金象泰下曲家項(xiàng)目策略提報(bào)

金象泰下曲家項(xiàng)目策略提報(bào)研究思路核心思路勢(shì)道術(shù)市場(chǎng)解讀定位推導(dǎo)產(chǎn)品優(yōu)化首期部署營銷策略底商研究環(huán)境分析地塊分析區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分析（SWOT)項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議底商建議營銷模式推廣策略及步驟推量控制價(jià)格策略一期開盤目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)第壹部分市場(chǎng)解讀中心：芝罘和萊山組團(tuán)城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)東翼：東部新城，發(fā)展高新技術(shù)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)和新興制造業(yè)煙臺(tái)市規(guī)劃宏觀環(huán)境煙臺(tái)市規(guī)劃發(fā)展理念：“一體兩翼”

西翼：福山區(qū)和開發(fā)區(qū)，發(fā)展臨港、機(jī)械制造和電子信息產(chǎn)業(yè)芝罘區(qū)作為煙臺(tái)城市發(fā)展規(guī)劃中的主體部分，仍將處于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭地位。區(qū)位：芝罘區(qū)東北和北部瀕臨黃海，北與遼寧省大連市隔海相對(duì)，東和東南與煙臺(tái)市萊山區(qū)接壤，是煙臺(tái)市與其它城區(qū)相連的主要門戶；經(jīng)濟(jì)地位：芝罘區(qū)為煙臺(tái)市的老城區(qū)，是目前煙臺(tái)市的主要商業(yè)中心。芝罘區(qū)本案位于芝罘區(qū)南大街主商圈南側(cè)，是區(qū)域南拓必經(jīng)之地；本案距離南大街主商圈距離為7km，商業(yè)氛圍略顯單?。恢苓叚h(huán)境：地塊東側(cè)為公路，噪音影響較大；居住環(huán)境較差。芝罘區(qū)規(guī)劃中觀環(huán)境青煙威榮城際鐵路規(guī)劃南城沿機(jī)場(chǎng)路起飛微觀環(huán)境青煙威榮城際鐵路規(guī)劃連接了青島、煙臺(tái)、威海三個(gè)主要城市，是構(gòu)建半島城市群間最重要的交通基礎(chǔ)設(shè)施和最快捷運(yùn)輸通道。青榮城際鐵路設(shè)計(jì)起點(diǎn)為青島北站，終點(diǎn)為榮成站，線路長度298.97公里，全線共設(shè)15個(gè)車站。青煙威榮城際鐵路的開通，將加速青島、煙臺(tái)、威海三個(gè)城市1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的形成，加快煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)增長速度。青煙威榮城際鐵路煙臺(tái)站點(diǎn)設(shè)置于南城，建成后無疑將成為煙臺(tái)與外界聯(lián)系的重要樞紐，對(duì)區(qū)域的發(fā)展影響深遠(yuǎn)，前景可以預(yù)期。小結(jié)宏觀環(huán)境：煙臺(tái)市海景資源豐富，居住氛圍濃厚，半島城市群的規(guī)劃使得區(qū)域發(fā)展迎來前所未有的機(jī)遇；√

中觀環(huán)境：芝罘區(qū)作為煙臺(tái)市的傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高；√微觀環(huán)境：項(xiàng)目所在機(jī)場(chǎng)路作為南大街商圈的輻射區(qū)域，區(qū)域南拓的必經(jīng)之地，居住氛圍濃厚，發(fā)展前景良好，但檔次偏低?！痰貕K分析地理位置地塊位于下曲家，緊鄰機(jī)場(chǎng)路，隔馨逸園鄰青年南路，住宅總建面15萬㎡，容積率1.89。青年南路機(jī)場(chǎng)路衡量指標(biāo)理想狀態(tài)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)評(píng)分權(quán)重總分出入口數(shù)量2個(gè)出口地塊南邊跟東邊各一個(gè)出入口達(dá)到理想狀態(tài)5525到達(dá)大型車站的距離3公里到達(dá)汽車南站4公里左右低于正常水平224公交車或便利車的數(shù)量2條周邊6條公交路線達(dá)到理想狀態(tài)5210到達(dá)購物場(chǎng)所的距離500米周邊有幾家小型便利店正常水平3412到達(dá)大型購物場(chǎng)所的距離1000米/4站路距離大型超市較遠(yuǎn)低于正常水平248到達(dá)銀行的距離500米之內(nèi)3家周圍有銀行及相關(guān)設(shè)施遠(yuǎn)低于正常水平339到達(dá)醫(yī)院的距離2000米據(jù)海港醫(yī)院門診部1200米達(dá)到理想狀態(tài)5420到達(dá)廣場(chǎng)的距離800米800米內(nèi)無廣場(chǎng)低于正常水平248到達(dá)學(xué)校的距離1000米一公里內(nèi)煙臺(tái)第二職業(yè)中專、煙臺(tái)城鄉(xiāng)建設(shè)學(xué)校等高于正常水平4520合計(jì)31116評(píng)價(jià)：得分29分權(quán)重：各權(quán)數(shù)按消費(fèi)者及抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果為依據(jù)總評(píng)分：116分（滿分165分）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到理想狀態(tài)=5分/高于正常水平=4分/正常水平=3分/低于正常水平=2分/遠(yuǎn)低于正常水平=1分地塊關(guān)聯(lián)性分析之關(guān)聯(lián)性地塊分析表1衡量指標(biāo)理想狀態(tài)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)評(píng)分地塊高度略高于道路高于道路路面達(dá)到理想狀態(tài)5主要障礙沒有遮擋地勢(shì)較高，視野較為開闊高于正常水平4入口視點(diǎn)無遮擋，視覺美觀入口無遮擋正常水平3環(huán)境美感無視覺遮擋，環(huán)境優(yōu)美地塊內(nèi)部有四棟現(xiàn)狀住宅，環(huán)境美感稍差正常水平3噪音影響程度幽靜，遠(yuǎn)離喧囂項(xiàng)目處在臥龍工業(yè)園區(qū)，有一定噪音低于正常水平2合計(jì)17評(píng)價(jià)：得分17分權(quán)重：均為5，因?yàn)榄h(huán)境的可視性對(duì)于住宅來說非常重要總評(píng)分：85分（滿分125分）評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分值低于159分160-188189-220220分以上評(píng)級(jí)劣質(zhì)地塊普通地塊優(yōu)良地塊優(yōu)等地塊地塊關(guān)聯(lián)性分析之可視性地塊分析表22公里半徑5公里半徑地塊總評(píng)分：201分（表1評(píng)分+表2評(píng)分）地塊評(píng)級(jí)：優(yōu)良地塊綜述：從地塊的關(guān)聯(lián)性分析來看，地塊屬于優(yōu)良地塊。項(xiàng)目地處煙臺(tái)交通咽喉，交通便利。芝罘區(qū)南向發(fā)展規(guī)劃，目前正在帶動(dòng)并加速區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域未來升值空間較大。但項(xiàng)目與老城區(qū)尚有一定距離，各種生活配套設(shè)施較為欠缺；加之項(xiàng)目內(nèi)部有四棟現(xiàn)狀住宅無法拆遷，影響了項(xiàng)目整體規(guī)劃。小結(jié)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分值低于159分160-188189-220220分以上評(píng)級(jí)劣質(zhì)地塊普通地塊優(yōu)良地塊優(yōu)等地塊市政府以萊山區(qū)為發(fā)展重點(diǎn)，各區(qū)另有本區(qū)的新城規(guī)劃：芝罘區(qū)南部新城、萊山區(qū)中心居住區(qū)、福山區(qū)新城區(qū)、牟平區(qū)煙臺(tái)東部新城；各區(qū)新城功能重疊，重復(fù)建設(shè)較多，城市發(fā)展難以形成合力，城區(qū)中留下大量的發(fā)展空擋；各個(gè)新城規(guī)劃大量居住區(qū)，潛在土地供應(yīng)巨大，奠定未來住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面福山區(qū)：向南拓展新城區(qū)以夾河生態(tài)景觀帶為主軸線，完善提升北部工業(yè)區(qū)，加快改造中部老城區(qū)，重點(diǎn)沿夾河流域向南拓展新城區(qū)萊山區(qū)：中心居住區(qū)總用地面積為602.7公頃，規(guī)劃居住人口8萬人。規(guī)劃定位為具有商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文娛休閑等功能的多樣化的復(fù)合型居住區(qū)牟平區(qū)：“煙臺(tái)東部新城”憑借養(yǎng)馬島、魚鳥河、沁水河等自然生態(tài)景觀資源大力打造以旅游業(yè)為重心的東部新城芝罘區(qū)：南部新城老中心城區(qū)，北部開發(fā)飽和，開發(fā)重心南移城區(qū)規(guī)劃新矛盾：各區(qū)紛紛建設(shè)新城規(guī)劃大量居住區(qū)未來住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域市場(chǎng)樺林·頤和苑山語世家山水龍城通世新城馨逸園富甲逸品香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡）柏林春天（三期）陽光上城本案周邊項(xiàng)目分布區(qū)域市場(chǎng)樺林·頤和苑，均價(jià)6500元/㎡山語世家，均價(jià)10000元/㎡山水龍城，均價(jià)6600元/㎡通世新城，均價(jià)為5550元/㎡馨逸園，預(yù)計(jì)6500元/㎡富甲逸品，未定香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡），多層6600元/㎡，高層5000元/㎡柏林春天（三期），小高層均價(jià)5100元/㎡，洋房均價(jià)6500元/㎡左右。陽光上城，均價(jià)6900元/㎡本案以上為各個(gè)項(xiàng)目均價(jià)，市場(chǎng)整體均價(jià)6345元/㎡，山語世家合院多層產(chǎn)品拉了升區(qū)域價(jià)格。周邊項(xiàng)目價(jià)格區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)大盤集中，最大的項(xiàng)目為山水龍城，體量100萬㎡，最小的為陽光上城5.5萬㎡，總體量365.5萬㎡，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)。周邊項(xiàng)目體量區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱50-7070-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160以上樺林·頤和苑陽光上城馨逸園山語世家香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡）柏林春天富甲逸品山水龍城通世新城戶型區(qū)間主力戶型上圖為各個(gè)項(xiàng)目的面積分布和主力面積分布，可以看出70-80㎡之間的兩室戶型和100-110㎡的三室戶型在區(qū)域內(nèi)占據(jù)重要位置。周邊項(xiàng)目戶型面積區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目名稱西班牙現(xiàn)代歐式德式樺林·頤和苑陽光上城馨逸園山語世家香檳小鎮(zhèn)二期（天鵝堡）柏林春天富甲逸品山水龍城通世新城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以歐式風(fēng)格為主，僅樺林·頤和苑為西班牙，山語世家為現(xiàn)代，柏林春天為德式，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。周邊項(xiàng)目建筑風(fēng)格區(qū)域市場(chǎng)區(qū)市項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（㎡）主力面積（㎡）芝罘區(qū)璽萌橘子洲62~350一居62、二居87、三居87-138金象泰溫馨家園60~133二居60、三居95西山華庭38~148二居60~70御金臺(tái)50~160二居92、三居115鳳凰公館50~110二居70康和新城公寓40~70；住宅80~250二居80、三居100頤和苑90~138二居90、三居109山水龍城70~150二居80、三居100福山區(qū)星河城51~155二居75、三居111、四居154香逸中央78~300二居88、三居113開發(fā)區(qū)融科林語90~130二居90~100、三居100~120月光蘭庭62~105一居62、二居74、三居90總結(jié)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)中，主力戶型以75-80㎡的小兩房和95㎡左右的小三房為主，滿足本地剛性需求。其他項(xiàng)目主力戶型信息區(qū)域市場(chǎng)地段：項(xiàng)目占據(jù)機(jī)場(chǎng)路良好地段，是傳統(tǒng)居住區(qū)，也是剛性需求客群在地段上的首選；依托芝罘區(qū)的發(fā)展，憑借產(chǎn)品良好品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展前景及居住價(jià)值，進(jìn)行精準(zhǔn)的宣傳推廣。規(guī)劃：同類產(chǎn)品形態(tài)競(jìng)案較多，各盤規(guī)劃依托自有優(yōu)勢(shì)，打造物業(yè)類型多樣、不同建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的住區(qū)；產(chǎn)品品類較多樣，但還是陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，因此產(chǎn)品附加值的差異化較為重要。配套：競(jìng)案在社區(qū)休閑、商業(yè)配套、教育配套的設(shè)置上都有力求完備的趨向，但主要還是依托外部配套；配套上不要輸給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，多考慮內(nèi)部配套的完善。戶型：各案主力戶型的設(shè)定上較為相同，同質(zhì)化嚴(yán)重，主力房型為兩房、三房產(chǎn)品，面積段設(shè)定幾近相同；在戶型面積、功能布局上，重點(diǎn)分析戶型優(yōu)劣勢(shì)，并在銷售說辭上加以引導(dǎo)。價(jià)格：山語世家項(xiàng)目為同區(qū)域內(nèi)的較高價(jià)格樓盤，其它各案的高層類房源價(jià)格在6000元/平方米的價(jià)格段上；以競(jìng)品價(jià)格區(qū)間作為本項(xiàng)目的定價(jià)參考依據(jù)之一，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的開盤價(jià)格。小結(jié)操盤啟示第貳部分定位推導(dǎo)

S-W

O-T優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）項(xiàng)目東臨機(jī)場(chǎng)路西靠青年南路，與芝罘區(qū)主商圈的交通通達(dá)性好；簡(jiǎn)歐風(fēng)情建筑風(fēng)格；純板式住宅，布局相對(duì)合理。受東側(cè)主干道噪音影響；片區(qū)整體居住氛圍相對(duì)薄弱；項(xiàng)目地塊存在現(xiàn)狀建筑，影響整體效果。周邊配套不足。機(jī)會(huì)(O)企業(yè)影響公司前期開發(fā)的溫馨家園，口碑較好S-O（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃前景宣傳；加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品檔次及品質(zhì)的宣傳。W-O（凸顯機(jī)會(huì)，弱化劣勢(shì)）強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展前景。規(guī)劃影響芝罘區(qū)主城區(qū)土地資源稀缺，本案為城市南拓的必經(jīng)之地競(jìng)爭(zhēng)周邊在售及潛在樓盤檔次普遍不高威脅(T)未來市場(chǎng)周邊主要競(jìng)品價(jià)格相對(duì)較低低，對(duì)本案客群造成一定截留S-T（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)）突出項(xiàng)目品質(zhì)；加強(qiáng)項(xiàng)目位于核心商圈輻射區(qū)的宣傳。W-T（弱化劣勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）借勢(shì)區(qū)域規(guī)劃發(fā)展；加強(qiáng)自身品質(zhì)提升。品牌時(shí)代萬科、保利、龍湖等紛紛布局煙臺(tái)，品牌企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大SWOT項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)定位：做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者（Market-Leader）價(jià)格壟斷產(chǎn)品不可復(fù)制過河拆橋挑戰(zhàn)者（Market-Challenger）改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者（Market-Followers）補(bǔ)充者（Market-Niches）搭便車，借勢(shì)以小搏大價(jià)格戰(zhàn)制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)品質(zhì)的引領(lǐng)者價(jià)格的領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)策略市場(chǎng)定位品牌戰(zhàn)略市場(chǎng)定位建立企業(yè)在煙臺(tái)市場(chǎng)的知名度與美譽(yù)度樹立企業(yè)在住宅消費(fèi)市場(chǎng)的影響力風(fēng)險(xiǎn)可控前提下的利潤最大化開發(fā)商愿景雙品牌戰(zhàn)略企業(yè)品牌打造項(xiàng)目品牌打造芝罘區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)品質(zhì)住宅的引領(lǐng)者南大街商圈的輻射區(qū)域；城市化南拓進(jìn)程的首經(jīng)之地。簡(jiǎn)歐風(fēng)情社區(qū)，打造完美空間。純板式住宅。金象泰品牌。市場(chǎng)定位定位闡述外地縣市本地區(qū)域置業(yè)客戶目前居住區(qū)域分布簡(jiǎn)析圖例根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及客戶攔截訪談獲悉，區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶大多為煙臺(tái)市原住居民，其次為周邊縣市客戶，僅有少量外地輔助投資客戶。核心次核心輔助客戶構(gòu)成客戶定位老煙臺(tái)人置業(yè)煙臺(tái)本地人，在煙臺(tái)至少有一處房產(chǎn)，經(jīng)歷了煙臺(tái)的城市變化，想進(jìn)行二次置業(yè)或投資.事業(yè)單位、企業(yè)管理層、民營企業(yè)主、政府人員，等有穩(wěn)定收入的人群.追求生活的便利性和未來區(qū)域的升值空間，受傳統(tǒng)區(qū)域概念的影響他們見證煙臺(tái)房地產(chǎn)的發(fā)展，非常關(guān)注品質(zhì)，買房一般為了養(yǎng)老、傳承.新煙臺(tái)人置業(yè)煙臺(tái)城市移民中，由于求學(xué)、服兵役、工作等原因，由其他城市轉(zhuǎn)入煙臺(tái)生活首次置業(yè)者，企事業(yè)單位的工作人員、私營業(yè)主、外來打工者等，打算定居煙臺(tái).他們適應(yīng)了煙臺(tái)的城市環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比，為了定居煙臺(tái).注重?zé)熍_(tái)的城市發(fā)展格局，舒適的環(huán)境.這類客群了解沿海城市的發(fā)展格局，及芝罘區(qū)未來的增值空間，特別關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)、地段、附加值空間，為了投資。外地投資置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：升值潛力、傳承性、品質(zhì)性客戶描摹客戶定位新煙臺(tái)人置業(yè)他們是企事業(yè)單位的工作人員、私營業(yè)主、外來打工者等，打算定居煙臺(tái).煙臺(tái)城市移民中，由于求學(xué)、服兵役、工作等原因，由其他城市轉(zhuǎn)入煙臺(tái)生活他們適應(yīng)了煙臺(tái)的城市環(huán)境，關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比，為了定居煙臺(tái).首次置業(yè)，具有較高文化素質(zhì)；注重居住舒適度，追求有情調(diào)的城市生活；追求便利性和未來的增值空間，對(duì)整體配套要求較高；注重品牌、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，關(guān)心價(jià)格?？蛻裘枘】蛻舳ㄎ焕蠠熍_(tái)人置業(yè)他們是事業(yè)單位、企業(yè)管理層、民營企業(yè)主、政府人員等有穩(wěn)定收入的人群.追求生活的便利性和未來區(qū)域的升值空間，受傳統(tǒng)區(qū)域概念的影響他們見證煙臺(tái)房地產(chǎn)的發(fā)展，非常關(guān)注品質(zhì)，買房一般為了養(yǎng)老、傳承.二次置業(yè)，具有很深的城市認(rèn)知；注重居住舒適度和便利性，追求增值空間；對(duì)社區(qū)周邊的教育、商業(yè)、生活配套要求很高；喜歡居住在老城區(qū)，與同層次人群聚居，體現(xiàn)身份?？蛻裘枘】蛻舳ㄎ煌獾赝顿Y型置業(yè)他們是炒房者、周邊地區(qū)私企老板、企業(yè)品牌的追隨者等，打算在煙臺(tái)投資置業(yè).在其他城市有一套以上房產(chǎn)，尋找投資契機(jī)，意識(shí)到煙臺(tái)未來的發(fā)展格局及芝罘區(qū)的增勢(shì)空間.他們關(guān)注地段、品質(zhì)、配套、產(chǎn)品附加值.多次置業(yè)，具有較高理財(cái)意識(shí)；注重城市的發(fā)展策略及樓盤未來的增值空間；對(duì)地段的整體配套要求較高；關(guān)心價(jià)格、品牌、規(guī)劃和外部環(huán)境?？蛻裘枘】蛻舳ㄎ毁彿拷Y(jié)婚婚后購房購房養(yǎng)老改善居住購房投資1、年齡較少，跨入社會(huì)時(shí)間不長，積蓄不多，收入不高，購房需要父母支援。一般首付支付比例較大，部分一次性2、跨入社會(huì)一段時(shí)間，積蓄不多，收入尚可，最低首付。結(jié)婚一段時(shí)間，一直租房居住或與父母同住，因?yàn)楹⒆?、上班的便利及其他原因需要單?dú)購房1、退休或即將退休，原來居住在噪雜的市區(qū)，購房主要是考慮安靜、健康的環(huán)境2、孩子事業(yè)有成，給父母換房（父母居住較遠(yuǎn)或是一直居住在農(nóng)村）1、一直居住在單位房改房，環(huán)境、配套、物業(yè)跟不上2、結(jié)婚時(shí)，過度購房，面積較少，或是購置二手房，配套環(huán)境較差。價(jià)位便宜，認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，外地人多是祖籍這里或是在區(qū)域內(nèi)有業(yè)務(wù)關(guān)系，或是有朋友居住。65%20%10%5%比例估算區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶多為剛性需求，首次置業(yè)、自住為主；購買動(dòng)機(jī)大多分為以下幾類：置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶定位年齡：消費(fèi)者年輕化，其中35-50歲的消費(fèi)者占多數(shù)；家庭結(jié)構(gòu)：多為夫妻加1-2個(gè)小孩，部分三代同堂；購房習(xí)慣：朋友介紹對(duì)自己買房決策作用相當(dāng)大，置業(yè)更趨理性，對(duì)細(xì)節(jié)要求嚴(yán)格；外立面：喜愛有檔次、經(jīng)典的外立面、大飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗、凸窗，落地窗喜歡天然材質(zhì)如木材的應(yīng)用，能夠體現(xiàn)自己的品味；配套需求：業(yè)主要求小區(qū)內(nèi)配有相對(duì)豐富的生活配套，滿足生活需求；需求市場(chǎng)需求特征客戶定位總價(jià)是置業(yè)的首要衡量標(biāo)準(zhǔn)，購置婚房的客戶最終下定房源的總價(jià)多數(shù)會(huì)超過原來設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境、品質(zhì)是第二衡量標(biāo)準(zhǔn)，盡管他們不想花太多的錢，但骨子里卻始終希望自己居住在一個(gè)有面子的小區(qū)內(nèi)。戶型是第三衡量標(biāo)準(zhǔn)，房間盡量的多些，因?yàn)槎鄶?shù)會(huì)有父母的贊助，父母總希望房間多一些，不管將來是誰住。因?yàn)橹脴I(yè)經(jīng)驗(yàn)較少，他們會(huì)盡量多的參考項(xiàng)目，最終卻不知到底該定那里；他們關(guān)注地段、價(jià)格，會(huì)盡量的表現(xiàn)出理性，卻會(huì)異常的沖動(dòng)。①②③④①③產(chǎn)品屬性其給面子幫其決定②④√？置業(yè)心理客戶定位愛情家庭健康根據(jù)購買動(dòng)機(jī)的界定，區(qū)域大部分置業(yè)的客戶是為了：歸納為一個(gè)詞：幸?，F(xiàn)在的幸福、未來的幸福、晚年的幸福定位推導(dǎo)形象定位一個(gè)幸福綻放的地方有愛、有家、有幸福貼切客戶定位，渲染場(chǎng)景，引發(fā)客戶群內(nèi)心深處的共鳴輔助推廣語：Slogen形象定位帶有歐陸風(fēng)情的建筑組團(tuán)小鎮(zhèn)項(xiàng)目/客戶定位：愛、家、幸福維納斯＋案名建議形象定位現(xiàn)有案名不足以與產(chǎn)品風(fēng)格及客戶定位相符合，建議更換。輔注企業(yè)品牌，案名建議:金象泰維納斯小鎮(zhèn)一個(gè)幸福綻放的地方案名建議形象定位第叁部分產(chǎn)品優(yōu)化簡(jiǎn)歐風(fēng)格帶有歐式的氣息,采用歐式的手法,加上現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格演繹精致生活！整體規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)、引領(lǐng)、潮流科技、環(huán)保、時(shí)尚、最前沿低缺陷、完美生活格調(diào)空間優(yōu)化目標(biāo)引領(lǐng)科技時(shí)尚前沿，造就完美空間增加戶型亮點(diǎn)，激發(fā)自住購買需求。戶型亮點(diǎn)設(shè)計(jì)要求戶型建議戶型亮點(diǎn)1：通風(fēng)采光良好、布局合理、動(dòng)靜區(qū)分明確；戶型亮點(diǎn)2：有轉(zhuǎn)角大飄窗、270度觀景陽臺(tái)、或圓形觀景窗、有生活陽臺(tái)；戶型亮點(diǎn)3：有贈(zèng)送面積的空間；戶型亮點(diǎn)4：三房設(shè)計(jì)入戶花園，有玄關(guān)設(shè)計(jì)；戶型亮點(diǎn)5：建議頂層、底層部分安排復(fù)式面積，一樓全部帶有小院，有進(jìn)出入口；對(duì)于本項(xiàng)目而言，部分或全部考慮上述的建議，對(duì)于提高居住品質(zhì)、產(chǎn)品性價(jià)比有很大的幫助，有利于更好實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：六角型的觀景陽臺(tái)、豐富了立面造型，充分利用了室內(nèi)空間，不論是視覺還是空間都是極大的提升。經(jīng)典戶型—中潤世紀(jì)廣場(chǎng)參考戶型戶型建議設(shè)計(jì)特點(diǎn)：超寬景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)、超寬飄窗設(shè)計(jì)、全明戶型設(shè)計(jì)；參考戶型戶型建議棗莊熱銷戶型—御景東方設(shè)計(jì)特點(diǎn)：紅色框部分為轉(zhuǎn)角大飄窗。兩個(gè)臥室均朝陽，餐廳客廳通透，270度觀景大飄窗，四季美景，盡收眼底。參考戶型戶型建議會(huì)變魔術(shù)。入戶花園,未封閉算半面積亮點(diǎn)1：入戶花園花池落地起算,層高2米2,贈(zèng)送,不算面積花池落地起算,層高2米2,贈(zèng)送,不算面積亮點(diǎn)2：花池設(shè)計(jì)陽臺(tái)落地起算,層高2米2,贈(zèng)送,不算面積陽臺(tái)落地起算,層高2米2,贈(zèng)送,不算面積亮點(diǎn)3：不算面積的陽臺(tái)經(jīng)典戶型—萬科金色城品參考戶型戶型建議棗莊熱銷戶型—御景東方設(shè)計(jì)特點(diǎn)：紅色框部分為項(xiàng)目入戶花園，或者是入戶餐廳，在銷售過程中，計(jì)算一半的面積，南側(cè)為大飄窗，部分陽臺(tái)沒有封閉，按照一半的面積計(jì)算，交房以后，客戶自己封閉，非常實(shí)用。參考戶型戶型建議關(guān)于歐洲風(fēng)情建筑，我們希望如此詮釋……模糊的邊界特色標(biāo)志物明顯的節(jié)點(diǎn)錯(cuò)落細(xì)致的景觀園林景觀帶有歐洲氣息的標(biāo)志性建筑是社區(qū)風(fēng)格的自然流露，是社區(qū)留給業(yè)主的第一記憶.（例：萬科標(biāo)志性建筑，花式各樣的燈塔）特色標(biāo)志物園林景觀在對(duì)歐洲居住部落的認(rèn)識(shí)里，建筑雖然沒有整齊有致的排列，但卻規(guī)劃有明顯的節(jié)點(diǎn)?？紤]到本案地塊形狀及樓座排布，建議適當(dāng)增加有明顯歐洲氣息的小品節(jié)點(diǎn)。明顯的節(jié)點(diǎn)園林景觀景觀建議：建筑與園林的完美結(jié)合，空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個(gè)景觀流暢圓滑，連綿不斷。注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合。(大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動(dòng)的景觀空間)強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團(tuán)建筑的圍合，以及栽植與建筑的進(jìn)退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團(tuán)內(nèi)部的、令人感到親切的空間)。錯(cuò)落細(xì)致的景觀園林景觀采用鐵藝圍墻實(shí)現(xiàn)“透綠”。緊靠斜坡綠地是比例尺度合適、半虛半實(shí)的鐵藝圍墻和歐式盆栽，高低錯(cuò)落、通透處理，使小區(qū)內(nèi)外環(huán)境渾然一體。模糊的邊界園林景觀低碳住區(qū)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)低碳配置住宅設(shè)施供水采用集中式太陽能熱水器供水，保障業(yè)主24小時(shí)熱水入戶服務(wù)?！半p路供水”設(shè)計(jì)，水凈化系統(tǒng)飲用水直接入戶方便業(yè)主生活，同時(shí)中水二次利用供水、雨水搜集利用。供電單元照明燈全部采用太陽能蓄電照明。建材節(jié)能建材、雙層真空玻璃門窗，阻斷空氣對(duì)流造成的熱能損耗，降低噪音影響，贈(zèng)送“一升水”節(jié)水潔具，鼓勵(lì)居民節(jié)水意識(shí)。低碳配套供電社區(qū)內(nèi)的噴泉、背景音樂及路燈地?zé)舨捎锰柲芄╇姟９┧鐓^(qū)內(nèi)的園林灌溉采用居民廢水處理的二次用水進(jìn)行灌溉。低碳物管服務(wù)提供24小時(shí)免費(fèi)打卡自行車服務(wù)。提供各種便民服務(wù)、增值服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)化的低碳小區(qū)其他建議整個(gè)系統(tǒng)全封閉設(shè)計(jì)，循環(huán)滅菌，消除二次污染；質(zhì)量價(jià)格比較優(yōu)，是理想的飲水消費(fèi)方式；管道純凈水入戶，打開水龍頭即可直飲，方便、快捷、安全，提高了生活品味。實(shí)現(xiàn)真正的健康社區(qū)。飲用水集中凈化，能降低能耗，節(jié)約用水；采用反滲透、納濾等水處理工藝，嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，出水確保水質(zhì)；分質(zhì)供水系統(tǒng)其他建議◆建議在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強(qiáng)調(diào)整體的配合感；◆低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級(jí)防水涂料的結(jié)合；◆外墻防水工藝上需要多加推敲?！艚ㄗh采用外墻保溫材料，提高社區(qū)品質(zhì)；采用四層外墻防護(hù)技術(shù)，嚴(yán)密阻止冷熱輻射、傳導(dǎo)。干掛磚幕墻可以形成“遮陽傘”的功能；外保溫防止冷橋產(chǎn)生并優(yōu)于內(nèi)保溫；流動(dòng)空氣層保持干燥并可以產(chǎn)生一定的保溫效果。外墻新技術(shù)其他建議2、在承重樓板下加設(shè)吊頂這對(duì)于改善樓板隔絕空氣噪聲和撞擊聲的性能都有明顯的效用；3、吊頂與樓板的連接宜用彈性連接，且連接點(diǎn)在滿足強(qiáng)度的情況下要少。1、在承重樓板上鋪放彈性面層這對(duì)于改善樓板隔絕中，高頻撞擊聲的性能有顯著的效應(yīng)，浮筑構(gòu)造在樓板承重層與面層之間設(shè)置彈性墊層，以減輕結(jié)構(gòu)的振動(dòng)；樓板隔聲技術(shù)其他建議改善樓板隔絕撞擊聲的措施主要有：為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)清新、潔凈和舒適生活空間的理念。自動(dòng)控制新風(fēng)量，濕感智能通風(fēng)技術(shù)可最合理的分配進(jìn)入室內(nèi)的新風(fēng).它可以將新風(fēng)優(yōu)先送到室內(nèi)最需要的房間，限制無人區(qū)的能量損耗.，白天人員活動(dòng)的區(qū)域(客廳，餐廳，書房，健身房等)的新風(fēng)量比無人區(qū)域(臥室等)要大，夜晚則相反。室內(nèi)新風(fēng)的需求根據(jù)時(shí)間，地點(diǎn)和人員活動(dòng)量而變化。戶式新風(fēng)系統(tǒng)其他建議◆門：門作為與外界聯(lián)系的關(guān)口，既要美觀，又應(yīng)具備防火防盜的功能。建議入戶門采用質(zhì)量優(yōu)良的實(shí)腹防火防盜門，配保險(xiǎn)型高級(jí)門鎖?！舸埃捍敖ㄗh采用落地窗和普通窗相結(jié)合，廳、部分臥室（主臥室）采用落地窗；廚房、衛(wèi)生間采用普通窗。外窗建議采用隔熱窗框技術(shù)，低輻射充惰性氣體的鍍膜玻璃，遮陽卷簾，有效阻止縫隙的熱傳導(dǎo)?！舨ＡВ航ㄗh采用雙層中空玻璃，提高小區(qū)品質(zhì)?！舨牧希禾厥夤に囍撇噬珒?yōu)質(zhì)塑鋼窗框配墨綠色玻璃。中空斷橋鋁合金門窗

其他建議同層排水是衛(wèi)生間排水系統(tǒng)中的一個(gè)新穎技術(shù)，排水管道在本層內(nèi)敷設(shè)，采用了一個(gè)共用的水封管配件代替諸多的P彎、S彎，整體結(jié)構(gòu)合理，所以不易發(fā)生堵塞，而且容易清理、疏通，用戶可以根據(jù)自己的愛好和意愿，個(gè)性化的布置衛(wèi)生間潔具的位置。同層排水系統(tǒng)其他建議為提升產(chǎn)品的整體檔次，建議增配智能家居系統(tǒng)（選取實(shí)用部分），并在售樓處設(shè)演示區(qū)。主要包括可視對(duì)講、家居安防、燈光及家電控制、網(wǎng)絡(luò)攝像、物業(yè)管理系統(tǒng)，并通過對(duì)以上幾個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行有效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)真正的家居智能化，這樣既滿足住戶智能化的需求，體現(xiàn)樓盤的高品質(zhì)素質(zhì)，給用戶高度的安全感及領(lǐng)先科技的榮譽(yù)感，同時(shí)使物業(yè)及服務(wù)質(zhì)量有一個(gè)總體提升。

智能家居系統(tǒng)其他建議易居觀點(diǎn)在這里您得到的不僅是房子我們認(rèn)為，在細(xì)節(jié)上對(duì)一份考究，適當(dāng)增加產(chǎn)品的亮點(diǎn)，增加項(xiàng)目的科技含量，能有效的提高項(xiàng)目的品質(zhì)，打造項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)。生活更享受愜意的靈動(dòng)的高貴的空間品質(zhì)第肆部分底商研究社區(qū)配套商業(yè)休閑娛樂零售型服務(wù)型餐飲主要業(yè)態(tài)：運(yùn)動(dòng)類的活動(dòng)（一般運(yùn)動(dòng)、健身等），娛樂類的活動(dòng)（KTV等），文化類的活動(dòng)，消閑類的活動(dòng)（橋牌、棋類等）主要業(yè)態(tài)：超市、便利店、家居用品、服飾、鞋帽配飾、鐘表眼鏡、珠寶化妝品、兒童用品、家電數(shù)碼產(chǎn)品、書店音像等主要業(yè)態(tài)：中式餐廳、西式餐廳、快餐店、酒吧、茶室等主要業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、婚紗攝影、裝潢設(shè)計(jì)、銀行、家政服務(wù)（洗衣等）、教育培訓(xùn)等社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究（社區(qū)配套類，生活休閑消費(fèi)）根據(jù)一般社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定律，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)類型主要分為四大類：零售型、服務(wù)型、休閑娛樂、餐飲。其中，零售型商業(yè)、服務(wù)型商業(yè)在社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)中所占比例較大。業(yè)態(tài)研究社區(qū)商業(yè)最常使用零售商業(yè)便利店食雜店中型超市書店較常使用零售商業(yè)家庭、家居用品服飾音像兒童用品不常使用零售商業(yè)珠寶化妝品寵物店建材鞋帽配飾家電數(shù)碼鐘表眼鏡業(yè)態(tài)研究社區(qū)商業(yè)于本項(xiàng)目而言，以常規(guī)的社區(qū)底商的定位方法來進(jìn)行項(xiàng)目的定位或進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，有悖于市場(chǎng)的實(shí)際需求，應(yīng)另辟蹊徑，營造特色，方能實(shí)現(xiàn)銷售過程中的利潤最大化。通常業(yè)態(tài)建議沿街建筑跟整體風(fēng)格一致，并統(tǒng)一門面形象！風(fēng)格建議社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品特征社區(qū)商業(yè)裙樓底商，規(guī)模有限（共約有18000平米）。1-2層，可彈性間隔，但部分空間受結(jié)構(gòu)影響，不便使用，經(jīng)營可能受到影響。上層為住宅，經(jīng)營有限制，不利于部分業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。機(jī)場(chǎng)路沿線，全部臨街，具有良好的展示面。周邊商業(yè)以汽車市場(chǎng)為主，眾多品牌4S店入駐。周邊商業(yè)存在空白點(diǎn)，休閑、餐飲功能缺失。居住氛圍弄好，具有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。定位推導(dǎo)社區(qū)商業(yè)功能建議商業(yè)部分：規(guī)劃為區(qū)域型服務(wù)中心以特色經(jīng)營輻射更廣人群依托于區(qū)域營商環(huán)境（以汽車產(chǎn)業(yè)為主、具有龐大的消費(fèi)人群）結(jié)合項(xiàng)目自身的條件（商鋪格局、銷售需要）把握區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及需求(填補(bǔ)空白、打造特色）外服型商業(yè)內(nèi)服型商業(yè)業(yè)態(tài)組合內(nèi)服型商業(yè)：泛會(huì)所+社區(qū)配套型商業(yè)泛會(huì)所主要業(yè)態(tài)：康體、娛樂休閑及社區(qū)門診。社區(qū)配套型商業(yè)：餐飲、銀行、通訊、美容美發(fā)、社區(qū)商店、干洗服務(wù)。建議面積：5000-8000平米業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)外服型商業(yè)：汽車配套精品店主要業(yè)態(tài)：精品汽車展廳、汽車美容飾品專營店建議面積：10000平米層高：一層5.5米，二層4-4.2米；非機(jī)場(chǎng)路商鋪分割成100-200平米小商鋪，1-2層連體出售，滿足投資者對(duì)小面積社區(qū)商業(yè)投資需求；沿機(jī)場(chǎng)路分割?。?00-150平米）、中（200-300平米）、大(300-500平米)三種格局商鋪，中小商鋪以銷售為主，大型商鋪?zhàn)鳛楣?jié)點(diǎn)鋪以招商為主，前期以較優(yōu)惠的政策吸引有實(shí)力和高質(zhì)量的商家，在商業(yè)經(jīng)營良好之后，后期可以考慮帶租約銷售。設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到不同業(yè)態(tài)的需求，安排好上下水、排水、排污、排煙等配套設(shè)施，以不影正常居住為基本點(diǎn)；餐飲及休閑娛樂場(chǎng)所供電量在1000KW/h以上，天然氣流量在600-1000立方米/小時(shí)（以上所涉及到的水電氣等各項(xiàng)附屬設(shè)施能獨(dú)立供應(yīng)為佳）。設(shè)計(jì)要求社區(qū)商業(yè)第伍部分營銷策略房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷是伴隨著樓盤產(chǎn)品的逐步細(xì)化以及購房者置業(yè)心理和行為的不斷成熟而出現(xiàn)的，是一種更注重挖掘內(nèi)涵、更具深層次、更有感染力的營銷模式，它更能滿足購房消費(fèi)者的心理需求，有力的與消費(fèi)者溝通，是房地產(chǎn)營銷發(fā)展的一種必然趨勢(shì)。自我實(shí)現(xiàn)尊重需求社交需求安全需求生理需求馬斯諾需求層次理論房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷不是什么新的發(fā)現(xiàn)，而是一種更為系統(tǒng)的營銷整合管理體系。它不僅給足客戶面子，還可強(qiáng)力刺激客戶視覺，助其下定。房地產(chǎn)進(jìn)入體驗(yàn)式營銷時(shí)代營銷思考體驗(yàn)通常不是自發(fā)的而是誘發(fā)的，當(dāng)然誘發(fā)并非意味顧客是被動(dòng)的，而是說明營銷人員必須采取體驗(yàn)媒介。最后一點(diǎn)，體驗(yàn)是非常復(fù)雜的，沒有兩種體驗(yàn)是完全相同的，人們只能通過一些標(biāo)準(zhǔn)，來將體驗(yàn)分成不同的體驗(yàn)形式。企業(yè)的營銷人員與其關(guān)心一些特別的個(gè)別體驗(yàn)，還不如探討一下營銷戰(zhàn)略，考慮你要為顧客提供那一類體驗(yàn)形式，并如何才能提供永久的新奇。體驗(yàn)式營銷五大要素營銷思考體驗(yàn)式營銷體驗(yàn)式營銷的五大要素感官情感思考關(guān)聯(lián)行動(dòng)體驗(yàn)營銷環(huán)境場(chǎng)景氣氛氛圍體驗(yàn)者產(chǎn)品陣地包裝產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位客戶召集媒介傳導(dǎo)活動(dòng)營造？√☆本項(xiàng)目體驗(yàn)式營銷成功實(shí)現(xiàn)的支撐點(diǎn)營銷思考提前展示，充分體驗(yàn)，讓完美更加完美！公開發(fā)售前，通過售房中心落成，樣板間、示范景觀園林的亮相等，讓消費(fèi)者全程充分體驗(yàn)，形成對(duì)項(xiàng)目的向往。（注：某一個(gè)環(huán)節(jié)的不足，就會(huì)影響體驗(yàn)營銷的整體效果）陣地包裝：“六宗醉”締造精品體驗(yàn)營銷策略六宗醉看醉聽醉嗅醉味醉觸醉陶醉導(dǎo)視系統(tǒng)、售樓處、樣板間完美細(xì)節(jié)精致打造。談判區(qū)播放背景輕音樂。室內(nèi)適當(dāng)保有薰衣草香薰味道。供應(yīng)特色美食、咖啡、飲料。物業(yè)提前進(jìn)駐，使來客提前感受服務(wù)。工法展示、智能化展示讓客戶時(shí)時(shí)感知項(xiàng)目信息及品質(zhì)?？醋硎蹣翘幗ㄗh指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議售樓處建議體驗(yàn)營銷結(jié)合目前項(xiàng)目規(guī)劃及地塊來看，僅能建設(shè)臨時(shí)銷售中心，建議建在機(jī)場(chǎng)路沿線，最好選在最好選在沿線中間位置。售樓處選址建議體驗(yàn)營銷售樓處建議簡(jiǎn)歐、現(xiàn)在的建筑風(fēng)格，兩層設(shè)計(jì)，一層為展示洽談區(qū)，二層為樣板展示，每層面積500-600平米，給客戶震撼的第一感覺。售樓處功能及風(fēng)格建議體驗(yàn)營銷營銷中心洽談區(qū)展示示意圖看醉售樓處建議指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議指示系統(tǒng)體驗(yàn)營銷道旗指示示意精神堡壘示意內(nèi)部功能指示示意完善各項(xiàng)指示系統(tǒng)體驗(yàn)營銷圍擋示意完善各項(xiàng)指示系統(tǒng)體驗(yàn)營銷看醉售樓處建議指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議樣板間建議體驗(yàn)營銷小戶型建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約略帶浪漫的裝飾風(fēng)格，凸顯空間。樣板間建議體驗(yàn)營銷大戶型可采用簡(jiǎn)歐溫馨的裝飾風(fēng)格樣板間建議體驗(yàn)營銷看醉售樓處建議指示系統(tǒng)建議樣板間建議樣板景觀建議樣板景觀建議體驗(yàn)營銷在無法做景觀樣板區(qū)的情況下，建議將銷售中心周邊景觀先行做完。樣板景觀建議體驗(yàn)營銷建議物業(yè)提前進(jìn)駐并配置三名保安分別負(fù)責(zé)：1、車輛進(jìn)入指示；2、車輛停放指揮；3、客戶進(jìn)出售樓處服務(wù)。陶醉服務(wù)建議體驗(yàn)營銷服務(wù)建議體驗(yàn)營銷售樓處及樣板間設(shè)專人服務(wù)陶醉設(shè)置專門區(qū)域布設(shè)工法及智能化展示，讓客戶切實(shí)感受到細(xì)節(jié)、品質(zhì)與功能。展示建議體驗(yàn)營銷觸醉談判中心、樣板間內(nèi)適當(dāng)拜訪薰衣草香精油、帶香精的玫瑰花瓣、擺放玫瑰香味蠟燭、香熏燈。并實(shí)時(shí)做好蚊蠅殺滅和防控。擺設(shè)建議體驗(yàn)營銷嗅醉營銷過程中，播放一些優(yōu)美的音樂，既可以緩解置業(yè)顧問的緊張感，增加談判信心；還可以有效的引導(dǎo)和刺激消費(fèi)者的行為。音樂建議體驗(yàn)營銷聽醉售樓處內(nèi)提供給客戶意大利手磨咖啡、各種飲料等，特定活動(dòng)場(chǎng)合可提供各種糕點(diǎn)。飲品建議體驗(yàn)營銷味醉體驗(yàn)為王、激發(fā)消費(fèi)行銷補(bǔ)客、坐銷殺客核心戰(zhàn)略銷售模式*大量招納在校兼職大學(xué)生，貧困生，定點(diǎn)（例如：振華、佳世客、貴和佰泓名店、銀座、百盛、世貿(mào)、競(jìng)品項(xiàng)目周邊等）攔截客戶，并進(jìn)行派單宣傳。坐銷+行銷全城召集客戶獲得高銷售率內(nèi)外合力雙線雙作在市場(chǎng)不變的情況下，為實(shí)現(xiàn)快速去化，打破等客上門的銷售模式，易居銷售團(tuán)隊(duì)采用坐銷與行銷雙線合作，全線貫穿，深度挖掘并吸納客戶資源。銷售突破—士兵突擊銷售模式首創(chuàng)矩陣式銷售組織

——對(duì)傳統(tǒng)營銷組織的顛覆和創(chuàng)新銷售創(chuàng)新銷售模式依托于易居良好的業(yè)務(wù)平臺(tái)強(qiáng)大的銷售組織到位的執(zhí)行力

廣告的滲透力活動(dòng)的影響力現(xiàn)場(chǎng)的感染力整合營銷，三力迸發(fā)被強(qiáng)力的信息所吸引和打動(dòng)通過更近距離參與，感受項(xiàng)目產(chǎn)品及生活親身體驗(yàn)產(chǎn)品，被產(chǎn)品和現(xiàn)場(chǎng)氛圍所感動(dòng)“言傳身受、深入民心”徹底釋放產(chǎn)品特性和項(xiàng)目品牌個(gè)性94核心思考推廣策略懸念亮相活動(dòng)體驗(yàn)第一步第二步第三步第四步“一個(gè)幸福綻放的地方”即將空降煙臺(tái)南郊，敬請(qǐng)期待！通過戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等傳達(dá)“有愛、有家、有幸?！币l(fā)共鳴客戶現(xiàn)場(chǎng)售樓部氛圍體驗(yàn)客戶樣板間及景觀樣板區(qū)的震撼體驗(yàn)功能區(qū)亮相、圈層體驗(yàn)活動(dòng)、公益活動(dòng)、論壇等引發(fā)參與95推廣“四步曲”推廣步驟第二階段第三階段第一階段第四階段“一個(gè)幸福綻放的地方”空降煙臺(tái)階段：主題：610268最大化訴求項(xiàng)目形象引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注借勢(shì)項(xiàng)目定位，打造差異化推廣強(qiáng)訴客戶心底需求強(qiáng)力聚攏強(qiáng)黏度客群精品房源，定位主題，聯(lián)合發(fā)力，完美收官幸福來襲，首次綻放她的幸福，你做主（二度綻放）精品之上再塑幸福策略：10節(jié)奏：公開亮相節(jié)奏略緩增大幅度節(jié)奏緊湊多點(diǎn)引爆節(jié)奏激進(jìn)拔高調(diào)性完美收官節(jié)點(diǎn)：準(zhǔn)備期亮相期二期開盤首期開盤三期開盤第五階段VI系統(tǒng)宣傳題材銷售道具顧問培訓(xùn)體驗(yàn)區(qū)施工以定位為主線，全面展開！推廣線索全員營銷（朋介、客代）口碑樹立廣告、夾報(bào)、派單直投、短信保障來電來訪熱度本地外場(chǎng)展覽異地、企業(yè)推介手段擴(kuò)大客源加速去化競(jìng)品項(xiàng)目、高端場(chǎng)所滲透優(yōu)勢(shì)資源挖掘其他渠道（客源再生）推廣渠道全員營銷：我們的案場(chǎng)就是全行業(yè)的案場(chǎng)，以有誘惑力的傭金激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)員；內(nèi)部員工、合作單位、成交業(yè)主、中介、媒體等，只要有客戶介紹并且成交，都傭金獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)推介：組織重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行推薦（按照購房數(shù)量給予一定的優(yōu)惠，企業(yè)內(nèi)部協(xié)力組織者給予一定的傭金獎(jiǎng)勵(lì)）外展：配合士兵突擊，周末或節(jié)假日，在市區(qū)人流量相對(duì)較大的場(chǎng)所設(shè)置外展重點(diǎn)滲透：滲透到競(jìng)品項(xiàng)目或參考項(xiàng)目，滲透高級(jí)商場(chǎng)或是銀行，獲取VIP客戶資料外展示意企業(yè)推薦示意推廣渠道房源總量及產(chǎn)品組合推量控制項(xiàng)目總占地面積10.12公頃，規(guī)劃地上建筑面積近20萬平米（含現(xiàn)狀住宅約28000平米，新規(guī)劃住宅總面積約15萬多平米，公建總面積約13880平米），由4棟9—11層小高層和12棟17—32層高層組成，共1768戶，戶型40—120㎡陽光美宅。推售分期推量控制13141516121110987654321三期二期

一期各階段推出量及產(chǎn)品組合推量控制13-16#（720套）為高密度高層產(chǎn)品，靠近城市主干道，形象好但生活噪音較大，建議作為啟動(dòng)區(qū)，低開旺銷，樹立項(xiàng)目形象，快速搶占市場(chǎng)。延續(xù)一期熱銷局面，二期加推6#、9-12#中央景觀高層，（616套）拉升產(chǎn)品價(jià)值。帶動(dòng)后續(xù)產(chǎn)品的自然增值。1-4#，社區(qū)低密度產(chǎn)品，5#7-8#景觀位置最佳，（432套）面積均衡，作為本案的收官精品推出，產(chǎn)品價(jià)值再度拉伸，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。1、定價(jià)原則：本項(xiàng)目所在區(qū)域，在推項(xiàng)目較多，且產(chǎn)品同質(zhì)，客戶類同。鑒于此，考慮采用市場(chǎng)加權(quán)比較法進(jìn)行價(jià)格定位參考。市場(chǎng)加權(quán)比較法的優(yōu)點(diǎn)，就是以替代原則為理論依據(jù)，將待估房地產(chǎn)價(jià)格與可比房地產(chǎn)實(shí)際售價(jià)建立聯(lián)系。因此，求取的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有現(xiàn)實(shí)性，真實(shí)性、說服力強(qiáng)。2、選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（價(jià)格為均價(jià)，單位：元/平米）項(xiàng)目山水龍城馨逸園香檳小鎮(zhèn)山語世家富甲逸品柏林春天樺林·頤和苑陽光上城通世龍城均價(jià)6600650058007000580065006900定價(jià)原則及依據(jù)價(jià)格策略1000055503、確定影響因素及參考權(quán)重影響消費(fèi)者購房的因素有位置、價(jià)格、推廣策略、周邊配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、交通、片區(qū)規(guī)劃、小區(qū)規(guī)模、銷售情況、區(qū)內(nèi)配套、景觀、環(huán)保、發(fā)展商實(shí)力、建筑特色、付款方式、工程進(jìn)度、交房標(biāo)準(zhǔn)、停車組織二十個(gè)因素；結(jié)合煙臺(tái)市場(chǎng)需求，評(píng)定以下十個(gè)影響因素及權(quán)重來評(píng)定典型樓盤的綜合素質(zhì)。定價(jià)原則及依據(jù)價(jià)格策略評(píng)估項(xiàng)目山水龍城馨逸園香檳小鎮(zhèn)山語世家富甲逸品柏林春天樺林·頤和苑陽光上城通世龍城本項(xiàng)目樓盤均價(jià)PA=6600PB=6500PC=5800PD=10000PE=7000PF=5800PG=6500PH=6900PI=5550PX目前評(píng)分QA=68QB=63QC=62QD=65QE=67QF=64QG=62QH=66QI=67QX=61樓盤權(quán)重WA=0.12WB=0.16WC=0.11WD=0.08WE=0.1WF=0.08WG=0.13WH=0.09WI=0.13WX

樓盤修正公式為：PL’=（QX/QL）×PL修正后各樓盤的均價(jià)為：樓盤修正公式為：PL’=（QX/QL）×PL修正后各樓盤的均價(jià)為：PA’=（QX/QA）×PA=5920.6PB’=（QX/QB）×PB=4550.8PC’=（QX/QC）×PC=5706.5

PD’=（QX/QD）×PD=9384.6PE’=（QX/QE）×PE=6373.1PF’=（QX/QF）×PF=5528.1PG’=（QX/QG）×PG=6395.2PH’=（QX/QH）×PH=6377.2PI’=（QX/QI）×PI=5052.9所以本項(xiàng)目的估算均價(jià)為：PX=∑PIWI=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD+PE’×WE+PF’×WF+PG’×WG+PH’×WH+

PI’×WI

=5958.8元/平米，按照同類城市價(jià)格年度增幅判斷，預(yù)計(jì)整盤均價(jià)：6500元/平米4、價(jià)格預(yù)估算該價(jià)格區(qū)間供目前市場(chǎng)情況下相關(guān)應(yīng)用的參考；市場(chǎng)變化，價(jià)格也將隨之變化。該價(jià)格不作為實(shí)際開盤價(jià)格，開盤價(jià)格需根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況重新制定說明：定價(jià)原則及依據(jù)價(jià)格策略5958.86500