《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》

.PAGE.《XX市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程》XX市國土資源和房產(chǎn)管理局2006XX目錄總則1.1目的、內(nèi)容及適用范圍1.2引用標(biāo)準(zhǔn)1.3參考標(biāo)準(zhǔn)名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語2.1房產(chǎn)測繪名詞2.2建筑容量名詞2.3建筑術(shù)語房屋數(shù)據(jù)采集3.1一般規(guī)定3.2特別規(guī)定房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定4.1計(jì)算通則4.2計(jì)算細(xì)則4.3共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偽?、房屋建筑面積變更測繪5.1變更測繪的分類5.2變更測繪的一般原則5.3變更測繪方法5.4變更測繪的受理規(guī)定六、房產(chǎn)測繪成果報(bào)告書6.1房屋建筑面積測繪報(bào)告6.2建筑工程竣工測量報(bào)告條文說明附錄A房產(chǎn)測繪外業(yè)記錄表與分割測繪說明附錄B房產(chǎn)測繪成果報(bào)告書標(biāo)準(zhǔn)格式1.總則1.1目的、內(nèi)容及適用范圍為全面執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范,進(jìn)一步規(guī)范全市房屋建筑面積測繪工作,統(tǒng)一全市房屋建筑面積計(jì)算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),明確我市房屋建筑面積測繪計(jì)算中一般及特殊情況的處理方法,特制定本規(guī)程。房屋建筑面積測繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集,房產(chǎn)圖測繪,房屋建筑面積計(jì)算,成果資料整理、檢查、審核與歸檔。房屋建筑面積測繪的類型包括預(yù)售測繪、竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪〔含分割測繪。本規(guī)程適用于全市建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問題處理等活動(dòng)中各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。1.2引用標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》〔GB/T17986-20001.2.2《XX市建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》〔XX市規(guī)劃國土局,1999.7.1.3參考標(biāo)準(zhǔn)1.3.1《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》〔GB/T50353-20052.名詞解釋及相關(guān)建筑術(shù)語2.1房產(chǎn)測繪名詞房屋面積測繪：系指房屋各層水平投影面積的測量與計(jì)算。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測量與計(jì)算。房屋建筑面積測繪計(jì)算分棟進(jìn)行。2.1.2房屋的建筑面積：房屋外墻〔柱勒角以上各層的外圍水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高大于2.20米〔含2.1.3房屋的共有〔公用建筑面積：建筑物內(nèi)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積,包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。房屋的專有建筑面積：建筑物內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積。2.1.62.1.72.1.82.1.2.1.101房屋建筑面積現(xiàn)狀測繪：依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計(jì)算,出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)登記等。2.1.12房屋建筑面積變更測繪：是指因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性〔如建筑名稱、房屋編號2.1.2.2建筑容量名詞2.2建設(shè)用地面積：經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。地面以上建筑面積：建筑物地面以上各層建筑面積之和。建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi),所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值,或：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積——〔無半地下室,或半地下室地面高度不超過1.5米時(shí)建筑容積率=〔地面以上建筑面積+半地下室建筑面積/建設(shè)用地面積——〔半地下室地面高度超過1.5米時(shí)建筑覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率〔%。規(guī)定建筑容積率：市政府行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的建筑容積率。規(guī)定建筑面積：與市政府行政主管部門在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的計(jì)入容積率的總建筑面積。核增建筑面積：市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的,允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。建筑層數(shù)：層高等于或大于2.2屋頂突出物的高度在9米以內(nèi),且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的八分之一者；實(shí)心女兒墻高度自墻頂往下小于1.建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者?！惨陨弦浴禭X市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》1999.72.3建筑術(shù)語裙樓、塔樓：高層建筑中,高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相裝差超過三分之一時(shí),低樓層部分為裙樓,高樓層部分為塔樓。層高：相鄰樓層樓〔地板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。樓層凈高：樓〔地面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離2.3.2.3.2.3.62.3.72.3.2.3.92.3.10避難層：建筑高度超過100米1屋面〔頂層：在房屋頂部,屋面樓板以上,由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。2.3.半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面,室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者。2.3.過道：套內(nèi)使用的水平交通空間。2.3.2.3.172.3.2.3.2.3.門廊：位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺、且有支柱支撐頂蓋的的開放式建筑空間。2.3.2陽臺：建筑中突出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的平臺,是室內(nèi)外的過渡空間,供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動(dòng)之用。2.3.凸窗：為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺高度達(dá)到或超過40厘米的突出外墻的窗。2.3.落地凸窗：突出外墻但窗臺高度小于40㎝的凸窗。圍護(hù)結(jié)構(gòu)：圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。圍護(hù)性幕墻：直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻。裝飾性幕墻：設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。眺望間：設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀察周圍情況的建筑空間。2.3.變形縫：伸縮縫<溫度縫>、沉降縫和抗震縫的總稱。永久性頂蓋：經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)牢固,可供永久使用的頂蓋。騎樓：樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。門廳：建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。大堂：具有休息、會(huì)客、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門廳。樓〔電梯間：建筑物內(nèi)設(shè)置的用于布置用于垂直交通的樓梯、電梯的建筑空間。前室：設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。2.3.40臺階：在室外或室內(nèi)地坪或樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯。管道井：建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。煙道：建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。核心筒：建筑物中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、服務(wù)其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。中庭：建筑物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過一個(gè)層高的有蓋建筑空間。橋：與室外相連的有跨度的架空構(gòu)筑物?；ǔ兀航ㄖ镏性O(shè)置的用于種花的建筑構(gòu)件。天井：四面有房屋,或三面有房屋另一面有圍墻,或兩面有房屋另兩面有圍墻時(shí)中間的空地。內(nèi)庭院：四面有房屋,無頂蓋的空地。公共〔消防通道：為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。公共開放空間：建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間,公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。3.房屋數(shù)據(jù)采集3.1一般規(guī)定房屋邊長數(shù)據(jù)來源.1房屋邊長是計(jì)算房屋建筑面積的主要依據(jù),房屋邊長有兩種不同的取得方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙,即從建筑施工圖上提取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是依據(jù)實(shí)測,即通過對已竣工房屋或現(xiàn)有房屋進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)測取得房屋的邊長數(shù)據(jù)。.2根據(jù)房屋邊長的取得方式和數(shù)據(jù)來源不同,房屋建筑面積測繪分為"施工圖測算"、"預(yù)售測繪"、"竣工測繪"、"現(xiàn)狀測繪"、"變更測繪"、"分割測繪",相應(yīng)的房屋建筑面積亦分為"施工圖測算面積"、"預(yù)售面積"、"竣工面積"、"現(xiàn)狀面積"和"變更面積"。.3施工圖測算可依據(jù)建設(shè)單位提供的未經(jīng)市政府行政主管部門審核備案的建筑施工圖進(jìn)行,房屋邊長尺寸取建施圖上的標(biāo)注值。所出具的測繪報(bào)告僅供建設(shè)單位報(bào)建參考,不得用作房地產(chǎn)預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記使用。.4預(yù)售測繪根據(jù)市政府行政主管部門核發(fā)的"建筑工程規(guī)劃許可證"及經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建設(shè)工程建筑施工圖進(jìn)行,房屋邊長尺寸取建施圖上的標(biāo)注值。所出具的測繪報(bào)告供建設(shè)單位用于房地產(chǎn)預(yù)售審批、銷售及備案。若進(jìn)行預(yù)售修改測繪,來文單位需提供市政府行政主管部門的相關(guān)復(fù)函及與復(fù)函內(nèi)容一致的建施圖。.5竣工測繪根據(jù)竣工房屋現(xiàn)狀通過現(xiàn)場實(shí)測進(jìn)行。房屋邊長通過實(shí)測取得,實(shí)測邊長與設(shè)計(jì)邊長的差值在允許的限差范圍內(nèi)時(shí),應(yīng)采用與竣工房屋邊長相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值。所出具的測繪報(bào)告供建設(shè)單位用于規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算和房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。.6現(xiàn)狀測繪根據(jù)房屋建筑的現(xiàn)狀通過現(xiàn)場實(shí)測進(jìn)行。有建施圖時(shí),在允許的限差范圍內(nèi),房屋邊長可以采用與房屋現(xiàn)狀相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值；無設(shè)計(jì)圖時(shí),則全部采用實(shí)測值。所出具的測繪報(bào)告供申請單位用于補(bǔ)辦規(guī)劃及用地手續(xù)、征地拆遷、土地評估等。.7變更測繪〔含分割測繪依據(jù)房屋現(xiàn)狀、市政府行政主管部門的相關(guān)復(fù)函及與復(fù)函內(nèi)容相符的建施圖進(jìn)行。房屋邊長取實(shí)測值,在允許的限差范圍內(nèi)可采用與竣工房屋邊長相符的建施圖上的設(shè)計(jì)值。房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集.1從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時(shí),應(yīng)對對應(yīng)邊進(jìn)行較核,對分段邊長之和與總長度進(jìn)行較核。較核不符時(shí),應(yīng)返回建設(shè)單位進(jìn)行修正。當(dāng)建施圖上個(gè)別較小圖形缺乏必要數(shù)據(jù)時(shí),若該圖形面積約在0.5平方米以內(nèi)的,可用設(shè)計(jì)圖比例尺圖解量取邊長。當(dāng)較大圖形缺乏數(shù)據(jù)時(shí),應(yīng)返回建設(shè)單位補(bǔ)充。.2圖紙邊長采集中,若遇特殊情況時(shí),如個(gè)別小尺寸的明顯錯(cuò)誤,自行修正、數(shù)據(jù)不足夠時(shí)的圖解量取、圖解計(jì)算等,都應(yīng)在房屋邊長測量記錄中記錄或注明,必要時(shí)可在草圖的位置中詳細(xì)說明。.3已竣工并且有經(jīng)批準(zhǔn)的建筑施工圖的建筑,若實(shí)測邊長與圖紙邊長之差絕對值≤0.003D〔其中D為實(shí)測邊長,以米為單位,D小于10米時(shí)按10米計(jì)時(shí),則該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。房屋邊長的實(shí)地測量.1實(shí)地測量房屋邊長可采用如下設(shè)備直接測量長度：經(jīng)檢定的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀、全站儀。使用鋼卷尺測量水平距離時(shí),尺兩端應(yīng)選取房屋的相同高度的參考點(diǎn),以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測邊時(shí),應(yīng)使測線緊貼墻角并離地面約0.8至1.2米,使測線兩端符合房屋邊長。當(dāng)需要按柱外圍計(jì)算面積,而柱子垂直上下由不同直徑〔截面多節(jié)柱體構(gòu)成時(shí),邊長以柱邊離地面2.1米處進(jìn)行測量。房屋的拐角無特殊注明或說明的,一律視為直角,其組成的房屋按矩形采集邊長并計(jì)算面積。已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形,且無建施圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí),可使用全站儀沿該圖形邊線實(shí)測若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo),通過解析法計(jì)算面積。當(dāng)房屋的邊長較長且直接測量有困難時(shí),或需要較核總邊長與分段之和時(shí)而又無法直接測量總邊長的,可采用全站儀實(shí)測坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長值。如圖3-1所示的AB總邊長,可使用全站儀實(shí)測A及B點(diǎn)坐標(biāo)后計(jì)算AB邊長。實(shí)測坐標(biāo)點(diǎn)的中誤差應(yīng)滿足±0.05實(shí)測一般房屋邊長時(shí),取值精度為0.01米；實(shí)測商鋪邊長時(shí),取值精度為0建筑標(biāo)高測量房產(chǎn)高程測量應(yīng)采用1956年黃海高程系,必要時(shí)轉(zhuǎn)為1985國家高程基準(zhǔn),可采用水準(zhǔn)測量、三角高程測量、GPS測量等方法實(shí)施。在建設(shè)工程竣工測量時(shí),應(yīng)對建筑物一層地面室內(nèi)及室外地坪標(biāo)高、建筑物裙樓頂部標(biāo)高、建筑物塔樓頂部標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測量,并填寫《點(diǎn)位、標(biāo)高外業(yè)測繪記錄表》〔見附錄A中表A-2,在建設(shè)工程竣工現(xiàn)狀圖上應(yīng)予明確標(biāo)注。對地下空間建筑,應(yīng)對其室外地坪標(biāo)高及地下每一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測量,在《建設(shè)工程竣工測量報(bào)告》中的分層平面圖上應(yīng)明確標(biāo)注各層的室內(nèi)地坪標(biāo)高,在竣工現(xiàn)狀圖上應(yīng)明確標(biāo)注建設(shè)用地范圍內(nèi)的地面室外地坪標(biāo)高和地下空間最下一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高。對較高層的建筑,如其頂層標(biāo)高因現(xiàn)場條件限制無法以上述方法施測的,則可以一層室內(nèi)、外地坪標(biāo)高與各層的層高值來推算頂層標(biāo)高值,但需在測繪報(bào)告中予以說明。層高測量在房屋建筑面積竣工測量時(shí),必須對測繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、插層、地下層、半地下層、架空層等進(jìn)行層高測量。對實(shí)地對照中層高有疑問的其它建筑空間,也應(yīng)進(jìn)行層高測量,并按附錄A中表A-1《房屋建筑面積測繪外業(yè)測量記錄》的格式填寫層高測量記錄。同一樓層分為多個(gè)不同層高的建筑空間時(shí),各區(qū)間必須分別測量與記錄,并在備注欄中予以說明。當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高小于2.1米或大于2.3米時(shí),可只量測一個(gè)層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于2.1米和小于2.3米之間范圍時(shí),應(yīng)在不同位置測量3個(gè)以上層高值取平均后作為實(shí)測層高值。層高測量取位精確至0.01米。.4有建筑施工圖的竣工房屋,實(shí)測層高平均值與設(shè)計(jì)值之差在±0.03米范圍內(nèi)時(shí),可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計(jì)層高相符。無建筑施工圖的竣工房屋,必須全部實(shí)測,其層高以同一層不同位置實(shí)測層高的平均值為準(zhǔn)。分割測點(diǎn).1竣工或現(xiàn)狀測繪時(shí),當(dāng)批準(zhǔn)建施圖上的商鋪等為虛擬分割,或批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙為實(shí)體分隔但現(xiàn)場因故未砌筑實(shí)體隔墻時(shí),可采用分割測點(diǎn)方法進(jìn)行分割測繪。.2分割測點(diǎn)須按市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建施圖,在分戶產(chǎn)權(quán)界的拐點(diǎn)或特征點(diǎn)處設(shè)置界址釘,用全站儀布設(shè)導(dǎo)線,以極坐標(biāo)法實(shí)測重要拐點(diǎn)和關(guān)鍵地界點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo),并拍攝現(xiàn)場典型照片存檔以記錄界址釘類型和現(xiàn)場設(shè)置方式。.3分割測點(diǎn)布設(shè)的平面控制不能少于三級導(dǎo)線精度,可以從高級到低級,分級或越級布設(shè)。.4用極坐標(biāo)法施測分割地界點(diǎn)坐標(biāo)坐標(biāo)時(shí),水平角觀測須采用DJ1、DJ2等級系列經(jīng)緯儀或電子經(jīng)緯儀,測距用的光電測距儀應(yīng)采用I級。.5對實(shí)測坐標(biāo)必須經(jīng)過嚴(yán)格平差計(jì)算。對未實(shí)測的其它一般地界點(diǎn),可采用圖解法進(jìn)行坐標(biāo)解算,解算后的地界點(diǎn)之間實(shí)測邊長與平差后坐標(biāo)反算邊長較差不能超過0.003D〔D小于10米按10米計(jì)。.6凡進(jìn)行了分割測點(diǎn),均應(yīng)撰寫《房屋分割測點(diǎn)點(diǎn)位測繪說明》〔見附錄A中表A-5,對分割點(diǎn)的點(diǎn)位選取、界址釘設(shè)置、測繪方法、測繪時(shí)間、控制點(diǎn)布設(shè)等予以說明,并附《房屋分割測點(diǎn)點(diǎn)位略圖》〔見附錄A中表A-3和《房屋分割測點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)表》〔見附錄A中表A-4。對其余地界點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo),可采用圖解法進(jìn)行解算。限差、誤差規(guī)定.1房屋邊長測量設(shè)備需要定期檢定,并符合以下精度要求：經(jīng)檢定的鋼卷尺,同尺兩次測量讀數(shù)之差△D應(yīng)滿足：|△D|≤0.0005D<D＞10米>|△D|≤0.0001D<D≤10經(jīng)檢定的手持式測距儀,兩次測量讀數(shù)之差△D應(yīng)滿足：|△D|≤0紅外測距儀,一測回讀數(shù)較差△D應(yīng)滿足：|△D|≤0全站儀,一測回讀數(shù)較差△D應(yīng)滿足：|△D|≤0.2房屋邊長測量限差規(guī)定：多次測量結(jié)果較差絕對值應(yīng)符合：|△D|≤0.005D〔D為實(shí)測值,小于10米按10米計(jì).3實(shí)測邊長與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸較差符合下式時(shí)可采用圖紙尺寸：|△D|≤0.003D〔D為實(shí)測值,小于10米按10米計(jì).4房屋層高測量限差規(guī)定：多次實(shí)測層高結(jié)果較差絕對值應(yīng)滿足：|△H|≤0.005H〔H為實(shí)測值,小于10米按10米計(jì).5分割測點(diǎn)的精度為：相對于相鄰控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差±0.02米。.6房屋建筑面積竣工測繪兩次測算結(jié)果比較的限差值按如下規(guī)定：以套內(nèi)建筑面積計(jì),較差≤0.6％；以建筑面積計(jì),較差≤1％3.2特別規(guī)定房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求：住宅或?qū)懽謽菓?yīng)分套或分單元采集；公用建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；未分戶分割的商業(yè)用房、倉庫、廠房的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；已經(jīng)分割成若干單元的商業(yè)用房、倉庫、廠房等的建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分單元采集,其公用面積邊長應(yīng)分層采集。房屋邊長數(shù)據(jù)注記方式及測量草圖內(nèi)容要求：采集所得的邊長數(shù)據(jù)必須注記在房屋分層、分戶平面圖上；邊長注記以米為單位,取位至0.01米；邊長數(shù)值平行于該邊注記并緊靠該邊線；東西走向的邊長數(shù)字朝上〔北方向注記；南北走向的邊長數(shù)字朝左<西>方向注記；個(gè)別邊長很短難以在該邊范圍內(nèi)注記時(shí),可采用如下方法注記：在離該邊較遠(yuǎn)處,應(yīng)注記一個(gè)包含該短邊和一條與其相鄰的較長邊之和的總長度,如下圖3－2所示：局部地方短邊較多,且難以采用包含長短邊之和的注記方法時(shí),應(yīng)在該局部地方附近的空白處用一放大的略圖注記,放大略圖處于圓圈內(nèi),并用引線指示所代表的位置,如下圖3－3所示：3.2.2.2邊長外業(yè)測量記錄〔見附錄A量表A-1《房屋建筑面積測繪外業(yè)測量記錄》測量的原始數(shù)據(jù)不得涂改擦拭,漢字字頭一律向北、數(shù)字字頭向北或向西,按概略比例尺分層繪制,繪制指北方向線；外業(yè)測量記錄中應(yīng)明確記錄地號、棟號、所在層次、單元號、室號或建筑空間名稱,標(biāo)識實(shí)際開門處；邊長記錄每頁最多只記錄一層的資料,每層中的不同部位〔不同建筑空間必要時(shí)可分多頁記錄,遇有地下室、復(fù)式房、夾層等應(yīng)另外繪制草圖；需分戶時(shí)則逐間實(shí)量、注記室內(nèi)凈空邊長、墻體厚度,取位至0.01米；室內(nèi)墻體凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風(fēng)道等均應(yīng)表示；房屋外廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和〔含墻身厚度的較差在限差內(nèi)時(shí),應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn),分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦,超差時(shí)必須進(jìn)行復(fù)量。3.2.建筑物外墻<含山墻>內(nèi)側(cè)為公用建筑面積時(shí),該段墻體可不劃外半墻,墻體面積全部計(jì)入與其相鄰的內(nèi)側(cè)公用建筑面積中。建筑物外墻<含山墻>內(nèi)側(cè)為套內(nèi)建筑面積時(shí),該段墻體劃出一半作為應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí),該段墻體視為外墻,處理原則與〔1、〔2條相同。分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用面積間的共墻、公用面積之間的共墻,以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長。走廊、陽臺與套內(nèi)建筑面積或公用面積之間的隔墻,其墻體一半計(jì)入套內(nèi)或公用面積,一半計(jì)為外半墻。3.2.4當(dāng)一間〔單元房屋或房屋的的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面,并分成層高在2.20米以上和以下兩部分時(shí),應(yīng)分別測量兩部分的的邊長數(shù)值并輔以略圖說明,層高在2.20米以下或凈高在2.10米3.2.53.2.64.房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定4.1計(jì)算通則計(jì)算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,其層高等于或大于2.2坡屋頂房屋,其室內(nèi)凈高等于或大于2.1房屋自然層內(nèi)設(shè)有局部樓層〔如夾層、插層等,局部樓層及其樓〔電梯間的層高等于或大于2.多層房屋中設(shè)置的技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層、設(shè)備層、架空層等,其層高等于或大于2.立體書庫、立體倉庫、立體停車庫,無結(jié)構(gòu)層的按一層計(jì)算建筑面積,有結(jié)構(gòu)層的按其層高等于或大于2.穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高等于或大于2.房屋內(nèi)的樓梯間、電梯〔觀光梯井、管道井、提物井、垃圾道等,均按房屋的自然層計(jì)算建筑面積。房屋天面上,屬永久性建筑,層高等于或大于2.挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊,均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積。有永久性上蓋,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺,層高大于2.2與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,屬永久性建筑的有柱〔非獨(dú)立柱、單排柱的車棚、貨棚等,均按其柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。以幕墻作為房屋外墻的,按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高等于或大于2.坡地建筑的吊腳架空層,設(shè)計(jì)利用的且層高等于或大于2.2與室內(nèi)任一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫、沉降縫,按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。計(jì)算半面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,層高等于或大于2.2無柱的門廊按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。屬永久性建筑的獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等,層高等于或大于2.2有永久性上蓋,無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺,層高等于或大于2.2有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性架空通廊,層高等于或大于2.2不計(jì)算建筑面積的范圍層高小于2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等不計(jì)算建筑面積。房屋間無上蓋的架空通廊不計(jì)算建筑面積。房屋的天面,天面上的花園、泳池不計(jì)算建筑面積。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺不計(jì)算建筑面積。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分,臨街樓房、挑廊下的底層用作道路街巷通行的部分,不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu),均不計(jì)算建筑面積。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計(jì)算建筑面積?；顒?dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋不計(jì)算建筑面積。獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線不計(jì)算建筑面積。與房屋室內(nèi)不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑,與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫,均不計(jì)算建筑面積。用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯不計(jì)算建筑面積。樓梯已計(jì)算建筑面積的,其下方空間無論是否利用,均不計(jì)算建筑面積。4.2計(jì)算細(xì)則層高層高取相鄰樓層樓〔地板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離,結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02米的結(jié)構(gòu)找平面〔圖4-1。一個(gè)樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中,因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足夠2.20米的部分,其層高仍取所在樓層的層高值〔圖4-1。圖4-1非普遍建筑空間建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成,按其層高等于或大于2.20米或室內(nèi)凈高等于或大于2.10米部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。建筑墻體向外傾斜,超出底板外沿的,按底板外沿計(jì)算建筑面積。坡屋頂、穹型頂建筑,按其層高等于或大于2.20米或室內(nèi)凈高等于或大于2.10米部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。多排柱的車棚、貨棚、站臺等,若柱為斜柱,以柱距離地面2.10米處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積。除建筑變形縫、沉降縫以外的所有位于建筑內(nèi)的封閉空間,當(dāng)其層高等于或大于2.20米時(shí),無論其是否使用,均計(jì)算全部建筑面積。點(diǎn)式建筑在折轉(zhuǎn)處因結(jié)構(gòu)需要所設(shè)置的位于建筑外墻以外、與室內(nèi)不相通的、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)和圍護(hù)物的結(jié)構(gòu)連接板,當(dāng)其寬度不大于2.0米時(shí),該部分不計(jì)算建筑面積；當(dāng)其寬度大于2.0米時(shí),該部分應(yīng)視為陽臺或架空空間并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。陽臺、露臺陽臺按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽臺、凹陽臺。具有兩個(gè)〔含兩個(gè)以上連續(xù)對外開敞面的陽臺視為凸陽臺；只有一個(gè)對外開敞面的陽臺視為凹陽臺；陽臺由凸凹兩部分構(gòu)成時(shí)視為凸凹復(fù)合型陽臺〔以下簡稱"復(fù)合型陽臺"。圖4-2。圖4-2陽臺類型及面積計(jì)算示例有頂蓋的不封閉陽臺,當(dāng)其上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí),均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層,且在陽臺底板至陽臺上蓋的垂直空間范圍內(nèi),無水平鏤空樓板,無連接橫梁,沿陽臺開敞面或主開敞面完全開敞〔即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體時(shí),陽臺不計(jì)算建筑面積；否則,該陽臺按一層高對待,計(jì)算一半建筑面積。圖4-3。圖4-3不封閉陽臺面積計(jì)算圖示對面積大于12.0平方米有柱凸陽臺,均視為架空,無論其上蓋高度如何,均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。對凹陽臺,當(dāng)其對外開敞面寬度〔陽臺寬度小于2.0米時(shí),其凹入深度〔進(jìn)深不應(yīng)超過2.0米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時(shí),其凹入深度不應(yīng)超過2.5米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于5.0米時(shí),其凹入深度不應(yīng)超過3.0米,否則,無論上蓋高度如何,陽臺進(jìn)深超過允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊,一律計(jì)算全部建筑面積。圖4-4對復(fù)合型陽臺〔圖4-4,其凸出部分按凸陽臺相關(guān)規(guī)定計(jì)算建筑面積,對凹入部分按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積：當(dāng)陽臺凸出部分的水平投影面積大于12.0平方米,或凸出部分最小凸出進(jìn)深大于2.5米時(shí),其凹入部分無論上蓋高度如何,均視為內(nèi)廊,一律計(jì)算全部建筑面積面積。當(dāng)陽臺凸出部分的的水平投影面積不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出進(jìn)深不大于2.5米時(shí),陽臺凹入部分內(nèi)側(cè)超過允許凹入進(jìn)深的部分均視為內(nèi)廊,一律計(jì)算全部建筑面積：凹入部分的開敞寬度小于2.0米時(shí),其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過1.0米；凹入部分的開敞寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時(shí),其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過1.5米；凹入部分的開敞寬度大于5.0米時(shí),其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.0米。當(dāng)柱位于陽臺兩邊的墻體內(nèi),不專門向陽臺突出時(shí),可不視為陽臺的柱。獨(dú)立的一段墻體視同為柱。由欄桿分隔但陽臺板相連的兩個(gè)相鄰陽臺按一個(gè)陽臺計(jì)算陽臺指標(biāo)并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。對頂層和特殊層高〔層高小于2.20米或大于4.50米樓層的不封閉陽臺,以該棟建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；無標(biāo)準(zhǔn)層時(shí),以6.00米作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時(shí),陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿〔圍護(hù)欄處陽臺板面至斜屋面上緣的垂直距離。凹陽臺和復(fù)合型陽臺向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽臺開敞面不一致時(shí),該延伸部分計(jì)算全部建筑面積。圖4-5。當(dāng)陽臺開敞寬度小于其寬度的1/3時(shí),該陽臺視為封閉陽臺,計(jì)算全部建筑面積。當(dāng)陽臺封閉寬度大于其寬度的1/3時(shí),封閉部分計(jì)算全部建筑面積。圖4-5。圖4-5進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽臺不計(jì)算建筑面積。一棟房屋的上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時(shí)〔即左、右錯(cuò)開,當(dāng)重疊部分的長度大于0.6米的,按重疊部分的一半計(jì)算陽臺建筑面積；當(dāng)重疊部分的長度不大于0.6米時(shí),該陽臺不計(jì)算建筑面積。房屋最高一層或退層的陽臺未設(shè)蓋板或所設(shè)蓋板寬度不大于0.6米的,視為露臺,不計(jì)算建筑面積；蓋板寬度大于0.6米時(shí),按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺,當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板〔包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板時(shí),當(dāng)所設(shè)蓋板寬度大于0.6米時(shí),按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算下方陽臺建筑面積。住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等〔位于地面層、裙樓頂層的除外,均視為陽臺,按陽臺規(guī)定計(jì)算建筑面積。住宅的第一層〔地面層、裙樓頂層類似于陽臺、架空的建筑空間,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物,第一層向其開門,且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時(shí),如上蓋為上一層的陽臺,則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計(jì)為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑,下方視為門廊,按門廊規(guī)定計(jì)算建筑面積,見圖4-6。圖4-6住宅一層中陽臺與門廊的界定在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上直接對外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間,稱為公共陽臺。公共陽臺的計(jì)算規(guī)則與陽臺相同。室內(nèi)樓梯位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯,視為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯,無論其有幾面圍護(hù)墻體,該樓梯均視為室內(nèi)樓梯,圖4-7。室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層,均按建筑物的自然層〔不論自然層的高度數(shù)計(jì)算建筑面積,無蓋時(shí),最上一層室內(nèi)樓梯不計(jì)算建筑面積。穿越夾層的樓梯,夾層不使用的,其位于夾層的梯間不計(jì)算建筑面積。與建筑物不相連的獨(dú)立樓〔電梯,按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù),并相應(yīng)計(jì)算建筑面積〔圖4-8。在某些層與建筑物通過架空通廊相連通的獨(dú)立樓〔電梯,按其對應(yīng)的建筑物的自然層數(shù)計(jì)算建筑面積。圖4-7室內(nèi)樓梯與室外樓梯示例圖4-8獨(dú)立樓〔電梯面積計(jì)算示例復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯,按自然層計(jì)算建筑面積；躍層建筑的室內(nèi)樓梯按一層計(jì)算建筑面積；錯(cuò)層建筑的室內(nèi)樓梯,選上一層按上、下行樓梯水平面積計(jì)算全部建筑面積,下一層按下行樓梯的水平投影計(jì)算全部建筑面積。圖4-9。圖4-9錯(cuò)層建筑樓梯建筑面積計(jì)算圖示住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于20厘米時(shí),商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、旋轉(zhuǎn)梯的梯間間隔大于40厘米時(shí),計(jì)算上一層梯間面積時(shí),梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。室外樓梯、臺階、車道按以下條件界定室外樓梯和室外臺階：位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外,圍護(hù)墻體少于一面,起點(diǎn)〔地面到終點(diǎn)〔入口或入口平臺的高差不小于一個(gè)自然層,下方水平投影范圍內(nèi)形成一個(gè)建筑空間的樓梯,視為室外樓梯。位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外,高差小于一個(gè)自然層的樓梯,視為室外臺階。建筑物第一層大門前設(shè)置的高低踏步,當(dāng)其寬度大于正門寬度時(shí),不論踏步是否架空,也不論踏步高度是否大于一個(gè)自然層,均視為臺階。室外樓梯最上層樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí),室外樓梯視為無蓋,按其各層水平投影面積之和的一半計(jì)算建筑面積。室外樓梯的層數(shù)按樓梯到達(dá)層數(shù)減1計(jì)算,即室外梯的起始層不計(jì)算建筑面積。室外臺階不計(jì)算建筑面積,但若下方空間設(shè)計(jì)加以利用的,其層高達(dá)到或超過2.2米的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。無上蓋的室外車道不計(jì)算建筑面積,有上蓋〔完全遮蓋的室外車道計(jì)算全部建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí),其層高等于或大于2.20米的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。。走廊〔含挑廊、檐廊走廊分為內(nèi)走廊和外走廊。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時(shí),該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊為以下三種情況時(shí)視為內(nèi)走廊〔圖4-10：沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉；走廊雖有一側(cè)開敞,但該側(cè)外部接有另一深度大于0.6米的建筑空間；一條走廊僅局部段一側(cè)或兩側(cè)開敞,其余部分兩側(cè)均封閉。內(nèi)走廊無論層高,無論其兩端是否封閉,均計(jì)算全部建筑面積。外走廊按其開敞側(cè)是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)劃分為有柱走廊和無柱走廊〔圖4-9：有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體,類似柱〔墻的走廊,視為有柱走廊；僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱〔墻的走廊,視為無柱走廊；柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出,或柱可以劃歸其它建筑空間時(shí),該走廊可視為無柱走廊；由多段構(gòu)成的非線性走廊,如果僅某一段走廊有柱或墻,可以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界,將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分,分別計(jì)算建筑面積。圖4-10內(nèi)走廊與外走廊圖示有柱走廊不論其層高,均按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于二個(gè)自然層時(shí),按其結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積,當(dāng)層高達(dá)到或超過二個(gè)自然層時(shí),不計(jì)算建筑面積。位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊,無論下方是否有臺階,均不計(jì)算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊,當(dāng)其上蓋寬度大于1.1位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物的走廊、檐廊,如其寬度大于1.1米樓、電梯前室樓、電梯前室無論是否直接對外開敞,均計(jì)算全部建筑面積。與走廊相連的樓、電梯前室,當(dāng)走廊與前室一體、且前室只為該走廊的較少部分時(shí),前室可不用單獨(dú)劃分,計(jì)入走廊并一體計(jì)算建筑面積〔圖4-11a；當(dāng)前室兩端的走廊較短,小于前室長度時(shí),兩端走廊可不單獨(dú)劃分,計(jì)入前室并一體計(jì)算建筑面積〔圖4-11b。圖4-11梯前室與走廊圖示連廊、架空通廊位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊,按以下情況分別計(jì)算建筑面積：雙排柱連廊,按柱外圍水平投影,計(jì)算全部建筑面積。單排柱及無柱連廊,其上蓋高度小于二個(gè)自然層時(shí),按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；上蓋高度等于或大于二個(gè)自然層時(shí),不計(jì)算建筑面積。若上蓋為圓拱型,則以拱形頂計(jì)算該連廊的高度。連接兩建筑物的有蓋架空通廊,全封閉時(shí),通廊計(jì)算全部建筑面積；不封閉時(shí),若上蓋高度小于二個(gè)自然層,通廊計(jì)算一半建筑面積,否則不計(jì)算建筑面積。門廊、雨蓬建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋,當(dāng)為上方建筑時(shí),下方空間視為門廊；當(dāng)為專設(shè)蓋板時(shí),則視為雨蓬。凸出房屋外墻的〔一面墻或兩面墻門廊、雨蓬,視為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的〔三面墻門廊、雨蓬,視為凹入式門廊、雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬,視為復(fù)合式門廊、雨蓬。深度不大于0.6米的門廊、雨蓬,無論其是否有柱,均不計(jì)算建筑面積。深度大于0.6米的凸出式門廊、雨蓬,無柱時(shí),不計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱時(shí),按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；兩根以上柱時(shí),按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。深度大于0.6米凹入式門廊、雨蓬,無柱時(shí),按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；有柱時(shí),按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。深度大于0.6米凸凹復(fù)合式門廊、雨蓬,無柱時(shí),以凹入部分上蓋水平投影計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱時(shí),按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；兩根以上的柱時(shí),按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。與房屋不相連的單排柱雨蓬,按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。公共〔消防通道當(dāng)公共〔消防通道為市政道路或?yàn)樾^(qū)公共道路的一部分〔以公共通道的地面標(biāo)高、材料識別時(shí),該通道不計(jì)算建筑面積,見圖4-12a。穿越建筑的公共〔消防通道,當(dāng)其地面標(biāo)高與建筑內(nèi)部標(biāo)高一致,或本身即為架空層的一部分時(shí),無論其高度如何,該通道均計(jì)算全部建筑面積,見4-12b。圖4-12公共通道建筑面積計(jì)算示例花池、空調(diào)機(jī)位懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè),與室內(nèi)不連通且寬度小于0.6米的平臺式花池和空調(diào)機(jī)位〔無圍護(hù),或圍護(hù)物高度低于陽臺圍護(hù)物0位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位,應(yīng)與陽臺一體計(jì)算建筑面積。圖4-13。 圖4-13花池、空調(diào)機(jī)位面積計(jì)算示例凸窗凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面〔樓板結(jié)構(gòu)板上緣至窗臺臺面〔窗臺板上緣的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面〔頂板上緣的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面〔外墻外緣至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺臺面應(yīng)為窗體的支撐面。圖4-14。凸窗以其窗臺高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺高度大于等于0.4米時(shí),為普通凸窗；窗臺高度小于圖4-14對普通凸窗,當(dāng)凸窗高度小于2.20米或凸窗進(jìn)深不大于0.60米對落地凸窗,當(dāng)凸窗高度等于或大于2.2米時(shí),無論其進(jìn)深如何,凸窗部分均計(jì)算全部建筑面積。窗體未凸出于外墻的窗〔圖4-15a、b、或窗體上〔下方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗〔圖4-15c均不視為凸窗,此時(shí),窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計(jì)算層高,當(dāng)層高大于等于2.2米對反梁外側(cè)存在另一結(jié)構(gòu)橫梁的窗〔圖4-15d,取橫梁為外墻,僅視橫梁以外部分為凸窗,按凸窗規(guī)定計(jì)算建筑面積；橫梁以內(nèi)部分與套內(nèi)其它部分一樣計(jì)算層高,當(dāng)層高大于等于2.2米圖4-15幾類特殊窗體及其層高計(jì)算示例普通凸窗向陽臺或花池內(nèi)突出時(shí),凸窗所占用的陽臺或花池的空間仍計(jì)入陽臺或花池的建筑面積,圖4-16。圖4-16煙道、采光井、通風(fēng)井供一戶專用的外置及內(nèi)置煙道均計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積。煙道外置時(shí),其與室內(nèi)的墻為外墻。位于陽臺的煙道應(yīng)扣出計(jì)算,不計(jì)入陽臺面積。多戶共用的煙道應(yīng)作為公用建筑面積。地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道,在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計(jì)算建筑面積；在地面且獨(dú)立于建筑物之外時(shí),有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱和上蓋,且高度等于或大于2.2若采光井、通風(fēng)井、煙道的地面高度等于或大于2.2若采光井、通風(fēng)井、煙道的地面高度小于2.20米,則不計(jì)算其建筑面積,其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除,但需在該空間的分戶面積表的備注欄中加注"含高度小于地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道,在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋,地面部分按一層計(jì)算建筑面積,并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中,其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積值。一棟建筑中數(shù)層共用的通風(fēng)井、煙道,按其通過的使用層的層數(shù)計(jì)算建筑面積,通過的其它不使用樓層,該部分按上空計(jì)算建筑面積。四面由建筑圍成,中間設(shè)置有蓋采光井,且為多戶共用的,此有蓋采光井或有蓋天井不計(jì)算建筑面積。但獨(dú)戶專用的應(yīng)計(jì)算建筑面積〔如別墅。幕墻幕墻分為裝飾性幕墻和圍護(hù)性幕墻,裝飾性幕墻不計(jì)算建筑面積。圍護(hù)性幕墻,按以下幾種情況分別計(jì)算建筑面積〔圖4-17：當(dāng)樓板邊至幕墻外緣距離小于等于0.50米時(shí),以該距離為外墻厚度,并相應(yīng)取半外墻；當(dāng)樓板邊至幕墻外緣距離大于0.50時(shí),樓板邊至幕墻內(nèi)緣的空間按上空計(jì),取幕墻作為外墻,并相應(yīng)取半外墻； 圖4-17圍護(hù)性幕墻外墻計(jì)算圖示當(dāng)下方有梁,幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻,取梁厚作為外墻厚,并相應(yīng)取半外墻；上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻,以材料框架的厚度作為墻厚,并相應(yīng)取半外墻。同一樓層既有主墻又有幕墻時(shí),分以下幾種情況計(jì)算外墻的墻體面積〔圖4-18：圖4-18一面外墻,當(dāng)其整跨為幕墻時(shí),該整跨按幕墻規(guī)定計(jì)算外墻的墻體面積。一面外墻,當(dāng)其僅局部為幕墻的,將主墻部分和幕墻部分分段,分別按規(guī)定計(jì)算外墻的墻體面積。一面外墻,當(dāng)其即有主墻又有幕墻時(shí),當(dāng)主墻較長,超過外墻長度的1/3時(shí),可取主墻及延伸線為外墻,并相應(yīng)計(jì)算外墻的墻體建筑面積；否則,應(yīng)取幕墻為外墻,并相應(yīng)計(jì)算外墻的墻體面積。對全幕墻建筑,內(nèi)側(cè)沿樓板邊沿有局部主墻,當(dāng)各面均為零星墻體,主墻長度均不大于各面外墻長度的1/3時(shí),可全部按圍護(hù)性幕墻計(jì)取外墻,并相應(yīng)計(jì)算外墻的墻體面積。墻體面積外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積,半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。測繪作業(yè)中可通過取外墻墻中線方法進(jìn)行外半墻墻體面積的計(jì)算。當(dāng)外墻、共有墻中含柱時(shí),將與柱連接的各墻的墻中線向柱內(nèi)延伸交匯分割柱的水平投影,并按相應(yīng)位置分別計(jì)入所屬的半墻墻體面積。陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻；陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí),該段墻體視為外墻。建筑物復(fù)式上空處的內(nèi)半墻計(jì)入上空面積,并按規(guī)定劃分和計(jì)算半外墻建筑面積。商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等作為分隔墻或外墻的,墻體厚度取圍護(hù)材料的厚度。分隔墻體由上下兩部分組成,而上下兩部分墻體厚度不同時(shí),當(dāng)下半部分墻體高度大于2.2米位于凸窗兩側(cè)的墻體,當(dāng)為非結(jié)構(gòu)墻體時(shí),墻體面積計(jì)入凸窗建筑面積；當(dāng)為結(jié)構(gòu)墻體時(shí),墻體面積計(jì)入外墻建筑面積。圖4-19。圖4-19凸窗與陽臺相鄰時(shí),共墻部分的墻體取墻中線劃分,半墻面積分別計(jì)入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線,墻體面積計(jì)入相應(yīng)的服務(wù)空間。圖4-19。裝飾性空心柱,取柱內(nèi)側(cè)部分及承重結(jié)構(gòu)體為外墻并計(jì)算墻體面積,柱外側(cè)部分視為裝飾墻不計(jì)算建筑面積。圖4-19。突出外墻的非結(jié)構(gòu)的裝飾性墻體不計(jì)入墻體面積。位于商鋪中的柱、剪力墻等建筑支撐體的建筑面積不需從商鋪建筑面積中扣出,但須在"分戶匯總表"和"分戶平面圖"中注明："該戶套內(nèi)建筑面積中含承重支撐體面積****平方米"。屋面上的建筑空間位于屋面的梯間、電梯機(jī)房、水箱間等,層高等于或大于2.2米的,均按其外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。屋頂水箱間與屋面或與電梯機(jī)房的屋面之間設(shè)有架空隔層〔含封閉或半封閉隔層,當(dāng)隔層的外圍〔外墻水平投影面積不大于水箱間水平投影面積時(shí),不論隔層的層高如何,均將其與水箱間一起按一個(gè)水箱間計(jì)算建筑面積；當(dāng)隔層的外圍水平投影面積大于水箱間的水平投影面積,且隔層的層高等于或大于2.2米,則隔層須單獨(dú)計(jì)算建筑面積,并列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。屋面上與出屋面梯間不相連的、獨(dú)立的美化、裝飾性亭、閣,不計(jì)算建筑面積。裙樓屋頂上與出屋面梯間不相連的、獨(dú)立的美化、裝飾性亭、閣,不計(jì)算建筑面積。4.3共有建筑面積的計(jì)算及分?jǐn)?.3.1.1共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。.2應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁糠帧＝ㄖ飪?nèi)的公用核心筒、樓梯間、電梯間〔井、觀光井〔梯、提物井、室外樓梯等垂直移動(dòng)空間及各種管道井、垃圾井道。建筑物內(nèi)公用的公共門廳、大廳、過〔走道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、入口大堂、疏散通道等平行移動(dòng)空間。套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻〔包括山墻水平投影面積的一半。地面以上為本棟服務(wù)的變〔配電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等。突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、風(fēng)機(jī)房、設(shè)備工具間等。架空層內(nèi)的大堂、值班警衛(wèi)室、門廳、設(shè)備間、電梯間、樓梯間等。地面以上層高超過2.2米4.3.1.3相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿胁糠?；建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；建筑物屋面設(shè)置的人防報(bào)警〔控制室等建筑空間；建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置在地面以上的層高超過2.2米〔含2.2米建筑物地下用于人防、公共停車、放置設(shè)備的建筑空間；住宅區(qū)內(nèi)的消防通道,為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房；符合核增面積要求的特定用途的建筑面積；為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分；《XX市土地使用權(quán)出讓合同》、《XX市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《XX市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中指標(biāo)單列的共有部分。4.3.2.1共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以棟為單位進(jìn)行,非本棟的共有建筑面積不在本棟分?jǐn)?本棟的共有建筑面積也不分?jǐn)偟狡渌鼦澣ァ?2產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,按相關(guān)房屋建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。4.3.2.34.3.2.44.3..2.5多功能綜合樓,須按其使用功能和服務(wù)范圍進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。4.3.2.6公用建筑面積4.3.2.應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級4.3.3.1整棟公共面積：指為整棟服務(wù)<包括不同功能區(qū)>的公用建筑空間的面積,該面積在整棟范圍進(jìn)行分?jǐn)?。功能區(qū)間公共面積：指僅為一棟建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積,該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂９δ軈^(qū)公共面積：指專為一棟建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積,該面積在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。層間公用面積：指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積,該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。層?nèi)公共面積：指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積。該面積在本層內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。由于功能設(shè)計(jì)不同,僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積,由相關(guān)多戶進(jìn)行分?jǐn)偂?.3.3.24.3.3.3依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖,劃分公用部位的使用功能和服務(wù)范圍,其功能和名稱以設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。依據(jù)《XX市土地使用權(quán)出讓合同》、《XX市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中計(jì)容積率、不計(jì)容積率、核增等建筑面積分項(xiàng)功能指標(biāo),補(bǔ)充確定相關(guān)的核增、應(yīng)分?jǐn)?、不分?jǐn)偨ㄖ臻g內(nèi)容與范圍。經(jīng)主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖中,如有公共建筑空間范圍界限不清、未標(biāo)注功能名稱、服務(wù)范圍不明確等情況時(shí),均需由建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位以書面形式共同確認(rèn),必要時(shí)還需由審圖單位蓋章確認(rèn)?？⒐y繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時(shí),現(xiàn)場復(fù)核并測量已使用建筑空間的實(shí)際使用功能,未使用的建筑空間或?qū)嵉責(zé)o法確認(rèn)功能的建筑空間,其功能以經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)并備案的施工圖上標(biāo)注的功能為準(zhǔn)。4.3..1協(xié)議優(yōu)先原則：有合法的分割文件或協(xié)議時(shí),以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無分割文件或協(xié)議時(shí),一般根據(jù)房屋公共建筑面積的使用功能,按與公共面積相關(guān)的房屋的專有建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。分割文件或協(xié)議應(yīng)由公共建筑空間的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署,協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益,否則不能視為有效的分割協(xié)議。協(xié)議對產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議,必要時(shí)該分割協(xié)議還需經(jīng)公證。該協(xié)議應(yīng)作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件之一,在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)告知受讓方。.2自上而下原則：按照應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級高低,自高至低逐級進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算,優(yōu)先級低的公用建筑面積參與分?jǐn)們?yōu)先級高的公用建筑面積。即小范圍功能區(qū)間的公用面積應(yīng)參與分?jǐn)偞蠓秶δ軈^(qū)間的公用面積,局部范圍的公用面積應(yīng)承擔(dān)整體的公用面積。.3向下兼容原則：可以通過優(yōu)先級高的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級低的公用建筑空間,而不可以先通過優(yōu)先級低的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級高的公用建筑空間。如圖4-20所示,當(dāng)電梯及前室為整棟公用時(shí),連接公共出入口和電梯的走廊就應(yīng)作為整棟公用面積在整棟進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算,而不能將其作為本層的公用面積在層內(nèi)分?jǐn)傆?jì)算。圖4-204.3..1整體分?jǐn)偡椒ǎ阂粭潌我还δ艿慕ㄖ?如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致,可采用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算,即：分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=分戶專有建筑面積*分?jǐn)傁禂?shù).2多級分?jǐn)偡椒ǎ阂粭澖ㄖ嬖趦蓚€(gè)以上的功能區(qū),或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時(shí),應(yīng)采用多級分?jǐn)偟姆椒?按自上而下原則進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算：上一級分?jǐn)偂獏^(qū)〔層間分?jǐn)偅簠^(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e總和區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各區(qū)專有建筑面積×區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)〔2下一級分?jǐn)偂獏^(qū)〔層內(nèi)分?jǐn)偅簠^(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)＝功能區(qū)內(nèi)的各套〔單元專有建筑面積總和各套〔單元應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套〔單元專有建筑面積×區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)4.3.4.3.6.14.3.6.24.3.6.34.3.6.4一棟由多座塔樓和裙樓組成的建筑,當(dāng)各座塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線,且各部分之間無共用的設(shè)備間、配電室、值班室、大堂、過道等公用面積的,則計(jì)算時(shí),可以各座塔樓及其相應(yīng)裙樓作為一"棟",公共面積分?jǐn)傇谠?棟"范圍內(nèi)獨(dú)立進(jìn)行。如果連接多座塔樓的地面架空層全部為停車庫和設(shè)備用房,各個(gè)塔樓的主出入口位于架空層頂層,則可分別將各塔樓及其在架空車庫中的相關(guān)部分〔如核心筒、電梯前室等作為一"棟"。如果連接多座塔樓的大型裙樓,一部分為停車庫和設(shè)備用房,一部分為商業(yè)或其它功能的建筑空間,則與商業(yè)或其它功能建筑空間無關(guān)的各座塔樓及在裙樓中的相應(yīng)部分各自作為獨(dú)立一"棟",而由商業(yè)或其它功能建筑空間連接的其它一個(gè)或多個(gè)塔樓作為另一"棟"。圖4-21。圖4-21"棟"的概念當(dāng)一棟有多個(gè)門樓的住宅,實(shí)際已按各門樓編成不同的棟號,在各門樓之間除地面或天面連通外,其它處均不連通,且無相關(guān)的公用建筑面積情況下,可將每一門樓作為一"棟"。但在該建筑物內(nèi),若有各門樓間共用的設(shè)備房、配電室、值班室、水箱間等的公用面積時(shí),則不能將每一門樓視為一"棟"。4.3.4.3.7.1地下室中用作人防、公共設(shè)備用房、公共停車庫用途部分的建筑面積,均計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。若地下室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途,則該部分應(yīng)列為專有面積,位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公等相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛(wèi)生間、通風(fēng)井、煙道、管道井等,均在地下室商業(yè)或辦公等部分進(jìn)行分?jǐn)?。?dāng)?shù)叵峦＼噲鲋袡C(jī)動(dòng)車位經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn),準(zhǔn)予出售并可以擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)時(shí),機(jī)動(dòng)車位面積可按各停車位實(shí)際占用面積的方式計(jì)算,也可按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計(jì)算機(jī)動(dòng)車位的建筑面積。此時(shí),下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.3.7.2平地建筑的樓層,當(dāng)其符合半下室定義時(shí),即視為半地下層。在室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下層,其層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù),面積亦不計(jì)入地面以上面積中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下層,其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù),面積計(jì)入地面以上建筑面積中〔圖4-22a,此時(shí),位于該半地下層中的樓〔電梯間、住宅大堂等公用建筑面積,其計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)則均與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t一致。坡地建筑的樓層,當(dāng)有一面以上〔含一面位于地面以上,且該面為該層的主出入口之一時(shí),則該層視為半地下層〔圖4-22b：半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時(shí),則該半地下層的層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù),建筑面積亦不計(jì)入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時(shí),大堂及其樓〔電梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相應(yīng)扣除,并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)分?jǐn)?。半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等計(jì)容積率用途,且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上,則該半地下層層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù),面積計(jì)入地面以上建筑面積中。其中商業(yè)等用途部分的面積計(jì)為專有面積,停車及設(shè)備用房部分的面積計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。此時(shí),所含的樓〔電梯間、住宅大堂等公用建筑面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)定與地面以上公共面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t相同。獨(dú)立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶專用的、層高等于或大于2.20米的半地下室,當(dāng)其在室外地面以上部分的高度大于1.5米,或作為坡地建筑有一面以上〔含一面位于地面以上時(shí),無論其作何使用,其層數(shù)均計(jì)入地面以上層數(shù),建筑面積均計(jì)入各戶建筑面積中。圖4-224.3.7.供整棟、或樓〔電梯通過的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉恰搽娞?或進(jìn)口和出口處都是公共空間的樓〔電梯,視為非專用梯。位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部〔外墻以內(nèi)的非專用梯為室內(nèi)非專用梯,位于建筑結(jié)構(gòu)外部〔外墻以外的非專用梯為室外非專用梯。一棟房屋的非專用樓梯或電梯,當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時(shí),從地面至屋頂梯間〔機(jī)房的公用面積,其服務(wù)范圍為整棟或其通過的整個(gè)功能區(qū)。因管理工作所需對個(gè)別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開門的,不影響公用面積的整體分?jǐn)?其中也包括不使用該梯的地面一層或一～二層復(fù)式房。一棟建筑,按平面結(jié)構(gòu)不同可分為上下兩段,若上段最下一層的外圍水平投影面積與下段最上一層的外圍水平投影面積相差不大于下段最上一層外圍水平投影面積的1/8,則當(dāng)各層樓〔電梯均設(shè)計(jì)為開門使用時(shí),樓〔電梯的分?jǐn)偡秶鷳?yīng)為整棟或其通過的各樓層。高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯,高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通,這些樓梯的梯間建筑面積應(yīng)作為整棟公用面積,其分?jǐn)偡秶鸀楦摺⒌蛥^(qū)電梯通過的所有樓層。與高、低區(qū)電梯機(jī)房連接的緩沖電梯井道按自然層計(jì)入電梯間內(nèi)。通過層高小于2.20米的架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、設(shè)備層的電〔樓梯間,當(dāng)其層高小于2.20米從地面至二層〔或以上室外廣場、平臺的室外樓梯、自動(dòng)扶梯計(jì)為不分?jǐn)偟墓妹娣e。圖4-23。圖4-23對于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場、辦公樓等,如需進(jìn)行分層或分戶建筑面積計(jì)算,必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道,在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過道,否則該商場或辦公用房只能按復(fù)式出具總建筑面積。圖4-24。圖4-244.3.7.由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專用,建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開門〔設(shè)計(jì)不開門使用,同時(shí)"使用"與"不使用"部分的用途不同的樓〔電梯,稱為專用梯。位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部〔外墻以內(nèi)的專用梯為室內(nèi)專用梯,位于建筑結(jié)構(gòu)外部〔外墻以外的專用梯為室外專用梯。室內(nèi)專用樓梯、電梯,其通過"不使用"樓層部分的梯間公用面積和其突出屋面的梯間、機(jī)房面積,列為"不使用"和"使用"兩部分建筑的區(qū)間公用面積；通過"使用"樓層部分的梯間公用建筑面積列為"使用"部分建筑的區(qū)內(nèi)公用面積。室外專用樓梯、電梯,其梯間公用建筑面積全部列為"使用"部分建筑的區(qū)內(nèi)公用面積。當(dāng)裙樓有多座塔樓時(shí),通過"不使用"樓層部分的室內(nèi)樓〔電梯間有多個(gè),在裙樓不能按多個(gè)塔樓劃分成多棟建筑的情況下,列為"不使用"和"使用"兩部分建筑的區(qū)間公用面積為裙樓部分的多個(gè)梯間面積的總和。"使用"部分建筑的套內(nèi)建筑面積為各塔樓專有建筑面積總和,"不使用"部分建筑的套內(nèi)建筑面積為該裙樓內(nèi)除多個(gè)室內(nèi)樓〔電梯間以外的建筑面積總和。室內(nèi)專用樓梯、電梯,其通過"不使用"樓層部分的梯間面積,不包括使用專用梯樓層所專用的、落在一層〔地面通往梯間的過道〔走廊、門廳、大堂等的公用面積。這些公用面積應(yīng)列為"使用"部分建筑的功能區(qū)內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。4.3.7.由地面室外空間直接進(jìn)入并只可下地下室〔空間的地下室專用梯,按如下不同情況分別處理：當(dāng)?shù)叵率覟樯虡I(yè)、辦公等計(jì)容積率用途時(shí),該專用梯地面出入口的建筑面積,或?qū)Ｓ锰菸挥诘孛嬉粚咏ㄖ黧w結(jié)構(gòu)內(nèi)的梯間建筑面積,應(yīng)作為地下室應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e；當(dāng)?shù)叵率覟槿朔馈⑼＼嚮蛟O(shè)備用房等不計(jì)容積率用途時(shí),該專用梯地面出入口的建筑面積,或?qū)Ｓ锰菸挥诘孛嬉粚咏ㄖ黧w結(jié)構(gòu)內(nèi)的梯間建筑面積,均列為不分?jǐn)偣灿妹娣e,并計(jì)入地下室建筑面積中；當(dāng)專用梯同時(shí)服務(wù)于地下室計(jì)容積率用途和不計(jì)容積率用途時(shí),該專用梯地面出入口的建筑面積,或?qū)Ｓ锰菸挥诘孛嬉粚咏ㄖ黧w結(jié)構(gòu)內(nèi)的梯間建筑面積,均列為不分?jǐn)偣灿妹娣e,并計(jì)入地下室不計(jì)容積率功能區(qū)的建筑面積中。由室內(nèi)空間或室內(nèi)公共空間進(jìn)入的下地下室的樓〔電梯,按如下不同情況分別處理：如地下室為不計(jì)容積率用途,則下地下室梯從地表處切斷,地下部分的梯間面積計(jì)入地下室,列為不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e；位于一層的梯間面積計(jì)為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,按其在地面以上的相應(yīng)服務(wù)范圍進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。如地下室為商業(yè)、辦公等計(jì)容積率用途時(shí),該下地下室的樓梯的地面以下及地面以上部分不再專門劃分開來,按其在地面以上和地面以下相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)共同分?jǐn)傆?jì)算。下地下室的車道,其坡道下方回填無建筑空間的,或設(shè)計(jì)為不可利用的建筑空間的,或車道下方直接為地下二層建筑空間的,該車道對應(yīng)的地面一層有蓋部分作上空處理,車道有蓋部分只計(jì)一層建筑面積并計(jì)入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層為可利用空間,那么車道計(jì)兩層建筑面積,并均計(jì)入地下室建筑面積中。圖4-25。通往地下各層的電梯間,當(dāng)其通過半地下室時(shí),如半地下室屬不計(jì)容積率建筑面積,那么通過該半地下室的梯間面積與半地下室一起計(jì)入不分?jǐn)偣妹娣e；如地下室為計(jì)容積率建筑面積,則梯間面積與半地下室中其它公用面積一起計(jì)入應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e。圖4-254.3.7.房屋除第一層〔地面層外的其它各層公用的內(nèi)、外走廊,一般情況下,應(yīng)作為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。一棟建筑的第二層以上有多個(gè)樓梯間〔單元,并在第二層設(shè)有外走廊,從室外樓梯經(jīng)走廊進(jìn)各單元樓梯,則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e。位于建筑物第一層〔地面層的柱廊、檐廊,當(dāng)與城市街道或本宗地外的公共通道、公共開放空間相鄰,或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時(shí),或已屬市政府行政主管部門批準(zhǔn)的核增面積范圍的,其面積列為不分?jǐn)偟墓妹娣e。當(dāng)?shù)谝粚尤繛樯啼?且各套〔戶均向走廊〔或檐廊開門時(shí),走廊〔或檐廊計(jì)算建筑面積的,應(yīng)列為第一層各鋪應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。第一層為辦公等用途時(shí),也按上述原則計(jì)算。除此情況之外的一層走廊〔或檐廊,應(yīng)視其與整棟或功能區(qū)的水平、垂直通道的連通情況列為整棟或功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。原設(shè)計(jì)為整體商場,后分割成若干商鋪或鋪位的,本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層各商鋪或鋪位按其套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.3.7.為一戶獨(dú)立設(shè)置的門廊、雨蓬,計(jì)建筑面積的,其建筑面積計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積中。設(shè)置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、雨蓬,建筑面積列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.3.7.一戶獨(dú)立使用的門廳、大堂、中庭應(yīng)列為專有面積,計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭應(yīng)列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,按其服務(wù)范圍在相應(yīng)的功能區(qū)間或區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。若酒店的接待處設(shè)于大堂中的某一部分并形成獨(dú)立使用空間的,該獨(dú)立使用空間的建筑面積計(jì)入酒店部分的建筑面積；若大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所,則將酒店的接待柜臺以內(nèi)部分及工作室、行李室等的建筑面積列為酒店部分的建筑面積,大堂的其余部分列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.3.7.兩座建筑物在地面部分由裙樓連成一體,且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多棟建筑的,架空通廊建筑面積列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。兩棟獨(dú)立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分?jǐn)偟墓妹娣e。4.3.7.在建筑物底層、頂層架空設(shè)置的用于公共綠化、休閑的公架空綠化空間,視為公共花園,均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置的與公共通道連通的公共陽臺,計(jì)算建筑面積的,均列為本層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置或不規(guī)則設(shè)置的公共花園、公共陽臺,計(jì)算建筑面積的,均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.3.7.不計(jì)容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分,均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中；計(jì)容積率的地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道位于地面的部分,列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由地下室或半地下室分?jǐn)?。位于核心筒?nèi)的通風(fēng)井、煙道,與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道,與核心筒一體作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,在其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。各層多戶公用的風(fēng)井或煙道,計(jì)為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e在功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?.3.7.12管理管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房,包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其他用品的庫房、儲藏室、更衣室等。管理用房應(yīng)作為分戶面積,不列入公用建筑面積范圍,并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。會(huì)所用房應(yīng)作為分戶面積,不列入公用建筑面積范圍,并應(yīng)參與分?jǐn)傁嚓P(guān)的公用建筑面積。4.3.7.13值班警衛(wèi)室、值班警衛(wèi)室,是指設(shè)于一棟房屋門口附近,供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋,包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達(dá)室、自動(dòng)報(bào)警控制中心。為一棟房屋服務(wù)的值班警衛(wèi)室列為整棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；在一棟建筑之外獨(dú)立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、為多棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室,均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。宗地內(nèi)僅建有一棟建筑時(shí),設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e；宗地內(nèi)建有多棟建筑,消防控制室僅設(shè)于其中的某一棟建筑內(nèi),該消防控制室列為不分?jǐn)偟墓妹娣e。如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)已設(shè)有消防控制室,新建的一棟建筑設(shè)有僅為本棟服務(wù)的消防控制室時(shí),該消防控制室作為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；如宗地內(nèi)早期建設(shè)的建筑物內(nèi)未設(shè)有消防控制室,設(shè)于新建建筑內(nèi)的消防控制室為整個(gè)小區(qū)的多棟建筑使用,則該消防控制室計(jì)為不分?jǐn)偟墓妹娣e.14設(shè)備用房配電室、變電室、有線電視間、網(wǎng)絡(luò)間,分別視為設(shè)備用房的一種。在一宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑物時(shí),上述設(shè)備用房中的一種或與之類似的設(shè)備用房僅設(shè)在其中一棟的,其建筑面積列為不分?jǐn)偟墓妹娣e；當(dāng)宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計(jì)一棟建筑時(shí),設(shè)在該棟建筑的設(shè)備用房列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。宗地內(nèi)規(guī)劃有多棟建筑,每棟均設(shè)計(jì)有配電室,則每棟的配電室面積均列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。宗地內(nèi)多棟建筑中設(shè)有配電室的一棟為新建的大廈,其余多棟為早期建設(shè)的舊房,則新建大廈中的配電室為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。設(shè)于建筑中某一層供本層多戶或多層共同使用的空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、水泵房等設(shè)備用房,雖其被某一戶專有面積所包圍,該設(shè)備房仍作為公用建筑面積在其相應(yīng)服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?15半外墻半外墻〔外墻墻體水平投影面積的一半列為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,按功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算,如功能區(qū)細(xì)分為層或同一層的某幾戶時(shí)〔如裙樓分為商業(yè)、會(huì)所、一層臨街商鋪、一層商場大空間內(nèi)商鋪等,半外墻則按細(xì)化的功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。屬于一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人的一棟房屋,可以不取外半墻。如獨(dú)立別墅或整棟出具建筑面積的其它建筑。聯(lián)排別墅應(yīng)取半外墻,并作為整棟分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.3.7位于建筑內(nèi)的封閉建筑空間,凡計(jì)算建筑面積的,均列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。4.3.7當(dāng)一棟建筑設(shè)計(jì)為具有主樓、附樓的形式,主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時(shí),該建筑不視為一棟。此時(shí),共用的消防控制室等應(yīng)視為為多棟服務(wù)的公用建筑面積,列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；為主、附樓各自服務(wù)的梯間、門廳等公用面積,應(yīng)分別在主、附樓按各自功能劃分的功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。如,主樓設(shè)有消防避難層,位于消防避難層的層高≥2.20米的電梯間等公用面積仍在主樓分?jǐn)?附樓不參與主樓公用面積的分?jǐn)?。圖4-26。圖4-264.3.7騎樓底層位于建設(shè)用地紅線之外,并成為公共道路街巷通行的部分,均不計(jì)算建筑面積。騎樓底層位于建設(shè)用地紅線內(nèi),成為小區(qū)公共道路和一部分時(shí),騎樓底層計(jì)算建筑面積,并計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。騎樓底層的建筑面積經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)列為核增建筑面積時(shí),騎樓底層建筑面積列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。5.房屋建筑面積變更測繪5.1變更測繪的分類一棟建筑,在完成第一次房屋建筑面積測繪之后,因發(fā)生如下變化而引起對房屋建筑面積的重新測繪計(jì)算均稱為變更測繪：因建筑的改建、擴(kuò)建而重建新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪；因建筑功能的改變而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪；因建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)修改而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪；因一戶或多戶專有面積的權(quán)屬界線變更而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪；因建筑的相關(guān)屬性更改而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測繪。5.2變更測繪的一般原則變更測繪適用于已竣工〔建成且已進(jìn)行過房屋建筑面積測繪計(jì)算的建筑。房屋的加建、改建、功能與結(jié)構(gòu)變更、產(chǎn)權(quán)界變更等,其變更方案均應(yīng)先經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案并取得相關(guān)復(fù)函。房屋建筑面積已經(jīng)確權(quán)登記發(fā)證的,申請變更測繪時(shí),必須由變更所涉及的所有產(chǎn)權(quán)人共同提出申請。對已登記發(fā)證的房屋,在變更測繪時(shí),除登記面積來源不明、明顯違規(guī)或確系計(jì)算錯(cuò)誤的,一般情況下應(yīng)維持原來的面積計(jì)算成果。一般情況下,變更測繪應(yīng)采用原計(jì)算規(guī)則,但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更范圍內(nèi)部分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；如所有產(chǎn)權(quán)人書面同意,在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時(shí),也可全部按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行。由變更部分房屋的套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積重新分?jǐn)傆?jì)算引起非變更部分建筑面積發(fā)生變化的,如變化在規(guī)定允許范圍內(nèi)時(shí),則不必改變其它功能區(qū)各戶原有的房屋建筑面積。5.3變更測繪方法一棟房屋增加部分建筑空間,且增加部分不能成為獨(dú)立的一棟,而是成為原有建筑的一部分,與原有建筑共享全部或部分公共空間時(shí),整個(gè)建筑或相應(yīng)的功能區(qū)應(yīng)重新分?jǐn)傆?jì)算,新增部分的房屋邊長等應(yīng)按現(xiàn)狀進(jìn)行測繪采集,對原有建筑部分,如現(xiàn)狀無明顯改變且原測繪無明顯錯(cuò)誤,可采用原測繪報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)。當(dāng)一棟房屋只需計(jì)算和提供整棟建筑面積時(shí)〔不分戶,且新增加部分的建筑空間借用原建筑外墻,新增加部分面積按原建筑外墻外邊線和新加的外墻的外邊線范圍計(jì)算。這時(shí),原建筑部分的面積不變,整棟的建筑面積增加新增建筑空間的面積,如圖5-1中的斜線部分。當(dāng)新增加部分的建筑空間沒有借用原建筑外墻時(shí),新增部分的全部墻體計(jì)入新增部分的建筑面積；新墻與舊墻之間的伸縮縫在與室內(nèi)相通時(shí)計(jì)入新增部分的建筑面積。原建筑原建筑外墻新增加建筑新增加外墻外邊線圖5-1一棟房屋中應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的范圍〔面積、功能發(fā)生變化時(shí),與該公用面積相關(guān)的各戶的分?jǐn)偣妹娣e需重新計(jì)算。一棟房屋新增加或減少一部分套內(nèi)建筑面積或分?jǐn)偣裁娣e而使整棟或該功能區(qū)的其它各戶的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)發(fā)生變化時(shí),若各戶產(chǎn)生的建筑面積變化值最大不超過0.3%的,可不重新計(jì)算其它各戶的建筑面積。但新增加〔或減少的套內(nèi)建筑面積需按同功能區(qū)內(nèi)的其它套內(nèi)建筑面積相同的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的公用面積值。對不涉及公共建筑面積的房屋分戶產(chǎn)權(quán)界變更測繪,如一戶分割成兩戶或兩戶合并為一戶,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)實(shí)地完成施工后方可提出測繪申請,測繪人員現(xiàn)場實(shí)測并分戶計(jì)算。對已進(jìn)行過測繪的房屋或已取得房地產(chǎn)證的房屋,在對其進(jìn)行分割測繪時(shí),可只對各分戶的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行實(shí)測,取原測繪面積或產(chǎn)權(quán)證面積與各分戶套內(nèi)建筑面積和的差值作為各分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,按各分戶套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。當(dāng)房屋經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)為虛擬分割或各分戶未實(shí)地砌筑分隔墻體時(shí),產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按經(jīng)核準(zhǔn)的建筑施工圖,在實(shí)地設(shè)立永久性的產(chǎn)權(quán)界界址點(diǎn)標(biāo)識〔如鋼制界址釘?shù)然蛴谰眯缘漠a(chǎn)權(quán)界線標(biāo)識〔如嵌入地面的銅條等。測繪部門按一級房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度和XX市獨(dú)立坐標(biāo)系分別實(shí)測產(chǎn)權(quán)地界點(diǎn)的坐標(biāo),如果XX市獨(dú)立坐標(biāo)系很難聯(lián)測時(shí),可以采用大樓功能區(qū)或樓層平面獨(dú)立坐標(biāo)系。坐標(biāo)實(shí)測值和邊長實(shí)測值必須經(jīng)過平差計(jì)算,當(dāng)實(shí)測坐標(biāo)反算邊長和實(shí)量邊長較核超過限差時(shí),必須要重量和重測。當(dāng)平差后的數(shù)值與建筑施工圖相差較大時(shí),說明實(shí)地未按建筑施工圖設(shè)置產(chǎn)權(quán)界界址點(diǎn),此時(shí)應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人按建施圖重新設(shè)置產(chǎn)權(quán)界界址點(diǎn)標(biāo)識,并重新測繪；如產(chǎn)權(quán)人不重新設(shè)置產(chǎn)權(quán)界界址點(diǎn)標(biāo)識,則以實(shí)測為準(zhǔn),在建施圖上用紅筆清晰標(biāo)注,并在測繪說明中予以說明。變更測繪中,因一戶分割為多戶新產(chǎn)生的新的公用建筑面積,如分割后形成的過道、本層使用的衛(wèi)生間、空調(diào)機(jī)房等,應(yīng)由原一戶的專有面積范圍內(nèi)的新分割各戶進(jìn)行分?jǐn)?或按相關(guān)權(quán)利人共同簽署的關(guān)于公用面積的合法分割協(xié)議或文件進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。當(dāng)實(shí)地存在加建或違建,如加建或違建部分屬永久性建筑,則加建或違建部分應(yīng)參與重新測繪與分?jǐn)傆?jì)算；如加建或違建不屬于永久性建筑或無法確認(rèn)是否屬于永久性建筑,則該部分可暫不參與重新測繪與分?jǐn)傆?jì)算。上述兩種情況均須在測繪說明中予以說明,并在分層平面圖上將加建和違建部分專門標(biāo)識出來。對不能確認(rèn)是否屬于永久性建筑的加建和違建,應(yīng)特別說明,并在市政府相關(guān)行政主管部門核準(zhǔn)并確認(rèn)予以保留后,將原測繪報(bào)告收回,重新分?jǐn)傆?jì)算后出具新的測繪報(bào)告。對變更測繪中發(fā)現(xiàn)功能變更的,用途應(yīng)按現(xiàn)狀用途確定,在測繪報(bào)告中對功能變更情況予以說明。早期建設(shè)的住宅樓,當(dāng)設(shè)計(jì)圖紙上設(shè)計(jì)為未封閉陽臺,現(xiàn)狀測繪時(shí)發(fā)現(xiàn)系由業(yè)主入住后將陽臺自行封閉的,可按原設(shè)計(jì)的未封閉陽臺計(jì)算建筑面積,但開發(fā)商或相關(guān)權(quán)利人應(yīng)提供同意按原設(shè)計(jì)圖計(jì)算陽臺建筑面積的書面承諾與說明。無論預(yù)售測繪、竣工測繪、變更測繪,凡涉及商鋪建筑面積計(jì)算的,當(dāng)商鋪中包