某房地產現(xiàn)狀及營銷推廣策略

物聯(lián)港·盛世瀾灣現(xiàn)狀分析及營銷推廣策略Part.1項目本體梳理產品梳理chapter1客戶梳理chapter2項目樓棟分布情況1234567三層商業(yè)三層商業(yè)三層商業(yè)三層商業(yè)1#、2#26F高層3#、4#32F高層5#、6#、7#33F高層項目2期共7棟高層，樓層數(shù)26-33層，沿街為4棟3層獨立商業(yè)。項目戶型分布情況已知戶型B戶型分為B1-80.75㎡、B2-101.5㎡、B3-59.58㎡分布在3#、4#樓棟戶型B分布合計B1（套三單衛(wèi)）B2（套三雙衛(wèi)）B3（套二單衛(wèi)）3#6364581854#636458185合計126128116370項目戶型分布情況樓棟戶型C分布合計C1（套三單衛(wèi)）C2（套三雙衛(wèi)）C3（套二單衛(wèi)）5#656666197已知戶型C戶型分為C1-81.14㎡、C2-115.7㎡、C3-73.21㎡，分布在5#B1戶型B1戶型B3戶型B2戶型B2戶型B3戶型本項目4號樓所有戶型中：B1戶型正對中庭，共63套房源，戶型面積為79.59㎡套三單衛(wèi)戶型，B2戶型分布于4#樓東西兩側共計64套房源，戶型面積為101.5㎡套三雙衛(wèi)戶型；B3戶型臨街，底層為兩層商業(yè)和一層架空層組成，共計58套房源，戶型面積為59.58㎡，可變套二。項目4#樓戶型分布位置項目開盤首推4#樓:正對中庭B2戶型：80.75㎡臨街B1戶型：59.58㎡三面采光B2戶型：101.5㎡項目4#樓戶型配比B1戶型31套B1戶型32套B3戶型29套B2戶型32套B2戶型32套B3戶型29套戶型套數(shù)樓棟占比項目占比B1型63套34.05%5.0%B2型64套34.59%5.1%B3型58套31.35%4.6%合計185套100%14.7%本項目共有住宅1259套，其中4號樓185套：B1戶型63套房源，B2戶型64套房源，B3戶型58套房源戶型房源數(shù)量配比表項目開盤首推4#樓房源數(shù)量梳理:Part.1項目本體梳理chapter2客戶梳理chapter2產品梳理chapter1項目前期蓄客情況梳理/來電來訪客戶區(qū)域城北片區(qū)客戶最為關注本項目自9月2號起，截止10月24日，客戶來電量總量為141組，來訪總量為209組。來電客戶主要集中在城北、斑竹園、城中和大豐片區(qū)，其中城北來電客戶高達74組，來訪客戶主要集中在城北、斑竹園、城中、大豐及新都片區(qū)，其中城北來訪客戶高達83組；城北片區(qū)客戶最為關注本項目，其次是斑竹園、大豐、城中、新都以及城西客戶。項目前期蓄客情況梳理/來電來訪客戶知曉途徑路過是客戶來電來訪的主要知曉途徑來電客戶主要知曉途徑為短信、路過、外展行銷、朋友介紹，以及單立柱、跨線橋、圍墻等戶外廣告。來訪客戶主要知曉途徑為路過，其次是電轉訪和外展行銷，需要注意的是朋友介紹和業(yè)主介紹也達26組，而單立柱、跨線橋、圍墻等戶外廣告吸引客戶到訪效果不明顯，廣告語需更加具有吸引力。路過是客戶來電來訪的主要知曉途徑，針對路過的客戶，需加強競品攔截力度和項目導視系統(tǒng)，力保項目來電來訪量的持續(xù)增加。項目前期蓄客情況梳理/來電來訪客戶置業(yè)目的來電來訪客戶的主要置業(yè)目的都為自住來電客戶主要置業(yè)目的為自住，達到115組，占比81%；來訪客戶主要置業(yè)目的為自住，達到168組，占比80%；來電來訪客戶的主要置業(yè)目的都為自住，投資客戶占比較小。來電來訪自住115168投資2236兼有45總計141209項目前期蓄客情況梳理/來電來訪客戶產品需求來電來訪客戶產品需求主要集中在80.75㎡、101.5㎡套三戶型來電來訪59.58㎡222680.75㎡7699101.5㎡3260136㎡（1期7#）919商業(yè)25來電客戶產品需求主要為80.75㎡戶型，共76組，占比達到54%；其次是101.5㎡戶型，共32組，占比23%；59.58㎡戶型共22組，占比16%；來房客戶產品需求主要為80.75㎡戶型，共99組，占比達到47%；其次是101.5㎡戶型，共60組，占比29%；59.58㎡戶型共26組，占比13%；來電來訪客戶產品需求主要集中在80.75㎡、101.5㎡套三戶型。項目排號客戶梳理自9月2號以來，截止10月24日，項目2期共排號79組。排號客戶主要來自城北、斑竹園及新都片區(qū)排號客戶區(qū)域城北25大豐3新都8斑竹園23省外1城中6城西1省內5郊縣7排號客戶主要來自城北片區(qū)達25組，占比32%；斑竹園片區(qū)23組，占比29%；新都片區(qū)8組，占比10%。通過來電來訪客戶區(qū)域和排號客戶區(qū)域對比發(fā)現(xiàn)，城北、斑竹園以及新都片區(qū)是本案潛在客戶的集中區(qū)域，應加強對這些片區(qū)的深挖力度。項目排號客戶梳理排號客戶主要知曉途徑為路過，達到21組，其次是電話邀約為17組，通過業(yè)主、朋友介紹的排號客戶分別為14組、13組，同樣也是排號客戶的主要知曉途徑。通過來電來訪客戶知曉途徑和排號客戶知曉途徑對比發(fā)現(xiàn)，路過是客戶來電來訪以及排號的主要途徑。路過是排號客戶的主要知曉途徑項目排號客戶梳理自9月2日起，截止10月24日，項目2期共排號79組。其中，80.75㎡套三戶型最受客戶歡迎，排號量已達51組，其次是101.2㎡套三戶型，排號量達19組，59.58㎡套二戶型，關注度最小，目前排號僅為9組。通過來電來訪客戶產品需求和排號客戶產品需求對比發(fā)現(xiàn)，80.75㎡套三戶型是客戶的主要需求面積。80.75㎡戶型是排號客戶的主要需求面積排號59.58㎡980.75㎡51101.5㎡19總計79總結通過來電來訪客戶區(qū)域和排號客戶區(qū)域對比發(fā)現(xiàn)，城北、斑竹園以及新都片區(qū)是本案潛在客戶的集中區(qū)域，應加強對這些片區(qū)的客戶挖掘力度。路過是客戶來電來訪以及排號的主要途徑，本案應加強對戶外導視系統(tǒng)的完善，同時電話邀約的排號客戶也達17組，應該加強電話邀約客戶的力度。通過排號客戶產品需求對比發(fā)現(xiàn)，79.59㎡套三戶型為客戶的主要需求產品。Part.2競品對比分析競品對比/匯總指標本案-盛世瀾灣北歐知識城源上灣富力桃園（未明確分區(qū)）基礎信息占地規(guī)模（當期）二期占地60畝二期占地218畝（住宅114畝、商業(yè)104畝）二期占地279畝280畝（三期16#、18#樓）總建面積（當期）15.5萬㎡55萬㎡95萬㎡108萬㎡總戶數(shù)（當期）1259192816868500容積率33.834.5綠化率35%40%30%37%公攤18%-22%20%20%20%建筑風格現(xiàn)代北歐簡歐英倫&現(xiàn)代產品物業(yè)類型26-33F電梯6F洋房、28-34F電梯18-30F電梯26-32F電梯布局圍合式布局圍合式布局圍合式布局圍合式布局梯戶比2梯6戶3梯6戶3梯6戶2梯6戶、3梯8戶住宅面積區(qū)間60-101㎡37-126㎡68-109㎡82-135㎡主力面積60、81、101㎡75、101㎡68、89、109㎡82、109㎡贈送比例10%-16%20%左右20%左右15%-20%建面均價——洋房：9000-11000電梯：7900-83007000左右實得均價——洋房：9000電梯：74006700-68005700（包含1000元裝修費）車位配比1:11:1.11:11:1銷售當期去化情況——6月10日2期開盤月均去化約60套9月29日開盤2期4#樓360余套已去化279套10月初3期16、18#樓開始排號，目前已排號近100組物管物管費1.8元/㎡·月1.8元/㎡·月1.8元/㎡·月1.45元/㎡·月核心競爭力智慧、科技、物聯(lián)網技術知識教育生態(tài)環(huán)境價格低、精裝修綠化率&容積率樓盤名稱梯戶比本案2梯6戶北歐知識城3梯6戶源上灣3梯6戶富力桃園2梯6戶、3梯8戶梯戶比區(qū)域內樓盤綠化率為30%-40%，本案綠化率為35%位于中等水平；容積率越低越舒適，本案容積率為3，相比競品項目存在一定優(yōu)勢。在售項目的梯戶比較高，多為2梯6戶、3梯6戶，本案梯戶比相較北歐、源上灣存在一定劣勢，相較富力桃園存在一定優(yōu)勢。綜合綠化率、容積率、梯戶比對比分析，本案產品舒適度具備一定優(yōu)勢競品對比/綠化率&梯戶比競品對比/地段城北商貿圈新都新城區(qū)斑竹園片區(qū)國際商貿城北新干道富力桃園北部物流商圈本案海寧皮革城興城大道北歐知識城源上灣競品項目中“北歐知識城”以及“源上灣”與本案距離較近，共享周圍配套及專業(yè)市場客戶，需要注意的是：“北歐知識城”以及“源上灣”地段稍微占優(yōu)勢，對于出城方向的潛在客戶會有一定的攔截作用；富力桃園相較本案，在地段上沒有優(yōu)勢。本案可利用競品項目距離較近，采取增加戶外導視系統(tǒng)及行銷競品攔截等手段，彌補地段稍占下風的劣勢。本案與“北歐”“源上灣”共享周圍配套及專業(yè)市場客戶本案北歐知識城源上灣富力桃園目前區(qū)域競品樓盤的建筑樓層已經走向高層時代，建筑樓層主要集中在18-33層之間，低層產品供應相對較少。競品對比/層數(shù)建筑樓層集中在18-33F之間，本案產品為26-33F高層。層數(shù)3520105153025（層）本案在產品層數(shù)上符合競品市場大勢，不存在明顯優(yōu)劣勢。本案競品對比/朝向樓棟朝南或東南布局成為市場基調，本案為正南北朝向，具備一定優(yōu)勢。SN源上灣·二期富力桃園北歐知識城·二期SNSNNS本案在產品朝向上，屬正南北朝向，相較與其他競品項目，具備有一定優(yōu)勢。現(xiàn)代簡約風格已成為競品區(qū)域的主要趨勢。競品對比/建筑立面本案：現(xiàn)代風格富力桃園：塔尖英倫，外立面現(xiàn)代源上灣：簡歐北歐知識城：北歐風格本案在產品建筑立面方面符合市場大勢，屬于現(xiàn)代簡約風格，北歐知識城則是北歐風格，各取所好，不存在明顯優(yōu)劣勢。各項目都具有較大規(guī)模的園林景觀，相比之下本案具備一定的優(yōu)勢。競品對比/園林本案：150畝企業(yè)家生態(tài)公園源上灣：500畝生態(tài)回歸主題公園富力桃園：105畝的東南亞風情園林北歐知識城：近90畝的諾貝爾公園本案在園林景觀規(guī)模方面，僅次與主打“生態(tài)牌”的源上灣，高于北歐及富力，相對之下，本案具備一定的優(yōu)勢。市場在售戶型主力供銷面積區(qū)間競品對比/在售戶型主力供銷面積套二暢銷面積在63-82㎡之間；套三暢銷面積在88-109㎡之間。單位：㎡88㎡109㎡6070809010011012013014063㎡暢銷面積套三主力面積本案富力桃園北歐知識城源上灣82㎡套二主力面積63㎡60㎡89-108㎡68-109㎡101㎡套三以上主力面積118-135㎡81-101㎡套三暢銷面積段套二暢銷面積段68㎡75㎡82㎡競爭市場套二戶型較少，暢銷面積區(qū)間集中在63-82㎡之間。套三戶型面積區(qū)間集中在68-109㎡，暢銷面積集中在68㎡、88-109㎡之間。本案3個戶型面積60㎡、81㎡、101㎡，符合市場暢銷面積區(qū)間，存在一定的競爭力。單位：㎡63㎡82㎡88㎡109㎡套二套三總價區(qū)間：40～46萬總價區(qū)間：50～71萬市場主流暢銷產品面積區(qū)間競品對比/暢銷面積與總價交叉分析套二暢銷面積63-82㎡，總價區(qū)間40-46萬；套三暢銷面積88-109㎡，總價區(qū)間50-71萬，本案在總價上具備一定優(yōu)勢。6070809010011012013014060㎡81㎡101㎡價格未定，暫按一期均價5800上浮500元，即6300元/㎡計算本案套二總價區(qū)間：38萬左右本案套三總價區(qū)間：50萬~64萬2期4#樓B3戶型60㎡（套一可變套二）贈送約9.67㎡北歐知識城B戶型75㎡（套一可變套二）競品對比/戶型本案60㎡功能滿足套二需求，總價優(yōu)勢明顯戶型面積北歐知識城＞源上灣＞本案贈送率源上灣＞北歐知識城＞本案客廳開間北歐知識城3.7m＞本案3.5m＞源上灣3.4m主臥面積北歐知識城3.4*3.6㎡＞源上灣3.6*3.3＞本案3.3*3.3㎡次臥面積北歐知識城10.2㎡＞源上灣6.25㎡＞本案4.2㎡。贈送：9.67㎡、贈送率16%；可變套二；動靜分區(qū)、干濕分明；臨街、坐北朝南采光充足；源上灣C1戶型68.5㎡（套一可變套三）贈送：11㎡、贈送率15%；可變套二；動靜分區(qū)、干濕分明；臨街、坐北朝南（采光充足）、坐西朝東；贈送：11㎡、贈送率17%；可變套三；動靜分區(qū)、干濕分明；對中庭、西北朝向；源上灣C3戶型89.83㎡（可變套三雙衛(wèi)）北歐知識城C2戶型88㎡（可變套三單衛(wèi)）二期4#樓B1戶型81㎡（可變套三單衛(wèi)）整體舒適度優(yōu)勢明顯，設計更合理，北歐知識城客廳開間雖達4.7m，但存在較大空間浪費.競品對比/戶型富力桃園B11棟3號樓87.58㎡（可變套三單衛(wèi)）戶型面積源上灣＞北歐知識城＞富力桃園＞本案贈送率北歐知識城＞富力桃園＞源上灣＞本案客廳開間北歐知識城4.7m

＞富力桃園4m=源上灣4m＞本案3.7m主臥面積富力桃園3.6*3.6m＞本案3.9*3.3m＞北歐知識城3.6*3.5＞源上灣3.5*3.3m次臥面積富力桃園11.52㎡＞北歐知識城10.8㎡＞本案9.9㎡＞源上灣8..41㎡。贈送：9.71㎡、贈送率10%；可變套三單衛(wèi)；動靜分區(qū)、干濕分明；對中庭、坐北朝南采光充足；贈送：19㎡、贈送率21%；可變套三單衛(wèi)；動靜分區(qū)不明顯、干濕分明；對中庭、坐北朝南采光充足；贈送：17.17㎡、贈送率19%；可變套三雙衛(wèi)；動靜分區(qū)、干濕分明；臨街、面朝西南；贈送：17.42㎡、贈送率20%；可變套三單衛(wèi)；動靜分區(qū)、干濕分明；臨街、面朝東南；二期4#樓B2戶型101㎡（可變套三雙衛(wèi)）北歐知識城C1戶型101㎡（可變套三雙衛(wèi)）源上灣C2戶型109㎡（可變套三雙衛(wèi)）同為3房雙衛(wèi)本項目101㎡總價相對北歐知識城更有優(yōu)勢，相對源上灣、富力桃園布局更合理。競品對比/戶型富力桃園B11棟6號房109㎡（可變套三雙衛(wèi)）贈送：13.44㎡、贈送率13%；可變套三單雙；動靜分區(qū)不明顯、干濕分明；坐北朝南、三面采光；戶型面積富力桃園=源上個灣＞本案=北歐知識城贈送率富力桃園＞北歐知識城＞源上灣＞本案客廳開間富力桃園4..2m＞本案3.4m＞北歐知識城3.2m＞源上灣2.8m主臥面積源上灣4.5*3.6m＞富力桃園4.2*3.7m＞本案3.4*3.5

=北歐知識城3.4*3.5m次臥面積富力桃園12.18㎡＞北歐知識城10.2㎡＞源上灣9.75㎡＞本案9㎡贈送：18㎡、贈送率18%；可變套三雙衛(wèi)；動靜分區(qū)、干濕分明；對中庭、坐南朝北采光充足；贈送：19.43㎡、贈送率17%；可變套三雙衛(wèi)；動靜分區(qū)不明顯、干濕分明；對中庭、坐南朝北采光充足；贈送：20㎡、贈送率24%；可變套三雙衛(wèi)；動靜分區(qū)、干濕分明；對中庭、面朝西南；區(qū)域競品項目體量均較大，且園林打造都具有一定檔次和規(guī)模，本項目150畝企業(yè)家生態(tài)公園僅次與主打“生態(tài)牌”的源上灣500畝生態(tài)回歸主題公園，相較其他j競品項目占據一定優(yōu)勢。本案在地段上與競品項目(北歐、源上灣)幾乎一致，比富力桃園地段更佳。本項目產品在綠化率（北歐＞富力＞本案＞源上灣）、容積率（富力＞北歐＞源上灣=本案）及梯戶比（北歐=源上灣＞本案＞富力）方面沒有明顯劣勢，具備一定競爭力。本項目產品在朝向方面具有一定優(yōu)勢，但在戶型贈送方面相對不占優(yōu)勢。在戶型實用方面具有一定優(yōu)勢：戶型方正、布局合理、功能性強；本案在總價方面占據一定優(yōu)勢：在戶型符合市場暢銷戶型區(qū)間的情況下，總價低于市場暢銷戶型總價（銷售價格未定，暫按一期均價5800元上浮500元，即6300元/㎡計算）總結本項目產品具備應一定的市場競爭力！Part.3競品營銷推廣分析區(qū)域競品項目營銷情況名稱本案源上灣北歐知識城富力桃園銷售均價6472元/㎡6500元/㎡住宅7400元/㎡，SOHO預計7000元/㎡，洋房9000元/㎡6000元/㎡（精裝修）來電來訪來電平均2組/天，來訪平均4組/天來電平均0組/天（未做登記），來訪平均8組/天來電平均5組/天，來訪平均13組/天來電平均10組/天，來訪平均15組/天近期營銷動作項目將于11月2日開盤，推出項目4號樓，共185套房源，目前排號77組9月29日項目3號樓開盤，共推出360余套房源預計于10月26日，推出項目SOHO產品，目前排號量達到340余組將于10月26日，共推出400余套房源（項目16、18號樓），目前排號量已達優(yōu)惠策略交5千抵2萬，團購額外優(yōu)惠房款1%，付款優(yōu)惠（暫未定）交2萬抵3萬，一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%交4千抵2萬，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%交1萬抵5萬，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%推廣策略網絡、行銷、單立柱、大成巡展戶外大牌廣告、公交站臺、單立柱廣告、收費站廣告網絡（搜房會員獨家優(yōu)惠）、戶外大牌廣告、公交站臺、單立柱廣告、戶外大牌廣告、單立柱廣告、行銷派單，短信推廣主題4大價值，震撼價格，掀翻荷花池，60—98㎡公園住宅，交5千抵2萬，瘋狂排號中

北歐知識城SOHO產品19.8萬/套起富力桃園10月26開盤，精裝修房，交1萬抵5萬競品項目營銷情況表源上灣近期銷售情況項目營銷推廣開盤時間銷售價格(元/㎡）面積區(qū)間（㎡）優(yōu)惠政策來電、來訪銷售情況2013年9月29日6400—680069—110交2萬抵3萬一次性4%按揭3%來電（未統(tǒng)計）來訪8組/天16套/周分析：整體上源上灣項目由于項目4號樓的推出，房源增多，客戶選擇性增強，近期源上灣的銷售情況良好，達到16套/周。項目名稱數(shù)量主要位置戶外大牌3源上灣銷售部外，北新干線上單立柱廣告3北新干線上公交站臺30大城北區(qū)域，國際商貿城周圍收費站廣告1繞城高速北新干線出口道旗30售樓部周圍銷售部包裝——綠化、娛樂設施分析：1、源上灣項目整體上推廣力度較大；2、源上灣項目戶外推廣中戶外大牌對該項目來電來訪起到了比較大的作用，主要是由于，戶外大牌對競品的分流中起到的重要作用。區(qū)域競品項目營銷情況近期銷售情況項目營銷推廣開盤時間銷售價格(元/㎡）面積區(qū)間（㎡）優(yōu)惠政策來電、來訪周去化量2013年10月26日洋房:9000住宅：7400SOHO：7000洋房：135—180住宅：72—110SOHO：37—43交2萬抵3萬一次性4%按揭3%來電11組/天來訪20組/天11套/周分析：北歐知識城項目現(xiàn)階段主要推出的是SOHO產品，住宅方面由于前期的逐步銷售，存量較小，客戶選擇性較小，致使北歐知識城住宅的銷售量比較低。項目名稱數(shù)量主要位置戶外大牌4北歐知識城銷售部外，北新干線上單立柱廣告3北新干線上公交站臺50主要為城北區(qū)域及部分城中區(qū)域收費站廣告1繞城高速北新干線出口道旗30售樓部周圍攔路桁架10北新干線商貿城至申蓉汽車段分析：1、北歐知識城項目整體上推廣力度較大；2、北歐知識城項目戶外推廣中攔路桁架對該項目來電來訪起到了比較大的作用，主要是由于，攔路桁架對對項目導視作用比較大。區(qū)域競品項目營銷情況北歐知識城近期銷售情況營銷推廣開盤時間銷售價格(元/㎡）面積區(qū)間（㎡）優(yōu)惠政策來電、來訪周去化量2013年10月26日600074—109交1萬抵5萬一次性4%按揭3%來電8組/天來訪21組/天14套/周分析：北歐知識城項目現(xiàn)階段主要推出的是SOHO產品，住宅方面由于前期的逐步銷售，存量較小，客戶選擇性較小，致使北歐知識城住宅的銷售量比較低。項目名稱數(shù)量主要位置戶外大牌4北歐知識城銷售部外，北新干線上單立柱廣告3北新干線上收費站廣告1繞城高速北新干線出口道旗30售樓部周圍電銷、行銷50新都、大豐、傳化物流基地派單分析：1、富力套項目整體上推廣力度較大；2、富力桃園項目富力桃園共有3個行銷團隊，為項目帶客，對該項目來電來訪起到了比較大的作用。區(qū)域競品項目營銷情況富力桃園目前區(qū)域內競品銷售價格將步入在6000元/㎡的時代，市場競爭將會進一步加劇，區(qū)域內商品房供應量將進一步增加；隨著區(qū)域內商品房供應量的增加，競品項目不斷加大推廣力度，本項目將會有大量客戶，存在被競品項目攔截的危險。競項目區(qū)域市場情況「總結分析」Part.4項目現(xiàn)狀2013年9月9日二期開始排號9月30日參加新都房博會2013年9月14日“盛世歡歌，月滿香河”中秋節(jié)晚會10月主要節(jié)點：2013年9月9日項目開始正式排號；9月14日“盛世歡歌，月滿香河”中秋節(jié)活

動；9月21日大成市場開始巡展；9月30日參加新都房博會；10月20日大成市場專

場推介會活動；預計11月2日項目二期一批次4#樓開盤推售。11月12月11月2日項目2期開盤注：項目二期開盤時間初步定在11月2日，具體時間制定以蓄客情況為準。大成市場巡展客戶排號8組（截止到10月24日）10月20日大成市場、荷花池市場周末團購活動排號11組排號6組（易誠2組，聯(lián)合4組）2013年9月21日大成市場開始擺展排號8組（易誠5，聯(lián)合8組）盛世香河成交1套（易誠）

本項目從2013年9月7日正式開排號開始到2013年10月31日止，55天的時間里，項目共計排號87組，僅1.58組/天，排號速度嚴重偏低。項目重要營銷節(jié)點名稱來電來訪排號數(shù)量2組/天4.2組/天87

項目前階段來電來訪及排號情況分析表分析：1、從9月9日開始到10月31日止，項目平均每天的來電來訪量，分別來電為2組/天，來訪量為4.2組/天，來電來訪量嚴重偏低，主要是由于項目戶外媒體推廣力度較小，競品項目對本項目到訪客戶的分流。2、由于項目來電來訪量較低，導致項目排號速度較慢，從9月9日開始到10月31日止，項目共計排號79組。項目現(xiàn)階段蓄客情況1、時間緊截止今天（10月31日）距離項目開盤（11月9日）僅一周左右的時間.2、任務重

項目11月銷售目標為112套以上，可以推算出現(xiàn)階段的到訪數(shù)量，具體如下：87組（排號）X75%（成交轉換率）=65套（開盤成交）112套（銷售目標）—65套（開盤成交）=47套（11月銷售任務）47套（11月銷售任務）X10%（成交轉換率）=470組（到訪客戶）項目現(xiàn)階段到訪量約為4組/天，如何吸引到470組的有效客戶到訪？3、競爭日益加強（1）塬上灣9月29日開盤，推出360套房源;

（2）北歐知識城于10月26日推出項目SOHO產品，共推出400余套房源;

（3）富力桃園將于10月26日開盤推出項目16、18號樓，推出400余套房源.項目區(qū)域內競品樓盤集中開盤，對本項目到訪客戶將會有被分流的風險。項目現(xiàn)階段重點任務是，提高項目來電來訪量，加快排號速度。項目現(xiàn)階段營銷現(xiàn)狀Part.5項目營銷推廣策略時間：2013年11月1日—11月8日目的：通過線上立體持續(xù)和線下多渠道開拓客戶，制造火爆的銷售場景，為

項目開盤熱銷奠定基礎。推廣策略：現(xiàn)階段階段需結合戶外媒體廣告、網絡、行銷派單、巡展、電話

CALL客及拓展新渠道推廣等方式提高項目來電來訪量，提高項目開盤前沖刺

階段的排號量。推廣執(zhí)行：結合項目開盤為引爆點，通過戶外媒體、網絡、行銷、電話CALL客

等媒介相互促動、使開盤達到最大化的去化項目產品。項目營銷推廣策略結合項目實際情況，本階段推售項目4號樓，配合營銷策略，打響項目盛世瀾灣產品熱銷的序幕。采用以棟為單位，分批次“低開高走”推售的策略，既促進劣勢房源的去化，又形成局部熱銷的局面，有效增加客戶的關注度和成交率。形成良好的銷售態(tài)勢。樓層推售策略：優(yōu)劣勢房源采用價格杠桿作為平衡，形成良好的銷售態(tài)勢，讓開發(fā)公司利潤最大化。樓棟推售策略：

首推4號樓拉開盛世瀾灣熱銷序幕，以棟為單位，分批次“低開高走”的推售策略制造熱銷氛圍。項目4號樓推售策略項目營銷推廣策略線上媒體投放，釋放項目產品信息，提高客戶關注度。線下精準營銷，配合銷售部現(xiàn)場暖場活動，促進客戶排號及成交。項目營銷推廣策略

為了改變項目銷售現(xiàn)狀，提高項目來電來訪量，促進項目排號及成交，我們采取的策略是：1、按照傳統(tǒng)的推廣方式和推廣渠道，在區(qū)域內很難有效的把產品信息，傳遞給客戶群體。2、突破傳統(tǒng)推廣模式，改變推廣思路，傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結合，使項目在競爭日益激烈的區(qū)域市場環(huán)境中“走出去”，改變銷售現(xiàn)狀，增加項目來電來訪量，提高項目排號速度，力爭在項目4號樓開售的最后沖刺階段，取得突破?！缚偨Y分析」項目營銷推廣策略謝謝！易誠公司“物聯(lián)港·盛世瀾灣”項目組2013年10月24日神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。11:3211:3211:32:1211:32:12所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強烈的欲望