”與“保房企”背景下“保交樓”與“保房企”背景下，房地產(chǎn)金融支持手段多樣化發(fā)展自2022年初以來(lái)，房地產(chǎn)金融支持手段有信貸-銀行貸款(并購(gòu)貸、第一支箭)、債券-信用債(信用保護(hù)、中債增信第二支箭)、PSL工具、租賃商業(yè)物流REITS、股權(quán)融資：發(fā)新股、出售項(xiàng)目股權(quán)(第三支箭)。三支箭金融支撐前，房地產(chǎn)融資規(guī)模小且定點(diǎn)支撐部分企業(yè) (1)債券融資：12月9日上交所發(fā)布：上交所堅(jiān)持分類施策，暢通民營(yíng)房企融資渠道。2022年以來(lái)，上交所主動(dòng)對(duì)接重點(diǎn)民企，持續(xù)跟蹤，提供個(gè)性化融資服務(wù)，著力解決難點(diǎn)、堵點(diǎn)，支持民企發(fā)行公司債券融資234億元。堅(jiān)持分類施策，保持滬市房企在債券市場(chǎng)合理適度融資，支持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企恢復(fù)融資能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資總額1975億元。 (2)儲(chǔ)架式發(fā)債：上交所推進(jìn)CDS儲(chǔ)架發(fā)行及民企CDX試點(diǎn)落地，創(chuàng)設(shè)民企信用保護(hù)工具7.32億元，支持民企融資157億元。積極推進(jìn)旭輝、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企在中證金融及券商聯(lián)合創(chuàng)設(shè)CDS支持下，成功發(fā)行3只、20億元債券。 30日，工商信息顯示，融創(chuàng)地產(chǎn)旗下的泛海建設(shè)新增了兩大股東——中信信托和蕪湖華融資本(中國(guó)華融子公司)，二者持股比例分別為64.678%、25%。近九成股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，融創(chuàng)集團(tuán)對(duì)泛海建設(shè)的持股比例降至10.322%，中信信托成為泛海建設(shè)第一大股東。本次交易采用信托收益權(quán)方式，由信托公司和銀團(tuán)通過(guò)股權(quán)融資合作對(duì)融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目的紓困，操盤方依然是融創(chuàng)，華融行使監(jiān)管職能。 (4)股權(quán)融資：12月1日陸家嘴發(fā)布公告，公司擬通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；3產(chǎn)金融研究專題·.式，購(gòu)買陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘式，購(gòu)買陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)，并募集配套資金。 (5)REIT：上交所：嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT正式受理，成為我國(guó)首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REIT。大浪淘沙：政策定向扶“優(yōu)生”1、供應(yīng)端調(diào)整仍未觸及“三道紅線”底線，部分房企定點(diǎn)紓困2022年8月“三道紅線”試點(diǎn)后，監(jiān)管部門試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。截至2022年半年報(bào)，發(fā)布財(cái)報(bào)的215家企業(yè)中綠線企業(yè)87家、黃線企業(yè)58家、橙線企業(yè)40、紅線企業(yè)30家。相較于2019年財(cái)報(bào)，綠線企業(yè)增加15家、黃線企業(yè)較少5家、橙線企業(yè)增加16家、紅線企業(yè)減少合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；4優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)融資規(guī)模與融資成本兩方面均可得到強(qiáng)烈支撐。三支箭前房企融資規(guī)模小但融資成本低，三支箭后融資規(guī)模將會(huì)有較大突破，融資成本將會(huì)維持較低水平。2022年9月-10月期間房企增信發(fā)債試點(diǎn)中，首批中債擔(dān)保發(fā)行債券利率區(qū)間為3.2%-3.5%；11月8日第二支箭落地，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。試點(diǎn)后第二支箭擴(kuò)容幫助優(yōu)質(zhì)房企在融資規(guī)模上得到進(jìn)一步加強(qiáng)。產(chǎn)金融研究專題·.2022年初開(kāi)始金融政策層面疏解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分為兩個(gè)階段2022年初開(kāi)始金融政策層面疏解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分為兩個(gè)階段。第一個(gè)階段為2022年1-10月的保交樓階段，2022年1月支持收并購(gòu)融合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；5“三道紅線”試行開(kāi)始到2022年半年度，2020年房企資產(chǎn)負(fù)債表改善最為明顯，紅線企業(yè)明顯減少，綠線企業(yè)明顯增加；2021年紅線企業(yè)數(shù)量并未改善，黃檔企業(yè)較少較多，但是2021年統(tǒng)計(jì)財(cái)報(bào)企業(yè)數(shù)量有所增加，由204家增加到231家。在2022年半年度，紅線企業(yè)數(shù)量由29家增加到30家，橙線企業(yè)由29家增加到40家，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債相較于2021年更差了。這與2022年房企資金流大面積出險(xiǎn)問(wèn)題有關(guān)，銷售需求減弱疊加出險(xiǎn)企業(yè)沒(méi)有良好手段紓解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)金融研究專題·.支持收并購(gòu)融資幫助出險(xiǎn)企業(yè)，并不計(jì)入“三道紅線”信用保護(hù)工具：碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股，發(fā)債總金額39支持收并購(gòu)融資幫助出險(xiǎn)企業(yè)，并不計(jì)入“三道紅線”信用保護(hù)工具：碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股，發(fā)債總金額39億元中債增信：龍湖、碧桂園、旭輝、新城控股、美的置業(yè)、卓越商管，總計(jì)68億元債券第一支箭：授信總額度前四工商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行，分別為6550億元、5300億元和4400億元第三支箭：支持房企股權(quán)融資，配股、定增等第二支箭：支持企業(yè)發(fā)債融資，儲(chǔ)架式發(fā)債合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；6城控股、美的置業(yè)、卓越商管，總計(jì)68億元債券。地方上主要也是設(shè)立保交樓基金為主，例如：7月19日鄭州地產(chǎn)和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立了鄭州市地產(chǎn)紓困基金，這也是7月初斷供風(fēng)波以來(lái)，首個(gè)落地的地方性地產(chǎn)紓困基金，此基金規(guī)模暫定100億元。此階段主要針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)房企定點(diǎn)幫扶，尤其是碧桂園、美的置業(yè)等踩黃線資幫助出險(xiǎn)企業(yè)，并不計(jì)入“三道紅線”。此項(xiàng)政策并未受到市場(chǎng)認(rèn)可，受到銀行授信的央企與出險(xiǎn)民企之間存在資產(chǎn)定價(jià)的差距，央企在市場(chǎng)還未明朗情況下并不能達(dá)到出險(xiǎn)民企的預(yù)期。此階段，比如華潤(rùn)置地獲得招商銀行200億元收并購(gòu)融資額度，而在公開(kāi)信息中華潤(rùn)僅對(duì)中南五福、禹州服務(wù)、祥生活等物業(yè)公司進(jìn)行收并購(gòu)，合計(jì)金額45.8億元。2022年5月通過(guò)信用保護(hù)工具，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股發(fā)債總金額39億元。2022年8月通過(guò)中債增信，龍湖、碧桂園、旭輝、新產(chǎn)金融研究專題·.企業(yè)得到了及時(shí)雨。地方上主要企業(yè)得到了及時(shí)雨。地方上主要以保交樓基金為主，重要解決業(yè)主房屋交付問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)規(guī)模與覆蓋企業(yè)量均不大。主要目標(biāo)為保項(xiàng)目交付，保部分優(yōu)質(zhì)房企。第二個(gè)階段為2022年11月至今的保房企階段，此階段陸續(xù)出臺(tái)了“三支箭”政策，銀行信貸規(guī)模與受益企業(yè)均擴(kuò)大、債券發(fā)行規(guī)模擴(kuò)容，加上重啟房企股權(quán)融資支持。第二階段受益企業(yè)的增加與規(guī)模擴(kuò)大形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)較強(qiáng)的預(yù)期，房地產(chǎn)板塊股市、債市均有不同程度的信心提振作用。第一支箭，銀行信貸支持規(guī)模超過(guò)1.5萬(wàn)億，授信總額度前四工商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行，分別為6550億元、5300億元和4400億元，覆蓋企業(yè)超過(guò)40余家；第二支箭發(fā)債支撐中，央行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。此次發(fā)債支持不僅發(fā)行規(guī)模擴(kuò)容，受益企業(yè)也會(huì)向中小企業(yè)擴(kuò)展。截至2022年11月，美的置業(yè)、龍湖、新城控股、萬(wàn)科、金地、金輝、旭輝、綠城已經(jīng)累計(jì)獲得1210億元發(fā)債支持。第三支箭房企股權(quán)融資，2016年上市房企股權(quán)融資渠道收緊后首次上市房企再融資渠道中心打開(kāi)；2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)稱，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。截至12月第三支箭股權(quán)融資已經(jīng)超過(guò)11家企業(yè)通過(guò)配股、定增手段再融資。境外債渠道在評(píng)級(jí)公司普遍調(diào)低中國(guó)房企評(píng)級(jí)后，除部分公司外美元債渠道合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；7產(chǎn)金融研究專題·.合作合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；82336億元人民幣。12月28日，美元債渠道通過(guò)內(nèi)保外貸的形式重新開(kāi)啟新渠道；工商銀行廣東省分行為碧桂園成功辦理一筆內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)，融資金額2.8億美元(折合人民幣19.5億元)，期限3年零1個(gè)月。除此之外，第三支箭也提到進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。此階段房地產(chǎn)金融支撐企業(yè)數(shù)量與規(guī)模相較于第一階段有了飛躍，不僅支撐規(guī)模、支撐范圍甚至在支撐方式均有提升。尤其在再融資、境外債、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等多種形式對(duì)房企金融支撐，充分滿足房地產(chǎn)企業(yè)不同的金融需求。2、房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)，房企結(jié)構(gòu)分化或稱定局產(chǎn)金融研究專題·.從從2022年房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額規(guī)模TOP20企業(yè)與新增貨值規(guī)模TOP20企業(yè)對(duì)比來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在2022年有了不同方面的分化。 (1)TOP20銷售金額企業(yè)有8家企業(yè)新增貨值并未達(dá)到前20位，8家企業(yè)中除遠(yuǎn)洋集團(tuán)外均為民企； (2)同樣也有8家銷售金額未到TOP20的企業(yè)新增貨值達(dá)到了前20位，這8家企業(yè)均為央國(guó)企。 (3)8家企業(yè)新增貨值排名高于銷售金額排名，8家企業(yè)中7家企業(yè)為央 (4)4家企業(yè)新增貨值排名低于銷售金額排名，4家企業(yè)中除中國(guó)金茂外均為民企。央國(guó)企在這個(gè)市場(chǎng)背景下相較于民企更加愿意拿地的直接原因在于資金負(fù)債表好于民企，且仍保持較的融資成本；而通過(guò)對(duì)比民企中表現(xiàn)較好的濱江以及央國(guó)企中的表現(xiàn)較差遠(yuǎn)洋集團(tuán)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)聚焦核心城市、高能級(jí)城市的保利、中海、招商、濱江更加適應(yīng)“房主不炒”政策背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)一個(gè)階段的任務(wù)仍然是持續(xù)改善資產(chǎn)負(fù)債表。根據(jù)1月10日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)表示：研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。房地產(chǎn)金融環(huán)境在“三道紅線”下由高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向重視質(zhì)量發(fā)展的情況下，聚合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329891；9產(chǎn)金融研究專題·.合作合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329892；0焦核心城市、高能級(jí)城市企業(yè)獲得更好的發(fā)展是必然結(jié)果。而高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)積極優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的情況下，城市布局更加聚焦核心城市，業(yè)務(wù)布局上更加聚焦主業(yè)，在房地產(chǎn)金融方面獲得支撐的情況下也會(huì)明顯改善企業(yè)狀況。在“資產(chǎn)負(fù)債表改善計(jì)劃”的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商名單，龍湖、金地、碧桂園、新城、美的、遠(yuǎn)洋、濱江等企業(yè)上榜。因此未來(lái)部分優(yōu)質(zhì)房企也能夠在政策支撐下，積極突破“三道紅線”政策的限制。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，“三道紅線”的將不會(huì)成為限制因素。了產(chǎn)金融研究專題·.合作合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329892；12022年房地產(chǎn)金融方面支持政策梳理部門政策內(nèi)容2022/1/20銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，1年期LPR為3.7%，較上期下行10bp。5年期以上LPR為4.6%，較上期下行5bp2022/2/8央行、銀保監(jiān)會(huì)明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理2022/4/25央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))對(duì)沒(méi)有跨省經(jīng)營(yíng)的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，再額外多降0.25個(gè)百分點(diǎn)2022/5/15央行、銀保監(jiān)會(huì)將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)2022/5/20銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，1年期LPR為3.7%，較上期不變。5年期以上LPR為4.45%，較上期下行15bp2022/8/22銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，1年期LPR為3.65%，較上期下行5bp。5年期以上LPR為4.30%，較上期下行15bp2022/9/29央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，符合條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限2022/9/30央行決定自2022年10月1日起下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。同時(shí)，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變2022/11/8交易商協(xié)會(huì)·為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資·“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容產(chǎn)金融研究專題·表一：2022年房地產(chǎn)金融政策.2022/11/12銀保監(jiān)2022/11/12銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行·允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)·房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等2022/11/21全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)·要全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求·保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期·用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營(yíng)房企發(fā)債融資·完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展金融支持“16條”新政為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下： (1)穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。 (2)支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。 (3)穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。 (4)支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。 (5)保持債券融資基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。 (6)保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。 (7)支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。 (8)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。 (9)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。 (10)積極探索市場(chǎng)化支持方式。合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329892；2產(chǎn)金融研究專題·.表二：2022年金融支撐受益房企表二：2022年金融支撐受益房企分類事件內(nèi)容及受益房企保交樓 月)道紅線”華潤(rùn)置地與招商銀行200億元收并購(gòu)融資額度5月：信用保護(hù)工具碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股，發(fā)債總金額39億元龍湖、碧桂園、旭輝、新城控股、美的置業(yè)、卓越商管，總計(jì)68億元債券 (11)鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。 (12)切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。 (13)延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。 (14)階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策。 (15)優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。 (16)拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。2022/12/5央行降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))合作洽談聯(lián)系方式：微信:191017329892；3產(chǎn)金融研究專題·.保房企 保房企 后)第一支箭{授信總額度前四工分別為6550億元、5300億元和4400億元)產(chǎn)、美的置業(yè)、仁恒置地、廈門安居控股、綠城、重慶海成實(shí)業(yè)、