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一、外部發(fā)展環(huán)1.1生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展狀紐地產(chǎn)和物流等行業(yè)。隨著全球競爭的日益加劇，企業(yè)更為迫切需要生產(chǎn)性服務，地從外部。制度。交通和通訊技術(shù)的進步已經(jīng)大幅度地降低了資本流動的成本，而全球范圍內(nèi)的知識擴散也使欠發(fā)達國家充滿了新的機會公司在繼續(xù)投資制造業(yè)、使中國變?yōu)椤笆澜??！笆晃濉逼陂g是發(fā)達國家的生產(chǎn)性服務業(yè)向轉(zhuǎn)移和市生產(chǎn)性服務業(yè)快速發(fā)展的重倫成本趨高的背景下，的生產(chǎn)性服務業(yè)向轉(zhuǎn)移和推進生產(chǎn)性服務業(yè)的快速發(fā)展是兩未來幾年全球服務外包市場將以30-40％的速度擴張。憑借其綜合優(yōu)勢，完全可以成為這“十一五”期間將是長三角城市群經(jīng)濟發(fā)展的活躍期，逐漸成為世界級的制造業(yè)。長三角的制造業(yè)發(fā)展不僅成為生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的巨大依托，而且提出了更高的要求。生產(chǎn)性生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展動

目前，的生產(chǎn)性服務業(yè)正步入快速增長階段。截至2004年底，生產(chǎn)性服務業(yè)單一五”生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展重點和布局規(guī)劃《生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展三年行動方案，這將為生生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展作為國家發(fā)展的重 略 金融業(yè)加快吸引各類 大市場交易范圍。力爭 文化服務業(yè)依托市場

加速推進現(xiàn)代物流建設，推動物流市場的形成，構(gòu)建多模式聯(lián)運的物流網(wǎng)絡體系。力爭至信息服務業(yè)依托國家軟件產(chǎn)業(yè)，加快公共平臺和內(nèi)容資源的開發(fā)利用，重點解決網(wǎng)絡資源的整合和安全等問題，加快推進電子商務和等新興領(lǐng)域。力爭至2010年，把建設成為信息服務中心、國際性信息服務的主要集聚地和亞太地區(qū)最重要的電信會展旅游業(yè)借助世博會的契機，加強環(huán)境建設和基礎設施配套，加快黃浦江和蘇州河兩岸文化旅游功能開發(fā)，提升會展旅游業(yè)的服務能級。力爭至2010年，把建設成為亞太地專業(yè)服務業(yè)深入推進，營造公平、公正、規(guī)范的市場環(huán)境，引入中外著名的專業(yè)服務企業(yè)，提升市場中介服務的競爭力。力爭至2010年，基本形成種類齊全的現(xiàn)代中花木國際會展集聚區(qū)、張江高科技創(chuàng)意文化和信息服務業(yè)集聚區(qū)、路環(huán)人民廣場現(xiàn)代商務區(qū)、淮海中路國際時尚商務區(qū)、西路專業(yè)服務商務區(qū)、徐家匯知識文化綜合商務區(qū)、虹橋代交務區(qū)。

1.2航運服務業(yè)發(fā)展狀1.2.1航運產(chǎn)業(yè)現(xiàn)至2004年底，共有國內(nèi)水路企業(yè)197家；國際海上經(jīng)營者37家；辦理注25家。、理工程勞務等相關(guān)產(chǎn)業(yè)體系集裝箱已經(jīng)跨入世界10大班輪公司之列2005年全年完成重箱450萬標箱；擁有總箱位已近25萬標準箱。據(jù)航運雜志統(tǒng)計，中海集裝箱在2003年度全球國際班輪公司中收入利潤率名列第一。、作為國內(nèi)的另一航運巨頭，中遠集裝箱擁有123艘集裝箱船舶和30萬標準年8月航交所遷入楊樹浦路88號。同時，國際航運服務中心也在航交所新址落成并立了中國航運政策和國際航運信息發(fā)布中心的地位，至2005年底，航交所已有會員中中船舶檢驗服務方面，目前世界十大船級社已有九家入駐。船級社是指專業(yè)從事船舶檢中中此外，市船東于2005年4月18日正式成立。船東是在的國內(nèi)外60家。包括國內(nèi)三大航運巨遠同時，國外越來越多的航運公司和企業(yè)匯聚。至2004年底，除上面提及的從事國際遠虹口區(qū)航運產(chǎn)業(yè)的地位與作2004年底，在北外灘地區(qū)，集中了包括港務、升趨勢。全球20大班輪公司中的中遠集運、中海、地中海航運等三家公司落戶虹口北外近年來北外灘地區(qū)的航運服務業(yè)發(fā)展迅猛2004年在虹口區(qū)內(nèi)的航運服務企業(yè)總數(shù)6%4%。我國最大的沿海企業(yè)中海、最大的遠洋集裝箱企業(yè)中遠已在北外灘地區(qū)建造總部大樓，調(diào)度指揮著穿梭全球1000多個港口的200多艘集裝箱船只。港務總 服務承擔著口岸78%出口報關(guān)、51%進口報關(guān)以及相應的報檢業(yè)務量。中國航

北外灘集中了一大批與航運相關(guān)的功能性機構(gòu)和行業(yè)，他們對國際航運中心的建設起著重要的作用。這些機構(gòu)和包括海事局、中國港口、港口、國際貨運、報關(guān)、貨主、倉儲、中國海事仲裁這些在發(fā)揮行業(yè)管理、協(xié)調(diào)中介服務的同時，自身亦在不斷發(fā)展壯大。伴隨著市場環(huán)境的發(fā)展，與的關(guān)系日益明確，的功能將會得到更大的展現(xiàn)和發(fā)揚，它們將在構(gòu)航運交易所唯一的國家級水運交易市場，是建設國際航運中心的標志性機構(gòu)之一。航交所代表中民發(fā)布的集裝箱運價指數(shù)、航運白皮書、航運藍皮書在國內(nèi)務《現(xiàn)代物流》以及“中華航運網(wǎng)”、“中華航運人才網(wǎng)”等專業(yè)都是以北外灘為基中房綜合指

1.3房地產(chǎn)市場供求狀1.3.1總體概在亞太地區(qū)的城市中，的房地產(chǎn)投資位列第二，僅次于大阪。通過不斷調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，宏觀經(jīng)濟保持持續(xù)健康增長。這鼓舞了投資者對房地產(chǎn)業(yè)的信心，也增加了對房地產(chǎn)市場的投機行為。從中房綜合指數(shù)2007年10月的報告來看房地產(chǎn)價格在1999達到一個最低點；在2000年到2004年，進入持續(xù)上升期；在2005年和2006年，出臺了一系列相關(guān)政2007年又出現(xiàn)價格飛漲，并且增長幅度表1-1：中房綜合指數(shù)2007年10月報時綜合指漲--根據(jù)《統(tǒng)計年鑒》年數(shù)據(jù)，虹口區(qū)用地構(gòu)成比例與用地構(gòu)成比例基本相同，其中住宅用地占主要比例。虹口區(qū)的住宅開發(fā)在2002和2003年達到，由于土地2004年起住宅開發(fā)總量開始萎縮。表1-2：中房辦公指數(shù)2007年10月報中中 辦公指 --5.9％4.07.2％。大部分的榮。2006年，已經(jīng)登記的甲級和乙級辦公樓的分別增加了2.4％和1.9％。1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)市場分類分中房住宅指

市場上體現(xiàn)出來2007甲級寫字樓的供應量為452,000浦西和浦東分別占60％從中房住宅指數(shù)2007年10月的報告來看，住宅市場價格在1999年12月達一個最低點，從2000年到2004年，經(jīng)歷了迅速增長期。而在2005年和2006年，出2007年開始，由于表1-3：中房住宅指數(shù)2007年10 中住宅指漲--豪華公別

豪華公寓總量上升，新增供應主要集中在長寧區(qū)和盧灣區(qū)，2006年大部分供應被市場吸服務式公寓的平均開價下降了1.8個百分點。由于賓館生意的活躍，服務式公寓的租20073-4個百分點，但平均2-3％。高端住宅物業(yè)的需求有望增加。購物中

相比國際一流的商業(yè)區(qū)，在商業(yè)模式、產(chǎn)品種類、市場環(huán)境、個性化服務等方面，仍和西路，國際頂級品牌數(shù)量將越來越多。未來的高端商業(yè)開發(fā)將主要沿地鐵線、公共汽車1.3.2.4寧區(qū)、徐家匯和浦東新區(qū)的CBD，黃浦區(qū)僅有少量高檔酒店。共計約7200個客房。其中的大部分新開發(fā)的酒店分布在浦東、外灘和。星級酒3.6615.62004年的統(tǒng)計數(shù)從建設量來看，200434.2%，商業(yè)營業(yè)用29.828.8％，但后兩類用房面積30.349.6％。以上數(shù)據(jù)可以說明，從市場選擇來看，2010年軌道交通網(wǎng)

1.4軌道交通發(fā)展狀根據(jù)市軌道交通規(guī)劃的信息，到2010年，建成311.6公里的軌道交通網(wǎng)絡。建1號線（北延伸到泰和路、2號線（虹橋臨空園區(qū)-浦東機場、3號線（北延伸到鐵力路、4號線、5號線、6號線號線（港城路到公園、7號線（祁連山路外環(huán)路到新國際博覽中心、8號線（新江灣城到三林鎮(zhèn)和上南路外環(huán)線、9號線（松江新城到楊高路內(nèi)環(huán)線、10號線（西郊公園到路新江灣城、11號線（嘉定-石龍路、12號線（漕河涇到高1.3.3北外灘地區(qū)房地產(chǎn)市場

1.5濱水地區(qū)發(fā)展狀發(fā)展概四大臨水景觀河段包括（1）黃浦江沿線的世博會地區(qū)、船廠地區(qū)、北外灘地區(qū)、南（2）（3）（4）黃浦江開黃浦江地區(qū)綜合開發(fā)始于2002年，是轉(zhuǎn)變和提升城市功能、增強國際競爭力的重要

、根據(jù)城市發(fā)展的近期建設要求區(qū)段的四個重點區(qū)域?qū)⒃?010年之前基本建成，包括楊浦大橋地區(qū)船廠-北外灘地區(qū)、十六鋪-東昌地區(qū)、南浦大橋地區(qū)。目前，四個重點、蘇州河開環(huán)線段，并對每個區(qū)段進行了功能細分。蘇州河口至內(nèi)環(huán)線區(qū)段細分為三個功能片區(qū)，即黃浦江和蘇州河濱水地區(qū)規(guī)劃對北外灘地區(qū)的定、“國際客運中心及虹口港西側(cè)具有歷史風貌的旅館區(qū)”。在蘇州河濱水地區(qū)規(guī)劃中，北外、二、地區(qū)發(fā)展條地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀生產(chǎn)性服務根據(jù)《生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展重點指南（2005年)，“十一五”期間生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展根據(jù)虹口區(qū)經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)（2004年449283人，北外灘地區(qū)的16905183235人。行業(yè)類從業(yè)人9物流服2行銷售收（萬元利潤總（萬元-房地產(chǎn)教---其-資料來源：根據(jù)虹口區(qū)統(tǒng)計月報（200512月）整航運服務行資產(chǎn)合（萬元利潤總（萬元--管道2005年外商直接投資分布來看，相對于現(xiàn)代知識服在北外灘地區(qū)的生產(chǎn)性服務業(yè)中，航運業(yè)從業(yè)人數(shù)和銷售收入所占較大，但利潤收入表2-3：虹口區(qū)交通行業(yè)的財務狀

用地構(gòu)3.66平方公里。區(qū)和北路沿線的商業(yè)和商務集中區(qū)域。沿江的帶狀用地區(qū)域分為三個區(qū)段，包括西段的商用地代用地代用地性面積（公頃占城市建設用地比例R居住用其一類居住用二類居住用三類居住用基礎教育設施用社區(qū)服務設施用C公共設施用其行政辦公用商業(yè)金融用文化用體育用醫(yī)療衛(wèi)生用教育科研用其他公共服務設施用商住混合用道路交通用交通設施用社會停車場U雨水，污水處理用公共綠M工業(yè)用W倉儲用D特殊用在建用E水城市建設用總用舊式里新建小

27.0%，可見里弄居住片區(qū)是本地區(qū)的主要用地之一。1.2公頃、開發(fā)強雜、土地開發(fā)強度較低。重新開發(fā)地塊通常采用較高強度和單能的發(fā)展模式。土地供9.6%。

區(qū)域占27%、質(zhì)量較差區(qū)域占35%，另有16%的在建用地和2%的綠地。質(zhì)量一般或較差的低航運交易所、海運、遠洋等、酒店及商業(yè)設施（典型代表為高陽商務中心、其一是對市肌理影響，周邊的片里弄區(qū)理形成了，進而現(xiàn)為對邊界”和“領(lǐng)域”，使公共空間被分隔為相互離散的綠地，在打破傳統(tǒng)里弄公共空間體系的同時也、建筑質(zhì)量一般區(qū)域主要包括歷史保護建筑（如郵海員醫(yī)院等、保存較好的、

用地在建筑老化的同時，所在區(qū)域也比較，缺乏城市活動。違章加蓋現(xiàn)象嚴重的區(qū)域主要統(tǒng)社區(qū)生活，如何進行合理有效的更新和開發(fā)是這些地區(qū)的主要問題。地區(qū)道路交通狀道路交通現(xiàn)狀問36m91m04。道路密度為91mk2干路網(wǎng)為29kmm（包括主干。(3)16048個交叉口，多數(shù)交叉口的平均間距小于100m。特別是主干交叉口較多，極大地影響了道路的運行效率。其三是存在大量異型交叉口，如大角度斜交、Y形交叉、五路交叉等，交叉口的通行能力不足也影響到了道路的根據(jù)市政工程進行的交通（2005年7月北外灘地區(qū)存在一些主要的交通量較大，兩端連接線路的交通壓力也很大。其五是方向不均勻系數(shù)高，交通的潮汐小時流服務水FEEFD1FF

人流量大和交通。七浦路商貿(mào)地區(qū)的人流量密集而道路通行能力不足，加上地鐵10號線總站附近交通，位于東大名路和丹徒的出缺乏明顯的指示標志，長途車輛頻繁進410號線（2010年前通車）12號線（2010年后建成。10號線的天潼路站、4號線的大連路站和楊樹浦路站均位于地區(qū)，對地區(qū)地段（尤其是濱水地帶）的服務能力較弱。北外灘地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有47條線路、40個站和11個首末站。線路的總長度達地面線路可以分為三種類型過境式線路從地區(qū)通過基本為聯(lián)系服務，地面存在的主要問題有線路重復系數(shù)較高，且大量集聚在主次干道上，對腹地12

由于北外灘地區(qū)位于城市中心和北部的（虹口區(qū)和楊浦區(qū)等）居民集中區(qū)域之間，在名路、長治路等機動車主要通道上，大量的機動車和非機動車在交叉口匯集極易造成交通的非機動車道路，西側(cè)的北路和北路又承擔了許多機動車交通，因而使得大量的南北2010年世博會期間，公平路輪渡站將作為水上巴士的三個站點之一，與陸上接駁交通配合形成世博會的水上。輪渡碼

部分停車場的泊位周轉(zhuǎn)率低。第三是路邊臨時停車。許多道路狹窄，加上建筑退界較少，道路交通的未來格OD分布將會發(fā)生明顯的變化。

井字形通道的建設目標是在由外灘、北外灘、小陸家嘴組成的CBD區(qū)內(nèi)構(gòu)建交通一體化格局，并分離區(qū)的過境交通。井字形通道包括4條服務于區(qū)到發(fā)和過境交通的長距離通道和2條聯(lián)系區(qū)交通的區(qū)域越江通道。4條長距離通道包括海寧路-周家嘴路、外灘路-浦東大道東西通道。2條區(qū)域越江通道人民路隧道和新建路隧道。井字形通道在城市核路-路下立交海寧路-吳淞路下立交周家嘴路-大連路下立交南北通（沿公平路穿越，

盾、道路交通設施布局本身存在問題、過境交通與到發(fā)交通之間的、多種交通方式之間難社區(qū)公

地區(qū)公共空間狀按照社區(qū)公園的服務半徑為500米和綠地的服務半徑為300米計算主要的服務盲區(qū)，2富的市民活動，但空間總量不足，公園設施狀況較差，難以容納的市民活動需求。2處公園的使用效率較高，但參與人群多為中老年，不同和不同市民的公共活2.62.6地區(qū)濱水空間狀

1.0公里。北外灘地區(qū)與外灘和陸家嘴隔水相望，黃浦江的濱河岸線擁有優(yōu)越的區(qū)位2.7地區(qū)歷史文化遺產(chǎn)狀禮查飯

少建筑物是重要的歷史，如郵是近代郵政事業(yè)發(fā)展的重要，而禮查飯店作為近代的第一座高級飯店，曾有多位世界名人下榻。提籃橋歷史文化風貌區(qū)是二戰(zhàn)期間的猶宰廠、提籃橋和摩西會堂均是獨具特色的建筑物，而河濱大樓則是近代規(guī)模最大的公寓建筑其三是空間區(qū)位良好這兩個歷史文化風貌區(qū)都位于虹口區(qū)最具價值的發(fā)展地帶，即黃浦江-蘇州河濱水地帶和北路沿線地帶。摩西會

2.8地區(qū)近竣工，北外灘航運服務產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的區(qū)段有望基本形成。際表2-6：2008-2010年重點項目際項目名建筑性辦辦商業(yè)+辦2商業(yè)+辦遠洋賓賓館酒辦合8項三、相關(guān)國際經(jīng)

心”的概念與特貿(mào)易為依托的前方調(diào)度總站、產(chǎn)業(yè)和綜合。一般是融發(fā)達的航運市場、豐沛心城市的格局演1990年代已經(jīng)初顯雛形，近年來尤為突出，主要表現(xiàn)在經(jīng)濟全球化和企業(yè)界外包開創(chuàng)了航運需求的新、運費水平在一個前所未有的長時期內(nèi)保持穩(wěn)定、港口代發(fā)展期1960以1960以1980以主要貨雜發(fā)展形多種方式換裝面向工業(yè)務范組織管組織擴生產(chǎn)特服務方?jīng)Q定因國際航運服務中心就是具有國際的航運服務產(chǎn)業(yè)的空間體。產(chǎn)業(yè)集群是指在特

敦、奧斯陸、新加坡、）的案例研究，將有助于認識北外灘地區(qū)在邁向國際航運中心服務產(chǎn)業(yè)發(fā)倫敦航運服務業(yè)的主要收益來源依次包括的海航運交易所（3.22億鎊、法律服（1.90億鎊、保險服務（1.70億鎊、銀行服務（1.50億鎊）和船舶登記（1.00億鎊，船東互助和業(yè)也貢獻較大。1420024003150人、法律服務2500人、船舶服務1850人，在與航運服務相關(guān)的銀行、會計、隨著從1980年始的制造業(yè)，英國的就業(yè)人口向服務業(yè)轉(zhuǎn)移，為服務業(yè)（尤其是生產(chǎn)性服務業(yè)）的發(fā)展提供了大量人才儲備。倫敦的服務業(yè)就業(yè)人口占總就業(yè)人口的77.5%，63%以上。反而興起。倫敦是世界最大的航運服務中心，有超過1750個公司或組織在倫敦從事航運航運服務業(yè)的內(nèi)涵可以定義為一條相互關(guān)聯(lián)的供應鏈，包括航運（Ship、中介服ServicesRegulationServicesAssociationsAgreement（FAExchange；等業(yè)務外包，即集裝箱班輪服務機構(gòu)（lineragencyservices倫P&I保值、海事（海事、技術(shù)性顧問服務和信息通訊服務。

國際海事組織（IMO）是的下屬機構(gòu)，負責制定海事標準，總部設在倫敦，有164敦。國際船舶分級（IACS）負責船舶定級，總部設在倫敦。成，交易金額高達340億。由于的海交易所在世界航運界具有“風向標”的作用，幾乎Group，券(Lloyd'sList)，勞埃德及海事貿(mào)易通信(Lloyd’sRegister/FairplayandSeatrade會（CityUniversityLondonMetropolitanUniversityandGreenwichMaritimeInstitute）和海

（InternationalAssociationofClassificationSocieties、國際干貨輪團體Intercargo(dryshipownersgroup)、國際郵輪團體Intero shipownersgroup)、國際航運（InternationalChamberofShip）等服務業(yè)中最主要的4個行業(yè)是輸運，船舶擁有、經(jīng)營及管理，海運保險和航運經(jīng)紀人。在4個主要行業(yè)中，和轉(zhuǎn)發(fā)、海運保險、船舶經(jīng)紀人三個行業(yè)的產(chǎn)值較小，但附加值

行業(yè)分企業(yè)數(shù)鎊船舶和轉(zhuǎn)船舶經(jīng)總和倫敦航運服務業(yè)的競爭優(yōu)勢排3位的包括靠近市場的領(lǐng)軍型客戶、豐富快速的市3-2

競爭也是倫敦的主要之一，包括外國在航運業(yè)競爭中的大量投資和太平洋海域船如高政策對于保持航運服務業(yè)的競爭力產(chǎn)生一定的不利影響。此外，勞動力資源的技能和經(jīng)驗也與航運服務業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展關(guān)。雖然倫敦在這兩航運服務產(chǎn)業(yè)發(fā)3.1.4.1挪威地處歐洲西北部，位于斯堪的納維亞上，其三面分別被北海、挪威海、巴倫支海環(huán)繞。由于地理位置及大部分是山地的緣故，歷史上挪威交通主要依靠海運來實現(xiàn)，倫敦的主

75000人。12.8130多家，挪威進口商品半數(shù)以上經(jīng)奧斯陸轉(zhuǎn)運。實施不同的船舶登記制度和制度對吸引船舶噸位量和海員數(shù)量有著顯著影響，尤其是3.1.4.2新加坡地處國際海運的洲際航線上，港區(qū)后方有鐵路接連吉隆坡等地，是世界上6個港區(qū)，各個港區(qū)具有不同特色。7%10萬就業(yè)機會。從國際航運中心的、信息、技術(shù)等要素的流向和流量來看，新加坡的國際航運中心集新加坡作國際航中心的成和發(fā)在很大度得益于的支持政策層的新加坡海事及港務管理局（MA）統(tǒng)一管理和調(diào)度新加坡的航運事務、負責制定政策和措施、為航運企服務。此，在種意義，新加是新加坡為國際運中心“頭”。近年來,為了刺激經(jīng)濟發(fā)展,新加坡推出“打造新的新加坡”發(fā)展,力圖從傳統(tǒng)經(jīng)3.1.4.3

目前，全球享有盛名的航運公司及航運上的相關(guān)企業(yè)均在經(jīng)營。作為航運產(chǎn)業(yè)的地，擁有國際船舶融資中心的美譽。同時，全球主要的保賠和世界知名的船級社都在設有辦事處。擁有運營能力強大的航運業(yè)、良好的機制、完善的法律研究。根據(jù)這一序列，對人力資源的素質(zhì)要求逐步提高，而對的需求則相對逐步下降。一有關(guān)專家認為，近20年中航運業(yè)的發(fā)展歷程可以概括為港口（基于貨物）發(fā)展最展。為此，邁向國際航運中心城市的發(fā)展目標不能局限于港口業(yè)和船舶業(yè)，而要在此式services市場信息和交易服務（如的海航運交易所。與航運服務相關(guān)的部類還包括海事管associations10*10英里范圍內(nèi)。4航運服務中心城市的競爭力是綜合性的，與國際領(lǐng)先的航運服務中心城市之間存在明顯差敦航運服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題，如商務成本過高、基礎設施的服務能力不足和缺乏的（2）以商務區(qū)為的航運服務業(yè)空間集聚倫挪夫紐法克迪擁有并且具有一定深度2456879能在整個供應鏈中提供123564789支523市場區(qū)3798船東和租船主在空間上鄰1254376984325機978總注：在每項因子評分中，1代表最強，9代表最弱優(yōu)勢因（2）支持紐（1）持續(xù)增長的船運發(fā)展及強大的經(jīng)濟優(yōu)勢迪挪（1）支市的濱水地區(qū)發(fā)展案150180-200萬平方米。5座公路橋?qū)⒃摰貐^(qū)與城市中心相連，并且通過自由港易北河橋和雙橋街能夠迅速、直接提供了多個進入港口新城的。2U1U3600米即可到達新城。考慮到技景聯(lián)系起來。這樣的環(huán)境對于散步者和自行車者來說具有極大的。供新的交通選擇；第四，重點建設Magdeburger港濱水林，有助于增強，更好地塑3.2.1.6合為37.23公頃。從破敗的碼頭和的商業(yè)到今天被稱之為24/7（一周七天，一天二十四赫德遜河，由此形成了臺公園區(qū)。臺公園地區(qū)的用地性質(zhì)以公寓和公共綠地為主。其中，42%為居住用地，有1.4萬30%19%9%21米的公共3.2.2.3

對通9A線是主要對通聯(lián)系通道，在地塊東部穿過，向南通過Brooklyn道路系統(tǒng)臺公園地區(qū)內(nèi)的道路都是下曼哈頓地區(qū)道路的延續(xù)。在北部組團形成環(huán)狀，在南部以SouthEnd林蔭大道和臺街為南北向主路。43座人行天橋快速路，來解決行人和游客的南北穿越問題。端的臺公園是最大的開發(fā)空間，中間的開放空間則以點狀和條狀穿插在濱河步行道之間。另濱水天際線的特色第一層次天際線與第二層次天際線的高低起伏是相互交錯的。第二層呈現(xiàn)出韻律感。挖入式港池造成的建筑后退，加強了空間的縱深感，不僅可以使第一層200-300米。HarbourHarbour一個具有各種發(fā)展機會的城市，吸引較多的永久居民，擁有的零售餐飲業(yè)、的藝術(shù)文TheRocksWelshBay、DawesPointCircularQuay等地，WelshBay地區(qū)依托沿海岸線帶狀展開的形式，達令港、TheRocks地區(qū)和規(guī)劃中的東達令港的空間結(jié)構(gòu)達令港地區(qū)基于水域呈現(xiàn)狹長形深入陸地的自然地理特征，達令港地區(qū)的城市空間呈現(xiàn)括商業(yè)和餐飲等、賓館酒店、辦公的功能序列，有利于形成一個完整的濱水休閑旅游，TheRocks地區(qū)陸域用多的酒店和辦公建筑也能享受到海港的優(yōu)美景觀，拉動了周邊地產(chǎn)的價值。但是，悉尼濱TheRocks地區(qū)陸域用括軌道交通和地面）的比例越來越高，在CBD地區(qū)中72%的通勤人流依賴公共交通。（TOD公共交通悉尼濱水地區(qū)的系統(tǒng)也是城市系統(tǒng)的組成部分，包括軌道交通、地面停車設施主要通過結(jié)合眾多大體量的公共建筑設下停車場，除了小汽車，也為旅游自行車和步行交通自行車和步行近年來成為悉尼越來越鼓勵和倡導的交通方式。直接臨道路系統(tǒng)悉尼的濱水地區(qū)與CBD聯(lián)。Tumbalong6公頃。這些綠地TheRocks地區(qū)利用原頭形成的臨水空間是整體結(jié)構(gòu)中的第一層面?，F(xiàn)代藝術(shù)博物館1.3公頃的規(guī)模。該地區(qū)公共空間與建筑結(jié)合的特點更加突出。WaterfrontRestaurant是利用舊碼頭建筑改建的餐館，它面前的空間的對比。TheRocks地區(qū)的特點則是歷史與現(xiàn)代的對比、建筑和大橋的對比、磚石等傳統(tǒng)首先，改造和利用原有的港口、碼頭、港池等設施，大大延長了岸線的長度，提供了主導功能體現(xiàn)城市發(fā)展的意濱水地區(qū)是城市發(fā)展的資源，應當體現(xiàn)城市發(fā)展的意圖。漢堡港口新城的生產(chǎn)性務業(yè)位于漢堡港口新城的突出部位、世界金融中心位于紐臺公園地區(qū)的部位、旅游休四、北外灘地區(qū)的SWOT分析和發(fā)展定北外灘地區(qū)的SWOT分內(nèi)部發(fā)展條件的優(yōu)勢和優(yōu)勢北外灘地區(qū)隔江面向浦東的陸家嘴和跨河鄰接黃浦的外灘分別作為城市的商務區(qū)成城市活動區(qū)的部分。根據(jù)倫敦作為國際航運服務中心城市的經(jīng)驗，這是航運服綜合優(yōu)勢，是北外灘地區(qū)的性發(fā)展資源。

條件（12米，為建設國際郵輪碼頭提供了得天獨厚的條件。北外灘地區(qū)的濱水地帶擁有成片有標志意義的歷史建筑遺產(chǎn)，將為北外灘地區(qū)發(fā)展增添獨特的歷史文化。

不斷增長的辦公需求導致陸家嘴地區(qū)和外灘地區(qū)的辦公樓宇持續(xù)上揚。2007年上半年，陸家嘴地區(qū)的辦公樓宇已經(jīng)升至1.17元/平方米?日，外灘地區(qū)的辦公樓宇升0.98/平方米?日，而北外灘地區(qū)的辦公樓宇僅為0.6/平方米?日。倫敦的經(jīng)驗表劣勢作為12個現(xiàn)代服務業(yè)區(qū)之一，北外灘地區(qū)雖有良好的發(fā)展?jié)摿Γ壳叭狈σ?guī)12號線對于提升北外灘地區(qū)的交通供給能力是相當關(guān)鍵的，但這兩項交通設施建設4.1.2.1機遇中心城市的“硬實力”進一步加強。據(jù)統(tǒng)計，2006年港完成集裝箱吞吐量2171萬標箱，增望超過2006年世界第二的。航運需求上揚將為航運服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供難得的機遇公司正設立分支機構(gòu)，為邁向國際航運中心城市帶來新的商機。在“十一五”時期，將要基本實現(xiàn)“四個中心”的框架目標，并且采取“由航運中心支持貿(mào)易中心、推進金融中心、最終建設經(jīng)濟中心”的策略路徑。市的“十一五”規(guī)劃提出繼續(xù)優(yōu)先域之一，北外灘航運服務業(yè)集聚區(qū)則是中心城區(qū)的12個現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)之一。國外部發(fā)展環(huán)境的機遇黃浦江地區(qū)是邁向國際大都市的新一輪發(fā)展中的重點區(qū)域，北外灘地區(qū)是其中的軌道交通12號線的加速建設將會顯著地改善北外灘地區(qū)的交通服務能力，由此性地提升4.1.2.2區(qū)具有良好的發(fā)展?jié)摿?，但尚未形成理想的商務發(fā)展環(huán)境。進入的18家航運巨頭中的12家已把總部或長三角區(qū)域總部設在相鄰的黃浦區(qū)。影響因優(yōu)劣機

北外灘地區(qū)的發(fā)展定區(qū)的發(fā)展定位包括國際航運中心的功能部位、城市活動區(qū)的重要組成部分、城市中作為全面意義上的國際航運中心城市，的航運包括港口業(yè)、船舶業(yè)、航運國際大都市作為城市發(fā)展目標，商務區(qū)（CentralBusinessDistrict）是城市Zone外灘地區(qū)不僅是城市商務區(qū)而且也是城市活動區(qū)的重要組成部分。城市活動區(qū)的重要組成部要組成部分，除了以航運服務業(yè)為產(chǎn)業(yè)，同時還具有城市活動區(qū)的其它重要功能，包五、北外灘地區(qū)的空間分析和規(guī)劃策北外灘地區(qū)的空間影響因子分3.66平方公里。北外灘地區(qū)的空間發(fā)展框架涉及一系列影響因子，空間影響因子的界

提藍橋歷史文化風貌區(qū)在市的12個歷史文化風貌區(qū)中具有特殊的歷史文化底蘊，成既有航運產(chǎn)業(yè)中機構(gòu)（如航運交易所）和大型企業(yè)（如中遠、中海、港務正在建設的國際客運中心將要建設的大型商務中（如白玉蘭廣場航運服務中心、的地域特色，形成具有特定的文化博覽和觀光休閑場所。

1933老場坊位于沙涇港和虹口港的交匯部位，依托具有特殊歷史和建筑價值的工業(yè)遺產(chǎn)，成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的主要之一，正在形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化休閑、餐飲的空間集聚，將西門子華東總部位于大連路和長陽路的交叉部位，作為世界500強公司的地區(qū)總部，因子體發(fā)展影塊因產(chǎn)業(yè)節(jié)中交通節(jié)1933商務辦2313）和地區(qū)外（1。93個空間分析單元，進行各種因子的影響度賦空間影響因子的賦因子體影響范因濱水綠黃浦高影響度范圍（250米以內(nèi)）中影響度范圍（250-500米）低影響度范圍（500米以外蘇州高影響度范圍（150米以內(nèi)）中影響度范圍（150-300米）低影響度范圍（300米以外北路商高影響度范圍（250米以內(nèi)）中影響度范圍（250-500米）低影響度范圍（500米以外外灘歷史風地區(qū)地區(qū)因提藍橋歷史風貌地區(qū)因產(chǎn)業(yè)節(jié)航交高影響度范圍（250米以內(nèi)）中影響度范圍（250-500米）低影響度范圍（500米以外國客中中中國際港白玉蘭廣航運服務中心（匯山地塊北外灘交通商丘路/旅順路交通節(jié)軌道交通站高影響度范圍（250米以內(nèi)）中影響度范圍（250-500米低影響度范圍（500米以外文化節(jié)下海高影響度范圍（150米以內(nèi)）中影響度范圍（150-300米低影響度范圍（300米以外摩西會環(huán)境節(jié)大型綠高影響度范圍（250米以內(nèi)中影響度范圍（250-500米）低影響度范圍（500米以外外灘高影響度范圍（250米以內(nèi)）中影響度范圍（250-500米低影響度范圍（500米以外西門子華東地區(qū)中空間影響因子的相關(guān)分析（5-3）可以判斷不同因子的影響空間分布及其相互關(guān)系，SPSS15個基準性因子進行相關(guān)分析，可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的基準性因子之間0.01且相關(guān)系數(shù)大于0.3的有28對，說明這些因子的空間影響范圍較為；雙尾檢驗顯性水平在0.01且相關(guān)系數(shù)大于0.6的有10（見表5-3中深灰色包括濱水岸線-濱水綠帶、心、航交所-航運服務中心，說明這些因子的空間影響范圍非常?；鶞市砸蜃拥南嚓P(guān)分濱綠國中中中港通濱岸北交樞貌濱水綠---國客中--------中--------中----港--------------------濱水岸-北------交通樞--基準性因子的主因子分70%以上就可以滿意了。5170%。未旋矩旋轉(zhuǎn)矩1234主因子主因子主因子主因子港國客中濱水岸濱水綠-北-主因子1主因子2

主因子2對白玉蘭廣場、國客中心、中遠和商丘路/旅順路地塊有絕對值較大的荷載，主因子4對提籃橋風貌區(qū)和北路商業(yè)區(qū)有絕對值較大的荷載，主要反映了提籃橋風貌區(qū)和北路商業(yè)區(qū)分別位于北外灘地區(qū)東西兩段的區(qū)段性區(qū)位特征，可以定義為東西向區(qū)段5，包括航運產(chǎn)業(yè)的2個空間集聚節(jié)點、基于濱水地帶的南北向?qū)哟胃窬?、基于北路商業(yè)區(qū)和提藍橋1主因子3主因子4

主因子2與白玉蘭廣場、中遠、國客中心和商丘路/旅順路地塊呈正相關(guān)，反映了航3映了鄰近濱江地帶的層次性區(qū)位格局特征。因子得分最高的地段集中于路-天潼路-武昌路-4基于主因子的地域聚類4936種地 6Std在一個標準差（1.00Std）以內(nèi)，則以偏離總體平均值的標準差倍數(shù)較大的因子作為判斷這類415表地域類123456均均均均均均濱水綠---國客中-----中-----中----港----------------濱水岸--北--------------------------因子--------因子----------因子--------因子----

第1類型地域北路商業(yè)1.55Std，因而屬于北路商業(yè)區(qū)的組成部分。在空間分布上，第1類型地域分布在乍浦路-海寧路-路-北蘇州河路圍合的范圍內(nèi)。222.60Std。1.32Std、1.73Std、2.98Std；但與軌道交通占點呈負相關(guān)，因子平均值低于總體平均值的標準差倍數(shù)為1.52Std。該類地域?qū)儆诒蓖鉃┑貐^(qū)西段的蘇州河和黃浦江3類型地域北外灘地區(qū)的腹地差值都在一個標準差以內(nèi)，偏離總體平均值最大的為濱水綠帶（-0.68Std）和濱水岸線（-0.69Std5類型地域航運產(chǎn)業(yè)空間集聚區(qū)域標準差倍數(shù)為3.32Std。具體而言，與中海、港務、航交所、航運服務中心（匯山地塊1.67Std、6類型地域提籃橋歷史文化風貌區(qū)1.48Std、3.72Std6類型地域與提4類型地域航運產(chǎn)業(yè)空間集聚區(qū)域

北外灘地區(qū)空間規(guī)劃策空間框遠、中海、港務、白玉蘭廣場和航運服務中心，形成具有國際的航運服務在北外灘地區(qū)的西部北路地區(qū)作為市的商業(yè)中心之一將形成以商業(yè)服務為主，

發(fā)展軸濱水發(fā)展軸線濱水岸線是北外灘地區(qū)的性發(fā)展資源，濱水地帶應當強化公共開放空大名路-楊樹浦路發(fā)展軸線大名路-楊樹浦路串連了一系列航運產(chǎn)業(yè)的龍頭機構(gòu)和企業(yè)、長治路-天潼路發(fā)展軸線沿著長治路-12號線東西貫穿北外灘地區(qū)，沿線設有4個站點。圍繞軌道交通站點（特別是位于北外灘地區(qū)的2處站點，在長治路-天北路發(fā)展軸線北路兩側(cè)地帶應當強化商業(yè)服務、休閑和商務辦公的綜合吳淞路發(fā)展軸線在吳淞路兩側(cè)地帶已經(jīng)形成商務辦公和旅游酒店的空間集聚，應當繼續(xù)虹口港發(fā)展軸線虹口港是虹口區(qū)內(nèi)河體系的組成部分，應當強化依托濱水開放空間的休

高陽路發(fā)展軸線高陽路位置適中，但尚未形成特定功能的發(fā)展軸線，建議在高陽路兩側(cè)其它策的實施，提出街坊用地調(diào)整的基本原則（5-7。上）的情況下，街坊的用地調(diào)整策略應當?shù)丶骖櫖F(xiàn)狀用地性質(zhì)。在可置換用地為主導（所舟山路-，，，，街編街坊類地1可開發(fā)導2導濱水發(fā)展軸線北路發(fā)展3可開發(fā)導濱水發(fā)展軸線北路發(fā)展軸4導濱水發(fā)展軸線，吳淞路發(fā)展5導