村鎮(zhèn)規(guī)劃與管理講座(城中村)

“城中村”村民建房管理知識(shí)講座

2007.3一、政策法規(guī)相關(guān)知識(shí)

1、城市規(guī)劃法2、《新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施〈城市規(guī)劃法〉辦法》3、我市“城中村”村民建房管理政策

相關(guān)概念

1、什么是城市規(guī)劃區(qū)？城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。

2、編制城市規(guī)劃有哪些要求？編制城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)貫徹有利生產(chǎn)、方便生活、促進(jìn)流通、繁榮經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)科學(xué)技術(shù)文化教育事業(yè)的原則。編制城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建設(shè)等要求。

3、城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建堅(jiān)持的原則是什么？城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。城市舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)遵循加強(qiáng)維護(hù)、合理利用、調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，并逐步改善居住和交通運(yùn)輸條件，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市的綜合功能。

4、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對(duì)建設(shè)行為有哪些規(guī)定？在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、改建、和擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。

5、哪些建設(shè)行為是嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的行為？占用城市規(guī)劃確定的公共設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地、市政公用設(shè)施用地；占?jí)旱缆芳t線、高壓供電走廊、地下管線、防洪排水設(shè)施、消防通道，影響周?chē)ㄖ踩?、通風(fēng)、采光以及擅自改變用地性質(zhì)、危及公共安全或造成城市環(huán)境污染的建設(shè)行為屬?lài)?yán)重影響城市規(guī)劃的建設(shè)行為。

6、違反法律規(guī)定的建設(shè)行為和處罰辦法有哪些規(guī)定？未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證證件或違反建設(shè)工程城規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。對(duì)影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并視情節(jié)，處以違法建設(shè)工程總造價(jià)2—5％的罰款。

7、我市對(duì)違反法律規(guī)定的建設(shè)行為和處罰辦法有哪些規(guī)定？（1）嚴(yán)格遵照和執(zhí)行國(guó)家對(duì)城市建設(shè)管理的各項(xiàng)法律法規(guī)。（2）、未取得規(guī)劃審批手續(xù)，經(jīng)確認(rèn)，符合城市總規(guī)用地性質(zhì)及自治區(qū)技術(shù)規(guī)定（XJJ013_2004）要求，且不影響城市近期建設(shè)規(guī)劃、市政公用設(shè)施、交通、消防、環(huán)保、環(huán)境衛(wèi)生、綠化及四鄰居住條件的情況下，給予行政處罰后，補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)。（3）、已取得規(guī)劃審批手續(xù)，但未按規(guī)劃審批內(nèi)容建設(shè)的，經(jīng)確認(rèn)，如不屬?lài)?yán)重影響城市規(guī)劃、四鄰居住條件及相關(guān)技術(shù)規(guī)范的，給予行政處罰。超出部分，由農(nóng)戶作出書(shū)面承諾，征遷時(shí)不予補(bǔ)償，可臨時(shí)使用。

（4）、經(jīng)確認(rèn)，違法建筑屬?lài)?yán)重影響城市規(guī)劃的，依法限期拆除。（5）、處理工作精神自市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好城中村村民房屋建設(shè)管理的通知》下發(fā)后15日內(nèi)，未經(jīng)國(guó)土、規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，擅自進(jìn)行違法建房的村民，主動(dòng)到市行政執(zhí)法局接受處理。依法給予違法工程總造價(jià)2％罰款，補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)。未主動(dòng)到市行政執(zhí)法局接受處理的，依法給予違法工程總造價(jià)5％罰款，補(bǔ)辦規(guī)劃審批手續(xù)。上述建筑嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，依法限期拆除。該通知下發(fā)后仍進(jìn)行違法建設(shè)的，其違法建筑一律拆除。罰沒(méi)收入設(shè)立專(zhuān)戶管理，用于市區(qū)城中村改造、村莊整治和失地農(nóng)民社會(huì)保障。

8、不編制村莊居民點(diǎn)規(guī)劃和違法進(jìn)行建設(shè)有哪些危害？會(huì)出現(xiàn)建筑物嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的情形，拆除后給建設(shè)人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。給我市城市規(guī)劃管理工作和依法實(shí)施城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)方針造成嚴(yán)重影響，阻礙了我市城市建設(shè)和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展步伐。對(duì)房屋使用人、周邊鄰居在消防、日照等權(quán)益形成侵權(quán)、造成隱患。一旦危險(xiǎn)發(fā)生，后果無(wú)法估量。如：

案例（一）：李家村服裝城位于西安市和平門(mén)外，雁塔路北段，兩面有城市干道相聯(lián)，其南即為西安的科技一條街，周?chē)钟星锪稚虖B、鐵一局文化活動(dòng)中心、文藝路批發(fā)市場(chǎng)、冶院等消費(fèi)和服務(wù)較集中的單位，其地理位置十分優(yōu)越。

李家村服裝城占地2.1公頃，人口約5400人，其中常住人口1080人，流動(dòng)人口4320人。李家村服裝城于1991年建成，于1992年開(kāi)始對(duì)外招商引資，吸引了大批江浙商戶的進(jìn)入，現(xiàn)已有營(yíng)業(yè)店面780余間，實(shí)際出租490余間，出租率為62.8%。隨著服裝城的不斷發(fā)展擴(kuò)大，于1997年又在內(nèi)部興建了浙江村服裝城，它占地0.42公頃，建設(shè)營(yíng)業(yè)店面420余間，現(xiàn)已出租208間，實(shí)際出租率為49.5%。浙江村服裝城雖然屬李家村服裝城的一部分，但在管理上卻相對(duì)獨(dú)立，它主要集中了江浙一帶的商戶，是一個(gè)以加工、銷(xiāo)售中低檔服裝為主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的外來(lái)人口聚集區(qū)，其產(chǎn)品除供應(yīng)西安許多市縣外，還銷(xiāo)往西北其它地區(qū)。這兩個(gè)服裝城的存在，為李家村及周邊地區(qū)帶來(lái)了大量的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也為西安提供了大量的就業(yè)崗位。

在李家村的空間結(jié)構(gòu)中，除浙江村服裝城全部是二層連廊經(jīng)營(yíng)性建筑外，商住混用的建筑（即一層為出租門(mén)面房，二到五、六層為住宅）占到總用地面積的36.41%。村民憑借李家村所處的優(yōu)越地理位置，為了追求短期的、更高的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)有限的土地進(jìn)行了高強(qiáng)度、高密度的違章建設(shè)。據(jù)調(diào)查在這里的居住用地的容積率在2至3之間，個(gè)別甚至更高，建筑密度平均為70%，建筑層數(shù)已達(dá)到7層。

村民的建筑品位普遍來(lái)說(shuō)比較差，房屋建筑質(zhì)量低，其中有60%是加層搭建的，許多建筑不顧西安是八度抗震區(qū)，能將120墻修到5-6層，更見(jiàn)到有很多樓前后間距不過(guò)兩米，而樓卻有5-6層高，基本的日照間距、采光通風(fēng)、居住生活的私密性都得不到保障。村莊內(nèi)的綠化面積、綠化設(shè)施非常不足，綠地面積只占到總面積的0.83%，根本無(wú)法滿足居民的日常需求。另外，不但樓內(nèi)無(wú)任何消防設(shè)施，多數(shù)建筑存在消防隱患，而且村內(nèi)道路狹窄曲折，多數(shù)地段消防車(chē)根本無(wú)法到達(dá)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，李家村原有的經(jīng)營(yíng)模式和空間布局方式以及周?chē)h(huán)境質(zhì)量的惡化已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了服裝城的進(jìn)一步發(fā)展?！俺侵写濉眴?wèn)題突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一是建設(shè)亂，村民亂搭亂建成風(fēng)；第二是人員混雜；第三是村民子女的教育問(wèn)題得不到滿足。

案例（二）：隨著太原市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，“城中村”問(wèn)題日益突出。在太原市大王村的主通道上，違章的建筑垃圾把整條路堵得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，房頂上不時(shí)有磚頭飛落，過(guò)往行人在繞行的同時(shí)還得注意頭頂?shù)摹帮w行物”。二、村莊建設(shè)規(guī)劃編制的內(nèi)容

1、對(duì)現(xiàn)有居民點(diǎn)與生產(chǎn)基地進(jìn)行布局調(diào)整，明確各自在村鎮(zhèn)體系中的地位。

2、確定各個(gè)主要居民點(diǎn)與生產(chǎn)基地的性質(zhì)和發(fā)展方向，明確他們?cè)诖彐?zhèn)體系中的職能分工。

3、確定居民點(diǎn)的人口和發(fā)展規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模。

4、安排交通、供水、排水、供電、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施，確定工程管網(wǎng)走向和技術(shù)選型等。

5、安排衛(wèi)生院、文化站、商店、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)中心等主要公共建筑。

6、提出實(shí)施規(guī)劃的政策措施。三、“城中村”村民建房辦理程序、要求

1、《關(guān)于印發(fā)昌吉市辦理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民翻建危房規(guī)劃手續(xù)暫行規(guī)定的通知》昌市政辦發(fā)（2005）44號(hào)文件。

2、辦理村（居）民用地建房應(yīng)遵循的原則是什么？（1）、國(guó)土資源局嚴(yán)格按規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)村民宅基地。村民將原有房屋出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。嚴(yán)禁一戶多宅。（2）、市規(guī)劃局根據(jù)國(guó)土資源局批準(zhǔn)的宅基地進(jìn)行規(guī)劃審批，不得超范圍審批。（3）、村（居）民在原有的房屋上進(jìn)行改建或擴(kuò)建，國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。超出宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分，規(guī)劃局不核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。超出部分面積由村集體收回。（4）、對(duì)批準(zhǔn)列入城市改造的村莊，村（居）民不得新建、改建和擴(kuò)建房屋，國(guó)土資源局、規(guī)劃局不再審批村（居）民建房相關(guān)手續(xù)。（5）、村（居）民點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合城市建設(shè)的要求。

3、村民用地建房應(yīng)嚴(yán)格按哪些程序進(jìn)行辦理？（1）、村（居）民向所在地村（居）委會(huì)提出書(shū)面建房申請(qǐng)，并提供現(xiàn)有住房、家庭成員、戶籍關(guān)系等情況。（2）、村（居）委會(huì)集體討論建房申請(qǐng)并簽署意見(jiàn)，同時(shí)附具村委會(huì)與申請(qǐng)建房村民簽訂的原有住房拆除協(xié)議或無(wú)償交由村委會(huì)統(tǒng)一管理的協(xié)議，報(bào)所在地辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核。（3）、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)申報(bào)材料的真實(shí)性和完整性進(jìn)行審查，并作出書(shū)面審核意見(jiàn)后報(bào)村民建房聯(lián)合管理辦公室。（4）、村民建房聯(lián)合管理辦公室進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和初審，對(duì)符合建房條件的，土管、規(guī)劃、建委按照各自職責(zé)分別辦理建房用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。（5）、村（居）民取得建房用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，方可動(dòng)工建設(shè)。（6）、村（居）民房屋建成后，規(guī)劃、建設(shè)、公安消防國(guó)土資源等部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

根據(jù)村莊地理位置與城市建成區(qū)融合程度，主要分為：近郊、遠(yuǎn)郊、整體搬遷村。近郊包括：南五工一村、八工一村、八工二村、小三四工一村、小三四工二村、北園村、北門(mén)村、小渠子二村。遠(yuǎn)郊包括：中溝二村、長(zhǎng)豐一隊(duì)、長(zhǎng)豐三隊(duì)。整體搬遷村包括：六工廟村、三畦村、九家溝村、小渠子三村、北溝一村。（注：小渠子一村按市政府已審批的規(guī)劃實(shí)施，不再審批村民建房。南五工二村原居民點(diǎn)根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進(jìn)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，原居民點(diǎn)內(nèi)不再審批村民建房）四、我市“城中村”的劃分五、村莊居民點(diǎn)規(guī)劃編制范例

濱湖河?xùn)|岸小渠子一村現(xiàn)狀居民點(diǎn)（左側(cè)紅線范圍內(nèi)），該村位于我市濱湖河景觀帶東側(cè)、紅旗西路南側(cè)、中山路西側(cè)、磷肥廠家屬院用地北側(cè)，由于該村無(wú)居民點(diǎn)規(guī)劃，因此居民點(diǎn)內(nèi)道路零亂、無(wú)公共綠地及公共服務(wù)設(shè)施，雖在城中但未享受到城市化過(guò)程所帶來(lái)的利益。濱湖河三號(hào)地塊小渠子一村安置方案，在原有居民點(diǎn)用地內(nèi)建設(shè)多層住宅樓，使該村村民在原有的用地上進(jìn)行安置、使村民就地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，且該地塊西側(cè)為濱湖河景觀帶，規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠地率達(dá)到35%以上，居住環(huán)境將會(huì)徹底改善；并在小區(qū)內(nèi)同步安排了文化、衛(wèi)生、體育等各類(lèi)社區(qū)配套設(shè)施，為居民提供了必要的公共活動(dòng)空間。規(guī)劃市政公用設(shè)施齊全，布局完整。該安置方案將于今年實(shí)施。單體效果圖整體鳥(niǎo)瞰圖園豐六隊(duì)位于我市塔城路以北、長(zhǎng)寧路以西、青年路兩側(cè)，本次規(guī)劃范圍如圖所示，該村無(wú)統(tǒng)一的居民點(diǎn)規(guī)劃，室外缺少公共綠地和各類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)地，建筑密度高，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位，現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施陳舊且超載，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的生活要求，現(xiàn)狀居民點(diǎn)每戶宅基地面積至少196.4平方米。

規(guī)劃范圍園豐六隊(duì)居民點(diǎn)現(xiàn)狀圖該規(guī)劃方案建設(shè)用地面積為11120.1平方米，總建筑面積13912.8平方米，容積率1.25，建筑密度20.9%，綠地率為44.9%，規(guī)劃總戶數(shù)167戶，戶均用地面積為66.59平方米，戶均建筑面積83.31平方米，與現(xiàn)狀居民點(diǎn)每戶宅基地用地面積至少196.4平方米、無(wú)公共綠地及公共服務(wù)設(shè)施，居住環(huán)境差相比，該方案建設(shè)多層單元式住宅樓，改變了過(guò)去農(nóng)民每家每戶劃宅基地建房的模式，節(jié)地效果明顯，且有利于改善該區(qū)域及周邊居民的居住、生活環(huán)境，豐富城市沿街景觀。單體效果圖大西渠鎮(zhèn)中渠村居民點(diǎn)現(xiàn)狀圖

大西渠鎮(zhèn)中渠村現(xiàn)狀村莊布局分散，基本以組團(tuán)式散落群居；住宅多“沿路而建”。由于實(shí)行“一戶一宅”的宅基地政策，無(wú)統(tǒng)一的村莊規(guī)劃，建設(shè)的隨意性強(qiáng)，農(nóng)房占地面積較大，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。由于布局分散，村民不能享受基礎(chǔ)設(shè)施配套，普遍存在路面不硬，而且村內(nèi)道路、給水、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套性、共享性差，教育、文化、衛(wèi)生、環(huán)保等服務(wù)業(yè)落后。生活、生產(chǎn)垃圾不能集中回收處理，垃圾亂倒、污水亂排、電線亂拉、管道亂鋪的現(xiàn)象隨處可見(jiàn)。大西渠鎮(zhèn)中渠村居民點(diǎn)規(guī)劃

大西渠鎮(zhèn)中渠村修建性詳細(xì)規(guī)劃，道路體系完備，功能分區(qū)明確，集中綠地的規(guī)劃及村民配套服