第七章 房地產開發(fā)項目管理

第七章

房地產開項目管理【情析本章難度較小，分值適用年內容有變化。年份年年年年

單項選擇題6題6分6題6分5題5分5題5分

多項選擇題2題分2題分2題分2題分

案例分析題————

合計8題10分8題10分7題9分7題9分2011、年題各章分值分析【容架第一節(jié)房產開發(fā)項目管理概述第二節(jié)房產開發(fā)項目勘察設計管理第三節(jié)房產開發(fā)項目工程招標第四節(jié)房產開發(fā)項目合同管理第五節(jié)房產開發(fā)項目實施控制第六節(jié)房產開發(fā)項目竣工驗收第節(jié)房產發(fā)目理述房地產開發(fā)項目的概念房地產開發(fā)的特點房地產開發(fā)項目的特點房地產開發(fā)項目管理的程序和內容房地產開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構成房地開項的義是指房地產開發(fā)企業(yè)在一定的質、時間和費用要求下，從取得房地產開發(fā)用地開始，經過項目策劃和施工設等過程以人們需要的建筑物及其附屬設備、設施和環(huán)境的一次性任務。房地開的點■位置固定性■項目多樣性■開發(fā)條件差■開發(fā)周期長■投資規(guī)模大房地開項的點■質量要求較高■時間目標的限定性較強（工期■費用目標較強（成本）■系統(tǒng)性較強■涉及面較廣■涉及諸多法規(guī)政策房地開項管的程和容■工程建設準備■施工招標■施工建設■竣工驗收房地開項的統(tǒng)構（圍次小【重點難點】房地產開發(fā)項目的程系統(tǒng)構成系統(tǒng)開發(fā)項目

內涵

案例如學校、醫(yī)院、住宅小區(qū)單項工具有獨立設計文件成后可以獨立發(fā)揮效益的程項

辦公樓、圖書館單位工程分部工程分項工程

有獨立的設計文件，但不能獨立發(fā)揮效益定額中的章定額中的節(jié)

圖書館室外工程、主體工程如地基基礎、樓地面模板、砌筑體【2010年真題】某房地產開發(fā)業(yè)擬開發(fā)建設一個由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括（）。3個建項目10個單項工程12個單項工程12個單位工程[疑編號5887070101針對該題提問『正確答案C『答案解析本題考查房地產開項目的工程系統(tǒng)項工程是指具有獨立設計文件的成可以單形成生產能力或發(fā)揮工程效益的一組配套齊全的工程項目。根據(jù)定義，題干中所述共有12個項工程。選項A應該是只有1個設項目。參見教材P162?！?009年真題】對于房地產開項目的工程系統(tǒng)構成而言，下列包含關系的說法中，正確的是（）單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程[疑編號5887070102針對該題提問『正確答案C『答案解析本題考查房地產項系統(tǒng)的關系地產開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程位工程部工程和分項工程構成教材P162。第節(jié)房產發(fā)目察計理房地產開發(fā)項目勘察設計概述房地產開發(fā)項目勘察管理房地產開發(fā)項目設計管理工程勘察和工程設計單位資質及質量責任房地開項勘設計述1.1工程察的內容1.2工程察階段1.3工程計的階段程察內■工程測量■工程地質勘察■水文地質勘察程察段勘察階段初步勘察詳細勘察施工勘察

要求滿足選址和初步設計的要求符合施工圖設計的要求為施工中遇到的地質問題而進一步勘察包括施工驗槽，深基坑施工勘察和樁應力測試，地基加固處理勘察和加固效果檢驗，施工完成后沉降監(jiān)測，其他環(huán)境工程地質監(jiān)測計段分■方案設計■初步設計（技術要求簡單的項目，經有關主管部門同意，可以不進行此階段）■施工圖設計房地開項勘管理2.1勘察理的主要任務2.2房地開發(fā)項目勘察設計工程序察理主任■編制工程勘察任務書■選擇勘察單位■勘察準備■勘察現(xiàn)場監(jiān)督■審查勘察成果報告地開項勘設工程■勘察設計任務委托■初步勘察與方案設計■詳細勘察與初步設計■施工圖設計■施工和驗收階段■設計后評價房地開項設管理3.1設計理的意義3.2工程計管理模式和特點3.3工程計管理的主要內容計理意工程設計管理是開發(fā)項目管理的龍頭確保工程功能質量和進度的前提和基礎是做好工程投資控制的關鍵。程計理式特（種式模式房地產開發(fā)企業(yè)直接管理模式委托專業(yè)咨詢公司管理模式

內涵設立工程設計管理機構委托專業(yè)咨詢公司代其進行設計管理使計管理職能委托項（程管公司管開企業(yè)委托專業(yè)的項目管理公司代其對工程設計理模式

進行全過程管理【重點難點】房地產開發(fā)企業(yè)直管理模式內涵

模式特點開發(fā)企業(yè)組建設計管理機構

開發(fā)企業(yè)需要有很強的專業(yè)技術力量和較高的設計管理水平，具有設計評審經驗和判斷能力有利于開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目目標和風險的管制開發(fā)企業(yè)介入設計過深易造成設計方案反復變更，不易發(fā)揮設計單位系統(tǒng)分析綜合比選的作用【重點難點】委托專業(yè)咨詢公司理模式內涵開發(fā)企業(yè)和設計單位訂立設計合同，和咨詢機構訂立咨詢合同，咨詢公司和設計單位沒有合同關系，但開發(fā)企業(yè)應將委托咨詢公司的具體內容和要求及職能書面告知設計單位【重點難點】委托項目（工程）管理公司模式內涵

模式特點專業(yè)咨詢公司長期從事工程咨詢服務工作，經驗比較豐富，有利于保證質量、進度和節(jié)約投資對房地產開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術力量和設計管理水平要求較低模式特點房地產開發(fā)企業(yè)與設計單位沒有合同關系由項目管理1項目管理公司全權負責公司獨立負責完成工程設計單位選擇，并與之簽訂合設計委托和設計管理工作，同房產開發(fā)企業(yè)有關工程設計意見和要求必須通過可大大減輕開發(fā)企業(yè)的項目管理公司予以實現(xiàn)

負擔程計理要容■編制設計任務書■精心選擇設計單位（特別要優(yōu)選項目設計負責人）■做好設計文件審查■精心組織設計交底■建立高效、暢通的聯(lián)絡渠道■做好限額設計工作■做好設計變更的管理工作【重點難點】設計文件的審查審查的內容（三滿足）■是否滿足設計任務書的要求■是否達到該階段設計深度的要求■是否符合國家、行業(yè)、和地方的法規(guī)、標準的要求【重點難點】圖紙會審和設計交

2）項目管理公司只承擔受委托管理范圍內的責任大方案報開發(fā)企業(yè)決策審查的形式■開發(fā)企業(yè)內部·專業(yè)單項審查·專業(yè)交叉審查·專題審查·整體會商■外部專家評審■委托第三方進行審查概念圖紙會審設計交底

內涵開發(fā)企業(yè)組織相關單位認真查看施工圖紙，匯總問題設計單位向各單位介紹設計內容，回答疑問【重點難點】限額設計工作（工造價控制的關鍵階段）階段初步設計開始前

限額設計工作內容項目設計負責人應組織專業(yè)設計人員與造價工程師進行討論溝通，確定各專業(yè)的設計限額初步設計過程中專設計人員與造價工程師溝通設計變更主要材料和設備招標時

記錄和分析設計變更對工程造價的影響，做好限額設計的動態(tài)和全過程管理專業(yè)設計人員配合確定材料和設備的技術要求，嚴禁超標采購【重點難點】設計變更管理工作■制訂設計變更管理辦法與流程，所有設計變更必須經過開發(fā)企業(yè)審批方可實施■對于非發(fā)生不可的設計變更，發(fā)生得越早越好，這樣損失越小■設計變更時要進行專業(yè)會簽，確保專業(yè)之間協(xié)商一致■對于重大設計變更，需進行由相關單位參加的技術經濟論證和評審■開發(fā)企業(yè)和設計單位應建立對設計變更費用的管理制度，做好動態(tài)全程控制工程察工設單位資及量任4.1勘察位的資質等級4.2設計位的資質等級4.3勘察計從業(yè)人員的資質管4.4勘察設計單位的質量責任察位資等資質序列

等

級工程勘察綜合資質工程勘察專業(yè)資質工程勘察勞務資質

只設甲級設甲級、乙級，部分專業(yè)設丙級不分等級程計位資等資質序列

等

級工程設計綜合資質工程設計行業(yè)資質工程設計專業(yè)資質工程設計專項資質

只設甲級設甲級、乙級，個別可設丙級設甲級、乙級設甲級、乙級【2011年真題】關于工程設計位資質及資質管理的說法錯誤的是（）。A.工程設計綜合資質只設甲、乙兩級B.取得工程設計綜合資質的企業(yè)，可以承接各行業(yè)、各等級的建設工程設計業(yè)務C.未受聘于建設工程設計單位的設計人員，不得從事建設工程設計活動D.禁止建設工程設計單位允許其他單位以本單位的名義承接建設工程設計業(yè)務[疑編號5887070103針對該題提問『正確答案A『答案解析本題考查工程設計位的資質及管理程設計綜合資質只設甲級，所以A選不對。參見教材P167察計員資■從事建設工程勘察、設計活動的專業(yè)技術人員，實行執(zhí)業(yè)資格注冊管理制度■不經注冊，不得以注冊執(zhí)業(yè)人員名義從事勘察、設計活動程察工設單的量任■嚴格執(zhí)行基本建設程序：先勘察、后設計、再施工■必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，并對其質量負責■勘察設計成果必須真實、準確■勘察設計文件應符合國家規(guī)定的勘察設計深度要求■必須選用符合國家規(guī)定標準的技術和材料■作好施工現(xiàn)場服務【重點難點】勘察設計文件的修■確需修改勘察設計文件的，應當由原勘察設計單位修改■經原勘察計位書面同意設單位也可以委托其他具有相應資質等級的勘察設計單位修改，修改單位對修改的勘察、設計文件承擔相應責任■施工監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)勘察設計件有問題須報告建設單位由建設單位要求勘察設計單位修改■勘察、設計文件作重大修改的，建設單位應當報經原審批機關批準后，方可修改【重點難點】勘察設計文件的深要（四個階段）階段勘察文件方案設計文件

設計深度應當真實、準確、滿足建設工程規(guī)劃、選址、設計、巖石治理和施工的需要應當滿足編制初步設計文件和控制概算的需要初步設計文應滿足編制施工招標文件設備材料訂貨和編制施工圖設計文件件需要施工圖設計應滿足設備材料采購標準設備制作和施工的需要注工程文件合理使用年限【重點難點】勘察設計文件對材、構配件的選用■設計文件中的材料、構配件、設備，應當注明其規(guī)格、型號、性能等技術指標■除有特殊要求的建筑材料、專用設備和工藝生產線等外，設計單位不得指定生產廠、供應商■采用新技術而又沒有國家標準的當國家認可的檢測機構進行試驗論證出檢測報告，并經有關部門組織建設工程技術專家委員會審定后，方可使用第節(jié)房產發(fā)目程標房地產開發(fā)項目招投標概述招標方式房地產開發(fā)項目工程招標的程序房地開項招標概■工程招標·由業(yè)主或其代理機構提出交易條件，以征詢承包商的最佳方案■工程投標·承包商為了得到工程合同而向業(yè)主或其代理機構發(fā)出的響應【重點難點】各種行為在合同法中的性質■招標文件－要約邀請（因缺少價格條件）■投標文件－要約■中標通知書－承諾【2009年真題】在工程招標中投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（）A.承諾議價要約邀約[疑編號5887070201針對該題提問『正確答案C『答案解析本題考查投標的性投人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。參見教材P168招標式標兩方招標方式

特點

優(yōu)點

缺點

適用范圍公開招標業(yè)主發(fā)布招標公告承商可選范圍（無限備應資質條的有于取得最競爭招承商均可投標佳的工程方案

評標工作量大，時間長，費用高

政府工程或規(guī)模較大的工程標）邀請招標業(yè)主邀請具備相應資質招程序簡化競爭激烈程度低，（有限與件的施工單位參加約標費用和時可無法選到最有競爭招招，一般不少于三個間減少風險競力的承包商標）【2011年真題】與邀請招標相，公開招標的優(yōu)點是（）。A.節(jié)約招標費用在較廣泛的范圍內選擇承包商節(jié)省招標時間減少風險[疑編號5887070202針對該題提問『正確答案B『答案解析』本題考查公開招標的優(yōu)點。公開招標的招標時間較長、費用較高，AC說有誤。公開招標的風險比較大，所以不對。參見教材P168。須標項范（足一可■施工單項合同估算價在200萬人民幣以上■項目總投資在3000萬元以上須開標項范■全部使用國有資金投資或國有資金投資占控股或者主導地位的項目需要公開招標■經省級以上政府依法批準可以進行邀請招標的重點建設項目除外房地開項工招標程標的備3.1.1招標應具備的條件■辦理相關手續(xù)■資金已落實■有滿足招標需要的設計文件及技術資料■法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件3.1.2招標文件的內容■投標須知■招標工程的技術要求和設計文件■采用工程量清單招標的，應當提供工程量清單■投標函的格式及附錄■擬簽訂合同的主要條款■要求投標人提交的其他材料【2008年真題】房地產開發(fā)項工程招標文件不包括（）。A.評標委員會組成人員工程量清單合同專用條款合同通用條款[疑編號5887070203針對該題提問『正確答案A『答案解析評標委員會組成人的情況在定標前是保密的能招標文件中公開。參見教材P1693.1.3投標保證金■招標人可以要求投標人提交投標保證金（或保函）■投標保證金可以使用支票、銀行匯票等■一般不超過投標總價的2%，高不得超過50萬元【2012年真題】關于房地產開項目工程投標擔保的說法，錯誤的是（）A.招標人可以要求投標人提交投標擔保投標擔?？梢圆捎猛稑吮：蛲稑吮ＷC金的方式投標保證金一般不得低于投標總價的2%投標保證金最高不得超過50萬[疑編號5887070204針對該題提問『正確答案C『答案解析本題考查招標前的備工作標人可以在招標文件中要求投標人提交投標擔保標?？梢圆捎猛稑吮：蛘咄稑吮ＷC金的方式。投標保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標總價的2%，最高不得超過50萬。見教材P169【2011年真題】關于招標人在標文件中要求投標人提交投標保證金的說法，錯誤的有（）。投標保證金可以使用支票投標保證金不得使用銀行匯票投標保證金不得低于80萬投標保證金應超過投標總價的2%投標保證金應在規(guī)定的時間內提交給招標人[疑編號5887070205針對該題提問『正確答案BCD『答案解析』本題考查投標保證金。投標保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標總價的2%，最高不得超過50。所以BCD錯誤。參見教材P169。3.1.4標底■標底可設也可不設■如果有標底，應在開標前保密■一個招標工程只能編制一個標底【2009年真題】建設工程招標件包括（）等。投標人須知合同專用條款工程量清單標底投標書格式[疑編號5887070206針對該題提問『正確答案ABCE『答案解析題考查招標文件內容標件一般包括標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規(guī)格和圖紙程量清單必附投保函及履約保函格式等選項D標可有可無，即使有也能放到招標文件中。參見教材P169。3.1.5不得有歧視待遇■招標人不得以不合格條件限制或者排斥潛在投標人■不得對潛在投標人提出與招標工程實際要求不符的過高的資質等級要求和其他要求3.1.6自行招標的條件（同時具）■有專門的施工招標組織機構■有與工程規(guī)模雜度相適并具有同類工程施工招標經驗悉關工程施工招標法律法規(guī)的工程技術、概預算及工程管理的專業(yè)人員3.1.7招標備案■招標人應在發(fā)布招標公告或投標邀請書工程所在地縣級以上政府建設行政主管部門備案布標告邀書■公開招標的項目應在報刊息網絡或者其它媒介上刊登招標公告同時在中國工程建設和建筑業(yè)信息網上發(fā)布招標公告■招標公告應載明招標人的名稱、地址標工程的性質、規(guī)模點以及獲取招標文件的辦法■邀請招標應向3個上符合條件的施工企業(yè)發(fā)出投標邀請書格查■種類·資格預審：資格預審合格申請人過多時，可由招標人從中選擇不少于7家位·資格后審■資格審查的內容·資格預審申請書格式·申請人須知·企業(yè)資質、業(yè)績、技術裝備、財務狀況·擬派出的項目經理與主要技術人員的簡歷、業(yè)績等證明材料售標件■招標人需對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應在投標截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人，同時備案■招標文件可以收工本費，其中的設計文件可以收取押金，開標后將設計文件退還的，招標人應退還押金標評與標3.5.1接收投標文件■截止時間后送達的投標文件無效，招標人應拒收■在截止時間前，可以補充、修改或撤回已提交的投標文件■提交投標文件少于3個，招標人應重新招標3.5.2開標■應在提交投標文件截止時間的同一時間公開進行■開標由招標人主持，所有的投標人參加3.5.3開標時視為廢標的情形■投標文件未按招標文件的要求密封■投標文件中的投標函未加蓋印章，或委托代理人無委托書等■投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認■投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金■組成聯(lián)合體投標的，投標文件未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議3.5.4評標■評標由招標人組建的評標委員會負責■評標委員會由招標人代表和技術濟面的專家組成人數(shù)為5人上的單數(shù)其中技術、經濟方面的專家不少于成員總數(shù)的2/3■投標人可以對標書進行澄清與說明得超過投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容■完成評標后評標委員會向招標人提交書面評標報告薦超過3名有序的合格的中標候選人【年題】評標委員會完成評標后，向招標人推薦的合格中標候選人不超過（）名。2345[疑編號5887070207針對該題提問『正確答案B『答案解析』本題考查評標的相關內容。評標委員會完成評標后，應向招標人提出書面評標報告闡明對各投標文件的評審和比較意見并按照規(guī)定的評標方法推薦不超過有排序的合格的中標候選人參見教材P171。3.5.5授標■招標人應在投標有效期截止時限30日前確定中標人■招標人應自確定中標人之日起15日，向主管部門提交書面報告■主管部門在5日內未告知有違法行為的，招標人可向中標人發(fā)出中標通知書訂程同■招標人和中標人應在中標通知書發(fā)出之日起內，訂立書面合同■訂立書面合同后7日內向主管部門備案■雙方哪一方不簽訂合同，均要承擔法律責任，給對方賠償【2010年真題】下列工作中，屬于房地產開發(fā)項目工程招標程序的是（）A.發(fā)出招標公告或邀請函工程投標詢價和現(xiàn)場考察開標、評標和授標簽訂工程承包合同[疑編號5887070208針對該題提問『正確答案B『答案解析本題考查房地產開項目工程招標程序項B是投程序而非招標程序。參見教材P169171第節(jié)房產發(fā)目同理房地開項合的概合同：是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。房地產開發(fā)項目合同房產開發(fā)項目業(yè)主或其代理人與項目承包人或供應人為完成一確定的房地產開發(fā)項目所指向的目標或規(guī)定的內容相互的權利義務關系而達成的協(xié)議。房地開項合的基內■合同的當事人■合同的標的■標的的數(shù)量和質量■合同價款或酬金■合同期限、履行地點和方式■違約責任■解決爭執(zhí)的方法房地開項合體系【2011年真題】下列房地產開項目有關合同中，屬于房地產開發(fā)項目建設單位涉及的合同有（）設計合同采購合同監(jiān)理合同分包合同勞務合同[疑編號5887070301針對該題提問『正確答案ABC『答案解析』本題考查房地產開發(fā)項目合同管理。參見教材P172。房地開項合策劃兩關問）【2011年真題】下列合同中，程量增減風險由承包人承擔的是（）A.成本加固定額酬金合同成本加比例酬金合同單價合同總價合同[疑編號5887070302針對該題提問『正確答案D『答案解析』本題考查房地產開發(fā)項目的合同策劃。總價合同中，工程量的風險、物價上漲的風險由承包人承擔，它適用于規(guī)模小、工期短和風險不大的項目。參見教材P172施工包同監(jiān)合同設材采合管（階）簽訂管理履行管理檔案管理【點點施合資預的件■承包人必須具有相應的資質等級■承包人必須是具有法人營業(yè)執(zhí)照，實行獨立核算的施工企業(yè)■承包人具有對擬發(fā)包的開發(fā)項目施工的實際能力■財務情況■社會信譽【點點監(jiān)合中主權■對設計、施工單位的發(fā)包權■對工程規(guī)模、設計標準的認定權及設計變更的審批權■對監(jiān)理方的監(jiān)督管理權房地開項合爭議解協(xié)商：當事人雙方解決調解：有第三方主體介入仲裁：自愿提交仲裁委員會解決訴訟：通過法院行使審判權【2012年真題】與訴訟相比，地產開發(fā)項目合同爭議的調解方式不具有（）特點。國家強制保證能較經濟地解決糾紛能較及時地解決糾紛利于消除合同當事人的對立情緒[疑編號5887070303針對該題提問『正確答案A『答案解析』本題考查房地產開發(fā)項目合同爭議的解決。與訴訟、仲裁相比，調解具有與協(xié)商相似的優(yōu)點，能較經濟、及時地解決糾紛，有利于消除合同當事人的對立情緒，維護雙方的長期合作關系。參見教材P176?！?010年真題】解決房地產開項目合同爭議的途徑有（）A.和解和解→調解和解→調解→仲裁和解→調解→仲裁→訴訟和解→調解→訴訟[疑編號5887070304針對該題提問『正確答案ABCE『答案解析本題考查房地產開項目合同爭議的解決途徑裁結果即為最終結果如對仲裁結果滿意可以向仲裁機構申訴是不能再進行訴訟，所以D錯。參見材P176。第節(jié)房產發(fā)目施制三）房地產開發(fā)項目資控制房地產開發(fā)項目量管理房地產開發(fā)項目度控制【2011年真題】房地產開發(fā)項的實施控制是對項目投資、質量和（）三個目標進行有效控制。成本效益進度環(huán)境[疑編號5887070305針對該題提問『正確答案C『答案解析本題考查房地產開項目的實施控制地產開發(fā)項目的實施控制是對項目投資質和度三個目標進行有效控制使項目的整體效益達到最優(yōu)。參見教材P176。房地開項投控制資制含指在項目的設計、施工和保修階段動用動態(tài)控制原理經常地定或不定期地將項目實際發(fā)生的投資數(shù)額與相應的計劃投資目標值進行比較現(xiàn)項目的實際投資數(shù)額偏離計劃投資目標值，就應采組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施和信息措糾正投資偏差，保證投資目標實現(xiàn)?！?010年真題】下列措施中，房地產開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標投資值，應采取的糾偏措施不包括（）。司法措施組織措施經濟措施技術措施[疑編號5887070306針對該題提問『正確答案A『答案解析本題考查房地產開項目投資控制時的糾偏措施人在房地產開發(fā)項目投資控制時發(fā)實際投資值偏離目標投資值應當采取糾偏措施，包括組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施和信息措施等。參見教材P177。資制內工程設計階段（設計標準價值工程限設計）工程施工招標階段工程施工階段工程竣工驗收階段工程保修階段

依據(jù)投資規(guī)劃和批準的投資估算投資規(guī)劃和批準的設計概算工程設計文件施工圖預算和承包合同價格承包合同

控制對象初步設計施工圖設計招標文件

確定對象工程承包合同價格工程結算價竣工決算確定工程保修費用【2012年真題】工程設計階段房地產開發(fā)項目投資控制的方法有（）。A.制訂獎懲措施執(zhí)行標準設計應用價值工程推行限額設計控制工程變更[疑編號5887070307針對該題提問『正確答案BCD『答案解析本題考查房地產開項目投資控制的內容在工程設計階段，運用設計標準和標準設計、價值工程和限額設計方法等，以投資規(guī)劃和批準的投資估算為計劃投資的目標值控制初步設計果初步設計階段的設計概算超過了投資估算，則應對初步設計結果進行修改和調整進施工圖設計階段則應投資規(guī)劃和批準的設計概算為控制目標，應用價值工程和限額設計等方法，控制施工圖設計工作的進行。參見教材P177。房地開項質管理地開項質的涵國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術標準和設計文件以及房地產建設項目合同中對項安、使用、經濟、美等特性的綜合要求。地開項質的涵構【點點質的個面四個方面平面布置的合理性

內容可用性

空間布置的合理性建筑物理功能（采光、通風、隔聲、隔熱）生產和生活使用功能保證強度要求安全性

保證穩(wěn)定要求保證防火要求可靠性

保證抗震要求可維修性有效性

滿足使用壽命要求滿足抗腐蝕性要求經濟性與環(huán)境的協(xié)調

質量成本質量效益造型與美感與生態(tài)環(huán)境協(xié)調與社區(qū)環(huán)境協(xié)調與建設地區(qū)工程設施的協(xié)調地開項質的容兩方）■工程實物質量工序質量、分項工程質量、分部工程質量■管理過程質量技術、組織工作的水平和完善程度地開項質控的點■面性對項目的實體質量、功能、使用價值等全面控制影響工程質量的各個階段、各個環(huán)節(jié)和各個步驟進行控制■時性與主動性■準的適應性應針對不同的產品、時段及質量要求進行質量控制■續(xù)性和相關性各個階段控制連續(xù)計段質控■分階段進行審查■委托專家審查■多方案對比選擇■對設計工作質量進行檢查設計是否完整并被施工單位理解設計是否符合規(guī)范要求工程的量制審核有關技術文件、報告或報表10項）現(xiàn)場質量監(jiān)督檢查（6項現(xiàn)場質量檢驗（3種法）目測法工具測量法試驗法地開項質驗（類【2012年真題】關于房地產開項目質量驗收的說法，錯誤的是（）A.分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量負責人進行驗收檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量負責人進行驗收分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人等進行驗收單位工程由總監(jiān)理工程師組織施工、設計、監(jiān)理項目負責人驗收[疑編號5887070308針對該題提問『正確答案D『答案解析本題考查房地產開項目質量驗收位工程部門由施工單位自行組織有關人員進行檢查評定，并向建設單位提交工程驗收報告。參見教材P180。【2010年真題】關于房地產開項目質量驗收的說法錯誤的是（）開發(fā)項目一般要劃分為檢驗批、分項、分部和單位工程進行質量檢驗和評定檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量負責人進行驗收分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量負責人進行驗收分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人和技術、質量負責任人進行驗收[疑編號5887070309針對該題提問『正確答案D『答案解析本題考查房地產開項目質量驗收驗批和分項工程都是由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質量負責人進行驗收部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人和技術負責人等進行驗收。參見教材P179。房地開項進控制■項目進度控制的范圍項目的各個階段項目的各個組成部分影響進度的各種因素■開發(fā)項目進度控制實施進度調整進度控制第節(jié)

房產發(fā)目工收決房地開項竣驗收地開項竣驗的件四兩成）■完成全部設計和合同約定的各項內容（完成工作）■有完整的技術檔案和施工管理資料（有資料）■有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告（有試驗報告）■有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件（有合格文件）■有施工單位簽署的工程保修書（有保修書）■主管部門責令整改的問題全部整改完畢（整改完成）地開項竣驗的序■工程竣工掃尾：包括硬件準備和軟件準備兩方面■施工單位竣工預驗工位法定代表人和技術負責人簽字蓋章后提交監(jiān)理或建設單位■監(jiān)理單位核查：竣工報告經總監(jiān)理工程師、監(jiān)理單位法定代表人簽字蓋章■專項驗收■竣工驗收■問題處理■辦理移交■竣工驗收備案：工程竣工驗收合格之日起15日內【點點辦竣驗備應交列件■工程竣工驗收備案表■工程竣工驗收報告■規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件■施工單位簽署的工程質量保修書■商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》■其它資料房地開項竣結算竣決工算概指項目建設完工照工發(fā)承合同的約定承包人在原合同價格基礎上編制調整價格并提交發(fā)包人審核確認的過程。工算制據(jù)9條■國家關關法律、法規(guī)、規(guī)章制度和相關司法解釋■省級部門發(fā)布的工造價計價標準、計價方法等規(guī)定■各類合同■招投標文件，包括招標答疑文件、投標承諾、中標報價書等■竣工圖或施工圖，會審記錄、設計變更、工程洽商等■經批準的開、竣工報告或停工、復工報告■工程量清單計價規(guī)范或工程預算定額、費用定等■工程預算書■其它資料工算編方（類施工發(fā)承包合同類編方法型總價合同

應在合同價基礎上對設計變更程商以及工程索賠等合同約定可以調整的內容進行調整應計算或核定竣工圖或施工圖的分部分項工程量據(jù)合同約定的方式單價合同確價格，并對設計更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內容進行調整成本加酬依合同約定的方法算各個分部分項工程以及設計變更、工程洽商、金合同施措施等成本，并算酬金及有關稅費工算件組■竣工結算匯總表■單項工程結算匯總表■單位工程結算匯總表■分部分項工程結算表■結算編制說明【點點竣結時及價整遵的則■合同中已有適用于變更工程、新增工程單價的，按已有單價結算■合同中有類似變更工程、新增工程單價的，可以參照類似單價作為結算依據(jù)■合同中沒有適用或類似變更工程增程單價的算編制受托人可以商洽承包人或發(fā)包人提出適當?shù)膬r格，經對方確認后作為結算依據(jù)工算概是指工程全部完工驗收后建單位編制的反映整個項目從立項到竣工驗收付用全過程中實際支付的全部建設費用，核定建設成果和財務狀況的總結性文件。工算內■工財務決算說明書（核心內容）■工財務決算報表（核心內容）■工程竣工圖■工程造價比較分析工算竣結的別區(qū)別項目竣結算

竣工決算包含的范圍不同

僅包含建筑工程費、安裝工程費及合同規(guī)定給施工方的其它費用

從籌建到竣工全過程的實際費用，包括的范圍比給施工單位的多編制人和審查人不承人編制，發(fā)包人查同

建設單位組織人員編寫，上報主管部門審查目標不同

是承包方與發(fā)包方結算工程價款的憑據(jù)

正確核算新增固定資產價值，考核分析投資效果，反映建設項目實際造價和投資效果的文件【2011年真題】房地產開發(fā)項的竣工決算是由（）制的。A.施工單位建設單位監(jiān)理單位施工單位和監(jiān)理單位共同[疑編號5887070310針對該題提問『正確答案B『答案解析本題考查竣工決算編制