華府天地睿園商鋪業(yè)態(tài)定價報告第四輪0723

二O一五年七月華府天地·睿園商鋪業(yè)態(tài)定位報告第四輪目錄

上海商業(yè)環(huán)境區(qū)域租金水平租售價格建議租金建議商業(yè)品牌建議售價測算成交價格走勢供應量走勢市場表現(xiàn)個案分析項目總概市中心投資回報率個案分析經(jīng)營業(yè)態(tài)建議鋪位劃分建議項目競爭力分析業(yè)態(tài)主題建議品牌氛圍展示品牌建議散賣業(yè)態(tài)整體出售Part1上海商業(yè)環(huán)境成交價格走勢自2007年以來，商鋪年度成交均價逐年平穩(wěn)上升，上升水平低于住宅價格水平，且商鋪成交量逐年下跌，Part1上海商業(yè)環(huán)境供應量走勢2014年，上海市商鋪新增面積總量大于成交面積，每月成交面積較為平穩(wěn)，市場需求較穩(wěn)定。Part1上海商業(yè)環(huán)境市中心投資回報率從上圖得知：近幾年，租金的上漲速度趕不上房價的漲幅，帶來的影響是商鋪成交量逐年下跌，市場整體投資回報率水平較低；據(jù)專業(yè)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：上海商鋪投資回報率平均水平為4%，零星好的商業(yè)可達6％以上，專家建議：“對于一些素質(zhì)較好的樓盤，如果商鋪出租投資者看好其未來升值潛力，可長期持有，商鋪投資回報率在4％左右也可考慮。”所以目前投資商鋪的人群中，更多的人看中商鋪增值的潛力，而非租金回報率；舉例分析兩個上海市中心的成熟社區(qū)商鋪：華府天地商業(yè)（投資回報率較高水平）中凱·城市之光商業(yè)（投資回報率一般水平）住宅定位：市中心大戶型豪宅商業(yè)功能：銀行、金融業(yè)總體感覺：商鋪統(tǒng)一招商管理，有品質(zhì)、有檔次。住宅定位：靜安區(qū)中高檔公寓商業(yè)功能：以咖啡簡餐這類休閑生活業(yè)態(tài)為主總體感覺：較為雜亂Part1上海商業(yè)環(huán)境個案分析住宅信息占地面積（㎡）建筑面積（㎡）共計戶數(shù)（戶）住宅售價（元/平方）開盤時間住宅主力面積（㎡）物業(yè)費（元/平方米/月）15600500001081200002006年4月260-70014.5商鋪信息租金價格（元/平方米/天）商鋪面積（㎡）商鋪售價（地上地下均價）（元/平方）年租金回報率物業(yè)費（元/平方米/月）地下一層：850001200007%50地上1+2層：385000華府天地：市中心大戶型豪宅Part1上海商業(yè)環(huán)境個案分析住宅信息占地面積（㎡）建筑面積（㎡）共計戶數(shù)（戶）住宅售價（元/平方）開盤時間住宅主力面積（㎡）物業(yè)費（元/平方米/月）630002450001000725002005年9月70-3503.8商鋪信息租金價格（元/平方米/天）商鋪面積（㎡）商鋪售價（地上部分均價）（元/平方）年租金回報率物業(yè)費（元/平方米/月）第一年：8.3（租約5年，第三年起以每年10%遞增）33689000第一年：3.4%第五年：4.5%2.8中凱·城市之光：靜安區(qū)中高檔公寓市場表現(xiàn)黃浦區(qū)是以居住為核心功能的板塊黃浦區(qū)是上海市中心面積最大、力度最強的舊城改造區(qū)域黃浦區(qū)內(nèi)租金水平差異較大，影響租金的因素有：物業(yè)地段、住宅品質(zhì)、周邊環(huán)境、周邊人流量、商鋪是否散賣等Part2區(qū)域租金水平本案占地面積15600㎡建筑面積50000㎡共計戶數(shù)108住宅售價120000元/平方開盤時間2006年4月住宅主力面積260-700㎡華府天地公館77海洲麗園商鋪租金：38元/平方/天（1+2）商業(yè)面積：10000㎡商鋪物業(yè)費：50元/平方/月為市中心高端商業(yè)，多為銀行、金融機構(gòu)及品牌旗艦店；前期對商業(yè)品質(zhì)的嚴格把控，造就了黃浦區(qū)最高租金水平的神話。商鋪租金：10元/平方/天（1+2）商業(yè)面積：5500㎡商鋪物業(yè)費：8元/平方/月多為引進一些婦嬰用品商店、養(yǎng)生足浴、小型便利店等租金承受力高的商業(yè)業(yè)態(tài)，而導致整體商業(yè)品質(zhì)不高。占地面積12300㎡建筑面積50000㎡共計戶數(shù)105住宅售價69000元/平方開盤時間2010年12月住宅主力面積138-175㎡占地面積20000㎡建筑面積75000㎡共計戶數(shù)485住宅售價46000元/平方開盤時間2005年5月住宅主力面積110-150㎡商鋪租金：5元/平方/天（1+2）商業(yè)面積：3000㎡商鋪物業(yè)費：3元/平方/月商業(yè)更貼近于生活化，商業(yè)配比恰當，基本滿足居民日常需求。部分商鋪緊鄰菜市場，拉低了商業(yè)租金。個案分析Part2黃浦租金水平租金建議影響商鋪租金因素華府天地商業(yè)公館77商業(yè)海州麗園商業(yè)本案地面1+2租金價格38元/平方/天10元/平方/天5元/平方/天10.33元/平方/天物業(yè)地段新天地商圈、好新天地商圈、較好傳統(tǒng)地段、一般傳統(tǒng)地段、較好住宅品質(zhì)高端住宅中高端住宅中端住宅中高端住宅小區(qū)年份2006年2013年2005年2014年周邊環(huán)境好一般較差一般周邊人流量大大大大商鋪是否散賣否否是待定√√√√√√√√√√通過與黃浦區(qū)典型社區(qū)商業(yè)租金水平的比較分析，總結(jié)出影響租金水平的6大因素，建議本案：◆一樓商鋪租金：18（元/平方/天）；◆二樓商鋪租金：8（元/平方/天）；◆三樓商鋪租金：5（元/平方/天）1+2+3層的租金均價為10.33元/平方/天Part3租售價格建議商鋪年租金收入情況（商鋪滿租的情況下）

1樓2樓3樓合計

租金（元/平方/天）18.008.005.00租金均價：10.33面積1,796.491,912.55748.214,457.25年租金（元）11,802,939.305,584,646.001,365,483.2518,753,068.55通過每層商鋪租金價格、年收益率測算每層商鋪單價一樓單價基數(shù)：35%，二樓單價基數(shù)：45%；三樓單價基數(shù)：20%年收益率單價（元/平方)單價（元/平方)單價（元/平方)1+2+3樓均價(元/平方)4%164,250.0073,000.0045,625.0099,462.505%131,400.0058,400.0036,500.0079,570.006%109,500.0048,666.6730,416.6766,308.337%93,857.1441,714.2926,071.4356,,835.74售價測算Part3租售價格建議租金、售價測算分析表租金恒定測算商鋪售價

平均租金（元/平方/天）

年收益率（百分百）

商鋪售價（元/平方)8（均價）4%73,000.005%58,400.006%48,666.677%41,714.2910（均價）4%91,250.005%73,000.006%60,833.337%52,142.8612（均價）4%109,500.005%87,600.006%73,000.007%62,571.43售價恒定推算商鋪租金

商鋪單價（元/平方)

年收益率（百分百）

平均租金（元/平方/天）800004%8.775%10.966%13.157%15.34900004%9.865%12.33

6%14.797%17.261000004%10.965%13.706%16.447%19.18Part3租售價格建議項目總概本項目商業(yè)為四個獨立的商業(yè)體項目（4號樓、5號樓、6號樓、7號樓）其中4號樓與7號樓為二層獨立商鋪；5號樓為局部三層商鋪6號樓為三層商鋪樓棟一層面積二層面積三層面積合計4號樓248.47248.470496.945號樓892.661008.72417.122318.56號樓504.17504.17331.091339.437號樓151.19151.190302.38合計1796.491912.55748.214457.254號樓5號樓6號樓7號樓商業(yè)住宅Part4經(jīng)營業(yè)態(tài)建議項目競爭力分析SWOT1、為華府系類高端品質(zhì)樓盤，為市中心稀缺地段的高端物業(yè)2、商鋪獨立于住宅，價值顯現(xiàn)3、周邊人流量大（白天和晚上）1、商鋪開間與進深的比例達到1:3，且部分1+2+3層商鋪，部分品牌及業(yè)態(tài)不適宜此類商鋪2、周邊商業(yè)環(huán)境較差，多為中端消費人群1、高品質(zhì)社區(qū)已建成，可為商業(yè)提供優(yōu)質(zhì)客戶2、周邊缺少有特色的、主題性商業(yè)社區(qū)3、本案無會所，可利用商業(yè)包裝解決會所配置1、如大量散戶入駐，會影響商業(yè)整體品質(zhì)Part4經(jīng)營業(yè)態(tài)建議Opportunities：機會Threats：威脅Weaknesses：劣勢Strengths：優(yōu)勢業(yè)態(tài)主題建議Part4經(jīng)營業(yè)態(tài)建議經(jīng)營業(yè)態(tài)建議：1、通過商業(yè)彌補本案無會所的缺陷：滿足社區(qū)居民娛樂交誼、體育健身、文化教育與商業(yè)餐飲四大類功能；2、創(chuàng)建主題性社區(qū)商業(yè)：旨在引領社區(qū)消費新時尚，以及欣欣向榮的嶄新生活氛圍。

一、亞洲主題華府·亞洲風情

二、生活主題華府·生活匯亞洲主題Part4經(jīng)營業(yè)態(tài)建議亞洲生活東方人最適合的環(huán)境健康同行養(yǎng)生概念的起始點智慧與品質(zhì)追求深層次的尊貴體驗品牌商業(yè)氛圍展示Part4經(jīng)營業(yè)態(tài)建議韓國跆拳道印度瑜伽中國國學韓國咖啡店中國風書店泰國料理日本料理生活主題華府●生活匯Lifestyle時尚生活從這里開始華府制造繼承華府系的高端品質(zhì)品味生活創(chuàng)建生活的第三空間前庭后院成為家的一種延續(xù)Part4經(jīng)營業(yè)態(tài)建議品牌商業(yè)氛圍展示Part4經(jīng)營業(yè)態(tài)建議韓國啡你啡思咖啡英語培訓烘培體驗創(chuàng)意書店紅酒餐廳創(chuàng)意家居Part5商業(yè)品牌建議品牌建議：引入符合本案商業(yè)定位、有特色但知名度不高的新興品牌，讓社區(qū)商業(yè)與品牌共同成長，實現(xiàn)雙贏！WIN-WIN散賣業(yè)態(tài)（按產(chǎn)證分割商鋪）業(yè)態(tài)種類特色餐飲生活配套休閑娛樂合計面積1911.33㎡924.53㎡1621.39㎡4457.25㎡占比43%21%36%100%Part6鋪位劃分建議整體出售（按自由分割商鋪）業(yè)態(tài)種類特色餐飲特色零售配套服務合計面積1568.87㎡674.9㎡2213.48㎡4457.25㎡占比35%15%50%100%Part6鋪位劃分建議整體出售（按自由分割商鋪）因5號樓部分為三層商鋪，且進深較深，不太適合引入一些生活配套類零售商