容積率全方位研究(132p)

容積率專題全方位研究容積率與盈利的辯證關(guān)系如何解決限容？限高的情況下如何提高容積率？遠(yuǎn)郊項目的容積率判斷方法！2007-12容積率專題研究

之

遠(yuǎn)郊區(qū)容積率與收益研究提交人：陳磊、白濤、高志國、李明明、趙純40引子……世聯(lián)關(guān)于容積率與項目收益的思考41研究本專題的前提條件：選擇城市郊區(qū)、城市化進(jìn)度較低的案例

第一種類型項目：高容積率項目2.0以上第二種類型項目：低密度項目1.0~1.5第三種類型項目：別墅項目0.7以下按容積率分類2007-1242第一類項目：高容積率項目A案例，還是用案例說話項目特征：低價、高速、高密度，低品質(zhì)社區(qū)；結(jié)論：高速開發(fā)，利潤率低；被形象地稱為窮人跑上上城物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:板樓,多層,小高層,高層裝修狀況:毛坯環(huán)線位置:五環(huán)以外均價:3900元/平方米容積率:3.42綠化率:0.35樓層狀況:5500套。四期(上上城)一期29棟樓，12007-1243第二類項目：低密度混合型社區(qū)B案例，還是用案例說話項目特征：低密度、別墅生活品質(zhì)、混合類型產(chǎn)品社區(qū)結(jié)論：快速開發(fā)，較高利潤率、較高開放總量；萬科水晶城物業(yè)類別:花園洋房

、商鋪建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯價格：均價:7900元/平方米容積率:1綠化率:0.45樓層狀況:四期為五幢11層的小高層2007-1244第三類項目：高品質(zhì)別墅項目C案例，還是用案例說話項目特征：超低容積率、高品質(zhì)別墅項目結(jié)論：利潤率高、開發(fā)總額低、開發(fā)成本較低；君山高爾夫別墅物業(yè)類別:別墅

建筑類別:獨(dú)棟別墅裝修狀況:毛坯環(huán)線位置:五環(huán)以外價格:起價:18000元/平方米均價:600萬元/套最高價:25000元/平方米容積率:0.42綠化率:0.42樓層狀況:一期72棟三期西區(qū)22套景觀別墅45結(jié)論：高容積率項目2.0以上低密度項目1.0~1.5別墅項目0.7以下按容積率分類結(jié)論：高速開發(fā)，利潤率低；被形象地稱為窮人跑結(jié)論：利潤率高、開發(fā)總額低、開發(fā)成本較低；結(jié)論：快速開發(fā)，較高利潤率、較高開放總量；46容積率與項目實現(xiàn)收益曲線分析思考：0.5以下1.0~1.52.0以上項目收益率容積率結(jié)論：項目收益率與容積率呈反比關(guān)系？47容積率為1.0時，項目具備低密度社區(qū)意象，項目價值最大化容積率1.0

土地成本單價(元/㎡)面積(㎡)金額（萬元）

取地價格100萬/畝501畝（占地）50100

通平費(fèi)用10334000334

物業(yè)類型建筑面積(㎡)單價(元/㎡)總價（萬元）建安成本（萬元）收益（萬元）

聯(lián)排別墅10649250005324616506.2636739.74

三疊拼101025430043440.7515254.77528185.975

高層產(chǎn)品126483380048063.5417707.6230355.92總體銷售收入

334000

144750.29

95281.635總體收益（簡要）

44847.635

48容積率為1.2時，聯(lián)排別墅明顯減少，項目收益開始明顯減少，容積率1.2

土地成本單價(元/㎡)面積(㎡)金額（萬元）

取地價格100萬/畝501畝（占地）50100

通平費(fèi)用10334000334

物業(yè)類型建筑面積(㎡)單價(元/㎡)總價（萬元）建安成本（萬元）收益（萬元）

聯(lián)排別墅64263430027633.099960.76517672.325

三疊拼101025380038389.515254.77523134.725

高層產(chǎn)品235512360084784.3232971.6851812.64總體銷售收入

400800

150806.91

92619.69總體收益（簡要）

42185.69

49容積率為1.5時，幾乎無聯(lián)排產(chǎn)品，項目形象降低，收益大幅度縮水容積率1.5

土地成本單價(元/㎡)面積(㎡)金額（萬元）

取地價格100萬/畝501畝（占地）50100

通平費(fèi)用10334000334

物業(yè)類型建筑面積(㎡)單價(元/㎡)總價（萬元）建安成本（萬元）收益

聯(lián)排別墅2104240008416.83261.515155.29

三疊拼10102536003636915254.77521114.225

高層產(chǎn)品3789333000113679.953050.6260629.28總體銷售收入

501000

158465.7

86898.795總體收益（簡要）

36464.795

50結(jié)論：隨著容積率的提高項目的總收益呈遞減趨勢項目利潤容積率1.01.21.5本項目不同容積率的測算結(jié)果隨著容積率的提高遞減趨勢越發(fā)明顯51容積率與項目利潤關(guān)系——借鑒眾多項目經(jīng)濟(jì)測算的經(jīng)驗，建立容積率高低的影響因素模型容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例表明，容積率對項目利潤的影響并非完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下：本項目最可能的選擇1234相對土地價格附加品質(zhì)提升與售價提升的關(guān)系容積率最大化不過份追求容積率單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重建議項目容積率維持的1.0以保證高利潤及項目別墅品質(zhì)高密度策略——2.0以上容積率項目研究目錄

一、引言

二、體系分解

三、可能性研究

四、需求性研究

五、產(chǎn)品觀

六、小屯項目的針對性研究

一、引言研究背景及目的背景可能開發(fā)項目中，高容積率是一大類型。具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方向。目的形成針對高容積率的產(chǎn)品觀為高容積率項目的決策提供參考研究思路研究范圍：以研究北京代表項目為主，參考集團(tuán)建成項目信息研究方法以客戶需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來的特點(diǎn)，以及由此形成的特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況高容積率帶來了什么？相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來的壓迫感？如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性——澳洲康都的高密度和景觀處理，金色家園泛會所處理高密度下的景觀處理？高密度對局部小氣候的影響？高密度對路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對社區(qū)開放的影響高密度下的停車策略（包括對成本與環(huán)境的影響）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來居住混合性的增加（尤其在大規(guī)模社區(qū)中）相同用地下，人口密度的提高，帶來對融洽鄰里交往的更迫切的需求高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對戶型設(shè)計的要求？對“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容積率？進(jìn)深的控制？東西向的合理利用？對內(nèi)部或周邊配套的要求？對后期裝修的影響？二、體系分解產(chǎn)品=可能+需求產(chǎn)品線（可能成為什么？）

客戶線（需要成為什么？）

單體的可能性規(guī)劃的可能性‥‥‥社區(qū)定位合理性宜居性社區(qū)定位合理性宜居性需求解析（一）單體景觀配套其它社區(qū)定位規(guī)劃社區(qū)定位合理性宜居性需求解析（一）景觀配套其它規(guī)劃社區(qū)定位單體宜居性合理性自我實現(xiàn)尊重需求歸屬與愛安全需求生理需求宜居性合理性需求解析（二）需求解析（二）規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密度帶來的壓迫感關(guān)注局部小氣候同層次的適當(dāng)居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往的可能社區(qū)文化的營造生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計合理的內(nèi)部或周邊配套適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象）

高容積率下的產(chǎn)品觀結(jié)合地塊條件，根據(jù)客戶需求，合理明確地定位，組織產(chǎn)品要素，挖掘高密度產(chǎn)品的可能性保證產(chǎn)品的合理性符合社區(qū)定位的宜居性符合定位的其他附加值三、可能性研究高容積率下的單體演變邏輯品質(zhì)邏輯：日照、通風(fēng)、保溫、景觀視野、均好性型式邏輯（節(jié)地性）：面寬、進(jìn)深、單層戶數(shù)、分?jǐn)傁禂?shù)成本邏輯：外墻面積、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備、層數(shù)變化高容積率下的單體演變圖示朝陽園（一期）朝陽園（二期）今典花園高容積率下的單體演變圖示燕沙后華貿(mào)國際公寓光明城市（上海）棕櫚泉國際公寓高容積率下的單體演變圖示公園印象（上海）楓林綠洲（西安）珠江峰景錦繡龍城（浙江）高容積率下的單體演變圖示嘉和人家高容積率下的單體演變圖示通風(fēng)戶數(shù)外墻戶數(shù)日照戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)日照戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)通風(fēng)日照景觀日照通風(fēng)景觀日照通風(fēng)景觀高容積率下的單體品質(zhì)象限（北方）合理性（日照、通風(fēng)）宜居性（景觀、均好性）高容積率下的建議單體選擇（北方）單體的拼接組合一般情況下，在以上8種類型中選擇，以保證品質(zhì)和容積率的均衡。影響單體品質(zhì)的因素排序如下：日照〉景觀視野〉通風(fēng)〉單層戶數(shù)〉保溫板樓進(jìn)深控制在14米以內(nèi)（一梯三戶加厚部分除外）。在不影響戶型品質(zhì)和兼顧建筑造型的前提下，盡量減少單體平面的周長，以提高保溫性能，并可減少外裝飾面積，降低造價。注意電梯位置對戶內(nèi)空間的噪音和震動影響。高容積率下單體選擇的幾點(diǎn)考慮（北方）高容積率下規(guī)劃組合的考慮因素經(jīng)濟(jì)性：單體選擇、日照間距、層數(shù)空間感：圍合感、領(lǐng)域感、流動性宜居性：小氣候、景觀性、便利性項目基本數(shù)據(jù)一覽表項目容積率總用地(公頃)總建面(萬平米)總戶數(shù)(千戶)車位比(車：戶)綠化率（%）三居戶型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數(shù)最高層數(shù)均價(元/平)精裝開發(fā)時間樂府江南2.0711301.5680.934.20%190

23.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷陽光2.156.23170.811

35%13022.4*11.7(3)

9166800否2.5誠品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148

41*26(6)12216200是4.6華紡易城2.4625502.93

1

40%137

16.6*14.912185600否3.11陽光上東2.4847.5371.82.4831.27

37%220

22*18.529*15.4(4)7329500/8500可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.2

35%148

27.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海賽洛城2.642586.374.9830.70630%

6500是5.6星園2.711.229.32.1220.7

33%150

46*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190

5328000是4.4棕櫚泉3.47301.4

1.5

50%200

28.85*29.1(4)233016000是2.8觀湖國際（北區(qū)）3.59.343.91.81.0830%

172

29.4*18(3)282814000是4.8朗琴園3.810.94020.840%150

15307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%143

26.4*17.4(3)15287100是4.1項目基本數(shù)據(jù)比較圖現(xiàn)象：項目的檔次與容積率、層數(shù)關(guān)聯(lián)小，與地段、景觀資源、自身品質(zhì)關(guān)聯(lián)大高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按構(gòu)成元素）純點(diǎn)塔萬科星園（2.7）棕櫚泉國際公寓（3.4）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板

陽光上東(2.48)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)樂府江南(2.07)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類誠品建筑（2.4）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板慧谷陽光(2.15)華紡易城(2.46)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板沿海賽洛城(2.64)觀湖國際(3.5)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板高層高層+小高層高層+小高層+低多層高層+低多層上元(3.18)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按圍合方式）強(qiáng)圍合半圍合弱圍合開敞式高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)要點(diǎn)分類表序號構(gòu)成元素高低組合圍合方式空間形態(tài)（圍合感、領(lǐng)域感）景觀性城市形態(tài)(外在氣氛)小氣候品質(zhì)體現(xiàn)點(diǎn)1純點(diǎn)塔高低開敞圍合形態(tài)簡單，容易形成相對強(qiáng)的流動感1、流動性和連續(xù)性2、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優(yōu)先的規(guī)劃結(jié)構(gòu)點(diǎn)和板的布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情——開放、封閉、或者冷漠，影響城市界面1、避免高層風(fēng)2、圍合與開敞對局部小氣候的影響1、單體的品質(zhì)2、領(lǐng)域感3、外在形象4、景觀品質(zhì)5、舒適的小氣候和活動空間2點(diǎn)塔+少量板形態(tài)有變化，彌補(bǔ)弱圍合感3點(diǎn)+板形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感4板+少量點(diǎn)形態(tài)有變化，容易形成圍合感5純板形態(tài)簡單，容易形成圍合感幾點(diǎn)感受：樂府江南的規(guī)劃空間感誠品建筑的規(guī)劃、品質(zhì)感、文化牌珠江峰景比星園缺靈性，但更理性、務(wù)實星園與棕櫚泉的空間對比（均布式與周邊式）陽光上東的組團(tuán)感、復(fù)合性、城市感、品質(zhì)感燕沙后的務(wù)實定位朗琴園與澳洲康都的景觀牌，成本投入的重點(diǎn)上元的獨(dú)辟蹊經(jīng)高容積率下的停車方式前提和趨勢：1、在北京，私人轎車擁有率達(dá)22%，有車人家中，有13%的家庭已經(jīng)擁有了第二輛家庭用車，私人轎車擁有量在飛速增長。2、高容積率社區(qū)人口密度的提高使停車問題更為突出。3、對社區(qū)景觀綠化的高度重視，需要避免停車對社區(qū)環(huán)境的不利影響。對策：1、在尊重行人（通過組團(tuán)內(nèi)的高品質(zhì)綠化空間）和尊重駕車人（一定程度上保留在社區(qū)內(nèi)地上行駛的距離與時間）之間獲得一種平衡，大家共同享有高品質(zhì)優(yōu)美的社區(qū)，而不需要哪一方做出太大的犧牲。2、規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據(jù)駕車人的行動路線和活動范圍，來提升相應(yīng)的空間舒適度和視覺美感。3、在地面停車、架空停車、半地下車庫、地下車庫四種方式中，以半地下、地下停車為主，地面停車為輔。4、地下車庫的處理，考慮綠化和陽光的引入，下車后回家路線的便捷和沿途感受，車庫電梯廳的空間與裝修。四、需求性研究需求解析規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密度帶來的壓迫感關(guān)注局部小氣候同層次的適當(dāng)居住混合提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往的可能社區(qū)文化的營造生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用商業(yè)附加值合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計合理的內(nèi)部或周邊配套適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰？客戶能得到什么？（地段、性價比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象）

宜居性——弱化高密度如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？容積率是一個理性的數(shù)值，但是，人對居住空間舒適度的判斷取決于現(xiàn)場感知，而非抽象的數(shù)字。高層建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。宜居性——弱化高密度讓豐富弱化呆板和尺度——組團(tuán)中的類型混合近人尺度上，讓高層變成低層——“高湯”、“前湯”的嘗試讓室外/活動空間穿插入高層樓體——“泛會所”的出現(xiàn)把高層體塊“打散”——復(fù)合立面宜居性——改善小氣候高層建筑改變光線、日照、和自然通風(fēng)，對社區(qū)及其周圍小氣候環(huán)境造成很大影響，具體如：塔樓可能在底部造成強(qiáng)力的下行風(fēng)和不舒服的旋風(fēng)?！蔼M管效應(yīng)”——在刮起大風(fēng)時，有“狹管效應(yīng)”作怪，通過高樓之間的瞬間風(fēng)力會被放大。小風(fēng)時則造成通風(fēng)不良，形成污染物阻滯地帶。在陽光照射的幾個小時以內(nèi)，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景?！芭１秤辍薄?dāng)向陽的水泥、柏油路面上的溫度到80℃左右時，會對造成降雨的水汽有很大的影響，也就會出現(xiàn)路東暴雨如注、路西地皮將濕的現(xiàn)象。由于居住集中，空調(diào)、取暖和照明等需要較大的能量供應(yīng)，從而產(chǎn)生大量的熱量，改變了原有的熱平衡關(guān)系，加劇了熱島現(xiàn)象。宜居性——改善小氣候日照（一）住宅布置與日照質(zhì)量

在住宅布置中，改變單純地按照日照間距南北向行列式排列，充分利用太陽的方位角變化，采取靈活多樣的方式，既豐富了空間環(huán)境，又提高了日照質(zhì)量。歸納起來有以下幾種方法：

（1）住宅上下或左右錯開布置 （2）條式住宅與點(diǎn)式住宅相結(jié)合的布置

（3）南偏東的最佳日照角度的布置（二）東西向適當(dāng)增加?xùn)|西向住宅不但增加了建房面積，還可擴(kuò)大南北向住宅的間距，形成庭院式的室外空間。涉及東西向住宅的設(shè)計，可采取以下措施克服西曬缺點(diǎn)： （1）將次要房間放在西面，加大西向房間的進(jìn)深

（2）在西邊設(shè)置進(jìn)深較大的陽臺，不讓陽光一曬到底

（3）凡是朝西戶都有東面居室，避免純朝西戶的出現(xiàn)，從而組織好穿堂風(fēng)，讓日落后把余熱吹走，晚上就能休息與睡眠。采取東西向住宅和南北向住宅拼接時，必須考慮兩者接收日照的程度和相互遮擋的關(guān)系。雖然東西向住宅遮擋了部分南向居室的午后日照，但庭院內(nèi)冬季可不受寒風(fēng)的侵襲，改善了室外小氣候。例：集團(tuán)東西向薄板戶型套內(nèi)面積81.21m2建筑面積94.87m2使用率85.6%宜居性——改善小氣候除了以上日照與通風(fēng)等因素外，居住區(qū)的綠化、水系等條件也是影響居住區(qū)熱環(huán)境的主要因素。 設(shè)計綠地時，對于熱量吸收，灌木要比草地易吸收，闊葉樹比針葉樹易吸收，在宅前宅后的院落，宜種植適量樹木來增加居民的休憩場所，吸收夏季過多的熱空氣。同時還具有保溫增濕的效果。通風(fēng)（一）建筑布局，要為整個居住區(qū)提供自然通風(fēng)的環(huán)境。 （1）過梳法

一般來說，開敞的空間比封閉的空間空氣流通性能好；點(diǎn)式住宅比條式住宅通風(fēng)效果好。點(diǎn)式住宅當(dāng)夏季風(fēng)吹來時如同過梳一般，將居室和庭院內(nèi)的熱空氣吹走。

（2）導(dǎo)流法

把居住區(qū)的室外空間組織成一個系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個住宅組團(tuán)，然后再從組團(tuán)內(nèi)庭院空間分流到住宅。

（3）南敞北閉法

適用于北方部分地區(qū)，那里夏季需引入季節(jié)風(fēng)，冬季要遮擋北來的寒風(fēng)。主要居室向南，具有良好的日照與通風(fēng)條件，同時對小區(qū)小氣候有好處。南邊的低住宅呈三點(diǎn)式布置，向季節(jié)風(fēng)敞開，對通風(fēng)特別有利。（二）必要的時候，通過風(fēng)洞實驗，可以感性、直觀地顯示出在風(fēng)場作用下，質(zhì)量、動量和熱量傳遞轉(zhuǎn)移的情況，為在規(guī)劃、決策時了解和解決污染物擴(kuò)散、熱島效應(yīng)和建筑物風(fēng)荷載提供依據(jù)。宜居性——改善小氣候規(guī)劃布局的考慮因素：1、板點(diǎn)結(jié)合，適當(dāng)考慮南敞北閉法，導(dǎo)堵結(jié)合，合理布局2、合理采用東西向住宅，在單體戶型基本合理的情況下，改善社區(qū)小氣候3、結(jié)合景觀，合理布置綠地和硬地的位置，控制合適的面積規(guī)模，改善局部熱環(huán)境4、種植設(shè)計必須考慮對局部小氣候的影響，多種樹木宜居性——景觀現(xiàn)象：容積率增加——景觀因素突出——宜居因素的重要性加強(qiáng)宜居性——景觀棕櫚泉國際公寓宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀宜居性——景觀景觀應(yīng)作為高容積率項目提升品質(zhì)的重要關(guān)注點(diǎn)，可有效舒緩高容積率帶來的生理和心理壓力。景觀本身要具備必要的觀賞性，包括近距離景觀和高視點(diǎn)景觀。景觀的可參與性，或多功能原則，也就是綠化用地也可以做別的功能用，是多用途空間，以滿足居民的活動需求。水景的適當(dāng)采用：恰當(dāng)運(yùn)用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。車庫應(yīng)納入景觀體系一并考慮：一方面，弱化對景觀的影響，另一方面，也需要為停車創(chuàng)造良好的環(huán)境。宜居性——景觀在倡導(dǎo)“健康住宅”的今天，要關(guān)注景觀的生態(tài)性，提倡生態(tài)第一，景觀第二的原則。生態(tài)景觀不只是綠化，必須以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。具體設(shè)計上：（1）注重綠化布局的層次、風(fēng)格與建筑物相互輝映。（2）注重不同植物各方面的相互補(bǔ)充融合，例如，除普通草本植物外，注重觀賞花木、闊葉喬木、食用果樹、藥用植物和芳香植物等的種植。（3）注重發(fā)揮綠化在整個小區(qū)生態(tài)中其他更深層次的作用，如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪音、消除毒害物質(zhì)、殺滅細(xì)菌病毒等，甚至從視覺感官和心理上消除精神疲勞等作用。（4）從生態(tài)角度看，用樹綠化的效率要比草坪綠化高2．5倍，也好維護(hù)。根據(jù)研究，喬木與草坪的投資是1：10，而產(chǎn)生的生態(tài)效應(yīng)是30：1，每公頃的樹木每年能吸收二氧化碳12噸，二氧化硫300公斤，產(chǎn)生氧氣，吸收灰塵，蓄水，所以夏天感到?jīng)鏊旄械綔嘏?。?）生態(tài)小區(qū)的參考指標(biāo)： 綠化指標(biāo)：是衡量生態(tài)小區(qū)建設(shè)水平最重要的指標(biāo)之一。綠地率（包括景區(qū)和水面）須達(dá)50%以上，人均公共綠地應(yīng)在28平方米以上。 地面保水指標(biāo)：本指標(biāo)強(qiáng)調(diào)建筑基地滲水保水能力，盡量減少混凝土覆蓋面積，采用自然排水系統(tǒng)，以利于雨水的滲透，理想指標(biāo)是小區(qū)80%的裸露地具有透水性能。宜居性——生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用外部保溫節(jié)能技術(shù)（1）外墻及屋面保溫系統(tǒng)（2）外門窗系統(tǒng)（3）外遮陽系統(tǒng)室內(nèi)環(huán)境技術(shù)（1）供冷供暖系統(tǒng)（2）新風(fēng)系統(tǒng)（3）等等聚氨酯外保溫體系屋面綠化外遮陽天津東麗湖項目新風(fēng)系統(tǒng)宜居性——生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用“科技豪宅”1、鋒尚國際公寓鋒尚國際公寓位于海淀區(qū)萬柳居住區(qū)內(nèi)，項目總建筑面積10余萬平方米，建筑形式為一層八九戶的塔樓。2002年，鋒尚打出“告別空調(diào)暖氣時代”的廣告語，引起業(yè)界轟動。2、萬國城MOMAMOMA幾乎完全照搬了鋒尚的核心技術(shù)體系，但做的更徹底。MOMA抓住了非典這個契機(jī)，推出“病毒防火墻,科技養(yǎng)生新建筑”，得到市場的認(rèn)可。

鋒尚與MOMA的核心技術(shù)：（1）保溫隔熱性能良好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)（2）混凝土頂棚輻射采暖制冷技術(shù)（3）全置換式新風(fēng)系統(tǒng)其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性表現(xiàn)形式引入城市生活，形成商業(yè)街區(qū)住宅和商業(yè)各有獨(dú)立出入口，如住宅從地下直接上各單元，地面一、二層跳空給商業(yè)，一般，住宅在商業(yè)背面有獨(dú)立區(qū)域商業(yè)街區(qū)完全開放，社區(qū)居民和外部人流均可享用商業(yè)頂部一般開辟成社區(qū)專用的活動區(qū)域富有特色的商業(yè)空間、細(xì)部、商業(yè)標(biāo)識設(shè)計一般特性合適的城市區(qū)位產(chǎn)生對商業(yè)街區(qū)的需求良好而恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)氛圍成就社區(qū)的標(biāo)志性社區(qū)居民既能享受時尚購物的便利，也可享受置身繁華的安靜實例建外SOHO陽光上東（中央街區(qū)）陽光廣場PaseoColoradoPentagonRow其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性建外SOHO其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性陽光廣場 朝陽區(qū)炎黃藝術(shù)館北側(cè)。寫字樓，商住公寓，出租，單元面積120-250平方米。 一、二層設(shè)綜合性商場，設(shè)有郵局、銀行、機(jī)票代理、大型超市、百貨、餐飲、游泳池、兒童歡樂天地、卡拉OK、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡廳等。 一層屋面上設(shè)近萬平方米的中庭噴泉廣場。 設(shè)有多層停車場，共五百個室內(nèi)及室外停車位供住戶及訪客使用。其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性陽光廣場其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性陽光廣場其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性陽光上東（中環(huán)商業(yè)廣場）

B區(qū)與C區(qū)的界線是一條城市道路，結(jié)合這條城市道路，社區(qū)營造了一個城市廣場，主要的商業(yè)設(shè)施（出租）、娛樂設(shè)施、和運(yùn)動設(shè)施匯集于此，成為整個社區(qū)的中心和起居室。

陽光上東(2.48)ABC其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性陽光上東（中環(huán)商業(yè)廣場）其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性陽光上東，國際化社區(qū)的思考（1）從城市結(jié)構(gòu)和形態(tài)出發(fā)的規(guī)劃布局、單體設(shè)計，而不是單純的朝向（日照）至上（2）景觀優(yōu)先（3）混合性，包括建筑產(chǎn)品的混合，以及住宅和商業(yè)的適當(dāng)混合其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性PaseoColoradoPaseo

Colorado橫跨3個街區(qū)，占地14.9公頃，由商業(yè)和住宅兩部分組成。位于西區(qū)的住宅布置有底商，商業(yè)由零售店、餐館、咖啡屋、1個14屏電影院、1個超市、健康俱樂部/美體中心、溫泉等組成。東區(qū)則為獨(dú)立的住宅樓。住宅由4層共400套公寓組成，每套面積從56至130平方米不等。建筑外觀設(shè)計充滿了裝飾藝術(shù)要素。其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性PaseoColorado其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性PaseoColorado其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性PaseoColorado其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性PaseoColoradoPaseo

Colorado

實施方案設(shè)計中強(qiáng)調(diào)以下要點(diǎn)：

（1）在城市商業(yè)核心區(qū)創(chuàng)造多種功能混合使用的環(huán)境。通過零售業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)娛樂業(yè)和居住區(qū)的混合，讓人們能夠在這里生活、工作、玩耍，促使該區(qū)24小時均富有活力。

（2）用步行街或人行道將Paseo

Colorado與鄰接的商業(yè)區(qū)聯(lián)在一起。

（3）鼓勵視覺愉悅、功能合理的設(shè)計。設(shè)計應(yīng)尊重城市中心區(qū)內(nèi)的歷史建筑，并要提供21世紀(jì)都市村莊發(fā)展所需的多樣便利設(shè)施。

（4）重新設(shè)計原有的地下停車場停車布局。允許零售業(yè)停車并隔離保護(hù)居民私用的停車位，地下室電梯能直達(dá)住宅樓的大堂。

（5）重新開放Garfield大道成為步行街，在市中心重建那條貫穿南北、連接中心圖書館和市民禮堂的、包札藝術(shù)風(fēng)格的軸線。

（6）制定可實施的零售店設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和主要標(biāo)志程序，確保店面能相互協(xié)調(diào)、兼容。

（7）考慮多樣性的公共藝術(shù)。如在為數(shù)眾多的噴泉上使用裝飾磚，富有工藝創(chuàng)意的欄桿、大門式樣。

（8）居住單元的設(shè)計應(yīng)飽覽周邊良好的景觀：圣加百利山、中心街區(qū)的歷史建筑物、Colorado林蔭大道、每年元旦舉行的玫瑰游行節(jié)，還有由漂亮的藝術(shù)噴泉與園林景致構(gòu)成的噴泉廣場。

（9）園林景觀設(shè)計應(yīng)廣泛多樣；栽植本土的和抗旱的植物；與該城每年舉辦的玫瑰游行節(jié)相呼應(yīng)，著重強(qiáng)調(diào)玫瑰花的使用。其他附加值——商業(yè)地產(chǎn)（MixedUse）的可能性PentagonRow