房地產(chǎn)估價(jià) 第一講

房地產(chǎn)評(píng)估主講人：王萬(wàn)力聯(lián)系方式:gwwanli@考文獻(xiàn)柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià).首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2008年8月第六版.馬光紅,謝敘偉.房地產(chǎn)估價(jià).化學(xué)工業(yè)出版社,2010年5月第一版.趙小虹,趙財(cái)福.房地產(chǎn)估價(jià).同濟(jì)大學(xué)出版社,2009年1月第二版.北京興宏程建筑考試培訓(xùn)中心組織編寫.《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》命題點(diǎn)全面解讀.中國(guó)鐵道出版社,2010年5月第一版.知識(shí)結(jié)構(gòu)第一講房地產(chǎn)估價(jià)概論第二講房地產(chǎn)及其描述第三講房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四講房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第五講房地產(chǎn)估價(jià)原則第六講市場(chǎng)法及其應(yīng)用第七講成本法及其應(yīng)用第八講收益法及其應(yīng)用第九講房地產(chǎn)估價(jià)程序第一講房地產(chǎn)估價(jià)概論房地產(chǎn)估價(jià)的含義和概念房地產(chǎn)估價(jià)指的是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的不同由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成專業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的。是一種專業(yè)意見專業(yè)估價(jià)不是憑知覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥y(cè)算和判斷得出的專業(yè)意見。具有公信力專業(yè)估價(jià)提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。實(shí)行有償服務(wù)專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為。承擔(dān)法律責(zé)任專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)師法律責(zé)任案例.docx房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是做價(jià)格保證房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性專業(yè)估價(jià)存在的基本前提一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人－房地產(chǎn)估價(jià)人員房地產(chǎn)估價(jià)人員（簡(jiǎn)稱估價(jià)人員）是指具有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩類。目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人－房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙公司形式設(shè)立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。資質(zhì)等級(jí)從低到高分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)；依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。小知識(shí)：有限責(zé)任公司與合伙公司的清償模式有限責(zé)任公司：a.利潤(rùn)分配、虧損分擔(dān)根據(jù)各股東出資額b.出現(xiàn)債務(wù)時(shí)，各股東根據(jù)任繳出資額度承擔(dān)債務(wù)合伙企業(yè):a.分普通合伙人與有限合伙人b.國(guó)有獨(dú)資、國(guó)有企業(yè)、上市公司及公益型事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得成為普通合伙人c.利潤(rùn)分配、虧損分擔(dān)可按照合伙協(xié)議約定，也可按照出資比例分配d.出現(xiàn)債務(wù)時(shí)，普通合伙人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，有限合伙人根據(jù)任繳出資的額度承擔(dān)債務(wù)小知識(shí)：不同資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。

一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人－估價(jià)委托人估價(jià)委托人是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位或個(gè)人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)保報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，還可能是提供給不特定的第三方使用。房地產(chǎn)估價(jià)目的估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，而且估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的不同需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可以劃分為：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（又可按出讓方式分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓），房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（又可分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)、以房地產(chǎn)清償債務(wù)等）、租賃、抵押貸款、征收征用補(bǔ)償（又可分為土地征收、土地征用、城市拆遷補(bǔ)償）、稅收、損害賠償、分割、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)充足、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)符合或鑒定等。小知識(shí)：土地征收和土地征用的區(qū)別二者既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征收后，土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有；而征用只是使用權(quán)的改變，征用后，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，使用結(jié)束后需將土地交還給農(nóng)民集體。簡(jiǎn)言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，沒有區(qū)分上述兩種不同的情形，統(tǒng)稱“征用”。2004年國(guó)家立法機(jī)關(guān)對(duì)《憲法》作了修正，緊接著又對(duì)《土地管理法》進(jìn)行了修改，除個(gè)別條文外，《土地管理法》中的“征用”全部修改為“征收”。房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。概括來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱為價(jià)值日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。由于房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)必須弄清并說(shuō)明是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定要根據(jù)估價(jià)目的，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定先于評(píng)估價(jià)值的確定。房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則分類基本原則獨(dú)立、客觀、公正原則也稱為最高行為準(zhǔn)則普適技術(shù)性原則合法原則最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則替代原則特殊原則謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)估價(jià)原則的分類獨(dú)立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則替代原則謹(jǐn)慎原則最高行為準(zhǔn)則技術(shù)性原則普適性原則特殊原則房地產(chǎn)價(jià)值類型價(jià)值類型有兩種含義：一是指價(jià)值的種類；二是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體某種類型的價(jià)值——特定價(jià)值。價(jià)值的種類——價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值經(jīng)濟(jì)學(xué)中廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的比例和關(guān)系，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值，但首先要對(duì)使用價(jià)值進(jìn)行鑒定。交換價(jià)值——成交價(jià)格賣價(jià)成交價(jià)買價(jià)請(qǐng)問(wèn)上述哪宗交易能成交？協(xié)議價(jià)<招標(biāo)價(jià)<掛牌價(jià)<拍賣價(jià)成交價(jià)格招標(biāo)成交價(jià)拍賣成交價(jià)掛牌成交價(jià)協(xié)議成交價(jià)交換價(jià)值——協(xié)議出讓出讓人需要提出出讓價(jià)格，確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者確定自己的最高出價(jià)國(guó)家或地方重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目容易滋生腐敗、錢權(quán)交易交換價(jià)值——招標(biāo)出讓價(jià)格—出讓人需要確定招標(biāo)標(biāo)底樓面價(jià)和最高樓面價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)價(jià)格。在標(biāo)底價(jià)和最高價(jià)之間的報(bào)價(jià)才有意義?？紤]資信、經(jīng)驗(yàn)等方面因素，確定中標(biāo)方。交換價(jià)值——掛牌出讓土地掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件，競(jìng)買人需要確定最高報(bào)價(jià)公告期限不少于30日公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。交換價(jià)值——拍賣出讓拍賣人確定拍賣底價(jià)競(jìng)拍人確定最高報(bào)價(jià)房地產(chǎn)特定價(jià)值——市場(chǎng)價(jià)值某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。（平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)）房地產(chǎn)特定價(jià)值——評(píng)估價(jià)值30LowMedium理論意義上High價(jià)格泡沫：比準(zhǔn)價(jià)格高于收益價(jià)格價(jià)格是否被高估（低估），取決于比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格的比較。市場(chǎng)成熟且正常狀態(tài)下，市場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)值應(yīng)當(dāng)與收益法測(cè)算的價(jià)值基本一致收益價(jià)格趨向于理論價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格趨向于市場(chǎng)價(jià)格積算價(jià)格收益法市場(chǎng)法成本法房地產(chǎn)特定價(jià)值——市場(chǎng)價(jià)值自愿交易利己動(dòng)機(jī)精明謹(jǐn)慎時(shí)間充裕理性無(wú)偏好最高最佳使用集體所有土地的征收，有可能不符合自愿交易原則，但要維護(hù)被征收人的合法利益，應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)特定價(jià)值——快速變現(xiàn)價(jià)值特點(diǎn)：交易時(shí)間不充分導(dǎo)致交易價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)值抵押物拍賣；賣方急于脫手房地產(chǎn)特定價(jià)值——謹(jǐn)慎價(jià)值存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值例如：房地產(chǎn)抵押價(jià)值、利用收益法計(jì)算未來(lái)收益價(jià)格房地產(chǎn)特定價(jià)值——清算價(jià)值清算價(jià)格是指企業(yè)因破產(chǎn)或其他原因，需要在一定期限內(nèi)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)處置時(shí)，預(yù)期到清算之日可以快速變現(xiàn)收回的資產(chǎn)價(jià)格。影響清算價(jià)格的主要因素企業(yè)破產(chǎn)形式資產(chǎn)處置方法清理費(fèi)用規(guī)定的處置時(shí)限參照物的市場(chǎng)價(jià)格確定清算價(jià)格的方法重置成本折扣法或現(xiàn)行市價(jià)折扣法殘值計(jì)算法詢價(jià)法房地產(chǎn)特定價(jià)值——投資價(jià)值投資價(jià)值從特定投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值從典型投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值客觀態(tài)度；社會(huì)一般報(bào)酬率；稅前凈收益投資價(jià)值樂觀、悲觀、客觀態(tài)度；特定投資者的最低報(bào)酬率；稅后凈收益，扣除所得稅房地產(chǎn)特定價(jià)值——抵押價(jià)值例題：某套住宅已經(jīng)抵押過(guò)一次，拿到抵押貸款50萬(wàn)，當(dāng)時(shí)已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為100萬(wàn)，現(xiàn)在想要進(jìn)行二次抵押，重新估價(jià)后測(cè)得其未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為200萬(wàn)，試問(wèn)二次抵押價(jià)值是多少？房地產(chǎn)特定價(jià)值——保險(xiǎn)價(jià)值1.房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。投保火險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地2.保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失或者建筑物重置價(jià)格、重建價(jià)格等為確定賠償金額提供參考依據(jù)。通常是指建筑物的重建成本（重置成本）和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失（如：租金損失）房地產(chǎn)特定價(jià)值——計(jì)稅價(jià)值是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度改革的趨勢(shì)是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅（2009年1月20日取消）、城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并，將現(xiàn)行依據(jù)房產(chǎn)原值和占用土地面積計(jì)征改為依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)征。小知識(shí)：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收辦法區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅是以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地為征稅對(duì)象的。第一，城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象僅限于國(guó)有土地，農(nóng)業(yè)用地因?qū)偌w所有，所以不是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象；第二，城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象僅限于國(guó)有土地，而不包括國(guó)有土地上的房產(chǎn)。房地產(chǎn)特定價(jià)值——征收價(jià)值是為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式的，要對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù)；實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，要對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)＝所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值－被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)特定價(jià)值——轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人和土地所有權(quán)人通過(guò)買賣、互換、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)（一）1.因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?！?/p>

2.在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失的。

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>

3.使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失的。

例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)上的水、土壤、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動(dòng)的影響等。

4.因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)（二）5.因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的。

例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問(wèn)題（如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)），對(duì)購(gòu)房人造成損失的。

6.因未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成損失的。

如未按合同約定如期供貨、供款等。

7.因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

如錯(cuò)誤查封。

8.因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/p>

9.因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的。

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

10.其他房地產(chǎn)損害賠償。

例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！敝袊?guó)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論與實(shí)踐.docx企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（一）企業(yè)對(duì)外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券方式向其它單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)對(duì)外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)企業(yè)合資是指兩個(gè)以上的企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)提供服務(wù)。企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過(guò)協(xié)議或其他聯(lián)合方